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篇1

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)金融 房地產(chǎn)周期 房地產(chǎn)金融政策 實(shí)效

一、房地產(chǎn)金融政策變化的趨勢(shì)

近年來，中央政府和央行頒布了一系列房地產(chǎn)金融政策，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。然而，由于房地產(chǎn)業(yè)明顯的行業(yè)特征，以及其與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的密切相關(guān)，它的快速發(fā)展一定程度上造成了固定投資增長過快、貸款規(guī)模過大，并進(jìn)一步導(dǎo)致了今年整體宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展局部過熱。隨著我國房地產(chǎn)金融政策體系的建立和中央銀行功能的不斷完善，中央銀行對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的關(guān)注日益提高。并在貨幣政策上進(jìn)行引導(dǎo)，運(yùn)用金融政策和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性希望能使房地產(chǎn)市場(chǎng)回到健康的發(fā)展道路上來。在對(duì)住房需求進(jìn)行細(xì)分的基礎(chǔ)上，貨幣政策趨向于對(duì)真實(shí)的住房需求給予保護(hù)和支持,而對(duì)投資性的需求給予了抑制，力求遏止由于投資而導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的惡意猛漲。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步和發(fā)展階段的地區(qū)運(yùn)用政策依然給與大力的支持，而對(duì)因炒作過熱導(dǎo)致價(jià)格飚升的地區(qū)給予政策性的限制。

1.房地產(chǎn)政策正逐步改變其力度和結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融政策作為宏觀調(diào)控的重要組成部分，其走向與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，因此隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化、房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度和金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的增強(qiáng)，金融政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)惠性支持，正逐步改變其力度和結(jié)構(gòu)。貨幣政策強(qiáng)調(diào)的是協(xié)調(diào)總需求和總供給。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融調(diào)控,既是總體調(diào)控政策的重要組成部分,又因?yàn)槠溆绊懨娲?、滲透力強(qiáng)成為調(diào)控的重要關(guān)注對(duì)象。

2.房地產(chǎn)金融調(diào)控政策正走向預(yù)防性、間接化和多元化

對(duì)比20世紀(jì)90年代以來國家運(yùn)用的房地產(chǎn)金融政策，可以看出，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融調(diào)控政策正走向預(yù)防性、間接化和多元化。

(1)金融政策的制定和實(shí)施走向預(yù)防性

1993年，由于當(dāng)時(shí)全國房地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，機(jī)制不健全，部分房地產(chǎn)已經(jīng)過熱甚至產(chǎn)生了泡沫之后才進(jìn)行調(diào)控的，是“事后調(diào)控”；而從2003年開始的本次調(diào)控政策的制定和實(shí)施更大程度上是“預(yù)防”，具有很大程度的超前性,央行從分析銀行的違規(guī)、房地產(chǎn)貸款造成的風(fēng)險(xiǎn)出發(fā),及時(shí)提出防范房地產(chǎn)過熱甚至產(chǎn)生“泡沫”的措施，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定地發(fā)展，這一系列的政策促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步上升。

(2)金融政策調(diào)控方式的間接化

20世紀(jì)90年代以后國家在制定房地產(chǎn)金融政策開始注重政策的柔性化，采用金融政策直接調(diào)控和間接調(diào)控相結(jié)合的形式。央行在直接限制商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸結(jié)構(gòu)和信貸條件的同時(shí)，還通過利率政策來調(diào)節(jié)貨幣的供應(yīng)量。

(3)金融政策工具的多樣化

隨著經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化改革，經(jīng)濟(jì)金融領(lǐng)域發(fā)生了巨大的變化，我國房地產(chǎn)金融政策工具有以直接調(diào)控向以間接調(diào)控為主轉(zhuǎn)化，貨幣政策工具的選擇越來越多，有貸款規(guī)模、再貸款、利率、存款準(zhǔn)備金、再貼現(xiàn)等，房地產(chǎn)金融政策工具也呈現(xiàn)多樣化。央行在運(yùn)用一般性政策工具的基礎(chǔ)上，開始靈活運(yùn)用數(shù)量型工具和價(jià)格型工具，綜合運(yùn)用利率、準(zhǔn)備金率、首付比例的調(diào)整、窗口指導(dǎo)等多種政策,以及加大對(duì)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管力度,從房地產(chǎn)需求和供給兩個(gè)層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控,手段相對(duì)溫和,政策的導(dǎo)性更加明晰，直接調(diào)控工具的使用逐步減少，間接調(diào)控工具的使用逐步加強(qiáng)。

(4)金融政策作用對(duì)象的多元化

隨著我國住房貨幣化改革的完成，金融政策開始從房地產(chǎn)需求和供給兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，國家在1998年擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略中，指出把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，調(diào)控的重點(diǎn)就是啟動(dòng)居民住房消費(fèi)，金融政策對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的支持在這一階段開始轉(zhuǎn)向，由以前的主要支持供給轉(zhuǎn)為同時(shí)關(guān)注消費(fèi)需求和供給。2003年開始的調(diào)控不僅針對(duì)投資者，同時(shí)通過信貸政策來影響消費(fèi)者。

二、影響房地產(chǎn)金融政策實(shí)效的因素

1.房地產(chǎn)金融政策自身的問題

(1)房地產(chǎn)金融政策缺乏一致性

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府的職責(zé)在于建立“游戲規(guī)則”，而不是隨意更改規(guī)則，政府應(yīng)當(dāng)保持政策的一致性和連續(xù)性。而我國監(jiān)管當(dāng)局對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控存在爭(zhēng)議，房地產(chǎn)金融政策缺乏一致性。2003年我國房地產(chǎn)金融監(jiān)管進(jìn)入了加強(qiáng)監(jiān)管、適度調(diào)控的階段。2003年121號(hào)文件一出臺(tái)就遭到房地產(chǎn)商的強(qiáng)烈抗議。2004年8月國務(wù)院18號(hào)文件對(duì)121號(hào)文件進(jìn)行糾偏，認(rèn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康的，并積極鼓勵(lì)對(duì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行貸款。此舉顯示了央行政策的多變性，讓公眾無所適從。而且并沒有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成太多影響，致使后來的房價(jià)一路飛漲，迫使央行不得不提高存款準(zhǔn)備金、提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金比例等一系列措施。

(2)房地產(chǎn)金融政策缺少“靶向”準(zhǔn)確的調(diào)控工具

由于我國采用一般性政策工具和選擇性貨幣政策工具，缺少“靶向”準(zhǔn)確的調(diào)控工具，制度設(shè)計(jì)仍不夠完善，某些調(diào)控手段影響面過大而力度略顯不足，對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了不利影響。2005年3月的住房還貸“加息”政策本為打擊炒房者，但“一刀切”的加息卻影響了炒房者與買房人。由于炒房者資金雄厚，政策對(duì)其影響不大；反而是那些普遍經(jīng)濟(jì)能力有限，對(duì)住房抵押貸款依賴性強(qiáng)的購房者受到了較大的影響。

(3)忽視了“地區(qū)差異”和“結(jié)構(gòu)性差異”

央行不僅在多次出臺(tái)貸款利率浮動(dòng)政策、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、再貸款浮息制度等政策時(shí)，針對(duì)不同金融機(jī)構(gòu)采用差別化政策手段間接調(diào)控市場(chǎng)流動(dòng)性、引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)的貸款行為，而且通過“窗口指導(dǎo)”等直接調(diào)控手段引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)有選擇性的貸款支持。應(yīng)該看到，全國相當(dāng)部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于起步階段，非常需要資金上的支持和金融政策上的扶持，如果在這個(gè)時(shí)候把它們拉進(jìn)來一起調(diào)控，提高房地產(chǎn)開發(fā)和購置的門檻，增加開發(fā)和消費(fèi)的成本，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的發(fā)展是非常不利的。我們應(yīng)該采取差別化的房地產(chǎn)政策促進(jìn)其發(fā)展，而不是運(yùn)用“一刀切”的政策，否則勢(shì)必影響發(fā)展。

2.房地產(chǎn)金融政策之外的影響因素

(1)政府的雙重角色使房地產(chǎn)金融政策的執(zhí)行存在利益偏向

我國房地產(chǎn)金融政策出臺(tái)后，或多或少都要面臨一個(gè)同樣的問題：中央金融政策在執(zhí)行過程中“變形”。金融政策由中央銀行制定，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策則產(chǎn)生并服務(wù)于地方經(jīng)濟(jì)，表明地方政府與中央政府在經(jīng)濟(jì)利益方面具有客觀上的不一致性。中央金融政策如果不利于地方房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，地方政府會(huì)設(shè)法加以規(guī)避，這就使中央金融政策在執(zhí)行過程中產(chǎn)生扭曲。

(2)銀行對(duì)房地產(chǎn)金融的“過度支持”

到目前為止，理論界對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展中金融“過度支持”的觀點(diǎn)基本上取得共識(shí)，但對(duì)導(dǎo)致金融“過度支持”原因的認(rèn)識(shí)則存在較大分歧。金融“過度支持”的主要因素是體制和利益驅(qū)動(dòng)。這里所說的體制是指金融體制，其中重點(diǎn)是證券市場(chǎng)(尤其是股票市場(chǎng))和銀行部門。

(3)公眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的心理預(yù)期

由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的特殊性,房地產(chǎn)金融政策的實(shí)施受心理因素即與其因素的影響更大,其原因如下：一是房地產(chǎn)投資者或購買者對(duì)未來期望過高。由于土地資源有限,土地的供給與需求矛盾日益突出,以致房地產(chǎn)價(jià)格具有與物價(jià)水平同步上漲的特性,亦即房地產(chǎn)具有抵抗通貨膨脹的能力；二是房地產(chǎn)投資者或購買者的從眾行為。

三、完善我國房地產(chǎn)金融政策的建議

1.堅(jiān)持金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本方向

房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。作為一個(gè)涉及面廣、帶動(dòng)系數(shù)高的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)建材裝潢業(yè)的拉動(dòng)作用，對(duì)建筑業(yè)和農(nóng)村勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移作用，對(duì)改善投資環(huán)境吸引外資的集聚作用都十分明顯，可以說是“一房拉百業(yè)”。因此，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)得到進(jìn)一步發(fā)展是確保國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康運(yùn)行的內(nèi)在要求。人民銀行采取了一些金融方面的宏觀調(diào)控政策，目的是避免房地產(chǎn)業(yè)大起大落，讓其少走彎路，健康發(fā)展。長遠(yuǎn)看房地產(chǎn)融資渠道多元化是必然趨勢(shì)，但今后一段時(shí)期銀行仍將是房地產(chǎn)融資的主渠道。因此，金融機(jī)構(gòu)要一如既往地支持房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。既要支持商品房的開發(fā)，也要繼續(xù)發(fā)放按揭貸款，支持城鄉(xiāng)居民改善住房條件。

2.注重長效機(jī)制，保持政策的連貫性

由于政府政策在時(shí)間上不一致，就會(huì)造成政府政策目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)。在這種情況下，只有保持政策一致性，就可以實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)。這就要求：強(qiáng)化政策制定者的行為準(zhǔn)則，使其無法或沒有動(dòng)力區(qū)制定相機(jī)抉擇的經(jīng)濟(jì)政策;加強(qiáng)政策制定的統(tǒng)一性，莫要政出多門。應(yīng)該綜合運(yùn)用城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、財(cái)政金融、信息公開和輿論宣傳等各種手段進(jìn)行綜合治理;加大政策執(zhí)行力度。在新的房價(jià)調(diào)控政策出臺(tái)之前，我們看到的更多的是中央和地方政府之間的博弈，政府和開發(fā)商之間的博弈以及政府不同部門之間的推諉和爭(zhēng)議，這些博弈和不同意見造成了各級(jí)政府和金融機(jī)構(gòu)在執(zhí)行房價(jià)調(diào)控政策時(shí)互相掣肘，大大削弱了房價(jià)調(diào)控效果。因此，加大執(zhí)行力度是政策取得預(yù)期效果的必要條件。

3.選擇合適的金融政策調(diào)控方式、實(shí)施的時(shí)機(jī)和力度

在當(dāng)前結(jié)構(gòu)性問題突出的情況下，運(yùn)用金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控時(shí)應(yīng)盡可能選擇直接調(diào)控的方式來對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控，避免“誤傷”。直接調(diào)控方式的運(yùn)用視情況而定、力求針對(duì)性，可選擇的具體措施包括中央銀行直接規(guī)定銀行貸款給房地產(chǎn)行業(yè)的最高限額；直接限制銀行貸款給房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)。同時(shí)，我們應(yīng)謹(jǐn)慎地把握金融政策調(diào)控的時(shí)機(jī)，避免因時(shí)機(jī)選擇不對(duì)而降低政策調(diào)控的有效性，或者與其他調(diào)控政策相互抵消。房地產(chǎn)調(diào)控的手段為,政府通過可控的貨幣、土地資源,采取金融、法律法規(guī)和行政手段影響房地產(chǎn)周期波動(dòng)；調(diào)控的方法為，通過反周期方法，平抑或引導(dǎo)其周期波動(dòng)。

4.注重“地區(qū)差異”和“結(jié)構(gòu)性差異”

房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的區(qū)域不均衡性。由于房地產(chǎn)位置的固定性，房地產(chǎn)市場(chǎng)也必然是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)，各個(gè)地區(qū)無論從市場(chǎng)發(fā)育程度、供求狀況、價(jià)格水平來看差異都很大。鑒于目前我國不同地區(qū)所處房地產(chǎn)周期各不相同，央行應(yīng)根據(jù)“地區(qū)差異”制定不同的房地產(chǎn)金融政策。中央銀行要同時(shí)從供給和需求兩個(gè)方面采取行動(dòng)，保持政策力度均衡，并將政策的重點(diǎn)放在引導(dǎo)供需各方，形成正確預(yù)期，逐步調(diào)整其不理上。

對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中所存在的結(jié)構(gòu)性不合理和房價(jià)過高問題，可以鼓勵(lì)擴(kuò)大中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模，提高低收入家庭的購房能力，滿足普通市民改善居住條件的愿望。要壓縮高檔項(xiàng)目的用地供給，增加高檔項(xiàng)目開發(fā)、交易和炒作的成本。但要從根本上解決問題，還應(yīng)著眼于發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，政策應(yīng)通過市場(chǎng)機(jī)制起作用，而不能完全依賴行政手段來干預(yù)。

參考文獻(xiàn):

[1]郁文達(dá):房地產(chǎn)周期和金融政策[J].中國房地產(chǎn)金融，2003

篇2

一、衡陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及特征

(一)投資穩(wěn)步增長

1—9月，房地產(chǎn)完成開發(fā)投資26．65億元，同比增長17．04％。其中商品住宅完成投資18．77億元，同比增長10．5％，占整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額的70．43％；商業(yè)營業(yè)用房完成投資4．73億元，同比增長116．97％，占整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額的17．75％。

(二)市場(chǎng)供需兩旺

1—9月．商品房施工面積1005．05萬平方米，同比增長34．78％。商品房竣工面積l87．95萬平方米，同比增長81．73％。累計(jì)銷售商品房1．14萬套，面積148．29萬平方米，同比分別增長104．62％、123．84％，1—9月份供銷比(期間商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積：期間商品房銷售面積)為0．66：l。

(三)價(jià)格漲幅平穩(wěn)

