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從2011年起，全省各級財政部門改按實際繳庫的國有土地使用權出讓收入比例計提住房保障資金，統(tǒng)籌用于公共租賃住房建設，九個設區(qū)市本級及平潭綜合實驗區(qū)的計提比例不低于3%，其余縣市不低于2%。三是積極拓寬籌資渠道。爭取金融信貸支持，引導企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券籌措資金，探索采取BT（建設--移交）模式建設公共租賃住房。據(jù)初步統(tǒng)計，2011年，福州市、泉州市分別與國家開發(fā)銀行福建省分行簽訂100億和60億信貸支持協(xié)議,各地發(fā)行企業(yè)債券65億元，為公共租賃住房等保障性安居工程建設籌措資金。泉州市本級、漳州市本級、南安、永安、福安等地通過BT模式建設包括公共租賃住房的各類保障性住房10472套，投資總額25.66億元。

落實公共租賃住房建設稅費優(yōu)惠政策為降低公共租賃住房建設和城市中低收入家庭住房的成本，省級財政積極落實公共租賃住房建設的稅費優(yōu)惠政策。一是公共租賃住房建設一律免收各種行政事業(yè)性收費、政府性基金、印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。二是對轉讓舊房作為公共租賃住房且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。三是對公共租賃住房的租金收入免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策，有效解決城市居民的住房困難問題。

積極推進公共租賃住房建設投資主體多元化各級財政部門進一步創(chuàng)新財政支持方式，對參與公共租賃住房建設的各類投資主體直接予以財政補助或貸款貼息，運用土地出讓金和其他稅費優(yōu)惠政策，引導帶動各類投資主體投資公共租賃住房建設，建立政府主導、多方參建的長效機制。據(jù)初步統(tǒng)計，2011年開工建設的75962套（間）公共租賃住房中，約有60%由企業(yè)自籌資金建設。

規(guī)范公共租賃住房建設資金的分配、使用管理一是制定《公共租賃住房專項補助資金管理辦法》，科學規(guī)范分配中央和省級補助資金。二是要求各級財政部門全過程參與公共租賃住房建設，特別是工程建設的規(guī)劃和方案的設計、工程的概算等，著重加強公共租賃住房工程建設成本的事前預算控制。三是加強公共租賃住房工程資金監(jiān)管。建立健全公共租賃住房工程定期報表體系，對工程資金實行專項管理、分賬核算、?？顚Ｓ?、跟蹤問效，提高資金使用效益。四是對政府投資建設的公共租賃住房的租售收入，實行“收支兩條線”管理，用于公共租賃住房建設、維護和管理，實現(xiàn)公共租賃住房建設資金的良性循環(huán)。

公共租賃住房建設財政政策運行中存在的問題及分析

公共租賃住房建設涉及到公共產(chǎn)品的供給與需求，從目前運行的機制來看，財政政策的扶持仍是解決公共租賃住房建設資金需求的主要途徑。但在財政政策的執(zhí)行過程中，仍然存在著以下問題。

（一）資金需求集中釋放，財政支持壓力較大近年來福建省加大公共租賃住房建設力度，資金需求量龐大。從2011年公共租賃住房建設的資金籌措情況看，各級財政切實加大公共預算安排，但在財政資金有限的情況下，大規(guī)模建設公共租賃住房仍存在較大資金缺口。雖然每年中央下達專項補助資金，但在保障性安居工程建設中占比較低。據(jù)測算，2011年福建省公共租賃住房建設7萬套，按照工程造價2500元/平方米（含征地拆遷、項目配套設施建設等）、套型面積60平方米計算，每套成本為15萬元計算，建設7萬套公租房總投資需要105億元。而2011年福建省獲得中央公共租賃住房專項補助14.89億元，不足實際造價的15%，需要地方資金配套85%以上，地方資金配套困難較大，作為公共租賃住房投資主體的地方財政面臨較大的支出壓力。

（二）房源供給不足，覆蓋人群相對較窄發(fā)展公共租賃房是為了從根本上解決所有無力購買經(jīng)濟適用房，又無力按市場價格租賃市場房的所有夾心層家庭的住房困難,但是，現(xiàn)行公共租賃住房政策離完全解決夾心層住房問題還存在缺口。據(jù)測算，2010年底，福建省城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)684.74萬戶，按照城鎮(zhèn)居民家庭收入五分法，即低收入、中等偏下、中等收入、中等偏上、高收入家庭各占20%，全省中等偏下收入家庭按20%計算為137萬戶，按建設部規(guī)定的住房困難群體占20%計算口徑，全省中等偏下收入住房困難家庭為27.4萬戶。而近年來公共租賃住房，相當部分是在工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)配套建設外來務工人員公寓，總量偏小，截至2012年4月底，全省歷年公共租賃住房竣工58257套，可見，公共租賃房供應量明顯不足，擴大全省公共租賃房的覆蓋面任重而道遠。

