導語：民營房地產(chǎn)企業(yè)風險管理分析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和改革的深化，社會環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)尤其是民營房地產(chǎn)企業(yè)的沖擊顯而易見。而風險管控能力的高低影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略成效，進而影響企業(yè)生存。因此，作為民營房地產(chǎn)企業(yè)應更加重視風險問題。文章在分析民營房地產(chǎn)企業(yè)特點的基礎(chǔ)上，依據(jù)風險識別、風險管理等理論知識分析其風險管理現(xiàn)狀，并提出相應的建議。

關(guān)鍵詞：民營房地產(chǎn)企業(yè)　;風險管理;　風險控制

一、問題的提出

在過去的數(shù)十年間，房地產(chǎn)企業(yè)得到了長足的發(fā)展，同時也逐步成為中國經(jīng)濟的重要助推力。但房地產(chǎn)行業(yè)的過快發(fā)展與國家經(jīng)濟新常態(tài)發(fā)展不相適應且不利于該行業(yè)合理、持續(xù)的發(fā)展，這使得國家在政策及法律制定方面進行相應的約束和限制。房地產(chǎn)企業(yè)面對的經(jīng)濟環(huán)境已出現(xiàn)了一定的改變，且事實上也已影響到企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在未來的生產(chǎn)經(jīng)營中應制定和執(zhí)行更加科學合理的經(jīng)營戰(zhàn)略以面對嚴酷的市場競爭。通過分析企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動，筆者發(fā)現(xiàn)：風險管理控制在企業(yè)發(fā)展中作用十分關(guān)鍵，只有重視企業(yè)風險并加以管理控制才能制定出科學合理的經(jīng)營戰(zhàn)略。同時相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：民營房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，但其政策和經(jīng)濟環(huán)境的風險承擔能力相對較弱。因此，要發(fā)展好房地產(chǎn)行業(yè)就必須要重視民營房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，而民營房地產(chǎn)企業(yè)要想發(fā)展好就更應加強對風險管控以降低政策、經(jīng)濟環(huán)境改變引發(fā)的影響。

