導語：如何才能寫好一篇經紀人管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

尊敬的各位領導、老師：

下午好！首先感謝學校和級部領導提供這次和大家交流學習的機會，和在座的各位班主任相比，我的班主任經歷時間尚短，在此僅對這段時間的班級管理工作向大家匯報，如有不當之處，敬請批評指正。

目前二輪復習已經進行了近半的時間，距高考的時間越來越近，學生們的學習壓力也是越來越大，如何在這一段時間里為學生保駕護航、幫助學生提升成績，班主任的班級管理工作尤為重要。

我的工作主要從以下幾個方面進行：

第一、班級常規(guī)管理緊抓不放：主要是安全和紀律兩個方面。

1、安全，雖然學生是來學校學習的，但是安全問題是家長首要關心的問題，也是班級管理中最應該注意的問題，如交通安全、人身安全、消防安全、食品安全等等。雖然高三的學生已經十八九歲，但是本質上還是孩子，他們對于安全問題遠沒有我們想象中的重視，好奇心強、攀比性強，有的學生攻擊性強，容易和其他學生以及在老師管理時和老師發(fā)生矛盾沖突。尤其是現(xiàn)在學習壓力過大，部分學生的不良情緒得不到舒緩，更容易發(fā)生此類問題。所以，在平時，一是要加強安全教育，二是班主任要多留心，班干部要多匯報，及時發(fā)現(xiàn)學生的問題，并與家長加強溝通，預防此類事情的發(fā)生。

2、紀律，“無規(guī)矩不成方圓”，一個班級的正常運轉必須要有良好的紀律，這也是學生能夠在班級里正常學習和生活的重要保障。其實不管是成績好還是成績不好的學生，他們都有一顆想好、想向上的心，他們心里也很清楚，班級紀律好了，對每個人都是有好處的。當然只靠學生的自覺性是不夠的，對某些特殊的學生要單獨做工作，還要制定嚴格的班級管理制度和獎懲制度，在執(zhí)行時對所有的學生一視同仁。從選科分班到現(xiàn)在已經接近兩年的時間，我班的紀律一直都不錯，這就得益于嚴格的班級管理制度和學生的普遍認可，在接下來的時間里還是要繼續(xù)保持這個常態(tài)。

第二、對于學生的學習加強管理和干預。

現(xiàn)在是關鍵的二輪復習階段，要讓學生明確二輪復習的形式和任務到底是什么，這個是通過我的生物課時間以生物復習為例多向學生滲透，因為各科的二輪復習是想通的，讓學生能夠在整體上對二輪復習有所把握，這樣才能夠提高學生的學習效率。

學生一天的在校學習包括晨讀、課堂、自習、晚讀、晚自習和課下幾個時間段，這幾個時間段的學習應該是相輔相成的，但是有些學生并不明白這個道理，對于每一個時間段的任務以及如何做，相當一部分的學生并不合格。有的學生晨讀、晚讀在那做題、看書；有的學生課堂上自己學或者刷題、不聽老師講課甚至學別的科目，自成一套；而這部分學生往往還是學習不錯的學生，但是通過他們這種方式的學習，成績不升反降。除此以外，還有個別學生意志力薄弱，上課時容易睡著等問題。所以要向學生明確每個時間段的任務和做法，并且監(jiān)督執(zhí)行，對于個別學生單獨做工作。在這幾個時間段中，晨讀前的時間、周末的晨讀時間和每天的晚讀時間爭取都能夠準時到班里，當然我們其他班主任也都是這樣做的。因為學生即使到了現(xiàn)在這個關頭，自覺性還是有限的，還是要有外界的管理和干預才行，這幾個時間段，班主任在與不在，學生的學習效果是不同的。

第三、激發(fā)學生的學習動力，讓更多的學生主動去學習。

對于一個學生的學習來說，雖然外部的力量是不可缺少的，但最關鍵的還是學生的內驅力也就是學習動力。要想激發(fā)學生的學習動力，我主要采用通過以下方式進行，多談心幫助學生制定合理的目標和多進行鼓勵表揚。通過和學生談心，了解到對于不同程度的學生來說，雖然各自的具體目標不同，有的是985、211，有的是重點，有的是本科，有的是容易就業(yè)的專科，但是大方向是相同的，那就是盡自己的努力考一個更好的大學。程度好的那就對自己要求更高，可以在基礎上進行拔高；程度不好的那就多抓基礎知識和答題方法。總之，所有的學生都有事干，所有的學生都能感覺到被老師關注，這樣就能形成一股合力，不管成績好壞，大家都努力向學。

第四、關注班級的氛圍變化和學生的心理健康。

一?？荚囈呀涍^去接近一個月，在成績剛出來的時候可以明顯感覺到學生的情緒變化和班級的學習氛圍變得緊張。

有的學生進步明顯，開始要漂，有的學生考的不好甚至幾次考試成績不見進步，有點泄氣，這時候要多與這樣的學生交流，幫助他們分析問題，調整心態(tài)。而學習氛圍適度緊張是好事，但是過度緊張壓抑不是長久之計，要適當?shù)膸椭鷮W生舒緩。

但是這段時間發(fā)現(xiàn)，可能是好了傷疤忘了疼，部分學生開始變得浮躁，這時候就要適當?shù)拇驂海瑢τ谶^分活躍的學生，一個是自己去挑他們的錯誤，還有就是與任課老師溝通，了解他們的上課和作業(yè)情況，找出他們的毛病以后進行批評教育，及時敲打。

第五、與任課老師加強溝通。

每次考試后都會進行作業(yè)組分析，通過各科老師的合作，找出整個班級成績背后的問題和重點、本科邊緣生的問題，對于邊緣生的弱勢學科包保到人，各科老師著重注意他們的上課和作業(yè)情況，每次考試后重點進行分析。

篇2

第二條局級經濟責任制由各牽頭單位負責考核。

1、計劃財務部（20分）負責考核相關單位的業(yè)務收入，業(yè)務支出、業(yè)務發(fā)展、通信質量指標。

2、綜合辦公室（30分）負責考核方針目標、經濟責任制執(zhí)行情況、計劃生育、普法教育、經濟合同、信息反饋、文明單位建設、黨風、行風、企業(yè)文化建設及宣傳、思想政治工作、安全生產、職工遵章守紀、職工教育和培訓、考核物資消耗、環(huán)境衛(wèi)生、公用設施管理、煤、水、電等。

3、經營服務部（40分）負責考核通信生產管理、通信質量、服務質量、用戶滿意率、設備維護、安全生產。

4、保衛(wèi)股（10分）負責安全保衛(wèi)、內部治安、四防安全等。

第三條以年度方針目標和通信質量、服務質量、企業(yè)經營管理等為主要考核內容，實行百分制考核。

第四條全年經濟責任制實行兩級考核，即局級考核，班組支局兩種。班組支局考核本部門干部職工。

第五條有下列情況之一的單位扣發(fā)責任人6個月獎金，責任人單位扣2個月獎金，主管部門領導1個月獎金。

1、發(fā)生死亡重傷及重大事故；

2、發(fā)生重特大刑事案件、火災、爆炸事故；

3、計劃生育達不到“三無”；

4、機要出現(xiàn)失密、丟失、積壓、延誤差錯；

5、發(fā)生重大質量差錯或通信事故；

6、貪污、挪用業(yè)務用款。

第六條局級考核扣發(fā)的獎金由計劃財務部統(tǒng)一扣發(fā)，班組、支局扣發(fā)的獎金由班組、支局自行保管使用（用做鼓勵表彰先進）。

第七條考核標準

一、效益質量指標（20分）由計劃財務部考核

1、月生產獎金同局所下達的收入計劃掛鉤，凡有收入的股、班組、支局，按照局所下達的收入計算，每月必須完成月計劃數(shù)，方能得到全部月生產獎金，否則，按未完成計劃比重進行扣發(fā)。同時，還同局下達個人任務掛鉤，如沒有完成任務，按專業(yè)業(yè)務發(fā)展獎的考核辦法進行考核。

