導(dǎo)語：如何才能寫好一篇規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查要點(diǎn)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

2、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立、公司設(shè)立準(zhǔn)備、申請資質(zhì)等級審批、申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)、辦理工商注冊登記、辦理稅務(wù)登記

3、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立，申請批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書、辦理企業(yè)名稱登記、送審合資或合作合同、章程、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書、辦理企業(yè)登記

4、房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi)，企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi)、企業(yè)法人變更登記費(fèi)、企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi)、補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)

5、第二步房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序，選定項(xiàng)目，簽定合作意向書、初步確定開發(fā)方案、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

6、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)，可行性研究費(fèi)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)

7、第三步房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套

篇2

好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理工作。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)周期性較長且較為復(fù)雜

的工程，需要做好項(xiàng)目工程管理才能逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)和諧的統(tǒng)

一。本文分析了房地產(chǎn)工程的開發(fā)管理及其規(guī)劃。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程管理；規(guī)劃研究

中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的意義

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的意義在于對建筑施工單位在日常施工環(huán)節(jié)進(jìn)

行監(jiān)督與控制，使其嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)要求進(jìn)行施工。項(xiàng)目工程管理不僅

僅能對建筑施工單位施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，還能對施工工期進(jìn)行宏觀的控制，在保

證施工質(zhì)量的前提下，一定程度上縮短施工工期，降低施工成本。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)

目工程管理主要包含了4個(gè)方面，即項(xiàng)目質(zhì)量管理、項(xiàng)目進(jìn)度管理、項(xiàng)目成本管

理與項(xiàng)目安全管理。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的根本在于提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，

提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際經(jīng)濟(jì)收益。高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理，能夠有效

促進(jìn)房地產(chǎn)施工企業(yè)嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)及施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，保證施工質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)房

地產(chǎn)公司獲得最大經(jīng)濟(jì)效益的目的。

3、在實(shí)際房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工過程中，由于建筑類型與用途的不同，施工

方案與技術(shù)也存在一定的差異。如果沒有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理作為宏觀的調(diào)

控手段，不僅會降低施工的質(zhì)量，也會延長施工工期，不利于房地產(chǎn)公司獲得最

大的經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理要點(diǎn)

1、重視項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的源頭，作為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)應(yīng)該十分重視這一

重要環(huán)節(jié)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要保（持）證自己所開發(fā)的產(chǎn)品

適應(yīng)市場需要，具有一定的競爭能力,就必須具有超前意識。所謂超前意識,就是

要從高起點(diǎn)起步,充分考慮人們對房屋產(chǎn)品和居住環(huán)境要求的不斷變化,要從房

屋的使用功能、項(xiàng)目的合理布局、建設(shè)造型、建設(shè)材料的選用、室外環(huán)境的布置、

開發(fā)項(xiàng)目的安全舒適程度等多方面考慮。因?yàn)?一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè),需要

幾年的時(shí)間,但其使用周期卻長達(dá)幾十年,甚至上百年?？茖W(xué)的發(fā)展、技術(shù)進(jìn)步、

經(jīng)濟(jì)增長、生活水平的提高,使購房人對居住和工作環(huán)境及質(zhì)量的要求不可能停

留在原有的水平上。作為房地產(chǎn),亦稱不動(dòng)產(chǎn),水電氣等配套設(shè)施、安全防范設(shè)施

設(shè)備、綠化布置方案、消防設(shè)施設(shè)備的配置、垃圾處理方式等諸多細(xì)節(jié)均要考慮

周全。總之,規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,開發(fā)建設(shè)企業(yè)應(yīng)該請諸多方面的專家,當(dāng)然也應(yīng)該包

括物業(yè)管理方面的專家,從有利于投資、綜合開發(fā)、合理布局、安全使用和國家

有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范的要求等多方面,科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)出適合市場需求的合格項(xiàng)

目。

2、不斷規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目合同管理

建設(shè)項(xiàng)目合同是指項(xiàng)目開發(fā)主體與勘察、設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)等單位，為

完成一定的建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的一種經(jīng)濟(jì)合同，其內(nèi)容包括對施工合同、分包

合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議。

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，每個(gè)樓盤的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本決定了資金回收的速度、

企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期和企業(yè)的獲利空間。項(xiàng)目在開發(fā)過程中的施工進(jìn)度、質(zhì)

量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實(shí)現(xiàn)的。加強(qiáng)對施工前簽訂的

施工合同進(jìn)行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。

3、加強(qiáng)施工階段的質(zhì)量控制

明確質(zhì)量目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項(xiàng)目投資人的開發(fā)項(xiàng)目戰(zhàn)

略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān),同時(shí)與項(xiàng)目的進(jìn)度控制、成本控制處于一個(gè)相同優(yōu)先級。

因此,項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。目標(biāo)過低,會對項(xiàng)目帶來傷

害,失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大,綜合開發(fā)績效降低。那么,如何

準(zhǔn)確地確定質(zhì)量目標(biāo)?首先,要進(jìn)行質(zhì)量投入的收益和費(fèi)用分析,要樹立開發(fā)項(xiàng)目

全壽命周期成本觀念。適當(dāng)增加項(xiàng)目的一致成本,減少非一致成本；適當(dāng)增加預(yù)

防成本,大力降低事故成本。

4、加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理

施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是合理控制工程洽商，二是嚴(yán)格審查承包商的

索賠要求，三是做好材料的加工定貨。由開發(fā)企業(yè)引起的變更主要是進(jìn)度計(jì)劃變

更、設(shè)計(jì)變更、工程項(xiàng)目變更和施工條件變更。控制變更的關(guān)鍵在于開發(fā)商，應(yīng)

建立有關(guān)工程簽證的管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)和

分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕虛假不實(shí)的簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的準(zhǔn)確，

首先要強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性；其次，對簽證的描述要求準(zhǔn)確，要求隱蔽簽

證要以圖紙為依據(jù)，并且標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)量的完成情況，若被

隱蔽部位的工程量不能在圖紙上確定，還要標(biāo)明幾何尺寸及附上簡圖。對施工圖

以外的簽證，必須寫明事由、時(shí)間、地點(diǎn)、原始數(shù)據(jù)或幾何尺寸及照片資料等，

不允許籠統(tǒng)地簽注工程造價(jià)和工程量。在簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)處理，

審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家定額與有關(guān)規(guī)定，不得隨意變通。同時(shí)要加強(qiáng)預(yù)見性，和盡

量減少簽證發(fā)生。

三、規(guī)劃管理

規(guī)劃管理就是對規(guī)劃設(shè)計(jì)過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設(shè)

計(jì)委托給相應(yīng)設(shè)計(jì)單位來完成就必然要對規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行控制

和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行管理。即規(guī)劃

管理應(yīng)用軟件與規(guī)劃設(shè)計(jì)軟件是相對獨(dú)立的“兩套”專業(yè)化軟件，前者面向的是

“管理”，后者面向的是“設(shè)計(jì)”。規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系非常密切，規(guī)劃管理

系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息

系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計(jì)成果滿足工程項(xiàng)目規(guī)劃的要求，通

過計(jì)算機(jī)提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的水平，要做的具體工作包含

以下幾點(diǎn)：

1、開發(fā)商對于工程項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、原則進(jìn)行確定，作為管理系統(tǒng)中

輸入要件，在規(guī)劃完成后要對規(guī)劃方案進(jìn)行檢驗(yàn)與評估，適當(dāng)?shù)夭扇》答伡靶拚?/p>

的控制方式進(jìn)行調(diào)整，并最終選擇設(shè)計(jì)方案。

2、規(guī)劃管理應(yīng)盡量減少對規(guī)劃設(shè)計(jì)工作習(xí)慣的改變。為了可以在計(jì)算機(jī)中

自動(dòng)計(jì)算、查詢、分析各種規(guī)劃指標(biāo)，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向

GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。但是，應(yīng)該盡量減少對規(guī)劃設(shè)計(jì)人員原有工作習(xí)

慣的改變，可以只對需要計(jì)算的要素提出標(biāo)準(zhǔn)要求，要求規(guī)劃設(shè)計(jì)人員在制作這

些圖層時(shí)，按照一定的圖層分層和編碼進(jìn)行設(shè)計(jì)，其他要素包括一些修飾性的圖

素可以放寬要求。

3、提出合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。由于目前許多規(guī)劃設(shè)計(jì)單位都使用

AutoCAD進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，因此需要根據(jù)上述原則，在已有國家標(biāo)準(zhǔn)、部門標(biāo)準(zhǔn)、

地方標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上建立一套完整的《規(guī)劃圖AutoCAD分層標(biāo)準(zhǔn)》，向有關(guān)的規(guī)劃

設(shè)計(jì)單位發(fā)放。同時(shí)，制定相應(yīng)措施，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及規(guī)劃管理部門可以

使用規(guī)劃管理信息系統(tǒng)對設(shè)計(jì)單位提交的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查。

4、通過計(jì)算機(jī)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查。如果規(guī)劃設(shè)計(jì)單位報(bào)送上來的設(shè)計(jì)

方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定的格式標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導(dǎo)入系統(tǒng)，與

地形圖、管線圖等圖層進(jìn)行疊加顯示，同時(shí)可以對規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行指標(biāo)計(jì)算、

比較，進(jìn)行查詢、統(tǒng)計(jì)、分析等。

結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理與規(guī)劃是一項(xiàng)極為復(fù)雜，卻十分嚴(yán)重的

工作。因此，只有做到各環(huán)節(jié)緊密銜接、互相配合、協(xié)調(diào)發(fā)展,才能完成項(xiàng)目,

并取得較高的經(jīng)濟(jì)效益及社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。

參考文獻(xiàn)

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；設(shè)計(jì)；質(zhì)量控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程包括決策定位、設(shè)計(jì)和實(shí)施三大階段?？刂瞥杀镜年P(guān)鍵在于決策定位和設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占到工程全部費(fèi)用的2％～4％，但是對投資的影響卻高達(dá)70％以上。

一、設(shè)計(jì)質(zhì)量控制的難點(diǎn)

1、設(shè)計(jì)成果專業(yè)性強(qiáng)

不像實(shí)體工程、設(shè)備、材料可以直觀地判斷其質(zhì)量。業(yè)主即使專設(shè)總工(設(shè)計(jì)總監(jiān))及設(shè)計(jì)部，因?qū)I(yè)能力局限，也難以量化、客觀地評價(jià)。

2、施工圖審查的局限性

審圖是事后控制，被動(dòng)控制，圖紙已完成，木已成舟。通過審查只證明是合格的設(shè)計(jì)，而非優(yōu)秀的設(shè)計(jì)，無法優(yōu)化。

3、設(shè)計(jì)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)的局限性

我國技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范編制修訂期過長，修訂條件相對苛刻，嚴(yán)重地阻礙新技術(shù)、新工藝、新材料的應(yīng)用。主管部門資金投入極少，中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院2002 年版《居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》的修編經(jīng)費(fèi)僅4 萬元，根本無法到全國各地調(diào)研，也就難以保證修編質(zhì)量和適用性。規(guī)范體系既嚴(yán)重滯后于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，如：寫字樓、商業(yè)工程仍在使用80 年代末編制的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，也滯后于由福利分配到商品化的住房制度改革，如：預(yù)制空心樓板，采暖系統(tǒng)分戶控制，水、電出戶計(jì)量等都是問題暴露多年，購房者及物業(yè)、開發(fā)單位反映強(qiáng)烈，才迫使主管部門修訂規(guī)范的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量控制措施

1、選擇高水平、高素質(zhì)、重視管理與服務(wù)的設(shè)計(jì)公司

甲方在對設(shè)計(jì)公司的選擇過程中，除了基本層面的資質(zhì)、規(guī)模等要求外，還需了解設(shè)計(jì)公司對項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)的合理安排，如職能式、矩陣式或項(xiàng)目式。了解項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的能力素質(zhì)，如決策能力、組織能力、創(chuàng)新能力、協(xié)調(diào)能力、激勵(lì)能力、人際交往能力等。加強(qiáng)設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)質(zhì)量管理，需提請對方對各環(huán)節(jié)質(zhì)量進(jìn)行有效控制;明確職責(zé)，重點(diǎn)抓好組織與技術(shù)接口;建立健全服務(wù)工作管理程序，提高設(shè)計(jì)后期服務(wù)質(zhì)量。只有全面提高質(zhì)量意識，加強(qiáng)質(zhì)量管理，才能正確把握設(shè)計(jì)工作的整體質(zhì)量。

2、 加強(qiáng)目標(biāo)管理設(shè)計(jì)

土地合同、用地紅線和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)報(bào)批不僅僅是批準(zhǔn)的問題，時(shí)間上的問題，要認(rèn)識到設(shè)計(jì)報(bào)批是將設(shè)計(jì)目標(biāo)通過政府的批準(zhǔn)加以確認(rèn)和合法化。跟蹤者要學(xué)會與管理者的溝通和協(xié)調(diào)。盡管用地紅線和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)都是規(guī)劃國土部門下達(dá)的，但我們可以通過合法的，正當(dāng)途徑將公司的發(fā)展目標(biāo)和設(shè)計(jì)意圖反映給他們，去積極協(xié)商和溝通，影響他們的決策傾向。規(guī)劃選址初步確定后，就要進(jìn)行土地的購買工作。土地購買時(shí)要事先與規(guī)劃土地部門將土地價(jià)格、土地面積和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)以及開發(fā)建設(shè)要求協(xié)商好，要做到心中有數(shù)，盡可能把今后開發(fā)建設(shè)中遇到的問題想清楚，并在合同中為公司的發(fā)展調(diào)整留下調(diào)整余地。所以，用地紅線和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)是關(guān)鍵技術(shù)工作。用地紅線要根據(jù)法定圖則或控制性詳細(xì)規(guī)劃所確定的路網(wǎng)進(jìn)行下達(dá)，地產(chǎn)公司要及時(shí)跟蹤和協(xié)調(diào)，如果在一個(gè)范圍允許選擇或規(guī)劃部門有商量的余地，地塊在一個(gè)街坊內(nèi)的區(qū)位價(jià)值，就要結(jié)合下一步的規(guī)劃設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃以及公司的項(xiàng)目定位，作出地塊評估和判斷，所以，用地紅線的跟蹤，不是一個(gè)簡單的劃線問題，而是一個(gè)重新進(jìn)行細(xì)分和目標(biāo)確定的過程。

3、項(xiàng)目方案優(yōu)化設(shè)計(jì)

方案設(shè)計(jì)階段有時(shí)可分為方案招標(biāo)階段和方案定案階段。大部分房地產(chǎn)公司在大、中型建設(shè)項(xiàng)目中采用方案招標(biāo)來選定方案，也有的采用直接委托某一設(shè)計(jì)院來直接設(shè)計(jì)方案。這兩種方法各有利弊。房地產(chǎn)公司在取得項(xiàng)目后，一般都會委托策劃公司進(jìn)行市場調(diào)研并進(jìn)行項(xiàng)目策劃，確定設(shè)計(jì)目標(biāo)和方向。而房地產(chǎn)公司也會對項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)計(jì)和研討。在此基礎(chǔ)上形成項(xiàng)目的整體方向，作為招標(biāo)任務(wù)書擬定和評標(biāo)的依據(jù)；有的房地產(chǎn)開發(fā)公司將方案招標(biāo)作為項(xiàng)目研究的手段和過程之一，或考察設(shè)計(jì)院實(shí)力的方法，招標(biāo)方案的成果對下一階段工作的影響不大。對建設(shè)項(xiàng)目整體方向把握還不太準(zhǔn)，或希望項(xiàng)目有所創(chuàng)新的房地產(chǎn)公司，一般采用招投標(biāo)的方式，集眾家所長。一旦房地產(chǎn)公司對項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，以免不必要的反復(fù)而浪費(fèi)成本和時(shí)間。不論是招標(biāo)或是直接委托設(shè)計(jì)，都要對所選用的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行深人而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治觯踔敛煌愋驮O(shè)計(jì)公司的比例也要有所考慮?；痉桨复_立到最終方案的形成是一個(gè)多輪次方案的反復(fù)過程。在此階段，房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)規(guī)劃人員及相關(guān)部門人員，對項(xiàng)目的各個(gè)大的價(jià)值體系進(jìn)行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)功能空間布局、建筑空間分布、建筑體型分析、環(huán)境景觀系統(tǒng)、設(shè)備的設(shè)置及戶型平面和立面風(fēng)格等，逐一與設(shè)計(jì)院溝通，并與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展。

4、協(xié)調(diào)政府，推進(jìn)監(jiān)理在設(shè)計(jì)中的作用

為了能大力推行設(shè)計(jì)優(yōu)化工作的進(jìn)行，政府主管部門應(yīng)加強(qiáng)以下工作。第一應(yīng)增加人員配備和審查力度，對設(shè)計(jì)成果進(jìn)行全面審查，包括經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的審查。第二應(yīng)加強(qiáng)對設(shè)計(jì)市場的管理力度，嚴(yán)格通過資質(zhì)管理、人員注冊、設(shè)計(jì)招標(biāo)、圖紙審查等環(huán)節(jié)來規(guī)范設(shè)計(jì)市場。第三應(yīng)利用主管部門的職能，總結(jié)推廣標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、公布合理的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及考核指標(biāo)，為設(shè)計(jì)優(yōu)化的進(jìn)行提供良好的氛圍。大力推行設(shè)計(jì)監(jiān)理工作根據(jù)目前的實(shí)際情況，僅靠政府的監(jiān)管是不能完全滿足設(shè)計(jì)優(yōu)化工作的推行要求的，如何利用設(shè)計(jì)監(jiān)理來促進(jìn)設(shè)計(jì)優(yōu)化的推行是一種行之有效且見效更快的途徑，因?yàn)樵O(shè)計(jì)監(jiān)理人員都具有一定的設(shè)計(jì)經(jīng)歷，既懂設(shè)計(jì)也懂造價(jià)，是由房地產(chǎn)開發(fā)商聘請的專業(yè)中介機(jī)構(gòu)，能代表開發(fā)商的立場從設(shè)計(jì)的角度進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化，目的性強(qiáng)，能夠使設(shè)計(jì)更加經(jīng)濟(jì)合理。另外通過設(shè)計(jì)監(jiān)理可以打破設(shè)計(jì)單位自己控制自己的單一局面。因此，主管部門應(yīng)在做好監(jiān)管的同時(shí)大力推進(jìn)設(shè)計(jì)監(jiān)理制度，盡快建立設(shè)計(jì)監(jiān)理單位資質(zhì)審批條件，加強(qiáng)設(shè)計(jì)監(jiān)理人才的考核培訓(xùn)和注冊，制訂設(shè)計(jì)監(jiān)理工作的職責(zé)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，通過行政手段來保證設(shè)計(jì)監(jiān)理的推廣，為設(shè)計(jì)監(jiān)理的社會化創(chuàng)造條件。

