一、房地產(chǎn)企業(yè)迫于資金壓力，亟需拓展融資渠道

近兩年來政府出臺的一系列宏觀調(diào)控，無一例外，都從相當(dāng)程度上造成了地產(chǎn)企業(yè)資金鏈吃緊。早在2003年6月5日，央行了“121號文件”，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款及土地儲備貸款的發(fā)放，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%。土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超出所收購?fù)恋卦u估價(jià)值的70%，貸款期限最長不得超過2年。而2004年出臺的“71號文件”，即業(yè)界通稱的“8·31大限”，則徹底終結(jié)了延用多年的土地協(xié)議出讓制度，規(guī)定自2004年8月31日起，嚴(yán)格執(zhí)行土地招拍掛制度。由于擁有土地儲備的企業(yè)，必須趕在8月31日前交清所有的土地出讓金，致使大量企業(yè)再度面臨資金緊缺的困難。

隨后的一系列金融調(diào)控政策，如連續(xù)兩次加息，各金融機(jī)構(gòu)正式提高了存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，收縮了可貸資金約1100多億元，國務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目（不包含經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例從20%提高到35%及以上，都使相當(dāng)部分開發(fā)企業(yè)面臨資金籌備的難題。尤其在2005年，以打擊投機(jī)，抑制投資、穩(wěn)定住房價(jià)格為主旨的“國八條”和“七八意見”出臺之后，更使整個市場彌漫著濃郁的觀望氛圍。雖然日前略現(xiàn)回暖跡象，但與往日如火如荼景象相距甚遠(yuǎn)。這令目前主要靠銷售回款融資的開發(fā)企業(yè)叫苦不迭。

商業(yè)性房地產(chǎn)在我國十幾年的發(fā)展中，資金來源十分單一，走的完全是一條“獨(dú)木橋”路線，而這座橋主要建在銀行之上。2005年8月15日，從中國人民銀行公布的《中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》中可以看到，在房地產(chǎn)業(yè)與銀行的互動中，已經(jīng)產(chǎn)生了方向上的偏移，居高不下的房地產(chǎn)市場的貸款給銀行帶來很大風(fēng)險(xiǎn)。社會資金過于集中于銀行，使商業(yè)銀行在房地產(chǎn)市場形成了一種被動的“壟斷”局面。作為國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)如些單一的融資渠道，給房地產(chǎn)開發(fā)商甚至銀行體系都造成了很大的負(fù)擔(dān)，同時(shí)也造成了很大的風(fēng)險(xiǎn)，迫切需要多多元化的金融模式來解決房地產(chǎn)融資中銀行“一貸獨(dú)大”的問題。而金融資產(chǎn)的多元化怎樣用非銀行性的資金，通過什么形式來用？資金從哪里來又往哪里去？這些問題無疑關(guān)乎著房產(chǎn)地企業(yè)的生死。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在融資中常面臨的問題

1、貸款方式單一。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要有三種形式：第一種是房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款；第二種是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款，第三種是房地產(chǎn)抵押貸款。這三種貸款方式的期限都很短，無法適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)周期的需要。因此，目前我國房地產(chǎn)金融市場化的程度有待提高，相應(yīng)的房地產(chǎn)貸款方式也有待創(chuàng)新和拓展。

摘要：傳統(tǒng)渠道由一個個分離的企業(yè)個體組成，他們各自追求自身利潤的極大化，從而導(dǎo)致了納什均衡，其結(jié)果由于沖突使交易費(fèi)用增加，收益受損。傳統(tǒng)渠道營銷策略分析較多想到的只是雙方激烈競爭的情形，沒有從深層次研究雙方如何攜手合作。渠道博弈的最優(yōu)均衡狀態(tài)是市場的帕累托最優(yōu)，為達(dá)到這一狀態(tài)，渠道成員間必須走向合作，同單個企業(yè)的單獨(dú)活動相比，渠道成員合作能為各方帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益。渠道的發(fā)展是一個由博弈到演化的過程。演化的方向，就是由現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，指向由所有的經(jīng)濟(jì)個體的優(yōu)化選擇行為所確定的一個博弈均衡。從中國最近幾年渠道的發(fā)展趨勢看，垂直營銷系統(tǒng)是渠道博弈演化的一個必然方向。

關(guān)鍵詞：博弈、納什均衡、帕累托效應(yīng)、垂直營銷系統(tǒng)、“囚徒悖論”

最近幾年，隨著企業(yè)之間的競爭日益加劇，終端的競爭越演越烈，渠道的競爭逐漸從最初的諸侯紛爭走向大型集團(tuán)之間的直接對抗，企業(yè)在這種情況下的渠道戰(zhàn)略必須在充分掌握競爭對手信息和策略的情況下進(jìn)行，渠道成員在沖突與合作的反復(fù)演練中，紛紛結(jié)成一體化的營銷系統(tǒng)。這類問題實(shí)質(zhì)上都可歸結(jié)為博弈問題。企業(yè)運(yùn)用博弈論重塑渠道策略將使渠道決策過程更加合理化。

傳統(tǒng)渠道策略與納什均衡

傳統(tǒng)渠道往往由一群獨(dú)立的廠商、批發(fā)商與零售商所組成，每一成員都是一個分離的企業(yè)個體，各自追求自身利潤的極大化，渠道中沒有一個成員對其他的成員有絕對或足夠的控制力，也沒有一個正式的機(jī)構(gòu)來指派角色和解決沖突。在傳統(tǒng)的渠道中，正如美國的一位學(xué)者曾指出：“在支離破碎的網(wǎng)絡(luò)中松散地排列著生產(chǎn)商、批發(fā)商和零售商，他們在保持距離的情況下相互討價(jià)還價(jià)，談判銷售條件，并且在其它方面自主行事?！?/p>