2、沒有收入的股辦，如綜合辦、保衛(wèi)股、計財部、郵運班按全局當月收入綜合考核，取平均數(shù)。

3、如果到年底各支局、班組完成局所下達的全年收入計劃，可將未完成月計劃被扣發(fā)的獎金補發(fā)，如果沒有完成全年收入任務則不補發(fā)。

4、出現(xiàn)數(shù)據(jù)質量差錯每筆扣1分；

5、沒完成通信質量指標計劃每筆扣10分；

6、發(fā)現(xiàn)弄虛作假、瞞報、偽造、遲報通信質量指標每項扣5分；

二、方針目標和企業(yè)管理（8分）由綜合辦公室考核

1、方針目標沒分解，出現(xiàn)漏項、斷檔每處扣1分；

2、月方針目標不按時完成，每項扣5分；

3、無經濟責任制考核辦法扣5分；

4、經濟責任制執(zhí)行不認真、隨意動用獎金扣5分；

5、月、半年、年度工作計劃、總結材料每漏報一次扣1分；

三、安全生產、遵章守紀、職工教育和培訓（8分）由勞資教育考核

1、作業(yè)人員不堅守崗位發(fā)現(xiàn)一次扣2分；

2、作業(yè)現(xiàn)場無安全措施、防范不嚴一次扣1分；

3、易燃易爆品存放不當扣1分；

4、生產人員不執(zhí)行操作規(guī)程扣1分；

5、當班脫崗一次扣1分；

6、當班飲酒發(fā)現(xiàn)一次扣5分；

7、當班干私活一次扣0.5分；

8、遲到早退一次扣0.5分；

9、安全組織不健全扣1分；

10、沒有考勤簿、記錄不全扣1分；

11、違章違紀一次扣2分。

四、物資消耗、公用設施、環(huán)境衛(wèi)生、煤水電管理（8分）綜合辦

1、辦公場所門窗不清潔、地面有碎紙、煙頭等經檢查不合格一次扣1分；

2、公用設施無登記帳、無帳卡、無專人管理扣1.5分；

3、辦公室有長明燈一次扣1分；

4、材料用品無帳卡或帳物不符合扣2分；

5、庫房材料擺放不整齊，達不到“五無”扣2分；

6、私接電源、私用電器設備一次扣5分，造成后果責任自負；

7、人為造成公用物品設施損壞扣2分，并按價賠償；

8、發(fā)現(xiàn)長流水一次扣2分；

9、分擔區(qū)不清掃一次扣5分，清掃不徹底扣2分。

五、精神文明建設、黨風、行風、企業(yè)文化建設、宣傳、思想政治工作等（6分）由綜合辦公室考核

1、詢問職工服務規(guī)范、職業(yè)道德、文明單位創(chuàng)建等有關知識時回答不上的每人次扣1分；

2、服務工作被新聞單位批評曝光的扣5分；

3、上級有關部門對文明單位創(chuàng)建、黨風、行風等項工作檢查中被提出批評的扣3分。

六、安全保衛(wèi)（10分）由保衛(wèi)股負責考核

1、發(fā)生政治案件扣10分；

2、發(fā)生職工犯罪和違法案件（判刑、教養(yǎng)、拘留）扣5分；

3、發(fā)生治安案件（打架、損壞公物）扣5分；

4、科室發(fā)生被盜案件扣5分；

5、四防工作不落實（無檢查記錄、值班脫崗、滅火器材無人管理、報警設備不會用、防范措施不到位）扣3分。

七、基礎工作、通信質量、通信服務（35分）由經營服務部考核

㈠基本工作：

1、各類統(tǒng)計報表每月30日前上報，工作總結、經營活動分析下月10日前上報，不按時限上報扣1分；

2、經濟責任制不健全、無考核標準扣5分，執(zhí)行不認真扣3分；

3、不按時召開經濟活動分析會、通信質量分析會一次扣2分；

4、各種管理表簿（包括統(tǒng)計資料、個人工作量統(tǒng)計）齊全，不齊全一項扣3分，記錄不認真一項扣1分，記錄后不處理一項扣2分；

5、二十八個監(jiān)控崗運行正常，未運行一項扣5分，記錄不認真扣2分；

6、執(zhí)行上級文件、通知、規(guī)定、郵政調度通知、綜合作業(yè)計劃，按通知及時修改資料，不執(zhí)行扣2分，執(zhí)行不認真扣1分，上級檢查發(fā)現(xiàn)問題不及時整改扣3分。

㈡通信質量：

1、積壓、延誤郵件每袋（捆）扣2分，給據(jù)郵件每件扣1分，平常郵件每件扣0.5分；

2、丟失、損毀郵件每袋（捆）扣5分，給據(jù)郵件每件扣2分，平常郵件每件扣1分；

3、報刊損失一份雜志扣2分，一份報紙扣1分；

4、訂銷報刊延誤一份雜志扣1分，一份報紙扣0.5分；

6、認真執(zhí)行規(guī)章制度，不執(zhí)行每項扣2分，執(zhí)行不認真扣1分。

㈣通信生產管理：

1、各工種嚴格執(zhí)行本崗位操作標準，不執(zhí)行扣2分，執(zhí)行不認真扣1分；

2、各項資費收費準確，漏收一件扣2分，錯收一件扣1分；

3、帳目日清月結，帳實相符，不結帳扣3分，帳不平扣2分；

4、事后監(jiān)督、匯檢、檔案檢查發(fā)現(xiàn)的差錯，一般差錯扣1分，主要差錯扣3分；

5、執(zhí)行票款、空白憑證、空白收據(jù)管理規(guī)定，不執(zhí)行規(guī)定一項扣2分，執(zhí)行不認真扣1分；

6、檔案理訂整齊，按時上繳，管理表簿齊全，查驗及時，檔案不整齊扣1分，不按時上繳扣2分，查驗不及時扣5分；

7、郵票的請領及出入庫手續(xù)，入庫無兩人簽章扣1分，未入庫出售扣2分，借條或白條扣3分，不復核出庫扣1分；

8、按規(guī)定的路線、時限投遞，不執(zhí)行規(guī)定一項扣2分；

9、執(zhí)行通郵規(guī)定，不執(zhí)行扣2分，未辦通郵手續(xù)但位置明顯、標識醒目，必須投遞郵件報刊，不投遞每戶扣2分；

10、加強資金和票品管理，執(zhí)行各項資金管理制度，不執(zhí)行一次扣3分，按規(guī)定繳協(xié)款，補退款，不符合規(guī)定一項扣2分；

㈤文明生產

1、擅自離開崗位或做與工作無關的事，離崗一人次扣2分，做與工作無關的事一人次扣1分；

2、遵守營業(yè)時間，按時到崗，一次不遵守扣2分，不按時到崗一人次扣1分，不到崗扣4分；

3、發(fā)生用戶有理由申告一次扣5分；

4、嚴重違紀，一人次扣10分；

5、穿標志服，戴工號牌，不著標志服一人次扣1分，不戴工號牌一人次扣1分；

6、不使用服務用語一人次扣1分，有生、冷、硬、頂現(xiàn)象扣5分；

7、時鐘、日歷準確，業(yè)務標識齊全準確，一項不合格扣1分；

8、營業(yè)廳及庫房不準堆放私人物品，違者扣2分；

9、封閉作業(yè)，非工作人員進入工作現(xiàn)場，一人次扣1分；

10、工作時間不認真，發(fā)牢騷，講怪話鬧不團結，一人扣2分；

11、生產場地嚴禁吸煙，發(fā)現(xiàn)一人次扣5分；

12、不準酒后上班，發(fā)現(xiàn)一人次扣5分；

13、認真對待用戶查詢，不受理查詢扣3分，不認真扣1分。

八、通信管理，生產過程管理（15分）由經營服務部考核

1、設備完好率達不到95%扣2分；

2、操作標準執(zhí)行率不到95%扣2分；

3、不按時召開質量安全分析會一次扣1分；

4、發(fā)生通信案件（事故）一次扣10分；

5、檢查記錄不健全，不認真扣1分；

6、生產場地發(fā)現(xiàn)吸煙一次扣5分；

7、不認真執(zhí)行綜合作業(yè)時間一次扣2分；

8、規(guī)章制度執(zhí)行率達不到95%扣2分；

9、職工遵章守記率達不到95%扣2分；

10、各類報表、工作總結不按時限上報扣1分；

11、不認真執(zhí)行上級文件、規(guī)定、通知、郵政調度通知一次扣2分；

12、上級檢查發(fā)現(xiàn)問題，不及時整改扣3分；

13、積壓、延誤郵件每袋（捆）扣2分，給據(jù)郵件每件扣1分；

14、丟失、損毀郵件每袋（捆）扣5分，給據(jù)郵件每件扣2分；

15、不認真執(zhí)行三項基本制度（機要四項）一次扣1分；

16、無日戳打印簿扣2分，打倒不合格每處扣0。5分；

17、郵政用品用具管理不善扣1分；

18、不執(zhí)行郵件安全防護制度每次扣1分；

19、違反郵運紀律每次扣1-5分；

20、發(fā)現(xiàn)當班飲酒者一次扣5分；

21、發(fā)生用戶申告一次扣5分；

22、出現(xiàn)事故、差錯不及時上報（一小時內）每人扣5分；

23、值班人員不按時到崗，不遵守作息時間每人一次扣2分，脫崗免獎；

24、當班人員不服從指揮調度一人次扣5分；嚴重者調離本崗位或給予行政處分；

25、違反局規(guī)者視情節(jié)扣發(fā)生產獎或給予行政處分。

26、作業(yè)現(xiàn)場、郵件倉庫、接班、轉趟汽車不準存放易燃、易爆物品，發(fā)現(xiàn)一次扣5分；

27、用袋單位每超儲郵袋1條扣0。5分，挪用、散失每條扣1條，郵袋統(tǒng)計臺帳、月報表、請、退清單填寫數(shù)字每錯一筆扣3分，每漏加蓋名單，公章一處扣0。5分。

