導(dǎo)語：漫談限購令與漲價歸公一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：隨著大自然的風(fēng)吹雨打和時間的折舊，以及使用的磨損，房屋本身不斷減值。房價上漲通常是由于土地增值，而土地增值是政府投資和社會投資以及社會發(fā)展的結(jié)果。所以，房地產(chǎn)漲價之增值實質(zhì)上是全社會共同創(chuàng)造的價值，應(yīng)該收歸全體人民共享之。中國目前房價高漲的主要原因是“漲價歸私”，“炒房無稅”。解決之道不在于“限購”，而在于“漲價歸公”。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；限購；土地增值稅；資本利得稅

近來，各地紛紛出臺“限購令”或“限外令”，意圖通過限制房屋需求，從而降低房價。2004年“8.31大限”以來，房價上漲如脫韁野馬。決策層總是圍繞著“供需關(guān)系”做文章。以為增加了供應(yīng)，限制了需求，房價就會下降。但事與愿違，房價越調(diào)控就上漲。房屋是人生必需品，而不是投機(jī)品。與其采用“限購令”或“限外令”，何不“漲價歸公”，一舉杜絕投機(jī)炒賣，讓房地產(chǎn)市場回歸正常軌道。

1.房地產(chǎn)是“不完全商品”

商品必須具有流通性。房地產(chǎn)沒有“空間流通性”，所以，房地產(chǎn)是“不完全商品”，房地產(chǎn)市場是“不完全市場”。“供需關(guān)系決定商品價格”的市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則并不適用于房地產(chǎn)市場。

一模一樣的電腦，在偏僻的鄉(xiāng)村和在繁華的大都市，售價相差無幾。而一模一樣的房屋，建在偏僻的鄉(xiāng)村和建在繁華的大都市，售價相差可達(dá)十倍。十年前購買的電腦，現(xiàn)在可能一文不值。而十年前購買的房屋，現(xiàn)在價格可能翻了數(shù)倍。這是因為：電腦是“完全商品”，而房屋是“不完全商品”。前者是動產(chǎn)，后者是不動產(chǎn)。

2.房價不是“供需”決定的

房屋是耐用消費(fèi)品，其使用壽命可達(dá)百年以上。經(jīng)過了多年建設(shè)發(fā)展，許多發(fā)達(dá)國家已經(jīng)進(jìn)入了“后城市化”時代，房地產(chǎn)市場早已供過于求，并且還在不斷增加供給，但為什么有些國家的房價還會不跌反升？

日本在上世紀(jì)60～70年代就已經(jīng)完成了城市化進(jìn)程。1968年日本GDP躍居世界第二。據(jù)東京都政府網(wǎng)站資料，1970年東京人口1141萬人，2009年1299萬人；近40年里共增加了158萬人，年均增加約4萬人，年均人口增加率約0.35%，這比自然人口增長率還要低。所以，東京房地產(chǎn)供過與求。但為什么房地產(chǎn)價格會不降反升？1990年東京地價總額竟然等于美國全國地價總和。1991年資產(chǎn)泡沫破裂后，20年來日本經(jīng)濟(jì)一蹶不振。

美國完成城市化的時間比日本還要早，其房地產(chǎn)市場早已是買方市場和現(xiàn)房市場。但為什么21世紀(jì)的美國房價還會大幅上漲，并形成資產(chǎn)泡沫？2008年泡沫破裂，導(dǎo)致全球金融海嘯？

2010年3月香港永久住宅總數(shù)253.7萬套（見香港房委會《房屋統(tǒng)計數(shù)字2010》p.3）；2009年底香港家庭總數(shù)231.16萬戶（見香港政府統(tǒng)計處網(wǎng)站：表005：家庭住戶統(tǒng)計數(shù)字）。香港永久住宅總數(shù)是家庭總數(shù)的110%（253.7÷231.16×100%）。這顯然供大于求，房價應(yīng)該下降。但為什么在2009～2010兩年間香港房價既然上漲了45%？

在2000～2009的十年里，香港共增加了31.27萬個家庭；同期建設(shè)了21.8039萬套公租屋，這是家庭增加數(shù)的70%（21.8039÷31.27×100%）。既是說：香港每增加100個家庭，政府就建設(shè)70套公租屋；再加上商品房，香港的房屋增加量顯然高于家庭增加量。但為什么房價還會高漲？香港政府如此大力建設(shè)公租屋，并沒能阻止房價上漲。新加坡85%以上家庭住在政府組屋，但2010年房價也仍然高漲。