5、巡查施工現(xiàn)場，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并解決在施工過程中，需要經(jīng)常巡查現(xiàn)場或與施工技術(shù)人員保持密切聯(lián)系，從而了解現(xiàn)場情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，并解決問題，最大限度減少設(shè)計(jì)缺陷所帶來的“產(chǎn)品瑕疵”。

6、加強(qiáng)各專業(yè)間的配合

如景觀園林設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)：景觀園林微地形對防水卷材高度的要求。在景觀設(shè)計(jì)提出地形要求后，建筑設(shè)計(jì)須及時(shí)考慮防水卷材高度的變更，以避免墻體滲水。景觀園林的標(biāo)高與樓座臺階的配合。在施工中從圖上進(jìn)行復(fù)核，由于景觀設(shè)計(jì)對豎向標(biāo)高考慮不周，導(dǎo)致景觀園林施工中調(diào)整標(biāo)高，而臺階實(shí)施時(shí)間已早于其鋪裝之前完成，導(dǎo)致臺階高度不協(xié)調(diào)。由此體會到不同專業(yè)設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)、統(tǒng)一是設(shè)計(jì)管理的重要內(nèi)容，需加強(qiáng)溝通與管理，積極改進(jìn)。

7、通過產(chǎn)品樣板，確認(rèn)并修正設(shè)計(jì)成果樣板間（建筑做法、管線布局）確認(rèn)是產(chǎn)品合規(guī)性、品質(zhì)預(yù)控的重要手段，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并修正。本項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)公司對戶型設(shè)計(jì)、現(xiàn)場樣板間的重視程度不夠。建議在設(shè)計(jì)合同中對戶型討論、樣板確認(rèn)、外立面討論、外立面確認(rèn)等根據(jù)重要性級別，明確設(shè)計(jì)方必須參加的專業(yè)人員。

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上的好與壞，直接決定工程造價(jià)的投資效果，在設(shè)計(jì)中必須加大設(shè)計(jì)管理，優(yōu)化方案設(shè)計(jì)，并利用監(jiān)理來監(jiān)督設(shè)計(jì)工作，只有這樣，才能合理控制工程造價(jià)的優(yōu)劣。

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；建設(shè)工程；項(xiàng)目管理；施工協(xié)調(diào)管理；

1背景

房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，連續(xù)多年來，已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程項(xiàng)目管理貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)運(yùn)營周期之中。房地產(chǎn)的工程管理也正逐步走向完善化、成熟化，其主要內(nèi)容按過程順序可分為設(shè)計(jì)管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理四個(gè)部分。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，做好工程全過程的決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是樓盤獲得成功的先決條件。本文主要分析和闡述房地產(chǎn)開發(fā)與工程項(xiàng)目實(shí)施過程各個(gè)重要內(nèi)容的管理。

2開發(fā)商內(nèi)部的管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)管理是指對公司的財(cái)務(wù)、工程項(xiàng)目、人力資源、綜合營銷及辦公室?guī)讉€(gè)部門進(jìn)行的組織和管理，使其能順利完成工程項(xiàng)目的開發(fā)，也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理所采取的重要方法。

財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)企業(yè)的資金管理，并提供能夠顯示企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營成果的定期報(bào)表，其主要內(nèi)容有三塊：建立工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)計(jì)劃、施工單位的工程款的發(fā)放以及開發(fā)企業(yè)自身營業(yè)費(fèi)用的處理。

工程項(xiàng)目部是代表開發(fā)商對工程項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行管理，其主要內(nèi)容包括物料的采購及庫存、施工企業(yè)的確定與協(xié)調(diào)、施工質(zhì)量及進(jìn)度的控制、相關(guān)合同的管理、必要的細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的變更、報(bào)建等。

人力資源部的工作是對項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)人員的工作進(jìn)行分配、對人員的資料進(jìn)行管理、績效考核及激勵(lì)體系的建立等。

綜合營銷部門就是要把樓房賣出去，其工作內(nèi)容有以下幾個(gè)：促銷方式的選擇、銷售價(jià)格的制定以及銷售渠道的建立。

辦公室是就是對項(xiàng)目建設(shè)提供企業(yè)正常運(yùn)營必要的辦公和后勤的保障。

開發(fā)過程的目標(biāo)及原則就是要把企業(yè)的人力、物力和財(cái)力有機(jī)融合起來，建立一套完整的科學(xué)的和規(guī)范的運(yùn)作流程，以現(xiàn)代化的信息管理為依托，不斷開發(fā)出適銷對路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發(fā)管理的重點(diǎn)在企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營，核心在于工程項(xiàng)目的開發(fā)過程，而控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期及市場創(chuàng)新是開發(fā)運(yùn)營過程中的具體要求。

3開發(fā)前期的管理

開發(fā)前期管理就是對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到建設(shè)用地后將要開發(fā)樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)委托給相應(yīng)設(shè)計(jì)單位來完成，必然要對規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行管理。

規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計(jì)成果滿足工程項(xiàng)目規(guī)劃的要求，通過計(jì)算機(jī)提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的水平。

3.1工程項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)：原則在開發(fā)企業(yè)確定后，作為管理系統(tǒng)中輸入要點(diǎn)，在規(guī)劃完成后要對規(guī)劃方案進(jìn)行檢驗(yàn)與評估，適當(dāng)?shù)夭扇》答伡靶拚目刂品绞竭M(jìn)行調(diào)整，并最終選擇設(shè)計(jì)方案。

3.2注意事項(xiàng)：開發(fā)商應(yīng)盡量減少對規(guī)劃設(shè)計(jì)人員工作習(xí)慣的改變。為了可以在計(jì)算機(jī)中提出標(biāo)準(zhǔn)要求自動(dòng)計(jì)算、查詢、分析各種規(guī)劃指標(biāo)，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖，要求規(guī)劃設(shè)計(jì)人員在制作這些圖層時(shí)，按照一定的圖層分層和編碼進(jìn)行設(shè)計(jì)，其他要素包括一些修飾性的圖素可以放寬要求。

3.3開發(fā)商提出合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。按國家標(biāo)準(zhǔn)、部門標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上建立一套完整的分層標(biāo)準(zhǔn)，向有關(guān)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位發(fā)放。同時(shí)，制定相應(yīng)措施，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及規(guī)劃管理部門可以使用規(guī)劃管理信息系統(tǒng)對設(shè)計(jì)單位提交的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查。

3.4進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查。如果規(guī)劃設(shè)計(jì)單位報(bào)送上來的設(shè)計(jì)方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定的格式標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導(dǎo)入系統(tǒng)，與地形圖、管線圖等圖層進(jìn)行疊加顯示。

4項(xiàng)目施工過程的探討

開發(fā)商管理建設(shè)工程，應(yīng)該管些什么?哪些是必須由開發(fā)商來管理的，哪些又可以通過監(jiān)理、甚至施工單位自身來實(shí)現(xiàn)管理的?細(xì)分各方的管理權(quán)限。甲方工程管理才會有的放矢，而不是漫無目的地進(jìn)行“大爺”式的甲方管理?！按鬆敗笔降墓芾硎鞘┕挝粯O為反感的管理方式。工程管理的理想境界是：工程質(zhì)量達(dá)到甚至超過期望，施工工期控制在充分的時(shí)間內(nèi)，使施工單位獲得了合理的經(jīng)濟(jì)效益。這樣開發(fā)商和施工單位不再是對立的雙方，而是真正的合作伙伴。

施工管理就是對工程項(xiàng)目的施工建設(shè)過程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司一般由工程部具體負(fù)責(zé)施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來確定。國際上對建設(shè)項(xiàng)目承發(fā)包有以下方式：平行承發(fā)包方式、施工總承包方式（GC）、施工總承包管理方式（MC）、（設(shè)計(jì)加施工）承包方式、項(xiàng)目總承包方式、CM（Construction Management）承發(fā)包方式等。目前，房地產(chǎn)的施工建設(shè)一般采用前兩種方式來進(jìn)行，即要么對工程的施工完全發(fā)包給一個(gè)施工單位完成，要么對不同建筑項(xiàng)目（建筑結(jié)構(gòu)、綠化、建筑設(shè)備、市政管線等）分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。對大型的工程項(xiàng)目、或者高檔的樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮采用MC模式或CM承發(fā)包模式來進(jìn)行施工管理。施工總承包管理模式（MC）是指業(yè)主（開發(fā)商）和某個(gè)具有豐富施工管理經(jīng)驗(yàn)的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進(jìn)行分包的招標(biāo)和分包。MC模式可以加快施工進(jìn)度，其費(fèi)用一般按照建筑安裝費(fèi)的某一比例提取。CM承包模式是由開發(fā)企業(yè)委托CM單位，以一個(gè)承包商的身份，采取Fast Track（快速路徑）的生產(chǎn)組織方式，來進(jìn)行施工管理，直接指揮施工活動(dòng)，在一定程度上影響設(shè)計(jì)活動(dòng)，一般它和開發(fā)商訂立“cost plus”方式的合同。這樣有利于設(shè)計(jì)與施工充分搭接，且工程項(xiàng)目的保證最大費(fèi)用使CM企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項(xiàng)目。為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量控制、進(jìn)度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用，即通過施工資質(zhì)驗(yàn)證、招投標(biāo)、現(xiàn)場施工檢查、監(jiān)理單位的監(jiān)管、工程款的有序發(fā)放等等措施，開發(fā)商能夠?qū)こ添?xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本進(jìn)行掌控。當(dāng)然施工管理也包括與供貨商關(guān)系的協(xié)調(diào)。

對施工項(xiàng)目實(shí)施過程中主要進(jìn)行以下管理：

4.1項(xiàng)目工程質(zhì)量要嚴(yán)把關(guān)

在實(shí)施過程中，要嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，充分認(rèn)識到“細(xì)節(jié)決定成敗”的含義，各方質(zhì)量管理人員要把加強(qiáng)施工工序的質(zhì)量檢查和管理工作真正貫徹到整個(gè)過程中，采取防范措施，消除質(zhì)量通病，避免造成不必要的人、財(cái)、物的浪費(fèi)而加大工程投資?？傊?，要加強(qiáng)質(zhì)量管理，控制返工率。

4.1.1按圖施工是管理好施工質(zhì)量的首要任務(wù)

開發(fā)商工程部代表應(yīng)隨時(shí)抽查施工方是否嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工。若發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理，該返工則返工，由此造成的損失由施工方負(fù)責(zé)。但需注意，不可繞過監(jiān)理單位而直接與施工方進(jìn)行交涉。其次應(yīng)檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業(yè)在施工中偷工減料的，使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的，造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，施工方應(yīng)負(fù)責(zé)返工、修理，并賠償因此造成的損失，構(gòu)成犯罪的，應(yīng)依法追究刑事責(zé)任。

4.1.2隱蔽和中間部位工程也要認(rèn)真檢查和驗(yàn)收

房地產(chǎn)工程具備覆蓋、掩蓋條件或達(dá)到協(xié)議條款約定的中間驗(yàn)收部位，施工單位要進(jìn)行自檢，并在48小時(shí)前通知監(jiān)理單位和業(yè)主代表。通知內(nèi)容包括隱蔽工程和中間部位驗(yàn)收的內(nèi)容、時(shí)間和地點(diǎn)，并且請求開發(fā)商進(jìn)行驗(yàn)收。若驗(yàn)收合格，業(yè)主代表要在驗(yàn)收記錄上簽字后方可繼續(xù)施工，倘若業(yè)主代表查驗(yàn)不合格，施工方要在限定的時(shí)間內(nèi)整改并重新驗(yàn)收。隱蔽工程未經(jīng)驗(yàn)收，業(yè)主代表有權(quán)對已經(jīng)隱蔽的工程進(jìn)行檢驗(yàn)。施工單位要按要求進(jìn)行剝露，并配合檢查。檢查不合格的，業(yè)主代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字，并要求其拆除返工。

4.2確保工程按期完成

在施工進(jìn)度方面，業(yè)主代表要注意查看施工單位是否按合同工期進(jìn)行施工。是否按施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行，發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)提出來。對于按照施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行的，發(fā)現(xiàn)在合同約定的工期內(nèi)確實(shí)完不成的，要適當(dāng)延長工期或者督促施工單位加人加班。

4.3對施工單位獎(jiǎng)懲分明

在施工合同上，可以注明對施工質(zhì)量好壞及工期提前或拖延情況的獎(jiǎng)懲制度。這樣就能充分調(diào)動(dòng)施工方的積極性，在使施工單位獲得合理的經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上感到“干好干壞不一樣”，同時(shí)也達(dá)到了工程管理的理想境界。

4.4充分認(rèn)識協(xié)調(diào)工作的重要性

工程中各專業(yè)的交叉部位明顯的問題容易發(fā)現(xiàn)和解決，容易出問題的多數(shù)都是一些小的東西。一般情況下對工程影響不大。但有時(shí)也會出現(xiàn)一些較大的問題，讓我們很難補(bǔ)救，甚至無法挽救。即便是這些小的問題，如果事先不設(shè)法考慮解決，事后處理起來也很麻煩，有時(shí)甚至要花幾倍的代價(jià)，而且還會影響工程的質(zhì)量，造成經(jīng)濟(jì)損失。 轉(zhuǎn)貼4.5加強(qiáng)管理建立科學(xué)的管理模式

這里所強(qiáng)調(diào)的加強(qiáng)管理，是指在現(xiàn)有管理水平的基礎(chǔ)上，認(rèn)真對待每一個(gè)管理環(huán)節(jié)，不走過場，針對影響工程質(zhì)量品質(zhì)的一些關(guān)鍵問題，從技術(shù)上、人事制度上、體系結(jié)構(gòu)上建立更有效的、更加科學(xué)的管理體制，從而達(dá)到進(jìn)一步提高管理水平的目的。

4.6發(fā)揮監(jiān)理單位的技術(shù)協(xié)調(diào)作用

4.6.1明確監(jiān)理權(quán)力

開發(fā)商書面授權(quán)給監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，監(jiān)理在委托的范圍內(nèi)，有工程使用材料和施工質(zhì)量的檢驗(yàn)權(quán)、工程施工進(jìn)度的檢查監(jiān)督權(quán)、結(jié)算工程款的復(fù)核確認(rèn)權(quán)和否決權(quán)等。這就明確了在建設(shè)工程中，監(jiān)理方是業(yè)主重要的技術(shù)協(xié)調(diào)和行使權(quán)力代表。

4.6.2監(jiān)督監(jiān)理方是否真正履行其職責(zé)

這就要求業(yè)主代表要留意監(jiān)理是否在甲方賦予的職權(quán)范圍之內(nèi)進(jìn)行了實(shí)際工作。比如監(jiān)理查驗(yàn)質(zhì)量工作后，對所批準(zhǔn)使用的建筑材料、設(shè)備、構(gòu)件是否真正合格，業(yè)主代表要實(shí)測一下，發(fā)現(xiàn)問題，業(yè)主代表要責(zé)令監(jiān)理方監(jiān)督施工方更換建筑材料、設(shè)備、構(gòu)件，或可依照《建筑法》有關(guān)條款追究其法律責(zé)任。

5房地產(chǎn)開發(fā)商與設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位間的管理是相互協(xié)調(diào)的

開發(fā)經(jīng)營中的工程管理包括上述的設(shè)計(jì)規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，顯然，如果要完成一項(xiàng)成功的工程項(xiàng)目就必須在這四個(gè)方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。所以，協(xié)調(diào)這幾個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進(jìn)和合作是開發(fā)企業(yè)的重要內(nèi)容。

房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)與施工的分離有利于各自專業(yè)化水平的提高，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實(shí)用的管理方法?？墒┕ば裕–onstructability）是指“將施工知識和經(jīng)驗(yàn)最佳地應(yīng)用到項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、采購和現(xiàn)場操作中，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總體目標(biāo)”。在房地產(chǎn)開發(fā)中，即建筑設(shè)計(jì)師、工程師根據(jù)開發(fā)商的要求規(guī)劃設(shè)計(jì)出滿足計(jì)劃目標(biāo)的、最經(jīng)濟(jì)、最容易施工的方案；項(xiàng)目的開發(fā)管理人員依據(jù)該方案，考慮各種人力、材料、施工設(shè)備的調(diào)度和使用時(shí)間，提出最佳的進(jìn)度計(jì)劃；施工管理人員或承包商根據(jù)自身的施工經(jīng)驗(yàn)對該方案采用適當(dāng)?shù)牟牧虾凸し?，在?guī)劃設(shè)計(jì)階段對建筑師、工程師提出建議，在一定程度上影響設(shè)計(jì)方案，從而避免浪費(fèi)及施工上的困難。可施工性強(qiáng)調(diào)工程建設(shè)施工的可行性和容易性，比如場地大小、施工設(shè)備、時(shí)間氣候以及勞動(dòng)成本等方面的限制在設(shè)計(jì)中未能加以考慮，可施工性研究就是對有關(guān)的設(shè)計(jì)的內(nèi)容進(jìn)行探討分析與改進(jìn)。

