導(dǎo)語：天水市物業(yè)管理問題研究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

論文關(guān)鍵詞：天水市物業(yè)管理服務(wù)意識建管分離健全制度

論文摘要：天水市物業(yè)管理尚處于起步階段，存在的問題很多，主要表現(xiàn)在法制建設(shè)滯后、建管不分、小區(qū)居民對新的物業(yè)管理概念認(rèn)識不清、公司內(nèi)部人員素質(zhì)差、服務(wù)意識不強(qiáng)、專業(yè)人才短缺、資金不足、服務(wù)項目少、管理水平低等方面。針對上述問題，起步階段的天水市物業(yè)管理應(yīng)突出強(qiáng)調(diào)服務(wù)意識，政府、開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主四方聯(lián)動，建立健全各項法規(guī)制度，促進(jìn)天水市物業(yè)管理的快速發(fā)展，以適應(yīng)城市現(xiàn)代化建設(shè)的要求。

隨著我國住房制度改革的深入進(jìn)行和城市現(xiàn)代化建設(shè)的不斷發(fā)展，我國的一些大城市如深圳、上海、北京等地的物業(yè)管理得以長足發(fā)展。天水市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后，城市發(fā)展也較為緩慢，物業(yè)管理尚處于起步階段。近幾年隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的逐漸實施，天水市的發(fā)展日新月異，房屋年開發(fā)量保持在20萬平方米以上，此時研究天水市的物業(yè)管理問題是很有必要的。

一、天水市物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析

（一）天水市開展物業(yè)管理的有利條件

1、天水市是一座歷史悠久的文化古城，近幾年隨著舊城改造工作的順利進(jìn)行，全市已形成了一批初具規(guī)模的居民住宅小區(qū)，較大的有羅玉、東團(tuán)莊、聚寶盆、新華路、濱東、天北、青南、重新街、皇城路、天府小區(qū)等50多個，其中羅玉小區(qū)內(nèi)現(xiàn)有47棟樓房，5個自行車棚，建筑面積達(dá)23萬多平方米，在全省也是屈指可數(shù)的小區(qū)之一。目前，全市兩區(qū)五縣房屋開發(fā)量以每年20萬平方米的速度增長，這不但構(gòu)成了物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)，也為全市物業(yè)管理公司提供了一個現(xiàn)實的和潛在的大市場。

2、市內(nèi)已設(shè)立了一些物業(yè)管理公司，如梓裕、天房、金橋、市場、宏昌等。其中，位于羅玉小區(qū)內(nèi)的天水市梓裕物業(yè)管理公司成立于1998年11月10日，由天水市城建綜合開發(fā)公司原供熱處、物業(yè)管理處合并組建，為一級法人實體，注冊資金500萬元，屬“國家三級物業(yè)管理企業(yè)”；其他幾家均為具有臨時資質(zhì)的物業(yè)管理公司。

3、政府及其主管部門已將物業(yè)管理問題提上重要議事日程。中央轉(zhuǎn)發(fā)了《民政部關(guān)于在全國推進(jìn)城市社區(qū)建設(shè)的意見》的通知，天水市政府將2001年確定為“物業(yè)管理年”，天水房管局也準(zhǔn)備出臺一些物業(yè)管理方面的法規(guī)，正在擬定《天水市城鎮(zhèn)物業(yè)管理實施辦法》。

（二）天水市物業(yè)管理存在的問題

1、政府的支持力度不夠，法制建設(shè)滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。物業(yè)管理屬于新型第三產(chǎn)業(yè)，是適應(yīng)城市現(xiàn)代化發(fā)展而出現(xiàn)的新生事物，政府及其工商、稅務(wù)、環(huán)衛(wèi)、公安等各部門應(yīng)予以大力支持。然而根據(jù)對一些物業(yè)管理公司的調(diào)查顯示，它們并沒有享受到第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠待遇。法制建設(shè)滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，在全國都是一個普遍現(xiàn)象，天水市也不例外。目前天水市各物業(yè)管理公司參照執(zhí)行的依然是建設(shè)部33號令《城市民建經(jīng)營小區(qū)的管理辦法》。