以上舉例說明：房價不一定是“市場供需關(guān)系”決定的。

3.房價上漲的社會因素

房價上漲，并不是由于房屋增值，而是由于土地增值。

隨著大自然的風(fēng)吹雨打和時間的折舊，以及使用的磨損，房屋本身不斷減值，其價格應(yīng)該下降；所以，房價上漲通常是由于土地增值，而土地增值是政府投資和社會投資以及社會發(fā)展的結(jié)果。顯然，房價具有社會屬性。影響房價的主要社會因素是：

（1）政府投資。例如，城市興建了地鐵，沿線房價就會大幅上漲。

（2）社會投資。例如，附近新建了許多高樓大廈，人煙越來越稠密，房價就上漲。

（3）社會發(fā)展。例如，社會發(fā)展水平越高，市面越繁華，GDP增長率越高，房價就越上漲。

（4）投機(jī)炒作。投機(jī)炒作必然抬高房價，以致房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實際價值，出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫。

中國各地近年地王頻出。地王的中標(biāo)者，就是基于對未來的政府投資、社會投資、社會發(fā)展的評估，以及投機(jī)炒作的可能性，預(yù)期未來房價必然大漲，所以報出了“面粉比面包貴”的離奇價格。

政府地價上漲，標(biāo)志著政府投資和社會投資都將增加，所以周邊房價會隨之上漲，而房價上漲又會反過來推高地價。這樣就形成了“地價漲→房價漲→地價更漲→房價更漲”的漲價循環(huán)。

舉例。2010年3月15日，全國“兩會”剛結(jié)束的第二天，北京市一天就產(chǎn)生了三個“地王”。2010年3月17日《上海證券報》報道：“地王”周邊二手房價跟風(fēng)飆漲，最高漲幅達(dá)40%。

在這個案例中，增加了土地供應(yīng)，房價反而上漲?？梢姡績r不是取決于供需，而是取決于人們的預(yù)期和投機(jī)炒作。中國各大開發(fā)商無不大量囤地，就是預(yù)期“地價漲→房價漲→地價更漲→房價更漲”的漲價怪圈會繼續(xù)循環(huán)。大量案例也已經(jīng)證明：開發(fā)得越慢，利潤就會越高。

市場經(jīng)濟(jì)是“零和博弈”，有人多拿了錢，有人就要多出錢。所以房價高漲必然會締造出許多房奴。

4.房地產(chǎn)危機(jī)的主要原因

1985年廣場協(xié)議迫使日元升值，日本出口受阻。企業(yè)改向海外發(fā)展，以資金和技術(shù)的出口代替了產(chǎn)品出口，例如把工廠搬到中國或東南亞去，這就需要向銀行大量借錢。當(dāng)時日本全民堅信“地價只漲不跌”的“土地神話”，企業(yè)急需資金，而日本銀行對大宗貸款一般只接受土地抵押，這樣地價就越炒越高，直至1991年資產(chǎn)泡沫破裂?，F(xiàn)在日本海外資產(chǎn)世界第一，企業(yè)海外利潤占總利潤30%，這是當(dāng)年企業(yè)大量舉債向海外發(fā)展的成果。目前中國外匯儲備世界第一，但只有國企可以貸款出來走向世界，私企缺乏可抵押資產(chǎn)。

1984年中英聯(lián)合聲明公布至1997年香港回歸，香港樓價上漲了約10倍。當(dāng)時香港人堅信“樓價只漲不跌”、“炒樓穩(wěn)賺不賠”的“樓市神話”，以致樓價越炒越高。后來在1997年爆發(fā)的亞洲金融風(fēng)暴中，香港“樓市神話”終告破滅。

美國人不炒房地產(chǎn)，但炒房貸。2008年金融海嘯就是美國金融機(jī)構(gòu)投機(jī)炒作“次級房貸”的結(jié)果。

上述三次房地產(chǎn)危機(jī)的特點是：日本企業(yè)炒地，香港私人炒樓，美國投行炒房貸。日本是“土地神話”的破滅，香港是“樓市神話”的破滅，美國是“次貸神話”的破滅。

這說明：房地產(chǎn)危機(jī)和資產(chǎn)泡沫的主要原因是各種形式的投機(jī)炒作。

中國現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了“房價只漲不跌”、“炒房穩(wěn)賺不賠”的“房地產(chǎn)神話”，以及大量囤地囤房現(xiàn)象。這和當(dāng)年香港“樓市神話”如出一轍。

5.“漲價歸公”與“漲價歸私”

