一、問題的提出

某基層人民法院受理了這樣一起離婚案件。李某男與張某女經(jīng)人介紹于1999年1月25日結(jié)婚，婚后由于雙方性格不和，經(jīng)常發(fā)生爭吵。張某遂于2000年7月27日向法院提出離婚訴訟。雙方均同意離婚，但對(duì)其現(xiàn)在居住的房產(chǎn)分割上發(fā)生糾紛，不能達(dá)成一致意見。該房產(chǎn)原屬李某單位所有，在1999年5月按國家政策進(jìn)行了房改，向單位繳納了房改購房款25000元，但由于涉及房改戶較多，手續(xù)繁雜等原因，至離婚訴訟時(shí)仍未辦理完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，尚未取得房屋所有權(quán)證書。

原告方張某認(rèn)為，雖然尚未取得房屋所有權(quán)證書，但該房屋的買賣符合國家房改政策，已經(jīng)經(jīng)國有資產(chǎn)管理局、市住房制度改革辦公室等政府機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，并交納了房改購房款，各種手續(xù)齊全合法，僅只等產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門審查后即可取得產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)認(rèn)定該房產(chǎn)為夫妻共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

被告方李某認(rèn)為，根據(jù)我國法律規(guī)定，房屋買賣須經(jīng)登記后，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，買賣合同生效，產(chǎn)權(quán)方發(fā)生轉(zhuǎn)移?，F(xiàn)在雙方居住房屋尚未完成登記，產(chǎn)權(quán)仍未發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍應(yīng)屬單位所有，對(duì)于沒有產(chǎn)權(quán)的房屋雙方自然也就無從談分割。在訴訟期間，被告又以生活困難為由，撤回了房改申請(qǐng)，并收回了已經(jīng)交付的購房款。

這個(gè)案件中涉及到一個(gè)關(guān)鍵的問題就是房屋產(chǎn)權(quán)登記的效力，由于房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記和不動(dòng)產(chǎn)登記是屬種關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)登記包括房地產(chǎn)權(quán)屬登記。也就是不動(dòng)產(chǎn)登記的效力問題。具體說是如何理解我國現(xiàn)行相關(guān)法律是怎樣規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，這是理清本案的關(guān)鍵。原被告雙方同被告單位達(dá)成的房屋買賣合同，在未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍轉(zhuǎn)移登記前，是否生效，如果生效，則訟爭的房屋自然應(yīng)該屬于共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該分割。如果不生效，那就不能分割，不能直接受到物權(quán)法保護(hù)，只能求得債法上的保護(hù)，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，可以認(rèn)為這類合同屬于成立未生效的合同，但合同成立和生效的問題歷來就有不同的學(xué)說，有的認(rèn)為是不可分的，有的認(rèn)為是可分的，司法操作亦存在困難和不清楚的地方。筆者認(rèn)為此類問題應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記制度中給予規(guī)定，但我國尚未制定物權(quán)法，不動(dòng)產(chǎn)登記制度屬于物權(quán)法范疇，在現(xiàn)行法律中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記效力的規(guī)定又不盡完備，因此造成司法實(shí)踐中的混亂，使此類案件的判決不盡相同。在制定物權(quán)法時(shí)，應(yīng)改變這種狀況，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的效力給予明確，并視不同情況對(duì)登記效力給予區(qū)分。