28、亂接電源、亂用電器設施，每發(fā)現(xiàn)一次扣5分，在計算機設備上使用其他用電設施，發(fā)現(xiàn)一次扣5分；

29、特快專遞郵件、保價郵件，不單獨交接，每發(fā)現(xiàn)一次扣1分。

篇3

    二、本辦法所稱外匯擔保，系指擔保人以自有的外匯資金向債權人承諾，當債務人未按合同規(guī)定償付債務時，由擔保人履行償付義務的保證。

    三、外匯擔保的管理機關為國家外匯管理局及其分局（以下簡稱“外匯管理部門”）。

    四、可以提供外匯擔保的機構僅限于：

    （一）法定經營外匯擔保業(yè)務的金融機構；

    （二）有外匯收入來源的非金融性質的企業(yè)法人。

    金融機構提供的外匯擔?？傤~和其對外債務總額累計不超過自有外匯資金的二十倍。

    非金融機構提供的外匯擔?？傤~不得超過其自有的外匯資金。

    五、外匯擔保的范圍是：

    （一）可為中國境內的按中國法律登記注冊的企業(yè)提供擔保，但不得對企業(yè)注冊資本提供擔保；

    （二）未經國家外匯管理部門批準，不得為中國駐外企業(yè)提供外匯擔保；

    （三）除外國機構或外資企業(yè)有等值的外匯資產作抵押外，不得為外國機構或外資企業(yè)提供外匯擔保。

    六、擔保人提供擔保前，應作好以下工作：

    （一）對擔保項目的可行性分析研究；

    （二）掌握債務人的資信情況；

    （三）落實必要的反擔保措施。

    七、擔保人提供外匯擔保，應分別與債權人、債務人訂立書面合同，訂明擔保人、債權人、債務人各方面的權利和義務。

    八、根據(jù)需要，債權人有權要求擔保人提供其財務報告和外匯收支情況等有關資料。

    九、擔保人提供擔保后，債權人與債務人如需修改所擔保的合同，還須取得擔保人的同意。如未經擔保人同意修改原合同，擔保人的擔保義務將自行解除。

    十、擔保人提供擔保后，在其所擔保的合同有效期內，一旦債務人未按合同規(guī)定履行其義務，擔保人應履行擔保義務。擔保人履行擔保義務后，有權向債務人進行追償。

    十一、擔保人提供擔保后，在擔保合同的有效期內，如債權人未按合同履行其義務，擔保人的擔保義務自行解除。擔保人有權要求債權人賠償相應的損失。

    十二、擔保人出具擔保后，有權對債務人的資金和財務情況進行監(jiān)督。具體監(jiān)督方式可由擔保人和債務人協(xié)商訂明。

    十三、根據(jù)擔保的實際風險，擔保人有權要求債務人提供相應的抵押物并收取一定的擔保費。

    十四、境內機構出具擔保后，必須在十天內將擔保合同等有關資料報當?shù)赝鈪R管理部門備案。

    十五、對違反本辦法的機構和單位，外匯管理部門將視情節(jié)輕重，對其進行警告、罰款、取消經營外匯擔保業(yè)務的處分。

    十六、本辦法的解釋權屬于國家外匯管理局。

篇4

第二條 在本經濟特區(qū)范圍內從事農藥批發(fā)零售經營及行政許可活動，適用本辦法。

第三條 農藥批發(fā)和農藥零售經營網點實行總量控制。由省級農業(yè)行政主管部門根據(jù)農業(yè)生產需要，科學規(guī)劃、合理布局銷售網絡。農藥批發(fā)企業(yè)名錄和銷售網點規(guī)劃應當向社會公布。

第四條 農藥批發(fā)企業(yè)由省級農業(yè)行政主管部門根據(jù)農業(yè)生產及市場供求實際需要采用公開招投標方式確定。擬招投標的農藥批發(fā)企業(yè)數(shù)量在招投標前須報省政府批準。

市、縣、自治縣人民政府農業(yè)行政主管部門依照全省農藥銷售網絡布局規(guī)劃，采用招投標方式確定農藥零售經營者。擬招投標的農藥零售經營者數(shù)量在招投標前須報省級農業(yè)行政主管部門批準。

第五條 農藥零售經營應當從本經濟特區(qū)的批發(fā)企業(yè)購進農藥。除運輸農藥批發(fā)企業(yè)采購的農藥，以及經省級農業(yè)行政主管部門批準用于科研與推廣示范的農藥外，單位和個人不得擅自購買、運輸、攜帶農藥進入本經濟特區(qū)。

購買農藥應當?shù)饺〉媒洜I許可的農藥商店購買。

嚴禁農藥零售企業(yè)及農藥使用者通過網絡交易平臺從本經濟特區(qū)以外購買農藥。

第六條 農藥批發(fā)企業(yè)應當建立滿足就近服務需要的區(qū)域配送中心，區(qū)域配送中心不具有法人資格，僅從事農藥批發(fā)企業(yè)配送業(yè)務，不得從事批發(fā)及零售經營。

第七條 申請農藥批發(fā)經營許可證應當具備以下條件：

（一）具有法人資格，有與經營批發(fā)業(yè)務相適應的資金。

（二）具有植保、農學、化工等相關專業(yè)的技術隊伍。

（三）有固定的經營場所、相適應的倉儲設施和配送能力。倉庫應當配備衛(wèi)生、消防、環(huán)保等設施設備，符合國家和行業(yè)相關標準的要求。

（四）營業(yè)場所和倉儲設施應當設立隔離措施，并與周邊和群眾日常生活密切相關的區(qū)域、飲用水源地、醫(yī)療教育機構等保持安全距離。

（五）有嚴格的質量控制、安全防范、責任追溯等經營管理制度，健全安全事故應急處置預案和機制。

（六）應當建立農藥采購招投標信息系統(tǒng)、農藥經營電子臺賬管理系統(tǒng)。

第八條 申請農藥零售經營許可證應當具備以下條件：

（一）有固定的經營場所、相適應的倉儲設施和配送能力。倉庫應當配備衛(wèi)生、消防、環(huán)保等設施設備。

（二）營業(yè)場所和倉儲設施應當設立隔離措施，并與周邊和群眾日常生活密切相關的區(qū)域、飲用水源地、醫(yī)療教育機構等保持安全距離。

第九條 申請農藥批發(fā)和零售經營許可程序：

（一）申請受理。申請農藥批發(fā)和零售經營許可應當按規(guī)定提交有關證明材料。省級農業(yè)行政主管部門和市、縣、自治縣人民政府農業(yè)行政主管部門分別負責農藥批發(fā)企業(yè)和零售企業(yè)申請材料的受理。申請材料不符合要求的應當一次性告知。

（二）資格審核。省級農業(yè)行政主管部門和市、縣、自治縣人民政府農業(yè)行政主管部門分別對農藥批發(fā)企業(yè)和零售企業(yè)的申請材料進行審核。經審核符合申請條件的申請人方可參加農藥批發(fā)或零售經營許可的招投標。

（三）公開招標。農藥批發(fā)及零售經營許可招投標分別由省級農業(yè)行政主管部門和市、縣、自治縣人民政府農業(yè)行政主管部門按照招投標規(guī)定程序組織實施。

（四）公示。農藥批發(fā)和零售經營許可的招標結果，分別由省級農業(yè)行政主管部門和市、縣、自治縣人民政府農業(yè)行政主管部門通過海南省農業(yè)信息網、海南日報等相關媒體或網絡公示，公示期不少于5天。

（五）核發(fā)農藥經營許可證。農業(yè)行政主管部T對中標企業(yè)依據(jù)招投標條件查驗合格后核發(fā)農藥經營許可證。

第十條 省級農業(yè)行政主管部門會同工商、質量技術監(jiān)督、環(huán)境保護、工業(yè)等行政主管部門建立農藥市場監(jiān)管網絡系統(tǒng)，并與農藥經營企業(yè)設立的農藥采購招投標信息系統(tǒng)及農藥經營電子臺賬管理系統(tǒng)聯(lián)網。

第十一條 農藥批發(fā)、零售經營許可證有效期限3年。有效期滿后，按規(guī)定重新核發(fā)。

農業(yè)、工商行政主管部門應當加強對農藥批發(fā)、零售企業(yè)的日常監(jiān)管，每年進行1次全面檢查，不符合經營條件的限期整改，逾期達不到整改要求的，依據(jù)《海南經濟特區(qū)農藥管理若干規(guī)定》第四十二條規(guī)定，由原發(fā)證機關吊銷其經營許可證。

第十二條 農藥經營者應當建立農藥購銷臺賬，記載所銷售農藥的生產單位、進貨渠道、產品名稱、銷售情況等信息。農藥購銷臺賬應當保存3年。

第十三條 農藥批發(fā)企業(yè)應當制作本企業(yè)經營農藥產品的專營標識。專營標識應當符合國家法律法規(guī)的規(guī)定，具備防水、防潮、防偽、易識別等特點，不得影響農藥品種原有包裝標識。

專營標識應當報省級農業(yè)行政主管部門備案，并向社會公布。

第十四條 各級人民政府應當加強農藥監(jiān)督執(zhí)法隊伍建設，按照實際需要配備專業(yè)執(zhí)法人員，維護農藥市場秩序穩(wěn)定，嚴格執(zhí)行違法經營使用農藥舉報獎勵制度，其業(yè)務經費納入本級財政預算。