2、物業(yè)管理公司本身存在一系列問題。主要表現(xiàn)在：⑴人員素質(zhì)低，服務(wù)意識達(dá)不到要求，專業(yè)人才短缺。物業(yè)管理是一項專業(yè)性和實踐性很強(qiáng)的工作，專業(yè)跨度很廣，需要各類人才。既要有懂經(jīng)營善于協(xié)調(diào)各種關(guān)系的管理人才，又要有技術(shù)過硬、實踐經(jīng)驗豐富的專業(yè)技師。更重要的是公司人員要有兢兢業(yè)業(yè)、高度負(fù)責(zé)、任勞任怨的愛崗敬業(yè)精神。物業(yè)管理各項工作說到底，主要是為業(yè)主、用戶提供各項滿意的服務(wù)，而這一切很大程度上取決于服務(wù)者的素質(zhì)高低。天水市物業(yè)管理公司在人員構(gòu)成上存在的問題主要表現(xiàn)在三個方面：一是人員的文化程度偏低，大多數(shù)為初中及其以下水平；二是年齡普遍偏大，卻長期以來吃慣了“大鍋飯”，服務(wù)意識差；三是各類專業(yè)人才短缺。⑵資金不到位，管理硬件上不去。受資金短缺的影響，我市各物業(yè)管理公司的設(shè)備狀況普遍較差，如交通工具、計算機(jī)、通訊網(wǎng)絡(luò)等管理與服務(wù)硬件均達(dá)不到要求。⑶服務(wù)項目單一，不能滿足小區(qū)內(nèi)居民需求多樣化的要求。雖然物業(yè)管理公司的服務(wù)范圍中明確規(guī)定有冬季供暖、房屋維修、上、下水疏通、化糞池清理，環(huán)境、綠化、清潔衛(wèi)生、承攬小型土建、水暖安裝、工程維修等經(jīng)營項目，但實際服務(wù)項目僅限于冬季供暖、打掃衛(wèi)生和小型維修等幾項。⑷公司內(nèi)部制度不健全、管理不規(guī)范。受人員素質(zhì)、資金等因素的影響，天水市各物業(yè)管理公司的管理水平普遍較低，在公司內(nèi)部沒有建立起健全的規(guī)章制度，有些公司雖然制定了一些崗位職責(zé)，但沒有得到很好的貫徹執(zhí)行，流于形式。

3、小區(qū)內(nèi)的居民對物業(yè)管理認(rèn)識不夠，不予配合，導(dǎo)致收費(fèi)困難。天水市物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：暖氣費(fèi)8.5元/㎡（住戶）或17.5元/㎡（營業(yè)用房），衛(wèi)生費(fèi)3—5元/戶/月，維修費(fèi)依服務(wù)項目而定。物業(yè)管理費(fèi)每月固定收取0.2元/戶，但收取極其困難。造成這種狀況的主要原因在于宣傳不到位，居民對新出現(xiàn)的物業(yè)管理認(rèn)識不清。適應(yīng)城市現(xiàn)代化建設(shè)的需要，對住宅小區(qū)實行物業(yè)管理是住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果，是人民群眾生活水平和居住質(zhì)量提高后的必然要求。以前的物業(yè)管理是一種房管所式的管理，等于是無償管理，現(xiàn)在則是通過專業(yè)化的管理公司來進(jìn)行有償管理，這是一個比較大的飛躍。這樣一個新的物業(yè)管理概念，還沒有被小區(qū)居民完全接受。

4、房屋開發(fā)商與物業(yè)管理公司攪在一起，建管不分；有些雖然分開了，但開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間缺乏有效的銜接，造成物業(yè)管理缺位；業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的招、投標(biāo)制度更無從談起。目前天水市物業(yè)項目的管理大部分由開發(fā)商自建自管，物業(yè)管理公司實際上是開發(fā)商的附屬，但隨著居民入住時間和入住戶數(shù)的不斷增加，自建自管的物業(yè)管理模式，不僅不利于物業(yè)公司的獨立運(yùn)作，而且有可能會受到開發(fā)商的束縛，不符合現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)物業(yè)管理的特性。