1—9月份．商品房均價(jià)為2525元／平方米，同比增長6．00％，商品住宅均價(jià)為2208元／平方米，同比增長8．02％。9月份，商品住宅均價(jià)同比增長19．28％，環(huán)比增長4．15％。資金回籠加速。1—9月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源小計(jì)44．03億元，其中銀行貸款4．09億元，同比減少26．31％，自籌資金15．00億元。同比增長l6．82％。其他資金來源中，定金和預(yù)收款14．39億元，同比增長194．88％．旺盛的市場(chǎng)需求直接加速了開發(fā)商的資金回籠．困擾開發(fā)商多時(shí)的“資金鏈斷裂問題”得到轉(zhuǎn)變。

基于以上所述．在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇背景下，衡陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣狀況已經(jīng)得到較大的改善。但是一方面這種建立在國家政策和信貸推動(dòng)基礎(chǔ)上，而不是建立在居民收入形成的購買力提高基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，其可持續(xù)性還有待于時(shí)間的驗(yàn)證，另一方面影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本因素還沒有完全消失．國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還有可能出現(xiàn)波動(dòng)．衡陽市房地產(chǎn)業(yè)的真正復(fù)興還有待時(shí)日。

二、衡陽市房地產(chǎn)存在問題的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

(一)居民“理性預(yù)期”與房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為

西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中理性“經(jīng)濟(jì)人”假設(shè)認(rèn)為，在利己主義的推動(dòng)下。具備“完全理性”的人能夠自覺地實(shí)現(xiàn)利益最大化。房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者的市場(chǎng)行為符合“經(jīng)濟(jì)人”假設(shè)。消費(fèi)者在房價(jià)上漲時(shí)由于預(yù)期房價(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲．而且出于貨幣增值的需要，在房價(jià)上漲的預(yù)期下不可避免產(chǎn)生投機(jī)沖動(dòng)。今年以來，市面上出現(xiàn)的排隊(duì)購房的現(xiàn)象已經(jīng)屢見不鮮了，甚至出現(xiàn)了單純的“賣房號(hào)”現(xiàn)象．一些樓盤開盤不到幾／J,n,-t，就告售罄，而目前衡陽居民還沒有能支撐房地產(chǎn)這樣“瘋狂”的收入水平房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為一方面不利于反映居民真實(shí)住房需求：另一方面也擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不利于其正常發(fā)展。從目前衡陽房價(jià)來看，泡沫成分應(yīng)該不大．而且又經(jīng)歷了一輪調(diào)整，衡陽市目前房價(jià)收入比大約為6左右，房價(jià)還在居民收入可以承受的范圍內(nèi)，但是如果對(duì)市場(chǎng)投機(jī)行為不加以抑制，面對(duì)逐步推高的房價(jià)．本身就比較脆弱的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)必然會(huì)受到損害，給區(qū)域經(jīng)濟(jì)金融體系帶來難以估量的損失。

(二)結(jié)構(gòu)性供需不平衡妨礙衡陽市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展

根據(jù)薩伊定律，供給能創(chuàng)造需求，也能抑制需求，能創(chuàng)造需求適應(yīng)需求的供給是有效供給，背離需求的供給是無效供給。衡陽商品房供給結(jié)構(gòu)性過剩問題依然存在。一是戶型結(jié)構(gòu)不合理。為迎合一部分人“貪大求全”的住房需求．近年來衡陽市開發(fā)大戶型住宅已成為一種趨勢(shì)，90平方米以下，總價(jià)較少的中小戶型住房占比微不足道。二是保障性住房占比不合理，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)滯后(見表1)，一部分經(jīng)濟(jì)困難家庭的住房需求沒有得到改善。

(三)金融機(jī)構(gòu)“非理性”行為孕育著房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

金融機(jī)構(gòu)作為集體“經(jīng)濟(jì)人”有尋求自身利益最大化的沖動(dòng)，但是由于其經(jīng)理人是股東(或國家和政府)的委托人，不可避免在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中出現(xiàn)“拿別人的錢替別人辦事”，因而效率低下，甚至因?yàn)榉康禺a(chǎn)商的“尋租”行為損害委托人的利益。在房地產(chǎn)行業(yè)中，金融機(jī)構(gòu)因?yàn)槔鏇_動(dòng)而對(duì)房地產(chǎn)支持過度，不利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。如果開發(fā)商資金不足，開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行不下去，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)凸現(xiàn)出來，2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣導(dǎo)致商業(yè)銀行不良貸款顯著增加就是非常明顯的例證2008年9月．在房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量減少1．51％(2009年l0月農(nóng)業(yè)銀行不良資產(chǎn)剝離)的條件下，衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)貸款損失類不良貸款數(shù)量同比增長84．48％，關(guān)注類貸款同比增長50．54％(見表2)，而關(guān)注類房地產(chǎn)貸款可能向不良貸款轉(zhuǎn)化。據(jù)已公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2009年1—9月份，衡陽市空置商品房38．53萬平方米，同比增長132．52％，按9月份市場(chǎng)平均價(jià)格2382元／平方米計(jì)算。已經(jīng)沉淀了開發(fā)企業(yè)9．17億資金，在衡陽市房地產(chǎn)大量開發(fā)建設(shè)，居民實(shí)際收入沒有上升的情況下，購買力的釋放還能持續(xù)多久?(四)房地產(chǎn)民間融資潛藏的風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注民間融資作為正規(guī)金融的補(bǔ)充．因?yàn)橘Y金的稀缺性也會(huì)產(chǎn)生信貸配給現(xiàn)象。由于信息不完全對(duì)稱，在融資市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)。逆向選擇的結(jié)果是付出利息高的借款人獲得貸款，但是高利息必然要求高回報(bào)，在房地產(chǎn)行情看好時(shí)，這種回報(bào)可能會(huì)得到滿足，但是在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)主要靠政府政策推動(dòng)，而居民收入水平提高形成的購買力并沒有得到很大改變的條件下，一旦出現(xiàn)政府優(yōu)惠政策不再延續(xù)，信貸政策收緊．就會(huì)出現(xiàn)商品房銷售不暢的情況．房地產(chǎn)市場(chǎng)將不可避免出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)。尤其是一些房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的非法集資現(xiàn)象．更容易出現(xiàn)融資糾紛．這種情況在2008年的湘西集資案中已經(jīng)有例可循。

三、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇背景下金融機(jī)構(gòu)如何促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展

面對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大環(huán)境，衡陽金融機(jī)構(gòu)在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展上應(yīng)有所作為．在支持房地產(chǎn)發(fā)展上應(yīng)更加注重科學(xué)性和靈活性

(一)把握好房地產(chǎn)金融支持的方向

房地產(chǎn)金融支持應(yīng)放在以下幾個(gè)方面。一是把握好民生性需求的解決。一方面要求金融機(jī)構(gòu)在加強(qiáng)商業(yè)性信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的同時(shí)，要加快調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)．優(yōu)先支持普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)．優(yōu)先滿足具有償還能力的家庭購買自住房的貸款需求：

另一方面，還要求金融機(jī)構(gòu)積極配合國家住房保障體系建設(shè)，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下．切實(shí)改進(jìn)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房建設(shè)的金融服務(wù)。二是把握好增量控制。

在對(duì)存量土地開發(fā)和在建工程項(xiàng)目實(shí)施金融調(diào)控的同時(shí)，更要加強(qiáng)對(duì)新增土地開發(fā)和新開工項(xiàng)目的調(diào)控。防止房地產(chǎn)企業(yè)不顧市場(chǎng)需求盲目開發(fā)，造成大量空置房積壓。在房地產(chǎn)貸款存量和增量方面也要突出信貸增量調(diào)控，嚴(yán)防形成的新不良貸款。三是把握好房地產(chǎn)穩(wěn)健經(jīng)營。根據(jù)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防控狀況．對(duì)金融支持的重點(diǎn)應(yīng)放在關(guān)注投資規(guī)模適度、現(xiàn)金流較充裕、項(xiàng)目適銷對(duì)路、企業(yè)資質(zhì)較好、還貸較及時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)四是把握好市場(chǎng)失靈問題的解決。市場(chǎng)失靈理論告訴我們，房地產(chǎn)開發(fā)商的逐利性促使其熱衷于開發(fā)大面積、豪華型別墅和公寓，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)本身不可能實(shí)現(xiàn)居民的“買不起大的，買小的，買不起貴的，買便宜的”愿望，政府的調(diào)控必不可少。對(duì)房地產(chǎn)信貸投向?qū)嵭兄笇?dǎo)，增加開發(fā)小戶型、普通商品房的信貸投放量，政府這只有形的手應(yīng)該發(fā)揮作用。

(二)把握住房地產(chǎn)金融支持的力度

房地產(chǎn)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)．因此為了防止區(qū)域經(jīng)濟(jì)大幅波動(dòng)，對(duì)于區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的金融支持力度應(yīng)把握“平衡”的原則。

一是把握住金融支持與居民住房需求的平衡。房地產(chǎn)金融支持應(yīng)在三方面把握好力度：首先是重點(diǎn)支持個(gè)人自住性消費(fèi)需求。對(duì)于個(gè)人改善住房條件的消費(fèi)需求，要在衡量個(gè)人償債能力的基礎(chǔ)上盡可能滿足；其次是有條件支持投資性需求．在嚴(yán)格執(zhí)行信貸政策，詳細(xì)了解貸款申請(qǐng)人的資料真實(shí)性的基礎(chǔ)上，對(duì)于具有投資價(jià)值的項(xiàng)目積極參與；第三是嚴(yán)格抑制炒作性房地產(chǎn)投機(jī)需求。這樣既能加大市場(chǎng)的有效需求，又能防止市場(chǎng)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。

二是把握住金融支持與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的平衡。在全國經(jīng)濟(jì)增長放緩的大趨勢(shì)下，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱的區(qū)域金融機(jī)構(gòu)應(yīng)采取更加靈活的利率政策，如解決民生性住房的供需問題可以采取低于基準(zhǔn)利率的政策。而對(duì)開發(fā)大面積、超豪華型公寓則采取高于基準(zhǔn)利率一定比例的政策。這樣既可以解決供求結(jié)構(gòu)性問題，解決了一部分低收入家庭的住房問題，又促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。

(三)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系建設(shè)

一是建立房地產(chǎn)金融長效監(jiān)測(cè)機(jī)制。首先要建立適應(yīng)區(qū)域房地產(chǎn)金融調(diào)控的一系列風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，根據(jù)這些指標(biāo)進(jìn)行長期跟蹤監(jiān)測(cè)并及時(shí)向金融主管部門和銀行反饋，各金融機(jī)構(gòu)要協(xié)調(diào)共同行動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)民間融資活動(dòng)、房地產(chǎn)貸款使用、企業(yè)資金鏈狀況、企業(yè)資金異常情況、房地產(chǎn)投資規(guī)模和銷售狀況等要重點(diǎn)監(jiān)測(cè)．發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告和解決。

篇3

關(guān)鍵字:房地產(chǎn)；融資；房地產(chǎn)信托；房地產(chǎn)金融體系

房地產(chǎn)業(yè)在其生產(chǎn)過程中的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)都離不開大量的貨幣資金，離不開金融機(jī)構(gòu)的支援和配合。房地產(chǎn)業(yè)的資金融通，猶如房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的血液流動(dòng)，一刻不能停止。過去二十多年來，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要外部資金來源是依賴銀行貸款和預(yù)售房款。2001年中國人民銀行關(guān)于房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理政策出臺(tái)，獲得銀行貸款和預(yù)售款的難度也越來越大。因此，現(xiàn)在的開發(fā)商在融資方面必須學(xué)會(huì)“兩條腿走路”，一是從銀行取得貸款即間接貸款，二是從資本市場(chǎng)直接融資，離開其中任何一項(xiàng)都不能做大。但是我國的房地產(chǎn)金融起點(diǎn)低、基礎(chǔ)差，間接融資還很不夠，而直接融資才剛剛起步。在加快金融體制改革的今天，如何通過有效融資促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，是擺在全行業(yè)面前的重大課題。

一、我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

1.從融資來源上看，主要包括以下幾個(gè)渠道：一是注冊(cè)資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業(yè)信用貸款和項(xiàng)目貸款；三是上市發(fā)行股票募集資金；四是發(fā)行企業(yè)債券；五是房地產(chǎn)信托，它包括資金信托和資產(chǎn)信托等形式；六是房地產(chǎn)基金，基金的收入來源包括資產(chǎn)增值、房租收入等等，可分為私募和公開發(fā)行兩種；七是商業(yè)信用，如建筑施工企業(yè)的短期墊款等。

2.從總量上看，近幾年，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源持續(xù)保持快速增長勢(shì)頭，2005年1～11月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金達(dá)到17533億元，同比增長22.2%。但在國家宏觀調(diào)控的政策影響下，增長速度有所下降，比年初的增長速度減少了7.1%，這表明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在房地產(chǎn)資金來源方面已經(jīng)起到了一定的效果。

3.從結(jié)構(gòu)上看，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源呈現(xiàn)三足鼎立的局勢(shì)，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的98%以上。其中，其他資金來源一直占據(jù)著資金來源的龍頭地位，但增長勢(shì)頭已逐月減緩，2005年1～11月其他資金來源達(dá)到了8041.73億元，同比增長速度由年初的47.2%下降到11月的14%；而自籌資金則一直保持在第二大資金來源的位置，并保持著較快的增長速度，1～11月達(dá)到6065.21億元，同比增長速度達(dá)到了38.9%，其中開發(fā)商自有資金為3378.16億元，同比增長速度為42.1%，開發(fā)商自有資金的比重比去年同期上升了2.7個(gè)百分點(diǎn)；國內(nèi)貸款則占據(jù)著第三位的資金來源，1～11月銀行貸款部分達(dá)到3187.45億元，與2004年同期相比增長了16.5%。

二、我國房地產(chǎn)業(yè)融資面臨的問題

1.政策上——國家宏觀調(diào)控，增大融資難度

近年來，國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)逐步實(shí)施了一系列的宏觀調(diào)控政策，如緊縮銀根，控制土地出讓面積，一次清土地出讓金等。各地方政府也針對(duì)中央政府出臺(tái)的政策制定了具體的實(shí)施細(xì)則，加大了宏觀調(diào)控力度，這些都對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成了嚴(yán)重的打擊，特別是日趨嚴(yán)格的土地和金融信貸政策，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資帶來了前所未有的困境。

就我國目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金運(yùn)作模式來看，各種銀行貸款成了他們的“生命線”——完全靠滾動(dòng)的銀行貸款來運(yùn)作其項(xiàng)目，而銀行在這種狀況下承擔(dān)了大量風(fēng)險(xiǎn)?！把胄?21號(hào)文件”《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》從房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款、個(gè)人住房貸款等7個(gè)方面切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理，旨在減少銀行的風(fēng)險(xiǎn)。比如《通知》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金不得低于其項(xiàng)目投資總額的30%”和“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款”，這就對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開展初期的資金來源提出了嚴(yán)格的要求；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)之前另外一個(gè)主要的融資渠道——預(yù)售房款也作了嚴(yán)格規(guī)定，“商業(yè)銀行只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款”。并進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)要“嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”，這對(duì)房地產(chǎn)在項(xiàng)目開發(fā)過程中資金運(yùn)作也提出了極高的要求，必須保證“資金鏈”不斷裂。同時(shí)，《通知》還規(guī)定,商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款,只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放,嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放；同時(shí),針對(duì)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當(dāng)?shù)刭J款、異地使用,一定程度上加劇了部分地區(qū)的房地產(chǎn)炒作,帶動(dòng)了土地價(jià)格和房價(jià)過快上漲的情況,《通知》規(guī)定商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款,只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。121號(hào)文件從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款等方面，控制了房地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資，使大部分房地產(chǎn)企業(yè)陷入到了資金鏈條斷裂的邊緣。

