導(dǎo)語：商品房銷售信息管制論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：目前，在我國的商品房銷售中，買賣雙方對商品房的信息的把控上存在很大的差距。由于購房者的弱勢地位，房地產(chǎn)業(yè)本身的特殊性，以及市場機(jī)制的天然缺陷，致使購房者與市場都難以依靠市場自身的力量解決這些問題，因此，需要政府進(jìn)行適當(dāng)?shù)母深A(yù)和管制，以維護(hù)消費(fèi)者的利益。

關(guān)鍵詞：商品房銷售信息政府管制

房地產(chǎn)業(yè)在我國是一個新興的行業(yè)，具有很大的發(fā)展?jié)摿?。由于我國的房地產(chǎn)業(yè)整體法制環(huán)境的不健全和立法的滯后，長期以來，我國的商品房在具體銷售的過程中，都存在許多不是很合理、不合法的地方。而這些漏洞產(chǎn)生的原因歸根結(jié)底可以說是由于在商品房銷售的過程中，存在嚴(yán)重的信息不透明、不對稱現(xiàn)象而導(dǎo)致的，而要想使這些問題得到妥善的解決，就需要政府對商品房銷售進(jìn)行適當(dāng)?shù)母深A(yù)和管制。

一、商品房銷售中的信息不對稱問題

商品房原本是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)用于市場出售而建造的房屋稱為商品房。在房地產(chǎn)這個帶有半壟斷色彩、非充分競爭的特殊市場中，買賣雙方對商品房的信息的把控上存在很大的差距。許多有關(guān)商品房價格、質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)等方面的爭議，皆起源于商品房銷售過程中這種信息不對稱，其現(xiàn)象主要表現(xiàn)如下。

1.土地權(quán)屬信息不對稱

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商品房的產(chǎn)權(quán)已呈現(xiàn)多元化的趨勢。在理論上，可以把住宅產(chǎn)權(quán)分為所有權(quán)利與限制性權(quán)利兩個方面。而如果單從所有權(quán)利來看，又可以分為完全所有權(quán)利和不完全所有權(quán)，后者包括住宅的福利性產(chǎn)權(quán)、有限產(chǎn)權(quán)、部分產(chǎn)權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)。對于具有什么樣的產(chǎn)權(quán)才能上市流通，不同的省份和地區(qū)所出臺的規(guī)定又不一樣。此外，附屬于所有權(quán)之上的限制性物權(quán)也紛繁復(fù)雜，如是否已被所有者典當(dāng)、抵押、留置。作為一個外行的購買者不能輕易了解到該宗住宅具備的產(chǎn)權(quán)信息，而這些為商品房開發(fā)商或原所有者的可能欺詐行為埋下了伏筆。

2.價格信息不對稱

眾所周知，商品房的價格不僅僅是取決于征地成本、土建成本、地理位置，同時，它還取決于環(huán)境、區(qū)域政策、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素，在同一個供給圈內(nèi)，由于地理位置、建筑設(shè)計、建筑工藝、地質(zhì)狀況等的不同，價格個別性仍是最主要的特征。一般而言，購買者對所欲購買的房產(chǎn)成本及其同類物業(yè)的價格都不甚了解，使得房地產(chǎn)商哄抬房價牟取暴利的可能性有所增加，從而增加了整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的泡沫成分，甚至在一定條件下引發(fā)市場失靈、經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

3.質(zhì)量信息不對稱

由于建筑物的生產(chǎn)過程相當(dāng)復(fù)雜、廣泛，涉及多個專業(yè)領(lǐng)域，施工中諸如基礎(chǔ)、鋼筋混凝土等隱蔽工程會被其緊后工序所覆蓋，商品房作為一種特殊商品，其隔音效果、動靜分區(qū)、地面平整、設(shè)計工藝、門窗密實(shí)度等初級質(zhì)量問題可以通過目測顯現(xiàn)出來；而滲漏、地面起砂空鼓、房屋沉降引起的諸多中級質(zhì)量問題只有消費(fèi)過程中才能發(fā)現(xiàn)。而普通的購房者則很難在短期內(nèi)充分認(rèn)識商品房的質(zhì)量，更別提成本了。商品房質(zhì)量信息的不對稱性會嚴(yán)重?fù)p害消費(fèi)者的利益。

二、商品房銷售信息管制的必要性

由于商品房這一行業(yè)本身的特殊性以及市場機(jī)制的天然缺陷致使無法依靠市場自身的力量來解決這些問題，這為政府利用一切可行的手段調(diào)控商品房市場提供了理論依據(jù)。