從博弈論角度看，渠道成員機(jī)會主義行事，對個人收益最大化的追求導(dǎo)致了納什均衡。所謂納什均衡是指博弈論中當(dāng)事人的一組策略，當(dāng)其他參與人的策略既定時(shí)，沒有任何一個參與人還能改善他或她的支付。也就是說，給定參與人A的策略，參與人B無法做得更好；而給定參與人B的策略，A也不能做得更好。納什均衡有時(shí)也稱為非合作均衡。

銷售渠道是企業(yè)最重要的資產(chǎn)只之一，同時(shí)也是變數(shù)最大的資產(chǎn)。它是企業(yè)把產(chǎn)品向消費(fèi)者轉(zhuǎn)移的過程中所經(jīng)過的路徑。這個路徑包括企業(yè)自己設(shè)立的銷售機(jī)構(gòu)、商、經(jīng)銷商、零售店等。對產(chǎn)品來說，它不對產(chǎn)品本身進(jìn)行增殖，而是通過服務(wù)，增加產(chǎn)品的附加價(jià)值；對企業(yè)來說，銷售渠道起到物流、資金流、信息流、商流的作用，完成廠家很難完成的任務(wù)。不同的行業(yè)、不同的產(chǎn)品、企業(yè)不同的規(guī)模和發(fā)展階段，銷售渠道的形態(tài)都不相同，決大多數(shù)銷售渠道都要經(jīng)過由經(jīng)銷商到零售店的這兩個環(huán)節(jié)。為了滿足零售店的需求，也為了自己的利潤最大化，很少有經(jīng)銷商只一家的產(chǎn)品，而是有自己的產(chǎn)品組合。

這兩年以北京國美、山東三聯(lián)、南京蘇寧為代表的超級終端浮出水面，甚至公開和工業(yè)企業(yè)叫板，一些家電企業(yè)要按照超級終端的定單來生產(chǎn)，這個是無法阻擋的歷史潮流。雖然超級終端是企業(yè)關(guān)注的目標(biāo)，但是在營銷實(shí)戰(zhàn)中，國內(nèi)企業(yè)主要面臨的還是經(jīng)銷商層面的問題。經(jīng)銷商不是只經(jīng)銷一家的產(chǎn)品，企業(yè)都想讓經(jīng)銷商把資金、人員、網(wǎng)絡(luò)等資源投向自己，擴(kuò)大自己在當(dāng)?shù)氐氖袌龇蓊~，增加自己的產(chǎn)品在當(dāng)?shù)氐耐苿恿?。有些企業(yè)想用一些辦法來掌控經(jīng)銷商，與經(jīng)銷商結(jié)合成戰(zhàn)略聯(lián)盟，共同發(fā)展，甚至有的企業(yè)與經(jīng)銷商結(jié)成合資公司。

我們知道經(jīng)銷商守著一方市場，有充足的社會關(guān)系，有健全的銷售網(wǎng)絡(luò)，有經(jīng)過市場考驗(yàn)的銷售隊(duì)伍。他的短期利益是要賺錢，長期利益是要發(fā)展，目標(biāo)和廠家的不盡相同。那么企業(yè)要靠什么手段來"掌控"經(jīng)銷商呢？下面的五種手段或許能給出您答案。

一、遠(yuǎn)景掌控：

就象《第五項(xiàng)修煉》中所講的，企業(yè)遠(yuǎn)景是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人所要考慮的頭等大事。一個沒有遠(yuǎn)景的企業(yè)是沒有靈魂的企業(yè)，是只會賺錢的企業(yè)，沒有發(fā)展前途。雖然國內(nèi)的經(jīng)銷商素質(zhì)普遍偏低，沒有自己的長遠(yuǎn)的規(guī)劃是很正常的，但是對于廠家來講一定要有自己的遠(yuǎn)景規(guī)劃。因?yàn)槊恳粋€商家都要考慮自己上家的發(fā)展情況，市場機(jī)會是有限的，我主要做甲公司產(chǎn)品的經(jīng)銷，同時(shí)意味著我很可能放棄了乙同類產(chǎn)品的經(jīng)銷。如果幾年以后甲公司出現(xiàn)了經(jīng)營上的問題，而乙公司非常興旺發(fā)達(dá)。那么這個經(jīng)銷商在選擇上家的時(shí)候就付出了巨大的機(jī)會成本。

基于經(jīng)銷商的這個考慮，企業(yè)一方面要用市場的實(shí)績來證明自己的優(yōu)秀，另一方面企業(yè)要不斷描述自己的美好前景給經(jīng)銷商，我們所謂的"唾沫粘鳥"。經(jīng)銷商認(rèn)可了你公司的理念、企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、認(rèn)可了公司的主要領(lǐng)導(dǎo)人，即使暫時(shí)的政策不合適，暫時(shí)的產(chǎn)品出現(xiàn)問題，經(jīng)銷商也不會計(jì)較。具體的做法如下：

2014年頒布的《互聯(lián)網(wǎng)保險(xiǎn)行業(yè)發(fā)展報(bào)告》指出:互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來，對我國保險(xiǎn)行業(yè)帶來了非常深遠(yuǎn)的影響，立足于保險(xiǎn)主體、保險(xiǎn)客體以及保險(xiǎn)繳費(fèi)情況來分析，當(dāng)前我國互聯(lián)網(wǎng)保險(xiǎn)業(yè)已經(jīng)步入了高速發(fā)展階段。因此，如何充分利用互聯(lián)網(wǎng)，進(jìn)一步擴(kuò)展保險(xiǎn)營銷渠道，這已經(jīng)是保險(xiǎn)公司亟待解決的重點(diǎn)問題。

