導(dǎo)語：商品房預(yù)售研究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

【摘要】

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。但是，該法對于商品房預(yù)售合同登記的效力沒有提及，這在實(shí)踐中產(chǎn)生了很多問題，對購房者利益的保護(hù)也顯得蒼白無力。因此，我們有必要借鑒國外成熟立法經(jīng)驗(yàn)，完善我國的商品房預(yù)售合同登記制度。

我國改革開放以來，隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展和住房分配體制的改革，居民住宅投資和住宅建設(shè)有了長足的發(fā)展，商品房買賣也逐步深入到百姓的日常生活中。商品房預(yù)售作為一種重要的房屋買賣形式，對于加快發(fā)展商的資金回籠過程，減輕銀行大額貸款壓力以及穩(wěn)定商品房銷售市場起到了積極的作用。但是，由于商品房預(yù)售在我國還剛剛起步，現(xiàn)有的法律法規(guī)還很不完善，實(shí)踐中也出現(xiàn)了許多亟待解決的問題，而商品房預(yù)售合同登記作為商品房預(yù)售制度的重要一環(huán)，對其進(jìn)行完善因此也就具有了十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、商品房預(yù)售和商品房預(yù)售合同登記

商品房預(yù)售是我國近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展的產(chǎn)物，它與成品房買賣已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)市場中兩種主要的房屋銷售形式。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。商品房預(yù)售方式首創(chuàng)于香港，香港立信置業(yè)公司于1954年最先推出樓宇"分層售賣、分期付款"。由于房屋尚在施工中便被"拆零砸碎"，分期分批地預(yù)售給廣大投資者，如落花片片墜落，故商品房預(yù)售又被稱為"賣樓花”。商品房預(yù)售的交易方式和標(biāo)的物具有特殊性，即交易時，交易的標(biāo)的物——房屋尚在建設(shè)中，交易標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是依合同中約定的期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或者失去法律效力的根據(jù)。因此，商品房預(yù)售行為是一種附期限的交易行為，購房者在期限到來之前擁有期待權(quán)，當(dāng)期限屆至并辦理了房屋過戶手續(xù)即擁有了房屋的所有權(quán)。

商品房預(yù)售合同登記是不動產(chǎn)登記的一種，是房屋產(chǎn)權(quán)、物業(yè)管理的一部分。很多國家和地區(qū)都有有關(guān)商品房預(yù)售合同登記的規(guī)定，如香港規(guī)定所有樓花買賣合約必須在簽訂后的三十天內(nèi)在田土廳注冊。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款的規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！薄冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)?！币虼?，購房者與發(fā)展商簽訂預(yù)售合同后，為防止發(fā)展商“一女兩嫁”，應(yīng)及時督促發(fā)展商辦理登記備案手續(xù)，否則，合同約定的期限屆至，如果發(fā)展商不能交付房屋，購房者就不能取得房屋所有權(quán)，只能追究發(fā)展商的違約責(zé)任。

二、我國商品房預(yù)售合同登記存在的問題

實(shí)踐中，購房者與發(fā)展商之間嚴(yán)重的“信息不對稱”以及發(fā)展商“道德風(fēng)險”的大量存在，購房者作為商品房預(yù)售法律關(guān)系的一方當(dāng)事人，其權(quán)益極易受到侵害。比如發(fā)展商將已經(jīng)進(jìn)行預(yù)售登記的房屋及其土地使用權(quán)為他人設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)發(fā)展商陷于支付不能而抵押權(quán)人行使抵押權(quán)的時候，購房者的債權(quán)就會面臨極大的危險。我國《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定了商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門備案，但是，對于預(yù)售合同登記的效力卻沒有提及，這在實(shí)踐中造成了很多誤區(qū)，對購房者利益的保護(hù)也顯得蒼白無力。從地方的一些立法情況看，有些地方將商品房預(yù)售合同登記作為合同生效的一個要件，未經(jīng)登記的合同無效，即登記要件主義。比如《廣州市商品房預(yù)售管理實(shí)施辦法》第十四條規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到市交易登記機(jī)構(gòu)辦理審核、登記手續(xù)。對證件齊備的，市交易登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理之日起20日內(nèi)予以登記。凡未經(jīng)審核、登記的商品房預(yù)售行為無效?！边€有一些地方認(rèn)為商品房預(yù)售合同登記并非合同生效的一個要件，未經(jīng)登記的商品房預(yù)售合同并非無效，而僅僅是無對抗第三人的效力，即對抗要件主義。例如《上海市房地產(chǎn)登記條例》第三十二條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)權(quán)利的文件，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)怯泜浒福海ㄒ唬┥唐贩款A(yù)售合同及其變更合同；（二）房地產(chǎn)租賃合同及其變更合同；（三）房屋維修、使用公約和物業(yè)管理文件；（四）當(dāng)事人認(rèn)為有必要登記備案而登記機(jī)構(gòu)準(zhǔn)予登記備案的文件。當(dāng)事人未辦理前款所列文件登記的，不得對抗第三人?！币陨蟽煞N立法思路體現(xiàn)了各地對商品房預(yù)售合同登記效力的不同態(tài)度。顯然，在商品房預(yù)售法律關(guān)系中，購房者處于弱者的地位，經(jīng)濟(jì)法的“實(shí)質(zhì)正義”理念要求給予購房者特殊的法律保護(hù)。那么，現(xiàn)行商品房預(yù)售合同登記制度是否能夠起到保護(hù)購房者利益的作用呢？登記要件主義的立法目的是希望通過預(yù)售合同登記來對預(yù)售行為的合法性進(jìn)行審查，防止發(fā)展商欺詐，保護(hù)購房者利益。但是，如果因?yàn)榘l(fā)展商未進(jìn)行預(yù)售合同登記而使預(yù)售合同無效，那么購房者就失去了請求發(fā)展商實(shí)際履行或者違約賠償?shù)臋?quán)利，而根據(jù)無效合同的法律后果對購房者進(jìn)行賠償往往對購房者利益的保護(hù)是不利的。相比之下，對抗要件主義具有合理性，對購房者的保護(hù)更為有利，即預(yù)售合同登記并非合同生效的一個要件，未經(jīng)登記的商品房預(yù)售合同并非無效，而僅僅是不能產(chǎn)生對抗第三人的法律效力。但由于我國物權(quán)立法的不完善，實(shí)踐中，對抗要件主義并沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用，因此，完善我國商品房預(yù)售合同登記制度勢在必行。