二、物業(yè)管理應(yīng)考慮的問題

1、物業(yè)管理公司是以為城鎮(zhèn)小區(qū)居民提供服務(wù)為內(nèi)容、以盈利為目的的第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)。物業(yè)管理公司的出現(xiàn)順應(yīng)了城市現(xiàn)代化發(fā)展的潮流，屬于新生事物，政府各部門應(yīng)予以大力支持。

2、考慮到我市人民生活水平普遍較低和物業(yè)管理行業(yè)本身的特點，在服務(wù)項目的收費(fèi)問題上物業(yè)管理公司應(yīng)在現(xiàn)階段采取低價滲透定價法。物業(yè)管理公司要想占領(lǐng)市場，必須按市場經(jīng)濟(jì)法則行事，提高管理水平，降低管理成本，在定價上以廉取勝。影響服務(wù)價格的構(gòu)成要素有服務(wù)成本、國家稅金、企業(yè)利潤等，物業(yè)管理公司應(yīng)從努力降低服務(wù)成本入手降低服務(wù)價格。[1]

這樣做易于被業(yè)主接受，可迅速打開局面占領(lǐng)市場。從短期看，企業(yè)這樣做可能不會有太大的利潤，但從長遠(yuǎn)考慮，隨著經(jīng)營范圍的不斷拓展卻能在總體上獲得更多利潤。物業(yè)管理費(fèi)用對全體業(yè)主和物業(yè)管理公司都是一個非常敏感的問題，是關(guān)系到物業(yè)管理能否維持下去并持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，物業(yè)管理的收費(fèi)一定要合理合法，以利于企業(yè)的發(fā)展。

3、考慮物業(yè)管理與城市社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。社區(qū)建設(shè)是指在黨和政府的領(lǐng)導(dǎo)下，依靠社區(qū)力量，利用社區(qū)資源，強(qiáng)化社區(qū)功能，解決社區(qū)問題，促進(jìn)社區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境協(xié)調(diào)和健康發(fā)展，不斷提高社區(qū)成員生活水平和生活質(zhì)量的過程。[2]

物業(yè)管理是城市社區(qū)建設(shè)中的一項以服務(wù)為特色的重要內(nèi)容，是城市社區(qū)建設(shè)不可分割的組成部分。正確處理二者之間的關(guān)系，將會相得益彰。在進(jìn)行物業(yè)管理的過程中，可通過不斷拓寬服務(wù)項目，將業(yè)務(wù)擴(kuò)展到文化生活的更多領(lǐng)域以促進(jìn)社區(qū)建設(shè)；在進(jìn)行社區(qū)建設(shè)時應(yīng)積極開展評選文明小區(qū)活動，加強(qiáng)精神文明建設(shè)，提高居民的生活質(zhì)量，促進(jìn)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理。

4、考慮物業(yè)管理公司與發(fā)展商的關(guān)系。小區(qū)也好，房屋也好，建設(shè)時期不過短短的幾年，而物業(yè)管理則長達(dá)四五十年，甚至更長。物業(yè)的保修理應(yīng)由發(fā)展商提供，但現(xiàn)在的情況是發(fā)展商把維修費(fèi)用都轉(zhuǎn)給物業(yè)管理公司承擔(dān)。另外物業(yè)管理的前期介入工作也沒有開展起來。5、考慮物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的關(guān)系。要做好物業(yè)管理這項工作，業(yè)主和業(yè)主的代表機(jī)構(gòu)——物業(yè)管理委員會（俗稱業(yè)主委員會）起著決定性的作用。物業(yè)管理公司是根據(jù)物業(yè)主人的需要應(yīng)運(yùn)而生的商業(yè)公司，是物業(yè)真正的管理者——物業(yè)管理委員會聘請來具體實現(xiàn)物業(yè)管理工作的執(zhí)行者。物業(yè)管理公司要想取得物業(yè)的管理權(quán)，必須由物業(yè)的主人代表——物業(yè)管理委員會委托，也就是說，物業(yè)管理委員會是委托人，物業(yè)管理公司是被委托人。天水市各住宅小區(qū)尚未建立起各自的業(yè)主委員會，為更好地做好物業(yè)管理工作，政府應(yīng)敦促各小區(qū)居民在當(dāng)?shù)鼐游瘯笇?dǎo)下盡快建立起業(yè)主委員會，以使天水市的物業(yè)管理工作朝著正規(guī)化方向發(fā)展。