二、我國不動(dòng)產(chǎn)登記效力的現(xiàn)行規(guī)定

[內(nèi)容摘要]：

本文主要論述了不動(dòng)產(chǎn)登記的問題。通過現(xiàn)實(shí)案例提出問題，引出相關(guān)的規(guī)定和在現(xiàn)實(shí)中遇到的問題，并進(jìn)行了思考、提出了自己的一些看法。我國現(xiàn)行相關(guān)法律是怎樣規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，在制定物權(quán)法時(shí)應(yīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的效力給予明確，并視不同情況對(duì)登記效力給予區(qū)分。然后是我國不動(dòng)產(chǎn)登記效力的現(xiàn)行規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要規(guī)定在《城市房地產(chǎn)管理辦法》、《土地管理辦法》及相關(guān)法規(guī)中，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的效力的規(guī)定是較為模糊的，存在不同的理解和解釋，導(dǎo)致不同的法律效果；不動(dòng)產(chǎn)抵押登記制度的重要意義：不動(dòng)產(chǎn)抵押登記關(guān)系中的一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)就是向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。通過以上內(nèi)容論述了不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，重點(diǎn)論述了不動(dòng)產(chǎn)登記意義、審查以及現(xiàn)實(shí)中的問題和思考。最后借鑒外國的立法例子并進(jìn)行分析，提出對(duì)我國不動(dòng)產(chǎn)登記效力的立法思考并提出自己的見解。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)、登記、效力

一、問題的提出

某基層人民法院受理了這樣一起離婚案件。李某男與張某女經(jīng)人介紹于1999年1月25日結(jié)婚，婚后由于雙方性格不和，經(jīng)常發(fā)生爭吵。張某遂于2000年7月27日向法院提出離婚訴訟。雙方均同意離婚，但對(duì)其現(xiàn)在居住的房產(chǎn)分割上發(fā)生糾紛，不能達(dá)成一致意見。該房產(chǎn)原屬李某單位所有，在1999年5月按國家政策進(jìn)行了房改，向單位繳納了房改購房款25000元，但由于涉及房改戶較多，手續(xù)繁雜等原因，至離婚訴訟時(shí)仍未辦理完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，尚未取得房屋所有權(quán)證書。

原告方張某認(rèn)為，雖然尚未取得房屋所有權(quán)證書，但該房屋的買賣符合國家房改政策，已經(jīng)經(jīng)國有資產(chǎn)管理局、市住房制度改革辦公室等政府機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，并交納了房改購房款，各種手續(xù)齊全合法，僅只等產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門審查后即可取得產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)認(rèn)定該房產(chǎn)為夫妻共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

[內(nèi)容提要]我國應(yīng)該確立國土資源部門為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)。這種設(shè)置不僅能夠?qū)崿F(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的目標(biāo)，符合登記制度的原理，還與中國當(dāng)前的行政管理體制相銜接，是最可行的選擇。

[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)國土資源部門

2002年12月17日全國人大公布了《中華人民共和國民法（草案）》，但對(duì)一些還存在較大爭議的問題沒有做出明確規(guī)定，仍待繼續(xù)研究。其中不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)的選擇就是一項(xiàng)懸而未決的問題。當(dāng)前學(xué)術(shù)界和實(shí)物界許多人認(rèn)為建立統(tǒng)一的登記制度是制訂物權(quán)法的任務(wù)之一，而建立統(tǒng)一的登記制度首先要確立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)。對(duì)于由哪個(gè)部門作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記機(jī)關(guān)，存在幾種不同意見。梁慧星教授認(rèn)為由縣級(jí)人民法院作為登記機(jī)關(guān)；王利明教授認(rèn)為應(yīng)該在政府中設(shè)立專門負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的行政機(jī)關(guān)；還有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)該設(shè)立一個(gè)中立的事業(yè)性組織來負(fù)責(zé)登記。本文認(rèn)為，從當(dāng)前實(shí)際情況出發(fā)，結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記固有的性質(zhì)，應(yīng)該由國土資源部門作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)。

一、從當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)看統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的選擇

（一）當(dāng)前的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)