2.結(jié)構(gòu)上——融資渠道單一，風(fēng)險(xiǎn)集中

目前，我國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道主要有銀行信貸、證券融資、信托融資三種。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道中，銀行信貸一直是我國房地產(chǎn)業(yè)的主要融資渠道。從20世紀(jì)80年代的商業(yè)性房地產(chǎn)進(jìn)入中國以來，中國房地產(chǎn)業(yè)的資金來源十分單一，完全依靠銀行信貸來維持行業(yè)的發(fā)展，走的完全是一條“獨(dú)木橋”路線。

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需要的大部分資金來源于商業(yè)銀行體系的支持，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道相對(duì)比較單一，而其他融資渠道，如房地產(chǎn)信托、上市發(fā)行股票、發(fā)行債券、房地產(chǎn)基金等融資渠道發(fā)展十分緩慢，多元化融資體系遠(yuǎn)未形成，沒能構(gòu)成資金支持體系和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系，商業(yè)銀行體系承擔(dān)著房地產(chǎn)發(fā)展中的巨大風(fēng)險(xiǎn)。這樣的融資體系，無論是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，還是對(duì)金融體系，乃至國家的整個(gè)宏觀調(diào)控和宏觀經(jīng)濟(jì)都有著十分不利的影響。具體地說，存在四個(gè)方面的潛在風(fēng)險(xiǎn)：

第一，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)業(yè)融資過度依賴于銀行，那么銀行信貸政策的變化與調(diào)整必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的沖擊和影響，這將十分不利于房地產(chǎn)業(yè)自身的良性健康發(fā)展。

第二，對(duì)于銀行體系來說，給高風(fēng)險(xiǎn)高收益行業(yè)以資金支持并不是銀行的優(yōu)勢(shì)所在。而目前我國房地產(chǎn)融資體系的現(xiàn)狀卻恰恰相反，銀行占據(jù)著超過一半的融資任務(wù)，而銀行業(yè)從中所獲得的收益卻微乎其微，僅僅是固定的利息而已，銀行業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與其收益完全不對(duì)稱，這將十分不利于銀行體系的穩(wěn)定。

第三，對(duì)于國家的宏觀調(diào)控來說，房地產(chǎn)業(yè)的高債務(wù)依存度導(dǎo)致企業(yè)形成軟約束預(yù)算，極其不利于國家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施。

第四，從國民經(jīng)濟(jì)的角度分析，房地產(chǎn)業(yè)的自有資本偏低導(dǎo)致行業(yè)投資過度，形成了對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的擠出效應(yīng)，這將不利于國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展。

3.環(huán)境上——房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚待完善

總體來看，目前我國的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚處于起步階段，有關(guān)的制度和體系處于建設(shè)中，具有明顯的市場(chǎng)建設(shè)和制度創(chuàng)設(shè)等初級(jí)階段的特征，這些與我國房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初創(chuàng)期和金融業(yè)的間接金融主導(dǎo)特征相一致。存在的主要問題有：

（1）房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)單一，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行。

目前我國的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)比較單一，以提供信貸資金的銀行為主，缺乏許多發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)體常見的、旨在分擔(dān)住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的保險(xiǎn)(擔(dān)保)機(jī)構(gòu)。

（2）房地產(chǎn)金融交易集中在一級(jí)市場(chǎng)上。

我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展還很不充分，主要以傳統(tǒng)的銀行信貸產(chǎn)品為主，缺乏直接融資產(chǎn)品，存在著明顯的滯后和不均衡。我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不完善，盡管一級(jí)市場(chǎng)已初具規(guī)模，但能夠解決房地產(chǎn)金融流動(dòng)性的二級(jí)市場(chǎng)正處于萌芽狀態(tài)，發(fā)展很不成熟。相對(duì)全國1.84萬億元的住房抵押貸款，住房抵押貸款支持證券僅有30億元，需要進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)證券規(guī)模和機(jī)構(gòu)范圍。

（3）政策性房地產(chǎn)金融缺失。

住房保障是社會(huì)保障制度的重要內(nèi)容，也是構(gòu)建和諧社會(huì)，實(shí)現(xiàn)政治經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要方面。對(duì)于貧困人群、低收入者、剛參加工作者等特定人群來說，如果缺乏政策性住房制度及相應(yīng)的金融支持，就無法盡快實(shí)現(xiàn)政府“人人享有適當(dāng)住房”的政策目標(biāo)，難以滿足弱勢(shì)人群的住房需求，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和社會(huì)發(fā)展將帶來不利影響。我國目前缺乏明確的面向特定人群的住房保障制度，因而也缺乏明確的政策性房地產(chǎn)金融制度安排，難以滿足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要。

參考文獻(xiàn)：

[1]央行房地產(chǎn)金融分析小組.2005中國房地產(chǎn)金融報(bào)告.2006(8)

篇4

【關(guān)鍵詞】信貸擴(kuò)張；房地產(chǎn)金融危機(jī)；房地產(chǎn)泡沫

一、房地產(chǎn)金融危機(jī)回顧

在近現(xiàn)代的房地產(chǎn)金融危機(jī)中，每一次房地產(chǎn)泡沫破滅的最大受害者之一就是銀行等金融機(jī)構(gòu)。一旦房地產(chǎn)價(jià)格下降，大量的開發(fā)商立刻面臨著資金回收的困境，企業(yè)紛紛破產(chǎn)，留給銀行的就是債務(wù)和已經(jīng)不值錢的抵押物。下面對(duì)現(xiàn)代世界所發(fā)生的幾次典型的房地產(chǎn)金融泡沫進(jìn)行回顧和分析（由于次貸危機(jī)研究很多這里暫不做研究案例）。

1、日本的銀行信貸擴(kuò)張與房地產(chǎn)泡沫

在日本這個(gè)國土面積狹小而又經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的國家，土地是最為可靠的財(cái)富。生產(chǎn)和技術(shù)能不斷向前發(fā)展，商品可以源源不斷的生產(chǎn)出來，可國土卻無法擴(kuò)大。因此，日本國民強(qiáng)烈追求擁有一塊屬于自己的土地，土地價(jià)格不斷上升成為大多數(shù)人信念。

1985年《廣場(chǎng)協(xié)議》簽訂之后日元大幅升值，為了抵消日元升值對(duì)本國出口貿(mào)易的負(fù)面效應(yīng)，日本政府從1987年2月-1989年5月一直實(shí)行2.5%的超低利率。在超低利率的刺激下，日本國內(nèi)泡沫空前膨脹。從1985年開始，日本六大城市土地價(jià)格每年以兩位數(shù)上升，1987年住宅用地價(jià)格竟上升了30.7%，商業(yè)用地跳升了46.8%。土地價(jià)格的急劇上升造成土地?fù)?dān)保價(jià)值上升，土地所有者能借此從金融機(jī)構(gòu)借到更多的錢，并以此為本金購買別的土地，出現(xiàn)了信貸支持過度現(xiàn)象。

1980—1985年間房地產(chǎn)信貸額占信貸總額的比重穩(wěn)定在026-0.27，但在1986-1990年間該比例逐漸上升到0.3，由于各個(gè)類別的信貸基數(shù)很大，因此該比例表明1985年以后房地產(chǎn)信貸支持額大幅度上升；1980-1985年間房地產(chǎn)信貸額年增長額占信貸總額年增長額的比重較低，但在1985年以后這一比重大幅上升，說明在20世紀(jì)80年代后半期有大量的資金投向房地產(chǎn)業(yè)。與所有的泡沫經(jīng)濟(jì)一樣，日本泡沫經(jīng)濟(jì)的繁榮期維持了不到3年，終于在1990年底崩潰了。從1990年秋季開始，日本房價(jià)直線下落。從1990年12月到1991年12月期間，日本全國地價(jià)下跌4.6%，資產(chǎn)損失107.6萬億日元。和最高峰相比，房地產(chǎn)價(jià)格下降70%以上。1994年3月日本政府公布，在1992年日本全民總資產(chǎn)比1991年減少448萬億日元，股票價(jià)值減少178萬億日元。

2、泰國的銀行信貸擴(kuò)張與房地產(chǎn)泡沫

1997年之前泰國經(jīng)濟(jì)發(fā)展成績斐然，國內(nèi)彌漫著樂觀情緒，大量資金由金融機(jī)構(gòu)投向非生產(chǎn)領(lǐng)域。泰國經(jīng)濟(jì)的順利發(fā)展也提高了國際上對(duì)這一地區(qū)的預(yù)期，國際投資者普遍看好泰國。1992年泰國在東南亞國家中首先實(shí)行了資本賬戶自由化，取消利率限額管制，放松了對(duì)資本流動(dòng)的監(jiān)控，導(dǎo)致大量外資涌入泰國金融市場(chǎng)，且多為流動(dòng)性大的一年期以下的短期資本。在金融自由化政策的驅(qū)使下，房地產(chǎn)開發(fā)商可以從銀行取得高額貸款，他們用這些貸款四處購地建豪華公寓、別墅。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，金融機(jī)構(gòu)也毫無顧忌地把大量資金貸給房地產(chǎn)業(yè)，使本來就很熱的房地產(chǎn)業(yè)更加升溫。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，泰國金融機(jī)構(gòu)實(shí)際貸給房地產(chǎn)業(yè)的資金約占其貸款總額的50%。銀行信貸支持力度的提高，促使地價(jià)和房價(jià)不斷上升。到1996年底，泰國閑置住宅達(dá)85萬套。住宅大量閑置，樓價(jià)急劇下跌，大量投資無法回收，房地產(chǎn)商無力償還銀行貸款，造成銀行呆賬、壞賬急增。

泰國銀行貸款總額在8年間增長了5.7倍，而房地產(chǎn)貸款額在8年間增長了6.4倍，說明房地產(chǎn)貸款的增長速度快于銀行貸款總額增長速度；1990—1996年間房地產(chǎn)貸款額占銀行貸款總額的比重穩(wěn)定在0.32-0.4之間，該比例表明1990年以后房地產(chǎn)貸款額大幅度上升；1990年以后房地產(chǎn)貸年增長額占銀行貸款年增長額的比重一直穩(wěn)定在0.3左右，1990年和1992年竟高達(dá)0.7和0.42，說明在1990年以后大量的資金投向房地產(chǎn)業(yè)；從1990年以后房地產(chǎn)貸款年增長率一直保持在0.25左右，表明房地產(chǎn)投資逐年增加。

在信貸政策大幅向房地產(chǎn)業(yè)傾斜的同時(shí)，投資者和投機(jī)者可以以較低的成本獲取資金，進(jìn)行房地產(chǎn)交易，導(dǎo)致泰國房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲。1988-1992年間地價(jià)以每年20%-30%的速度上漲，1992-1997年7月，地價(jià)的上漲速度更是高達(dá)40%，在某些地段，地價(jià)一年內(nèi)竟上漲14倍，銀行信貸的過度支持直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的上升，最終形成泡沫。

二、我國房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融的依賴程度很高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出發(fā)達(dá)國家對(duì)金融的依賴程度，積累了大量的金融風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在以下方面：一是房地產(chǎn)信貸增長過快；二是房地產(chǎn)商自有資金比重低；三是商業(yè)銀行過度競(jìng)爭(zhēng)；四是住房貸款管理薄弱，“假按揭”貸款風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。

目前我國房地產(chǎn)金融以銀行信貸為主，當(dāng)然還有包括債券融資、信托融資、上市融資以及基金融資等其他一些融資方式，但在銀行資金來源總額中所占的比例較小。在1998年以前，銀行房地產(chǎn)信貸的主要對(duì)象是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，1998年以后才擴(kuò)展到個(gè)人住房消費(fèi)信貸。從我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行過程及其資金鏈來看，銀行信貸貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的整個(gè)過程，是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)各種相關(guān)主體的主要資金提供者。因此，有必要對(duì)房地產(chǎn)投資的資金來源進(jìn)行具體分析，以明確銀行信貸支持在房地產(chǎn)投資的資金來源中所占的具體比重，并對(duì)具體分析銀行信貸政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的關(guān)系打下基礎(chǔ)。

從規(guī)模上看，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展迅速，已由1998年的年投資額3614億元，發(fā)展到2012年的43232億元，十多年間增長了10倍多。從結(jié)構(gòu)上看，幾年間銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的貸款增幅一直保持20%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期金融機(jī)構(gòu)貸款增速（金融機(jī)構(gòu)貸款增速一般在16%左右），從1998—20129年我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中國內(nèi)貸款部分所占的比重逐年上升，特別是2009年，國內(nèi)貸款共計(jì)11293億元，比2008年增長48.5%?！?009年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》顯示，全年我國房地產(chǎn)開發(fā)共籌資57128億元，雖然直接反映為銀行貸款的資金僅占20.9%，但實(shí)際上，如將企業(yè)自籌資金、預(yù)收款和定金中的銀行貸款考慮進(jìn)去，房地產(chǎn)開發(fā)中銀行貸款占的比重在55%以上。如果加上置業(yè)者的個(gè)人按揭貸款、企業(yè)開發(fā)的流動(dòng)資金貸款和施工企業(yè)墊資的銀行貸款等，房地產(chǎn)業(yè)資金來源的80%左右是直接或間接來自商業(yè)銀行貸款。

三、我國房地產(chǎn)信貸的危機(jī)

總體來說，目前我國的房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)尚處于起步階段，有關(guān)的制度和體系處于建設(shè)中，具有明顯的市場(chǎng)建設(shè)和制度建設(shè)等初級(jí)階段特征，這些與我國房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初創(chuàng)期和金融業(yè)的間接金融主導(dǎo)相一致。

1、房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道有限

鑒于我國金融業(yè)具有明顯的間接金融主導(dǎo)型特征，直接金融和資本市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中直接融資比例過小。相應(yīng)的，我國的房地產(chǎn)金融活動(dòng)表現(xiàn)為以銀行信貸為主，資金來源高度依賴銀行。據(jù)測(cè)算，80%左右的房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接地來自商業(yè)銀行信貸資金。

2、房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)單一，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行

目前我國的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)比較單一，以提供信貸資金的銀行為主，缺乏許多發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)體常見的、旨在分擔(dān)住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的保險(xiǎn)（擔(dān)保）機(jī)構(gòu)。

3、房地產(chǎn)金融交易集中在一級(jí)市場(chǎng)上

我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展還很不充分，主要以傳統(tǒng)的銀行信貸產(chǎn)品為主，缺乏直接融資產(chǎn)品，存在著明顯的滯后和不均衡。我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不完善，盡管一級(jí)市場(chǎng)已初具規(guī)模，但能夠解決房地產(chǎn)金融流動(dòng)性的二級(jí)市場(chǎng)正處于萌芽狀態(tài)，發(fā)展很不成熟。

4、政策性房地產(chǎn)信貸缺失

住房保障是社會(huì)保障制度的重要內(nèi)容，也是構(gòu)建和諧社會(huì)，實(shí)現(xiàn)政治經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要方面。對(duì)于貧困人群、低收入者、剛參加工作者等特定人群來說，如果缺乏政策性住房制度及相應(yīng)的金融支持，就無法盡快實(shí)現(xiàn)政府“人人享有適當(dāng)住房’’的政策目標(biāo)，難以滿足弱勢(shì)人群的住房需求，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和社會(huì)發(fā)展將帶來不利影響。我國目前缺乏明確的面向特定人群的住房保障制度，因而也缺乏明確的政策性房地產(chǎn)金融制度安排，難以滿足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要。

