導(dǎo)語(yǔ)：REITs風(fēng)險(xiǎn)及其規(guī)范一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主要融資手段及房地產(chǎn)投資信托的重要性

房地產(chǎn)業(yè)是一種資金密集型產(chǎn)業(yè)。在生產(chǎn)、流通和消費(fèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)都需要強(qiáng)大的資金作為后盾。毫不夸張地說(shuō)，資金是房地產(chǎn)企業(yè)的生存之本。因此，融資就成為房地產(chǎn)企業(yè)從建立到發(fā)展壯大，乃至到進(jìn)一步擴(kuò)張的重要課題。目前，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)采取的融資手段主要有以下八種：商業(yè)銀行貸款，上市融資，發(fā)行公司債券，房地產(chǎn)信托融資，房產(chǎn)預(yù)售和預(yù)租，合作開(kāi)發(fā)，典當(dāng)?shù)取?/p>

在這幾種手段中，商業(yè)銀行貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道。然而，這種融資手段給銀行業(yè)帶來(lái)了潛在的危機(jī)。美國(guó)的次貸危機(jī)更是給我們敲響了警鐘。在國(guó)家收緊銀根的貨幣政策下，房地產(chǎn)融資渠道的多元化勢(shì)在必行。而在其他幾種手段中，房地產(chǎn)信托融資因其靈活性、可操作性、有效性就備受推崇。房地產(chǎn)投資信托，是指信托機(jī)構(gòu)通過(guò)公開(kāi)或者私募方式集中兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，以房地產(chǎn)或其經(jīng)營(yíng)企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。

這是一種利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集體投資方式，它是以發(fā)行收益憑證的方式匯集信托人(即投資者)的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給信托人的信托基金制度。英國(guó)著名法律史學(xué)家梅特蘭(F．A．Maitland)這樣評(píng)價(jià)信托制度：“如果有人要問(wèn)，英國(guó)人在法學(xué)領(lǐng)域取得的最偉大、最獨(dú)特的成就是什么，那就是歷經(jīng)數(shù)百年發(fā)展起來(lái)的信托理念，我相信再?zèng)]有比這更好的答案了。這不是因?yàn)樾磐畜w現(xiàn)了基本的道德原則，而是因?yàn)樗撵`活性，它是一種具有極大彈性和普遍性的制度?！狈康禺a(chǎn)投資信托促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展，有利于完善中國(guó)房地產(chǎn)的金融框架；它降低了銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)，從而降低了整個(gè)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，房地產(chǎn)投資信托增加了投資的渠道，使某些人的投資需求得到了滿足。由于房地產(chǎn)投資信托是中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金的重要來(lái)源，它也有利于中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和壯大。

二、房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)制

隨著樓市調(diào)控的不斷深入，房地產(chǎn)信托已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商在融資極寒中維持資金鏈的重要渠道，房地產(chǎn)投資信托的收益率也必然水漲船高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，今年的房地產(chǎn)信托的平均收益率為10．38%，而去年全年房地產(chǎn)信托的平均收益是9．37%。然而，需要通過(guò)信托手段來(lái)融資的必然是些急需資金且融資比較困難的房地產(chǎn)商，他們的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差。在國(guó)八條及各地的實(shí)施細(xì)則出臺(tái)后，房地產(chǎn)商面臨市場(chǎng)低迷，資金回籠慢的局面，這更加加大了房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何從法律角度控制房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)投資者的利益，是法律界面臨的一個(gè)非常重要的課題。

