導(dǎo)語：稅法嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)探討論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

內(nèi)容摘要隨著城市日新月異的變化，房地產(chǎn)投資成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。而房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，為稅收增長(zhǎng)提供了充足的稅源，同時(shí)也給稅收征管帶來了新的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)業(yè)稅收在整個(gè)稅制體系中占有重要地位，是國(guó)家調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)分配的重要杠桿，是國(guó)家和地方財(cái)政收入的重要來源。據(jù)了解，目前發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)稅收占地方稅收的10%以上，在我國(guó)這一比例還不到7%。馬克思曾經(jīng)說過“稅收是國(guó)家的命脈，是政府的奶娘。”但是稅收對(duì)任何納稅人而言都是一種負(fù)擔(dān)，納稅人欠稅現(xiàn)象從稅收法律關(guān)系成立時(shí)就已經(jīng)開始。任何企業(yè)追求稅后利潤(rùn)最大化和稅負(fù)最小化都是一種理性行為，只要存在稅收，納稅人就存在避稅的主觀動(dòng)機(jī)。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，我國(guó)也先后出臺(tái)了一系列的法律法規(guī)。如《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》、《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》和《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)2003[81]號(hào)文）。《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第六十三條還明文規(guī)定：納稅人偽造、變?cè)臁㈦[匿、擅自銷毀帳簿、記帳憑證，或者在帳簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。對(duì)納稅人偷稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。但這些還都沒能扼制住房地產(chǎn)企業(yè)偷稅的現(xiàn)象。2006年3月21日，國(guó)家稅務(wù)總局了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)2006[31]號(hào)文）。這一新政策的出臺(tái)及時(shí)的對(duì)征稅手段加以改進(jìn)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)征稅過程中可能出現(xiàn)的漏洞進(jìn)行了彌補(bǔ)。本文通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)偷稅的現(xiàn)狀、手段、房地產(chǎn)商偷稅原因進(jìn)行分析論述，闡述了新法出臺(tái)整治房地產(chǎn)稅收市場(chǎng)的及時(shí)性和必要性。

由于這些年來，各省市都在大搞城市建設(shè)，房地產(chǎn)投資成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，為稅收增長(zhǎng)提供了充足的稅源，同時(shí)也給稅收征管帶來了新的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)業(yè)稅收在整個(gè)稅制體系中占有重要地位，是國(guó)家調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)分配的重要杠桿，是國(guó)家和地方財(cái)政收入的重要來源。據(jù)了解，目前發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)稅收占地方稅收的10%以上，在我國(guó)這一比例還不到7%。馬克思曾經(jīng)說過“稅收是國(guó)家的命脈，是政府的奶娘。”但是稅收對(duì)任何納稅人而言都是一種負(fù)擔(dān)，納稅人欠稅現(xiàn)象從稅收法律關(guān)系成立時(shí)就已經(jīng)開始。任何企業(yè)追求稅后利潤(rùn)最大化和稅負(fù)最小化都是一種理性行為，只要存在稅收，納稅人就存在避稅的主觀動(dòng)機(jī)。但稅收分配的客體是社會(huì)剩余產(chǎn)品，征稅的目的是滿足國(guó)家的財(cái)政需要，以實(shí)現(xiàn)其進(jìn)行階級(jí)統(tǒng)治和滿足社會(huì)公共需要的職能。因此就賦予稅收以強(qiáng)制性、無償性、固定性的特征。而稅收所反映的分配關(guān)系就要通過法的形式得以實(shí)現(xiàn)。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，我國(guó)也先后出臺(tái)了一系列的法律法規(guī)。如《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》、《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》和《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)文）《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文）等等?！吨腥A人民共和國(guó)稅收征收管理法》第六十三條還明文規(guī)定：納稅人偽造、變?cè)?、隱匿、擅自銷毀帳簿、記帳憑證，或者在帳簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。對(duì)納稅人偷稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

在2005年9月份公布的“中國(guó)納稅百?gòu)?qiáng)排行榜”上，2004年度中國(guó)納稅500強(qiáng)企業(yè)排行榜中，前300名內(nèi)沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)的名字出現(xiàn)。而與之相對(duì)應(yīng)的是胡潤(rùn)百富榜上，從事房地產(chǎn)行業(yè)的富翁越來越多，或許這就是個(gè)絕妙的諷刺。那么房地產(chǎn)企業(yè)偷稅，究竟是一種什么樣的狀況呢？我們先通過下面一系列調(diào)查數(shù)據(jù)來了解一下吧：