一、分析互聯(lián)網(wǎng)對我國保險(xiǎn)營銷渠道影響

(一)促使交易進(jìn)程的加快。將互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用在保險(xiǎn)營銷渠道中，能有效促使海量的信息傳遞以及整理變得更加便捷，進(jìn)一步加快保險(xiǎn)公司的交易進(jìn)程?；ヂ?lián)網(wǎng)背景的金融模式，同過去的信息處理方式相比較，可讓保險(xiǎn)公司通過遠(yuǎn)程服務(wù)以及在線服務(wù)，有利于交易員和投保人快速地在網(wǎng)絡(luò)上完成保險(xiǎn)信息的查詢，與此同時(shí)，還能促使其在網(wǎng)絡(luò)上直接完成交易［1］。(二)運(yùn)行效率的提升?；ヂ?lián)網(wǎng)的服務(wù)可以更好地讓保險(xiǎn)營銷渠道在第一時(shí)間了解客戶的需求，與此同時(shí)，還可以通過各種數(shù)據(jù)抓準(zhǔn)保銷營銷的群體。除此之外，互聯(lián)網(wǎng)有效運(yùn)用，還可以及時(shí)地接收到客戶的建議，以便更好地促使保險(xiǎn)公司積極改善和革新自身的服務(wù)，最大程度提升保險(xiǎn)公司運(yùn)行效率，同時(shí)也有利于保險(xiǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展。(三)促使保險(xiǎn)信息透明化?；ヂ?lián)網(wǎng)的應(yīng)用，可以讓交易員以及投保人更好地審核監(jiān)督和公布在網(wǎng)絡(luò)上的保險(xiǎn)信息。與此同時(shí)，消費(fèi)者也可以有效地通過網(wǎng)絡(luò)對比各個保險(xiǎn)公司的產(chǎn)品的優(yōu)勢和劣勢，合理選擇適合自身情況的保險(xiǎn)產(chǎn)品，促使保險(xiǎn)信息的透明度的提升，另外還有利于擴(kuò)展保險(xiǎn)公司的影響渠道［2］。

二、互聯(lián)網(wǎng)背景下保險(xiǎn)營銷存在的主要問題

(一)滯后的保險(xiǎn)營銷觀念。隨著社會不斷發(fā)展，社會大眾的思想觀念也在日益進(jìn)步。但是互聯(lián)網(wǎng)背景下的保險(xiǎn)營銷觀念并沒有發(fā)生改變，無法有效地跟上社會日益發(fā)展的步伐，依舊是傳統(tǒng)的營銷手段及營銷理念。在新的經(jīng)濟(jì)形勢背景下，社會大眾的理念觀念越來越先進(jìn)，這樣一來，傳統(tǒng)的保險(xiǎn)營銷理念以及市場銷售模式無法滿足社會的快速發(fā)展，同時(shí)也在一定程度上阻礙了我國保險(xiǎn)營銷工作的順利開展［3］。(二)缺乏創(chuàng)新力的保險(xiǎn)營銷。近年來，隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的日益發(fā)展，保險(xiǎn)市場競爭日趨激勵化。眾所周知，在我國市場經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，保險(xiǎn)行業(yè)有著至關(guān)重要的地位，但由于受多種客觀因素的影響，導(dǎo)致營銷策略較為落后且閉塞，無法行之有效地適應(yīng)自身的發(fā)展需求。在過去的保險(xiǎn)營銷過程之中，通常情況都是照抄照搬營銷策略，并沒有從自身的實(shí)際情況出發(fā)，科學(xué)合理制定保險(xiǎn)營銷策略。(三)缺乏健全的服務(wù)體系。容易銷售且附加值較低的產(chǎn)品，是現(xiàn)階段保險(xiǎn)公司的主要產(chǎn)品形式，但這些產(chǎn)品已經(jīng)無法滿足廣大消費(fèi)者對保險(xiǎn)業(yè)務(wù)多元化以及多樣化的需求。眾所周知，附加值是保險(xiǎn)公司服務(wù)水平高低的非常重要的一個衡量標(biāo)準(zhǔn)，但現(xiàn)階段保險(xiǎn)產(chǎn)品的附加值根本無法實(shí)現(xiàn)。因此，我們必須要充分發(fā)揮出保險(xiǎn)產(chǎn)品的附加值作用，只有這樣，才能有效滿足廣大消費(fèi)者的多元化需求，因?yàn)闇蟮臓I銷模式等因素，導(dǎo)致保險(xiǎn)營銷服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)大打折扣。研究發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)消費(fèi)者都是在網(wǎng)上進(jìn)行投保，表面上方便了廣大消費(fèi)者，但實(shí)際理賠卻無法在網(wǎng)絡(luò)上實(shí)現(xiàn)，往往還是需要消費(fèi)者親自到保險(xiǎn)公司才能解決理賠問題，不完善的服務(wù)體系，導(dǎo)致廣大消費(fèi)者根本無法享受到保險(xiǎn)公司標(biāo)準(zhǔn)化的專業(yè)服務(wù)［4］。(四)缺乏風(fēng)險(xiǎn)控制。由于保險(xiǎn)公司在理財(cái)消費(fèi)品管理方面的漏洞以及保險(xiǎn)產(chǎn)品自身存在的風(fēng)險(xiǎn)性，導(dǎo)致保險(xiǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)控制不足。保險(xiǎn)產(chǎn)品自身存在的風(fēng)險(xiǎn)性主要是由于不達(dá)標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)控制技術(shù)水平以及不科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算導(dǎo)致，保險(xiǎn)公司所推出的保險(xiǎn)產(chǎn)品并沒有充分考慮到互聯(lián)網(wǎng)客戶的消費(fèi)習(xí)慣。這樣一來，產(chǎn)品必定會存在較大的風(fēng)險(xiǎn)性，與此同時(shí)，又因?yàn)闋I銷管理人員缺乏經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致在管理方面趨向于保險(xiǎn)公司，無形之中就給消費(fèi)者帶來了諸多的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致無法控制風(fēng)險(xiǎn)，從客觀上來分析，保險(xiǎn)既是一種服務(wù)也是一種商品，同時(shí)保險(xiǎn)還為廣87大消費(fèi)者傳遞了保險(xiǎn)公司的價(jià)值觀念以及企業(yè)文化等，通過移動終端，如智能手機(jī)等傳播，可有效地將保險(xiǎn)公司的產(chǎn)品特性、公司理念以及企業(yè)形象等傳遞給消費(fèi)者，進(jìn)而對消費(fèi)產(chǎn)生潛移默化的影響。