四、由世界房地產(chǎn)金融泡沫得到的經(jīng)驗(yàn)和啟示

縱觀上述國家所發(fā)生的房地產(chǎn)金融泡沫歷程及其帶來的影響，我們可以得到如下經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)：

1、銀行信貸行為在房地產(chǎn)泡沫的形成和破滅過程中都發(fā)揮了重要的作用。從美國次貸危機(jī)中我們就可以看到，經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)大力度的降息，鼓勵(lì)消費(fèi)者借款，刺激購房需求；貸款機(jī)構(gòu)為了擴(kuò)大份額降低貸款條件，惡性競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)泡沫經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)時(shí)，連續(xù)的調(diào)高利率以及抬高貸款門檻又成了金融機(jī)構(gòu)的主要舉措。真是“成也蕭何敗蕭何”！因此我們應(yīng)該從中吸取教訓(xùn)，適時(shí)的根據(jù)國際、國內(nèi)的金融環(huán)境制定合理的，有效的金融信貸政策。

2、金融管理體制滯后、監(jiān)管不力是泡沫經(jīng)濟(jì)得以成長的條件。隨著金融自由化的推進(jìn)，需要適應(yīng)形勢(shì)的變化及時(shí)建立新的監(jiān)管制度，在金融營業(yè)狀況的透明度、金融內(nèi)部監(jiān)管、貸款的審查制度等方面都要引起重視。如果政府當(dāng)局在貸款方面對(duì)房地產(chǎn)、建筑業(yè)和金融機(jī)構(gòu)實(shí)行嚴(yán)格的限制、監(jiān)管和管理，抑制房價(jià)地價(jià)上漲并不是很困難的。房地產(chǎn)泡沫的破滅會(huì)給一個(gè)國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、金融體系帶來災(zāi)難性后果，因此建立完善的房地產(chǎn)金融體系、規(guī)范銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)以及加強(qiáng)央行和其它金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的宏觀調(diào)控，對(duì)于防范和化解房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)有著重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

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篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資；房地產(chǎn)信托；房地產(chǎn)金融體系

中圖分類號(hào)：F83文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198（2008）03-0158-01

房地產(chǎn)業(yè)在其生產(chǎn)過程中的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)都離不開大量的貨幣資金，離不開金融機(jī)構(gòu)的支援和配合。房地產(chǎn)業(yè)的資金融通，猶如房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的血液流動(dòng)，一刻不能停止。過去二十多年來，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要外部資金來源是依賴銀行貸款和預(yù)售房款。2001年中國人民銀行關(guān)于房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理政策出臺(tái)，獲得銀行貸款和預(yù)售款的難度也越來越大。因此，現(xiàn)在的開發(fā)商在融資方面必須學(xué)會(huì)“兩條腿走路”，一是從銀行取得貸款即間接貸款，二是從資本市場(chǎng)直接融資，離開其中任何一項(xiàng)都不能做大。但是我國的房地產(chǎn)金融起點(diǎn)低、基礎(chǔ)差，間接融資還很不夠，而直接融資才剛剛起步。在加快金融體制改革的今天，如何通過有效融資促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，是擺在全行業(yè)面前的重大課題。

1 我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

（1）從融資來源上看，主要包括以下幾個(gè)渠道：一是注冊(cè)資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業(yè)信用貸款和項(xiàng)目貸款；三是上市發(fā)行股票募集資金；四是發(fā)行企業(yè)債券；五是房地產(chǎn)信托，它包括資金信托和資產(chǎn)信托等形式；六是房地產(chǎn)基金，基金的收入來源包括資產(chǎn)增值、房租收入等等，可分為私募和公開發(fā)行兩種；七是商業(yè)信用，如建筑施工企業(yè)的短期墊款等。

（2）從總量上看， 近幾年，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源持續(xù)保持快速增長勢(shì)頭，2005年1～11月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金達(dá)到17533億元，同比增長22.2%。但在國家宏觀調(diào)控的政策影響下，增長速度有所下降，比年初的增長速度減少了7.1%，這表明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在房地產(chǎn)資金來源方面已經(jīng)起到了一定的效果。

（3）從結(jié)構(gòu)上看，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源呈現(xiàn)三足鼎立的局勢(shì)，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的98%以上。其中，其他資金來源一直占據(jù)著資金來源的龍頭地位，但增長勢(shì)頭已逐月減緩，2005年1～11月其他資金來源達(dá)到了8041.73億元，同比增長速度由年初的47.2%下降到11月的14%；而自籌資金則一直保持在第二大資金來源的位置，并保持著較快的增長速度，1～11月達(dá)到6065.21億元，同比增長速度達(dá)到了38.9%，其中開發(fā)商自有資金為3378.16億元，同比增長速度為42.1%，開發(fā)商自有資金的比重比去年同期上升了2.7個(gè)百分點(diǎn)；國內(nèi)貸款則占據(jù)著第三位的資金來源，1～11月銀行貸款部分達(dá)到3187.45億元，與2004年同期相比增長了16.5%。

2 我國房地產(chǎn)業(yè)融資面臨的問題

（1）政策上――國家宏觀調(diào)控，增大融資難度。

近年來，國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)逐步實(shí)施了一系列的宏觀調(diào)控政策，如緊縮銀根，控制土地出讓面積，一次清土地出讓金等。各地方政府也針對(duì)中央政府出臺(tái)的政策制定了具體的實(shí)施細(xì)則，加大了宏觀調(diào)控力度，這些都對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成了嚴(yán)重的打擊，特別是日趨嚴(yán)格的土地和金融信貸政策，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資帶來了前所未有的困境。

就我國目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金運(yùn)作模式來看，各種銀行貸款成了他們的“生命線”―― 完全靠滾動(dòng)的銀行貸款來運(yùn)作其項(xiàng)目，而銀行在這種狀況下承擔(dān)了大量風(fēng)險(xiǎn)?！把胄?121 號(hào)文件” 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》從房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款、個(gè)人住房貸款等 7 個(gè)方面切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理，旨在減少銀行的風(fēng)險(xiǎn)。比如《通知》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金不得低于其項(xiàng)目投資總額的 30%”和“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款”，這就對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開展初期的資金來源提出了嚴(yán)格的要求；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)之前另外一個(gè)主要的融資渠道――預(yù)售房款也作了嚴(yán)格規(guī)定，“商業(yè)銀行只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款”。并進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)要“嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”，這對(duì)房地產(chǎn)在項(xiàng)目開發(fā)過程中資金運(yùn)作也提出了極高的要求，必須保證“資金鏈”不斷裂。同時(shí)，《通知》還規(guī)定,商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款,只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放,嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放；同時(shí),針對(duì)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當(dāng)?shù)刭J款、異地使用,一定程度上加劇了部分地區(qū)的房地產(chǎn)炒作,帶動(dòng)了土地價(jià)格和房價(jià)過快上漲的情況,《通知》規(guī)定商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款,只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。121號(hào)文件從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款等方面，控制了房地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資，使大部分房地產(chǎn)企業(yè)陷入到了資金鏈條斷裂的邊緣。

（2）結(jié)構(gòu)上――融資渠道單一，風(fēng)險(xiǎn)集中。

目前，我國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道主要有銀行信貸、證券融資、信托融資三種。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道中，銀行信貸一直是我國房地產(chǎn)業(yè)的主要融資渠道。從20世紀(jì)80年代的商業(yè)性房地產(chǎn)進(jìn)入中國以來，中國房地產(chǎn)業(yè)的資金來源十分單一，完全依靠銀行信貸來維持行業(yè)的發(fā)展，走的完全是一條“獨(dú)木橋”路線。

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需要的大部分資金來源于商業(yè)銀行體系的支持，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道相對(duì)比較單一，而其他融資渠道，如房地產(chǎn)信托、上市發(fā)行股票、發(fā)行債券、房地產(chǎn)基金等融資渠道發(fā)展十分緩慢，多元化融資體系遠(yuǎn)未形成，沒能構(gòu)成資金支持體系和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系，商業(yè)銀行體系承擔(dān)著房地產(chǎn)發(fā)展中的巨大風(fēng)險(xiǎn)。這樣的融資體系，無論是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，還是對(duì)金融體系，乃至國家的整個(gè)宏觀調(diào)控和宏觀經(jīng)濟(jì)都有著十分不利的影響。具體地說，存在四個(gè)方面的潛在風(fēng)險(xiǎn)：

①對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)業(yè)融資過度依賴于銀行，那么銀行信貸政策的變化與調(diào)整必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的沖擊和影響，這將十分不利于房地產(chǎn)業(yè)自身的良性健康發(fā)展。

②對(duì)于銀行體系來說，給高風(fēng)險(xiǎn)高收益行業(yè)以資金支持并不是銀行的優(yōu)勢(shì)所在。而目前我國房地產(chǎn)融資體系的現(xiàn)狀卻恰恰相反，銀行占據(jù)著超過一半的融資任務(wù)，而銀行業(yè)從中所獲得的收益卻微乎其微，僅僅是固定的利息而已，銀行業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與其收益完全不對(duì)稱，這將十分不利于銀行體系的穩(wěn)定。

③對(duì)于國家的宏觀調(diào)控來說，房地產(chǎn)業(yè)的高債務(wù)依存度導(dǎo)致企業(yè)形成軟約束預(yù)算，極其不利于國家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施。

④從國民經(jīng)濟(jì)的角度分析，房地產(chǎn)業(yè)的自有資本偏低導(dǎo)致行業(yè)投資過度，形成了對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的擠出效應(yīng)，這將不利于國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展。

（3）環(huán)境上――房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚待完善。

總體來看，目前我國的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚處于起步階段，有關(guān)的制度和體系處于建設(shè)中，具有明顯的市場(chǎng)建設(shè)和制度創(chuàng)設(shè)等初級(jí)階段的特征，這些與我國房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初創(chuàng)期和金融業(yè)的間接金融主導(dǎo)特征相一致。存在的主要問題有：

①房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)單一，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行。

目前我國的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)比較單一，以提供信貸資金的銀行為主，缺乏許多發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)體常見的、旨在分擔(dān)住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的保險(xiǎn)(擔(dān)保)機(jī)構(gòu)。

②房地產(chǎn)金融交易集中在一級(jí)市場(chǎng)上。

我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展還很不充分，主要以傳統(tǒng)的銀行信貸產(chǎn)品為主，缺乏直接融資產(chǎn)品，存在著明顯的滯后和不均衡。我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不完善，盡管一級(jí)市場(chǎng)已初具規(guī)模，但能夠解決房地產(chǎn)金融流動(dòng)性的二級(jí)市場(chǎng)正處于萌芽狀態(tài)，發(fā)展很不成熟。相對(duì)全國1.84萬億元的住房抵押貸款，住房抵押貸款支持證券僅有30億元，需要進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)證券規(guī)模和機(jī)構(gòu)范圍。

③政策性房地產(chǎn)金融缺失。

住房保障是社會(huì)保障制度的重要內(nèi)容，也是構(gòu)建和諧社會(huì)，實(shí)現(xiàn)政治經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要方面。對(duì)于貧困人群、低收入者、剛參加工作者等特定人群來說，如果缺乏政策性住房制度及相應(yīng)的金融支持，就無法盡快實(shí)現(xiàn)政府“人人享有適當(dāng)住房”的政策目標(biāo)，難以滿足弱勢(shì)人群的住房需求，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和社會(huì)發(fā)展將帶來不利影響。我國目前缺乏明確的面向特定人群的住房保障制度，因而也缺乏明確的政策性房地產(chǎn)金融制度安排，難以滿足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要。

篇6

（武昌工學(xué)院 湖北 武漢 430065）

摘 要：隨著房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，房屋價(jià)格成為人們熱議的話題。住房問題是民生問題，解決人民住房問題是政府的責(zé)任。目前我國實(shí)行的是商品房與保障房并存的雙軌制住房體系，高收入群體購買商品房，中低收入家庭由政府提供保障性住房。我國房價(jià)連年上升，遏制房價(jià)過快上漲也成為了國家治理房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)所在。因此在理解分析房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成、房地產(chǎn)價(jià)格上漲成因及遏制房地產(chǎn)價(jià)格上漲提出了相關(guān)對(duì)策。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)價(jià)格；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10．3969／j．issn．1665－2272．2015．01．015

1 房地產(chǎn)價(jià)格上漲原因

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展總基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，具有產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大、帶動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)，不僅以其自身發(fā)展直接促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，還能有效帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在我國現(xiàn)階段主要以商品房為主且房價(jià)偏高的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有哪些因素造成我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀，將從多方面進(jìn)行分析。

1．1 房地產(chǎn)價(jià)格及供求理論解析

1．1．1 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成

土地取得成本是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中相當(dāng)大的一部分，其變動(dòng)性強(qiáng)，不可控因素多。我國土地所有權(quán)時(shí)歸國家或集體，土地其有不可移動(dòng)性、稀缺性等自然、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)屬性。房產(chǎn)是地上附屬物，地價(jià)與房價(jià)互為因果，需求大于供給時(shí)，房價(jià)與地價(jià)成正相關(guān)關(guān)系，地價(jià)高則房價(jià)高。同時(shí)，房價(jià)在一定程度上也影響地價(jià)，地價(jià)被預(yù)期房價(jià)左右，需求旺盛的條件下，地價(jià)漲勢(shì)也是順理成章的。我國土地歸國家所有，土地在市場(chǎng)交易中，更多的是被賦予了經(jīng)濟(jì)價(jià)值，成為地方財(cái)政的重要來源之一。

開發(fā)成本是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的基本部分，主要包括房屋建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。開發(fā)成本作為房價(jià)的內(nèi)在因素，在近年來建筑材料如鋼筋、水泥上漲，人工費(fèi)用上漲等情況下，直接促使房屋開發(fā)成本的增加，也在一定程度上推動(dòng)了房價(jià)。

管理和銷售費(fèi)用也可以說是房價(jià)影響的一個(gè)因素，這兩項(xiàng)費(fèi)用主要包括現(xiàn)場(chǎng)管理、日常管理費(fèi)用和一些不可預(yù)知的費(fèi)用?，F(xiàn)行稅費(fèi)體制對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格有著重要作用，稅費(fèi)改革有利于促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格后場(chǎng)合理化。投資利息可以理解為融資成本，融資成本對(duì)在現(xiàn)行房價(jià)影響也是越來越凸顯，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源有國家預(yù)算內(nèi)資金、國家貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金，其中國內(nèi)貸款、自籌和其他資金是主要資金來源，所有銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)影響是相當(dāng)大的。

利潤對(duì)房價(jià)的影響是毋庸置疑的，雖然還沒數(shù)據(jù)或研究證明房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一個(gè)暴利產(chǎn)業(yè)，但可以看到房價(jià)在快漲和猛跌中就可以看出開發(fā)利潤是存在很大空間的。在全社會(huì)要求房價(jià)下降的形勢(shì)下，怎樣體現(xiàn)利潤為低房價(jià)做出貢獻(xiàn)，這就要提高房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感，加強(qiáng)價(jià)格審核監(jiān)管。通過工程的費(fèi)用可以清晰的看到各部分的費(fèi)用構(gòu)成（見表1）。