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)偷稅問題現(xiàn)狀透視

安徽蚌埠市地稅局稽查局于2004年5月對(duì)某房地產(chǎn)開發(fā)公司2003年度地方稅繳納情況進(jìn)行了專項(xiàng)檢查。經(jīng)詢問得知，該單位開發(fā)建設(shè)了地處鬧市的一處小區(qū)，開發(fā)商品房全部為住宅樓，房屋已于2003年4月竣工。但該單位只按預(yù)收房款申報(bào)繳納了營(yíng)業(yè)稅及附加，并按開發(fā)占地面積繳納了土地使用稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查人員按工程決算書中的建安工程費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本。按配比原則計(jì)算后，調(diào)增該單位當(dāng)期應(yīng)納稅所得額146.63萬元。根據(jù)《稅收征管法》第63條規(guī)定，稽查局對(duì)該公司行為定性為偷稅，追繳該單位企業(yè)所得稅43.45萬元，并處罰款24.20萬元。

2003年，青島市地稅局在對(duì)全市房地產(chǎn)企業(yè)的專項(xiàng)檢查中發(fā)現(xiàn)，該市70%的房地產(chǎn)商存在偷稅行為，偷稅手段花樣百出，在查補(bǔ)稅款方面，青島市去年前十個(gè)月房地產(chǎn)業(yè)查補(bǔ)稅款0.48億元。

南京房?jī)r(jià)年年飚升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賺得盆溢缽滿，可是，南京市地稅局稽查局舉行的房地產(chǎn)業(yè)稅收專項(xiàng)檢查中，全市被查88戶房地產(chǎn)企業(yè)中有87戶存在問題，占被查企業(yè)的98.86%，單戶查補(bǔ)稅款數(shù)百萬元司空見慣。據(jù)南京市地稅部門統(tǒng)計(jì)，南京市房地產(chǎn)業(yè)偷稅呈逐年遞增的狀態(tài)，今年全市房地產(chǎn)企業(yè)共查補(bǔ)稅款5031.66萬元，罰款1588.14萬元。滯納金848.42萬元。相關(guān)企業(yè)偷稅較去年增加1000多萬元。

北京958家房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)稅2.8億元；西南某省房地產(chǎn)企業(yè)偷稅違法案件占全部涉稅案件的比例在過去9年間上升了12倍……

福州市物價(jià)局在全國(guó)率先公布了該市商品房的社會(huì)平均成本。

經(jīng)測(cè)算，該市開發(fā)商的利潤(rùn)率平均約為50%，最低的約20%，最高的超過90%。

當(dāng)然，在房地產(chǎn)暴利的背后是少數(shù)人的財(cái)富快速增長(zhǎng)。在2004年福布斯中國(guó)內(nèi)地富豪榜上，前200人中有64人來自房地產(chǎn)行業(yè)；在前20名中，有11位涉足房地產(chǎn)行業(yè)。有人用簡(jiǎn)單算術(shù)，即以幾個(gè)主要大城市房地產(chǎn)利潤(rùn)總額除以全年天數(shù)計(jì)算，北京不到兩天就產(chǎn)生一個(gè)房地產(chǎn)億萬富翁，廣州約三天產(chǎn)生一個(gè)億萬富翁。

這些數(shù)目都是觸目驚心的，現(xiàn)在很流行的一個(gè)說法就是“房地產(chǎn)業(yè)的巨人，納稅的矮子”，這句話有一定的道理，那讓我們一起看一下房地產(chǎn)商偷稅手段，就可以對(duì)房地產(chǎn)業(yè)巨額利潤(rùn)來源有一定的了解。

二、房地產(chǎn)商的偷稅手段及原因分析

（一）房地產(chǎn)商的偷稅手段

中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師李晶副教授向中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者列出一項(xiàng)公式：價(jià)格＝成本＋利潤(rùn)＋稅收。“稅收是價(jià)格的重要組成部份，”她解釋說，在成本和價(jià)格保持不變的情況下，稅收降低時(shí)，利潤(rùn)必然增加。稅收作為影響利潤(rùn)水平的重要因素，被許多輕視法律或無視法律的人當(dāng)作了提高利潤(rùn)率水平的工具。而房產(chǎn)商偷稅方法歸結(jié)為十大黑招，招數(shù)之多、花樣之奇令人嘆為觀止。