確立統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)有兩種途徑，一是從現(xiàn)有的登記機(jī)關(guān)中選擇；二是選擇或設(shè)立新的登記機(jī)關(guān)。目前我國辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的機(jī)構(gòu)主要有土地管理部門、房產(chǎn)管理部門、農(nóng)業(yè)主管部門、林業(yè)主管部門等。[1]它們主要對(duì)土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、林地使用權(quán)等進(jìn)行登記。這種多部門登記的混亂局面是歷史發(fā)展形成的。我國從高度的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到有計(jì)劃的商品經(jīng)濟(jì)，再到市場經(jīng)濟(jì)，是一個(gè)曲折、漸進(jìn)的發(fā)展過程。在這個(gè)過程中，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)種類多樣化，權(quán)利主體多元化。與這種漸進(jìn)的過程相適應(yīng)，各個(gè)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記機(jī)關(guān)是在不同時(shí)期為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要而逐步設(shè)立的。因此，我們今天系統(tǒng)地考察不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)時(shí)，會(huì)覺得登記機(jī)關(guān)的設(shè)置非?；靵y。在當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)條件下，有必要統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)。而事實(shí)上不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的核心是土地物權(quán)，非直接針對(duì)土地的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)也必然是以土地物權(quán)為基礎(chǔ)。以土地為基礎(chǔ)和核心的統(tǒng)一，是自羅馬法以來一切建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的市場經(jīng)濟(jì)國家或地區(qū)的共同做法。[2]所以，如果在現(xiàn)有的登記機(jī)關(guān)中選擇的話，由土地管理部門作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)是當(dāng)然之理。

本文簡要概述了不動(dòng)產(chǎn)測繪的內(nèi)容與傾斜攝影測量技術(shù)的原理，對(duì)傾斜攝影測量技術(shù)具備的數(shù)據(jù)采集更方便、測繪效率更高以及操作成本更低的優(yōu)勢進(jìn)行了分析，重點(diǎn)探究了該技術(shù)在不動(dòng)產(chǎn)測繪工作中應(yīng)用的具體流程，主要為測區(qū)踏勘、布攝像控點(diǎn)、規(guī)劃航線獲取數(shù)據(jù)、測量解算空中三角、轉(zhuǎn)刺像控點(diǎn)調(diào)整平差、生產(chǎn)實(shí)景三維模型、測繪編輯地籍圖，最后提出了制定應(yīng)用方案、加強(qiáng)組織建設(shè)以及做好成果控制的方法以加強(qiáng)該技術(shù)的應(yīng)用。不動(dòng)產(chǎn)的測繪工作是利用專業(yè)的測繪儀器對(duì)房產(chǎn)建筑進(jìn)行精密的面積測算，該類工作是房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展帶來的新興內(nèi)容。

1.不動(dòng)產(chǎn)測繪與傾斜攝影測量

傾斜攝影測量的工作原理為將相機(jī)搭載在飛行器上從多個(gè)角度拍攝地面物體，獲取清晰的影像數(shù)據(jù)。其使用的相機(jī)較為常見的有搖擺相機(jī)，其搭載兩鏡頭；掃擺相機(jī)以及比較普通的五鏡頭相機(jī)。和測繪工作中傳統(tǒng)使用的垂直攝影方式比較而言，搭載傾斜相機(jī)的測量能夠幫助測繪人員獲取更豐富的建筑結(jié)構(gòu)信息，將航攝盲區(qū)大大減少。傾斜攝影測量需要進(jìn)行三維建模，其建模流程主要有兩部分，分別為外業(yè)和內(nèi)業(yè)。其建模流程如圖1所示。

2.不動(dòng)產(chǎn)測繪中傾斜攝影測量技術(shù)應(yīng)用的優(yōu)勢

2.1數(shù)據(jù)采集方便

在不動(dòng)產(chǎn)測繪工作中，傾斜攝影測量能夠?qū)w行器與傾斜相機(jī)結(jié)合起來，做好POS系統(tǒng)協(xié)調(diào)工作，使其更準(zhǔn)確地獲取被測量建筑物的具體信息，其利用飛行器構(gòu)建基本模型，使用POS系統(tǒng)對(duì)其飛行方向信息進(jìn)行確認(rèn)，再利用傾斜相機(jī)記錄并傳遞相關(guān)數(shù)據(jù)信息，進(jìn)而構(gòu)建出具體的三維模型，行業(yè)曲線可替代度影響力可實(shí)現(xiàn)度行業(yè)關(guān)聯(lián)度真實(shí)度更方便其進(jìn)行數(shù)據(jù)采集，采集到的數(shù)據(jù)更加準(zhǔn)確，能夠?qū)y繪誤差大大降低。