篇5

一、不斷適應新形勢，增強做好經紀人管理工作的責任感、使命感

近年來，隨著社會主義市場經濟體制的逐步建立和完善，我市經紀行業(yè)有了較快的發(fā)展。但也應當看到，我市經紀人的發(fā)展還存在著一些不容忽視的問題。一是經紀規(guī)模小，經紀大戶少。各種組織形式的經紀人中，個體經紀人占相當大的比例。二是行業(yè)分布不均。大部分經紀人集中在消費品市場、生產資料市場，而技術、勞動力、產權交易等生產要素市場的經紀人則比較少，與我市的經濟發(fā)展狀況和速度還不太適應。三是經紀人觀念比較陳舊，普遍存在經營不規(guī)范現(xiàn)象，行業(yè)整體信譽較差。四是經紀從業(yè)人員整體素質不高，法律意識、執(zhí)業(yè)技能較差。五是無證照經紀、超范圍經紀、合同欺詐、虛假廣告、不正當競爭等經紀違法行為仍然存在，一定程度上影響著正常的市場秩序，阻礙了經紀行業(yè)的健康發(fā)展。

從工商部門自身來看，在經紀人管理方面也存在著一些問題。一是有些單位對經紀人管理工作重視不夠，認識不足。在工作中存在“無關緊要”的模糊認識和畏難發(fā)愁情緒,有“重收費、輕管理”傾向。二是有的單位內部關系沒有理順，各自為政，不能形成執(zhí)法合力。三是地區(qū)之間發(fā)展不平衡，差別較大。有的分局經紀人管理工作研究得比較透，管理面比較寬，比較到位；有的分局則剛剛起步，工作成效不大。四是我市的經紀人管理工作仍處于初級階段。經紀人管理隊伍的素質有待于進一步提高。對經紀人管理的方式、方法等許多問題還有待于進一步探討和研究。

經紀人是商品流通不可或缺的一支重要力量。通過加強對經紀人的管理，既可以規(guī)范經紀人的行為，又可以促進經紀業(yè)的發(fā)展，搞活商品流通。經紀人管理工作是工商行政管理部門的一項重要職責。國家工商總局的“三定方案”中，把經紀人管理工作列為工商部門十三項主要職責之一。2004年8月，國家工商總局修改頒布了新的《經紀人管理辦法》，又下發(fā)了《關于進一步貫徹實施〈經紀人管理辦法〉的意見》。這說明，國家對經紀人管理工作是非常重視的。我們要依據(jù)《辦法》和《實施意見》及國家有關法律、法規(guī)，進一步加強對經紀人的監(jiān)督、規(guī)范和管理工作。當前，隨著形勢的發(fā)展，經紀人管理面臨著許多新情況和新問題，需要解決和研究的問題更多了。因此，我們要切實加強對經紀人的研究和指導，克服畏難發(fā)愁情緒和“等”、“靠”的工作思維方式，把貫徹落實新的規(guī)章與新的形勢及當?shù)氐墓ぷ鲗嶋H結合起來，切實提高對經紀人監(jiān)管重要性的認識，增強做好經紀人管理工作的責任感、使命感，針對存在的問題和不足，積極采取措施，促進監(jiān)管職能到位。

二、認真貫徹執(zhí)行《經紀人管理辦法》，扎扎實實做好經紀人管理工作

（一）認真學習、宣傳《辦法》及《實施意見》?！掇k法》及《實施意見》明確了經紀人的管理范疇、設立條件、經紀活動應當遵守的規(guī)則，以及工商部門監(jiān)管經紀人的職責、形式和內容，是我們監(jiān)管經紀人的重要依據(jù)。我們要認真學習貫徹《辦法》及《實施意見》，要學深吃透有關精神，認真抓好落實。要利用各種形式向社會和經紀人廣泛宣傳《辦法》，使廣大經紀人了解《辦法》，自覺用《辦法》規(guī)范自己的行為，做到守法經營。

（二）加強經紀人的注冊登記管理，嚴把經紀主體準入關。我們要按照《辦法》要求，對轄區(qū)內主要從事經紀業(yè)務的經紀人和經營范圍中含有信息、咨詢、、中介、經紀等字樣且屬于兼營經紀業(yè)務的經濟組織，要摸清底數(shù)，已經登記注冊的，要利用企業(yè)年檢、變更等機會對企業(yè)名稱、經營范圍等項目逐步加以規(guī)范。對于新申請設立的經紀人，注冊登記時要認真把關，按照《辦法》及《實施意見》的要求，核定規(guī)范的企業(yè)名稱、經營范圍和經營方式。

做好經紀人注冊登記工作，嚴把經紀主體準入關，是國家賦予工商部門的一項重要職責，必須不折不扣地認真貫徹執(zhí)行。經紀人監(jiān)管是一項全局性的工作，需要工商系統(tǒng)內部各職能部門的協(xié)調配合，尤其需要經紀人監(jiān)管部門和登記部門的密切配合。工作中，各分局經紀人管理部門要積極主動地向分管領導及登記部門匯報和溝通情況，登記部門也要積極搞好與經紀人管理部門的協(xié)調配合,并嚴格按照國家總局和省、市局有關文件要求,把好經紀主體市場準入關，以形成監(jiān)管合力。

（三）加強監(jiān)督管理，嚴厲查處違法違規(guī)經紀行為。各分局要根據(jù)市局的部署，按照《辦法》的要求，對所轄范圍內的經紀人進行一次全面的清理檢查，要把對經紀人的注冊登記和備案情況、經紀執(zhí)業(yè)人員明示情況、經紀執(zhí)業(yè)人員在經紀合同中簽名情況等作為監(jiān)督檢查的重點。要實行以企業(yè)“經濟戶口”為基礎，“局所聯(lián)動，以所為主，上級督導”的屬地監(jiān)管責任制度，把監(jiān)管服務的任務和責任落實到基層，促進監(jiān)管職能到位。具體工作中，可通過專項整治督促落實各項監(jiān)管制度。對發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)經紀行為要按照國家有關法律法規(guī)和《辦法》的規(guī)定嚴厲

查處，并通過一定的形式對違法違規(guī)經紀人和經紀執(zhí)業(yè)人員進行公示，促其自覺維護經紀市場秩序。

（四）建立健全經紀人及經紀執(zhí)業(yè)人員檔案，加強經紀人及經紀執(zhí)業(yè)人員信用管理，引導經紀人誠信守法經營。加強經紀人及經紀執(zhí)業(yè)人員的信用管理是做好經紀人管理工作的治本之策，對于規(guī)范經紀行為，營造良好的經紀市場秩序，建設誠信社會具有重要意義。而要做好這項工作，建立經紀人及經紀執(zhí)業(yè)人員檔案無疑是最基礎的一項工作，同時又是對經紀人監(jiān)管和向社會公示的重要依據(jù)。我們要按照國家工商總局《關于對企業(yè)實行信用分類監(jiān)管的意見》要求，逐步建立健全經紀人及經紀執(zhí)業(yè)人員檔案。要充分發(fā)揮我市工商信息網絡系統(tǒng)的作用，開發(fā)應用好經紀人管理信息系統(tǒng)，提高經紀人管理工作的現(xiàn)代化、規(guī)范化水平。各分局要認真學習先進地區(qū)、先進單位的經驗，積極探索加強經紀人及經紀執(zhí)業(yè)人員信用管理的有效途徑和方式、方法。要結合我市企業(yè)信用系統(tǒng)的建設，研究制定經紀人及經紀執(zhí)業(yè)人員信用管理制度，逐步做好經紀人及經紀執(zhí)業(yè)人員信用信息的收集、整理、公示等工作。要根據(jù)經紀人及經紀執(zhí)業(yè)人員的信用分類情況實施分類監(jiān)管，逐步建立健全守信激勵、失信懲戒、嚴重失信淘汰機制。

（五）立足職能，培育發(fā)展各類經紀人，促進我市經濟發(fā)展。我們要充分發(fā)揮職能作用，采取積極有效措施，不斷提高為經紀人服務的能力和水平，促進各類經紀人健康發(fā)展。要堅持發(fā)展這個執(zhí)政興國的第一要務，正確處理嚴格執(zhí)法與熱情服務、整頓規(guī)范與加快發(fā)展、依法行政與提高效率、降低門檻與經濟安全的關系。

（六）加強對行業(yè)協(xié)會的督促和指導。按照《辦法》規(guī)定，工商部門要“指導經紀人自律組織的工作”、“支持或者會同經紀人自律組織開展經紀執(zhí)業(yè)人員的培訓工作，并核發(fā)培訓證書”。根據(jù)這一要求，全市的經紀人培訓、發(fā)證工作主要由經紀人協(xié)會組織實施。各分局要協(xié)助經紀人協(xié)會做好經紀執(zhí)業(yè)人員培訓、發(fā)證工作，支持協(xié)會維護會員的正當權益，協(xié)同協(xié)會開展好經紀人及經紀執(zhí)業(yè)人員的信用管理和資質評價工作，與協(xié)會一起共同維護好經紀市場秩序。

三、齊心協(xié)力，開拓進取，努力開創(chuàng)經紀人管理工作的新局面

經紀人管理工作是一項政策性、知識性很強的工作，涉及系統(tǒng)內外上上下下、方方面面。全系統(tǒng)要上下同心，求真務實，積極進取，不斷開創(chuàng)經紀人管理工作新局面。在此，提以下幾點要求：