1、體外循環(huán)法,減少預(yù)售款基數(shù)

這是房地產(chǎn)企業(yè)偷稅所采用的較為普遍的一種手段。自開發(fā)商拿到《銷售許可證》之日起，都開始對(duì)外收取樓盤預(yù)售款，房地產(chǎn)商應(yīng)對(duì)預(yù)售收入進(jìn)行納稅，當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額＝預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤(rùn)率。計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)后，企業(yè)就隨之要交納5%的營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅的3%的教育費(fèi)附加，營(yíng)業(yè)稅的7%的城市建設(shè)稅；以及33%企業(yè)所得稅但在實(shí)際操作中，地產(chǎn)商利用政策法規(guī)對(duì)預(yù)售收入定義不完善的漏洞，在匯總預(yù)售收入時(shí)，只計(jì)算購(gòu)房者所付定金，將購(gòu)房者首付款排除在納稅范圍以外。甚至，有的開發(fā)商等到房子基本上賣出去以后，又趕快把購(gòu)房者支付的房款用于銀行歸還貸款。而相關(guān)稅法規(guī)定，銀行貸款不能算銷售收入，因此不用納稅。開發(fā)商在“一貸一還”間，減少了預(yù)售收入，從而達(dá)到了偷稅的目的。

2、整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不做收入

一些房地產(chǎn)企業(yè)將土地手續(xù)辦理完畢后，把一部分樓的開發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來賬，甚至私設(shè)賬外賬，以達(dá)到偷營(yíng)業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅的目的。

3、鉆政策“空子”不及時(shí)清算土地增值稅

按照《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工決算銷售后清算土地增值稅。而這部分房地產(chǎn)企業(yè)利用種種手段鉆這一政策的“空子”，遲遲不進(jìn)行決算，或留下一兩套“尾房”致使整個(gè)項(xiàng)目不能決算，逃避土地增值稅的及時(shí)足額入庫。

4、不按照合同約定的時(shí)間確認(rèn)收入，以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅。

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用設(shè)立項(xiàng)目公司的方式經(jīng)營(yíng)，開發(fā)一個(gè)樓盤或開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目就新辦一個(gè)公司，而新公司可以享受減免企業(yè)所得稅一年的稅收優(yōu)惠。

6、將在銷售房地產(chǎn)時(shí)一起收取的管道燃?xì)獬跹b費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)不按價(jià)外費(fèi)用申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。

7、以虛列成本，致使企業(yè)虧損，不繳稅。

房地產(chǎn)企業(yè)屬于施工企業(yè)，用工人數(shù)多，經(jīng)常變動(dòng)，用工的數(shù)量及工資發(fā)放的金額稅務(wù)機(jī)關(guān)就不好掌握，工資總額房地產(chǎn)企業(yè)就可以隨意控制。還有一些房地產(chǎn)企業(yè)虛開發(fā)票，多計(jì)成本，致使企業(yè)虧損或微利，進(jìn)而達(dá)到少繳而不繳稅的目的。

8、自用方開發(fā)成本不從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”，而是計(jì)入對(duì)外銷售商品房成本，偷企業(yè)所得稅。

9、將收取的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“其他應(yīng)付款”，年未不結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入，偷企業(yè)所得稅。

10、擴(kuò)大拆遷安置補(bǔ)償面積，減少可售面積，多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本，偷企業(yè)所得稅。

（二）、房產(chǎn)商偷稅原因分析

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)看，具有復(fù)雜性、多樣性和滾動(dòng)開發(fā)性以及生產(chǎn)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、往來對(duì)象多、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不確定等特點(diǎn)。因此，其開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不同于一般的建設(shè)單位或施工企業(yè)，也不同于一般的工商企業(yè)，它是集房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)為一體、以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門。由于原來企業(yè)所得稅征收管理辦法一般是依據(jù)工商企業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況制定的，未能很好地兼顧房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，因而在稅收征管中存在一些規(guī)定不明確的問題，難以保證稅基的完整。

1、稅種設(shè)置不合理，造成可趁之機(jī)