根據(jù)《國土資源局關(guān)于2015年不動(dòng)產(chǎn)工作計(jì)劃的安排》要求，我局及時(shí)會(huì)同縣編辦、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)和住房保障局、縣農(nóng)業(yè)畜牧和水務(wù)局、縣環(huán)境保護(hù)和林業(yè)局等相關(guān)部門，就不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、機(jī)構(gòu)、編制、信息化建設(shè)等情況進(jìn)行調(diào)查梳理，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、機(jī)構(gòu)人員現(xiàn)狀情況

（一）土地登記。國有土地使用權(quán)、農(nóng)村集體土地確權(quán)登記具體事務(wù)由縣國土資源局地籍地政股承擔(dān)。地籍股現(xiàn)有工作人員2名，均為事業(yè)人員。

（二）房屋登記。下設(shè)立房產(chǎn)股為房屋不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，目前房產(chǎn)股無人員編制。

（三）林權(quán)登記。我縣環(huán)林局直屬事業(yè)單位中無機(jī)構(gòu)和編制承擔(dān)與不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)工作的機(jī)構(gòu)和編制?？h環(huán)境保護(hù)和林業(yè)局內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)中的林業(yè)行政管理股（掛森林防火辦公室牌子）職責(zé)中有不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)職能，無具體工作人員。

（四）草原承包登記。我縣草原登記由縣農(nóng)業(yè)畜牧和水務(wù)局下屬事業(yè)單位草原站負(fù)責(zé)，縣草原工作站為財(cái)政全額撥款的公益性事業(yè)單位，機(jī)構(gòu)級(jí)別為股站級(jí)，設(shè)立編制12名（原畜牧獸醫(yī)局編制中調(diào)整2個(gè)編制，申請(qǐng)?jiān)黾?0個(gè)新編制），股級(jí)領(lǐng)導(dǎo)職數(shù)3名（1正2副），工勤編制1名。

一、問題的提出

某基層人民法院受理了這樣一起離婚案件。李某男與張某女經(jīng)人介紹于1999年1月25日結(jié)婚，婚后由于雙方性格不和，經(jīng)常發(fā)生爭吵。張某遂于2000年7月27日向法院提出離婚訴訟。雙方均同意離婚，但對(duì)其現(xiàn)在居住的房產(chǎn)分割上發(fā)生糾紛，不能達(dá)成一致意見。該房產(chǎn)原屬李某單位所有，在1999年5月按國家政策進(jìn)行了房改，向單位繳納了房改購房款25000元，但由于涉及房改戶較多，手續(xù)繁雜等原因，至離婚訴訟時(shí)仍未辦理完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，尚未取得房屋所有權(quán)證書。

原告方張某認(rèn)為，雖然尚未取得房屋所有權(quán)證書，但該房屋的買賣符合國家房改政策，已經(jīng)經(jīng)國有資產(chǎn)管理局、市住房制度改革辦公室等政府機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，并交納了房改購房款，各種手續(xù)齊全合法，僅只等產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門審查后即可取得產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)認(rèn)定該房產(chǎn)為夫妻共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

被告方李某認(rèn)為，根據(jù)我國法律規(guī)定，房屋買賣須經(jīng)登記后，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，買賣合同生效，產(chǎn)權(quán)方發(fā)生轉(zhuǎn)移?，F(xiàn)在雙方居住房屋尚未完成登記，產(chǎn)權(quán)仍未發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍應(yīng)屬單位所有，對(duì)于沒有產(chǎn)權(quán)的房屋雙方自然也就無從談分割。在訴訟期間，被告又以生活困難為由，撤回了房改申請(qǐng)，并收回了已經(jīng)交付的購房款。