（一）不斷加強經紀人管理隊伍建設。各分局要高度重視經紀人管理工作，切實加強組織領導。主要領導和分管領導要經常過問，幫助協(xié)調工作；市場科和綜合所要具體抓好落實。目前，大部分分局的市場科和綜合所都有專人負責經紀人管理工作，要進一步落實經紀人管理人員，加強經紀人管理隊伍建設。

（二）加強溝通協(xié)調，創(chuàng)造內和外順的工作環(huán)境。對內，各職能業(yè)務部門要密切配合，樹立一盤棋的思想，既要按照分工各自開展好工作，又要搞好協(xié)作，充分發(fā)揮工商部門的整體優(yōu)勢，實施對經紀人的全方位監(jiān)管；對外，要主動與有關行業(yè)主管部門溝通協(xié)調，搞好協(xié)作配合，做到不缺位、不錯位、不越位。

（三）加強學習，提高經紀人監(jiān)管和行政執(zhí)法能力。經紀人管理工作的特點要求管理人員不僅要對工商行政管理知識融會貫通，還要掌握經紀行業(yè)的法律法規(guī)和業(yè)務知識。廣大經紀人管理人員要加強學習和研究，通過自學、培訓和相互學習、交流等形式，不斷提高自身素質，提高市場監(jiān)管和行政執(zhí)法能力，做到嚴格執(zhí)法、依法行政。

篇6

關鍵詞：房地產經紀服務合同；違規(guī)操作；糾紛預防

中圖分類號：

D9

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3198（2013）20-0165-02

1 房地產經紀服務合同的概念及簽訂意義

房地產經紀服務合同是房地產經紀機構或房地產經紀人為委托人提供有助于促成其與第三方之間的房地產交易的經紀服務而與委托人協(xié)商訂立的協(xié)議。根據(jù)房地產經紀服務類型的不同，房地產經紀服務合同包括出售、出租、承購、承租四種服務合同。

簽訂房地產經紀服務合同是房地產經紀服務的關鍵環(huán)節(jié)，也是房地產經紀機構進行經紀服務和解決雙方糾紛的法律依據(jù)。因此雙方在簽訂經紀服務合同時，應遵照誠信原則，遵守行業(yè)規(guī)則，并嚴格依照《民法通則》、《合同法》、《房地產經紀管理辦法》、《房地產經紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》等相關法律法規(guī)的規(guī)定。只有這樣，才能使交易當事人最大限度地實現(xiàn)其交易利益，保證交易活動安全順利，避免相互損害對方當事人的利益，同時也有利于房地產實體商品市場交易秩序的穩(wěn)定。但是在實務操作過程中，由于各種因素的影響，房地產經紀服務合同在簽訂和履行過程中往往會出現(xiàn)不少問題，導致合同履行困難，雙方權益難以保障。

2 房地產經紀服務合同常見問題

2.1 審查環(huán)節(jié)紕漏

對委托人的資料審查是簽訂房地產經紀服務合同的必要前置工作，也是規(guī)范房地產經紀業(yè)務的重要保障，但是在實際操作中，不少房地產經紀機構和經紀人員對委托人的資料缺乏詳實的調查核實，導致在日后服務過程中出現(xiàn)諸多問題。對委托人資料的審查主要包括對委托人身份證明的審查和房源信息的審查，資料審查不嚴往往會導致以下幾種問題：

（1）委托人提供虛假的身份證明或故意登記錯誤的身份證號，與房地產經紀機構簽訂經紀服務合同。此種情況如果審查不嚴，往往會導致在房地產經紀機構為委托人提供房源信息后，委托人與業(yè)主私下成交，損害經紀人的合法權益。

（2）對委托方提供的房源信息，如房屋的位置、戶型、交通、附近環(huán)境等信息審查不嚴，此種情況往往會導致后期交易談判時難度加大。

（3）房源產權資料審核不嚴造成合同不能繼續(xù)履行。房屋交易的實質是房屋產權交易，因此確認房屋產權的真實性以及是否存在瑕疵是資料查驗的首要問題。而房屋所有權證明并不一定能清晰、完整地顯示現(xiàn)實產權狀態(tài)，但部分經紀人為了圖省事，對房屋是否即將拆遷、是否已經抵押或涉案被查封、產權共有人的意見等影響房屋是否能上市的重要因素不核實，導致合同簽訂后不能繼續(xù)履行。

2.2 合同內容違規(guī)

房地產經紀服務合同是明確房地產經紀機構和委托人權利義務關系的協(xié)議，合同中應當明確雙方的權利義務以及雙方達成的約定。合同內容違規(guī)主要體現(xiàn)在下面幾個方面：

（1）合同約定雙方權利義務不對等。

房地產經紀人員在與委托人約定訂立合同時，利用委托人的不知情，訂立有利于自己而不利于委托人的合同，合同內容中存在明顯的權利義務關系不對等，對委托人不利或對委托人造成損害。如加大委托人的義務，排除委托人的權利，從而減少自己的義務，降低自身風險。

（2）經紀服務合同的主要條款欠缺。

長期以來，房地產經紀機構在經紀活動中與委托人訂立的合同大多都是自擬的，屬于企業(yè)格式合同文本。合同格式比較粗糙，內容比較簡易，其中反映合同要件的主要條款（如服務條款、履行期限條款、違約條款、爭議協(xié)商解決條款等）欠缺。對于這些涉及雙方權利義務主要條款的約定，雙方常常用口頭的方式表示，往往會導致因時間和情況的變化而不能履約，致使糾紛發(fā)生。

另外，由于目前管理部門對房地產經紀收費所指定的標準并無相對應的服務標準，因傭金標準和服務標準沒有相應的對比與衡量標準，而造成兩者失衡的現(xiàn)象時有發(fā)生，而且房地產經紀機構在與委托人簽訂經紀服務合同時，往往因疏忽甚至故意省缺服務標準條款，損害委托方的合法權益。

2.3 房地產經紀人違規(guī)操作

雖然《房地產經紀管理辦法》和《房地產經紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》都對房地產經紀從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)行為進行約束，而且各地房地產經紀協(xié)會對經紀人員提出了明確的職業(yè)道德要求，但是房地產經紀人員的違規(guī)操作行為時有發(fā)生，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）房地產經紀人員不當承諾或以個人名義承攬業(yè)務。

有些房地產經紀人員在承攬經紀業(yè)務的過程中，為了吸引客戶承接業(yè)務，往往在簽約前未充分履行告知責任，或不顧自己的實際能力和信用條件夸大承諾以獲得委托人的信任，等到委托人認可并與其簽訂合同后，又故意對自身義務條款“縮水”。 部分經紀人員因利益驅使，私下與委托人簽訂經紀服務合同，一旦遇到執(zhí)行困難，撒手不管，造成糾紛。

（2）房地產經紀人員直接參與并決定委托人與第三人之間的合同關系。

在房地產買賣，特別是在存量房買賣中，一般應采用居間形式，房地產經紀人員承擔買賣雙方的委托。根據(jù)合同法，在居間合同中，房地產經紀人員不得直接參與并決定委托人與第三人的合同關系。但實際操作中，房地產經紀人員常常直接參與并決定委托人與第三人之間的合同關系，一些房地產經紀人員甚至包攬買賣雙方的所有交易事務。如既為賣方代收房款，又為買方辦理稅費結算和產權過戶等手續(xù)。

（3）房地產經紀人員用房地產交易行為替代經紀服務行為。

房地產經紀人員利用自己的職業(yè)便利將房地產買賣合同內容與經紀服務合同內容歸納在一個買賣合同或是概念含糊不清的交易合同內，直接將房地產買進或賣出，把向委托人提供的服務性勞務活動改變?yōu)榉康禺a權利的直接處分活動。房地產經紀人員通過買斷、收購，或者買賣雙方不見面等方式隱匿買賣活動中的收益，獲取差價和利潤。有的甚至利用委托人的不知情，在獲取差價的同時另行收取傭金。

3 房地產經紀業(yè)務糾紛預防

3.1 統(tǒng)一并嚴格使用相關合同文本

為了減少房地產糾紛，我國房地產管理部門和房地產經紀行業(yè)組織制定了房地產經紀服務合同示范文本。中國房地產估價師與房地產經紀人學會于2006年了一套《房地產經紀業(yè)務合同推薦文本》，為房地產經紀業(yè)務提供了參考，但在實際操作中，房地產經紀機構往往使用自制合同文本而導致糾紛不斷發(fā)生，因此，應該由政府管理部門或上級主管單位統(tǒng)一規(guī)定合法有效的合同文本，各房地產經紀機構必須嚴格遵守。這樣，既可以加強行業(yè)從業(yè)人員的自律性，又可以減少因合同條款缺失造成的不必要的糾紛。

