導(dǎo)語(yǔ)：北京物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略綜述一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

“十二五”時(shí)期，是北京市深化改革開放、深入推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式加快轉(zhuǎn)變的攻堅(jiān)時(shí)期。在新形勢(shì)下，北京物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境出現(xiàn)了新特點(diǎn)，對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)提出了新需求。本文結(jié)合《北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》，借鑒其他國(guó)家和地區(qū)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，探討北京物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展的模式與戰(zhàn)略。

1北京物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1．1物業(yè)企業(yè)數(shù)量與資質(zhì)

北京市物業(yè)企業(yè)數(shù)量在2007—2010年逐年遞增，年平均增長(zhǎng)率是11．29％。北京市本區(qū)登記注冊(cè)的物業(yè)企業(yè)也在逐年增加，年平均增長(zhǎng)率是2．88％。這說(shuō)明伴隨著北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)市場(chǎng)逐步擴(kuò)大，同時(shí)吸引了外區(qū)登記的物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐，而且增長(zhǎng)比本區(qū)快，2010年占到北京市整個(gè)物業(yè)企業(yè)數(shù)量的22．95％(各年份數(shù)據(jù)見表1)。北京市2007年取得《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書》的一級(jí)資質(zhì)企業(yè)占到全國(guó)總數(shù)的20％左右，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)占全國(guó)比例的78．72％，這反映了北京市物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展居于全國(guó)領(lǐng)先地位。20lO年北京市一級(jí)、二級(jí)資質(zhì)企業(yè)分別占物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)量的3．62％~1J8．89％；三級(jí)資質(zhì)~L2007年有所減少，占總數(shù)比例下降至78．79％。但從整體上看，北京市資質(zhì)企業(yè)水平主要集中于三級(jí)資質(zhì)的規(guī)模，一、二級(jí)資質(zhì)水平企業(yè)比重仍有待提高，行業(yè)仍處于發(fā)展初期，整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差。

1．2物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)類型

北京市物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)有4種類型，分別是居住類、商業(yè)類、工業(yè)類和綜合類[1。2007—201O年，北京市物業(yè)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目數(shù)量年平均增長(zhǎng)率為3．4％；建筑面積年平均增長(zhǎng)率為5．21％；居住類、商業(yè)類、工業(yè)類和綜合類2010年北京市物業(yè)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目數(shù)量占的比率分別為68．09％、3．80％、2．30％和25．81％；居住類、商業(yè)類、工業(yè)類和綜合類2010年北京市物業(yè)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目建筑面積占的比率分別為79．65％、1．77％、5．40％和13．18％；從這里可以看出居住類仍然是北京市物業(yè)企業(yè)的主題，不管從項(xiàng)目個(gè)數(shù)或管理的建筑面積上都占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)(2007—2009年項(xiàng)目數(shù)量和管理建筑面積見表2)。但是，近年來(lái)商業(yè)類地產(chǎn)開發(fā)比例趨于上升，今后北京市的商業(yè)物業(yè)存在著很大的發(fā)展空間。

總之，北京市物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)還處于發(fā)展初期，趨向于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，目前大部分工種所需要的人員并沒有要求較高的專業(yè)知識(shí)和技能。北京市物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大和數(shù)量的增長(zhǎng)，提供了更多就業(yè)崗位，為解決北京市就業(yè)問題，乃至為維護(hù)北京市的社會(huì)穩(wěn)定起到了一定的積極作用。

2北京物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境分析

北京市物業(yè)管理的戰(zhàn)略環(huán)境分為宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境，宏觀環(huán)境主要包括政治與法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境和技術(shù)環(huán)境，微觀環(huán)境主要包括競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

2．1宏觀環(huán)境分析

(1)政治與法律環(huán)境。北京市物業(yè)管理處圍繞《北京市物業(yè)管理辦法》制定了近4O個(gè)政策文件，這套政策主要是解決三大問題：一是政府要認(rèn)清物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)目標(biāo)，運(yùn)用專業(yè)化管理實(shí)現(xiàn)北京市住用安全這個(gè)終極目標(biāo)：二是物業(yè)公司應(yīng)該提高尊重業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利意識(shí)，加強(qiáng)物業(yè)法規(guī)學(xué)習(xí)，更好地為業(yè)主服務(wù)。三是業(yè)主和物業(yè)公司之間能站在法制的平臺(tái)上平等對(duì)話。