1．1．2 房地產(chǎn)供求理論

供求關(guān)系是指在商品經(jīng)濟(jì)的條件下，商品的供給和需求之間的相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系，供求關(guān)系是價(jià)值規(guī)律的表現(xiàn)形式之一。

房地產(chǎn)價(jià)格需求是指消費(fèi)者這特定的時(shí)間、特定的價(jià)格所愿意且有能力購買該房地產(chǎn)價(jià)格的數(shù)量。大致可以把房地產(chǎn)需求歸為4類：消費(fèi)性需求、投資性需求、投機(jī)性需求、盲目性需求。

住房問題是國家的民生問題，解決國民的住房問題在很大一部分是需要國家、政府來解決，這也是政府的職責(zé)之一。高收入家庭購買商品房，中低收入家庭住房則由政府提出相關(guān)保障，這是我國解決住房問題的綱領(lǐng)性思路。這也就注定了房地產(chǎn)市場(chǎng)不完全是由供求關(guān)系，價(jià)值規(guī)律來調(diào)節(jié)。供求關(guān)系能發(fā)揮到一定基礎(chǔ)性作用，可不能簡(jiǎn)單的說明供求關(guān)系決定我國房地產(chǎn)價(jià)格。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

我國房地產(chǎn)資金來源只要有國家預(yù)算內(nèi)資金、國家貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，2008年下半年以來，國家加大宏觀調(diào)控政策，實(shí)施了一系列刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的措施。4萬億投資規(guī)模帶動(dòng)地方資金，加上寬松的貨幣政策下銀行信貸規(guī)模加速擴(kuò)張，2009年和2010年兩年工投放信貸16．5萬億元。房地產(chǎn)市場(chǎng)在近年異常走俏，其保值性、增值性、收益高特點(diǎn)成為我國的一大投資熱點(diǎn)，在大量資金暫時(shí)還沒找到很好的投資渠道時(shí)，就使資金更加青睞房產(chǎn)，在我國剛性需求下，大量資金的涌入是會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)房價(jià)。

2．1 資金、金融因素

金融政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)有密切關(guān)系，對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到了不可或缺的作用，也就說金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著一種調(diào)整的作用。縱觀1998年至今我國房地產(chǎn)相關(guān)金融政策，金融政策也是在不斷地調(diào)整，從開始支持鼓勵(lì)的金融政策、趨緊的金融政策到寬松的金融政策再到現(xiàn)在嚴(yán)厲的金融政策，金融政策的幾經(jīng)變化也是對(duì)房地產(chǎn)調(diào)節(jié)有著不小的作用。1988年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，進(jìn)一步確定了深化城鎮(zhèn)住房制度改革目標(biāo)：停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。同年，央行出臺(tái)了《關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》，總體上這段時(shí)間金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是支持的，支持經(jīng)濟(jì)適用房信貸，鼓勵(lì)開展個(gè)人住房公積金貸款，降低個(gè)人住房公積金貸款利率等等。2003年開始實(shí)行了一段趨緊的金融政策，包括對(duì)企業(yè)，對(duì)購房者。在2003年《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》中就明確規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)貸款的自由資金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30％；對(duì)購買第二套住房的購買者提高首付比例，不執(zhí)行優(yōu)惠住房利率等，這些政策有是有效的抑制了房地產(chǎn)投資及投機(jī)行為。從2008年開始，由于受到國際金融危機(jī)和出口下降影響，有開始對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行寬松的金融政策。①刺激住房消費(fèi)的寬松貨幣政策，2008年就提出保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，切實(shí)防范金融風(fēng)險(xiǎn)，并開始降息及下調(diào)存款準(zhǔn)備金率；②刺激購房消費(fèi)的積極財(cái)政政策，加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購房，地方政府可以制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策等。近年隨著房價(jià)的飆漲，為防止房地產(chǎn)泡沫，滿足居民住房需求，解決住房民生問題，金融政策嚴(yán)厲了起來。

2．2 投資因素

這幾年可以看到一種現(xiàn)象，很多企業(yè)在投資本行業(yè)的同時(shí)也是熱衷于涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)，從全國“房地產(chǎn)熱”這種現(xiàn)象最少可以看出兩點(diǎn)：①房地產(chǎn)市場(chǎng)的確是一個(gè)盈利性非常大的行業(yè)，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)投資量大，收益回報(bào)周期較長，可房地產(chǎn)市場(chǎng)最后能得到的利潤空間是相當(dāng)大的，特別是在當(dāng)今我國房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱時(shí)期，供不應(yīng)求；②可以看出我國可投資熱點(diǎn)相對(duì)較少，這也促使大量閑置資金沒有得到很好的溶解，當(dāng)今物價(jià)上漲明顯，貨幣保值存在壓力，資金放在銀行似乎成為了很不合理的選擇，也促使了人們更愿意選擇把資金買上一套或幾套房子，在本來市場(chǎng)供應(yīng)缺少的情況下更是加劇了供應(yīng)緊張局面，這也在一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

2．3 土地因素

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成中有很大一部分是用于購買土地，可以說土地價(jià)格在一定程度上確定著房地產(chǎn)價(jià)格。

土地開發(fā)費(fèi)用包括多方面，理論計(jì)算：新開發(fā)土地價(jià)格＝（土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋相關(guān)稅費(fèi)＋投資利息＋投資利潤＋土地增值收益）*修正系數(shù)。農(nóng)村土地取得費(fèi)＋土地補(bǔ)償費(fèi)＋安置補(bǔ)償費(fèi)＋地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)；舊城改造中城市土地取得費(fèi)＝城市土地使用費(fèi)＋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。

我國房地產(chǎn)企業(yè)土地方式是必須通過招標(biāo)、拍賣和掛牌才能取得，目前在城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20％～50％，并有進(jìn)一步上身趨勢(shì)，可以看出土地在房地產(chǎn)開發(fā)中式占有相當(dāng)大分量的。土地稀缺、土地供應(yīng)量不足是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)客觀現(xiàn)狀。

2．4 制度因素

2．4．1 房產(chǎn)稅存在問題

我國的房地產(chǎn)稅主要問題是有幾個(gè)方面：①租稅費(fèi)界定不清，相互錯(cuò)位，難以發(fā)揮土地稅種的調(diào)控作用，以稅代租、以費(fèi)代稅、稅費(fèi)并存；②地方稅制改革滯后，致使部分稅種政策過時(shí)，稅種政策設(shè)計(jì)不合理不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求。如現(xiàn)行的房產(chǎn)稅，內(nèi)外政策不統(tǒng)一，不利于內(nèi)外資企業(yè)的公平競(jìng)爭(zhēng)；按房產(chǎn)原值扣除一定比例后的余值征收規(guī)定弊端日益突出，近年房價(jià)漲幅不斷提高，必然導(dǎo)致稅負(fù)輕重不一，新房稅負(fù)偏重，舊房偏輕，起不到稅收杠桿應(yīng)有的調(diào)控作用；③規(guī)范的房產(chǎn)稅制太少。目前，我國獨(dú)立的房地產(chǎn)稅種只有5個(gè)。而其中城鎮(zhèn)土地使用稅具有準(zhǔn)土地租金性質(zhì)，是一種不規(guī)范的土地稅種，其征收目的是調(diào)整土地級(jí)差收益，然而稅率過低。

2．4．2 商品房預(yù)售制度缺陷

社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的缺位是這一缺陷產(chǎn)生的首要原因，商品房預(yù)售制度在運(yùn)行過程中缺少律師事務(wù)所等社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的參與。律師事務(wù)所的參與，充分保障了交易雙方的合法利益，避免不具備預(yù)售條件的房屋上市交易，也避免了霸王合同的出現(xiàn)；同時(shí)由于律師事務(wù)所的參與，使購房者所支付的購房款得到了最大的保障，能夠真正擁有所夠房屋建設(shè)上，杜絕爛尾樓的出現(xiàn)。由于將房地產(chǎn)商整個(gè)履約行為置于律師事務(wù)所的監(jiān)管下，避免了那種更改規(guī)劃，虛假承諾或承諾不兌現(xiàn)的情況。

登記備案機(jī)構(gòu)的不統(tǒng)一和政府相關(guān)部門之間信息的不公開、不對(duì)稱是產(chǎn)生這一缺陷的次要原因。我國目前仍未建立一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度和機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致了個(gè)機(jī)構(gòu)之間的登記信息不對(duì)稱，交易中的購房者一方不能通過公開的渠道準(zhǔn)確的了解所購房屋的真實(shí)情況，使個(gè)別不誠信的房地產(chǎn)商有了可乘之機(jī)， 如將已經(jīng)進(jìn)行了在建工程抵押的房屋進(jìn)行銷售或抵押，這就直接損害了購房者和其它債權(quán)人和利益。因?yàn)檎块T的有關(guān)信息并不公開， 導(dǎo)致了購房者在購買時(shí)并不能真正知曉所購房的全部情況， 所產(chǎn)生了房屋預(yù)售過程中的虛假承諾和承諾不兌現(xiàn)等欺騙現(xiàn)象。

參考文獻(xiàn)

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3 郎咸平．經(jīng)濟(jì)泡沫下的生存［M］．北京：東方出版社，2010

篇7

一、縣域房地產(chǎn)企業(yè)貸款快速增長的原因

（一）投資規(guī)模被動(dòng)擴(kuò)張?jiān)黾臃抠J需求。2007年以來，國家相繼出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，規(guī)定每宗地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過三年，并堅(jiān)持從嚴(yán)執(zhí)行閑置土地處置政策，受調(diào)控政策影響，反逼房地產(chǎn)企業(yè)短期加速存量土地開發(fā)投資。據(jù)對(duì)湖南省內(nèi)70個(gè)縣的200家樣本房地產(chǎn)企業(yè)的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，2008年上半年，200家樣本企業(yè)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資32.84億元，同比增長74.08%，相當(dāng)于2007年全年開發(fā)投資量的80.34%。從開發(fā)面積來看，樣本企業(yè)在建工程施工面積531.45萬平方米，同比增長83.61%。新開工面積358.53萬平方米，同比增長94.48%，是2007年全年新開工面積的1.07倍，其中住宅新開工面積304.5萬平方米，占84.92%，同比增長1.11倍。房地產(chǎn)投資短期內(nèi)快速膨脹，導(dǎo)致信貸資金需求急劇加大。

（二）資金異常緊缺迫使企業(yè)尋求貸款支撐。一方面，縣域房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)資金的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于資金供給，資金供需缺口明顯加大。2008年上半年，200家樣本企業(yè)從正規(guī)金融貸款13.64億元，民間融資總額2.72億元，而同期企業(yè)完成投資卻達(dá)到了32.84億元。同時(shí)，樣本企業(yè)2008年上半年空置房積壓占用資金18.27億元，比樣本企業(yè)同期從正規(guī)金融貸款和民間融資總和還多9.49%，進(jìn)一步加大了資金缺口。另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售明顯回落，加劇企業(yè)資金緊張。進(jìn)入2008年后，商品房銷售形勢(shì)每況愈下，200家樣本企業(yè)上半年商品房累計(jì)竣工面積192.02萬平方米，實(shí)際銷售面積僅為116.26萬平方米。從增長速度來，樣本企業(yè)商品房銷售同比增長8.59%，而同期的商品房竣工量同比增長1.56倍。銷售回落導(dǎo)致房地產(chǎn)資金回籠不暢，流動(dòng)資金異常緊張，迫使企業(yè)轉(zhuǎn)向銀行尋求貸款支持。

（三）銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有較強(qiáng)的貸款擴(kuò)張沖動(dòng)。目前縣域商業(yè)銀行資金相對(duì)富余，但縣域工業(yè)企業(yè)項(xiàng)目大都不符合貸款支持條件，而近幾年高度繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)使房地產(chǎn)貸款成為縣域銀行業(yè)新的效益增長點(diǎn)，在利益趨動(dòng)下，各商業(yè)銀行都在爭(zhēng)食這塊蛋糕。部分銀行對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控效應(yīng)缺乏前瞻性的判斷，通過擴(kuò)大房地產(chǎn)貸款規(guī)模搶占市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款投放過快。

二、縣域房地產(chǎn)貸款快速增長背后值得關(guān)注的問題

隨著宏觀調(diào)控效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn)，縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的形勢(shì)將更加嚴(yán)峻，并已經(jīng)明顯影響到了金融領(lǐng)域，房地產(chǎn)貸款快速增長背后存在的一些問題值得高度關(guān)注。

（一）關(guān)注類房貸急劇增多。2008年6月與上年同期相比，湖南省縣域房地產(chǎn)貸款雖然不良貸款數(shù)量無明顯變化，但關(guān)注類貸款卻由7282萬元快速增加至17839萬元，金融機(jī)構(gòu)面臨不良貸款上升的壓力加大。再從縣域房地產(chǎn)貸款投向來看，有相當(dāng)部分貸款流向了虧損企業(yè)或資質(zhì)較差的房地產(chǎn)企業(yè)。樣本企業(yè)銀行貸款中，虧損企業(yè)貸款占比由2007年末的18.69%增大到2008年6月的33.63%，資產(chǎn)負(fù)債率75%的高負(fù)債企業(yè)銀行貸款占比達(dá)到22.6%。隨著國家進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，縣域房地產(chǎn)貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)有可能集中暴發(fā)。

（二）企業(yè)還貸能力明顯弱化。隨著宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的不斷累積，縣域房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)分化明顯，出現(xiàn)利潤減少甚至虧損，相當(dāng)部分企業(yè)經(jīng)營難以為繼，處于停工或半停工狀態(tài)。2008年上半年，樣本企業(yè)利潤總額同比減少2180.54萬元，下降31.39%；有67戶企業(yè)發(fā)生虧損，虧損面達(dá)33.5%。樣本企業(yè)速動(dòng)比率平均只有0.4左右，表明企業(yè)短期償債能力明顯不足,房地產(chǎn)貸款存在較大的還貸風(fēng)險(xiǎn)。

（三）民間亂融資危及信貸安全。房地產(chǎn)民間融資在快速擴(kuò)張的同時(shí)，形式多樣的亂融資行為有所蔓延，個(gè)別欠發(fā)達(dá)地區(qū)甚至已沖擊社會(huì)安定，嚴(yán)重影響金融安全。一是招股合伙集資。許多房地產(chǎn)企業(yè)為拿下開發(fā)項(xiàng)目，由其各大股東在其關(guān)系人中廣泛發(fā)展合伙者共同出資參與開發(fā)，然后高額分紅。目前這種方式是縣域房地產(chǎn)企業(yè)民間融資的主要途徑，但由于這種集資方式缺少公開的操作指引和法規(guī)保障，極易產(chǎn)生融資糾紛。二是中間人“打包”集資。房地產(chǎn)企業(yè)通過中間人將集來的資金“打包”后轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)企業(yè)，以獲取高額利潤。這種方式由于通過多個(gè)環(huán)節(jié)，利息更高，風(fēng)險(xiǎn)更大。三是跨區(qū)域進(jìn)行民間融資。房地產(chǎn)民間融資區(qū)域擴(kuò)大化。如某房地產(chǎn)開發(fā)公司從永順、吉首等地跨區(qū)域融資6257萬元，參與融資人員1200多人次，目前已出現(xiàn)了激烈的融資糾紛。