3.2 完善培訓體系，加強經紀人員職業(yè)素質教育

《房地產經紀管理辦法》第八條、第十條、第二十條規(guī)定了房地產經紀機構從業(yè)房地產經紀人員數(shù)量以及簽約人資格制度，可以大大減少因簽約人法律意識不健全，專業(yè)能力及職業(yè)道德欠缺造成的糾紛。但是因經紀人員職業(yè)素質不高而導致的糾紛時常發(fā)生，當事人的權益往往受到房產經紀機構和經紀從業(yè)人員的侵犯。職業(yè)素質教育包括職業(yè)道德教育、專業(yè)能力教育和法律知識教育。企業(yè)內部應建立完善的培訓體系，定期開展業(yè)務技能培訓、職業(yè)道德考核、法律知識宣傳等活動，提升房產經紀從業(yè)人員的職業(yè)素質，促使其更快成長，規(guī)范其業(yè)務行為。

3.3 完善立法建設，加大懲罰力度

一方面，我國目前對房地產經紀市場進行規(guī)制的規(guī)范性文件較少，而且法律位階較低，不利于房地產經紀市場的統(tǒng)一規(guī)范管理，立法機關應逐步完善并制定更高層級的法律法規(guī)，加強對房地產經紀市場的立法規(guī)制。

另一方面，雖然《房地產經紀管理辦法》、《房地產經紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》對房產經紀機構和房地產經紀人員的執(zhí)業(yè)行為進行了規(guī)制，規(guī)定了相應的民事責任、行政責任、刑事責任，能夠在一定程度上對房地產經紀市場起到規(guī)范作用，但其懲罰力度較輕，這往往也是導致個別房產經紀機構和房產經紀人員違規(guī)操作的重要原因，因此在完善相關房地產經紀法律法規(guī)時，應加大對違規(guī)行為懲罰力度的規(guī)定。

3.4 建立流程化、標準化、可升級版的企業(yè)管理機制

明確各職能部門的責任和員工的崗位分工是企業(yè)高效運轉的前提之一，建立流程化、標準化的企業(yè)管理機制，使每個崗位都有規(guī)范的操作流程及工作標準，然后再依靠完善的制度體系讓企業(yè)保持高效、持續(xù)、穩(wěn)定的運行。同時，使業(yè)務開展簡單、透明，方便檢查。這樣才既會提高工作效率和資源配置效率，保證企業(yè)按照既定路線，實現(xiàn)自己的戰(zhàn)略目標，又可以提高員工幸福感，使員工保持積極陽光的心態(tài)，從而有利于業(yè)務的開展，減少服務過程中糾紛的發(fā)生。

同時，隨著公司所處的發(fā)展階段的不同，企業(yè)的管理機制要適時適應企業(yè)經營環(huán)境的變化，有效融入公司戰(zhàn)略要素，以保證其旺盛的生命力，因此通過建立可升級版的企業(yè)管理機制，才能不斷提升服務質量。

3.5 加強房地產經紀機構誠信體系建設

房地產經紀機構在房屋交易中扮演著重要的角色，市場大部分的新房和二手房都是經過房地產經紀機構交易的，但一些經紀機構在服務過程中存在不少問題，比如房源廣告宣傳不真實、經紀人員素質良莠不齊、規(guī)章制度不健全，少數(shù)機構仍有違規(guī)收費現(xiàn)象，有的合同以及補充協(xié)議雙方責任含糊，而且社會上沒有營業(yè)執(zhí)照和登記備案的中介機構仍然存在等。因此，為規(guī)范房地產交易市場，避免和減少房地產經紀服務糾紛，政府部門應該建立中介信用檔案，嚴抓房地產經紀機構的誠信體系建設工作，對交易過程中“忽悠”顧客的經紀機構嚴懲不貸。重點抓好機構運行和房源客源信息的規(guī)范性管理、合同規(guī)范文本推廣使用管理、經紀人員的執(zhí)（從）業(yè)證書使用管理等。不誠信的經紀機構將被拉入“黑名單”，不守規(guī)的經紀機構執(zhí)（從）業(yè)人員將及時清理出經紀人隊伍。

參考文獻

篇7

前兩天有一位廣州當?shù)嘏琶叭拇笮头康禺a經紀公司的高管來訪，在筆者（廣州市房地產中介協(xié)會會長）辦公室談起一個困惑：我們加入?yún)f(xié)會的公司要受會員自律公約的約束，不入會的反而不用受約束，我們這不是花錢找麻煩嗎？

這樣的問題其實不是第一次有會員向筆者提出，不過這次我沒有直接回答，而是講了一個前幾天剛剛發(fā)生的故事。

廣州市房地產中介協(xié)會在成立三年之后開始申請4A級社會團體，前幾天民間組織管理局組織認證專家到協(xié)會實地考察，在聽取了協(xié)會的匯報之后，認證專家說：“你們協(xié)會先后出臺了《廣州市房地產中介行業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范》、《廣州市房地產中介行業(yè)信用評價管理辦法》、《廣州市房地產中介行業(yè)不良行為管理辦法》等多項行業(yè)自律管理制度，并結合我市二手房交易市場實際情況，推出了《二手房買賣重點事項告知書》、《看樓協(xié)議書》等指引性文件，還通過舉辦房地產中介行業(yè)、房地產按揭服務行業(yè)自律簽約大會、組織全體會員單位共同開展‘誠信Logo標貼’等活動，在會員中倡導誠信經營、守法自律。這樣市民就會信任協(xié)會會員，將協(xié)會會員與非會員加以區(qū)分。”

當時這番話對筆者的觸動很大，因為自從廣州市房地產中介協(xié)會成立以來，一直把為會員提供優(yōu)質服務作為協(xié)會工作的中心，而事實上組織會員加強行業(yè)自律也是協(xié)會向會員提供的一種服務，自律和服務在這一點上得到了完美的結合。

我把這個故事說給這位經紀公司的高管聽，并且借用這個故事來回答他的疑問，雖然看上去他并未能完全被這個故事說服，但他還是表示看到了未來發(fā)展的方向。

其實我還經常給房地產中介行業(yè)的朋友講全美房地產經紀人協(xié)會的故事：全美有超過300萬名持牌房地產經紀人，但并非全部經紀人都是全美房地產經紀人協(xié)會的會員。全美房地產經紀人協(xié)會（NAR）成立于1908年，距今已有100多年歷史，NAR的會員具有一個專門的稱呼Realtor，這是一個完全生造出來的英文詞，專指NAR會員（NAR的全稱即：National Association of Realtors），并且是一個注冊商標，所以通常他們會鄭重地寫作Realtors ，后面加圈的R表示這個名稱是經過注冊的。如果用剛才那位經紀公司高管的話說，成為NAR的會員也是典型的“花錢找麻煩”——會員當然要交納會費，同時還要參加繼續(xù)教育，要遵守NAR的職業(yè)道德規(guī)范。但作為NAR的會員，卻可以在社會上享有很高的聲望，公眾都知道NAR會員能夠提供優(yōu)質的房地產經紀服務。而且只有NAR會員才能加入各級MLS系統(tǒng)（關于MLS，詳見筆者近年來在《中國房地產》雜志發(fā)表的若干篇相關文章），加入這個系統(tǒng)就能用最快的速度幫助客戶找到買家（賣家）。

篇8

根據(jù)國家工商局頒布的《經紀人管理辦法》規(guī)定，只有符合經紀從業(yè)人員的條件、通過經紀從業(yè)人員的培訓、考核、資格認定后才能取得經紀人的資格。

經紀活動是一種中介服務活動，在經濟運行中其作用表現(xiàn)為：

1、加快了市場信息的傳播與交流。2、有利于商品的合理流通。3、促進了市場的規(guī)范和發(fā)展。

經紀業(yè)屬于第三產業(yè)，是由從業(yè)人員的具體的居間、行紀、行為所構成，因此經紀業(yè)發(fā)展的關鍵取決于從業(yè)人員的素質和經紀行為的規(guī)范。目前國內經紀人有：汽車經紀人、體育經紀人、證券經紀人、文化經紀人、保險經紀人等一系列經紀人在國家有關法律、法規(guī)的指導下和國家相關部門的監(jiān)督下活動。

汽車經紀人談紀經人

汽車經紀人作為經紀人中一類，分為新車和舊車經紀人兩種，由于國家對從事新車交易的公司管理嚴格，新車貨源可控；新車的從業(yè)人員多隸屬新車交易公司，所以簡稱為從業(yè)人員，每年只須進行從業(yè)人員資格驗證即可。而從事舊車交易的人多種多樣，以個體經營者居多，舊車交易多在私下進行，缺乏管理，所以國家工商局提出汽車經紀人的管理方法。舊車經紀人浮出水面，由于新車稱為從業(yè)人員，所以汽車經紀人就多指舊車經紀人了。

