導(dǎo)語(yǔ)：存量房交易監(jiān)管資金財(cái)務(wù)管理分析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：無錫市存量房交易資金監(jiān)管自實(shí)施以來實(shí)現(xiàn)了服務(wù)可視、監(jiān)管透明、交易高效、資金安全，能夠充分保障交易方的合法權(quán)益，但是由于監(jiān)管資金的體量巨大，進(jìn)出監(jiān)管賬戶頻繁，有別于單位日常行政收支，對(duì)監(jiān)管資金進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)管理已成為監(jiān)管機(jī)構(gòu)一項(xiàng)新的課題。

關(guān)鍵詞：存量房；監(jiān)管資金；財(cái)務(wù)管理

自2018年1月1日起，《無錫市存量房交易資金監(jiān)管辦法（試行）》正式施行，無錫市房屋交易管理中心（以下簡(jiǎn)稱監(jiān)管機(jī)構(gòu)）具體實(shí)施無錫市區(qū)存量房交易資金監(jiān)管工作。通過開設(shè)監(jiān)管專用賬戶（以下簡(jiǎn)稱監(jiān)管賬戶）、制訂操作流程、確定監(jiān)管服務(wù)銀行、構(gòu)建信息系統(tǒng)等工作，監(jiān)管機(jī)構(gòu)已為眾多無錫市民提供購(gòu)房資金安全保障。由于存量房交易涉及的資金情況復(fù)雜，迫切需要對(duì)監(jiān)管賬戶中的資金進(jìn)行全流程全方位財(cái)務(wù)管理，經(jīng)過兩年的運(yùn)行，監(jiān)管機(jī)構(gòu)為此積累了一些經(jīng)驗(yàn)。

1監(jiān)管資金財(cái)務(wù)管理有益經(jīng)驗(yàn)

1.1制度體系作為財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)。作為一項(xiàng)關(guān)系存量房交易方、銀行、房產(chǎn)中介等多主體的監(jiān)管措施，制度體系的建立明確了各利益相關(guān)者的權(quán)責(zé)，與此關(guān)聯(lián)的財(cái)務(wù)管理涉及的操作基于此也有據(jù)可依。首先，《無錫市政府辦公室關(guān)于印發(fā)無錫市存量房交易資金監(jiān)管辦法（試行）的通知》（錫政辦發(fā)〔2017〕235號(hào)）規(guī)定了監(jiān)管賬戶開設(shè)主體、收支與核算限制、資金劃轉(zhuǎn)方式；其次，《無錫市住建局關(guān)于印發(fā)〈無錫市存量房交易資金監(jiān)管服務(wù)操作細(xì)則〉的通知》（錫建房市〔2017〕8號(hào)）明確了資金存入的前提、資金出入的基本操作流程、監(jiān)管機(jī)構(gòu)與監(jiān)管服務(wù)銀行之間對(duì)資金的管理職責(zé)權(quán)限；再次，《無錫市住建局關(guān)于印發(fā)〈無錫市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局資金存放內(nèi)部管理制度〉的通知》（錫建發(fā)〔2018〕54號(hào)）強(qiáng)調(diào)了監(jiān)管服務(wù)與資金存放銀行的選擇方式、資金保值增值方法、各類存放措施的審批流程。建立完整的制度體系對(duì)監(jiān)管資金財(cái)務(wù)管理提出了框架性合規(guī)性基礎(chǔ)。1.2規(guī)范化流程作為財(cái)務(wù)管理抓手。流程化管理作為當(dāng)前主要公共管理模式于實(shí)務(wù)中廣泛應(yīng)用，監(jiān)管資金財(cái)務(wù)管理也使用該管理方式，提高入賬出賬的秩序化標(biāo)準(zhǔn)化，控制因操作人員變動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，見圖1。通過制訂存量房監(jiān)管資金財(cái)務(wù)管理流程圖，監(jiān)管機(jī)構(gòu)將財(cái)務(wù)管理各項(xiàng)工作融于監(jiān)管業(yè)務(wù)流程的各個(gè)環(huán)節(jié)中，確保各項(xiàng)業(yè)務(wù)執(zhí)行的同時(shí)有相應(yīng)財(cái)務(wù)管理措施與之配套。在監(jiān)管資金入賬體系中，各類存入資金由監(jiān)管服務(wù)銀行進(jìn)行確認(rèn)，入賬金額、資金性質(zhì)以及相關(guān)的交易方信息等由其通過監(jiān)管信息系統(tǒng)傳送至監(jiān)管機(jī)構(gòu)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)據(jù)此進(jìn)行會(huì)計(jì)賬務(wù)處理。在監(jiān)管資金出賬體系中，交易方完成不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登簿后，監(jiān)管機(jī)構(gòu)向監(jiān)管服務(wù)銀行發(fā)起支付指令，監(jiān)管服務(wù)銀行支付完成后同樣將相關(guān)信息通過監(jiān)管信息系統(tǒng)傳送至監(jiān)管機(jī)構(gòu)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)據(jù)此進(jìn)行會(huì)計(jì)賬務(wù)處理。在兩個(gè)體系的各環(huán)節(jié)各節(jié)點(diǎn)，都進(jìn)行財(cái)務(wù)查詢與統(tǒng)計(jì)，并將之與會(huì)計(jì)賬目、銀行核心對(duì)賬單進(jìn)行核對(duì)，及時(shí)查找并解決監(jiān)管運(yùn)行中出現(xiàn)的問題。1.3信息系統(tǒng)作為財(cái)務(wù)管理保障。2018年監(jiān)管賬戶入賬金額達(dá)174億元，2019年入賬金額更是達(dá)到了200億元，由此看來，監(jiān)管涉及的資金量是比較大的；另一方面，存量房交易涉及定金、首付款、商業(yè)貸款、住房公積金貸款、經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼款等，各類資金所有者將資金存入監(jiān)管賬戶有既定的計(jì)劃或是審批流程，存入時(shí)間有所差異，又由于無錫市存量房成交套數(shù)居于全國(guó)前列，乘數(shù)效應(yīng)導(dǎo)致交易資金出入賬頻次極為活躍。以上兩個(gè)因素要求最大限度減少人工干預(yù)情況發(fā)生。傳統(tǒng)的支票、網(wǎng)上銀行無法滿足監(jiān)管資金的日常入賬確認(rèn)與撥付要求，因此監(jiān)管機(jī)構(gòu)建立了監(jiān)管信息系統(tǒng)保障各類數(shù)據(jù)和文字信息傳輸?shù)臏?zhǔn)確性。通過與各監(jiān)管服務(wù)銀行系統(tǒng)、不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)、存量房備案系統(tǒng)的對(duì)接，監(jiān)管信息系統(tǒng)整合各類數(shù)據(jù)，為財(cái)務(wù)管理提供多種類原始財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。監(jiān)管機(jī)構(gòu)還設(shè)計(jì)開發(fā)了基于資金監(jiān)管的財(cái)務(wù)信息模塊，能直接生成會(huì)計(jì)憑證，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的共享使用，方便各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析，為有效決策提供科學(xué)依據(jù)。