還有，施工單位或開發(fā)商的工程管理部門未能和設(shè)計(jì)單位溝通達(dá)成理解和協(xié)調(diào)，不少建筑竣工后和規(guī)劃設(shè)計(jì)不一致。因此，可施工性研究的實(shí)施以及設(shè)計(jì)的正確施工都需要具備以下幾個(gè)要素：

5.1作為投資者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該把可施工性研究及設(shè)計(jì)的研究放在相當(dāng)重要的位置上，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初、規(guī)劃設(shè)計(jì)完成以及施工完成的時(shí)候召集設(shè)計(jì)人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)。

5.2合理安排實(shí)施。在項(xiàng)目的早期，項(xiàng)目決策的成本很少，但這些決策卻能夠?qū)?xiàng)目的整體成本產(chǎn)生重要影響，可施工性研究的對工程造價(jià)的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢，產(chǎn)生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設(shè)計(jì)說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計(jì)的可施工性研究中去，而其中開發(fā)商更加要做好前期的項(xiàng)目決策。

5.3發(fā)展研究。一方面，可施工性研究強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目實(shí)施的全過程中進(jìn)行系統(tǒng)的研究，充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識和經(jīng)驗(yàn)。即可施工性研究和設(shè)計(jì)研究成為項(xiàng)目總體規(guī)劃的一部分。另一方面，實(shí)習(xí)“知識管理”，即通過計(jì)劃和總結(jié)，將研究過程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華，將業(yè)務(wù)流程中無序的知識進(jìn)行系統(tǒng)化管理，使之成為“可利用再生資源”，實(shí)現(xiàn)知識共享和再利用的發(fā)展。

6結(jié)束語

篇5

關(guān)鍵詞：成品住宅；一體化；產(chǎn)業(yè)鏈；前期階段

中圖分類號：F299.23文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1674-9944（2015）12-0287-04

1傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈存在的問題

傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，掌握土地和資本的房地產(chǎn)企業(yè)居于整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的主導(dǎo)地位。從項(xiàng)目總體策劃、立項(xiàng)審批、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開工準(zhǔn)備、全面施工、驗(yàn)收交付許可到登記入住的各階段，均為單線推進(jìn)模式，形成以房地產(chǎn)企業(yè)為核心進(jìn)行配套生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈。傳統(tǒng)住宅建設(shè)依托勞動(dòng)與資本密集，勢必與資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的可持續(xù)發(fā)展道路相背離，其發(fā)展后勁因而受到嚴(yán)重牽絆。具體而言，傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈存在以下問題。

1.1產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值分布不合理

中國現(xiàn)行的土地供給制度，在很大程度上決定了土地主導(dǎo)著住宅產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，因此地方政府掌握土地資源，以及房地產(chǎn)企業(yè)掌握資本，控制了產(chǎn)業(yè)鏈的主要利益，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)鏈中利益分配不均，未能賦予產(chǎn)業(yè)鏈各價(jià)值主體公平競爭的平臺，進(jìn)而影響了新技術(shù)、新材料、現(xiàn)代管理理念和方法在產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目中的實(shí)施。

1.2產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)脫節(jié)

科技密集型程度較低，以及地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)壟斷資源、資本，傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈各價(jià)值主體呈現(xiàn)粗放經(jīng)營與合作的關(guān)系，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系孤立割裂，未能形成平等參與、優(yōu)勢互補(bǔ)、高效溝通與互惠合作的一體化關(guān)系模式。

1.2.1房地產(chǎn)開發(fā)粗放競爭

作為獲得資金、土地便能運(yùn)營的房地產(chǎn)企業(yè)，一般不具備項(xiàng)目規(guī)劃能力，因而只能委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。通常規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)占據(jù)整個(gè)項(xiàng)目成本的70%，這就導(dǎo)致傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈中沒有技術(shù)支撐的房地產(chǎn)企業(yè)，無力培養(yǎng)自身的規(guī)劃設(shè)計(jì)能力，只得憑借拿地環(huán)節(jié)進(jìn)行粗放競爭，以此確保自己的利益主體地位。

1.2.2勞動(dòng)密集型的建筑業(yè)

由于傳統(tǒng)住宅建設(shè)多為現(xiàn)場手工作業(yè)，加之產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)各自為政、銜接互濟(jì)不夠緊密，導(dǎo)致工人勞動(dòng)強(qiáng)度加大，生產(chǎn)、經(jīng)營呈分散狀態(tài)，因而拉長了建設(shè)周期、降低了生產(chǎn)效率。同時(shí)，因設(shè)計(jì)、施工、部品選擇與運(yùn)輸?shù)呢?zé)任部門缺少實(shí)時(shí)溝通與工作對接，又導(dǎo)致相互推諉、權(quán)責(zé)不明，因此建設(shè)質(zhì)量難以控制，監(jiān)管耗費(fèi)成本巨大。

1.2.3建材業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化、系列化、部品化水平較低

現(xiàn)場手工作業(yè)的勞動(dòng)密集型生產(chǎn)方式，導(dǎo)致傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈中部品、建材的工業(yè)化生產(chǎn)水平較低，因此影響了住宅產(chǎn)業(yè)化的基礎(chǔ)――部品與建材的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)格化與系列化。這無疑導(dǎo)致資源浪費(fèi)、勞動(dòng)效率降低、工程質(zhì)量堪憂，進(jìn)而影響產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)的銜接與住宅產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化效應(yīng)。

1.2.4未形成供、產(chǎn)、銷一體的“鏈"狀參與主體

傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈的供、產(chǎn)、銷關(guān)系為：房地產(chǎn)企業(yè)拿地委托設(shè)計(jì)院完成規(guī)劃設(shè)計(jì)通過工程招投標(biāo)選擇施工企業(yè)由施工企業(yè)整合原材料供應(yīng)商、建材經(jīng)銷商、設(shè)備供應(yīng)商等承擔(dān)施工任務(wù)完成施工并交付給房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)通過銷售或自行銷售給最終客戶由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)維護(hù)住宅產(chǎn)品。

由此可知，這種生產(chǎn)組織形式的參與主體，涉及眾多部門和人員，各自擁有獨(dú)立的經(jīng)營目標(biāo)、技術(shù)理念和利益關(guān)系，眾口難調(diào)很難建構(gòu)合作紐帶，生產(chǎn)經(jīng)營的一體化模式因此較難實(shí)現(xiàn)。此外，建筑設(shè)計(jì)與室內(nèi)設(shè)計(jì)工作割裂，大量半成品的“毛坯房”上市交易，致使購房后還需進(jìn)行二次裝修，這不僅增加了環(huán)境負(fù)擔(dān)，不符合低碳環(huán)保的大勢所趨，同時(shí)，亦不利于建材、部品的標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化生產(chǎn)體系的建構(gòu)。

2成品住宅產(chǎn)業(yè)鏈的重構(gòu)原則

“成品住宅”（finished housing）是指套內(nèi)所有功能空間的固定面鋪裝或涂飾、管線及終端安裝、廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施等全部完成，已具備基本使用功能的住房。成品住宅開發(fā)建設(shè)應(yīng)強(qiáng)調(diào)以“成品”為目標(biāo)，采用一體化開發(fā)建設(shè)管理方式，使各生產(chǎn)要素完美組合，減少中間環(huán)節(jié)、優(yōu)化資源配置；通過工廠化生產(chǎn)提高構(gòu)配件質(zhì)量與生產(chǎn)能力，從而節(jié)約建設(shè)成本、降低勞動(dòng)強(qiáng)度、提高勞動(dòng)效率，發(fā)掘其價(jià)值與使用價(jià)值的“商品”。成品住宅的產(chǎn)業(yè)鏈建構(gòu)原則表現(xiàn)為以下幾方面。

2.1以終端用戶需求為導(dǎo)向

2.1.1立足顧客現(xiàn)實(shí)需要和潛在需求

成品住宅從土地獲取管理、項(xiàng)目總體策劃、設(shè)計(jì)任務(wù)書的制定、建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、部品選樣、項(xiàng)目施工、材料設(shè)備的供應(yīng)、竣工驗(yàn)收、入住總結(jié)到售后服務(wù)等各環(huán)節(jié)，均以終端客戶的需求和消費(fèi)為中心，以產(chǎn)品的服務(wù)功能為重點(diǎn)，綜合技術(shù)推動(dòng)型和需求拉動(dòng)型的優(yōu)點(diǎn)而形成產(chǎn)業(yè)鏈；以客戶需求為導(dǎo)向，重構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈各價(jià)值主體的生產(chǎn)組織形式與工作對接的關(guān)系，真正實(shí)現(xiàn)“以客戶為本”的產(chǎn)業(yè)鏈建構(gòu)主旨。

2.1.2搭建用戶參與設(shè)計(jì)的開放平臺

“以客戶為本”的建構(gòu)主旨還表現(xiàn)在：在成品住宅的產(chǎn)業(yè)鏈中介入用戶參與設(shè)計(jì)、監(jiān)控的過程。為此，以信息系統(tǒng)為支撐搭建用戶參與的平臺實(shí)屬必要。例如，在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，利用BIM互動(dòng)性與及時(shí)反饋性的可視化特性，可使客戶更加直觀、快捷地了解項(xiàng)目全過程。同時(shí)其強(qiáng)大的模擬功能輔以造價(jià)控制環(huán)節(jié)，亦可方便客戶把握節(jié)能、日照、熱傳導(dǎo)與緊急疏散情況，進(jìn)而有效控制成本，深化客戶的自主參與程度。此外，通過類似的信息平臺收集用戶的需求信息，進(jìn)而優(yōu)化方案，亦有助于改善產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)之間的協(xié)作關(guān)系，以期高效生產(chǎn)出市場接受度高的產(chǎn)品。

2.2建構(gòu)信息共享的平臺打通全產(chǎn)業(yè)鏈

2.2.1優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

信息化的集成環(huán)境可為成品住宅的產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)提供較準(zhǔn)確的模型。其信息平臺的優(yōu)化性在于：將“多種項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案和投資回報(bào)分析結(jié)合起來，從而實(shí)時(shí)的計(jì)算出設(shè)計(jì)變化帶來的投資回報(bào)變化，找出最優(yōu)方案”，從而有利于參與主體客戶的決策。與此同時(shí)，對于施工難度較大的異形設(shè)計(jì)，亦可藉此信息平臺優(yōu)化設(shè)計(jì)施工方案，以期減少工程量、壓低工程造價(jià)，為客戶贏得更多的價(jià)值回報(bào)。

2.2.2 鏈接工作接口

傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)脫節(jié)的重要導(dǎo)因就在于各專業(yè)之間溝通不到位。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅僅由于項(xiàng)目成員之間的數(shù)據(jù)互通性較弱而產(chǎn)生的額外成本，就降低了建筑工程6%左右的效益。例如，由于建筑施工與室內(nèi)裝修割裂，時(shí)常出現(xiàn)建筑主體結(jié)構(gòu)妨礙管道設(shè)備的布置的問題。為此，變更原初設(shè)計(jì)方案，導(dǎo)致資源與勞動(dòng)力的浪費(fèi)，人為拉長了建設(shè)工期。信息化的集成環(huán)境因其模擬、預(yù)演與協(xié)調(diào)功能，可在“專業(yè)之間與專業(yè)內(nèi)部進(jìn)行碰撞檢驗(yàn)，并即時(shí)生成數(shù)據(jù)，以供施工參考”，因而成為打通住宅全產(chǎn)業(yè)鏈、提升項(xiàng)目效益、進(jìn)行全過程精細(xì)化管理的重要平臺。

2.2.3 高效傳遞信息

信息化的集成環(huán)境可通過交互窗口修改三維模型，其即視性、互動(dòng)性與反饋性為設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營信息的傳達(dá)提供較大便利。同時(shí)，其完備的構(gòu)件信息亦為自動(dòng)生產(chǎn)加工提供了技術(shù)條件。此外，通過4D模擬可預(yù)演施工過程，采用5D模型輔以成本控制，皆體現(xiàn)了信息化集成環(huán)境可動(dòng)態(tài)、高效傳達(dá)信息的優(yōu)勢。

2.3建構(gòu)工業(yè)化生產(chǎn)平臺

2.3.1縮短建設(shè)周期

由于工業(yè)化生產(chǎn)平臺藉由標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；?、系統(tǒng)化的工業(yè)化生產(chǎn)方式，取代分散的手工業(yè)生產(chǎn)方式，其中的住宅部品、建材皆在工廠流水線上產(chǎn)生，故通用化、系列化、集約化程度較高，加之現(xiàn)場裝配式施工方式，因而顯著提高了生產(chǎn)效率，與此同時(shí)，亦較少受制于天氣情況，建設(shè)工期大大縮短。

2.3.2提高工作成效

一方面，對傳統(tǒng)住宅的產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行分解、重組和優(yōu)化，密切成品住宅的產(chǎn)業(yè)鏈接口，提高各工種之間的信息溝通成效，深化客戶的自主參與層級，可顯著提高工作效率且質(zhì)量可控；另一方面，工業(yè)化生產(chǎn)方式帶來的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)格化的部品、建材，亦有利于成品住宅的規(guī)?；a(chǎn)與社會化營銷，從而推動(dòng)成品住宅的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。

2.3.3減少資源浪費(fèi)

勘察、設(shè)計(jì)、施工、項(xiàng)目管理、監(jiān)理、部品、材料、設(shè)備等的全產(chǎn)業(yè)鏈生產(chǎn)組織形式，可減少在設(shè)計(jì)、施工、材料部品的選樣、供應(yīng)等環(huán)節(jié)中，因工作對接問題與無效益變更導(dǎo)致的資本浪費(fèi)與能源消耗。此外，工業(yè)化生產(chǎn)平臺采用污水再生利用和雨水收集利用技術(shù)，實(shí)現(xiàn)施工養(yǎng)護(hù)用水的循環(huán)利用， 可顯著節(jié)水節(jié)能。另外，標(biāo)準(zhǔn)化、通用化、現(xiàn)場裝配式的工業(yè)集中生產(chǎn)方式，亦可降低建筑主材與輔材的損耗。

3成品住宅前期階段的一體化產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)

成品住宅是一項(xiàng)涉及獲得土地、開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料、設(shè)備和用戶等眾多方面的系統(tǒng)工程。一體化則指在信息化集成環(huán)境與工業(yè)化生產(chǎn)方式基礎(chǔ)上，以為用戶提供優(yōu)良的成品住宅和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為目標(biāo)，將獲得土地、投資開發(fā)、設(shè)計(jì)施工、構(gòu)配件生產(chǎn)、部品設(shè)備生產(chǎn)供應(yīng)、施工、銷售及售后服務(wù)等諸環(huán)節(jié)聯(lián)結(jié)為一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)成品住宅產(chǎn)供銷一體化。在此，以產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的人、機(jī)、環(huán)境關(guān)系為研究成品住宅建設(shè)一體化的切入點(diǎn)。具體而言，即成品住宅開發(fā)建設(shè)各環(huán)節(jié)均以用戶需求為基礎(chǔ)，進(jìn)而，傳承中國古代造物模件化技術(shù)與多元樣式兼容的營構(gòu)模式，以成品住宅的部件化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)為出發(fā)點(diǎn)，根據(jù)消費(fèi)者品質(zhì)需求的不同，探索個(gè)性化菜單裝修模式與大眾化標(biāo)準(zhǔn)式裝修模式，實(shí)現(xiàn)工業(yè)化與人性化、通用化與個(gè)性化、批量化與多樣化的共贏。同時(shí)，建構(gòu)以產(chǎn)業(yè)鏈核心企業(yè)為成員的企業(yè)集團(tuán)，整合資金、資源、技術(shù)優(yōu)勢，注重成品住宅推廣應(yīng)用過程中的集成化、低碳環(huán)保與智能化技術(shù)。

根據(jù)成品住宅一體化產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)成及相關(guān)因素，可將產(chǎn)業(yè)鏈系統(tǒng)分為土地獲得管理、項(xiàng)目投資開發(fā)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)與項(xiàng)目報(bào)批等前期階段，土建安裝、樣板房施工等中期階段，以及住宅銷售與服務(wù)等后期階段。其中，投資開發(fā)定位的正確性以及設(shè)計(jì)構(gòu)思、設(shè)計(jì)成果等前期階段，直接影響成品住宅一體化產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)成果與項(xiàng)目實(shí)施結(jié)果，因此，擬重點(diǎn)闡述成品住宅前期階段的一體化產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)情況。

3.1土地獲得管理

3.1.1土地信息收集

收集土地信息的目的在于，藉由政府、專業(yè)網(wǎng)站和主流報(bào)紙為公司拍地、融資、調(diào)整土地價(jià)格、了解區(qū)域土地情況、分析市場競爭等提供參考。一般而言，由集團(tuán)營銷企劃部通過報(bào)紙、土地儲備中心處、人員來電、約訪等途徑收集、整理土地信息。在地塊公示后，確定重點(diǎn)意向地塊，報(bào)送公司主管、領(lǐng)導(dǎo)審批。之后對獲批地塊進(jìn)行審核并進(jìn)行現(xiàn)場勘查，在此基礎(chǔ)上，將勘查資料整理成文報(bào)送公司管理層。經(jīng)公司管理層研討后，由企劃部組織完成“意向地塊可行性研究報(bào)告”。負(fù)責(zé)這一環(huán)節(jié)的職能部門為公司營銷企劃部與公司管理層，必要時(shí)需與國土部門交涉。