今年4月份，我有幸報名參加了北京市工商局組織的汽車經紀人培訓班，并順利通過了汽車經紀人從業(yè)資格的考核，成為北京第一批174個汽車經紀人之一。

要讓我說說對經紀人的看法，說句實話，我覺得經紀人從工作內容上和個體戶、私營經濟者的工作內容沒有什么分別，但是在根本性質上卻是存在著本質的不同。

個體戶、私營經濟者有些是注冊的，有些是沒注冊的，反正是只要別跑出圈子，怎么干都行，沒有什么太多的約束和管理。而經紀人不同，他除要根據(jù)國家工商局頒布的《經紀人管理辦法》規(guī)定，符合經紀從業(yè)人員的條件、通過培訓、考核、資格認定等多項程序外，還要求隸屬于某一經紀公司，領取個體工商戶《營業(yè)執(zhí)照》或經濟公司《營業(yè)執(zhí)照》，具有固定的業(yè)務場所、資金。在經濟活動中和委托人簽訂的由行業(yè)主管部門統(tǒng)一制定的經紀合同，并保存在從業(yè)行為記錄，接受國家各級工商行政管理相關的監(jiān)督管理。嚴格遵守國家有關規(guī)定在核準的經營范圍內進行經紀活動，凡國家禁止流通的商品和服務，經紀人不得進行經紀活動?？梢哉f國家對經紀人的管理是方方面面的，非常嚴格。經紀人的服務也是有償?shù)?，傭金也是明確、有形的。這就最大程度上保護了當事人各方的合法權益和國家的利益不受侵犯。

在我國由于商品經濟的飛速發(fā)展，經紀人作為新興事物越來越多的參與和出現(xiàn)在各行各業(yè)中。另一方面，雖然國家對經紀人有著嚴格的管理和規(guī)定，比如年審制度、稅收制度、審核制度等，但是，也不能保證所有的經紀人都依法活動，不出現(xiàn)違規(guī)行為。我覺得經紀行為的有序很大程度上還是要依靠所有從業(yè)人員的整體素質的提高和自覺遵守。只有這樣才能保證整個行業(yè)的健康有序發(fā)展和從業(yè)者的每個人的合法權益。

目前在北京惟一一家由汽車經紀人組成的舊機動車交易市場是中聯(lián)汽車交易市場。市場于今年7月份正式開始營業(yè)，同時新老舊車交易方式又同時存在，而老式交易方式由于各種原因有著方方面面的優(yōu)勢，所以初出道的我，說來慚愧，還沒有作成一筆正式的經紀合同。但是我覺得凡事看趨勢，有一天，當越來越多的當事人的權益受到損害想起汽車經紀公司，要求保護時，則舊有的交易方式將徹底沒有生存土地。

報考汽車經紀人的條件：1、具有完全民事行為能力；2、在京有固定住所；3、具有高中（含）以上文化程度；4、連續(xù)三年無違法犯罪記錄。

保險經紀人初登市場舞臺

上周，東大保險經紀公司在上海正式開業(yè)，成為全國首批成立的三家保險經紀公司之一，保險經紀人這一新興職業(yè)因此越來越受到人們的關注。那么，什么是保險經紀人，他將從事的工作是什么樣的呢？

國際上，現(xiàn)代保險經紀已有百年歷史，保險經紀制度為國際特別是歐美發(fā)達國家保險市場所普遍采用。保險經紀人因其基于投保人利益從事中介服務其特殊性，區(qū)別于保險人、再保險人、人和公估人，在保險市場上占據(jù)著不可替代的位置。

在我國，保險中介市場發(fā)展比較緩慢，保險體制改革近十幾年來，各種股份制、中外合資、區(qū)域性公司不斷出現(xiàn)，但僅限于保險公司，與此同時，合法的保險經紀人沒有出現(xiàn)。中國保監(jiān)會成立后，著手保險中介市場的培育和規(guī)范，在經紀人方面，1999年5月和今年4月，先后進行了兩次全國保險經紀人資格考試，1999年12月又首次批準北京江泰、上海東大、廣州長城三家全國性保險經紀公司籌建，而從去年開始的大力整頓保險中介市場，對嚴重違規(guī)的公司和外國經紀公司給予了取消執(zhí)業(yè)資格或停業(yè)整頓處罰。這些重要舉措為我國保險經紀人從一開始就沿著規(guī)范化道路發(fā)展提供了保證。那么，保險經紀人能給市場帶來什么呢？

首先，是風險觀念的轉變。長期以來，人們對保險的認識傳統(tǒng)且簡單，就是投保購買保險產品，防災防損，但保險經紀人帶入市場的是風險管理的概念，即保險經紀人是客戶的風險管理顧問，除了協(xié)助客戶安排保險之外，他還提供包括風險識別、風險評估、風險控制、風險轉移和金融風險全方位的服務。

其次，是帶來專業(yè)化的保險服務，由于專為知識的限制和市場信息的不對稱，被保險人不可能全面了解市場的各種保險產品，也不可能全面了解各保險公司的經營管理狀況、財務狀況、服務品質和信譽程度。多年來，“理賠難”，一直是令被保險人最頭痛的問題。保險經紀人的介入將扭轉這種狀況。因為稱職的保險經紀人具有廣博的保險和法律知識，豐富的所在行業(yè)的專業(yè)知識，完全可以彌補客戶在這方面的局限與不足，為客戶提供最專業(yè)化的廣泛的保險服務。

篇9

關鍵詞：美國房地產；中美房地產比較；租房；買房；美國物業(yè)管理；房產中介

一、背景

近年來我國的房價持續(xù)增高，一些小區(qū)物業(yè)管理水平低下，房產中介行業(yè)混亂。這些現(xiàn)象反映我國房地產產業(yè)鏈還不夠成熟制度仍需完善。為了更深入的分析背后的原因，選取美國房地產產業(yè)進行橫向比較，思考國內房地產市場改進措施。

二、政策比較

從土地所有制上講，美國的土地是允許私有化的，并且土地價格合理導致房屋價格低。但是為什么眾多美國人依舊選擇不買房或者是并持有大量房屋進行投資？這是因為在美國買房價格雖然相對合理，但是每年都需要根據(jù)不同州的稅率，為持有房屋繳納房產稅和各類保險。粗略一算每年養(yǎng)房成本包括房產稅率、火災保險、物業(yè)費、同源維護費等越合將近1萬美金折合人民幣6萬多元。因此持有多余房產成本較高。此外在美國并不是所有房子都有土地私有權，聯(lián)排別墅和普通公寓是沒辦法將土地私有化的，美國房屋租賃市場很完善和成熟，人們只在需要置業(yè)時置業(yè)，此前靠租房居住，因此房屋價格變動并不大。持有房屋并不能帶來意外的投資價值，反而要每年付高額的養(yǎng)房成本，所以人們對房屋的買賣更加理性。

在中國土地不能私有化，房地產開發(fā)商使用土地的成本也較高，導致房屋價格升高，國內持有房屋后續(xù)成本較低，并且租賃市場不成熟，政府沒有出臺有效的措施導致租住房子的時長不能得到保障，因此人們更傾向于買房。更多人買房導致供需發(fā)生改變，價格趨于上漲，這時投資變得有價值，炒房行為是果也是因，進一步推高房價。

三、開發(fā)商角色、物業(yè)情況比較

美國的房地產流程是專業(yè)化的，開發(fā)商只負責開發(fā)房產，銷售轉交給專業(yè)的銷售或者中介完成（根據(jù)開發(fā)房屋的規(guī)模），而物業(yè)管理也有專業(yè)的物業(yè)公司。在房屋達到15%銷售量允許居住后兩年，地產商參與到業(yè)主委員會，這種行為類似于保修期。此后便徹底淡出物業(yè)管理舞臺。美國的物業(yè)公司每年都需要由業(yè)主委員會投票檢驗是否需要更換，是市場化的結果，因此服務也得到保證。

中國的房地產公司是一條龍服務。在開發(fā)房地產后，很多房地產公司還需要自行銷售。國內的物業(yè)公司有超過70%有房產開發(fā)商背景。開發(fā)商認為自有物業(yè)可以更好的貫徹品牌理念。但是由于非市場化，物業(yè)效果并不理想。作為開發(fā)商本身，物業(yè)本身盈利很低或者根本不賺錢，例如金地的自有物業(yè)公司，毛利率甚至達到負值。所以冗長的服務產業(yè)鏈，專業(yè)性得不到保障，導致開發(fā)商吃力不討好。

四、租房比較

在美國租房方面的法律規(guī)定很多，都可以保障租客的權益。例如，美國有專門僅用于租住的公寓，該類型公寓不銷售，如果你選擇租住可以租住任意時長甚至一輩子，居住權可以得到保障；如果租住的房屋由于業(yè)主決定賣掉，該房屋也不能夠因此為由強行強迫你搬出，否則要進行大額賠償；對于不同的租住意愿的人不可以有不同報價否則涉嫌歧視等。另外對于租客的法律要求也很多，比如不及時付租金會上聯(lián)網的名單，比如不能對房屋進行損毀等，在搬出時還需要付費進行打掃和清理等，這樣使業(yè)主也較愿意將房屋租出。

而在中國，相關政策和法律欠缺，無法保證可以一直租住在一個地點，渴望居住穩(wěn)定的人們不得不轉向房屋買賣。而與此同時租出的房屋經常受到租戶的損毀，一些長租房更是千瘡百孔。導致很多業(yè)主不愿意將房屋租出或者將損壞計入成本提價租出，使租房市場惡性循環(huán)。