（四）房貸操作風(fēng)險(xiǎn)反襯監(jiān)管不足。金融機(jī)構(gòu)在經(jīng)營房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中，出現(xiàn)了一些操作風(fēng)險(xiǎn)，也反映出縣域金融監(jiān)管不到位。主要表現(xiàn)在：一是假按揭欺詐風(fēng)險(xiǎn)。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過讓員工或其他人提供身份向銀行申請(qǐng)個(gè)人按揭，購買自己開發(fā)的房產(chǎn)。二是以個(gè)人名義貸款變相開發(fā)。項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)投資者或者以個(gè)人名義貸款，變相用于房地產(chǎn)開發(fā)。三是抵押物價(jià)值高估。在實(shí)際操作中,借款人為了得到更多的貸款,常常要求評(píng)估機(jī)構(gòu)抵押物的價(jià)值進(jìn)行高估,而一些評(píng)估公司通過各種手段虛增抵押資產(chǎn)的價(jià)值，導(dǎo)致變現(xiàn)額與債權(quán)額的嚴(yán)重偏差，給銀行帶來損失。四是銀行違規(guī)發(fā)放貸款。在利益趨動(dòng)下，銀行自身在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營上容易產(chǎn)生急功近利的傾向，不可避免地出現(xiàn)了放松信貸條件以搶奪客戶、擴(kuò)大規(guī)模的現(xiàn)象。如對(duì)“四證”不齊全的項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，或以流動(dòng)資金貸款替代房地產(chǎn)開發(fā)貸款;在開發(fā)項(xiàng)目資本金沒達(dá)到要求的情況下發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款；一些銀行人員甚至對(duì)發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款按一定比例收取10%的高額回扣。

三、相關(guān)政策建議

面對(duì)縣域房地產(chǎn)貸款快速增長中出現(xiàn)的問題，在落實(shí)“一保一控”宏觀調(diào)控政策過程中，有必要在全面了解和掌握縣域房地產(chǎn)金融運(yùn)行狀況的基礎(chǔ)上，更加注重宏觀調(diào)控的科學(xué)性和靈活性，正確把握好縣域房地產(chǎn)金融調(diào)控的重點(diǎn)和力度，以確保縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

（一）及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)金融調(diào)控重點(diǎn)。在調(diào)控地域上，要把房地產(chǎn)金融調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)向縣域。近年來，大中城市一直是國家房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)，宏觀調(diào)控政策效應(yīng)在大中城市已經(jīng)明顯顯現(xiàn)。隨著宏觀調(diào)控政策應(yīng)由大中城市向縣域滲透，縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨拐點(diǎn)，縣域房地產(chǎn)金融也集聚了大量的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)金融調(diào)控應(yīng)把視線更多地投向縣域。在調(diào)控部位上，要把房地產(chǎn)金融調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)向增量。在對(duì)存量土地開發(fā)和在建工程項(xiàng)目實(shí)施金融調(diào)控的同時(shí)，更要加強(qiáng)對(duì)待新增土地開發(fā)和新開工項(xiàng)目的調(diào)控，防止縣域房地產(chǎn)企業(yè)不顧市場(chǎng)需求盲目開發(fā)，造成大量空置房積壓。在房地產(chǎn)貸款存量和增量方面也要突出信貸增量調(diào)控，嚴(yán)防形成的新不良貸款。在調(diào)控

對(duì)象上，要把房地產(chǎn)金融調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)向高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)縣域房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)實(shí)情況，對(duì)企業(yè)實(shí)施金融調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)放在關(guān)注民間融資金額較大、投資規(guī)模過大、資金異常緊張、還貸能力不足的高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)。

（二）注重金融調(diào)控與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的協(xié)調(diào)平衡。對(duì)于縣域房地產(chǎn)金融調(diào)控應(yīng)把握“有保有控、協(xié)調(diào)平衡”的原則。一是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融調(diào)控與企業(yè)承受能力的平衡。縣域房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱，更容易受到市場(chǎng)性風(fēng)險(xiǎn)和政策性風(fēng)險(xiǎn)的沖擊，房地產(chǎn)金融調(diào)控要充分考慮企業(yè)的承受能力。在對(duì)運(yùn)作不規(guī)范、不符合要求的房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)決不予貸款的同時(shí)，對(duì)資質(zhì)較好、有效益、守信用的縣城房地產(chǎn)企業(yè)仍要積極給予支持。二是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融調(diào)控與縣域經(jīng)濟(jì)增長的平衡。房地產(chǎn)企業(yè)是縣域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，要立足于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的層面來看待，把握好調(diào)控力度，避免縣域經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展。比如政府可適當(dāng)降低包括契稅在內(nèi)的住房交易稅，不僅可以降低居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易成本，也可以通過這種降低稅收的來增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，繁榮房地產(chǎn)交易。三是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融調(diào)控與縣域金融健康發(fā)展的平衡。既要通過金融調(diào)控，形成正確的房地產(chǎn)信貸導(dǎo)向，促進(jìn)房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，又要防止因過度調(diào)控加大企業(yè)還貸風(fēng)險(xiǎn)，影響銀行信貸效益，危及金融安全。

（三）建立縣域房地產(chǎn)金融監(jiān)測(cè)機(jī)制。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)控重點(diǎn)是全國70個(gè)大中城市，縣域房地產(chǎn)金融的監(jiān)測(cè)近乎“空白”，應(yīng)將房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)體系延伸到縣域。建立適應(yīng)縣域房地產(chǎn)金融調(diào)控指標(biāo)體系，對(duì)縣域房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行適時(shí)跟蹤監(jiān)測(cè)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)民間融資、房地產(chǎn)貸款增長、企業(yè)資金鏈狀況、房地產(chǎn)投資和銷售狀況等。同時(shí)，建立房地產(chǎn)金融調(diào)控效應(yīng)評(píng)價(jià)制度，根據(jù)監(jiān)測(cè)情況及時(shí)分析和評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控效應(yīng)，為房地產(chǎn)金融宏觀調(diào)控提供調(diào)整和決策參考。

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)融資；房地產(chǎn)信托

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673－291X（2008）10－0080－04

引言

從廣義上講，融資也稱金融，是指貨幣資金的融通，當(dāng)事人通過各種方式到金融市場(chǎng)上籌措或貸放資金的行為。從狹義上而言，融資是指一個(gè)企業(yè)的資金籌集的行為與過程。即公司根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經(jīng)營發(fā)展的需要，通過科學(xué)的預(yù)測(cè)和決策，采用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權(quán)人去籌集資金，組織資金的供應(yīng)，以保證公司正常生產(chǎn)需要，經(jīng)營管理活動(dòng)需要的理財(cái)行為。公司籌集資金的動(dòng)機(jī)應(yīng)該遵循一定的原則，通過一定的渠道和一定的方式去進(jìn)行。企業(yè)籌集資金主要基于三大目的：企業(yè)要擴(kuò)張、企業(yè)要還債以及混合動(dòng)機(jī)（擴(kuò)張與還債混合在一起的動(dòng)機(jī)）。

房地產(chǎn)融資渠道是指融通資本來源的方向和通道,體現(xiàn)資本的源泉和流量，主要由社會(huì)資本的提供者及數(shù)量決定。長期以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一，基本上以銀行信貸為主。2007年12月5日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在部署2008年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)明確提出，2008年要實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策。貨幣政策從“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為 “從緊”，中央就金融政策的宏觀調(diào)控發(fā)出強(qiáng)烈的政策信號(hào)。

本文將圍繞國家宏觀調(diào)控的大背景,辯證分析現(xiàn)行金融調(diào)控政策與房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的關(guān)系，闡述我國當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)單一融資渠道存在的弊端及其影響。最后,結(jié)合國外現(xiàn)行較為成功的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，進(jìn)一步提出創(chuàng)新我國房地產(chǎn)融資渠道的若干意見。

一、宏觀調(diào)控背景下的國家房地產(chǎn)金融調(diào)控政策概述

我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策始于1998年的住房分配制度改革，到目前為止主要經(jīng)歷了三個(gè)階段，調(diào)控重點(diǎn)從促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，到重點(diǎn)控制房價(jià)，再到改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。調(diào)控手段主要包括土地、金融、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)及稅收方面的政策。

就金融調(diào)控政策而言，由于房地產(chǎn)業(yè)的興衰，直接影響到銀行體系的安危，在擠壓房地產(chǎn)泡沫的宏觀調(diào)控中，金融政策的調(diào)控就成了管理層最常用、最有效的手段之一。近年來，央行的政策主要以緊縮銀根為主，通過加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理，加息等措施，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)投資貸款和個(gè)人貸款，增加房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用及個(gè)人購房短、長期成本。比較有代表性的金融調(diào)控政策包括：

（一）出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》

2003年6月，央行發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號(hào)文），要求對(duì)房地產(chǎn)投資貸款和個(gè)人住房信貸實(shí)行嚴(yán)格限制。

（二）調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款政策

2005年3月，央行宣布調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款政策，將住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平。同時(shí)實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍。

（三）建議取消房屋預(yù)售制度和推出固定利率房貸產(chǎn)品

2005年8月，央行2004年房地產(chǎn)金融報(bào)告，建議取消房屋預(yù)售制度和推出固定利率房貸產(chǎn)品，考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個(gè)人住房貸款。

（四）《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》和《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問題的通知》

2007年7月，建設(shè)部、外匯局等部委聯(lián)合了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》和《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問題的通知》，對(duì)境外主體投資境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了規(guī)范和限制。

（五）《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》

2007年9月，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》明確指出：對(duì)已利用貸款買房、又申請(qǐng)購買第二套（含）以上住房的，貸款首付比例不低于40%，貸款利率不低于央行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，且首付比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。商業(yè)銀行不得向開發(fā)商發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。

最值得關(guān)注的是2007年，除了落實(shí)2003―2006年出臺(tái)的各項(xiàng)措施外，2007年的宏觀調(diào)控政策再次強(qiáng)化，在堅(jiān)定不移的保持房價(jià)穩(wěn)定之外，又從建立完善的住房保障制度角度出發(fā)，承擔(dān)起政府在房產(chǎn)領(lǐng)域所應(yīng)起到的社會(huì)公共職責(zé)。2007年8月份國務(wù)院出臺(tái)的24號(hào)文件，使得建立及完善住房保障體系成為2007年調(diào)控的中心，并在一定程度上也可以看成是第三次住房改革的啟動(dòng)。

此外，2007年的行業(yè)規(guī)范、限制外資又得到了進(jìn)一步的細(xì)化和補(bǔ)充；特別是連續(xù)6次加息、10次提高存款準(zhǔn)備金率等金融緊縮政策密集出臺(tái)，也形成了今年調(diào)控的一大特色，以至于理論界和房地產(chǎn)商界紛紛將2007年定位為“政府房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)年”。

二、我國房地產(chǎn)現(xiàn)行融資渠道在當(dāng)前金融調(diào)控政策下的不足

隨著國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控和金融調(diào)控政策的持續(xù)升溫，尤其是在國家土地大限令過后，房地產(chǎn)行業(yè)開始步入一個(gè)資本時(shí)代，而房地產(chǎn)資金來源和資金運(yùn)用結(jié)構(gòu)不匹配，房地產(chǎn)資金來源過于集中于銀行等問題開始凸顯出來，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一的弊端逐步顯現(xiàn)。

（一）我國房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道概述及現(xiàn)狀分析

長期以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一，銀行系統(tǒng)背負(fù)了房地產(chǎn)業(yè)大量風(fēng)險(xiǎn)。近年來，國家開始了新一輪的宏觀調(diào)控，緊縮房地產(chǎn)銀行貸款的政策措施相繼出臺(tái)。房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道必將經(jīng)歷一次前所未有的大轉(zhuǎn)型。我國房地產(chǎn)企業(yè)主要融資渠道有：

1.銀行貸款。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，融資向來是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，目前,我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源還是以銀行信貸為主導(dǎo)的較為單一的融資渠道，造成房地產(chǎn)業(yè)潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2006年6月末，房地產(chǎn)貸款余額占同期金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的比重已達(dá)15.5%，占同期金融機(jī)構(gòu)人民幣中長期貸款余額的比重為33.3%。但同前幾年相比，增長速度卻有所下降，主要是受國家一系列宏觀調(diào)控政策影響。隨著政府對(duì)金融調(diào)控的利劍頻頻出鞘，銀行信貸被逐步收緊，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。因此，目前房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款門檻被大大抬高，面對(duì)資金瓶頸，開發(fā)商亟待拓寬新的融資渠道。

2.上市融資。上市融資是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資的一個(gè)較好渠道，不僅可以化解金融風(fēng)險(xiǎn)，而且可以降低融資成本。但是，鑒于金融安全的考慮，國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市有著嚴(yán)格的審批。2007年末，中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)開始通過“窗口指導(dǎo)”的方式，對(duì)今后一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)IPO（首次公開發(fā)行股票）以及其他再融資方式加以限制，內(nèi)容包括暫停受理房地產(chǎn)企業(yè)IPO的申請(qǐng)材料、對(duì)已上報(bào)IPO申請(qǐng)的暫緩審核（排除接近上市的企業(yè)），暫停受理房地產(chǎn)企業(yè)包括增發(fā)、配股、發(fā)債等再融資方案，只放行優(yōu)質(zhì)的房企以借殼的方式上市。因此，上市融資的愿望對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，短時(shí)期內(nèi)還無法實(shí)現(xiàn)。

3.海外房產(chǎn)基金。隨著國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，海外房地產(chǎn)投資基金卻加快了進(jìn)入中國市場(chǎng)的步伐，像摩根士丹利、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、ING地產(chǎn)、美林投資銀行等著名國際地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入，如果控制好風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是有益的，一方面，可以緩解國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的過度依賴，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展；另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的作用。但由于目前我國尚未頒布房地產(chǎn)投資基金的法律法規(guī)，海外地產(chǎn)基金在中國投資還存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，再加上國內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范。因此,海外房產(chǎn)基金在中國的發(fā)展還存在著一些障礙。

4.債券融資。房地產(chǎn)債券與一般債券相比收益較高，與股票相比，又因可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，并且具有一定的流動(dòng)性，因此，在境外成為廣大投資者歡迎的金融品種。但由于目前國家對(duì)發(fā)行債券的企業(yè)要求嚴(yán)格，只有國有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，并且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制。再加上相關(guān)的法律、法規(guī)不健全、風(fēng)險(xiǎn)比較大等原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過債券融資的規(guī)模相當(dāng)少。

（二）我國房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道存在的弊端分析

我國房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展是伴隨改革開放的深入，隨著城市住房制度和土地使用制度的改革而逐步發(fā)展起來的。房地產(chǎn)企業(yè)融資作為房地產(chǎn)金融的組成部分，經(jīng)歷了一個(gè)由傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的財(cái)政供給渠道融資方式，向現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的金融資源配置方式的變遷過程。從上述論述中，我們可以看出，銀行信貸融資渠道曾經(jīng)包括現(xiàn)在都對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展起過或起著舉足輕重的作用。但也存在部分弊端，不得不引起我們的關(guān)注。

1.實(shí)際融資渠道較為單一。從上述我國目前存在的主要四種融資渠道分析，我國房地產(chǎn)企業(yè)開展諸如上市融資、海外融資、債券融資等銀行貸款之外的融資渠道均受現(xiàn)行金融政策極大約束，難以發(fā)揮實(shí)際功效，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一化。

2.傳統(tǒng)融資渠道嚴(yán)重依賴商業(yè)銀行。目前,房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中銀行貸款所占的比重為30%，如果考慮建筑安裝企業(yè)的墊資、個(gè)人房貸及土地儲(chǔ)備諸因素，這一比重已達(dá)到80%，在我國內(nèi)地個(gè)別地區(qū)，這一比重，甚至已達(dá)80%～95%。由此可以看出，企業(yè)對(duì)銀行資金依賴的嚴(yán)重程度。