3.1.2意向地塊可行性研究分析報(bào)告

制定詳細(xì)實(shí)施計(jì)劃，通過具體數(shù)據(jù)和量化的衡量標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任分配，動(dòng)態(tài)預(yù)測、分析市場、消費(fèi)者與競爭對手的可行性分析報(bào)告，可降低企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，提高決策成功率。通常來說，意向地塊可行性研究分析報(bào)告涵蓋城市發(fā)展與房地產(chǎn)市場整體概述、周邊情況分析及重點(diǎn)個(gè)案研究，區(qū)域樓盤目標(biāo)客戶分析、經(jīng)濟(jì)測算等內(nèi)容。

由營銷企劃部設(shè)定可行性研究計(jì)劃、組織市場調(diào)研、定位分析產(chǎn)品，而后提交設(shè)計(jì)部。設(shè)計(jì)部進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和初步分析，提交采購部與審計(jì)部。由采購部和審計(jì)部對產(chǎn)品進(jìn)行初步成本測算，并制定初步銷售計(jì)劃和銷售價(jià)格，提交財(cái)務(wù)部。財(cái)務(wù)部對投資經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析評估，總結(jié)評估結(jié)論提交公司管理層審核、決策。此環(huán)節(jié)涉及職能部門為營銷企劃部、設(shè)計(jì)部、采購部、審計(jì)部、財(cái)務(wù)部、公司管理層。

3.1.3土地競拍管理

土地競拍旨在：①控制各城市短長期的土地供應(yīng)總量；②逐年增加經(jīng)適房用地的供應(yīng)；③對商品房用地進(jìn)行招標(biāo)或掛牌出讓，并確定出讓價(jià)高限，以防地價(jià)飆升；④將一次性收取土地出讓金改為收取土地租金。具體流程包括準(zhǔn)備履約保證金、參加掛牌、準(zhǔn)備投標(biāo)拍賣所需文件，與拍賣人、招標(biāo)人、土地管理部門、掛牌人等簽約，以及備份同摘牌、投標(biāo)、拍賣相關(guān)的資料。該環(huán)節(jié)由土地管理部門控制。

3.2項(xiàng)目投資開發(fā)

3.2.1制定“項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃書”

作為項(xiàng)目經(jīng)營的綱領(lǐng)性文件，計(jì)劃書涉及經(jīng)營業(yè)績、客戶維度，包括成本、設(shè)計(jì)、工程、入住、物業(yè)的內(nèi)部維度，以及學(xué)習(xí)與發(fā)展。制定項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃書首先需就項(xiàng)目位置、現(xiàn)狀、配套設(shè)施情況、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等進(jìn)行簡要分析與介紹。集團(tuán)應(yīng)對總利潤要求、總投資要求、峰值資金、人員配置、總開發(fā)周期、品牌建設(shè)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)等提出總體量化要求。制定項(xiàng)目開發(fā)中關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的行動(dòng)計(jì)劃和各部門、各專業(yè)的詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，陳述可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，并制定應(yīng)對方案。最后，對上述內(nèi)容分類列表匯總。該環(huán)節(jié)在獲得土地后一個(gè)月內(nèi)進(jìn)行，由公司管理層和各職能部門負(fù)責(zé)。

3.2.2編寫“項(xiàng)目前期市場研究報(bào)告”

“項(xiàng)目前期市場研究報(bào)告”是項(xiàng)目策劃與編制“產(chǎn)品建議書”的參考。營銷企劃部需系統(tǒng)收集、整理、記錄、分析成品住宅地產(chǎn)市場、營銷、產(chǎn)品等方面的信息，以期對項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，為市場定位和公司決策提供依據(jù)。在地產(chǎn)市場調(diào)研與分析的基礎(chǔ)上，分別從項(xiàng)目市場、項(xiàng)目客戶、產(chǎn)品概念、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑室內(nèi)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)與標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)計(jì)、社區(qū)服務(wù)、戶型面積配比、項(xiàng)目價(jià)格等入手進(jìn)行定位。最后，依據(jù)項(xiàng)目投資開發(fā)周期、銷售周期、經(jīng)濟(jì)收益調(diào)整定位，以尋求用戶與項(xiàng)目的平衡點(diǎn)。

3.2.3撰寫“產(chǎn)品建議書”

以用戶為導(dǎo)向，探討項(xiàng)目的市場受眾面，進(jìn)行項(xiàng)目市場定位與產(chǎn)品建議，是撰寫“產(chǎn)品建議書”的目的所在。獲得土地后，營銷企劃部市場主管負(fù)責(zé)制定編寫工作計(jì)劃，計(jì)劃報(bào)送營銷總監(jiān)并通過后，由營銷企劃部、市場部人員與相關(guān)部門進(jìn)行協(xié)商與溝通，并就目標(biāo)客戶群、項(xiàng)目主題、形態(tài)、建設(shè)指標(biāo)等深入調(diào)研，而后提交市場調(diào)研報(bào)告。同時(shí)，營銷企劃部組織編寫“初步產(chǎn)品建議書”，論證方案的可行性。建議書提交公司管理層審批通過后，由設(shè)計(jì)部開始項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)，審計(jì)部、財(cái)務(wù)部測算成本、財(cái)務(wù)指標(biāo)實(shí)施，營銷企劃部綜合各部門意見，組織編寫“產(chǎn)品建議書”。再次提交管理層審批、論證。經(jīng)由董事長、集團(tuán)總部論證通過后即可實(shí)施。此環(huán)節(jié)涉及職能部門較多，包括營銷企劃部、項(xiàng)目部、審計(jì)部、財(cái)務(wù)部，以及公司、集團(tuán)管理層等。

3.3項(xiàng)目設(shè)計(jì)與建材、部品選樣

3.3.1制定工作計(jì)劃

此環(huán)節(jié)在產(chǎn)品建議書確定之后與概念設(shè)計(jì)之前的一周開始，由規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)制定有關(guān)項(xiàng)目內(nèi)容、工期、起始時(shí)間、需其他部門配合事項(xiàng)等內(nèi)容的工作計(jì)劃，并交由規(guī)劃總監(jiān)與公司管理層的總經(jīng)理審批。

3.3.2設(shè)計(jì)招標(biāo)

招標(biāo)文件旨在闡明部品、建材的采購或工程性質(zhì)，通報(bào)招標(biāo)程序?qū)⒁罁?jù)的規(guī)則和秩序，是投標(biāo)商編制投標(biāo)文件的基礎(chǔ)，也是采購人與中標(biāo)商簽訂合同的基礎(chǔ)。

設(shè)計(jì)招標(biāo)環(huán)節(jié)涉及四大流程：①編制招標(biāo)書。由規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)制定計(jì)劃，報(bào)送公司管理層審批。招標(biāo)書通常包括：方案招標(biāo)書、施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)書、景觀設(shè)計(jì)招標(biāo)書。方案照標(biāo)書在產(chǎn)品建議書完成一周后提交，施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)書在擴(kuò)初階段根據(jù)擴(kuò)初深度提交。景觀設(shè)計(jì)招標(biāo)書在規(guī)劃方案確定后一周內(nèi)提交。②實(shí)施招標(biāo)流程。由規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)實(shí)施，公司管理層總經(jīng)理委托的招標(biāo)小組評標(biāo)，相關(guān)表單報(bào)送公司管理層審批。③編制設(shè)計(jì)任務(wù)書。設(shè)計(jì)任務(wù)書包括方案設(shè)計(jì)任務(wù)書、景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書、施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書。一般由規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)編制任務(wù)書，在招標(biāo)確定后一周內(nèi)開始。方案設(shè)計(jì)任務(wù)書需對項(xiàng)目名稱、用地概況、設(shè)計(jì)依據(jù)、總體控制性指標(biāo)等進(jìn)行明確說明；要依據(jù)用戶需求定位戶型與面積匹配；指明具體的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、總體規(guī)劃要求、住宅戶型設(shè)計(jì)要求、建筑形式、功能、車位比例要求等；提出技術(shù)控制要點(diǎn)與提交成果的形式、要求；出示設(shè)計(jì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)。景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書除項(xiàng)目簡介、定位與設(shè)計(jì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)外，需重點(diǎn)就景觀設(shè)計(jì)原則、規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)控制指標(biāo)、景觀設(shè)計(jì)要求、方案設(shè)計(jì)提交成果形式與內(nèi)容、景觀施工圖紙內(nèi)容等提出具體要求。施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書需對總圖設(shè)計(jì)、平面設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)與標(biāo)準(zhǔn)等提出具體要求。④簽訂合同。由規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)合同的談判和起草，并交由相關(guān)部門流轉(zhuǎn)審批，一般在招標(biāo)確定后一周內(nèi)開始。

3.3.3方案設(shè)計(jì)與建材、部品選樣

一體化產(chǎn)業(yè)鏈的建構(gòu)理念，使得成品住宅方案設(shè)計(jì)階段，即要考慮從住宅構(gòu)件、部品的設(shè)計(jì)生產(chǎn)，住宅建造施工，住宅使用、改造直至廢棄回收等各個(gè)階段，積極通過新技術(shù)來提高效率、降低能耗，從而求得經(jīng)濟(jì)和環(huán)境關(guān)系的平衡與優(yōu)化。

成品住宅的方案設(shè)計(jì)階段包括以下環(huán)節(jié)：在投資部、銷售部的市場調(diào)研基礎(chǔ)上進(jìn)行建筑、景觀、住宅室內(nèi)風(fēng)格定位；規(guī)劃設(shè)計(jì)部提出概念方案的同時(shí)，裝修設(shè)計(jì)與主案設(shè)計(jì)師介入，從住宅的長壽化發(fā)展、用戶的標(biāo)準(zhǔn)化與個(gè)性化需求角度入手，優(yōu)化戶型、預(yù)留可調(diào)整的空間，提供可供用戶自主選擇與搭配的菜單式裝修方案；在戶型定稿前，由裝修設(shè)計(jì)師結(jié)合系統(tǒng)設(shè)備、土建各方做最后優(yōu)化，完成成品住宅戶型設(shè)計(jì)方案及施工圖；方案設(shè)計(jì)完成的同時(shí)，設(shè)計(jì)單位提交材料、部品和設(shè)備清單，財(cái)務(wù)部進(jìn)行成本估算；設(shè)計(jì)師通過信息平臺與一站式建材、部品超市選擇材料、部品樣板，提交技術(shù)部確認(rèn)（銷售部、成本部、工程部參與），并由技術(shù)部、設(shè)計(jì)部確定材料設(shè)備供應(yīng)商。

由上述流程可知，在方案設(shè)計(jì)與建材、部品選樣的過程中，立足用戶需求，借助信息化集成環(huán)境與一站式采購，建筑師、室內(nèi)設(shè)計(jì)師、銷售部、財(cái)務(wù)部、工程部、材料供應(yīng)商等搭建了緊密的工作接口，建構(gòu)起互助合作、優(yōu)勢互補(bǔ)的一體化產(chǎn)業(yè)鏈。

3.3.4方案論證、評審

方案論證內(nèi)容主要為：審核項(xiàng)目定位，會審專業(yè)規(guī)范、技術(shù)要點(diǎn)、設(shè)計(jì)指標(biāo)、設(shè)計(jì)風(fēng)格、物業(yè)管理、成本控制等，以此為確定中選方案提供依據(jù)。

方案論證對象包括：規(guī)劃、建筑、施工圖與景觀方案。其中，規(guī)劃、建筑與景觀方案由規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)組織論證后，填報(bào)論證表并報(bào)送相關(guān)部門審批。施工圖方案由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織圖紙會審，填報(bào)會審意見并報(bào)送相關(guān)部門審批。

3.4項(xiàng)目報(bào)批

此階段在整套施工圖出圖前即可進(jìn)行。

3.4.1辦理項(xiàng)目立項(xiàng)手續(xù)

首先，將土地成交確認(rèn)書和土地儲備中心地產(chǎn)經(jīng)營科提供的資料，提交行政審批中心發(fā)改委立項(xiàng)。繼而，將環(huán)境影響報(bào)告書提交環(huán)保局審批，獲得項(xiàng)目審批意見。最后，攜帶材料至行政服務(wù)中心發(fā)改委窗口辦理立項(xiàng)手續(xù)。

3.4.2辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

首先，至規(guī)劃局窗口獲得“選址規(guī)劃意見書”，至測繪院獲地形與管線圖，至規(guī)劃局獲得紅線圖與規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，并轉(zhuǎn)交設(shè)計(jì)院，從設(shè)計(jì)院處獲得建筑設(shè)計(jì)方案。復(fù)歸規(guī)劃局審批，獲取建筑設(shè)計(jì)方案審定意見書。在相關(guān)部門簽署意見后，至規(guī)劃局窗口辦理用地規(guī)劃許可證。

3.4.3辦理土地證

攜帶土地登記申請書、土地登記法人代表身份證明書、土地登記委托書及委托人身份證明書等，土地權(quán)屬證明文件，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、選址意見書、規(guī)劃紅線圖、總平圖等，至國土局辦理。

3.4.4辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證

首先，將施工圖交由行政主管部門授權(quán)的審圖機(jī)構(gòu)審查，獲得“建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書”等相關(guān)支撐文件；繼而，至規(guī)劃局申請規(guī)劃放線，同時(shí)，環(huán)保局進(jìn)行環(huán)保評估，審核通過后至規(guī)劃局辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

3.4.5辦理建筑工程施工許可證

施工單位與監(jiān)理單位招投標(biāo)，選定監(jiān)理施工單位后，至城建檔案館進(jìn)行施工合同備案，至房管局進(jìn)行白蟻預(yù)防登記，至質(zhì)監(jiān)站進(jìn)行質(zhì)監(jiān)、安檢備案。備齊相關(guān)材料后，即可辦理建筑工程施工許可證。

3.4.6辦理預(yù)售證

首先，辦理預(yù)售住房價(jià)格批復(fù)，至地名委員會辦理小區(qū)命名審批。攜帶項(xiàng)目所在地派出所出具的地址、編號證明，辦理住房預(yù)售面積審查，至產(chǎn)權(quán)處報(bào)送相關(guān)報(bào)建資料供審查，最后，聯(lián)絡(luò)公司工程部協(xié)助產(chǎn)權(quán)處進(jìn)行現(xiàn)場勘查，無異議后即可獲得預(yù)售證。

4結(jié)語

到目前為止，江蘇成品住宅仍低于住宅年開發(fā)量的40%，與發(fā)達(dá)國家成品住宅開發(fā)量的80%以上相去甚遠(yuǎn)，究其原因在于：產(chǎn)品質(zhì)量問題影響購房成本與用戶消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)型。因此，立足終端用戶需求與信息化集成環(huán)境，設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位等尚需積累成品住宅建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)化獲得土地、投資開發(fā)、設(shè)計(jì)施工、構(gòu)配件生產(chǎn)、部品設(shè)備生產(chǎn)供應(yīng)、施工、銷售及售后服務(wù)等產(chǎn)業(yè)鏈的銜接力度與合作機(jī)制，提升住宅部品、建材的標(biāo)準(zhǔn)化、通用化與工業(yè)化生產(chǎn)水平，才能推動(dòng)成品住宅的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。這里，梳理前期階段一體化產(chǎn)業(yè)鏈的流程，或可為成品住宅投資開發(fā)、設(shè)計(jì)、管理體系的規(guī)模化、一體化建構(gòu)，拋磚引玉。

參考文獻(xiàn)：

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[4]曹四海.淺談菜單式全裝修住宅[J].安徽建筑，2002（4），12.