“漲價歸公”一詞是孫中山先生提出來的。房地產(chǎn)漲價之增值實質(zhì)上是全社會共同創(chuàng)造的價值，應(yīng)該收歸全體人民共享之，即“漲價歸公”。反之，為“漲價歸私”。

世界上大多數(shù)國家都開征了資本利得稅（CapitalGainsTax），對“不勞而獲”征稅。例如，企業(yè)利潤必須繳納企業(yè)所得稅，而企業(yè)股東的分紅所得則需繳納資本利得稅（股息所得稅）。企業(yè)利潤是投入了勞動和資金而創(chuàng)造出來的，企業(yè)還忙得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)，而股東所得卻是“不勞而獲”——坐著等分錢。資本利得稅一般適用于不動產(chǎn)、投資、證券、股息、利息，收藏品等。

韓國轉(zhuǎn)讓“第3處房產(chǎn)”的資本利得稅率為60%且不管持有期多長。剩下的40%，扣除房貸利息、中介費(fèi)等等以后，所剩無幾，如同“漲價歸公”。

韓國買房要繳納“財產(chǎn)取得稅”，一般住宅的稅率為2%，豪宅為10%。房屋保有階段要按年繳納“財產(chǎn)稅”，一般住宅的稅率為0.15%～0.5%，別墅、高爾夫球場、高檔娛樂場所的稅率為4%。此外，對擁有超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房和土地者還要按年課征“綜合不動產(chǎn)稅”，稅率為1%～4%。

越南2009年以前沒有資本利得稅。2007年1月越南加入了WTO，開放了外資進(jìn)入房地產(chǎn)和股市，當(dāng)年房價暴漲。2008年，越南樓市和股市下挫達(dá)60%，全年通脹率達(dá)23%。當(dāng)時媒體驚呼越南爆發(fā)了經(jīng)濟(jì)危機(jī)。2009年1月1日起，越南實行了新的《個人所得稅法》；個人所得稅從原來的4項增加到了10項，包括房地產(chǎn)、投資、證券的資本利得稅，以及繼承稅等；炒樓情況隨之劇減。

目前，實行房地產(chǎn)“漲價歸私”的經(jīng)濟(jì)體主要有：中國大陸、香港、新加坡。2010年，這三個經(jīng)濟(jì)體的房價漲幅高居世界前列。香港和新加坡都沒有資本利得稅法律，炒樓炒股無稅。2010年，香港和新加坡都只好通過提高印花稅來打擊炒房，抑制房價上漲。

6.中國的土地增值稅

中國房地產(chǎn)的“資本利得稅”稱之為“土地增值稅”。

1994年國務(wù)院《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！?/p>

但是，該條例的立法質(zhì)量實在不敢茍同，實際征收率很低。特別是，連稅局自己都搞不清楚怎樣能夠計算出二手房的“土地增值”，無以征收二手房的土地增值稅，以致炒房無稅，炒房情況越來越嚴(yán)重。

臺灣也有土地增值稅。1930年公布的《中華民國土地法》首次規(guī)定了土地增值稅，當(dāng)時最高稅率達(dá)100%，這完全體現(xiàn)了孫中山的“漲價歸公”理想。1946年公布的《中華民國憲法》第143條第3款規(guī)定：“土地價值非因施以勞力資本而增加者，應(yīng)由國家征收土地增值稅，歸人民共享之?！?/p>

臺灣對房屋及其土地，分別課征“房屋稅”和“地價稅”，這稱之為“分離課稅制”；而大多數(shù)國家都將房屋及其土地視為一個整體“不動產(chǎn)”，課征不動產(chǎn)財產(chǎn)稅。

臺灣各縣（市）地方政府需要依法公布轄區(qū)內(nèi)每一塊登記土地的評估價格：

（1）每三年公布一次各地塊的“公告地價”。用于按年課征地價稅。

（2）每一年公布一次各地塊的“公告土地現(xiàn)值”。主要用于：一是作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或設(shè)定典權(quán)時用于課征土地增值稅；二是計算征地補(bǔ)償。征地補(bǔ)償一般要“加成”，例如“加四成”意指征地價格要比公告土地現(xiàn)值增加40%。具體的征地加成數(shù)據(jù)，由各縣（市）政府同時公告之。

臺灣有“一地三價”之說：市場地價，公告地價，公告土地現(xiàn)值。2010年，臺灣公告地價平均為市場地價的21.96%，公告土地現(xiàn)值平均為市場地價的79.29%。