三、借鑒國外成熟立法經(jīng)驗(yàn)，完善我國的商品房預(yù)售合同登記制度

商品房預(yù)售合同登記是不動產(chǎn)登記的一種，在性質(zhì)上屬于預(yù)登記。我國現(xiàn)行立法中并沒有有關(guān)預(yù)登記的制度，因此，我們有必要借鑒國外成熟立法經(jīng)驗(yàn)，完善我國的商品房預(yù)售合同登記制度。

預(yù)登記制度是與本登記制度相對而言的。本登記是指直接使當(dāng)事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動發(fā)生效力的登記。在進(jìn)行本登記之后，當(dāng)事人所要設(shè)立的物權(quán)即刻設(shè)立，所要變更、廢止的物權(quán)即刻發(fā)生變更、廢止的效果。而預(yù)登記是指在當(dāng)事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，也就是說權(quán)利取得人只對未來取得物權(quán)享有請求權(quán)時，法律為保護(hù)這一請求權(quán)而為其進(jìn)行的登記。預(yù)登記制度為德國民法所創(chuàng)設(shè)，而后為日本、瑞士以及我國臺灣地區(qū)所采用。預(yù)登記是一種特殊的不動產(chǎn)登記，其登記內(nèi)容為請求權(quán)（多數(shù)為債權(quán)），登記的目的在于保全不動產(chǎn)請求權(quán)，對不動產(chǎn)物權(quán)人處分不動產(chǎn)的行為進(jìn)行限制。但是預(yù)登記并不是一種物權(quán)登記，預(yù)登記是為保護(hù)尚未成為物權(quán)的權(quán)利，而將物權(quán)公示手段運(yùn)用于債法上的請求權(quán)，并使得該請求權(quán)具有對抗第三人的物權(quán)持有效力的保全措施。所以，預(yù)登記制度，可以說是物權(quán)法原理與債權(quán)法原理的結(jié)合，也可以說是物權(quán)法原理向債權(quán)法領(lǐng)域的擴(kuò)張與滲透。因此，預(yù)登記制度是將物權(quán)法的規(guī)則施加于債權(quán)法，給予屬于債權(quán)法的請求權(quán)以排他的物權(quán)效力，故其本質(zhì)屬于物權(quán)法對債權(quán)法的擴(kuò)張。

德國民法典上的預(yù)登記制度對于完善我國商品房預(yù)售合同登記制度具有借鑒意義。筆者認(rèn)為，賦予登記過的預(yù)售合同具有不同于一般債權(quán)的特別效力，對于購房者債權(quán)的保護(hù)具有積極作用。依據(jù)債權(quán)原理，債權(quán)是特定當(dāng)事人之間的關(guān)系，不需要公示即可有效，而在商品房預(yù)售法律關(guān)系中，購房者通過登記而公示的債權(quán)，依據(jù)公示制度的作用而產(chǎn)生公信力，具有對抗第三人的效果，即經(jīng)過公示的債權(quán)優(yōu)先于未經(jīng)過公示的債權(quán)，在它們沖突時，以公示債權(quán)為準(zhǔn)，這樣可以防止一房多賣。賦予經(jīng)過登記的債權(quán)以優(yōu)先效力并不會損害善意第三人的利益，因?yàn)楹贤怯浌玖诵畔?，排除了第三人因善意不知情而受損害的可能性。因此，筆者建議在商品房預(yù)售登記的相關(guān)立法中，明確規(guī)定商品房預(yù)售合同未經(jīng)登記不能產(chǎn)生對抗第三人的法律效力，同時規(guī)定商品房預(yù)售登記具有準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)的登記效力，這表現(xiàn)為：