(2)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。北京市物業(yè)管理正逐步推向市場(chǎng)，進(jìn)行專業(yè)化的物業(yè)管理。北京物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的服務(wù)范圍逐步擴(kuò)大，不僅包括住宅物業(yè)和商住物業(yè)，還包括學(xué)校、醫(yī)院、政府辦公大樓、市政道路等公共物業(yè)區(qū)域。更多的公共物業(yè)推向市場(chǎng)將給北京所有物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)新的機(jī)會(huì)。

(3)社會(huì)文化環(huán)境。北京市小區(qū)業(yè)主對(duì)居住環(huán)境的要求向舒適、和諧的高層次轉(zhuǎn)變，業(yè)主認(rèn)識(shí)到良好的物業(yè)管理使房產(chǎn)保值以至升值。物業(yè)管理向綜合小區(qū)管理轉(zhuǎn)變，吸引越來(lái)越多技術(shù)型人才和專業(yè)型管理人才進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，從業(yè)人員的整體素質(zhì)不斷提高。

(4)技術(shù)環(huán)境。國(guó)家建設(shè)部推出了住宅產(chǎn)業(yè)化的一系列政策，促進(jìn)北京市住宅產(chǎn)業(yè)向集約型、質(zhì)量型轉(zhuǎn)變，物業(yè)建設(shè)向智能化發(fā)展。網(wǎng)絡(luò)化、智能化管理服務(wù)成為當(dāng)前和今后一段時(shí)期物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)制勝的關(guān)鍵所在和基本管理服務(wù)手段。

2．2微觀環(huán)境分析

(1)潛在的進(jìn)入者。對(duì)于北京物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，除了政府核準(zhǔn)資質(zhì)外，進(jìn)入幾乎不存在明顯的壁壘，發(fā)展商、承包商、房地產(chǎn)中介公司、酒店業(yè)、渠道運(yùn)營(yíng)商都是潛在的進(jìn)入者。北京市物業(yè)管理行業(yè)的利潤(rùn)率較低，對(duì)新進(jìn)入者缺乏吸引力，物業(yè)管理市場(chǎng)對(duì)新進(jìn)入的品牌也需要相當(dāng)長(zhǎng)的認(rèn)知和接受過(guò)程，新進(jìn)入的物業(yè)管理企業(yè)很難對(duì)現(xiàn)有企業(yè)構(gòu)成威脅。

(2)替代品的威脅。北京市正在大力推動(dòng)城市社區(qū)建設(shè)，完善社區(qū)服務(wù)體系，北京市物業(yè)管理已取代舊有的房屋管理體系，促成了社區(qū)管理體系的變革，沒有受到替代品的威脅。

(3)購(gòu)買方的議價(jià)能力。北京市現(xiàn)行物業(yè)管理模式較落后，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不成熟，單個(gè)業(yè)主常以拖欠或拒交管理費(fèi)進(jìn)行對(duì)抗，當(dāng)大多數(shù)業(yè)主有組織的進(jìn)行議價(jià)時(shí)，其議價(jià)能力相當(dāng)強(qiáng)。

(4)供應(yīng)方的議價(jià)能力。北京市物業(yè)管理行業(yè)除了水、電、煤氣等少數(shù)壟斷部門外，其余服務(wù)供應(yīng)者的討價(jià)還價(jià)能力較弱。物業(yè)管理行業(yè)勞動(dòng)力總體素質(zhì)不高，勞動(dòng)者的討價(jià)還價(jià)能力處于弱勢(shì)地位。

(5)行業(yè)內(nèi)部現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的爭(zhēng)奪。北京市物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)企業(yè)數(shù)量較多，規(guī)模普遍較小，造成行業(yè)極度分散。物業(yè)管理行業(yè)的固定資產(chǎn)投資相對(duì)較少，物業(yè)管理企業(yè)退出障礙小。