在臺灣，土地增值稅是地方政府稅收的第一大稅。2000年，土地增值稅約占地方政府稅收的36%，2008年約占23%。臺灣的房屋買賣，不管是新房還是二手房，都要課征土地增值稅。一般計算公式為：

土地增值＝賣出時土地現(xiàn)值－買入時土地現(xiàn)值×物價指數(shù)－可扣除費(fèi)用

土地增值稅＝土地增值×適用稅率

可扣除費(fèi)用包括：.改良土地費(fèi)用，工程受益費(fèi)，土地重劃負(fù)擔(dān)費(fèi)用。二手房一般沒有這些費(fèi)用。

臺灣民眾可以登錄政府網(wǎng)站，輸入地塊編號，自由查閱公告地價、公告土地現(xiàn)值，以及物價指數(shù)。

如果房屋買賣是在同一年度內(nèi)進(jìn)行的，由于政府一年只公布一次公告土地現(xiàn)值，故土地增值為“0”，因而無須繳納土地增值稅，所以臺灣有“短炒”現(xiàn)象。據(jù)報道，當(dāng)局準(zhǔn)備以“暴利稅”堵塞這個漏洞：轉(zhuǎn)讓持有2年以內(nèi)的非自用住宅時，須繳納10%～15％的特別稅。

歷史上，許多國家都開征過土地增值稅，現(xiàn)在大都已經(jīng)改征資本利得稅。這可能是因為，人們比較容易接受“房屋增值=資本利得”的概念，但房屋增值其實就是土地增值。目前，世界上大概只剩下海峽兩岸還在采用“土地增值稅”。

臺灣土地增值稅采用累進(jìn)制，歷年最高稅率如下示：

臺灣土地增值稅的最高稅率

年1954年1964年1977年2005年至今最高稅率90%80%60%40%

由上表可見，臺灣土地增值稅的最高稅率越來越低。在工業(yè)化和城市化進(jìn)程中，房屋需求量較大，此時必須“漲價歸公”以防投機(jī)炒賣，所以稅率很高。房屋供過于求之后，特別是進(jìn)入了“后城市化”時代，稅率應(yīng)該調(diào)低，以刺激房地產(chǎn)市場；所謂“漲價歸公”也就變成了一部分歸公，一部分歸私。

目前大陸正處于城市化高速進(jìn)程中，此時應(yīng)該“漲價歸公”，否則將會出現(xiàn)許多問題。

7.資本利得稅與所得稅的關(guān)系

資本利得稅的課征有二種情況:

（1）資本利得稅已經(jīng)包含了所得稅在內(nèi)。例如，臺灣征收土地增值稅之后，不再征收所得稅。

（2）資本利得稅不包含所得稅在內(nèi)。例如，大陸征收土地增值稅之后，還要再征收所得稅。

大多數(shù)國家的資本利得稅都包含了所得稅，甚至直接稱為“所得稅”，例如，“利息所得稅”其實就是一種資本利得稅。資本利得稅不得扣除利息，因為投資者應(yīng)該自負(fù)投資的利息。

8.“財產(chǎn)性收入”與“不勞而獲”

2007年10月，十七大提出“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財產(chǎn)性收入”。當(dāng)時成為新聞熱點。

但是，“財產(chǎn)性收入”不是從天上掉下來的，其實質(zhì)是社會創(chuàng)造的財產(chǎn)增值。所謂“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財產(chǎn)性收入”，就是創(chuàng)造條件，例如炒房免稅，將社會創(chuàng)造的財產(chǎn)增值歸于“不勞而獲”的私人，從而“漲價歸私”，“讓一部分人先富起來”。

9.完善土地增值稅的建議

中國目前征收土地增值稅的情況不如人意，其原因在于計稅辦法太復(fù)雜，漏洞太多，爭議太大，特別是轉(zhuǎn)讓二手房無法計稅。

9.1二手房的計稅方法

建議轉(zhuǎn)讓二手房的土地增值稅的計稅公式如下：

土地增值稅＝（賣出價－買入價×物價指數(shù)）×適用稅率

上述公式其實是認(rèn)為：土地增值＝房屋增值＝社會共同創(chuàng)造的價值

適用稅率宜采用“保有時間累退制”：房屋保有期越長，保有成本就越高，適用稅率就應(yīng)該越低。例如規(guī)定，保有期2年以內(nèi)的稅率為60%，保有期2～4年的稅率為50%，如此等等。但轉(zhuǎn)讓第三處或第三處以上的房產(chǎn)，不管保有期多長，建議稅率一律為60%。只要二手房市場沒有了投機(jī)炒家，開發(fā)商的新房價格就會回歸正常，因為此時開發(fā)商將面對百般挑剔的自住者，而不是“炒房團(tuán)”。