（三）我國房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道存在弊端產(chǎn)生的影響

在貨幣政策從“穩(wěn)健”’轉(zhuǎn)為“從緊”現(xiàn)行金融調(diào)控政策影響，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道弊端所產(chǎn)生的影響正日益凸顯。

1.融資信用風(fēng)險(xiǎn)高度集中，銀行風(fēng)險(xiǎn)增大。由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在事實(shí)上的單一模式，將房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行，使銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)增大，且一旦風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，不但會(huì)危及金融業(yè)，甚至?xí)＜罢麄€(gè)國民經(jīng)濟(jì)整體的健康發(fā)展。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展將面臨資金瓶頸。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金的稀缺性和重要性對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說就更為明顯了。由于受現(xiàn)行宏觀政策主導(dǎo)下的貨幣政策“從緊”的影響，房地產(chǎn)企業(yè)試圖通過傳統(tǒng)銀行貸款的融資渠道獲取資金支持的難度將進(jìn)一步加大，勢(shì)必使一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨困境，進(jìn)而制約整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序競(jìng)爭(zhēng)，使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨資金瓶頸。

三、完善我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的若干建議

中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展客觀上需要改變目前房地產(chǎn)融資渠道不暢、資金短缺的局面，必須對(duì)目前房地產(chǎn)融資渠道進(jìn)行完善、創(chuàng)新。筆者認(rèn)為，完善我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要有三大工作：一是構(gòu)建多元合理的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道；二是不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)法律法規(guī)及制度建設(shè)；三是強(qiáng)化房地產(chǎn)融資專業(yè)人才的培養(yǎng)和理論研究。

（一）構(gòu)建多元合理的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

2008年3月20日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)了《關(guān)于2007年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況及2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析的報(bào)告》，該報(bào)告對(duì)2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提出幾點(diǎn)建議，其中包括“建議政府不失時(shí)機(jī)地拓寬房地產(chǎn)融資渠道”。報(bào)告建議，積極探索商業(yè)性與政策性相結(jié)合的住房融資模式和運(yùn)作機(jī)制，實(shí)行差別化住房信貸政策、發(fā)展多樣化住房信貸機(jī)構(gòu)、健全住房金融風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和轉(zhuǎn)移體系、拓寬資金渠道，支持和鼓勵(lì)廣大的中等收入家庭通過市場(chǎng)，特別是二手房市場(chǎng)解決住房問題，使住房資源更加合理、有效的利用。

關(guān)于如何構(gòu)建多元、合理、符合我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的融資渠道，成了房地產(chǎn)理論界和業(yè)界討論和研究的重點(diǎn)。筆者認(rèn)為，可以借鑒美國、英國、加拿大、新加坡等國以及我國香港、臺(tái)灣地區(qū)在房地產(chǎn)企業(yè)融資方面較為典型和成功的做法。

1.房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)信托是指受托人（信托投資公司）遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。相對(duì)于上市、債務(wù)融資等渠道，信托方式具有操作靈活便利、運(yùn)作周期短等優(yōu)點(diǎn)。目前，國內(nèi)比較多的是房地產(chǎn)資金信托，即投資人基于對(duì)信托投資公司的信任，將自有資金委托其投資于房地產(chǎn)，將所得按投資額分配。

2.房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，縮寫后即為REITs）是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票，集合投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，通過投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過將房地產(chǎn)經(jīng)營收入以派息的方式分配給股東。從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。其實(shí)際上是由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類的集合資金投資計(jì)劃。房地產(chǎn)投資信托基金從20世紀(jì)60年代在美國發(fā)展，出現(xiàn)以后不斷完善，在21世紀(jì)初進(jìn)入到韓國、中國臺(tái)灣和香港、日本，是國際房地產(chǎn)市場(chǎng)上經(jīng)過幾十年健全起來的成熟投資模式。

3.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金。房地產(chǎn)投資基金是指通過發(fā)行基金受益憑證募集資金，交由專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作，基金資產(chǎn)專門投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或項(xiàng)目，以獲取投資收益和資本增值的一種基金形態(tài)。它不同于一般的投資基金，房地產(chǎn)投資基金是專門用于房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售和消費(fèi)等方面的投資資金，投資范圍限于房地產(chǎn)領(lǐng)域，是集眾多的分散資金于一體，同時(shí)采用專家經(jīng)營、專業(yè)化管理的一種投資體制。其設(shè)立目的是集聚資金、分散風(fēng)險(xiǎn)，獲得較高的規(guī)模效益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。美國是最早成立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的國家，其發(fā)展不僅為廣大投資者提供了金融投資工具，也為房地產(chǎn)企業(yè)提供了高效的融資渠道。

4.商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券。商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS，CommercialMortgage Backed Securities）屬于抵押貸款支持證券（MBS，Mortgage Backed Securities）的一種。根據(jù)打包資產(chǎn)的不同，MBS 可分為個(gè)人住房抵押貸款支持證券（RMBS ，Residential MBS）和商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券，前者屬于商業(yè)銀行資產(chǎn)證券化的范疇。后者是適用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的一種債務(wù)性融資方式，是將房地產(chǎn)貸款中的商用房地產(chǎn)抵押貸款匯聚到一個(gè)組合抵押貸款池中，通過證券化過程，以債券的形式向投資者發(fā)行。雖然都屬于債務(wù)性融資工具，這種債務(wù)與向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款在運(yùn)作上復(fù)雜得多。

5.其他融資渠道。除以上融資方式外，還有企業(yè)上市融資、發(fā)行企業(yè)債券、個(gè)人住房貸款證券化、BOT、TOT、ABS等方式。

綜上所述，筆者認(rèn)為，構(gòu)建多元合理的、符合我國國情的融資渠道，除了不斷克服現(xiàn)行宏觀政策主導(dǎo)下的金融調(diào)控政策給傳統(tǒng)銀行貸款傳統(tǒng)融資帶來的消極影響外，下階段我國應(yīng)重點(diǎn)培育發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，同時(shí)積極探索完善房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等融資渠道。積極鼓勵(lì)和引導(dǎo)有條件的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行上市融資和發(fā)行公司債券。尤其對(duì)積極開發(fā)中小戶型、中低價(jià)位普通商品住宅的企業(yè)、對(duì)推動(dòng)節(jié)能環(huán)保型住宅的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)其融資提供金融政策傾斜支持。

（二）不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)法律法規(guī)

現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)體系在現(xiàn)行的法律法規(guī)中，如《商業(yè)銀行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《擔(dān)保法》等法律法規(guī)條文中缺少有關(guān)房地產(chǎn)信貸和金融條款的法律條例，對(duì)約束和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商、個(gè)人的金融行為極為不利，造成了商業(yè)銀行在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向，比如有的商業(yè)銀行降低客戶資質(zhì)等級(jí)評(píng)定的門檻，將審查手續(xù)簡(jiǎn)化，將審查速度加快等，也造成了一些開發(fā)商和購房個(gè)人提供假資料、假資信，來騙取信貸資金，造成了資產(chǎn)流失等損失。因此，我國應(yīng)盡快修改完善現(xiàn)行的法律法規(guī)，確立房地產(chǎn)信貸的法律地位，如制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法、產(chǎn)業(yè)基金法、違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例等，明確規(guī)定開發(fā)商及個(gè)人的權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的融資行為，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)健康發(fā)展。

（三）繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸監(jiān)管完善制度建設(shè)

加大房地產(chǎn)信貸監(jiān)管。加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管，對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目，要繼續(xù)加大信貸支持力度。同時(shí)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款審核管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款；加強(qiáng)對(duì)預(yù)售款和信貸資金使用方向的監(jiān)督管理，防止挪作他用。要進(jìn)一步加快建立個(gè)人征信系統(tǒng)建設(shè)，繼續(xù)完善房地產(chǎn)抵押登記制度，探索符合國情的房地產(chǎn)保險(xiǎn)制度，構(gòu)建房地產(chǎn)抵押登記網(wǎng)上信息網(wǎng)絡(luò)。要妥善處理過去違規(guī)發(fā)放或取得貸款的項(xiàng)目，控制和化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（四）鼓勵(lì)房地產(chǎn)融資專業(yè)人才的培養(yǎng)和理論研究

要積極鼓勵(lì)和倡導(dǎo)既懂金融又懂房地產(chǎn)的復(fù)合型人才的培養(yǎng)和理論研究。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等一系列新的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的興起,需要大量的人才作基礎(chǔ)后盾。這些人才與以往的不同,他們不僅精通金融、證券業(yè)務(wù),還要涉獵與房地產(chǎn)經(jīng)營、法律、資產(chǎn)評(píng)估等知識(shí)。同時(shí)，由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道相對(duì)于國外同行融資渠道顯得比較單一，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的理論研究相對(duì)滯后。筆者認(rèn)為，為了更好完善我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，進(jìn)一步降低融資風(fēng)險(xiǎn)，建立健全融資工作各項(xiàng)法律、法規(guī)和制度建設(shè)，有必要進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資工作的理論研究，以期更好地指導(dǎo)實(shí)踐工作。

結(jié)束語

目前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但與房地產(chǎn)業(yè)的重要地位和發(fā)展速度極不相稱的是房地產(chǎn)企業(yè)融資工作卻步履蹣跚。隨著近幾年來國家新一輪宏觀調(diào)控的推行，特別是金融調(diào)控政策的力度不斷加大，房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境發(fā)生了深刻的變化，傳統(tǒng)單一的銀行貸款融資渠道弊端漸露,且門檻漸高。房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)要健康穩(wěn)步發(fā)展，必須構(gòu)建多元合理的融資渠道。多元化的融資渠道要求在我國房地產(chǎn)以后的發(fā)展中，銀行貸款不能也不應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)融資的唯一渠道，而應(yīng)是以銀行貸款為主渠道的前提下，配之以房地產(chǎn)信托及房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等多種形式相結(jié)合的良性的、低風(fēng)險(xiǎn)、高效率的融資渠道。

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篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融 發(fā)展現(xiàn)狀 存在問題 解決方式

一、房地產(chǎn)金融基本狀況

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展發(fā)展壯大離不開房地產(chǎn)金融的大力支持，近年來我國房地產(chǎn)的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源的形式和結(jié)構(gòu)為參考。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對(duì)值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢(shì)；房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融支持體系而言，自98年，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個(gè)百分點(diǎn)。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費(fèi)信貸增長率均呈下降態(tài)勢(shì)，與2003年相比，2004年房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長率下降了32個(gè)百分點(diǎn)，住房消費(fèi)信貸增長率下降了7.29個(gè)百分點(diǎn)。我國政策性住房信貸主要指對(duì)個(gè)人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數(shù)為158萬人，僅占在崗職工總數(shù)的8.2%；累計(jì)向433萬人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數(shù)的7%，比例明顯過??；全國住房公積金繳存總額中用于個(gè)人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態(tài)，對(duì)中低收入家庭購房的支持力度有待進(jìn)一步提高。

二、我國房地產(chǎn)金融存在的問題

1.風(fēng)險(xiǎn)過于集中于商業(yè)銀行體系。由于我國金融市場(chǎng)發(fā)展還處于初級(jí)階段，間接金融在整個(gè)金融市場(chǎng)中還占絕對(duì)地位，而資本市場(chǎng)等直接金融發(fā)展卻相對(duì)落后，同時(shí)國有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，資本市場(chǎng)發(fā)展的相對(duì)落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)化，化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2.人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。自我國實(shí)施住房市場(chǎng)化以來，我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長足的發(fā)展。目前，我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)率不到 0.5%，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良資產(chǎn)率僅為0.24%，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個(gè)人購房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，銀行應(yīng)該重視個(gè)人住房尚未暴露出的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在我國尚未建立起個(gè)人誠信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分的分析的條件下，大力發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款勢(shì)必給銀行造成不良資產(chǎn)。

3.房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問題。我國相關(guān)部門經(jīng)過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，為中國房地產(chǎn)業(yè)的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產(chǎn)融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)中國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢(shì)，我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類單一，無法滿足市場(chǎng)投資者的需要?？偟膩砜矗鹑跈C(jī)構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

4.商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題。自1998年以來，一方面我國連續(xù)8年降息；另一方面，隨著個(gè)人住房市場(chǎng)化以后，國家鼓勵(lì)國有商業(yè)銀行加大個(gè)人住房按揭貸款的支持力度，同時(shí)由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”因此在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。

轉(zhuǎn)貼于

三、對(duì)于目前所存在問題的解決方式

1.大力發(fā)展多層次、全方位的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。住房金融市場(chǎng)不僅要有間接融資的信貸市場(chǎng)，也應(yīng)有直接融資的資本市場(chǎng)；不僅要有直接提供融資服務(wù)的一級(jí)市場(chǎng)，也要有分擔(dān)一級(jí)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的二級(jí)市場(chǎng)，來解決住房貸款資金期限錯(cuò)配和流動(dòng)性問題。鼓勵(lì)扶持包括房產(chǎn)評(píng)估、房產(chǎn)中介、保險(xiǎn)、擔(dān)保、貸款服務(wù)等金融市場(chǎng)支持服務(wù)體系。加快市場(chǎng)交易制度建設(shè)，促進(jìn)市場(chǎng)交易環(huán)境不斷優(yōu)化。

2.大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)。要細(xì)分市場(chǎng)，開發(fā)服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產(chǎn)品等。推動(dòng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化，形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。

3.大力發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金作為一種專業(yè)從事房地產(chǎn)投資的基金，在國外已經(jīng)得到迅速的發(fā)展，然而在我國的發(fā)展還處于初級(jí)階段。一方面，盡快制定和實(shí)施《產(chǎn)業(yè)基金法》是國內(nèi)和國際產(chǎn)業(yè)基金可以在，房地產(chǎn)投資中有法可依，健康、持續(xù)地運(yùn)行下去。另一方面，建立健全房地產(chǎn)投資基金推出機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制，降低其所承受的風(fēng)險(xiǎn)程度，鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資基金迅速發(fā)展起來。

4.加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)有利于銀行進(jìn)一步擴(kuò)大信貸規(guī)模，從而形成良性擴(kuò)張，還可以改善銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低資本金要求。優(yōu)先發(fā)展住房抵押貸款證券化的另一個(gè)原因是，近幾年隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模的迅速增長，住房抵押貸款，尤其是近年來個(gè)人購房按揭的逐年增加，這部分資產(chǎn)屬于各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的組成部分。通過證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場(chǎng)化，加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，使得房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會(huì)化，從而不僅擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源，而且分散了投資資金的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)健康地發(fā)展。

5.加強(qiáng)政策性房地產(chǎn)金融服務(wù)，幫助解決中低收入家庭住房問題。中低收入住房保障是社會(huì)保障制度的重要內(nèi)容之一，在許多國家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國的“居者有其屋計(jì)劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國家經(jīng)驗(yàn)，為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔(dān)保。同時(shí)，完善住房公積金制度。

6.加強(qiáng)對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。加大對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控力度，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)跨境外匯資金流動(dòng)的管理，完善境內(nèi)外資開發(fā)、購房的統(tǒng)計(jì)、登記制度。加大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機(jī)行為。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳洪波等.我國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀及政策取向[J].財(cái)政金融. 2006，02.