三、互聯(lián)網(wǎng)背景下保險(xiǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷發(fā)展的措施

一、銀行貸款

房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)等活動有關(guān)的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。至今銀行貸款仍然是我國房地產(chǎn)最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金仍然來自商業(yè)銀行系統(tǒng)。而這種以銀行為主導(dǎo)的單一融資模式必然會把整個房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)完全風(fēng)險(xiǎn)集中到銀行身上，改變國內(nèi)單一的以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式已是迫在眉睫。隨著央行“121號文件”對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等7個方面提高了門檻，再加上“8．31大限”，預(yù)示著房地產(chǎn)開發(fā)商憑借銀行資金買地開發(fā)模式的終結(jié)。在新的融資限制條件下，實(shí)際上可以說多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款的。盡管2005年被媒體和諸多業(yè)界人士熱捧的多元化融資，再2006年挾其突起之勢，浩浩蕩蕩撲面而來。然而，這新的一年中，作為房地產(chǎn)融資主渠道的銀行，內(nèi)對各路新融資方式的挑戰(zhàn)，外臨外資銀行等強(qiáng)敵逼近，其江湖老大的地位卻依然難以撼動。2006年銀行仍作為房地產(chǎn)融資的主渠道。當(dāng)然，銀行融資門檻將越來越高，銀行貸款在房地產(chǎn)資金鏈中的比例會逐漸減少：非銀行融資渠道將加速放開，直接融資和證券化融資加快不僅是銀行為了減低自身的風(fēng)險(xiǎn)，僅從美國等發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)金融模式分析，銀行信貸的比例也是逐步降低，銀行信貸衍生品和非信貸類的融資品種層出不窮且不斷完善。房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，大量的資金自然而然會進(jìn)入房地產(chǎn)市場，以銀行為主導(dǎo)的模式主要會使今后金融市場面臨一系列的問題，無論是對企業(yè)還是對個人。根據(jù)我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的經(jīng)營狀況，在目前的情況下，房地產(chǎn)以銀行為主導(dǎo)的模式，短期內(nèi)不會改變。也就是說大多數(shù)金融資產(chǎn)掌握在銀行手里，銀行是不可能輕易轉(zhuǎn)移出來。當(dāng)然我們以銀行為主導(dǎo)的方式，并不會說完全是單一的方式，融資渠道多元化，融資市場多元化，肯定是今后一段時(shí)間內(nèi)要進(jìn)行的，比我們想象的肯定要快。

二、上市融資

理論上講，公開上市是最佳途徑，因?yàn)橹苯尤谫Y，可從容化解金融風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難，因?yàn)樗内A利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進(jìn)大出的狀況，難以達(dá)到上市要求，如要求設(shè)立滿3年，有最近3年可比性的盈利，發(fā)行人業(yè)務(wù)和管理層近3年未變等。上市曾是房地產(chǎn)企業(yè)夢寐以求的一條融資渠道，但是在1994年宏觀調(diào)控的大背景下，中國證監(jiān)會決定暫不接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上市申請，直到2001年初才解除了這一禁令。有數(shù)據(jù)顯示，2002年以來全國有20多家地產(chǎn)公司并購上市，以股權(quán)融資的方式買殼進(jìn)入股票市場，在國內(nèi)外資本市場上進(jìn)行直接融資。如北京萬通地產(chǎn)股份有限公司、首創(chuàng)置業(yè)等開發(fā)商已紛紛通過買殼，成功參股或控股上市公司。另據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2004年初，已有北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司、金地集團(tuán)、上海復(fù)地等60多家房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了在證券市場上市融資。當(dāng)然，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過買殼、重組來上市。買殼上市就是指一些非上市公司通過收購一些業(yè)績較差，籌資能力弱化的上市公司，剝離被收購上市公司的不良資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，注入自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，形成新的主營業(yè)務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)該公司間接上市的目的。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進(jìn)行融資。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)本身的這種資金密集型、周期性、受政策影響比較大的特點(diǎn)，房企借助資本市場會成為一個趨勢。但因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市面臨監(jiān)管層大量的法律法規(guī)的屏障。因此，很多好的房地產(chǎn)公司一直在尋求香港、新加坡上市。其余的則考慮通過借殼上市打開資本市場的通道。2006年初，各大房地產(chǎn)上市公司陸續(xù)了年報(bào)，大部分公司的利潤普遍比上年出現(xiàn)了大幅增長。由于各大公司都在增加土地儲備，房地產(chǎn)企業(yè)普遍表現(xiàn)出強(qiáng)烈的融資；中動。據(jù)悉，2006年國資委和證監(jiān)會有意降低房地產(chǎn)企業(yè)上市門檻，保利地產(chǎn)已經(jīng)率先敲開了A股市場大門。很多好的房地產(chǎn)公司也正在醞釀直接IPO。但是在新一輪宏觀調(diào)控的影響下，以內(nèi)地發(fā)展為主要目標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛放緩在香港、新加坡、A股市場的融資步伐?？梢赃@么說，在2006年通過在國內(nèi)股市IP0融資或買殼上市后再融資，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說仍然將是一種奢望。