3北京市物業(yè)管理的戰(zhàn)略選擇

3．1精細(xì)化服務(wù)戰(zhàn)略

北京物業(yè)管理實(shí)施精細(xì)化服務(wù)戰(zhàn)略有助于整個(gè)行業(yè)服務(wù)質(zhì)量的普遍提高和物業(yè)管理企業(yè)的成本控制。實(shí)施精細(xì)化服務(wù)戰(zhàn)略，打破北京物業(yè)管理壟斷及服務(wù)產(chǎn)品同質(zhì)化，搭建市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)，讓物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)主體(即業(yè)主大會(huì))購(gòu)買服務(wù)，從而培植新興服務(wù)市場(chǎng)，促使物業(yè)管理內(nèi)容的細(xì)化與創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)物業(yè)資源要素的優(yōu)化配置。精細(xì)化物業(yè)服務(wù)戰(zhàn)略的關(guān)鍵在于準(zhǔn)確，包括5個(gè)職能化戰(zhàn)略：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人力編制、服務(wù)流程、服務(wù)計(jì)量和服務(wù)成本控制。

3．2低碳物業(yè)管理戰(zhàn)略

北京物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)必須能順應(yīng)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展這一歷史潮流，抓住契機(jī)，倡導(dǎo)低碳物業(yè)管理，引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式向低碳物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)變，提高物業(yè)管理對(duì)可再生能源、資源的循環(huán)利用率，增強(qiáng)廣大居民環(huán)保意識(shí)，為建設(shè)低碳北京提供支持。具體做法：研究出臺(tái)《北京市物業(yè)管理“低碳”導(dǎo)則》；熟練掌握低碳節(jié)能設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)；對(duì)建筑垃圾含碳的回收，統(tǒng)一進(jìn)行科學(xué)再利用；加強(qiáng)“雙綠化”(即社區(qū)綠化和屋頂綠化)：為業(yè)主樹立節(jié)能環(huán)保的學(xué)習(xí)榜樣，提供低碳的專項(xiàng)服務(wù)；提供低碳的生活氛圍及理念，把低碳融入到居民生活的方方面面，使業(yè)主自覺做到“生活需要低碳，低碳是為了更好的生活”。

3．3物業(yè)企業(yè)規(guī)?；瘧?zhàn)略

規(guī)模化選擇主要是針對(duì)目前北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀而提出的。當(dāng)前，北京物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模偏小，多數(shù)企業(yè)品牌知名度不高。根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)物業(yè)管理處提供的數(shù)據(jù)，2007—201oa北京市一、二級(jí)物業(yè)企業(yè)數(shù)量所占比率很低，其中，一級(jí)比率不足4％，二級(jí)比率也不足9％。與國(guó)外知名物業(yè)服務(wù)企業(yè)差距較大，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用有限。2007—2010年北京市平均每個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理的項(xiàng)目不足2個(gè)，2010年平均只有1．3個(gè)，也就是說(shuō)多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)只管1個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，部分有點(diǎn)規(guī)模的才管2個(gè)及以上項(xiàng)目。2007—2010年北京市平均每個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理面積分別為12．29、l2．31、10．14和1O．23萬(wàn)平方米。2010年，北京市114家一級(jí)物業(yè)的管理面積也只是剛達(dá)到一級(jí)資質(zhì)規(guī)定的管理面積要求(見表3)。同時(shí)，根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)100強(qiáng)排行榜，北京市本區(qū)登記位居前10位的物業(yè)管理企業(yè)在管物業(yè)總建筑面積(包括在管本市物業(yè)和外地物業(yè)的總建筑面積)總計(jì)2，197萬(wàn)平方米，由此計(jì)算北京市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展集中度(CRl0)為5．19％，遠(yuǎn)低于深圳物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展集中度(CR8=23．6％)?；谝陨戏治?，目前北京市物業(yè)管理企業(yè)管理規(guī)模過(guò)小，造成人力資源的浪費(fèi)，不能產(chǎn)生規(guī)模效益，致使北京市多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)缺乏發(fā)展后勁，無(wú)力進(jìn)行品牌建設(shè)，難以提高物業(yè)管理服務(wù)水平。另外，目前企業(yè)規(guī)模狀況不太可能出現(xiàn)由于物業(yè)管理面積增大導(dǎo)致規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象。例如，新加坡兩家物業(yè)服務(wù)公司的管理面積分別達(dá)N3，500萬(wàn)平方米以上，中海物業(yè)管理有限公司管理面積5，000萬(wàn)平方米，都創(chuàng)造了諸多規(guī)?；?yīng)，因此，現(xiàn)階段北京市物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)走“智慧化”發(fā)展戰(zhàn)略，必須先走規(guī)?；瘧?zhàn)略，力爭(zhēng)在“十二五”期間物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展集中度(CR10)達(dá)N2o％。