篇6

今天，縣委、縣政府召開全縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)管理暨環(huán)保工作會議。剛才，建設(shè)局進(jìn)強(qiáng)同志、環(huán)保局良先同志分別對我縣的城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)和環(huán)保工作進(jìn)行了總結(jié)和部署；路明同志對這兩項(xiàng)工作談了很好的看法，提出了具體的要求，我完全同意。盡管現(xiàn)在已是七月下旬，這樣的總結(jié)部署會開得遲了些，但同志們還是要按照會議的要求部署，努力完成好上半年未完成的任務(wù)，做好下半年必須做好的工作，確保年初安排的各項(xiàng)工作落到實(shí)處。

近年來，規(guī)劃建設(shè)、環(huán)保部門牢固樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，按照縣委、縣政府的統(tǒng)一部署，采取了很多措施，花了很大精力，想了很多辦法，扎實(shí)有效地推進(jìn)各項(xiàng)工作，取得了明顯工作成效。規(guī)劃建設(shè)工作這幾年大家有目共睹，城鎮(zhèn)居民的用水、城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、黨政辦公大樓的竣工使用、金*廣場的建成、商業(yè)步行街的啟用、秋香江沿江水泥路的鋪設(shè)等，使縣城面貌發(fā)生了很大變化，有力地改善了我縣的發(fā)展環(huán)境，提升了綜合競爭力。中心鎮(zhèn)的建設(shè)力度也不斷加大，如藍(lán)塘鎮(zhèn)在改造過境公路的同時(shí)，連同路燈、綠化、排水、排污等配套工程一次性完成，給中心鎮(zhèn)建設(shè)起了示范帶頭作用。還有古竹鎮(zhèn)市政設(shè)施不斷完善，以及不是中心鎮(zhèn)的九和、義容等鎮(zhèn)也做得不錯(cuò)，城鎮(zhèn)建設(shè)成效明顯。環(huán)保部門在全縣工業(yè)化進(jìn)程不斷加快，環(huán)保壓力越來越大的情況下，連續(xù)四年被評為市先進(jìn)單位，同樣凝聚了環(huán)保戰(zhàn)線干部職工的辛勤汗水。借此機(jī)會，我代表縣委、縣政府對工作在規(guī)劃建設(shè)和環(huán)保戰(zhàn)線上的同志們表示崇高的敬意!對大家為*的城鄉(xiāng)規(guī)劃和環(huán)保事業(yè)所作出的不懈努力表示衷心的感謝!下面，我就如何做好規(guī)劃工作和環(huán)保工作講幾點(diǎn)意見，與大家共勉。

一、關(guān)于城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)管理工作

搞好城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)管理工作是加速我縣城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略措施，它有利于擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長；有利于調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；有利于改善城鄉(xiāng)生活質(zhì)量，推動(dòng)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。因此，不管形勢如何變化，大力推動(dòng)城鎮(zhèn)化的思路不能變；不論矛盾和問題多么復(fù)雜，加快推進(jìn)城市建設(shè)的步伐不能放慢；不論工作壓力怎么大，全面完成城鄉(xiāng)建設(shè)的各項(xiàng)任務(wù)不能動(dòng)搖。

1、進(jìn)一步強(qiáng)化城鄉(xiāng)規(guī)劃的“龍頭”作用。城鄉(xiāng)規(guī)劃是城鄉(xiāng)建設(shè)的藍(lán)圖、管理的依據(jù)，在城鄉(xiāng)建設(shè)和管理中起著重要的指導(dǎo)和調(diào)控作用。目前，我縣城鄉(xiāng)規(guī)劃水平還不是很高，一些規(guī)劃布局不夠合理，功能不夠完善，對公共設(shè)施的規(guī)劃還不到位；一些鎮(zhèn)區(qū)的規(guī)劃隨意性較強(qiáng)。因此，我們要充分認(rèn)識城鄉(xiāng)規(guī)劃工作的重要性和緊迫性，加強(qiáng)和改進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃，努力推動(dòng)我縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)上新臺階。一是要按照省政府在《轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃工作的通知》的要求，抓緊抓好縣域、鎮(zhèn)域體系規(guī)劃納入規(guī)劃編制工作，高質(zhì)量、高水平完成好城鄉(xiāng)規(guī)劃編制任務(wù)。二是要通過公開招投標(biāo)或邀請招標(biāo)的形式，引進(jìn)外地高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位參與我縣的城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)，提高我縣城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)水平。三是要注重規(guī)劃的科學(xué)性、前瞻性。充分尊重客觀規(guī)律，合理布局，完善功能，超前考慮城鄉(xiāng)的生產(chǎn)力布局、空間布局和功能布局，讓城鄉(xiāng)規(guī)劃經(jīng)得起歷史的檢驗(yàn)，給子孫后代留下發(fā)展的空間。當(dāng)前，要抓住河紫高速公路開工建設(shè)的機(jī)遇，堅(jiān)持規(guī)劃先行，統(tǒng)一規(guī)劃高速公路沿線鎮(zhèn)，加快整合臨江、古竹工業(yè)園區(qū)，形成高速公路經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)帶，使之成為我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長極。四是要嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃。經(jīng)過批準(zhǔn)的規(guī)劃具有法律效力，必須不折不扣執(zhí)行，任何單位和個(gè)人都不能隨意更改。決不能因?yàn)轭I(lǐng)導(dǎo)更替而隨意變動(dòng)既定的規(guī)劃。一切建設(shè)活動(dòng)都必須以規(guī)劃為依據(jù)，堅(jiān)決制止和糾正規(guī)劃實(shí)施中的隨意性，加強(qiáng)對規(guī)劃實(shí)施過程的法律監(jiān)督、輿論監(jiān)督和社會監(jiān)督，保障規(guī)劃實(shí)施的有效性。

2、進(jìn)一步加快城市建設(shè)步伐。城市建設(shè)是一個(gè)社會化很強(qiáng)的系統(tǒng)工程，涉及面非常廣泛，只有突出抓好重點(diǎn)工程和重點(diǎn)環(huán)節(jié)，才能加快建設(shè)步伐。我縣要加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，就必須先把縣城這個(gè)“龍頭”舞起來?？偟囊笫且钥h城為“龍頭”，以中心鎮(zhèn)為骨干，以一般建制鎮(zhèn)和中心村為依托的城鎮(zhèn)化發(fā)展新格局。在推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)中，既要堅(jiān)持抓好中心鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)和管理，帶動(dòng)和輻射其他小城鎮(zhèn)發(fā)展，也要把工作的重心下移到城鎮(zhèn)化水平還不高的一般建制鎮(zhèn)和廣大農(nóng)村。剛才，路明同志對今年的縣城市政重點(diǎn)工程建設(shè)作了全面的安排，我完全同意，特別是要全力推進(jìn)外環(huán)路、秋江橋至懷生橋南段拆遷建設(shè)等工作。

3、進(jìn)一步強(qiáng)化規(guī)劃建設(shè)的監(jiān)督管理。一是要把規(guī)劃管理關(guān)口前移。嚴(yán)格實(shí)施規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)制度，所有建設(shè)項(xiàng)目必須辦理規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)對建設(shè)項(xiàng)目用地性質(zhì)、建設(shè)規(guī)模、建筑密度、容積率、建筑間距、層高、外觀等作出明確要求，設(shè)計(jì)單位必須憑設(shè)計(jì)要點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)劃建設(shè)部門要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求和城市規(guī)劃的技術(shù)規(guī)范認(rèn)真審查規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)方案，確保方案精益求精。二是要把規(guī)劃管理貫穿到項(xiàng)目建設(shè)的全過程。從規(guī)劃建筑方案的審查、規(guī)劃報(bào)建審批到規(guī)劃放線，再到規(guī)劃竣工驗(yàn)收，進(jìn)行全過程的監(jiān)督管理。對不符合城市規(guī)劃要求的，堅(jiān)決不予審批辦證；對規(guī)劃審批后不按要求建設(shè)的，堅(jiān)決不核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》。三是要加強(qiáng)規(guī)劃巡查管理。要進(jìn)一步建立健全規(guī)劃巡查工作機(jī)制，加大規(guī)劃審批后跟蹤管理，組織足夠的力量深入現(xiàn)場檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)違法違章建設(shè)的苗頭，將違法違章建筑控制在萌芽狀態(tài)。

4、進(jìn)一步經(jīng)營好城市。政府要建立土地統(tǒng)一儲備制度，高度壟斷城市土地一級市場，放開二級市場，對城鎮(zhèn)新區(qū)建設(shè)用地和新建干道兩側(cè)土地要先規(guī)劃后建設(shè)，先提升環(huán)境水平后出讓，出讓土地時(shí)要根據(jù)市場供求關(guān)系有序投放，促進(jìn)土地升值，提高土地收益。城鎮(zhèn)建設(shè)需要大量的資金，僅靠政府的投入是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，根本的途徑是充分發(fā)揮市場機(jī)制在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，重視開發(fā)利用城鎮(zhèn)無形資產(chǎn)，積極引導(dǎo)各類投資主體參與城鎮(zhèn)化進(jìn)程和城市建設(shè)，走以城建城、以城養(yǎng)城、以城興城之路。

5、進(jìn)一步深入開展村莊整治和鎮(zhèn)村建設(shè)“三四五”工程競賽活動(dòng)。一方面，要認(rèn)真編制好新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃。規(guī)劃要合理分區(qū)，節(jié)約資源，對村莊功能進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，做到人畜分離；加強(qiáng)農(nóng)村公用設(shè)施建設(shè)，對農(nóng)村生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施作出具體的安排。另一方面，要有序地開展村莊整治工作。要制定整治方案，落實(shí)規(guī)劃經(jīng)費(fèi)，依期完成村莊整治工作任務(wù)。近期，縣城到蘇區(qū)、古竹到義容水泥路即將鋪設(shè)，相關(guān)鎮(zhèn)、單位要做好沿線土地的規(guī)劃和相關(guān)設(shè)施的建設(shè)，確保沿線土地、設(shè)施規(guī)劃科學(xué)、建設(shè)合理。

二、關(guān)于環(huán)保工作

愛護(hù)環(huán)境、保護(hù)環(huán)境，就是愛護(hù)我們的家園，珍愛我們的生命。一直以來，從中央到地方都非常重視環(huán)保工作。國務(wù)院頒布了《關(guān)于落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)工作的決定》，這是黨和國家對社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)律在認(rèn)識上的重要升華。省委、省政府提出要嚴(yán)格建設(shè)項(xiàng)目環(huán)保準(zhǔn)入，落實(shí)環(huán)保工作“三個(gè)一律”，加強(qiáng)環(huán)境治理保護(hù)，實(shí)施綠色廣東戰(zhàn)略。市委、市政府在前段時(shí)間召開的全市環(huán)保工作會上強(qiáng)調(diào)，既要金山銀山，更要綠水青山。市委陳建華書記指出，環(huán)保是河源經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展的生命線。因此，全縣各級各部門要提高認(rèn)識，增強(qiáng)做好新時(shí)期環(huán)保工作的責(zé)任感和使命感，努力在發(fā)展中解決環(huán)境保護(hù)工作方面存在的突出問題，統(tǒng)籌兼顧，切實(shí)處理好四個(gè)方面的關(guān)系，促進(jìn)我縣經(jīng)濟(jì)社會健康協(xié)調(diào)發(fā)展。

一是要處理好經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境保護(hù)的關(guān)系。既要千方百計(jì)加快發(fā)展，又要搞好環(huán)境保護(hù)，不能以犧牲環(huán)境作為代價(jià)來發(fā)展經(jīng)濟(jì)，不搞急功近利，絕不花子孫的錢，實(shí)現(xiàn)兩者的互動(dòng)和雙贏。國家和省、市實(shí)行主要污染物排放總量控制目標(biāo)，如果超過總量控制目標(biāo)，就要實(shí)行限批。因此，*要發(fā)展，走重化工業(yè)、重污染發(fā)展道路肯定是不行的，一定要在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整上做好文章，走低污染、高效益的工業(yè)化發(fā)展道路。既要立足當(dāng)前，按照省、市的要求和今天會議的部署，切實(shí)采取措施，大力削減污染物排放總量，為我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展騰出環(huán)境容量；更要著眼長遠(yuǎn)，大力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，絕對不能搞重型化，山區(qū)不是發(fā)展重工業(yè)的基地，省里也沒有這么定位，要選擇發(fā)展污染低、可治理的輕工業(yè)項(xiàng)目，推動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。今后我們承接珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的原則是：重污染型產(chǎn)業(yè)不要，經(jīng)過治理可以達(dá)標(biāo)的產(chǎn)業(yè)才能接納?！肮I(yè)立縣”并不排斥搞服務(wù)業(yè)，如金融服務(wù)業(yè)、IT服務(wù)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等等，這些產(chǎn)業(yè)沒有污染。

二是要處理好污染防治與生態(tài)環(huán)境建設(shè)保護(hù)的關(guān)系。要始終堅(jiān)持兩者并重，做到既加大污染治理力度，又加快生態(tài)環(huán)境的建設(shè)和保護(hù)，不斷增強(qiáng)環(huán)境可承受能力、自我修復(fù)能力，切實(shí)維護(hù)生態(tài)平衡。在這里，我再次重申，要嚴(yán)格按照市委常委的決定，暫停審批新的木材加工企業(yè)，依法取締無證經(jīng)營的木材加工企業(yè)，暫停速生豐產(chǎn)桉種植計(jì)劃審批，暫停速生豐產(chǎn)桉種植山地出租，暫停速生豐產(chǎn)桉種植，加快林業(yè)生態(tài)縣創(chuàng)建步伐，確保全縣青山常在、綠水長流。

三是要處理好嚴(yán)格執(zhí)法與提供服務(wù)的關(guān)系。在具體環(huán)保工作，要堅(jiān)決落實(shí)張德江書記提出的環(huán)?！叭溆苍挕?，嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)項(xiàng)目環(huán)評“三同時(shí)”制度，加強(qiáng)污染治理和執(zhí)法監(jiān)督。對造成污染的企業(yè)，要堅(jiān)決按照規(guī)定，該關(guān)閉的關(guān)閉，該取締的取締，該停業(yè)的停業(yè)。在堅(jiān)決執(zhí)行法律和政策的同時(shí)，堅(jiān)決制止以服務(wù)為名，借機(jī)吃拿卡要的行為。要積極幫企業(yè)出主意、找出路，為企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，幫助企業(yè)制定規(guī)劃，落實(shí)環(huán)保措施，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

篇7

房地產(chǎn)開發(fā)商從有投資意向開始至項(xiàng)目建設(shè)完畢出售或出租并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個(gè)合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般來說，開發(fā)項(xiàng)目的全過程可分為四個(gè)階段，即投資決策分析、前期工作、建設(shè)階段和租售與資產(chǎn)管理階段[1]。商品住宅開發(fā)設(shè)計(jì)管理階段與住宅項(xiàng)目開發(fā)流程之間的關(guān)系如圖1所示。

一、商品住宅設(shè)計(jì)管理的內(nèi)容及流程

目前我國商品住宅設(shè)計(jì)管理的工作內(nèi)容主要有如下十三項(xiàng)具體內(nèi)容。1，管理研發(fā)。制定設(shè)計(jì)管理規(guī)則和程序，制定工作標(biāo)準(zhǔn)及圖紙審查標(biāo)準(zhǔn)，圖紙管理及原始資料存檔的流程，外部合作伙伴的儲備工作。2，技術(shù)研發(fā)。探討產(chǎn)品組成，產(chǎn)品檔次及相應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要素和配置，探討新設(shè)備和建材的選用，探討符合公司要求的人性化的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，對已開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)總結(jié)。3，合作單位的協(xié)調(diào)管理。設(shè)計(jì)顧問的遴選工作，監(jiān)督顧問履行合約及階段付款的操作。4，全程規(guī)劃設(shè)計(jì)管理。協(xié)調(diào)組織顧問公司的工作，建立組織顧問例會制度及技術(shù)例會制度，全程跟蹤，解決和協(xié)調(diào)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的技術(shù)問題，圖紙的審查、設(shè)計(jì)變更管理。5，工程管理服務(wù)。制定設(shè)計(jì)進(jìn)度，符合工程進(jìn)度計(jì)劃并監(jiān)督執(zhí)行情況，協(xié)助完成招投標(biāo)技術(shù)標(biāo)工作，協(xié)助確保產(chǎn)品質(zhì)量，現(xiàn)場設(shè)計(jì)交底及驗(yàn)收配合，解決工地現(xiàn)場問題，提供設(shè)計(jì)變更信息，協(xié)助竣工資料的編制和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。6，采購咨詢及招投標(biāo)配合服務(wù)。確定采購標(biāo)準(zhǔn)與招投標(biāo)過程，配合顧問準(zhǔn)備技術(shù)標(biāo)，參與答疑，撰寫評標(biāo)報(bào)告。7，市場及銷售咨詢服務(wù)。提供銷售合同所需的圖紙和面積預(yù)測，提供設(shè)計(jì)變更信息，配合銷售培訓(xùn)的相關(guān)工作，配合銷售圖冊的相關(guān)工作。8，配套報(bào)審服務(wù)：協(xié)助督導(dǎo)設(shè)計(jì)院，提供相關(guān)圖紙，協(xié)助征詢工作。9，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，確認(rèn)技術(shù)要求、進(jìn)行可行性研究、方案審查、圖紙會審。10，收集和提供項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)參數(shù)與要求，負(fù)責(zé)委托工程設(shè)計(jì)，收集與管理設(shè)計(jì)單位資料。11，提出合理先進(jìn)的建筑設(shè)計(jì)方案、應(yīng)用先進(jìn)的建筑技術(shù)及材料，收集與匯總技術(shù)資料。12，對設(shè)計(jì)單位提供的擴(kuò)初設(shè)計(jì)及施工圖紙進(jìn)行審查，并組織圖紙會審或技術(shù)交底以確保設(shè)計(jì)之可行性及實(shí)用性，并符合有關(guān)法規(guī)的要求。13，編制和完善公司內(nèi)部設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)程序文本以提高公司效率和服務(wù)質(zhì)量水平，及時(shí)通報(bào)項(xiàng)目管理中涉及共性的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)以提高整體設(shè)計(jì)管理水平。

二、房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理與設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)管理之間的比較研究

房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目管理是使用各種管理手段，通過對項(xiàng)目各項(xiàng)活動(dòng)所展開的管理工作而為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的管理活動(dòng)。房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理的任務(wù)是通過將項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃和產(chǎn)品定位、將設(shè)計(jì)任務(wù)有效傳達(dá)到設(shè)計(jì)單位，并對多家設(shè)計(jì)單位進(jìn)行協(xié)調(diào)和管控，完成設(shè)計(jì)技術(shù)文件并移交到相關(guān)部門，確保企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。設(shè)計(jì)單位的項(xiàng)目管理是以單一項(xiàng)目為考核評價(jià)單位，設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)管理的任務(wù)是為了完成設(shè)計(jì)技術(shù)工作任務(wù)而進(jìn)行的單位內(nèi)部管理協(xié)調(diào)工作。設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)管理者的目的是按時(shí)以及在預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目，并且該項(xiàng)目可達(dá)到滿足委托人需要的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理者工作的范圍不僅包括對圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量和進(jìn)度的把控，更多的從企業(yè)內(nèi)部需求、從成本和市場、多家合作設(shè)計(jì)單位人力資源管理上對設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)管理者起到管控作用。同時(shí)在企業(yè)內(nèi)部各開發(fā)環(huán)節(jié)中起到溝通和銜接的作用，確保所開發(fā)項(xiàng)目按時(shí)竣工并交付使用。設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)管理的范圍僅限于本單位設(shè)計(jì)人員、設(shè)計(jì)成果和甲方對項(xiàng)目的成本、進(jìn)度、質(zhì)量、人力等要求，設(shè)計(jì)管理的重點(diǎn)則是質(zhì)量和進(jìn)度管理。

房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)進(jìn)度管理服從于整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃目標(biāo)，需要把控所有合作設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)進(jìn)展情況。房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)管理進(jìn)度目標(biāo)通常是合作設(shè)計(jì)單位制定設(shè)計(jì)進(jìn)度的基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)進(jìn)度管理上更多的關(guān)注于完成圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過程中，本設(shè)計(jì)單位各專業(yè)技術(shù)人員的工作協(xié)調(diào)和進(jìn)度安排。