三、房地產(chǎn)債券融資

房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券中的一個組成部分。我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券并不多見。房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的開發(fā)商推出房地產(chǎn)投資券，分別是“萬國投資券”、“伯樂投資券”以及“富島投資券”，總計(jì)1．5億元，這三種投資券按《企業(yè)債券管理暫行條例》對具體項(xiàng)目發(fā)行，實(shí)際上是資產(chǎn)負(fù)債表外(Off-balancesheet)的房地產(chǎn)項(xiàng)目債券。同年9月北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)發(fā)行了2,900萬元、利率為10．1％、限期為3．5年的債券，這屬于資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)債券。由于后來接連出現(xiàn)企業(yè)債券到

一、貨幣政策信貸傳導(dǎo)的理論及過程

信貸渠道是關(guān)于貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制研究中比較新且有爭議的理論。早期由凱恩斯提出，后經(jīng)?？怂沟热说陌l(fā)展，形成了完全競爭市場條件下的貨幣政策傳導(dǎo)途徑理論，該理論認(rèn)為貨幣供給的變動通過影響資本成本(利率)從而達(dá)到影響實(shí)際經(jīng)濟(jì)變量。由于貨幣傳導(dǎo)途徑忽視了信息的不完全和金融市場的自身結(jié)構(gòu)問題，從而受到了20世紀(jì)80年代出現(xiàn)的信貸傳導(dǎo)途徑理論的挑戰(zhàn)。伯南克、布林德等運(yùn)用信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，證明了信貸配給行為是銀行追求利潤最大化的自發(fā)產(chǎn)物，在基礎(chǔ)理論上說明了信用傳導(dǎo)機(jī)制，即信息不對稱性催生了金融中介機(jī)構(gòu)，中介機(jī)構(gòu)可以提高儲蓄轉(zhuǎn)化為投資的效率，因而對整個經(jīng)濟(jì)活動產(chǎn)生重大影響。信用機(jī)制的建立有兩個必要條件，一是借款人對銀行貸款的依存度是否足夠高，以致借款人外部融資費(fèi)用的變化對其投資等行為將產(chǎn)生直接、決定性的影響；二是中央銀行的貨幣政策能夠影響銀行貸款行為。貨幣政策的信用傳導(dǎo)過程是(以擴(kuò)張貨幣政策為例)：擴(kuò)張貨幣政策→利率↓→企業(yè)凈價(jià)值↑→外部融資成本↓→投資需求↑→產(chǎn)出↑→GDP↑，或是擴(kuò)張貨幣政策→利率↓→股票價(jià)格↑→逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)↑→銀行貸款↑→I↑→Y↑。貨幣政策的變化通過影響銀行貸款的可用性，從而影響企業(yè)的投資，最終影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)。其強(qiáng)調(diào)的不僅是擴(kuò)張性貨幣政策能增加銀行的存款，并通過銀行存款的增加起到降低債券利率的效應(yīng)，更重要的是擴(kuò)張性貨幣政策會使銀行的貸款增多，而增大了的信貸供給，會使投資水平上升，從而使產(chǎn)出也處于上升態(tài)勢。

二、我國貨幣政策信貸傳導(dǎo)的現(xiàn)狀

依據(jù)貨幣政策的信用傳導(dǎo)觀點(diǎn)，貨幣政策所提供的名義貨幣量雖然是金融中介機(jī)構(gòu)影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門的關(guān)鍵變量，但并不是連接實(shí)際部門和金融部門最合適的指標(biāo)，因?yàn)閭鲗?dǎo)機(jī)制并不能保證名義貨幣量變動能夠全部反映在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中。在我國，出現(xiàn)了信用傳導(dǎo)機(jī)制扭曲、信貸傳導(dǎo)渠道不暢的現(xiàn)象，其體現(xiàn)在：

1.貨幣增長與存差同時(shí)存在。盡管2002-2006年期間，先后升息3次，兩次上升存款準(zhǔn)備金率，但一方面，貨幣供應(yīng)量仍舊增長，到2006年底，廣義貨幣供應(yīng)量(M2)余額為34.6萬億元，比上年增長16.9%，狹義貨幣供應(yīng)量(M1)余額為12.6萬億元，比上年末增長17.5%。另一方面，銀行系統(tǒng)內(nèi)存在大量的存差，根據(jù)中國人民銀行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2006年末，全部金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)人民幣貸款(含外資機(jī)構(gòu))余額為23.9萬億元。巨額存差的出現(xiàn)，使央行的貨幣政策大打折扣。