（三）融資渠道有限，融資效率不高當前，福建省公共租賃住房的資金來源主要包括：各級財政預算安排的資金；土地出讓凈收益；出租公共租賃住房及配套設施回收的資金；各類企業(yè)、單位投資或參與建設的納入公共租賃住房籌集的社會資金；社會捐贈用于公共租賃住房籌集的資金等。在全省各地保障房建設中，不少地方公共租賃房建設還較大程度地局限于政府直接投資，公共租賃房融資方式仍然比較單一。由于缺乏靈活的財政及金融制度支持或商業(yè)化運作，這種單一的資金來源方式已經(jīng)顯示出資金規(guī)模不夠、持續(xù)性不足和開工率不高的特點。2010年，財政部、國家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設部三部委聯(lián)合出臺《關于保障性安居工程資金使用管理有關問題的通知》（財綜[2010]95號）規(guī)定，允許從土地出讓凈收益、公積金增值收益中計提廉租房保障資金10％用于公共租賃住房建設，但從實際情況看，有些地方將土地出讓收入用于基礎建設、拆遷成本等方面，出現(xiàn)土地出讓收益低甚至零收入的情況，無法真正落實計提足額的資金用于公共租賃住房建設。此外，目前公積金增值收益大多以貸款的形式用于公共租賃房建設，但由于公積金每年的結余資金及產(chǎn)生的增值收益會根據(jù)房地產(chǎn)成交量的高低而有所不同，因此，土地出讓凈收益、公積金增值收益的不穩(wěn)定，直接制約了公共租賃房融資效率的提高。

推進公共租賃住房建設發(fā)展的財政政策建議

公共租賃住房建設作為擴內(nèi)需、促發(fā)展、惠民生、保穩(wěn)定的一項重要任務，在保障性住房建設中占有重有地位。財政部門作為政府宏觀調控的重要職能部門，應充分發(fā)揮財政職能作用，不斷改進財政政策扶持方式，增強財政政策支持的帶動效應，積極保障和激勵全省公共租賃住房建設加快發(fā)展。

（一）建立住房保障專項資金，提高公共租賃住房保障水平公共租賃住房作為社會公共物品的重要組成部分，需要政府統(tǒng)籌安排，通過相應的財力給予保證。目前，針對福建省的公共租賃住房的覆蓋面有待擴大、保障水平有待提高等問題，建議將住房保障支出正式納入預算體系，建立住房保障專項資金，實行中央對地方的轉移支付。地方政府可以根據(jù)年度保障性住房建設計劃，將公共租賃住房支出列入本級公共財政預算安排，編制科學的公共租賃住房資金年度預算，建立土地收益?？顚Ｓ弥贫?，劃定一定比例用于保障公共租賃住房建設。

（二）明確供應對象，力求公共租賃住房應保盡保公共租賃住房是實現(xiàn)“人人享有適當住房”的重要保障方式。由于福建省公共租賃住房的發(fā)展剛剛起步，短期內(nèi)不可能滿足所有住房困難家庭的需要，因此，按照福建省公共租賃住房保障范圍規(guī)定，建議針對公共租賃住房不同的供應對象，建設四種類型的公共租賃房，以滿足不同群體的居住需求。一是由政府或政府下屬的國有企業(yè)投資建設或收購的公共租賃房。此類公租房面向本地戶籍家庭供應，主要針對享有公共租賃住房申請資格以及已獲得廉租房、經(jīng)濟適用房配售配租資格的本地戶籍家庭。二是由企事業(yè)單位或開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)自行建設的公共租賃房。此類公租房用于滿足本單位或開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)職工的住房需求，凡在本園區(qū)內(nèi)就業(yè)的人員（含外來務工人員、剛畢業(yè)的大學生等）都可提出申請，各產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國企和單位的準入標準不同，可根據(jù)實際情況靈活把握。三是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照城市規(guī)劃要求，在舊城改造（含棚戶區(qū)改造和“城中村”改造）項目中配建的公共租賃房，用于向拆遷戶中住房困難的家庭出租。四是由村集體、企業(yè)在“城中村”改造項目中，采取自建、參股或出租土地等方式參與建設公共租賃房，其產(chǎn)權和收益歸全體村民所有，面向在附近工作和居住的所有低收入群體開放，無戶籍、就業(yè)單位等方面的限制。

（三）探索多方籌集房源，緩解公共租賃住房供需矛盾對公共租賃住房房源的籌集，應按照《福建省人民政府關于加快公共租賃住房建設的意見》（閩政[2011]18號）的規(guī)定全面落實，并在此基礎上，進一步探索多方籌集房源，以緩解公共租賃住房供需矛盾。一是政府按照公共租賃住房的建設要求，在一些已部分開工的商品房或安置房小區(qū)中，向開發(fā)建設單位訂制一批房屋用于公共租賃住房。二是由政府對房地產(chǎn)建設項目中符合公共租賃住房條件的住房，以略低于市場價的價格進行收購。三是由政府面向二手房市場，在中心城區(qū)收購或長期租賃符合公共租賃房條件的房源，以滿足保障對象多樣化的需求，特別是為了方便部分家庭子女就學、老人供養(yǎng)等。四是鼓勵社會上任何機構和個人擁有符合標準的自有存量住房作為公共租賃住房房源，按政府規(guī)定的租金標準向政府限定的供應對象出租，凡出租的自有住房可以享受相關的稅收優(yōu)惠政策，并由政府給予一定獎勵。