2當(dāng)前存在問題及分析

2.1會(huì)計(jì)核算暫無明確制度依據(jù)。由于監(jiān)管賬戶開設(shè)在監(jiān)管機(jī)構(gòu)名下，因此監(jiān)管機(jī)構(gòu)必須對(duì)監(jiān)管資金進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。監(jiān)管資金作為新生事物，其本身的性質(zhì)與目前的會(huì)計(jì)制度并不相適應(yīng)。首先，監(jiān)管機(jī)構(gòu)作為事業(yè)單位，其會(huì)計(jì)核算需執(zhí)行《政府會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》與《政府會(huì)計(jì)制度》，但是在這些制度體系中，并沒有對(duì)此類資金進(jìn)行會(huì)計(jì)核算規(guī)范。其次，從監(jiān)管資金來說其符合《政府會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第5號(hào)——公共基礎(chǔ)設(shè)施》的部分定義“公共基礎(chǔ)設(shè)施是指政府會(huì)計(jì)主體為滿足社會(huì)公共需要而控制的資產(chǎn)”，但是該準(zhǔn)則認(rèn)為公共基礎(chǔ)設(shè)施“一般不可移動(dòng)”，公共基礎(chǔ)設(shè)施至少是固定資產(chǎn)，范疇上排除了作為貨幣資產(chǎn)的監(jiān)管資金。再次，由于監(jiān)管資金的存入情況取決于存量房交易方的行為，監(jiān)管機(jī)構(gòu)無法比照住房公積金或社?；饘?duì)繳存對(duì)象發(fā)出指令（例如調(diào)整繳存額上下限、繳存比例等），人為直接控制入賬金額的增減，因此，監(jiān)管資金的入賬不能以收入支出方式進(jìn)行核算。2.2監(jiān)管服務(wù)銀行財(cái)務(wù)處理方式不盡相同。各監(jiān)管服務(wù)銀行承擔(dān)監(jiān)管資金的入賬確認(rèn)、信息報(bào)送、支付劃轉(zhuǎn)等工作，資金監(jiān)管的主要操作均由其完成。由于每家監(jiān)管服務(wù)銀行的內(nèi)部制度、控制模式、數(shù)據(jù)系統(tǒng)等都存在差異，且目前無錫市共有15家監(jiān)管服務(wù)銀行，使得監(jiān)管機(jī)構(gòu)需對(duì)每家監(jiān)管服務(wù)銀行使用個(gè)性化管理方式，增加了時(shí)間成本。存量房資金監(jiān)管是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及銀行體系的各個(gè)層面，監(jiān)管機(jī)構(gòu)在財(cái)務(wù)管理的具體工作上往往要與監(jiān)管服務(wù)銀行的眾多內(nèi)設(shè)部門、網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行協(xié)調(diào)，溝通成本較高。2.3財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理有待提高。作為監(jiān)管資金的管理者，監(jiān)管機(jī)構(gòu)需對(duì)每筆入出賬資金進(jìn)行監(jiān)控。目前監(jiān)管機(jī)構(gòu)與各監(jiān)管服務(wù)銀行均為單邊雙向財(cái)務(wù)信息傳遞，無第三方直接核實(shí)。若監(jiān)管信息系統(tǒng)傳輸發(fā)生錯(cuò)誤或遺漏，財(cái)務(wù)信息在傳輸過程中會(huì)失真，監(jiān)管機(jī)構(gòu)需通過銀行核心對(duì)賬單進(jìn)行核對(duì)，不能在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)并處理問題。交易方、監(jiān)管服務(wù)銀行、監(jiān)管機(jī)構(gòu)均會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)處理與傳輸，在各節(jié)點(diǎn)轉(zhuǎn)換中，若處理有延遲，就會(huì)產(chǎn)生未達(dá)賬項(xiàng)，導(dǎo)致賬實(shí)不符。