（一）保全順位的效力

《德國民法典》第八百八十三條第三款規(guī)定：“以轉(zhuǎn)讓某項權(quán)利為請求權(quán)的標(biāo)的時，該項權(quán)利的順位按預(yù)告登記日期加以確定?！币虼耍?jīng)過商品房預(yù)售合同登記，購房者的債權(quán)順位被確定在預(yù)售合同登記之時，這就防止了第三人的介入，保全了登記的順位，從而使購房者對房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移請求能夠順利地得到實(shí)現(xiàn)。

（二）保全權(quán)利的效力

債權(quán)本身并不具有對世效力，但商品房預(yù)售合同登記使購房者的債權(quán)獲得物權(quán)對抗第三人的對世效力，從而使債權(quán)的實(shí)現(xiàn)得到保障。在預(yù)登記后，就不動產(chǎn)權(quán)利、義務(wù)仍得為處分。不過在預(yù)登記權(quán)利人之間，在妨害預(yù)登記權(quán)利人請求權(quán)的范圍內(nèi)，義務(wù)人的處分行為無效，即僅對于預(yù)登記權(quán)利人的關(guān)系而言，相對的無效。因此，如果預(yù)登記權(quán)利人的請求權(quán)不存在或者請求權(quán)嗣后消滅，或預(yù)登記權(quán)利人對義務(wù)人的處分表示同意，那么義務(wù)人對第三人的處分行為便絕對的有效。因此，在商品房預(yù)售合同登記后，發(fā)展商如果將已預(yù)售給購房者的商品房又進(jìn)行了處分，那么在妨害購房者請求權(quán)的范圍內(nèi)，發(fā)展商的處分行為無效，所以，這一制度可以有效地防止發(fā)展商一房多賣。當(dāng)然，如果購房者的請求權(quán)不存在、嗣后消滅或者購房者對發(fā)展商的處分行為表示同意，那么發(fā)展商對第三人的處分行為就具有了效力。

（三）預(yù)警的效力

日本學(xué)者將預(yù)登記的此項效力稱為“警告的效力”，這種效力來源于不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示力，公示方法有使物權(quán)變動發(fā)生法律上一定法律效果之功能，自法律效果觀之，即為公示力。商品房預(yù)售合同登記和其他不動產(chǎn)物權(quán)登記一樣，通過登記而產(chǎn)生了對第三人的預(yù)警作用，第三人不得無視預(yù)售合同登記的存在，不得以“善意”對抗購房者。

（四）破產(chǎn)保護(hù)的效力

德國破產(chǎn)法第二十四條規(guī)定：“為保全破產(chǎn)人的土地權(quán)利，或破產(chǎn)人所為登記的權(quán)利讓與、消滅或權(quán)利內(nèi)容、順位變更請求權(quán)，在登記簿內(nèi)預(yù)告登記時，債權(quán)人對破產(chǎn)管理人得請求履行?！币虼?，經(jīng)過預(yù)售合同登記的債權(quán)具有排斥他人而保障其債權(quán)實(shí)現(xiàn)的效果。在發(fā)展商陷于破產(chǎn)，但購房者請求發(fā)展商交付房屋的履行期限尚未到來或者履行條件尚未成就時，購房者可以排斥其他債權(quán)人將預(yù)售商品房列為破產(chǎn)財產(chǎn)，從而保障其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性。由于商品房預(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買賣，它購買的僅僅是房地產(chǎn)發(fā)展商的一紙承諾，真正的房屋交接尚未形成，對購房者來說，則冒著商品房能否按期依約交付的風(fēng)險。因此，保護(hù)購房者利益就成為商品房預(yù)售法律制度中的重中之中。商品房預(yù)售合同登記作為商品房預(yù)售法律制度中的一個重要環(huán)節(jié)，一方面我們要嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的商品房預(yù)售合同登記措施，對不合乎法律的合同不予辦理登記，對發(fā)展商一房多賣的合同不予辦理登記；另一方面我們要借鑒國外成熟的立法經(jīng)驗(yàn)，完善我國的商品房預(yù)售登記制度，最大限度地保護(hù)購房者的利益。

【參考文獻(xiàn)】

1、符啟林《房地產(chǎn)法學(xué)》法律出版社2002年7月版

2、孫憲忠《論物權(quán)法》法律出版社2001年10月版

3、孫憲忠《德國當(dāng)代物權(quán)法》法律出版社1997年版

4、張文龍《民法物權(quán)實(shí)物研究》臺北漢林出版社1977年版

5、謝在全《民法物權(quán)論》中國政法大學(xué)出版社1999年版