1.政府有必要通過對信息的管制來消除商品房銷售中主體信息地位不平等

長期以來，在商品房的銷售過程中，開發(fā)商一直處于主動地位。他們幾乎壟斷著房屋成本、價格、質(zhì)量、配套情況、區(qū)位價值等等各方面的信息。在商品房銷售中，當(dāng)買賣雙方在合同中的某些條款達(dá)不成一致意見，且出賣人經(jīng)常會以各種借口拒絕買受人的合理要求，并聲稱國家就是這樣規(guī)定的。

公開正確、全面可靠的數(shù)據(jù)和信息，是房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行、公平交易、人們理性購房的前提。購房者的弱勢地位，他們無法依靠自身的力量解決主體信息地位不平等的問題，此時就需要政府出面對這一問題進(jìn)行合理的干預(yù)，消除這種不平等，否則會影響公平交易，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場的健康運(yùn)行。2.政府有必要通過對信息的管制來健全和完善房地產(chǎn)市場

由于房地產(chǎn)業(yè)在我國起步比較晚，市場機(jī)制還不完善且現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場上供需矛盾仍相當(dāng)突出，制約著整個房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。正是由于住宅的區(qū)位特征和產(chǎn)品差異性的存在，決定了即便是不存在資本性、技術(shù)性和政策性進(jìn)入壁壘，房地產(chǎn)市場也難以成為充分競爭的開放性市場，政府有必要通過對信息的管制來健全和完善房地產(chǎn)市場。

3.政府有必要通過對信息的管制來實(shí)現(xiàn)其市場監(jiān)管的職能

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，我國政府認(rèn)真履行其監(jiān)管職責(zé)，這不僅有利于更好的維護(hù)社會公眾的利益不受損害，更有利于推動社會整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。由于商品房在銷售的過程中存在嚴(yán)重的信息不平稱，而且市場對銷售中這類的問題難以自行解決，導(dǎo)致開發(fā)商與購房者不能及時、真實(shí)的共享信息。這時候就需要政府來對商品房銷售中信息的真實(shí)性、可靠性、準(zhǔn)確性加以監(jiān)管，以避免商品房市場狀況的惡化。

三、政府對商品房銷售信息管制的措施

1.建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息制度

政府要抓緊開展住房狀況調(diào)查，及時、全面地掌握當(dāng)?shù)刈》靠偭?、結(jié)構(gòu)等基礎(chǔ)信息，向社會，并提供公開查詢功能，建立和完善市場監(jiān)測分析工作機(jī)制。及時包括土地拍賣情況、不同區(qū)位商品房、存量房的可售套數(shù)、套型、面積及已售套數(shù)、面積、戶型、實(shí)際成交價格，商品房項目的預(yù)售許可、權(quán)屬狀況、規(guī)劃設(shè)計情況及建筑面積、套內(nèi)面積、公用分?jǐn)偯娣e等即時的市場供求信息，引導(dǎo)人們理性投資，讓消費(fèi)者明白消費(fèi)。

2.政府對商品房價格信息進(jìn)行管制

政府要通過制度的規(guī)范與多方面的監(jiān)督，逐步建立起住宅商品房價格間接調(diào)控與管理體制的框架。《中華人民共和國價格法》明確規(guī)定對資源稀缺的少數(shù)商品價格，政府在必要時可以實(shí)行政府指導(dǎo)價或者政府定價。實(shí)際情況是政府進(jìn)行土地資源的調(diào)控，對商品房直接源于土地這種稀缺資源的商品，并沒有對市場價格進(jìn)行一定的調(diào)控。在市場機(jī)構(gòu)失靈的時期，商品房的價格迫切需要加強(qiáng)價格管理。應(yīng)該推行政府指導(dǎo)價，并在價格管制上加大管制力度、擴(kuò)大管制范圍。

3.加強(qiáng)并推進(jìn)與商品房預(yù)售相關(guān)的法律、法規(guī)建設(shè)

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有關(guān)主管部門制定了一系列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營交易的規(guī)章制度。但是許多人在投資購買商品房之前對市場了解不深，缺乏房地產(chǎn)法律知識，在購房中引起一連串的法律問題。因此，加強(qiáng)并推進(jìn)與商品房有關(guān)的法律、法規(guī)的建設(shè)，以完善我國的商品房預(yù)售制度是十分必要的。

一方面，要嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家和地方政府關(guān)于房屋預(yù)售條件的規(guī)定。對售房者實(shí)行多部門立體審查，并由一個職能部門直接面對消費(fèi)者。另一方面，要嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的預(yù)售合同登記監(jiān)管措施，對不合乎法律，顯失公平的格式合同不予辦理登記，對開發(fā)商一房二賣的合同不予辦理登記。

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