（一）房地產(chǎn)投資信托的流通渠道不暢風(fēng)險(xiǎn)及其規(guī)制

由于房地產(chǎn)投資信托具有高收益率的特點(diǎn)，讓投資者趨之若鶩。“reits是以證券化方式來(lái)表彰不動(dòng)產(chǎn)之價(jià)值，證券在發(fā)行后可以在次級(jí)市場(chǎng)上加以交易，投資者可以隨時(shí)在集中市場(chǎng)上或店頭市場(chǎng)上買賣證券，有助于資金的流通，一定程度上消除了傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)不易脫手的顧慮?！钡窃谑芤鎽{證的轉(zhuǎn)讓方面，現(xiàn)行的制度安排實(shí)在是差強(qiáng)人意。按照現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)定及信托文件的約定，投資人是可以轉(zhuǎn)讓其持有的信托產(chǎn)品的，但是國(guó)家并沒(méi)有提供專門的平臺(tái)或市場(chǎng)。投資人若想轉(zhuǎn)讓其受益權(quán)，需要自己去尋找符合條件的買方，雙方就轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)達(dá)成一致后，再到受托人的營(yíng)業(yè)廳去辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。同時(shí)，也不能將房地產(chǎn)投資信托的受益權(quán)做質(zhì)押。高收益必然要承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律。房地產(chǎn)投資信托在流動(dòng)性方面，與其他股票、債券等金融產(chǎn)品相比差距很明顯。這又無(wú)形中增加了投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要增強(qiáng)房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的流動(dòng)性，形成便捷的、有秩序的、在有關(guān)行政部門嚴(yán)格監(jiān)管下的交易市場(chǎng)。

由于我國(guó)證券法對(duì)證券上市有較高的要求，單是“公司最近三年無(wú)重大違法行為，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告無(wú)虛假記載”這一個(gè)條件就將絕大多數(shù)房地產(chǎn)投資信托擋在門外。因?yàn)橐话愕男磐型顿Y計(jì)劃在兩年左右。房地產(chǎn)投資信托流動(dòng)性差不僅極大的增加了投資人的投資風(fēng)險(xiǎn)，更會(huì)成為阻礙我國(guó)信托業(yè)發(fā)展的瓶頸。因此，修改相關(guān)法律，建立相關(guān)交易規(guī)則，以增強(qiáng)房地產(chǎn)投資信托的流動(dòng)性也就成了當(dāng)務(wù)之急。首先，應(yīng)當(dāng)在《信托法》中賦予房地產(chǎn)投資信托的證券屬性，這樣就能明確房地產(chǎn)投資信托的流通性。其次，修改《證券法》，將房地產(chǎn)投資信托納入其調(diào)整范圍。根據(jù)國(guó)外立法，信托受益憑證是證券的一種類型。如美國(guó)《證券法》通過(guò)列舉的方式將投資合同界定為證券，并通過(guò)最高法院司法解釋進(jìn)一步將REITs這種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益銷售方式認(rèn)定為證券法規(guī)定的投資合同。而我國(guó)《證券法》目前調(diào)整的證券只限于股票、債券和國(guó)務(wù)院認(rèn)定的其他證券，而國(guó)務(wù)院至今沒(méi)有作出其他認(rèn)定。因此，將房地產(chǎn)投資信托作為證券法的一個(gè)調(diào)整對(duì)象，房地產(chǎn)投資信托流通的全過(guò)程都將有法可依。再次，由于房地產(chǎn)投資信托具有一定的特殊性，因此也要加快建設(shè)交易平臺(tái)的步伐，給投資者提供一個(gè)可以自由買進(jìn)和賣出的交易平臺(tái)，建立并完善交易規(guī)則，規(guī)范交易市場(chǎng)，給廣大投資者一個(gè)安全可靠、公開(kāi)公平的交易平臺(tái)，增強(qiáng)房地產(chǎn)投資信托的流通性及安全性。