（四）創(chuàng)新融資機制，拓展公共租賃住房資金來源渠道建設和發(fā)展公共租賃住房需要充足的資金作保證，穩(wěn)定的資金來源渠道將是公共租賃住房能否持續(xù)有效運行的關鍵。因此，除加大財政投入力度外，還要積極創(chuàng)新融資機制，拓寬融資渠道。

1.以地方政府為依托進行融資。一是允許地方政府發(fā)行市政債券進行公共租賃住房建設融資。市政債券是有財政收入的城市政府為籌集城市基礎設施建設和社會公用事業(yè)資金而發(fā)行的一種有價債券，由地方財政擔保和中央財政支持，用于公共項目建設，免繳所得稅，對社會資金有著很強的吸引力。近幾年，為了緩解地方政府公共租賃住房資金短缺的壓力，我國開始試行由中央政府代替部分省級政府發(fā)行融資債券，但是融資規(guī)模比較有限。建議允許省級政府發(fā)行公共租賃住房建設債券籌集資金。二是做強省級保障性住房融資平臺。整合全省的資源、資產(chǎn)、資金和資本，做強省級保障性住房融資平臺，重點支持公共租賃住房建設發(fā)展。建議借鑒江西省的經(jīng)驗：成立城鎮(zhèn)開發(fā)投資有限公司作為保障性住房建設的省級融資平臺，以各市縣政府提供的相應土地作為抵押，向本省開發(fā)銀行牽頭的銀團貸款，再由省級融資平臺轉借給市縣使用。

2.利用社會資本融資。一是充分發(fā)揮住房公積金在住房保障中的作用。據(jù)統(tǒng)計，福建省2011年住房公積金增值收益8140.08萬元中，除提取管理費用900萬元，轉作城市廉租住房建設補充資金7240.08萬元，有效支持了全省保障性住房建設。為了推進公共租賃住房建設，建議每年住房公積金增值收益在扣除風險準備和管理費用后的余額，應按一定比例提取用于公共租賃住房建設的補充資金。同時，拓展住房公積金增值收益用途，對符合公租房申請條件的低收入家庭，應允許其提取公積金支付公共租賃住房的房租，而不必受房租與家庭工資收入比例的限制。二是利用社會福利彩票籌集款融資。2011年福建省福利彩票年銷量達到32.9億元，同比增長36.42%，實現(xiàn)了社會效益和經(jīng)濟效益的雙豐收。福利彩票籌集款的數(shù)額龐大、資金來源穩(wěn)定，建議從福利彩票籌集款中籌集一定比例的社會公益基金用于公共租賃房建設。三是加快推進房地產(chǎn)信托投資基金為公共租賃住房融資。房地產(chǎn)信托投資基金可以通過資產(chǎn)證券化盤活資產(chǎn)，可以上市交易，定價透明，募集的資金量較大。因此，房地產(chǎn)信托投資基金成為地方政府為公共租賃住房融資新渠道的條件已經(jīng)具備。為吸引更多的投資人，可以通過財政補貼或政府所持有的收益較高的商業(yè)地產(chǎn)整合到房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品中，來提高其整體收益，吸引更多的投資人。四是引導民營企業(yè)通過BOT方式進行公共租賃住房建設。BOT，即建設—運營—轉讓的方式，政府公共部門確定公共租賃住房規(guī)劃與建設項目后，對該項目進行公開招標，中標單位就此項目成立項目公司，由項目公司負責對項目進行融資、建設并管理（也可委托其他公司進行管理），經(jīng)營期過后把所有項目資產(chǎn)轉交給政府相關公共部門。由于投資主體可以通過一定的經(jīng)營管理獲得較高水平的租金，因此，應積極引導民營企業(yè)進入公共租賃住房領域進行建設和管理。由于項目是公共租賃房，其現(xiàn)金流量可能不足以使民營企業(yè)在回收投資時伴有合理回報，政府可以通過合理的現(xiàn)金流量補貼的形式，使其達到回收投資并得到合理的投資回報。補貼有兩種方式，一是補貼給公租房使用者，再經(jīng)房租形式由經(jīng)營者收取，二是直接補貼給經(jīng)營者?，F(xiàn)金流量補貼的高低通常與經(jīng)營的期限長短成負相關，即經(jīng)營期限越長，政府現(xiàn)金補貼越小，反之越大。

作者：王芬