三、對加強(qiáng)天水市物業(yè)管理之政策建議

1、建立和完善物業(yè)管理法規(guī)體系是推進(jìn)物業(yè)管理工作的法律保障。物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，法規(guī)建設(shè)十分滯后。隨著住房制度改革的深化，住房自有化和小區(qū)社會化已成為不可抗拒的歷史潮流，同一小區(qū)內(nèi)的人員來自不同的單位，怎樣保護(hù)公眾利益，這給物業(yè)管理提出了許多新的課題。顯然，在小區(qū)由開發(fā)商移交給物業(yè)管理公司的過程中，開發(fā)商、施工單位、物業(yè)公司、業(yè)主四方是什么樣的關(guān)系，他們各自對物業(yè)的質(zhì)量、養(yǎng)護(hù)、使用負(fù)有什么樣的責(zé)任，這些都需要在法律上給予明確。并且，規(guī)范和約束小區(qū)的業(yè)主與業(yè)主之間、管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系僅靠小區(qū)公約是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須要有一個具有權(quán)威性、強(qiáng)制性的物業(yè)管理的法規(guī)體系，通過法律的形式將各自的責(zé)、權(quán)、利明確下來，確保小區(qū)內(nèi)的公共利益不受侵害。

2、根據(jù)居民消費(fèi)水平的差異狀況，規(guī)劃和建設(shè)不同檔次的住宅小區(qū)，使同一消費(fèi)水平的居民相對集中于某一個住宅小區(qū)內(nèi)。各住宅小區(qū)按不同的消費(fèi)水平和支付能力配備相應(yīng)的配套設(shè)施、綠地和娛樂場所，同時根據(jù)小區(qū)居民的收入情況和享受小區(qū)服務(wù)水平的差異制定不同的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在售房之前就向社會公開，使購房者做到心中有“數(shù)”，在購買住房時，不僅要看自己是否買得起該處住房，同時還要算算自己能否“住”得起那套房子。

3、物業(yè)管理是適應(yīng)城市現(xiàn)代化發(fā)展的要求而出現(xiàn)的新生事物，是中央強(qiáng)調(diào)的社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容，政府應(yīng)予以大力支持，適當(dāng)減免稅收，并積極協(xié)調(diào)好物業(yè)管理公司與各部門之間的關(guān)系。政府職能部門主要核查物業(yè)公司是否具有資質(zhì)，是否按照物價部門核準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，業(yè)主委員會和業(yè)主主要是檢查物業(yè)公司所承諾的服務(wù)是否到位，小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生是否清掃，園林綠化是否給予了必要的養(yǎng)護(hù)，小區(qū)的安全是否有保障等等。物業(yè)管理公司作為服務(wù)性的企業(yè)，它應(yīng)該具有自主經(jīng)營的權(quán)利。物業(yè)公司具體的財務(wù)活動、來往帳目、經(jīng)營狀況應(yīng)由公司自己決定，自負(fù)盈虧，政府行業(yè)管理部門和業(yè)主委員會不宜干涉，否則，物業(yè)公司難以生存和發(fā)展，也難以真正為業(yè)主做好服務(wù)。實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的分離是切實保護(hù)業(yè)主利益的根本舉措。目前我們絕大多數(shù)物業(yè)管理公司是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中分離出來的，有的現(xiàn)在還是開發(fā)企業(yè)內(nèi)一個部門或子公司。但隨著社會的發(fā)展，人們生活水平的提高，這種開發(fā)與管理合一模式的弊端將日益暴露出來：它不利于房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理向?qū)I(yè)化和社會化的方向發(fā)展，與住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化也是不相符的；特別是它不利于切實保護(hù)購房者（業(yè)主）的利益。只有當(dāng)物業(yè)公司與房地產(chǎn)商是各自獨立的，在物業(yè)的移交過程中，物業(yè)管理公司才會盡全力向開發(fā)商和施工單位為業(yè)主爭利益，確保業(yè)主所購買的住房在質(zhì)量上有保證，有問題也盡快修復(fù)解決。這樣物業(yè)公司會自覺不自覺地為房屋的質(zhì)量把關(guān)，以免物業(yè)正式移交后，留下的隱患由物業(yè)公司處理。如果二者是合一的，不難想象，作為開發(fā)公司一個部門的物業(yè)公司的“甲方思維定勢”將繼續(xù)存在，業(yè)主應(yīng)得利益是難以通過二者之間的約束機(jī)制而盡情享有的。