（二）來(lái)自于受托人的投資風(fēng)險(xiǎn)及其法律規(guī)制

我國(guó)《信托法》中明確規(guī)定了受托人有謹(jǐn)慎管理、分別管理、親自管理、接受檢查的義務(wù)，但是這些規(guī)定不夠具體也不夠全面。受托人在接受委托后，就被賦予了極大的管理財(cái)產(chǎn)的權(quán)力。相對(duì)于無(wú)管理能力的委托人和消極的受益人，受托人因其雄厚的資本和專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)具有很強(qiáng)勢(shì)的地位。而對(duì)于分散的中小投資者來(lái)說(shuō)，搜集足夠的法律依據(jù)來(lái)證明受托人存在違規(guī)行為難度很大，往往造成被侵害的權(quán)利難以得到法律的救濟(jì)。因此，對(duì)于來(lái)自受托人方面的投資風(fēng)險(xiǎn)，就需要法律作出更詳盡的規(guī)定，賦以受托人更加嚴(yán)格的注意義務(wù)，以維護(hù)投資者的合法權(quán)利，將投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)控制到最低。

第一，建立完備的信息披露制度。房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)一直是投資熱門行業(yè)，但是投資風(fēng)險(xiǎn)比其他投資產(chǎn)品也要大得多。因此，應(yīng)當(dāng)更加完善房地產(chǎn)投資信托的信息披露制度。法律應(yīng)明確規(guī)定，信托公司在推出信托計(jì)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)推出全面、真實(shí)、完整的信息披露方案，對(duì)項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)作出全面、合理的分析。信息披露的主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：受托人的基本信息、財(cái)務(wù)報(bào)告、項(xiàng)目的基本信息、預(yù)期計(jì)劃和收益、實(shí)施計(jì)劃等。并且在項(xiàng)目的整個(gè)進(jìn)行過(guò)程中，對(duì)實(shí)施情況進(jìn)行詳細(xì)的跟蹤和及時(shí)的披露。

第二，更加強(qiáng)調(diào)受托人的注意義務(wù)和忠誠(chéng)義務(wù)。我國(guó)《信托法》中已經(jīng)規(guī)定了受托人的注意義務(wù)，但是相對(duì)于房地產(chǎn)投資信托的高風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，有必要對(duì)房地產(chǎn)投資信托的受托人作出更加嚴(yán)格的要求。例如，應(yīng)當(dāng)增加對(duì)受托人的事前審查義務(wù)。也就是說(shuō)，受托人在推出信托計(jì)劃前，應(yīng)當(dāng)對(duì)房產(chǎn)的登記進(jìn)行審查，對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行實(shí)際的考察。這些都能在某種程度上降低投資人的投資風(fēng)險(xiǎn)。還可以增加對(duì)受托人維修、保養(yǎng)作為信托財(cái)產(chǎn)的房地產(chǎn)的義務(wù)、受托人在投資目標(biāo)的選擇上的謹(jǐn)慎義務(wù)。忠誠(chéng)義務(wù)對(duì)于受托人來(lái)說(shuō)也是相當(dāng)重要的。對(duì)于接受任何委托的受托人來(lái)說(shuō)，忠誠(chéng)義務(wù)都是首要任務(wù)和基本原則。對(duì)于忠誠(chéng)義務(wù)的規(guī)定也應(yīng)當(dāng)滲透到整個(gè)信托規(guī)制的方方面面。比如，受托人信息披露的真實(shí)性、受托人要為受益人的利益謀事、將自有財(cái)產(chǎn)和信托財(cái)產(chǎn)分別管理等。這些都將會(huì)降低投資人的投資風(fēng)險(xiǎn)。

從以上分析可以看出，房地產(chǎn)投資信托在中國(guó)還處于起步階段，雖然已經(jīng)受到廣大投資者的青睞，但是我國(guó)還并未建立起完善的房地產(chǎn)投資信托制度。這使得投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法得到有效的規(guī)避。因此，加快對(duì)房地產(chǎn)投資信托的理論和實(shí)踐研究，盡快建立、修改、完善相關(guān)法律規(guī)定，加強(qiáng)監(jiān)督，給投資者創(chuàng)造一個(gè)安全的投資環(huán)境，是接下來(lái)我們面臨的重要課題。