房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)質(zhì)量要把握所有合作設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)成果，不僅高質(zhì)量完成合約范圍的技術(shù)任務(wù)，還要確保各合作單位技術(shù)成果的準(zhǔn)確銜接，通過多家設(shè)計(jì)單位圓滿完成整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的所有設(shè)計(jì)工作。設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量管理僅限于本設(shè)計(jì)單位任務(wù)范圍內(nèi)或與甲方簽訂合約中所涉及到的業(yè)務(wù)范圍，更多的關(guān)注每個(gè)專業(yè)的技術(shù)細(xì)節(jié)，確保技術(shù)文件的準(zhǔn)確性。

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理人員通常被要求具有建筑設(shè)計(jì)或工程設(shè)計(jì)等相關(guān)專業(yè)背景，能夠順利將房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷語言轉(zhuǎn)化為設(shè)計(jì)任務(wù)書并指導(dǎo)設(shè)計(jì)單位翻譯為形象的工程語言，同時(shí)具備成本、市場、工程等綜合專業(yè)技術(shù)經(jīng)驗(yàn)，具備良好的協(xié)調(diào)能力、創(chuàng)新能力、應(yīng)變能力， 具備管理知識經(jīng)驗(yàn)。設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)管理人員通常被要求是在本行業(yè)內(nèi)具備豐富專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和資歷，能夠綜合解決專業(yè)技術(shù)問題，協(xié)調(diào)各專業(yè)設(shè)計(jì)人員，同時(shí)作為乙方代表與甲方進(jìn)行溝通的專業(yè)性人才。

三、設(shè)計(jì)合同管理

設(shè)計(jì)合同管理就是根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作需要，選擇適合的合作設(shè)計(jì)單位或顧問單位，簽訂設(shè)計(jì)合同，并依據(jù)合同約定的工作內(nèi)容、工作進(jìn)度和責(zé)權(quán)利關(guān)系對合作方的設(shè)計(jì)過程進(jìn)行管控的過程。

實(shí)施全面的合同管理，主要應(yīng)做好如下工作：

1、提前做好合同管理方案，完善合同內(nèi)容。2、明確責(zé)權(quán)劃分。3、在設(shè)計(jì)合同執(zhí)行中，加強(qiáng)對進(jìn)度、質(zhì)量和成本的把控。4、限制合同轉(zhuǎn)包或分包。

四、設(shè)計(jì)進(jìn)度管理

設(shè)計(jì)進(jìn)度管理在地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理人員按照項(xiàng)目設(shè)計(jì)流程、項(xiàng)目開發(fā)周期和設(shè)計(jì)內(nèi)容要求等編制設(shè)計(jì)進(jìn)度控制計(jì)劃，并以此作為設(shè)計(jì)工作進(jìn)度控制的目標(biāo)，對設(shè)計(jì)工作的全過程進(jìn)行經(jīng)常檢查、對照、分析、及時(shí)發(fā)現(xiàn)實(shí)施中的偏差和問題，采取有效措施，調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃，解決發(fā)現(xiàn)或發(fā)生的問題，保證設(shè)計(jì)計(jì)劃目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的過程。

設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)在項(xiàng)目前期策劃和可行性研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)總體進(jìn)度要求、設(shè)計(jì)的工作量、工程復(fù)雜程度，制定項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作計(jì)劃。

五、設(shè)計(jì)質(zhì)量管理

設(shè)計(jì)質(zhì)量管理就是在嚴(yán)格遵守技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、法律法規(guī)基礎(chǔ)上，正確處理和協(xié)調(diào)技術(shù)、成本、資源、設(shè)計(jì)條件、業(yè)主要求等制約因素，使設(shè)計(jì)成果能夠更好滿足項(xiàng)目所需功能和使用要求，能充分發(fā)揮項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益，最大化地創(chuàng)造出經(jīng)濟(jì)和社會價(jià)值。設(shè)計(jì)質(zhì)量管理貫穿于概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、深化設(shè)計(jì)、以及現(xiàn)場施工過程中的產(chǎn)品監(jiān)控全過程。

設(shè)計(jì)質(zhì)量控制的要點(diǎn)如下：

（1） 明確設(shè)計(jì)質(zhì)量控制目標(biāo)。設(shè)計(jì)管理人員在設(shè)計(jì)開始前要認(rèn)真編制好有關(guān)的設(shè)計(jì)指導(dǎo)文件，如設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)指引等。設(shè)計(jì)質(zhì)量控制目標(biāo)的具體描述對設(shè)計(jì)質(zhì)量產(chǎn)生直接影響，所以，目標(biāo)文件的語言必須明確、具體。

（2） 確保審核設(shè)計(jì)成果時(shí)使用的基礎(chǔ)資料的準(zhǔn)確性和可靠性。

（3） 引入競爭機(jī)制，組織設(shè)計(jì)招投標(biāo)，選擇綜合評估后最適合項(xiàng)目的設(shè)計(jì)單位中標(biāo)者承擔(dān)設(shè)計(jì)任務(wù)。

（4） 設(shè)計(jì)過程中設(shè)計(jì)管理人員要進(jìn)行設(shè)計(jì)跟蹤，定期審查設(shè)計(jì)文件[2]。

六、設(shè)計(jì)成本管理

成本管理貫穿于整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的全部過程和每個(gè)方面，從項(xiàng)目策劃開始，到項(xiàng)目設(shè)計(jì)、現(xiàn)場施工、招投標(biāo)、直至竣工驗(yàn)收、交付業(yè)主使用，每個(gè)環(huán)節(jié)都離不開成本管理工作。設(shè)計(jì)成本管理就是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)各階段，通過制定規(guī)劃設(shè)計(jì)成本管理方案和目標(biāo)，并運(yùn)用一定的方法和手段，在規(guī)劃設(shè)計(jì)工作中對規(guī)劃設(shè)計(jì)成本管理方案和目標(biāo)進(jìn)行實(shí)施和控制，以實(shí)現(xiàn)節(jié)省項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本的目的。規(guī)劃設(shè)計(jì)對項(xiàng)目建安成本的影響，在方案和初步設(shè)計(jì)階段大約為70-80%；施工圖階段大約為10-20%，項(xiàng)目招投標(biāo)和開工建設(shè)階段大約只有10%左右[3] 。

在商品住宅設(shè)計(jì)成本管理中，由于項(xiàng)目實(shí)施過程中眾多復(fù)雜的因素，設(shè)計(jì)成本管理不僅要求在設(shè)計(jì)階段合理控制造價(jià)，更要求在招標(biāo)過程中，對各單位各部門進(jìn)行協(xié)調(diào)共同控制項(xiàng)目造價(jià)。

參考文獻(xiàn)

[1]劉洪玉.房地產(chǎn)開發(fā).北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2006

篇8

委托方：

設(shè)計(jì)方：

委托方委托設(shè)計(jì)方承擔(dān)上海××城項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作，工程地點(diǎn)為xx市xx區(qū)××路××號，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂本合同，并共同履行。

第一條　本合同簽訂依據(jù)

1.1《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》以及國家和上海市有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)的管理法規(guī)和規(guī)章。

1.2規(guī)劃項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。

第二條　設(shè)計(jì)依據(jù)

2.1《××城項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書》。

2.2委托方提交的基礎(chǔ)資料。

2.3設(shè)計(jì)方采用的主要技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是：

《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》;

《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(gb50180-93);

《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(gb50220-95)。

第三條　合同文件的優(yōu)先次序

構(gòu)成本合同的文件可視為是能互相說明的，如果合同文件存在歧義或不一致，則根據(jù)如下次序進(jìn)行使用和解釋：

3.1合同書及補(bǔ)充協(xié)議;

3.2委托方要求及《××城項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書》;

3.3合同規(guī)定的其它有效附件。

第四條　本合同項(xiàng)目的名稱、規(guī)模、階段及設(shè)計(jì)內(nèi)容

4.1名稱：××城項(xiàng)目工程規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)深化及擴(kuò)初設(shè)計(jì)。

4.2規(guī)模：可建設(shè)用地××萬平方米(用地內(nèi)含已建學(xué)校，學(xué)校占地面積×萬平方米)

容積率：1.5(居住及配套)

總建筑面積：約××萬平方米

4.3設(shè)計(jì)內(nèi)容及階段：

本次設(shè)計(jì)地塊內(nèi)含××廠地塊和××廠地塊，需將二塊地合并統(tǒng)一規(guī)劃。合同內(nèi)容為整個(gè)設(shè)計(jì)過程之概念方案設(shè)計(jì)、方案深化設(shè)計(jì)及擴(kuò)初設(shè)計(jì)(單體報(bào)批圖)階段內(nèi)容，各階段具體內(nèi)容如下：

4.3.1完成概念方案階段設(shè)計(jì)，包括總平面規(guī)劃、道路交通規(guī)劃、豎向設(shè)計(jì)、建筑環(huán)境與景觀設(shè)計(jì)、建筑單體方案設(shè)計(jì)(包括組團(tuán)設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)示意、立面設(shè)計(jì)意象)、其它分析圖等，方案匯報(bào)后，若未能達(dá)到委托方期望之效果，委托方有權(quán)解除本合同，委托方不要求解除本合同的，設(shè)計(jì)方有義務(wù)按照委托方要求調(diào)整設(shè)計(jì)構(gòu)思及意圖，直至委托方書面確認(rèn)方可進(jìn)入下一階段設(shè)計(jì)。

4.3.2調(diào)整并完善概念方案，主要在委托方對概念方案初步認(rèn)可的基礎(chǔ)上，進(jìn)行概念方案深化設(shè)計(jì);此階段主要完成總平面規(guī)劃及各種分析圖，單體方案平立剖面圖，完成各種戶型及組合圖，提出詳細(xì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo);此階段文件需滿足規(guī)劃局及委托方的經(jīng)濟(jì)評價(jià)的要求。

4.3.3在征得委托方對方案的書面意見的基礎(chǔ)上，進(jìn)行方案深化設(shè)計(jì)，形成正式詳規(guī)及方案報(bào)批文件，提交政府規(guī)劃等主管部門批準(zhǔn)。報(bào)批文件包括的內(nèi)容：總平面規(guī)劃及各種分析圖，單體建筑方案設(shè)計(jì)(包括住宅戶型、平面組合、立面及立面效果圖等，商業(yè)設(shè)計(jì)及研究)，并按委托方及有關(guān)主管部門要求提交規(guī)劃設(shè)計(jì)說明書及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等文件資料(包括但不限于本合同第六條款規(guī)定的文件)，形成設(shè)計(jì)文本。

4.3.4在完成規(guī)劃局詳規(guī)及方案審批意見后進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)。此階段工作內(nèi)容主要為各單體建筑平立剖面圖，對影響單體建筑立面的主要剖面、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、材料、色彩予以表達(dá)，提供材料樣板，指導(dǎo)及配合其它設(shè)計(jì)單位的擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)，對施工圖設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)的技術(shù)問題，設(shè)計(jì)方應(yīng)給予技術(shù)服務(wù)咨詢和指導(dǎo);若委托方對方案提出新的修改意見，設(shè)計(jì)方應(yīng)無條件配合修改，非原則性、重大性、功能性的修改意見，設(shè)計(jì)費(fèi)不作調(diào)整。

4.3.5在以上設(shè)計(jì)過程中設(shè)計(jì)方承諾來上海項(xiàng)目現(xiàn)場與委托方進(jìn)行匯報(bào)研討次數(shù)不少于8次 (含8次)。確因工作需要，應(yīng)委托方要求，設(shè)計(jì)方超過前述8次的來滬次數(shù)，發(fā)生的差旅費(fèi)用由委托方承擔(dān)。

第五條　委托方向設(shè)計(jì)方提交的有關(guān)資料、文件及時(shí)間

地形圖紙(比例尺[1:500])，兩份;

地形圖電子文件(光盤 )，一份;

規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，兩份;

××城項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書，一份;

紅線點(diǎn)坐標(biāo)，兩份;

時(shí)間：××××年×月××日前。

第六條　設(shè)計(jì)方向委托方交付的設(shè)計(jì)文件、份數(shù)、地點(diǎn)及時(shí)間

6.1概念方案設(shè)計(jì)及調(diào)整概念方案階段設(shè)計(jì)文件包括：

規(guī)劃總平面圖(1:500)

道路交通與豎向設(shè)計(jì)圖(1:500)

環(huán)境與景觀設(shè)計(jì)示意圖

城市輪廓分析圖

各組團(tuán)設(shè)計(jì)概念圖，比例不限

住宅單體方案設(shè)計(jì)(含立面設(shè)計(jì)意向、戶型設(shè)計(jì)示意)

地下室或半地下室規(guī)劃圖(1:200)

其它分析圖，比例不限

工作模型

文本：包括概念方案說明書和所有圖紙縮印件

概念方案說明書應(yīng)說明規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)意及構(gòu)思，簡要計(jì)算各經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

所有圖紙中應(yīng)包括表現(xiàn)效果圖及cad圖;

6.2方案深化(詳規(guī)報(bào)批)設(shè)計(jì)文件包括：

方案設(shè)計(jì)說明書

經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

規(guī)劃總平面圖(1:500)

道路交通與豎向設(shè)計(jì)圖(1:500)

環(huán)境與景觀設(shè)計(jì)圖(1:500)

城市輪廓分析圖

其它分析圖，比例不限

住宅單體方案設(shè)計(jì)(含立面效果圖、戶型平面圖)

地下室或半地下室規(guī)劃圖(1:200)

文本：包括方案設(shè)計(jì)說明書和所有圖紙縮印件;方案設(shè)計(jì)說明書應(yīng)說明規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)意及構(gòu)思，詳細(xì)計(jì)算各經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)(包括各組團(tuán)、住宅戶型套內(nèi)建筑面積和銷售面積)

所有圖紙中應(yīng)包括表現(xiàn)效果圖及cad圖

6.3擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段(單體報(bào)批)設(shè)計(jì)文件包括：

單體設(shè)計(jì)說明書

經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

總平面圖

地下車庫平面圖

各建筑單體平面圖

各建筑單體立面圖(不少于三個(gè))，外觀立面圖應(yīng)標(biāo)明所用材料及顏色

各建筑單體剖面圖

各建筑組團(tuán)主要立面圖

各建筑組團(tuán)主要剖面圖

放大關(guān)鍵局部立面、剖面圖，應(yīng)標(biāo)明關(guān)鍵尺寸

關(guān)鍵設(shè)計(jì)區(qū)域放大立面、剖面圖

區(qū)域細(xì)部分析圖

材料展示板說明建筑材料、裝修及顏色

文本：包括設(shè)計(jì)說明書和所有圖紙縮印件;設(shè)計(jì)說明應(yīng)包括：單體主要設(shè)計(jì)要求及各經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)(包括各組團(tuán)、單體住宅戶型套內(nèi)建筑面積、單體建筑面積等)，圖紙應(yīng)包括主要單體立面表現(xiàn)效果圖(正面及背面)及cad圖

6.4詳細(xì)規(guī)劃模型一臺(比例1:300)

6.5提交文件份數(shù)：

6.1、6.2、6.3條彩圖各1套;

6.1、6.2、6.3條文本各10套(含各類圖紙的縮印件);

6.1、6.2、6.3條電子文件光盤各一份。

6.6提交文件時(shí)間：設(shè)計(jì)方應(yīng)于××××年×月××日前完成概念方案設(shè)計(jì)并提交設(shè)計(jì)成果，自概念方案經(jīng)委托人書面確認(rèn)后7日內(nèi)，設(shè)計(jì)方應(yīng)完成方案設(shè)計(jì)并提交設(shè)計(jì)成果;自方案設(shè)計(jì)經(jīng)委托人書面確認(rèn)后7日內(nèi)，設(shè)計(jì)方完成并提交深化、報(bào)批圖紙;在方案深化設(shè)計(jì)經(jīng)委托方及有關(guān)政府主管部門書面確認(rèn)后10日內(nèi)完成擴(kuò)初設(shè)計(jì)工作并提交設(shè)計(jì)成果。

若設(shè)計(jì)方逾期不能完成設(shè)計(jì)工作及遞交設(shè)計(jì)成果文件的，其逾期違約責(zé)任由設(shè)計(jì)方承擔(dān)，并承擔(dān)相應(yīng)的違約金;若委托方要求設(shè)計(jì)方提前完成設(shè)計(jì)并提交設(shè)計(jì)成果文件的，雙方提前商定出圖時(shí)間。

6.7提交文件地點(diǎn)：xx市xx區(qū)××路××號×樓設(shè)計(jì)部。

第七條　費(fèi)用

7.1根據(jù)本合同第1.1條款的相應(yīng)規(guī)定，經(jīng)雙方商定，設(shè)計(jì)費(fèi)單價(jià)總計(jì)為××元/平方米，其中：概念方案設(shè)計(jì)階段×元/m2 ,設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)××萬元;方案設(shè)計(jì)及深化階段×元/m2，設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)×××萬元，擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段×元/m2，設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)××萬元，設(shè)計(jì)費(fèi)總計(jì)×××萬元。

7.2本合同約定的設(shè)計(jì)費(fèi)單價(jià)一次性包死，包括設(shè)計(jì)方完成本合同約定工作內(nèi)容及要求提供的各項(xiàng)設(shè)計(jì)成果文件所需的設(shè)計(jì)費(fèi)、曬圖費(fèi)以及設(shè)計(jì)人員來往車旅費(fèi)、食宿費(fèi)、管理費(fèi)、稅金等設(shè)計(jì)方將符合本合同約定的設(shè)計(jì)成果交付委托方所需的所有費(fèi)用，該單價(jià)不因包括該工程建筑面積的變化、設(shè)計(jì)范圍內(nèi)的補(bǔ)充設(shè)計(jì)、增加設(shè)計(jì)深度、修改方案、國家調(diào)整設(shè)計(jì)費(fèi)率、總投資調(diào)整、概預(yù)算調(diào)整等任何因素的變化而調(diào)整，除本協(xié)議另有約定外，委托方無需向設(shè)計(jì)方支付其他任何費(fèi)用。