2.實(shí)體經(jīng)濟(jì)與金融經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不對稱。實(shí)體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與金融經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不對稱阻礙了貨幣政策傳導(dǎo)的信貸渠道。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，我國已形成了國有經(jīng)濟(jì)和非國有經(jīng)濟(jì)同在、大型企業(yè)與中型企業(yè)并存的二元結(jié)構(gòu)。而在金融經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，則形成了計(jì)劃性的正規(guī)金融體系和市場性的非正規(guī)金融體系構(gòu)成的二元結(jié)構(gòu)。從資金需求層面看，當(dāng)前，非國有經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展使其對資金產(chǎn)生了強(qiáng)烈需求，而國有企業(yè)對信貸需求增長緩慢。從資金供給層面看，正規(guī)金融體系中的國有商業(yè)銀行憑借其得天獨(dú)厚的“國家信譽(yù)”優(yōu)勢吸收了大量存款，支配了絕大多數(shù)的貸款資金供應(yīng)，但它們的資金供給在制度上仍局限于國有經(jīng)濟(jì)部門，國有大中型企業(yè)是它們的主要貸款對象。而非正規(guī)金融體系中的中小金融機(jī)構(gòu)由于自身規(guī)模的限制，又缺乏國家信譽(yù)做擔(dān)保，因而存款增長緩慢，貸款能力不足，對非國有經(jīng)濟(jì)的信貸支持也相當(dāng)乏力。雖然四大國有商業(yè)銀行正在按照市場化的原則進(jìn)行經(jīng)營，但由于其自身經(jīng)營受到其成本、規(guī)模及政策的制約，因而無法在短期內(nèi)與一些非國有經(jīng)濟(jì)的中小企業(yè)建立良好的銀企關(guān)系，也就無法形成合理的資金對應(yīng)關(guān)系。也正是由于資金需求結(jié)構(gòu)和資金供給結(jié)構(gòu)存在著嚴(yán)重的二元結(jié)構(gòu)問題，使得經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與金融結(jié)構(gòu)不對稱，擁有我國銀行業(yè)80%以上的資產(chǎn)和負(fù)債的工、農(nóng)、中、建四大國有商業(yè)銀行在事實(shí)上長期存在著“信貸偏向”。另外，近年來一些國有控股的股份制銀行的資金運(yùn)用結(jié)構(gòu)似乎與四大國有商業(yè)銀行趨同，在信貸政策的貫徹落實(shí)上出現(xiàn)了“能貸的不愿貸(國有商業(yè)銀行)，愿貸的貸不了的(中小金融機(jī)構(gòu))”的情況，這就直接緊縮了以中小企業(yè)為主的非國有經(jīng)濟(jì)的信貸來源，也將中小金融機(jī)構(gòu)游離在貨幣政策之外，導(dǎo)致貨幣政策在“金融機(jī)構(gòu)——投資者——消費(fèi)者”環(huán)節(jié)上傳導(dǎo)不充分，使貨幣政策難以發(fā)揮預(yù)期的作用，即使中央銀行的貨幣政策信號是擴(kuò)大貨幣供應(yīng)量，企業(yè)特別是非國有經(jīng)濟(jì)中的中小企業(yè)感受到的卻仍是持續(xù)的“信貸緊縮”。

引言

當(dāng)前,我國農(nóng)村金融生態(tài)環(huán)境不斷完善,農(nóng)村金融深化加速并已初步形成了多層次、廣覆蓋的農(nóng)村金融體系,農(nóng)戶家庭信貸需求也發(fā)生深刻的變化,生產(chǎn)經(jīng)營的多元化導(dǎo)致農(nóng)戶開始轉(zhuǎn)向農(nóng)業(yè)之外的生產(chǎn)與投資,其信貸資金需求也愈加強(qiáng)烈。據(jù)全國農(nóng)村固定觀察點(diǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,1986~2009年間農(nóng)戶年內(nèi)累計(jì)借入款金額年均增長9•74%,農(nóng)戶生活性借款總額大于生產(chǎn)性借款總額,其占比保持在55%~65%之間,農(nóng)戶信貸資金需求主要通過非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)來滿足,正規(guī)金融機(jī)構(gòu)能力有限(肖海霞,2004),農(nóng)信社難以承擔(dān)全部的供給任務(wù)(朱守銀,2003),農(nóng)村金融市場二元性特征明顯(邁因特,1978)。非正規(guī)金融的形成與繁榮是正規(guī)金融組織弱化農(nóng)村信貸服務(wù)功能的一種結(jié)果(史清華和卓建偉,2003),兩者并存的二元化結(jié)構(gòu)是我國農(nóng)村金融體制的主要特征(朱信凱,2009)。推進(jìn)農(nóng)村金融改革,建立現(xiàn)代農(nóng)村金融制度離不開對農(nóng)村金融需求主體———農(nóng)戶的信貸渠道選擇行為及影響因素研究。探究影響農(nóng)戶信貸渠道選擇行為的因素,從農(nóng)村金融需求角度設(shè)計(jì)出金融服務(wù)“三農(nóng)”的最佳路徑和最優(yōu)模式,無疑對農(nóng)村金融理論發(fā)展乃至我國現(xiàn)代農(nóng)村金融體系建設(shè)具有十分重要的理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。本文將以涉及全國12個省市的農(nóng)村家庭的實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),對農(nóng)戶分層信貸渠道選擇行為及其影響因素進(jìn)行深入研究。