取得和保有房屋的成本，例如契稅、中介費(fèi)、律師費(fèi)、利息、管理費(fèi)、維修費(fèi)、財產(chǎn)稅等等，均不應(yīng)扣除。但如果房屋進(jìn)行過二次裝修，則應(yīng)扣除“永久工程裝修費(fèi)”。由于核實裝修費(fèi)非常麻煩，有些裝修項目的使用壽命還很短，以致稅局難以實事求是，所以國外的新房一般都是“裝修房”，罕見“毛坯房”。

所謂“限購令”和“限外令”，其實就是有選擇地將社會創(chuàng)造的價值（土地增值）以“財產(chǎn)性收入”名義歸于不勞而獲的某些人，并進(jìn)一步強(qiáng)化了戶籍壁壘，人為制造出更多社會公平問題9.2“小產(chǎn)權(quán)房”合法化的建議

“小產(chǎn)權(quán)房”沒有繳納過“70年批租”，所以有關(guān)部門認(rèn)為其違法。但法律并沒有要求強(qiáng)制實行“批租制”。所以建議，審查合格后的“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)該合法化，確權(quán)頒證，并且：

（1）“小產(chǎn)權(quán)房”實行“年租制”，按年繳納財產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅）0.5%～1.5%。

（2）轉(zhuǎn)讓“小產(chǎn)權(quán)房”必須繳納土地值稅，計稅辦法如上節(jié)建議，保有期應(yīng)從頒證之日起計。

據(jù)說，某市“小產(chǎn)權(quán)房”數(shù)量占住宅總量的40%。但為什么不可以在“漲價歸公”的前提下，使“小產(chǎn)權(quán)房”合法化呢？同樣的道理，只要房地產(chǎn)“漲價歸公”，政府為什么不開放其他建房模式呢？

9.3減免土地增值稅的建議

為了保障自住者的合理需求，例如小房換大房等，應(yīng)該制定“以舊換新”的退稅政策，例如：

（1）出售舊住宅時，應(yīng)依法納稅，領(lǐng)取“繳納土地增值稅證明”。

（2）三年內(nèi)，購買新住宅時，憑上述納稅證明退稅。

夫妻之間，父母與子女之間，祖孫之間，兄弟姐妹之間，互贈住房應(yīng)該免稅，但以后轉(zhuǎn)讓這些“贈與房”時必須繳納土地增值稅，并且“買入價＝0”。此外，拆遷房應(yīng)該免稅；退休人士賣掉唯一住房換錢頤養(yǎng)天年時應(yīng)該免稅；重病者賣掉唯一住房換錢治病時應(yīng)該免稅。如此等等。

10.結(jié)束語

聯(lián)合國《世界人權(quán)宣言》第13條第1款：“人人在各國境內(nèi)有權(quán)自由遷徙和居住?！?/p>

聯(lián)合國《公民權(quán)利和政治權(quán)利國際公約》第12條第1款：“合法處在一國領(lǐng)土內(nèi)的每一個人在該領(lǐng)土內(nèi)有權(quán)享受遷徙自由和選擇住所的自由。”。中國政府已于1998年10月5日簽署了這部具有強(qiáng)制性的國際公約，并多次宣布將實施該公約，但是，全國人民代表大會至今仍然沒有批準(zhǔn)該公約。

中國政府應(yīng)該遵守國際承諾。地方政府也不應(yīng)限制公民選擇住所的自由，陷中央政府于不義。此外，商品房沒有政府補(bǔ)貼，不應(yīng)限購，這與限購保障房是兩回事。

政府本應(yīng)鼓勵和幫助公民買房，以提高生活水平和增加“漲價歸公”等稅收，而不是反其道而行之，限制人民買房，以致不但減少了政府稅收，還造成了一系列問題，這真是愚不可及。

如果繼續(xù)堅持房地產(chǎn)“漲價歸私”政策，其結(jié)果將不言而喻。

參考資料：

[1]日本東京都政府中文網(wǎng)站：東京的人口

[2]香港房屋委員會網(wǎng)站，《房屋統(tǒng)計數(shù)字》（下載頁）：

[3]香港政府統(tǒng)計處網(wǎng)站：表005：家庭住戶統(tǒng)計數(shù)字。

[4]國家稅務(wù)總局網(wǎng)站：韓國