五、買賣二手房屋比較

在美國僅有15%左右房屋是新房，而新房在銷售達到15%房屋量以后政府才承認買賣關系，允許居住。因此可以得知美國的二手房買賣市場非常繁榮。提到二手房市場就不得不提到房屋中介。首先房地產經紀人執(zhí)業(yè)需要嚴格考核，美國房地產經紀人采取傭金制，并且更加職業(yè)化。在美國如果買房子不找房產經紀人幾乎舉步維艱，因為美國的房產完整信息在MLS系統(tǒng)上，這個系統(tǒng)只有執(zhí)業(yè)者可以查看，并不提供給消費者。在看房時，經紀人可以使用萬能鑰匙打開代售房屋門前的公共鑰匙盒子安排看房。另外，在美國，連買賣房屋討價還價都需要落實在紙面上闡述原因，房產經紀人可以幫助處理各種法律文件（美國是契約制，沒有中國的房產證，整個買賣流程即使不聘請經紀人還是需要律師），以及房屋檢查等一系列非專業(yè)人員不能解決的手續(xù)。美國一筆二手房交易同時存在買方經紀人和賣方經紀人，各自代表各方利益，難以串通。值得一提的是，美國的房屋買賣采取獨家制度，也就是業(yè)主委托給A進行銷售，即使B最終銷售了房子，傭金也是A獲取。因此同行之間是競爭合作的關系。當然也存在多家的情況，但是這種情況會影響良性競爭，因此并不允許將完整信息錄入MLS系統(tǒng)不方便買方獲取信息，加大出售難度，所以人們并不傾向這樣做。在信息獲取方面，房源信息的提供人是可以獲得分成的，這樣保證信息收集的積極性。

而中國的房產中介并不如美國專業(yè)，中介的角色基本還是提供信息的層面上。買賣價格也并不像美國透明。往往中介既承擔買方經紀人和賣方經紀人角色，很難說代表誰的利益。而在信息共享上，中國的房產經紀人的獲取信息成本非常之高，獲取房源信息成為關鍵因素。我國沒有美國從業(yè)者共享的MLS系統(tǒng)，各家各自為戰(zhàn)。同一套房源可能出現(xiàn)在不同的房屋中介。最終誰能銷售出去誰才能得到最后的傭金，這導致獲得信息的成本很高。同行之間是單純競爭關系，而不像美國是合作競爭關系。另外執(zhí)業(yè)資格和協(xié)會管理上我國也并不像美國有嚴格的規(guī)定和管理，因此二手房買賣市場較亂，價格不透明，糾紛不斷。

六、政策建議

通過以上四個層面上的橫向比較有如下政策建議：1）我國應該完善租房管理辦法和長租的政策，使租房者可以安居樂業(yè)。2）房地產開發(fā)商可以業(yè)務精益化不必一條龍服務，以使上下游產業(yè)更蓬勃專業(yè)的發(fā)展，使房地產市場趨于成熟。3）相關部門可以借鑒美國的房地產中介管理辦法和MLS信息系統(tǒng)，嚴格執(zhí)業(yè)制度，促使協(xié)會發(fā)揮更重要的作用，使中介更加規(guī)范、職業(yè)，走合作競爭的路線。這樣不僅保護消費者權益，另外對房屋經紀人的所得也可以得到保護，競爭更加良性發(fā)展，資源的無為消耗降低。（作者單位：北京物資學院）

參考文獻：

[1] 《美國物業(yè)管理概況及其借鑒啟示》，張年，Overseas windows（境外視窗）

[2] 《美國住宅開發(fā)的九大步驟》，皮齊寶，住宅產業(yè) 2005，01

[3] 《十分鐘看懂美國房產投資》，諸悅，小康 財智 2013，10

篇10

摘 要 針對影響體育經紀人實務操作的諸因素做出分析，旨在引起有關管理機構和體育經紀人的重視，為體育經紀人更好的從事實務操作提供一定的參考。

關鍵詞 經紀人 實務操作 影響因素

根據(jù)我國《經紀人管理辦法》規(guī)定，經紀人是指在經濟活動中，以收取傭金為目的，為促成他人交易而從事居間、行紀、等業(yè)務的公民、法人和其他經濟組織。

一、影響體育經紀人實務操作的因素

（一）社會經濟環(huán)境

目前我國體育經紀人主要集中在北京、上海、廣州等經濟發(fā)展水平高、體育市場廣闊的大城市。這是由于這些城市居民的生活水平已接近或進入小康水平，體育逐漸成為消費熱點，體育市場需求為體育經紀人的發(fā)展提供了機會。由于我國經濟發(fā)展水平不平衡，決定了體育經紀人在全國的發(fā)展狀況也不相同。

（二）我國體育市場的發(fā)育程度

體育市場為體育經紀人的涌現(xiàn)提供了舞臺，體育市場化又促進了高水平體育項目的發(fā)展，促進了體育比賽的競技價值向商業(yè)化轉化，從而拓展了體育經紀人的服務領域。同時，體育經紀人依靠自己的實力又進一步促進了體育市場的發(fā)育，兩者相輔相成，相互促進。體育經紀人作為一支重要的力量在活躍體育市場和完善體育市場體系方面起重要的作用。但是，體育市場的發(fā)育程度直接影響著體育經紀人的發(fā)展，體育市場的認可和需求是推進體育經紀人發(fā)展的直接因素，基于傳統(tǒng)的觀念和對體育經紀人認識的不足，人們對體育經紀人的認可程度相對較低。由于我國推行職業(yè)運動和體育服務業(yè)的開發(fā)時間較短，發(fā)育程度較低，加之體育管理體制等方面的原因，雖然對體育經紀人有較大的需求，但需求與市場實際操作有較大差距，是體育經紀人沒有更廣闊的空間從事職業(yè)活動。

（三）體育競技水平發(fā)展是體育經紀業(yè)發(fā)展的競技基礎

體育競技水平提高促使體育走上職業(yè)化的道路發(fā)展，使體育的競技價值向商業(yè)價值轉化成為可能。職業(yè)化水平越高，體育經紀業(yè)發(fā)展也越成熟，如美國的拳擊業(yè)、意大利的足球等，經紀業(yè)就開展的比較廣泛、成熟。在我國現(xiàn)階段，我們需要加強體育科研工作、場館設施建設等工作，促使競技體育達到世界一流水平，這樣體育市場才能更好得到發(fā)展，體育經紀業(yè)相應得到發(fā)展。沒有高競技水平的體育比賽，就沒有體育門票、電視轉播等市場的發(fā)展，體育經紀業(yè)的發(fā)展也受到一定的局限。

（四）政策的制定與實施

我國體育競賽市場處在轉制時期，尚不成熟，市場體系不健全，球員這個體育中介市場的要素還未能完全進入市場，目前我國優(yōu)秀運動員幾乎都處于國家或省市一級政府職能部門的控制之下，即便是已實施職業(yè)化的足球和體育等項目，有關部門也采取了“掛牌制”等措施，對運動員的流動實施控制。現(xiàn)階段體育賽事資源雖已逐步開放，但有關部門對市場看法程度高、經濟效益好的項目仍在實行項目壟斷，向經紀人轉讓承辦或推廣權過程中設置過高的障礙，市場競爭缺乏公平公正公開的環(huán)境，打擊了經紀人的積極性。體育經紀人作為一門新興的職業(yè)，其發(fā)展速度較快，但也正因為體育經紀業(yè)的高速發(fā)展，給體育經紀人的生存帶來了壓力，加之，體育經紀人的“軟服務”中介服務特點，使得體育經紀活動和不良現(xiàn)象時有發(fā)生。所以說要發(fā)展體育經紀人就必須要制定規(guī)范的政策，保證順利的實施。

（五）體育經紀人的素質狀況

體育經紀人應該有強烈的公關意識，它是主動爭取公眾觀念的反映。因為現(xiàn)代體育經濟活動關系鏈復雜，人際關系，買賣雙方關系，相關的組織關系以及各種業(yè)務關系，均需經紀人去組織、協(xié)調。體育經紀人必須要以高超的公關藝術去駕馭經紀活動的全過程。體育經紀人還需有敏捷的商業(yè)頭腦和銳利的市場眼光，去把握廣大消費者的心理偏好，有效進行中介服務。其次，體育經紀人必須具有很強的語言表達能力和社交能力，尤其在體育國際化趨勢下，體育經紀人要求有很強的外語水平，特別是口頭表達方面。

體育經紀人的素質高低直接影響其行紀服務質量的高低。在我國由于體育經紀人的起步較晚，各項法規(guī)制度并不健全，缺乏對體育經紀人的有效的監(jiān)督與管理。在體育市場發(fā)育不完善的今天，盡管我國開始對體育經紀人進行了教育培訓和任職資格的認定，但從某種程度上講，他們的素質仍存在著良莠不齊的狀況，主要表現(xiàn)在各種法律法規(guī)的掌握和運用程度及行紀行為表現(xiàn)等方面。由于我國體育經紀人的整體素質不高，沒有造就良好的市場聲譽，相對制約了它的發(fā)展。許多人并不具備基本條件，僅憑一股職業(yè)敏感便倉促上陣。

二、建議

（一）體育院校和經濟院校聯(lián)合辦學，培養(yǎng)體育經紀人，建立和健全培養(yǎng)體育經紀人的課程體系，力圖達到科學合理、知識結構全面，以提高體育經紀人各方面的素質，包括基本知識、基本能力和專業(yè)知識，掌握事物操作的相關技巧，做到事半功倍。