二、民營房地產(chǎn)企業(yè)及風險特征

（一）民營房地產(chǎn)企業(yè)特征。1．資金需求大。民營房地產(chǎn)企業(yè)主要是房地產(chǎn)開發(fā)為主，通過建設開發(fā)和出售商品房而獲取一定的利潤。房地產(chǎn)開發(fā)流程主要包括土地競拍、規(guī)劃設計、工程施工、銷售或者出租房產(chǎn)直至交房等多個流程，同時，政府對商品房出售設定了一系列條件，這直接提高了房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中獲得資金回報的難度。具體到從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)而言，土地競拍、拆遷等環(huán)節(jié)的大量支出完全需要其進行墊付，這就要求企業(yè)必須在房產(chǎn)項目開發(fā)前做好籌融資、和資金管理活動，為項目開發(fā)提供足夠的資金支持。否則，資金不足不僅會造成企業(yè)資金鏈斷裂，更可能對企業(yè)的持續(xù)發(fā)展甚至生存造成致命的傷害。2．易受到政策和經(jīng)濟環(huán)境影響。相對其他行業(yè)的企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)更易受到政策和經(jīng)濟環(huán)境的影響，對資金資源和社會資源相對缺乏的民營房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。一是房地產(chǎn)行業(yè)項目開發(fā)期長的經(jīng)營特點使得企業(yè)在進行項目開發(fā)時容易受到市場經(jīng)濟環(huán)境改變所帶來的沖擊，使得其在房產(chǎn)銷售時面臨的市場環(huán)境與開發(fā)初期所處的環(huán)境存在較大差異，并最終影響到企業(yè)經(jīng)濟效益；二是房地產(chǎn)行業(yè)涉及面較廣，商品房價格波動對民生與國民經(jīng)濟影響過大導致政府易通過財政政策和貨幣政策進行宏觀調(diào)控，并最終影響房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營。3．核心競爭力不足。民營房地產(chǎn)企業(yè)的資源較為缺乏，且其提供的商品房具有較強的區(qū)域特點，使得其在房地產(chǎn)開發(fā)時往往以成本最小化和利潤最大化為目標，其產(chǎn)品、品牌、文化、客戶服務的能力較弱，這使得民營房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建設和銷售過程中承擔風險的能力較差。而核心競爭力的培養(yǎng)又需要資金的進一步投入，這又與企業(yè)的短期利益相背離。加之民營房地產(chǎn)企業(yè)在進行風險管理時過于分散，這進一步提高了風險發(fā)生的概率。（二）風險界定及民營房地產(chǎn)企業(yè)風險分析。1．企業(yè)風險界定。風險是客觀存在的，是可度量的不確定性。換言之，由于事物發(fā)展有多種結(jié)果的可能，同一行為或事件因時間、地點等客觀環(huán)境不同會導致不同的結(jié)果，并對主體產(chǎn)生沖擊。具體到企業(yè)而言，風險則是指特定情境下企業(yè)經(jīng)營活動所產(chǎn)生的結(jié)果差異，即企業(yè)的實際狀況與預期目標的差異與區(qū)別。2．民營房地產(chǎn)企業(yè)風險分析。戰(zhàn)略風險主要是由于企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營管理過程中未能貼合企業(yè)活動所處環(huán)境而造成實際經(jīng)營成果與預期經(jīng)營成果差異，主要可分為宏觀經(jīng)濟、政策、社會責任和企業(yè)文化等方面。就民營房地產(chǎn)企業(yè)而言，其戰(zhàn)略風險大致因為其對環(huán)境變化認識水平和過度追求利潤而引發(fā)的。同時，由于民營房地產(chǎn)企業(yè)的區(qū)域性和資金不足的現(xiàn)實使得其戰(zhàn)略風險主要顯示為政策風險、企業(yè)文化風險兩類。市場風險是指企業(yè)在市場環(huán)境及市86中國總會計師•月刊場競爭引發(fā)的，主要包括項目開發(fā)、價格、產(chǎn)品、客戶、品牌和匯率等方面。隨著經(jīng)濟發(fā)展和互聯(lián)網(wǎng)的興起，民營房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)、建設、銷售中不得不面對市場的競爭。法律風險是由企業(yè)經(jīng)營管理行為與法律、法規(guī)不適宜和法律環(huán)境改變引發(fā)的。一方面表現(xiàn)為企業(yè)在正常的經(jīng)營管理活動中，由于項目開發(fā)銷售過程中產(chǎn)品涉及的專利權(quán)、銷售糾紛及簽訂的重大協(xié)議、業(yè)務合同涉及法律、法規(guī)及合同糾紛，使企業(yè)存在法律訴訟，并直接影響到企業(yè)的聲譽、經(jīng)濟效益。另一方面，由于項目開發(fā)的時期較長導致了企業(yè)在建設、開發(fā)和銷售時的法律環(huán)境出現(xiàn)變化，直接影響到預期目標能否實現(xiàn)的風險。財務風險主要是由資金的籌集、運用引發(fā)的，主要包括現(xiàn)金流風險、資金使用風險、預算管理風險、會計與報告風險和涉稅風險。就民營房地產(chǎn)企業(yè)而言：房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長且墊資規(guī)模較大使得其在籌集資金時既要考慮規(guī)模又得考慮資本結(jié)構(gòu)和成本問題，若風險管控能力不足則可能會出現(xiàn)資金斷裂并最終影響企業(yè)生存；在項目開發(fā)時，資金的用途如不能根據(jù)企業(yè)所處環(huán)境進行改變，可能會增加資本成本、降低企業(yè)利潤；房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)、銷售過程中涉及行業(yè)眾多且業(yè)務相對復雜，加之民營房地產(chǎn)企業(yè)的財務會計人員的意識、能力不足導致會計信息失實，既增加了法律風險又使資源配置缺乏效率進而影響企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展；房地產(chǎn)企業(yè)的高稅負水平可能使得民營房地產(chǎn)企業(yè)出于降低稅負進行低成本、高風險的納稅籌劃，進一步加大了法律風險。人力資源風險主要是由于人力資源獨特性與管理不匹配所引發(fā)的，主要包括規(guī)劃風險、培訓風險、績效風險與薪酬風險。一般來說，民營房地產(chǎn)企業(yè)追求成本至上的理念使得其在人員規(guī)劃與招聘時過于在乎關(guān)鍵人員而忽略一般工作人員崗位權(quán)責，這使得企業(yè)在執(zhí)行、運行時存在一定的風險。同時為了更好地壓縮成本費用，企業(yè)有降低在職培訓質(zhì)量和數(shù)量的意愿，進而降低了員工對環(huán)境變化所引發(fā)風險的識別、應對能力，并最終影響企業(yè)生存與發(fā)展。此外，在對員工進行績效評價以及薪酬制定時，企業(yè)也過于關(guān)注成本效益尤其是經(jīng)濟效益問題，這進一步加劇了企業(yè)的人力資源風險。