4、由于物業(yè)管理鮮明的服務(wù)特色，建議將新成立的“物業(yè)管理公司”定名為“物業(yè)服務(wù)公司”。這樣做既明確了公司性質(zhì)、強(qiáng)化了服務(wù)意識，同時從心理學(xué)的角度上講，小區(qū)內(nèi)的居民也易于從情感上接受。物業(yè)公司生存的基礎(chǔ)是業(yè)主交的物業(yè)管理費(fèi)，但大多數(shù)物業(yè)公司還沒有搞清楚物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)的本質(zhì)，在許多物業(yè)管理公司員工的意識里，物業(yè)管理中“管理”的概念與行政管理中的管理沒什么兩樣，就是一個“管”字。他們甚至認(rèn)為既然物業(yè)歸我管，那么物業(yè)的所有者——業(yè)主當(dāng)然也應(yīng)該歸我管，所以就有了物業(yè)公司亂收費(fèi)的行為，物業(yè)公司可以隨意決定不讓業(yè)主的車子開進(jìn)自己的家園，可以在他們認(rèn)為需要讓業(yè)主領(lǐng)教一下不服管的滋味時給業(yè)主停水停電。

5、隨著住房逐漸私有化，廣大市民購房置業(yè)就存在一個風(fēng)險問題。一般而言，住房的使用壽命可達(dá)50年左右，但因不可抗力的因素（如地震、地陷、雷擊、洪水等）致使某些物業(yè)受損，僅靠業(yè)主繳交的維修基金去修復(fù)住房是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，物業(yè)公司也既無義務(wù)也無能力修復(fù)，那么，怎樣才能保證住房能夠終生得到保修呢？建議將房屋的維修基金集中起來向保險公司投保，并且房屋的維修基金無論是放在開發(fā)商和物業(yè)公司手上，還是放在政府有關(guān)職能部門手里都沒有放在保險公司手里可靠。因此，政府應(yīng)根據(jù)不同級別的住宅小區(qū)，在售樓前制定一個房屋終生保修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，保修費(fèi)用的來源可以采

用“四個一點”的方法：業(yè)主個人拿一點，開發(fā)商讓一點，施工單位在保修款中擠一點，國家在營業(yè)稅中免征一點（國家稅務(wù)部門對開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)出讓出來的保險款免征營業(yè)稅）。只有通過對房屋實行終生保險維修，廣大業(yè)主才能真正做到買得放心、住得開心。

〔參考文獻(xiàn)〕

[1]哈佛市場營銷學(xué).北京:燕山出版社,1998.441—444.

[2]中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《民政部關(guān)于在全國推進(jìn)城市社區(qū)建設(shè)的意見》的通知.中辦發(fā)[2000]23號文.