這個(gè)案件中涉及到一個(gè)關(guān)鍵的問題就是房屋產(chǎn)權(quán)登記的效力，由于房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記和不動(dòng)產(chǎn)登記是屬種關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)登記包括房地產(chǎn)權(quán)屬登記。也就是不動(dòng)產(chǎn)登記的效力問題。具體說是如何理解我國現(xiàn)行相關(guān)法律是怎樣規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，這是理清本案的關(guān)鍵。原被告雙方同被告單位達(dá)成的房屋買賣合同，在未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍轉(zhuǎn)移登記前，是否生效，如果生效，則訟爭的房屋自然應(yīng)該屬于共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該分割。如果不生效，那就不能分割，不能直接受到物權(quán)法保護(hù)，只能求得債法上的保護(hù)，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，可以認(rèn)為這類合同屬于成立未生效的合同，但合同成立和生效的問題歷來就有不同的學(xué)說，有的認(rèn)為是不可分的，有的認(rèn)為是可分的，司法操作亦存在困難和不清楚的地方。筆者認(rèn)為此類問題應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記制度中給予規(guī)定，但我國尚未制定物權(quán)法，不動(dòng)產(chǎn)登記制度屬于物權(quán)法范疇，在現(xiàn)行法律中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記效力的規(guī)定又不盡完備，因此造成司法實(shí)踐中的混亂，使此類案件的判決不盡相同。在制定物權(quán)法時(shí)，應(yīng)改變這種狀況，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的效力給予明確，并視不同情況對(duì)登記效力給予區(qū)分。

二、我國不動(dòng)產(chǎn)登記效力的現(xiàn)行規(guī)定

出賣人（即原買受人）xxx（以下簡稱甲方）買受人（即原出賣人）xxx（以下簡稱乙方）茲為不動(dòng)產(chǎn)買回經(jīng)雙方同意訂立買回契約條件如下：

第一條乙方前于xxxx年x月x日，將后列不動(dòng)產(chǎn)附保留買回權(quán)的特約條件以人民幣xx元整的價(jià)金，出賣與甲方，并訂立不動(dòng)產(chǎn)買賣契約私證書及將買賣標(biāo)的物占交移轉(zhuǎn)完成買賣在案。今因乙方依上列買賣契約第x條的規(guī)定，為行使買回權(quán)，而甲方亦愿依本契約同意由乙方買回。

第二條乙方為行使買回權(quán)，即將其前向甲方所受領(lǐng)的賣出價(jià)金人民幣xx元整返還甲方，而甲方即日經(jīng)向乙方悉數(shù)全收。

第三條甲乙雙方間，前次買賣所由甲方已開支xxxxx費(fèi)用計(jì)人民幣xx元整，依約應(yīng)由乙方償還與甲方，于乙方承認(rèn)上列金額無訛即于本契約在成立同時(shí)，由乙方如數(shù)支付甲方收訖。

第四條本件買回標(biāo)的物的xxx部分，經(jīng)甲方改良xxx（如有益費(fèi)、保存費(fèi)。）共計(jì)支出人民幣xx元整，乙方亦承認(rèn)無訛并愿將該款項(xiàng)照數(shù)償還乙方，而甲方亦親向乙方收訖。

第五條甲方于本買回契約成立同時(shí)，應(yīng)將再買賣標(biāo)的物連同其所改良的物件全部交付乙方管業(yè)。

【摘要】闡述了不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息化建設(shè)的必要性，分析了不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息化建設(shè)中存在的問題，并針對(duì)這些問題提出了相關(guān)解決措施，希望該研究可以推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作的進(jìn)一步發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】信息化；不動(dòng)產(chǎn)登記；檔案管理