三、完善全面風險管理體系

（一）樹立全面風險管理意識。隨著經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和國家調(diào)控的強化，房地產(chǎn)行業(yè)競爭也日趨加劇，民營房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)政策、市場改變不斷地強化風險管理，更新風險管控意識，建立風險全面管理體系，實現(xiàn)企業(yè)健康、持續(xù)地發(fā)展。首先，建立風險全面管理意識，將風險管理與業(yè)務活動融合。民營房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特征和企業(yè)自身條件，立足生產(chǎn)經(jīng)營過程，將風險管控與業(yè)務活動進行有效結(jié)合，實現(xiàn)事前、事中與事后的全面風險管理，對項目開發(fā)的可行、執(zhí)行實行全方位管控，實現(xiàn)全員參與、范圍全面覆蓋的風險管理。其次，民營房地產(chǎn)企業(yè)要從戰(zhàn)略層面入手整合資源，將經(jīng)營目標作為戰(zhàn)略目標的一部分，實現(xiàn)企業(yè)短期利益與長期目標的一致性。最后，企業(yè)要根據(jù)戰(zhàn)略目標完善內(nèi)部管理體系，出臺具體、有效的內(nèi)部管理制度，整合企業(yè)資源以實現(xiàn)企業(yè)能夠快速應對政策環(huán)境和市場環(huán)境變化所帶來的沖擊，并能為企業(yè)的資源配置優(yōu)化提供事實的支持。（二）明確全面風險管理原則。全面風險管理應體現(xiàn)全面性、重要性、適應性和獨立性原則。全面性原則要求全面風險管理要覆蓋整個企業(yè)部門和子公司，對整個企業(yè)的活動存在風險進行管理。重要性是指企業(yè)應根據(jù)當前的市場環(huán)境和企業(yè)自身特點，從業(yè)務的源頭對業(yè)務進行全面的監(jiān)控，制定相應標準識別、判斷，相關(guān)業(yè)務活動是否需要重點關(guān)注，實行相關(guān)管控措施。適應性原則是指全面風險管理體系要與企業(yè)的業(yè)務活動、文化環(huán)境以及市場環(huán)境相結(jié)合，能夠在現(xiàn)有資源的支持和現(xiàn)有環(huán)境的約束下順利進行，在提升企業(yè)管理水平和應對環(huán)境變化能力的基礎(chǔ)上，做到有利于企業(yè)的運行和促進企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。獨立性原則是指企業(yè)要高度重視全面風險管理活動，在體系建設時要從根本上提高企業(yè)職能部門和業(yè)務部門對風險管理的意識，并確保風險管理監(jiān)督的獨立性，以避免企業(yè)出現(xiàn)一些因認識和管理引發(fā)的不必要風險。（三）完善全面風險管理組織體系。依據(jù)全面風險管理相關(guān)理論，立足企業(yè)實際建立和完善基于全面風險管控的組織體系，有利于企業(yè)的發(fā)展。目前，民營房地產(chǎn)企業(yè)的風險管理大多是相對割裂的，且并不全面。其大致做法是：將經(jīng)營與業(yè)務分開。具體為經(jīng)營方面風險管理主要是公司領(lǐng)導進行直接決定，業(yè)務風險由部門負債人進行管理控制，雖具有一定的針對性，但不利于從根源上管理風險。所以，全面風險管理組織體系要實現(xiàn)從業(yè)務一線、職能部門到風險管理、審計專業(yè)部門的立體化。做到從一線進行風險評估、分析，到風險管理部門的組織、協(xié)調(diào)，并最終由審計部門進行監(jiān)督、評價的全面風險管控。（四）完善全面風險管理運行體系。（1）利用大數(shù)據(jù)技術(shù)，優(yōu)化信息收集、處理。民營房地產(chǎn)企業(yè)要在全面風險管理活動中建立全員重視風險管控的意識，暢通信息收集渠道，達到信息收集全面、及時的目標。同時，企業(yè)還要在決策層面建立一個風險信息處理機構(gòu)，利用大數(shù)據(jù)技術(shù)分析信息，識別風險點，并針對應對對策進行有效性分析。（2）完善內(nèi)部管理制度，提高人員素質(zhì)和資源利用效率。一方面，完善企業(yè)運營管理制度和內(nèi)部控制制度，通過制定具體可行的授權(quán)控制、權(quán)責分離控制以及信息技術(shù)控制相關(guān)制度，降低業(yè)務活動中可能出現(xiàn)的權(quán)責不清、內(nèi)控效率引發(fā)的風險，以提高企業(yè)的生產(chǎn)、運營的效率。另一方面，完善人力資源管理制度以提高員工業(yè)務能力，并最終降低因員工素質(zhì)不高所引發(fā)的風險。企業(yè)在該類制度設計時，要結(jié)合實際出臺涵蓋人才招聘、崗位培訓和考核三個方面的制度。首先，企業(yè)要在保證職工素質(zhì)與企業(yè)需求相適應的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新選才、用才的機制，實現(xiàn)招聘人員能力與崗位契合。其次，企業(yè)要根據(jù)經(jīng)營業(yè)務需要出臺培訓規(guī)定，以實現(xiàn)員工個人發(fā)展與企業(yè)發(fā)展的融合，做到人盡其才。最后，要完善考核制度，調(diào)動員工的積極性和培養(yǎng)員工的責任感，并引導員工為企業(yè)發(fā)展建言獻策。（3）規(guī)范風險應對的決策。在識別出風險后，民營房地產(chǎn)企業(yè)應先分析該類風險及其影響，再根據(jù)風險的緣由和企業(yè)的承受能力制定出相應的防范計劃。在風險應對策略決策時要進行規(guī)范其決策機制，要遵循可接受、可規(guī)避、可轉(zhuǎn)移的原則。首先，要判斷風險與自身的承擔能力，比對維持與應對的成本收益，進而通過合理設計進行處理，以抵消風險帶來的影響；其次，面對風險帶來的影響，通過企業(yè)的制度或業(yè)務的安排來規(guī)避相關(guān)風險；再次，根據(jù)風險的影響，對外找尋相關(guān)的合作伙伴，在企業(yè)戰(zhàn)略層面上，通過合作、結(jié)盟等方式獲取相應的回報。

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作者:盛輝 單位:浙江建工房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司