3改進(jìn)對(duì)策

3.1積極研究會(huì)計(jì)核算方式。從委托角度來看，存量房交易資金監(jiān)管的實(shí)質(zhì)是交易方由于信息不對(duì)稱造成的為解決契約最優(yōu)解的路徑，監(jiān)管機(jī)構(gòu)承擔(dān)了交易方雙重受托責(zé)任，類似于各地住宅專項(xiàng)維修資金的代管。目前，財(cái)政部正就《住宅專項(xiàng)維修資金會(huì)計(jì)核算辦法》征求意見，一方面監(jiān)管機(jī)構(gòu)可根據(jù)該辦法的會(huì)計(jì)核算思路探索適合監(jiān)管資金的會(huì)計(jì)計(jì)量，另一方面也可以針對(duì)監(jiān)管資金進(jìn)行獨(dú)創(chuàng)性研究，及時(shí)與有關(guān)專家探討賬務(wù)處理細(xì)則，將研究或理論成果運(yùn)用至實(shí)務(wù)中，在財(cái)務(wù)層面報(bào)送更為精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)，為深化存量房資金監(jiān)管模式創(chuàng)新助力。3.2統(tǒng)一監(jiān)管服務(wù)銀行操作模式。制訂監(jiān)管服務(wù)銀行管理辦法，整合現(xiàn)有監(jiān)管服務(wù)銀行的制度。建立存量房資金監(jiān)管財(cái)務(wù)操作規(guī)程，將各家監(jiān)管服務(wù)銀行財(cái)務(wù)操作納入統(tǒng)一管理。將各監(jiān)管服務(wù)銀行的資金存入要求、入賬確認(rèn)手續(xù)、財(cái)務(wù)部門職責(zé)、出賬收件要求等進(jìn)行規(guī)范，逐步實(shí)現(xiàn)各監(jiān)管服務(wù)銀行會(huì)計(jì)核算、賬務(wù)處理標(biāo)準(zhǔn)化。加大培訓(xùn)力度，對(duì)各監(jiān)管服務(wù)銀行的財(cái)務(wù)、信貸、運(yùn)營(yíng)等工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，使其迅速全面了解各項(xiàng)監(jiān)管資金財(cái)務(wù)管理政策。將監(jiān)管服務(wù)銀行印鑒、網(wǎng)上銀行、電話銀行各自所屬職能與監(jiān)管資金財(cái)務(wù)管理進(jìn)一步融合，提升財(cái)務(wù)信息流轉(zhuǎn)速度。3.3不斷提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平。樹立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，要求各銀行與資金監(jiān)管相關(guān)的工作人員充分認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重性，在每一步財(cái)務(wù)處理中保持謹(jǐn)慎，準(zhǔn)確完整地將各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)通過監(jiān)管信息系統(tǒng)傳送至監(jiān)管機(jī)構(gòu)。升級(jí)資金監(jiān)管信息系統(tǒng)，增加財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)關(guān)鍵信息字段，增強(qiáng)延展性，獲取監(jiān)管服務(wù)銀行的核心賬務(wù)數(shù)據(jù)，通過與日常業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行匹配核對(duì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)不明款或錯(cuò)款，降低人工對(duì)賬強(qiáng)度。建立獨(dú)立數(shù)據(jù)通道，將中國(guó)人民銀行唯一支付數(shù)據(jù)識(shí)別號(hào)與各監(jiān)管服務(wù)銀行數(shù)據(jù)作比對(duì)，保障監(jiān)管資金的絕對(duì)安全。

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4.李文婷.南京存量房交易的政府監(jiān)管研究.大連海事大學(xué).2018

作者:馬騰 單位:無錫市房屋交易管理中心