一、相關(guān)文獻(xiàn)評述

發(fā)展中國家農(nóng)村信貸市場具有典型的二元結(jié)構(gòu)特征,其主要原因在于正規(guī)金融與非正規(guī)金融因信息不對稱而在篩選、監(jiān)督和合約實(shí)施成本等方面的差異(Hoff和Stiglitz,1990)。Kochar(1997)、Mohieldin等(2000)分別對印度和埃及農(nóng)村的研究證實(shí)農(nóng)村二元金融結(jié)構(gòu)經(jīng)驗(yàn)上存在的合理性。在發(fā)展中國家的二元金融結(jié)構(gòu)中,非正規(guī)金融已經(jīng)成為農(nóng)戶融資的主要渠道,而且對農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)福利的改善發(fā)揮著重要作用。Bell(1993)的研究表明,盡管印度政府盡力通過官方渠道去拓展農(nóng)村信貸,但村莊放貸者仍然占有24•3%的市場份額。在尼日利亞,只有7•5%的貸款來自正規(guī)金融部門(Udry,1990)。在我國,1995~1999年間正規(guī)金融機(jī)構(gòu)提供的貸款在農(nóng)戶借款總額中占20%~25%,私人借款占到70%左右(曹力群,2000),這與李銳和李寧輝(2004)研究發(fā)現(xiàn)農(nóng)戶借款數(shù)額中有72•8%來自各種非正規(guī)渠道以及韓俊(2007)研究發(fā)現(xiàn)非正規(guī)借款占農(nóng)戶所有借款的60%以上的結(jié)論相一致。農(nóng)村金融市場的不完善、農(nóng)戶貸款覆蓋面偏低等客觀條件對農(nóng)戶信貸需求的約束仍然比較嚴(yán)重,并制約了農(nóng)戶家庭的生產(chǎn)(Khandker和Faruqee,2001)和人力資本投資(Carneiro和Heckman,2002),削弱了其平抑收入風(fēng)險(xiǎn)和消費(fèi)波動的能力(朱信凱,2005)。這進(jìn)一步驗(yàn)證了由于正規(guī)金融機(jī)構(gòu)貸款資源供給不足而導(dǎo)致非正規(guī)金融成為農(nóng)戶獲取貸款資源的重要替代途徑(葉敬忠等,2004)。

發(fā)展中國家農(nóng)村的二元金融結(jié)構(gòu)受到了廣泛的關(guān)注,但很少有二元金融結(jié)構(gòu)特征下的農(nóng)戶分層信貸渠道的選擇行為的經(jīng)驗(yàn)研究。而實(shí)際上在農(nóng)村二元金融結(jié)構(gòu)的特征下,農(nóng)戶信貸渠道選擇行為的影響因素有很多,如農(nóng)戶對融資渠道的偏好(Komicha,2007)、農(nóng)戶個體信息(Kochar,1997)、農(nóng)戶的聲譽(yù)(趙丙奇,2008)以及農(nóng)戶借款用途等(Duong和Izu-mida,2002),同時(shí),非正規(guī)金融渠道的交易成本優(yōu)勢使之具有較強(qiáng)的競爭力(Kochar,1997;Mushinski,1999)。在我國,信息不對稱、交易成本、保險(xiǎn)性需求以及利率水平等是農(nóng)戶偏好于非正規(guī)金融渠道的主要因素(馬曉青等,2010),農(nóng)戶的固有特點(diǎn)決定了其信貸渠道選擇的特殊性。葉敬忠等(2004)從社會學(xué)視角對農(nóng)戶金融需求與農(nóng)村地區(qū)金融供給狀況進(jìn)行實(shí)證研究,發(fā)現(xiàn)正規(guī)金融機(jī)構(gòu)的貸款資源主要流向了那些相對富裕的或者擁有較高社會資本的農(nóng)戶,他們可以憑借自身的力量及其優(yōu)越的社會網(wǎng)絡(luò)獲得正規(guī)金融機(jī)構(gòu)提供的貸款,而普通農(nóng)戶,尤其是那些相對貧困、人力資本不足的農(nóng)戶則很難從正規(guī)金融機(jī)構(gòu)獲得貸款。朱守銀(2003)研究發(fā)現(xiàn)不同收入水平對農(nóng)戶選擇借款渠道有一定影響。盡管總體上說農(nóng)戶借貸資金大多數(shù)都來源于親友鄰居,但調(diào)查顯示,收入水平較高的農(nóng)戶向農(nóng)村信用社等正規(guī)金融機(jī)構(gòu)和高息借款者借款的比例要高于低收入水平的農(nóng)戶,而向親友鄰居借款的比例則要低于收入水平較低的農(nóng)戶,收入越高,這一趨勢就越明顯。張新民等(2001)還研究了農(nóng)戶借貸渠道對投資的影響,研究發(fā)現(xiàn),正式渠道借款與投資有明顯正相關(guān)關(guān)系(1996~1997年,相關(guān)系數(shù)達(dá)到0•7左右),而非正式渠道借款與長期投資的關(guān)系則相對較弱,相關(guān)系數(shù)即使在最高的年份也不過0•3,而且呈現(xiàn)越來越低的態(tài)勢。上述成果為理解中國農(nóng)戶的信貸渠道選擇行為提供了初步的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)。但是,這些針對農(nóng)戶信貸渠道選擇行為的研究不夠全面,尤其是使用大規(guī)模農(nóng)戶調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行研究更為少見。鑒于農(nóng)戶信貸行為研究具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義,本文利用中國農(nóng)村金融學(xué)會委托北京師范大學(xué)進(jìn)行的涉及全國12個省市農(nóng)戶家庭實(shí)地抽樣調(diào)查獲得數(shù)據(jù),通過Probit模型考察二元金融結(jié)構(gòu)下的農(nóng)戶分層的信貸渠道選擇行為。通過分析高收入與低收入農(nóng)戶的個人特征、家庭特征、經(jīng)濟(jì)特征以及農(nóng)戶居住地的金融生態(tài)環(huán)境等因素,我們希望了解哪些因素影響了農(nóng)戶的信貸渠道選擇行為。高收入與低收入農(nóng)戶家庭哪個更可能從正規(guī)金融渠道或非正規(guī)金融渠道獲得貸款也是一個值得討論的問題。除了個人特征、家庭特征、經(jīng)濟(jì)特征這些變量,我們還將考察金融生態(tài)環(huán)境能否對農(nóng)戶信貸渠道選擇行為有顯著的影響。