篇10

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 上市融資

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資問題的重要意義

資金問題對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來說，有著至關(guān)重要的作用，毫不夸張地說，資金是房地產(chǎn)企業(yè)的喉舌。這與房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性質(zhì)不無關(guān)系，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的前期需要大筆的土地購置費(fèi)用，以及開發(fā)費(fèi)用，在建筑階段，也會(huì)有大筆的資金投入，這樣的特點(diǎn)決定了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金的高度依賴性，從而對(duì)金融資本市場(chǎng)的高度依賴性。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來講，其核心競(jìng)爭(zhēng)力中不可或缺的一部分，即金融市場(chǎng)。

另外一方面，商業(yè)地產(chǎn)關(guān)系到國計(jì)民生，也是政府宏觀調(diào)控的對(duì)象，有著極強(qiáng)的政策依賴性。從2003年6月央行的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》到2004年6月銀監(jiān)會(huì)的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，一系列的金融信貸緊縮政策導(dǎo)致許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金更加吃緊。2007年美國爆發(fā)次貸危機(jī)，由于次貸危機(jī)由房地產(chǎn)業(yè)引起，因此為避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)轉(zhuǎn)化為銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)，避免類似美國次貸危機(jī)在中國上演，2007年9月，人民銀行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，將己利用貸款購買住房，又申請(qǐng)購買第二套及以上住房的首付比例提高到40%，同時(shí)貸款利率提高到同期通檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，即8.6%，并禁止加按揭。2008年，信貸緊縮已成定局。在開發(fā)商的資金來源主要依靠銀行信貸的背景下，信貸緊縮對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力顯而易見。

在這種不樂觀的融資環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不得不轉(zhuǎn)換視角，由向銀行融資的間接融資方式轉(zhuǎn)向直接融資，最明顯的就是房地產(chǎn)的上市融資。2006年中國股市的牛市之時(shí)，很多地產(chǎn)股領(lǐng)跑了股市。到2007年，中國的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在股市著實(shí)地贏得了股民的信任。很多商業(yè)地產(chǎn)的巨頭都選擇了上市融資，比如2007年，碧桂園在香港上市，成功融得資本130億元，碧桂園的掌門人也成了中國的女性富人排行榜上名列第一，當(dāng)年同樣在香港上市的還有景泰富，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和中國奧園地產(chǎn)等。另外萬科等企業(yè)也在2007年進(jìn)行了再融資。房地產(chǎn)企業(yè)的上市融資之路走得如火如荼。

但是2007年美國次貸危機(jī)所帶來的沖擊使房地產(chǎn)企業(yè)的上市融資的選擇變得趨于冷靜。房地產(chǎn)的降價(jià)趨勢(shì)引來了人們的觀望，同時(shí)也引起了資本市場(chǎng)的融資困難。受美國次貸危機(jī)影響，國際資本市場(chǎng)堪憂，投資者對(duì)中國的房地產(chǎn)企業(yè)心存疑慮“2008年3月20日，赴港上市的恒大地產(chǎn)因路演未獲一家機(jī)構(gòu)認(rèn)購而在最后一刻被迫放棄IPO計(jì)劃，折戟最后一程，海外上市也蒙上了陰影”面對(duì)融資困境。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資中面臨的問題

不能從自身出發(fā)選擇適合的融資渠道。上市也是一把雙刃劍，它不是萬能的。每個(gè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)有自己的不同自身特點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)從自己的實(shí)際出發(fā)，客觀地衡量自己的發(fā)展階段，制訂企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，對(duì)于企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略有著明晰的定位。不能盲目地選擇以上市的方式來進(jìn)行融資。上市有著其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)：能夠整得較大的資金規(guī)模，而且受到的政府和國家政策的相關(guān)的影響較小，對(duì)于需要充足的資金來發(fā)展的企業(yè)而言，能夠幫助其擴(kuò)大規(guī)模更好地拓展業(yè)務(wù)。但另外一方面，上市后是面臨著種種風(fēng)險(xiǎn)的，股市的風(fēng)險(xiǎn)不僅包括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，還包括各種不可定因素而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。而且上市本身需要一系列的成本：上市前期的準(zhǔn)備，上市時(shí)面臨的種種信息公開和政府審查，更加嚴(yán)密的財(cái)務(wù)管理等，所以如果是在二線和三線城市發(fā)展，并且對(duì)資金的需求量不大的話，而且企業(yè)所選擇的是相對(duì)穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略的話，基本上是不需要上市的，或者上市是利大于弊，其成本遠(yuǎn)同于收益。

因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)一定要謹(jǐn)慎選擇，不能盲目地跟風(fēng)，更不能盲目的追求規(guī)模的擴(kuò)張。

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不能只盯住上市這種方式，而應(yīng)當(dāng)追求一種多元化的融資方式。從歷史來看，2003年以后的房地產(chǎn)調(diào)控政策，主要是涉及到兩個(gè)方面，首先是間接融資渠道，尤其是銀行的貸款，對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸進(jìn)行了更嚴(yán)格的規(guī)范和管理，使房地產(chǎn)企業(yè)原來賴以生存的資金鏈面臨斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是對(duì)于一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)而言，形勢(shì)更不容樂觀，因?yàn)樗鼈儚你y行獲得貸款將更難，而且其抗風(fēng)險(xiǎn)能力更差。

房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要支柱，關(guān)系到國計(jì)民生，因?yàn)檎诤暧^調(diào)控過程中，要充分重視商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)更加合理、融資方式更加科學(xué)和理性，從而為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)I造一個(gè)良好的社會(huì)環(huán)境。

當(dāng)前的流動(dòng)性過剩的金融環(huán)境，應(yīng)當(dāng)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言是件好事，在這樣的環(huán)境下，政府應(yīng)當(dāng)凈化金融環(huán)境，不斷地鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)不斷的推動(dòng)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，增加金融產(chǎn)品品種，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供多樣化的融資選擇。

三、規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資的政策建議

政府應(yīng)當(dāng)支持房地產(chǎn)企業(yè)開拓渠道，通過股權(quán)合作的方式來開發(fā)資金渠道。政府同時(shí)也應(yīng)當(dāng)提供政策性引導(dǎo)，對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建造的環(huán)保型住宅，國家政策性住宅，比如限價(jià)房和廉租房等。同時(shí)吸引民間資本參與商業(yè)地產(chǎn)的住房開發(fā)，不斷地緩解渠道短缺帶來的問題。

在政府的宏觀調(diào)控方面，發(fā)達(dá)國家為我國提供了可以借鑒的案例。比如完善直接融資的渠道，在金融創(chuàng)新方面，嘗試推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化，以及開發(fā)相應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，加大保險(xiǎn)資金與房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的融合。

股權(quán)融資不失為一種較好的直接融資渠道，它不同于上市，風(fēng)險(xiǎn)較少，而且對(duì)于國家的金融安全風(fēng)險(xiǎn)的分散來說，也很有益處。2004年2月1日，國務(wù)院了《關(guān)于推進(jìn)資本市場(chǎng)改革開發(fā)和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》（以下簡(jiǎn)稱意見）。

這個(gè)文件所關(guān)注的焦點(diǎn)問題之一就是如何完善直接融資，使其成為主要的融資渠道，以更好地推動(dòng)我國的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展更好地通過金融市場(chǎng)來促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的資源配置和資金流向。為了確保銀行等債權(quán)人權(quán)益，房地產(chǎn)企業(yè)的所有者權(quán)益比率不應(yīng)低于房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)所導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格最大跌幅，或者，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比率不應(yīng)低于市場(chǎng)實(shí)際房價(jià)的最大跌幅。這樣，即使房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大負(fù)的下跌，仍能保證其在所有者權(quán)益或項(xiàng)目資本金金額的范圍內(nèi)，不至于損害到債權(quán)人的利益。

在政府的審批環(huán)節(jié)，不能實(shí)行“一刀切”，應(yīng)該區(qū)別地對(duì)待。房地產(chǎn)本身的性質(zhì)決定了它是資本密集型的。顯然離不開資本市場(chǎng)的有力支持。因此，對(duì)于實(shí)力強(qiáng)大，業(yè)務(wù)運(yùn)營狀況良好，有著較好的發(fā)展前景的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)和支持其通過上市來進(jìn)行直接融資。而對(duì)于實(shí)力牽強(qiáng)，上市融資的實(shí)力還不具備的企業(yè)，要從緊政策?？傊袇^(qū)別性地對(duì)待。實(shí)力強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市，可以更好地完善其資本結(jié)構(gòu)，提高資金效率，通過上市也可以更加規(guī)范企業(yè)的管理和運(yùn)作，同時(shí)在將土地轉(zhuǎn)化為商業(yè)地產(chǎn)方面的效率更高，更好地滿足人民的商業(yè)和居住需求，更好地添補(bǔ)供需的不平衡問題。

另外，從政府對(duì)金融市場(chǎng)管理的角度，應(yīng)當(dāng)深化金融體制改革，不斷的發(fā)展和完善我國的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。要想上市，要合理的、科學(xué)地運(yùn)用融資工具，就對(duì)金融市場(chǎng)有著諸多的要求，同時(shí)對(duì)商業(yè)企業(yè)的人才和財(cái)務(wù)等方面也有著更高的要求。商業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員要十分熟悉本國和似上市市場(chǎng)的金融市場(chǎng)上市融資規(guī)則，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度要配合上市全面完善和與國際接軌。而且輔助上市還需要一個(gè)完善的會(huì)計(jì)環(huán)境，比如會(huì)計(jì)師事務(wù)所和商業(yè)銀行。在這方面我國的金融環(huán)境支持明顯不夠，這些是企業(yè)的能力所不夠的，需要國家金融監(jiān)管部門完善制度和體制建設(shè)，加快金融市場(chǎng)建設(shè)，完善金融體制創(chuàng)新。這一方面是發(fā)展資本市場(chǎng)，另一方面是證券市場(chǎng)，只有將兩個(gè)市場(chǎng)更加規(guī)范化管理，才能更快地向國際金融市場(chǎng)看齊，更好地為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供資金支持。另外，在間接融資環(huán)境方面要更好地發(fā)展商業(yè)銀行。為我國專門的服務(wù)于商業(yè)地產(chǎn)的金融市場(chǎng)體系，支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和壯大。

要配合現(xiàn)在國家的金融體制改革，為了更好地避險(xiǎn)，要改變?cè)瓉砩虡I(yè)地產(chǎn)企業(yè)的單一主體的局面，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)金融主體的多元化。通過地產(chǎn)金融相關(guān)產(chǎn)品的創(chuàng)新來吸引更多的房地產(chǎn)金融投資主體。

除了直接的融資服務(wù)機(jī)構(gòu)以后，在商業(yè)地產(chǎn)的融資金融環(huán)境中，不可或缺的還有房地產(chǎn)金融中介機(jī)構(gòu)，它們對(duì)于房地產(chǎn)融資信息的溝通 和促進(jìn)融資的實(shí)現(xiàn)、豐富融資渠道、提高融資效率方面有著極大的作用。一般而言，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)主要包括資產(chǎn)和信用等級(jí)的評(píng)估公司、抵押擔(dān)保公司、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等。

除了一級(jí)市場(chǎng)以外，房地產(chǎn)的二級(jí)市場(chǎng)也是地產(chǎn)金融市場(chǎng)的重要組成部分，二級(jí)市場(chǎng)的金融創(chuàng)新可以推動(dòng)貸款證券化的發(fā)展。一個(gè)繁榮成熟的二級(jí)證券市場(chǎng)可以更好地實(shí)現(xiàn)證券與金融衍生品的互動(dòng)，更好地促進(jìn)融資的同時(shí)也更好地避險(xiǎn)，從而更好地達(dá)成市場(chǎng)的互動(dòng)。同時(shí)完善相應(yīng)地法律法規(guī)，形成房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的有效政策和法規(guī)保障機(jī)制。在這方面也要防止走向另外一個(gè)極端，即金融風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防。美國的次貸危機(jī)的產(chǎn)生正是由于次級(jí)貸款的資金鏈斷裂，貸款的證券化盲目發(fā)展最后導(dǎo)致了危機(jī)。

宏觀金融環(huán)境的打造將有助于房地產(chǎn)企業(yè)更好地利用完善的融資機(jī)制實(shí)現(xiàn)多元化的融資結(jié)構(gòu)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展，打造一個(gè)有力的融資平臺(tái)。

其源頭就是過度的金融創(chuàng)新和金融中信用的被濫用，同時(shí)在過度趨利的形勢(shì)下，政府并沒有進(jìn)行有效地監(jiān)管和控制，市場(chǎng)的約束機(jī)制失靈了，所以釀成了此次的危機(jī)。資產(chǎn)的證券化本身是一種轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的方式，但是如果過度的利用，將違背其初衷，其避險(xiǎn)的作用達(dá)不到。所以借鑒這些反面的經(jīng)驗(yàn)，作為政府和金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)，對(duì)于貸款的發(fā)放要有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，過分寬松的政策會(huì)導(dǎo)致貸款的信用質(zhì)量降低，造成潛在的危機(jī)，引發(fā)泡沫，否則一旦房價(jià)出現(xiàn)下降，就會(huì)牽一發(fā)而動(dòng)全身，引起房地產(chǎn)行業(yè)一系列的多米諾骨牌效應(yīng)，出現(xiàn)資金鏈條的斷裂，銀行出現(xiàn)壞賬，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的投資者出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p失甚至是破產(chǎn)，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也將面臨融資危機(jī)，從而影響下一步的經(jīng)營。對(duì)于貸款人來說，也將增加其負(fù)擔(dān)，而這部分貸款人是占多數(shù)的，是直接影響到社會(huì)安定的，同時(shí)也會(huì)影響到銀行的壞賬.伴隨著美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步降溫，這一風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)擴(kuò)大，產(chǎn)生了大量的放貸違約和銀行壞賬，最終引發(fā)了此次影響全球金融市場(chǎng)的次級(jí)按揭貸款危機(jī)。

雖然我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)與美國的次級(jí)按揭市場(chǎng)存在很大不同，住房抵押貸款人一般都直接向銀行申請(qǐng)貸款，沒有復(fù)雜的衍生產(chǎn)品，同時(shí)房產(chǎn)首付在30%，政策上不允許發(fā)放零首付貸款“但是也要看到我國住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)，防患于未然”我國應(yīng)增強(qiáng)評(píng)級(jí)體系的競(jìng)爭(zhēng)性，金融機(jī)構(gòu)要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，金融監(jiān)管應(yīng)跟上金融創(chuàng)新的步伐。

金融監(jiān)管要跟上金融創(chuàng)新的步伐。資本市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施要處理好三個(gè)關(guān)系：處理好房地產(chǎn)金融創(chuàng)新與監(jiān)管的關(guān)系，注重金融創(chuàng)新與違規(guī)經(jīng)營的區(qū)別；處理好中資金融機(jī)構(gòu)與外資金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系，真正遵循國民待遇原則，對(duì)中外資金融機(jī)構(gòu)一視同仁；處理好金融機(jī)構(gòu)效率與金融機(jī)構(gòu)體系安全的關(guān)系“監(jiān)管機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對(duì)復(fù)雜金融產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管，特別是，對(duì)信用衍生品等的監(jiān)管要改進(jìn)，要強(qiáng)化資產(chǎn)支持證券發(fā)行機(jī)構(gòu)對(duì)基本債務(wù)人的債務(wù)履約能力的監(jiān)督責(zé)任”。

參考文獻(xiàn)

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