1引言

積極推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)檔案管理的信息化建設(shè)是落實(shí)當(dāng)前政策的重要舉措，也是維護(hù)產(chǎn)權(quán)人基本權(quán)益的重要方式，因此，這項(xiàng)技術(shù)的推進(jìn)至關(guān)重要。本文首先闡述了信息化建設(shè)的重要性，其次，分析了當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理在信息化建設(shè)過程中存在的問題，最后，提出了相關(guān)改進(jìn)措施，希望可以為這一技術(shù)的推進(jìn)提供相關(guān)的思路與建議。

2不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息化建設(shè)的必要性

不動(dòng)產(chǎn)登記是我國物權(quán)法確立的一項(xiàng)基本物權(quán)制度，它是指由權(quán)利人申請(qǐng)，并由國家專屬部門將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)記錄在不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。目前，不動(dòng)產(chǎn)登記包括以下幾個(gè)方面：集體土地所有權(quán)；房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；森林、林木所有權(quán)；耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)；法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。由此可以看出，我國不動(dòng)產(chǎn)登記是一個(gè)系統(tǒng)性而又分散化的過程，其包括的范圍也十分廣泛，如國土、海洋、農(nóng)業(yè)、林業(yè)和住建等。因此，為了更好地對(duì)這些不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行管理，可以利用信息化方式實(shí)現(xiàn)，充分發(fā)揮信息技術(shù)的即時(shí)性、整合性特征，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息進(jìn)行整合，有助于全面提升不動(dòng)產(chǎn)登記檔案建設(shè)的有效性。

摘要

本文對(duì)作為物權(quán)法重要內(nèi)容的不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行了粗淺的探討，主要目的是要解決在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)下，建立我國新的不動(dòng)產(chǎn)登記制度時(shí)的立法體例的選擇等問題。論文正文劃分為三個(gè)部分，第一部分從縱向不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系和橫向不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系兩個(gè)方面，介紹了不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律關(guān)系；第二部分通過對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)濟(jì)背景的對(duì)比即計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)兩種經(jīng)濟(jì)體制下不動(dòng)產(chǎn)登記的不同要求的對(duì)比，針對(duì)我國現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺陷，歸納出建立我國新的、符合社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)客觀要求的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，并就新制度建立時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的一些問題發(fā)表自己的見解，對(duì)如何完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度提出若干建議。第三部分在前兩部分的基礎(chǔ)上，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的基本法理，參照孫憲忠教授的觀點(diǎn)，以“五個(gè)統(tǒng)一”為原則，即建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法律依據(jù)、設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)、實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記效力、應(yīng)用統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記程序和制發(fā)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書發(fā)表了自己的意見，對(duì)如何完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度提出了完善措施。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記的法律關(guān)系

不動(dòng)產(chǎn)是與動(dòng)產(chǎn)相對(duì)稱的物的概念。所謂不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律的規(guī)定不可移動(dòng)的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物(1)。不動(dòng)產(chǎn)登記則是指登記申請(qǐng)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移在專門的登記機(jī)關(guān)依據(jù)法定的程序登記(2)。它是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示方法，是因法律行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的生效要件，也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)獲得法律承認(rèn)與保護(hù)的基本依據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為一項(xiàng)法律制度，從邏輯結(jié)構(gòu)上分為行為制度和效力制度，行為制度以登記行為為規(guī)范的對(duì)象，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記行為類型、程序以及行為主體的權(quán)利義務(wù)；效力制度以登記的法律效力為規(guī)范的客體，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的法律后果。本部分將通過對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)在法律關(guān)系的探討，進(jìn)一步認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系，是在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中形成的法律關(guān)系總和。從主體上看，不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)在法律關(guān)系可以分兩類，登記機(jī)構(gòu)與登記申請(qǐng)人之間的縱向法律關(guān)系和登記申請(qǐng)人之間的橫向法律關(guān)系。一般而言，縱向法律關(guān)系具有行政管理性質(zhì)，是登記機(jī)構(gòu)與相對(duì)人之間的行政法律關(guān)系。橫向法律關(guān)系具有民事屬性，是平等主體的登記申請(qǐng)人之間的民事法律關(guān)系。