在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售過程中，僅稅種就多達(dá)8種，有的地方還重復(fù)征稅，如契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、所得稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、土地使用稅、耕地占用稅等等。收費(fèi)就更多，各個(gè)地方也參差不齊，多達(dá)80~150種，這無形中也增加了建房成本。而在房地產(chǎn)開發(fā)階段，只有城市房產(chǎn)稅和少量的城鎮(zhèn)土地使用稅。這種稅制設(shè)置的消極作用顯而易見，開發(fā)階段稅少、稅負(fù)輕，流通環(huán)節(jié)稅重，從而助長(zhǎng)了土地的隱形交易，偷稅現(xiàn)象嚴(yán)重。而在開發(fā)階段發(fā)生的增值部分，由于沒有稅收的調(diào)節(jié)機(jī)制，使用政府無法參與增值價(jià)值的再分配。

2、稽查力度不足，難有威懾作用

目前我國(guó)還沒有一部完整的針對(duì)房地產(chǎn)偷稅的法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)商偷稅被稽查出來后，懲處的辦法就是根據(jù)偷稅的多少按比例確定處罰數(shù)額。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷稅是通過稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查后才能獲知，但是這種稽查只是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬面情況的稽查，只要開發(fā)企業(yè)通過手段把賬面作好了，就很難發(fā)現(xiàn)其偷稅的痕跡?；榱Χ炔蛔?，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商很難形成一定的震懾作用。使很多開發(fā)商存在僥幸心理，認(rèn)為偷稅風(fēng)險(xiǎn)比較低，被查到后頂多再補(bǔ)交，沒什么麻煩。

三、完善相關(guān)稅法遏制房地產(chǎn)商偷稅

但隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控措施的實(shí)施，原有的一些法律、法規(guī)已經(jīng)不能適應(yīng)客觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，必須加以完善。國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文件就是在這個(gè)背景下制定出臺(tái)的。新文件的出臺(tái)完善了房地產(chǎn)稅法，保證了稅收征管的嚴(yán)肅性。對(duì)照原來的國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)文件，新文件主要在以下幾個(gè)方面進(jìn)行了補(bǔ)充、修改和完善：

一、對(duì)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率作了適當(dāng)調(diào)整。國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)文規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入應(yīng)按不低于15%的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率繳納企業(yè)所得稅。國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文對(duì)這一規(guī)定作了兩點(diǎn)調(diào)整：一是將預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率；二是按開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)將開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟(jì)適用房（經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房）和非經(jīng)濟(jì)適用房，并規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率不得低于3%,非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目按不同區(qū)域分別確定預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，其中，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于20％，地及地級(jí)市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于15％，其他地區(qū)不得低于10％。公務(wù)員之家

二、規(guī)定了開發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文第二條第一款規(guī)定，凡符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已完工：一是竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）；二是已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）；三是已取得了初始產(chǎn)權(quán)登記證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）。之所以對(duì)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行界定，主要是考慮到當(dāng)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率高于實(shí)際利潤(rùn)率時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往會(huì)對(duì)已完工開發(fā)產(chǎn)品積極結(jié)算成本，相反，一旦出現(xiàn)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率低于實(shí)際利潤(rùn)率的情況，這種積極性就不存在了。因此，必須從稅收角度規(guī)定開發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)準(zhǔn)，以保證國(guó)家稅收不流失。

三、規(guī)定了成本費(fèi)用項(xiàng)目核算和稅前扣除原則。對(duì)公共配套設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等主要成本項(xiàng)目，國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文規(guī)定了其核算和稅前扣除原則：屬于該成本對(duì)象完工前實(shí)際發(fā)生的，可直接攤?cè)氤杀緦?duì)象；屬于成本對(duì)象完工后實(shí)際發(fā)生的,首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間分?jǐn)偅賹⒂梢淹旯こ杀緦?duì)象負(fù)擔(dān)的部分，在已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和未實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積之間進(jìn)行分?jǐn)?，其中，?yīng)由已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積分?jǐn)偟牟糠?，?zhǔn)予在當(dāng)期扣除。

四、對(duì)新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅前扣除作出了新規(guī)定。按照《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)是按銷售收入的一定比例在稅前據(jù)實(shí)扣除的。這一規(guī)定對(duì)于新辦的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說不合理問題較為突出，主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事的開發(fā)活動(dòng)包括征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、組織施工、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)品銷售等開發(fā)經(jīng)營(yíng)全過程，因此，開發(fā)項(xiàng)目從第一筆投入至取得第一筆銷售收入，需要一個(gè)較長(zhǎng)周期，而這一期間發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，則由于沒有銷售收入而無法在稅前扣除；二是廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出主要發(fā)生在開發(fā)前期，這是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，但這一期間又恰恰沒有銷售收入。鑒于這種情況，為合理解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需的三項(xiàng)費(fèi)用扣除問題，國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文規(guī)定：新辦的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆銷售開發(fā)產(chǎn)品收入之前發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，但最長(zhǎng)不得超過3年。