第八條　支付方式

8.1本合同生效之日起10日內(nèi)，委托方支付設(shè)計(jì)費(fèi)總額的10%，計(jì)××萬元作為預(yù)付款。

8.2 設(shè)計(jì)方提交概念方案設(shè)計(jì)文件并經(jīng)委托方及有關(guān)主管部門書面確認(rèn)后七日內(nèi)，委托方支付設(shè)計(jì)方設(shè)計(jì)費(fèi)總額的20%(含委托方支付的預(yù)付款)，計(jì)××萬元;

8.3 設(shè)計(jì)方提交方案深化(詳規(guī)報(bào)批)設(shè)計(jì)文件，正式向規(guī)劃局申報(bào)并取得詳規(guī)批復(fù)等規(guī)劃局認(rèn)可的書面文件后七日內(nèi)，委托方支付本合同總設(shè)計(jì)費(fèi)的30%，計(jì)××萬元;

8.4設(shè)計(jì)方完成擴(kuò)初設(shè)計(jì)并提交擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段(單體報(bào)批)設(shè)計(jì)文件，向規(guī)劃局單體報(bào)批取得批復(fù)并經(jīng)委托方確認(rèn)之日起七日內(nèi)，委托方支付本合同總設(shè)計(jì)費(fèi)的20%，計(jì)××萬元;

8.5剩余設(shè)計(jì)費(fèi)待施工圖設(shè)計(jì)完成，工程竣工驗(yàn)收合格之日起10日內(nèi)付清。

8.6設(shè)計(jì)費(fèi)用由銀行轉(zhuǎn)帳支付，委托方在支付設(shè)計(jì)費(fèi)用前，設(shè)計(jì)方應(yīng)當(dāng)向委托方開具相應(yīng)金額的合法發(fā)票，否則，委托方有權(quán)拒絕支付相應(yīng)款項(xiàng)。

第九條　雙方責(zé)任

9.1委托方責(zé)任

9.1.1委托方按本合同第五條規(guī)定的內(nèi)容，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向設(shè)計(jì)方提交基礎(chǔ)資料及文件，并對其完整性、正確性及時(shí)效性負(fù)責(zé)。委托方不得要求設(shè)計(jì)方違反國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。

9.1.2 委托方提交上述資料及文件超過規(guī)定期限 10天以內(nèi)，設(shè)計(jì)方按本合同第六條規(guī)定的交付設(shè)計(jì)文件時(shí)間順延;委托方交付上述資料及文件超過規(guī)定期限10天以上時(shí)，設(shè)計(jì)方有權(quán)重新協(xié)商提交設(shè)計(jì)文件的時(shí)間。

9.1.3委托方確定×××為本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)聯(lián)絡(luò)人，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)聯(lián)絡(luò)工作，期間的有關(guān)聯(lián)絡(luò)及有效文件簽署須有聯(lián)絡(luò)人簽字，涉及對設(shè)計(jì)成果的確認(rèn)或有關(guān)費(fèi)用的確認(rèn)等，必須經(jīng)委托方加蓋公章方為有效，否則，委托方一律不予認(rèn)可。委托方若變更聯(lián)絡(luò)人須提前×日書面通知設(shè)計(jì)方。

9.1.4委托方應(yīng)按本合同約定的金額和時(shí)間向設(shè)計(jì)方支付設(shè)計(jì)費(fèi)。

9.1.5委托方要求設(shè)計(jì)方比合同規(guī)定時(shí)間提前交付設(shè)計(jì)文件時(shí)，須提前××日通知設(shè)計(jì)方，設(shè)計(jì)方應(yīng)當(dāng)書面答復(fù)，如自收到通知之日起×日內(nèi)不答復(fù)的，視為同意委托方變更提交設(shè)計(jì)文件的時(shí)間。

9.1.6方案深化設(shè)計(jì)內(nèi)容的深度不能滿足下一步設(shè)計(jì)要求時(shí)，設(shè)計(jì)方應(yīng)在委托方指定期限內(nèi)進(jìn)行修改或重新設(shè)計(jì)，直至達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)，且委托方有權(quán)不支付設(shè)計(jì)費(fèi)，并解除本合同。

9.2設(shè)計(jì)方責(zé)任

9.2.1設(shè)計(jì)方應(yīng)按國家規(guī)定和合同約定的技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，按本合同第六條規(guī)定的內(nèi)容、時(shí)間、設(shè)計(jì)成果形式及份數(shù)向委托方交付設(shè)計(jì)文件(出現(xiàn)9.1.1、9.1.2、9.1.4、9.1.5規(guī)定有關(guān)交付設(shè)計(jì)文件順延的情況除外)，并對提交的設(shè)計(jì)文件的質(zhì)量負(fù)責(zé)，對委托方違反國家強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)范的要求設(shè)計(jì)方有義務(wù)向委托方指出并提供相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范依據(jù)。設(shè)計(jì)方并應(yīng)當(dāng)盡專業(yè)設(shè)計(jì)單位能夠達(dá)到的注意，就設(shè)計(jì)方要求等不符合設(shè)計(jì)規(guī)范或常規(guī)之處，向委托方指出并指明其可能的后果，并應(yīng)當(dāng)按委托方的再次要求或標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。委托方未發(fā)出再次要求或標(biāo)準(zhǔn)的，設(shè)計(jì)方應(yīng)當(dāng)按原要求或標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

9.2.2在設(shè)計(jì)分別進(jìn)行到概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)深化時(shí) (各階段設(shè)計(jì)基本完成，正式輸出文件前)，設(shè)計(jì)方應(yīng)向委托方進(jìn)行設(shè)計(jì)匯報(bào)，待委托方及有關(guān)主管部門確認(rèn)方案后方可輸出正式文件，若設(shè)計(jì)方擅自輸出設(shè)計(jì)成果文件后與委托方意見不一致時(shí)，其文件資料費(fèi)用不予支付，委托方有權(quán)拒絕支付設(shè)計(jì)費(fèi)。

9.2.3設(shè)計(jì)方確定××為本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)聯(lián)絡(luò)人，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)聯(lián)絡(luò)工作，期間的有關(guān)聯(lián)絡(luò)及有效文件簽署須有聯(lián)絡(luò)人簽字，若設(shè)計(jì)方變更聯(lián)絡(luò)人須提前×日書面通知委托人。

9.2.4設(shè)計(jì)文件中選用的國家規(guī)范、部門及地方規(guī)范資料由設(shè)計(jì)方自行解決，所需費(fèi)用由設(shè)計(jì)方自行承擔(dān)。

9.2.5設(shè)計(jì)方對設(shè)計(jì)文件出現(xiàn)的遺漏或錯(cuò)誤負(fù)責(zé)修改或補(bǔ)充。由于設(shè)計(jì)方設(shè)計(jì)錯(cuò)誤造成工程質(zhì)量事故損失，設(shè)計(jì)方除負(fù)責(zé)采取補(bǔ)救措施外，應(yīng)免收受損失部分的設(shè)計(jì)費(fèi)，并賠償由此給委托方造成的經(jīng)濟(jì)損失。

9.2.6設(shè)計(jì)方交付設(shè)計(jì)文件后，按規(guī)定參加委托方和有關(guān)上級的設(shè)計(jì)審查及報(bào)批，并根據(jù)審查結(jié)論負(fù)責(zé)對設(shè)計(jì)成果進(jìn)行調(diào)整修改補(bǔ)充，該部分內(nèi)容不計(jì)入設(shè)計(jì)變更，不增加費(fèi)用。

9.2.7設(shè)計(jì)方有責(zé)任在施工圖設(shè)計(jì)階段向施工圖設(shè)計(jì)方進(jìn)行技術(shù)交底，對施工圖設(shè)計(jì)方提出的問題及時(shí)給予解答，對設(shè)計(jì)過程中發(fā)現(xiàn)的影響效果的部位按委托方要求及時(shí)給予更改。

9.2.8設(shè)計(jì)方應(yīng)當(dāng)在本協(xié)議簽訂之日起×日內(nèi)向委托方提供設(shè)計(jì)項(xiàng)目組組成情況及各成員的專業(yè)水平情況報(bào)告，由委托方審議，并應(yīng)當(dāng)按委托方要求撤換相關(guān)人員，但委托方的審議并不免除設(shè)計(jì)方組織設(shè)計(jì)項(xiàng)目組不力的責(zé)任。如發(fā)生變動(dòng)，設(shè)計(jì)方應(yīng)當(dāng)提前×日向委托方提交書面報(bào)告。設(shè)計(jì)方必須由其內(nèi)部職工組成的項(xiàng)目管理人員及技術(shù)人員自行完成本工程。委托方發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)方上述人員與設(shè)計(jì)方所報(bào)不符，視為設(shè)計(jì)方違法分包，設(shè)計(jì)方應(yīng)向委托方承擔(dān)設(shè)計(jì)費(fèi)總額20%的違約金。

9.2.9設(shè)計(jì)方應(yīng)承擔(dān)國家相關(guān)規(guī)定的相應(yīng)的設(shè)計(jì)責(zé)任。

第十條　保密

委托方委托設(shè)計(jì)方形成的設(shè)計(jì)文件著作權(quán)歸委托方所有，委托方有權(quán)自主決定使用而無需向設(shè)計(jì)方另行支付費(fèi)用。設(shè)計(jì)方有署名權(quán)，參加各項(xiàng)評獎(jiǎng)權(quán)。未經(jīng)委托方同意，設(shè)計(jì)方不得將設(shè)計(jì)資料及文件擅自修改，復(fù)制或向第三人轉(zhuǎn)讓，或用于本合同項(xiàng)目外的項(xiàng)目。如發(fā)生以上情況，設(shè)計(jì)方應(yīng)承擔(dān)由此引起的一切后果及責(zé)任。

第十一條　訴訟

在執(zhí)行本設(shè)計(jì)合同時(shí)如發(fā)生爭議，委托方與設(shè)計(jì)方應(yīng)及時(shí)協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，雙方當(dāng)事人同意可向委托方所在地人民法院起訴。

第十二條　合同的變更

雙方協(xié)商一致，可以變更合同。法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。

第十三條　合同的解除

有下列情形之一者可解除合同:

13.1因不可抗力導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的的;

13.2在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的;

13.3當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的;

13.4當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

13.5設(shè)計(jì)方提交的文件在設(shè)計(jì)方案的設(shè)計(jì)深度不能滿足或體現(xiàn)委托方委托內(nèi)容的;或不能通過政府部門批準(zhǔn)的。

第十四條　違約責(zé)任

14.1委托方未按協(xié)議規(guī)定的時(shí)間、金額支付款項(xiàng)的，每日按應(yīng)支付額的萬分之二支付違約金。

14.2由于設(shè)計(jì)方原因遲延交付設(shè)計(jì)文件的，每日按設(shè)計(jì)費(fèi)總額的萬分之二支付違約金，逾期十五日，委托方有權(quán)解除本協(xié)議，設(shè)計(jì)方應(yīng)向委托方承擔(dān)設(shè)計(jì)費(fèi)總額20%的違約金。

14.3在合同履行期間，除根據(jù)合同第十三條規(guī)定及因設(shè)計(jì)方原因?qū)е卤緟f(xié)議解除和終止外，委托方有權(quán)提前××日通知設(shè)計(jì)方解除本合同，雙方按下列情況執(zhí)行：

14.3.1設(shè)計(jì)方設(shè)計(jì)工作未開始的，委托方不給予任何補(bǔ)償和賠償，如委托方已支付預(yù)付款，設(shè)計(jì)方應(yīng)在委托方指定期限內(nèi)無息返還給委托方。逾期未返還的，每日按應(yīng)返還金額的千分之二支付違約金。

14.3.2在設(shè)計(jì)工作已經(jīng)開始并向委托方提交設(shè)計(jì)成果，委托方予以確認(rèn)無異議的(即設(shè)計(jì)方已經(jīng)開始進(jìn)行概念方案設(shè)計(jì)階段)，雙方按照設(shè)計(jì)方提交設(shè)計(jì)成果的實(shí)際設(shè)計(jì)量進(jìn)行結(jié)算，除此之外，委托方無需向設(shè)計(jì)方承擔(dān)任何補(bǔ)償和賠償責(zé)任和費(fèi)用，同時(shí)設(shè)計(jì)方應(yīng)保證該階段設(shè)計(jì)方案及已提交的設(shè)計(jì)成果的的完整性、準(zhǔn)確性。

14.4 設(shè)計(jì)方應(yīng)當(dāng)隨時(shí)應(yīng)委托方的要求或征得委托方同意后修改其設(shè)計(jì)中的錯(cuò)誤、矛盾、偏差、或漏項(xiàng)。因設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)偏差、錯(cuò)誤、矛盾或漏項(xiàng)，致使設(shè)計(jì)期限延長或成本費(fèi)用增加的，設(shè)計(jì)方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償補(bǔ)償責(zé)任，如給委托方或任何他人造成損失的，設(shè)計(jì)方并應(yīng)當(dāng)賠償該損失。

14.5設(shè)計(jì)方不能有效履行本合同各項(xiàng)規(guī)定，致使工程出現(xiàn)質(zhì)量等問題，設(shè)計(jì)方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任及法律責(zé)任。

第十五條　合同生效及其他

15.1設(shè)計(jì)方為本合同項(xiàng)目的服務(wù)至報(bào)批完成且全部工程竣工驗(yàn)收合格之日止。

15.2本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。本合同一式8 份，委托方6份，設(shè)計(jì)方2 份。

15.3本合同生效后，雙方認(rèn)為必要時(shí)，可到項(xiàng)目所在地建設(shè)行政主管部門規(guī)定的審查部門備案，到工商行政管理部門鑒證。

15.4本合同附件與本合同具有同等法律效力。

附件：

委托方提出的《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書》;

雙方認(rèn)可的往來傳真、電報(bào)、會議紀(jì)要等。

15.5未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

委托方： (蓋章) 設(shè)計(jì)方：(蓋章)

法定代表人：(簽字) 法定代表人：(簽字)

委托人：(簽字) 委托人：(簽字)

項(xiàng)目經(jīng)理：(簽字) 項(xiàng)目經(jīng)理：(簽字)

住 所： 住 所：

電 話： 電 話：

傳 真： 傳 真：

開戶銀行： 開戶銀行：

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；景觀；設(shè)計(jì)管理

中圖分類號：S611文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

近年來，隨著城市建設(shè)的不斷加快，人們的生活質(zhì)量不斷提高和環(huán)境意識不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)日新月異，消費(fèi)者在購房時(shí)除了對住宅的區(qū)位、朝向、戶型、面積、樓層、價(jià)格等因素進(jìn)行比較和權(quán)衡外，對樓盤的園林景觀也格外關(guān)注。優(yōu)美的園林景觀可以大大提升房地產(chǎn)的價(jià)值，得到了越來越多的開發(fā)商的重視。那么在房地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)如何進(jìn)行景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)全程質(zhì)量優(yōu)化管理，筆者根據(jù)自己多年的工作經(jīng)驗(yàn)，對景觀設(shè)計(jì)管理中的重點(diǎn)難點(diǎn)及應(yīng)對方法進(jìn)行了全面的梳理，以供更多的同行在工作中進(jìn)行參考和探討，共同建設(shè)我們美好的家園

方案設(shè)計(jì)階段

1、景觀專業(yè)在項(xiàng)目前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段即開始介入，參與建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的過程，對總體規(guī)劃從項(xiàng)目環(huán)境景觀的角度提出專業(yè)意見，使設(shè)計(jì)的總體構(gòu)思能夠更好地利用自然資源，體現(xiàn)建筑與環(huán)境的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

2、在建筑規(guī)劃方案確定后即全面開展景觀方案設(shè)計(jì)工作。首先編寫詳盡的景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書，設(shè)計(jì)任務(wù)書應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)目具體情況擬訂總體設(shè)計(jì)原則，闡明設(shè)計(jì)范圍和內(nèi)容，并詳細(xì)說明對各階段設(shè)計(jì)成果的深度、內(nèi)容及進(jìn)度要求。另外，還應(yīng)針對項(xiàng)目重點(diǎn)、難點(diǎn)及設(shè)計(jì)人員經(jīng)常容易出錯(cuò)和忽視的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)進(jìn)行特別要求。設(shè)計(jì)任務(wù)書是設(shè)計(jì)意圖的體現(xiàn)，并作為設(shè)計(jì)合同的附件，對設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)過程和結(jié)果有重大指導(dǎo)意義。

3、根據(jù)項(xiàng)目整體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃制定項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)進(jìn)度表，并在項(xiàng)目推進(jìn)過程中配合各個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，把控設(shè)計(jì)進(jìn)度，保證設(shè)計(jì)工作按計(jì)劃順利進(jìn)行。

景觀設(shè)計(jì)方案的評審先經(jīng)過內(nèi)部審核，再報(bào)專業(yè)公司通過。對景觀設(shè)計(jì)方案的評審可根據(jù)各項(xiàng)目的具體情況，制定評審要點(diǎn)進(jìn)行審評。

在方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)管理工作，應(yīng)作好與建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備等專業(yè)的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)景觀設(shè)計(jì)方案對建筑規(guī)劃提出的合理化建議，調(diào)整道路交通組織設(shè)計(jì)、場地豎向標(biāo)高設(shè)計(jì)、擋土墻設(shè)計(jì)、綜合管線設(shè)計(jì)，并確定泳池、水景、大型景觀構(gòu)筑物的位置及采光井通風(fēng)口的位置，將需要結(jié)構(gòu)降板的部位，及對荷載的特殊要求盡早提給建筑設(shè)計(jì)院，以保證景觀與建筑的完美結(jié)合、協(xié)調(diào)一致。

擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段

擴(kuò)初設(shè)計(jì)是對方案設(shè)計(jì)的深化和補(bǔ)充，主要包括硬景和軟景兩部分。該階段的設(shè)計(jì)管理工作應(yīng)重點(diǎn)注意把控以下方面的問題：

1、 小區(qū)主入口、大門圍墻，中心廣場、景觀節(jié)點(diǎn)、單元住戶入口、泳池會所區(qū)域作為小區(qū)的重要組成部分，需重點(diǎn)進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，通過立面形式色彩變化、材料選擇等方面增強(qiáng)項(xiàng)目的可識別性與獨(dú)特性，并保持與建筑相協(xié)調(diào)的風(fēng)格特色，提升小區(qū)的形象。

2、 注意消防車道及登高面的部分的景觀設(shè)計(jì)，平衡滿足消防驗(yàn)收要求與營造景觀效果的關(guān)系。

3、 架空層的設(shè)計(jì)應(yīng)對地面、墻面、頂棚裝飾及燈光配置做特殊處理，并配合電梯大堂的室內(nèi)空間設(shè)計(jì)，營造具有良好景觀效果和使用功能的室內(nèi)外過度空間。

4、 及早跟進(jìn)建筑專業(yè)對物業(yè)管理用房、集中商業(yè)冷卻塔等位置的確定，作出相應(yīng)的景觀設(shè)計(jì)。

5、 軟景設(shè)計(jì)應(yīng)注意配合整體景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格，通過微地形設(shè)計(jì)和不同植物品種的選擇及高低錯(cuò)落的搭配，創(chuàng)造出豐富的植物群落和有層次的綠化空間。

6、 泳池部分的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮方便物業(yè)封閉管理，并符合各市疾病預(yù)防控制中心與衛(wèi)生局的相關(guān)要求。

7、 園林給排水、照明、結(jié)構(gòu)等的二次設(shè)計(jì)，配合相關(guān)專業(yè)進(jìn)行審圖，對景觀設(shè)計(jì)效果進(jìn)行指導(dǎo)和確認(rèn)。

8、 密切跟蹤與各專業(yè)之間的配合，對設(shè)計(jì)過程中各專業(yè)發(fā)生的修改及時(shí)作出調(diào)整，避免因結(jié)構(gòu)荷載或地下管線等因素影響景觀設(shè)計(jì)的實(shí)施，給最終的景觀效果帶來遺憾?；S池的位置是否影響景觀。

總之，在設(shè)計(jì)跟進(jìn)過程中應(yīng)把每一個(gè)項(xiàng)目都當(dāng)作藝術(shù)作品一樣仔細(xì)推敲，在與設(shè)計(jì)單位溝通的過程中還應(yīng)掌握正確的工作方法，對設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)成果和進(jìn)度進(jìn)行有效的把控，保證整體設(shè)計(jì)按照既定的思路、方向和計(jì)劃順利推進(jìn)。

項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段

施工圖是最終的用以指導(dǎo)施工的設(shè)計(jì)成果。把控好施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量可大大地減少后期現(xiàn)場施工的設(shè)計(jì)變更和工程量簽證，保證設(shè)計(jì)效果的順利實(shí)現(xiàn)，并有利于控制工程成本。該階段園林專業(yè)設(shè)計(jì)管理工作需重點(diǎn)注意把控的方面有：

1、 施工圖設(shè)計(jì)是否體現(xiàn)方案設(shè)計(jì)和擴(kuò)初設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)意圖，是否與方案設(shè)計(jì)和擴(kuò)初設(shè)計(jì)保持一致。

2、 硬景鋪裝和立面材料的運(yùn)用是否豐富，造價(jià)是否符合項(xiàng)目成本控制的要求。

3、 仔細(xì)核對建筑結(jié)構(gòu)條件，檢查大型喬木布置是否與建筑柱網(wǎng)相吻合。

4、 豎向設(shè)計(jì)是否滿足雨水排放的要求，種植槽、綠地系統(tǒng)是否進(jìn)行排水設(shè)計(jì)。

5、 主要人行出入口是否按規(guī)范進(jìn)行無障礙設(shè)計(jì)。

6、 仔細(xì)核查雨水井、污水井、檢查井等各種管井的位置是否與景觀設(shè)計(jì)相沖突，各管井應(yīng)盡量落在硬質(zhì)鋪裝上，避免落在影響景觀效果部位及私家花園內(nèi)。

7、 檢查泳池、水景、硬景、軟景、康體活動(dòng)場地等的細(xì)部設(shè)計(jì)是否存在不利安全的因素。

8、 照明燈具的布置是否與消防車道及植物種植設(shè)計(jì)相吻合，庭院柱燈是否與住戶窗口保持適當(dāng)?shù)木嚯x。

9、 植物配置的種類是否豐富，位置的選擇是否影響室內(nèi)采光通風(fēng)、消防驗(yàn)收和管線的維護(hù)。

10、水景的給排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)是否合理，是否采用合理的水質(zhì)凈化措施。

11、預(yù)留足夠的園林保潔綠化取水點(diǎn)，滿足物業(yè)管理需要。

12、確定小區(qū)指示牌、信報(bào)箱、垃圾筒等物管設(shè)施的具置，并使之于整體景觀設(shè)計(jì)相協(xié)調(diào)。

施工圖階段的設(shè)計(jì)跟進(jìn)工作應(yīng)密切按照工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)督促設(shè)計(jì)單位提

交設(shè)計(jì)成果，施工圖的審查工作除了應(yīng)具備豐富的專業(yè)知識外，還應(yīng)具備高度的責(zé)任心，嚴(yán)格把好圖紙質(zhì)量關(guān)，最大限度地減少設(shè)計(jì)錯(cuò)漏，對于現(xiàn)場情況的變化及各專業(yè)的變更應(yīng)及時(shí)作出設(shè)計(jì)調(diào)整，保證景觀設(shè)計(jì)的進(jìn)度和效果按計(jì)劃完美實(shí)施。

與相關(guān)部門的協(xié)調(diào)配合工作

在設(shè)計(jì)跟進(jìn)過程中還應(yīng)做好與相關(guān)各部門的協(xié)調(diào)配合工作，配合營銷中心跟蹤售樓模型、樓書效果圖的制作，確定園林展示區(qū)和看樓通道，編寫項(xiàng)目培訓(xùn)資料，進(jìn)行營銷人員培訓(xùn)；配合招標(biāo)中心進(jìn)行燈具、材料、雕塑、康體設(shè)施、標(biāo)識系統(tǒng)等的選型和采購，對材料的選型應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目定位，做好成本控制。

施工配合管理

在施工開展之前應(yīng)將經(jīng)過仔細(xì)審核的施工圖最終成果，會同各專業(yè)、工程部、施工單位進(jìn)行技術(shù)交底工作，協(xié)助施工單位對圖紙進(jìn)行正確理解和熟悉把握，并匯總各專業(yè)及施工單位反饋意見進(jìn)行圖紙調(diào)整，盡量爭取把設(shè)計(jì)偏差和問題在施工前得到解決。在施工前還應(yīng)預(yù)留足夠的時(shí)間進(jìn)行鋪裝材料、石材、雕塑、照明燈具、各種預(yù)制品、康體設(shè)施、大型喬木等各種材料的樣板確認(rèn)和準(zhǔn)備工作，同時(shí)配合項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度、銷售計(jì)劃、做好現(xiàn)場協(xié)調(diào)工作。

景觀施工是把景觀設(shè)計(jì)語言變成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的過程，不僅要求施工方具有良好的綜合施工能力，精細(xì)施工，還需要高質(zhì)量的施工圖，及時(shí)配合指導(dǎo)現(xiàn)場施工，并在施工管理配合中與施工單位和設(shè)計(jì)單位通力協(xié)作，把控重大的技術(shù)修改，提供強(qiáng)有力的技術(shù)支持，保證施工的順利進(jìn)行。

結(jié)束語

本文對房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)管理崗位的具體職責(zé)進(jìn)行了梳理，并對相關(guān)的把控要點(diǎn)進(jìn)行了總結(jié)。相信隨著房地產(chǎn)改革的不斷深化，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)景觀的不斷涌現(xiàn)，國內(nèi)的居住區(qū)景觀的營造水平會與日俱增。

參考文獻(xiàn)：

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項(xiàng)目開發(fā) 成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理貫穿于項(xiàng)目自立項(xiàng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)施工到竣工驗(yàn)收、產(chǎn)品銷售的全過程，是對投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工階段在內(nèi)的所有發(fā)生的成本費(fèi)用進(jìn)行有組織、有目的、系統(tǒng)的控制和管理，具有全員性、全過程性、實(shí)時(shí)性的特點(diǎn)。在市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)市場日趨成熟，房地產(chǎn)作為一種高檔消費(fèi)商品，戶型、結(jié)構(gòu)、外觀等房地產(chǎn)元素經(jīng)過市場的合理選擇已經(jīng)基本成熟，在這種環(huán)境下，成本控制與管理是否有效，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量及盈利空間的大小，并成為房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭的關(guān)鍵。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理存在的問題

1.1工程造價(jià)管理人才素質(zhì)偏低

目前從事成本管理工作的人員，雖懂得大部分的工程預(yù)決算的知識，但是經(jīng)濟(jì)的知識以及施工現(xiàn)場的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)比較缺乏，導(dǎo)致從業(yè)人員的綜合素質(zhì)偏低。所以，在目前房屋建筑的工程中，缺乏既精通預(yù)決算知識，又精通經(jīng)濟(jì)和施工實(shí)踐知識的復(fù)合型高素質(zhì)的人才。

1.2設(shè)計(jì)單位成本意識淡薄

目前設(shè)計(jì)單位在進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)時(shí)只重視安全實(shí)用性和技術(shù)先進(jìn)性，而忽視了經(jīng)濟(jì)合理性，造成所設(shè)計(jì)的產(chǎn)品造價(jià)與項(xiàng)目估算出現(xiàn)偏離，同時(shí)設(shè)計(jì)不精、深度不夠、隨意變更等當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中存在的通病，也是直接導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本增加的一大不確定因素。

1.3管理制度不完善

成本管理控制力及執(zhí)行力是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。在實(shí)際的項(xiàng)目開發(fā)成本管理過程中，由于成本管理制度不完善，企業(yè)成本管理體系不健全，造成成本管理無法依據(jù)相關(guān)制度有效進(jìn)行。

1.4招標(biāo)工作不正規(guī)

部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在開展施工、材料、設(shè)備招標(biāo)工作時(shí)，不能按照規(guī)定程序進(jìn)行，招標(biāo)清單不準(zhǔn)確，招標(biāo)文件存在較多漏洞，導(dǎo)致最后的實(shí)際結(jié)算價(jià)偏離合同價(jià)，動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本無法吻合。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理要點(diǎn)分析

2.1 決策階段成本控制要點(diǎn)

投資決策對項(xiàng)目開發(fā)成本及項(xiàng)目建成使用后的經(jīng)濟(jì)效益有著決定性的影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目決策立項(xiàng)階段綜合考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益等因素，以發(fā)展的眼光觀察市場，并充分評估市場、資金、經(jīng)營、政策等風(fēng)險(xiǎn)因素，同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在進(jìn)行充分的市場調(diào)研基礎(chǔ)上對擬投資項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的可行性研究，包括規(guī)劃評價(jià)、設(shè)計(jì)方案評價(jià)、市場定位、經(jīng)濟(jì)評價(jià)等。在項(xiàng)目決策階段應(yīng)該重點(diǎn)從以下方面控制項(xiàng)目開發(fā)成本：（1）規(guī)劃條件，規(guī)劃合理的建筑規(guī)模、容積率、綠地率、公共配套等因素對于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營成本及利潤有著至關(guān)重要的影響；（2）建設(shè)的地點(diǎn)，項(xiàng)目經(jīng)營決策者要充分考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展及規(guī)劃、資源條件以及水文地質(zhì)等自然條件。

2.2設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn)

建筑設(shè)計(jì)包括方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，每個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)都反映了建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)構(gòu)造狀態(tài)，是編制設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算和目標(biāo)成本的基礎(chǔ)，而目標(biāo)成本又是確定和控制項(xiàng)目成本的依據(jù)。相關(guān)資料表明，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用雖然只占項(xiàng)目總成本的不到2%，但對項(xiàng)目開發(fā)成本的影響程度可達(dá)到75%，科學(xué)合理的設(shè)計(jì)可降低工程造價(jià)10%以上，因此，規(guī)劃設(shè)計(jì)對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)工期、開發(fā)成本、建設(shè)質(zhì)量以及建成后的經(jīng)濟(jì)效益都起著決定性的作用。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本管理應(yīng)從以下幾方面著手：（1）限額設(shè)計(jì)，根據(jù)可行性研究報(bào)告及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，而后依據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)概算進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，再進(jìn)行分配投資額度的設(shè)計(jì)，保證投資額度不超限。（2）設(shè)計(jì)方案，本著經(jīng)濟(jì)性與技術(shù)性相結(jié)合的原則，充分考慮項(xiàng)目的業(yè)態(tài)、可售比、產(chǎn)品附贈率、停車率、配套以及人防分區(qū)、層高、內(nèi)部分隔、建筑材料等，進(jìn)行細(xì)化、優(yōu)化的設(shè)計(jì)，并進(jìn)行縝密的比較和論證。

2.3施工階段成本管理要點(diǎn)

2.3.1加強(qiáng)招投標(biāo)及合同管理

目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，施工廣泛采用的是工程量清單報(bào)價(jià)，許多施工單位采用低價(jià)中標(biāo)索賠盈利的方式承攬工程，因此房地產(chǎn)企業(yè)在制定成本管理計(jì)劃時(shí)，應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)工期編制招標(biāo)計(jì)劃，精細(xì)化編制招標(biāo)文件、投標(biāo)清單和評分辦法，合理確定招標(biāo)控制價(jià)。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)合同管理，規(guī)范合同標(biāo)準(zhǔn)條款，做到合同簽訂前嚴(yán)格審核，合同執(zhí)行期主動(dòng)監(jiān)控、嚴(yán)格執(zhí)行。

2.3.2動(dòng)態(tài)成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)成本是動(dòng)態(tài)的隨著項(xiàng)目施工的開展是實(shí)時(shí)變化的，需要對開發(fā)項(xiàng)目的全過程進(jìn)行有效的監(jiān)督和跟蹤管理。在項(xiàng)目施工階段，根據(jù)前期制定的目標(biāo)成本，控制和跟蹤建設(shè)動(dòng)態(tài)成本，實(shí)時(shí)的將動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比對，及時(shí)的進(jìn)行成本分析及糾偏，避免項(xiàng)目建設(shè)成本偏離目標(biāo)成本。

2.3.3加強(qiáng)工程變更審查

工程變更關(guān)系到進(jìn)度、質(zhì)量和投資控制，特別是對工程造價(jià)影響較大的工程變更，要先算賬后變更。嚴(yán)禁通過設(shè)計(jì)變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模、增加建設(shè)內(nèi)容、提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，工程變更發(fā)生后，其審查尤為重要。工程變更無論是由哪方提出，均應(yīng)由監(jiān)理部門同建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位協(xié)商，經(jīng)確認(rèn)后發(fā)出變更通知，并由總監(jiān)理工程師簽發(fā)后付諸實(shí)施。

2.3.4做好現(xiàn)場的簽證工作

在實(shí)施工程項(xiàng)目的過程中，因?yàn)槭┕み^程的復(fù)雜和設(shè)計(jì)深度等因素，會出現(xiàn)工程量及進(jìn)度的變化，工程承包雙方在發(fā)生現(xiàn)場簽證時(shí)，必須經(jīng)過監(jiān)理單位和建設(shè)單位的同意，而且采用書面的形式來予以記錄，簽證辦理需具備時(shí)效性，以免事后補(bǔ)簽而造成結(jié)算困難。

2.4竣工階段成本管理要點(diǎn)

竣工階段最主要的工作是工程實(shí)際建設(shè)成本的確定，要科學(xué)地審核竣工結(jié)算和決算，確保工程資金都得到合理、科學(xué)的利用?？⒐るA段應(yīng)當(dāng)收集好各種資料，在資料齊全的基礎(chǔ)上開展結(jié)算工作，正確套用預(yù)算定額和不同類別的工程費(fèi)用定額，建立內(nèi)部復(fù)核、工程量清單核對備案制度，避免出現(xiàn)違法違規(guī)的行為，減少工程量清單中的差錯(cuò)率。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有資金投入大、施工時(shí)間長、資源消耗多、不確定因素多的特點(diǎn)，只有進(jìn)行有效的成本控制與管理，才能達(dá)到保證工程質(zhì)量、降低工程建設(shè)成本、提高企業(yè)利潤的目的，因此在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中做好成本控制與管理工作是十分必要的，更具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

3、結(jié)束語

房地產(chǎn)成本費(fèi)用是決定房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，而房地產(chǎn)價(jià)格又是影響社會經(jīng)濟(jì)的一個(gè)關(guān)鍵因素。它的波動(dòng)從微觀講關(guān)系到人們的生活水平；從中觀層次看是一個(gè)城市或者地區(qū)競爭力的重要組成部分；從宏觀角度看，它對一個(gè)國家的國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)政策，產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展都有著重要影響。應(yīng)當(dāng)講控制房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用是政府在不斷推出經(jīng)濟(jì)適用房以平抑房價(jià)的另一重要?dú)⑹帚~，這將對國民經(jīng)濟(jì)保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實(shí)意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄧肖陽.房屋建筑工程造價(jià)要點(diǎn)及控制措施探析[J].科技視界，2013（12）