縱、橫向的登記法律關(guān)系相互銜接，共同構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系的整體。所以，不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系具有行政關(guān)系與民事關(guān)系交叉的雙重性質(zhì)。

摘要：為適應(yīng)我國房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，我國頒布實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記條例，進(jìn)一步完善了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施后，規(guī)整了行業(yè)行為，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。圍繞不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成的影響展開分析，對(duì)保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有指導(dǎo)意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；不動(dòng)產(chǎn)登記；地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)得到極大的發(fā)展空間。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，但因?yàn)榘l(fā)展時(shí)間尚短，仍有很多欠缺之處。我國不動(dòng)產(chǎn)登記存在很多問題，房地產(chǎn)交易相關(guān)法律體系不健全，無法適應(yīng)當(dāng)前階段的實(shí)際情況，難以保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的背景下，我國推行不動(dòng)產(chǎn)登記的新政策，完善法律內(nèi)容，規(guī)范登記行為。不動(dòng)產(chǎn)登記條例頒布后，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成極大影響。不動(dòng)產(chǎn)登記出現(xiàn)后，可以肅清房地產(chǎn)行業(yè)存在的違規(guī)行為，在一定程度上影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成一定沖擊[1]。

1不動(dòng)產(chǎn)登記和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)概述

在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的背景下實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記，可以規(guī)范行業(yè)行為，肅清房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中違背行業(yè)道德的行為。這會(huì)在短時(shí)間內(nèi)影響到房價(jià)，但從長遠(yuǎn)角度看，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長久、穩(wěn)定發(fā)展意義重大。提出不動(dòng)產(chǎn)登記后，還需要根據(jù)當(dāng)前階段房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，分析房屋供求關(guān)系，進(jìn)一步提高不動(dòng)產(chǎn)登記工作的合理性。不動(dòng)產(chǎn)登記不會(huì)對(duì)房價(jià)造成直接沖擊，但在考慮其他影響因素的情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房價(jià)產(chǎn)生了影響。不動(dòng)產(chǎn)登記制度提出的目的在于穩(wěn)定房經(jīng)濟(jì)，保證房地產(chǎn)行業(yè)安全發(fā)展。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的提出，并不只是政府為增加稅收作出的舉措，而是為了保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展，保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，確保產(chǎn)權(quán)移交安全進(jìn)行。不動(dòng)產(chǎn)登記條例的出現(xiàn)對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有重要意義?？紤]到房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展，例如征收房產(chǎn)稅等，都以不動(dòng)產(chǎn)登記作為基礎(chǔ)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的提出和實(shí)施，是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展作的鋪墊[2]。不動(dòng)產(chǎn)登記條例提出后，可以規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。為進(jìn)一步了解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與不動(dòng)產(chǎn)登記之間的關(guān)系，需要了解不動(dòng)產(chǎn)登記的核心內(nèi)容。不動(dòng)產(chǎn)登記舉措提出后，以法律方式解決不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人在交易房產(chǎn)期間的權(quán)屬問題，確保房地產(chǎn)權(quán)合法權(quán)益不受到威脅，以保障產(chǎn)權(quán)人的合法利益。不動(dòng)產(chǎn)登記可以起到維護(hù)交易秩序正常進(jìn)行的作用。不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施后，可以明確房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，同時(shí)二手房數(shù)量迅速增加。為平穩(wěn)房地產(chǎn)市場，實(shí)現(xiàn)房屋的社會(huì)價(jià)值，地方政府需要合理管控房屋空置率，充分考慮到不動(dòng)產(chǎn)登記提出后對(duì)房屋價(jià)格的影響。在開展不動(dòng)產(chǎn)登記過程中，地方政府要加強(qiáng)扶持力度和宏觀調(diào)控，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、平穩(wěn)發(fā)展[3]。

2不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響