二、模型設(shè)定與變量選擇

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，水資源在國民經(jīng)濟(jì)中的戰(zhàn)略地位逐步的體現(xiàn)出來，同時(shí)國家力主發(fā)展節(jié)約型社會，積極推行節(jié)水型城市的創(chuàng)建，如何提高水資源的利用率是一個關(guān)鍵問題。東營市位于黃河最下游，當(dāng)?shù)厮Y源比較缺乏，經(jīng)濟(jì)社會需水主要依賴于黃河水，節(jié)水措施顯得尤為重要，目前東營市各大灌區(qū)均已實(shí)施了配套節(jié)水改造工程，干渠都已襯砌，結(jié)合工程實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對渠道襯砌的結(jié)構(gòu)型式進(jìn)行研究，優(yōu)化工程設(shè)計(jì)，提高工程質(zhì)量。

關(guān)鍵詞：渠道；襯砌；結(jié)構(gòu)型式

一、襯砌型式

干渠襯砌工程不僅要滿足防滲、護(hù)坡、減少糙率的要求，而且要經(jīng)受凍脹等多種不利因素的考驗(yàn)，因此，渠道襯砌型式必須考慮各種因素的影響。

1、自然與地質(zhì)條件

氣溫：工程地區(qū)多年平均氣溫12.8℃，月平均最低氣溫-2.8℃(1月)，極端最低氣溫-23.3℃，根據(jù)國家氣候分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)屬溫和地區(qū)。多年平均最大凍深0.64米。

內(nèi)容提要：行政復(fù)議是解決行政爭議化解社會矛盾的重要渠道，但現(xiàn)實(shí)中存在行政復(fù)議渠道不暢的問題，作者通過對問題存在原因的分析，提出解決渠道不暢的辦法。

關(guān)鍵詞：行政復(fù)議渠道暢通思考

隨著改革的深入，行政爭議數(shù)量在我國日益增多，這是社會利益格局日益多元化和復(fù)雜化條件下，社會各方利益訴求碰撞的必然，也是公眾公民意識覺醒跟政府職能轉(zhuǎn)變互動的結(jié)果。能否有效預(yù)防和妥善解決行政爭議，關(guān)系到群眾的切身利益，關(guān)系到社會的和諧穩(wěn)定，關(guān)系到鞏固黨的執(zhí)政地位，因此應(yīng)當(dāng)高度重視。行政復(fù)議是解決行政爭議化解社會矛盾的重要渠道，是維護(hù)人民群眾合法權(quán)益的重要途徑，是加快建設(shè)法治政府，構(gòu)建和諧社會的重要環(huán)節(jié)。暢通行政復(fù)議渠道意義重大，但現(xiàn)實(shí)中行政復(fù)議渠道不暢的問題卻不容忽視。

一、復(fù)議渠道不暢的問題及原因

根據(jù)國務(wù)院法制辦的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2006年，全國31個省、自治區(qū)、直轄市(以下簡稱省區(qū)市)和有行政復(fù)議職責(zé)的國務(wù)院部門合計(jì)收到行政復(fù)議申請91667件，其中受理81197件；全國共發(fā)生52792件行政訴訟應(yīng)訴案件；經(jīng)過行政復(fù)議的應(yīng)訴案件13842件，占行政訴訟應(yīng)訴案件總數(shù)52792件的26.22%，占行政復(fù)議申請數(shù)91667件的15.1%，占行政復(fù)議案件受理數(shù)81197件的17.05%。以上數(shù)據(jù)顯示，我國經(jīng)過復(fù)議的行政爭議，80%以上都能得到化解，有70%以上的行政糾紛未經(jīng)過行政復(fù)議就直接進(jìn)入了行政訴訟。前者表明，用好了行政復(fù)議這條“民告官”渠道，大量的行政爭議確實(shí)是沒有必要進(jìn)入司法程序的；但后者也說明，老百姓放著好處多多的行政復(fù)議不用，而直接向法院提起行政訴訟顯示了行政復(fù)議渠道不暢的問題。并且還有相當(dāng)一部分行政爭議仍游離于行政復(fù)議和行政訴訟的法定渠道之外，給政府形象帶來不利影響。不少行政機(jī)關(guān)仍陷于應(yīng)付信訪、忙于應(yīng)對行政訴訟的被動局面。究其不暢的原因，有以下幾方面：

1、領(lǐng)導(dǎo)不夠重視，認(rèn)識不到位

所選的期刊基本都是從知網(wǎng)、維普網(wǎng)等各大網(wǎng)站上能夠查到的正規(guī)的期刊，并且通過雜志社或是一些正規(guī)的網(wǎng)站渠道來進(jìn)行選擇的刊物。為此對于期刊選擇來說只要是這些方面的刊物一般都是對晉升評審有幫助的刊物，而搜發(fā)表知識網(wǎng)就是為廣大作者推薦與論文期刊相關(guān)的期刊信息，供廣大作者進(jìn)行參考選擇。

對于今后的論文的在選擇刊物時(shí)還學(xué)注意的有：期刊的等級、期刊的論文格式要求、期刊的投稿時(shí)間、期刊的費(fèi)用等這些細(xì)節(jié)上的問題也是廣大作者千萬不可忽視的方面。而對于在論文規(guī)范中的各項(xiàng)指標(biāo)和應(yīng)用技巧來說掌握了可以使得論文更好的發(fā)表。

期刊選擇中的一些技巧：

1.投稿期刊與論文的一致性

選擇期刊第一個問題就是該期刊與論文的相關(guān)性有多高。建議找出期刊3、4個最新期刊號來閱讀確認(rèn)各期刊重心放在那些主題上，另外也需要仔細(xì)看此類期刊刊載的論文結(jié)構(gòu)是如何組成如何撰寫的。

2.影響因子、被引用指數(shù)