六、對(duì)新辦房地產(chǎn)企業(yè)減免稅作了限制。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用設(shè)立項(xiàng)目公司的方式經(jīng)營(yíng)，開發(fā)一個(gè)樓盤或開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目就新辦一個(gè)公司，且盈利率較高。據(jù)此，國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠，同時(shí)規(guī)定以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品（包括銷售）為主的企業(yè)也不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。

七、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管方式提出了新的要求。根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》和《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文關(guān)于征收管理問題也做了詳細(xì)規(guī)定：

（一）開發(fā)企業(yè)在年度申報(bào)納稅時(shí)，應(yīng)對(duì)涉及報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批或備案的稅前扣除項(xiàng)目逐筆逐項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)。凡未按規(guī)定報(bào)批或備案以及手續(xù)、資料不全的，要及時(shí)補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)、資料，否則，不得在稅前扣除。

（二）開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范,同時(shí)按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。

1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)賬簿的；

2.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬薄的；

3.擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的；

4.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不齊，難以查賬的；

5.發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的；

6.納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

四、嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷稅，還需關(guān)注以下幾點(diǎn)

（一）加強(qiáng)部門間的合作，加強(qiáng)源泉控管

房地產(chǎn)稅收是是一個(gè)環(huán)環(huán)相扣的過程，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)與計(jì)劃管理、土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門及金融機(jī)構(gòu)建立信息傳遞制度，通過信息交換作分析比對(duì)，最大限度地掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，在行政程序上規(guī)范納稅人的稅務(wù)登記行為，建立檔案，全程跟蹤；努力獲取企業(yè)建筑成本信息，加強(qiáng)對(duì)工程的成本審核；加強(qiáng)票據(jù)管理，掌握企業(yè)的收入情況。這樣才可以建立一個(gè)規(guī)范、管理、檢查的長(zhǎng)效機(jī)制。顯然這對(duì)增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)、保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展是大有裨益的。也可以使房地產(chǎn)稅收應(yīng)收盡收。

（二）加大房地產(chǎn)企業(yè)偷稅處罰力度，嚴(yán)厲查處違法案件

目前情況來看，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管能力是很弱的，甚至有些時(shí)候出現(xiàn)斷層。稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員應(yīng)該加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)，認(rèn)真、細(xì)心、深入的掌握房地產(chǎn)企業(yè)的情況。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅現(xiàn)象及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施。對(duì)偷稅行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，加大對(duì)房地產(chǎn)涉稅違法行為的處罰力度。嚴(yán)格依照《稅收征管法》的規(guī)定，對(duì)欠稅不繳的房地產(chǎn)企業(yè)依法采取強(qiáng)制措施，確保國(guó)家稅款及時(shí)足額入庫；對(duì)大案、要案，嚴(yán)格按照法律程序移送司法機(jī)關(guān)，依法追究其法律責(zé)任；對(duì)查處的典型偷稅案件，及時(shí)通過新聞媒體予以曝光。

“納稅光榮、逃稅可恥”。納稅不僅僅是一個(gè)道德問題，依法納稅也是每個(gè)公民應(yīng)盡的義務(wù)。稅收是國(guó)家財(cái)政的主要來源，也是國(guó)家穩(wěn)定、建設(shè)發(fā)展決定因素。相信通過《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》的及實(shí)施，政府合理使用財(cái)政資金，房地產(chǎn)商會(huì)逐步形成自覺納稅的意識(shí)。也就可以杜絕偷稅現(xiàn)象了??！

參考文獻(xiàn)

1、章劍鋒：《房地產(chǎn)稅收黑洞能否消除？》，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》2006年3月23日

2、楊克文：《房地產(chǎn)稅收繁榮背后有隱憂》，《中國(guó)稅務(wù)》2003.11.3

3、林海、江虹：《我國(guó)房地產(chǎn)交易稅收制度改革初探》，價(jià)格月刊2003年第5期

4、全國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)業(yè)資格考試教材編寫組：《稅法》中國(guó)稅務(wù)出版社2006年1月版。

5、全國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)業(yè)資格考試教材編寫組：《相關(guān)法律》中國(guó)稅務(wù)出版社2006年1月版。