4北京市物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對(duì)策與建議

4．1政府在政策和資金上給予扶持

北京市物業(yè)管理部門必須制訂產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃制訂物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)扶持政策。北京物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施需要注入大量資金建設(shè)一個(gè)軟硬件環(huán)境，所以，物業(yè)管理部門必須建設(shè)高效投融資平臺(tái)，制訂投資導(dǎo)向目錄，鼓勵(lì)民間資本參與物業(yè)建設(shè)。建立政府引導(dǎo)、物業(yè)管理企業(yè)為主、民間投入的投融資體系。

4．2開展全方位精細(xì)化服務(wù)

物業(yè)管理公司要建設(shè)精細(xì)化服務(wù)理念，用理念來(lái)引導(dǎo)員工的服務(wù)行為，激發(fā)公司員工追求精細(xì)、實(shí)踐精細(xì)、崇尚精細(xì)的意識(shí)。制訂操作規(guī)范規(guī)程，確保公司內(nèi)每位員工提供的服務(wù)是相同標(biāo)準(zhǔn)的，細(xì)化到每個(gè)工作環(huán)節(jié)，切實(shí)把精細(xì)的服務(wù)方式融入到每次服務(wù)中。建立健全監(jiān)督檢查機(jī)制，切實(shí)提高管理效能。以業(yè)主滿意度為核心進(jìn)行考核，借助關(guān)鍵性指標(biāo)將目標(biāo)任務(wù)層層分解到人，形成長(zhǎng)期考核機(jī)制，推行物業(yè)管理的精細(xì)化和科學(xué)化。

4．3以低碳為核心促進(jìn)低碳物業(yè)管理的智能化發(fā)展

北京物業(yè)管理要以低碳為核心，把握自身的行業(yè)定位，以優(yōu)秀的節(jié)能環(huán)保為目標(biāo)，按照行業(yè)定位提出具體的實(shí)施方案，督促、檢查、規(guī)范各部門工作，在滿足業(yè)主基本要求的前提下減少碳排量。不斷加大科技投入，促進(jìn)高科技產(chǎn)品的使用。低碳物業(yè)管理需要引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，樹立品牌意識(shí)，倡導(dǎo)“低碳與健康”的服務(wù)理念。北京市應(yīng)針對(duì)低碳和物業(yè)管理制訂相應(yīng)的法律法規(guī)，促進(jìn)低碳物業(yè)管理向智能化方向發(fā)展，樹立物業(yè)企業(yè)品牌和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

4．4規(guī)模化發(fā)展促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)品牌建設(shè)

企業(yè)在管理面積、資本人力資源和管理水平等生產(chǎn)要素全面增加的前提下，才能獲得規(guī)?；l(fā)展。對(duì)于新進(jìn)入的物業(yè)管理企業(yè)，采取與知名品牌物業(yè)管理企業(yè)合資、人股、合作等方式走向規(guī)?；?duì)于大型集團(tuán)企業(yè)內(nèi)的中小型物業(yè)管理企業(yè)，采取組建物業(yè)集團(tuán)，吸取單個(gè)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和管理經(jīng)驗(yàn)，形成具有一定規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)。北京市物業(yè)管理企業(yè)規(guī)?；耐瑫r(shí)，要意識(shí)到物業(yè)管理品牌經(jīng)營(yíng)建設(shè)，樹立自有品牌，使物業(yè)管理規(guī)模化產(chǎn)生理想的規(guī)模效應(yīng)。