導(dǎo)語：如何才能寫好一篇增值稅的稅收籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、轉(zhuǎn)變增值稅稅收籌劃的價(jià)值觀念

對(duì)于稅收征納雙方而言，需要及時(shí)轉(zhuǎn)變落后的價(jià)值觀念，通過良好的稅務(wù)籌劃，可以實(shí)現(xiàn)征納雙方雙贏的局面。對(duì)于企業(yè)而言，通過實(shí)行稅收籌劃，能夠降低企業(yè)成本，經(jīng)濟(jì)效益也才更高，對(duì)于國家而言，能夠?qū)崿F(xiàn)長遠(yuǎn)利益的增長，企業(yè)自實(shí)行稅收籌劃后，能夠優(yōu)化生產(chǎn)經(jīng)營的方法，有效提升內(nèi)部生產(chǎn)力，促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。能夠?yàn)閲邑?cái)政長期收入提供可靠保障。并且通過實(shí)行稅收籌劃，可以在國家與企業(yè)間形成和諧征納關(guān)系，避免發(fā)生企業(yè)漏稅、偷稅等違法行為，從根本上讓國家財(cái)政收入規(guī)模最大限度得到拓展。

二、協(xié)調(diào)好企業(yè)與相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)的關(guān)系

一是加強(qiáng)與中介機(jī)構(gòu)間的聯(lián)系。在稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)中，稅收籌劃人員通常有著很高的綜合素質(zhì)，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)比較豐富，能夠較快全面、準(zhǔn)確掌握企業(yè)納稅狀況、內(nèi)部管理情況、生產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀等信息，對(duì)稅收籌劃工作的開展更為有利。因此，企業(yè)要加強(qiáng)與稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)間的聯(lián)系，在開展稅收籌劃工作時(shí)借助稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的豐富經(jīng)驗(yàn)；二是要協(xié)調(diào)好與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)間的關(guān)系，對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)要充分信任，在繳納稅收時(shí)嚴(yán)格以稅務(wù)機(jī)關(guān)設(shè)定好的標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。當(dāng)然稅務(wù)機(jī)關(guān)也應(yīng)給予企業(yè)充分信任，與企業(yè)間構(gòu)建起有效稅收信息與溝通渠道，與企業(yè)的關(guān)系要協(xié)調(diào)好，這樣才有利于更好進(jìn)行稅收籌劃工作。

三、企業(yè)增值稅稅收籌劃的創(chuàng)新設(shè)計(jì)

一是設(shè)置增值稅籌劃，在這個(gè)過程中要確認(rèn)好所選擇的一般納稅人與小規(guī)模納稅人的身份。通常來講，一般納稅人基本稅率=17%、低稅率=13%，而小規(guī)模納稅人征收率=3%。二是企業(yè)購進(jìn)階段的增值稅籌劃。這一時(shí)期主要考慮購貨對(duì)象與購貨時(shí)間。在選擇購貨時(shí)間時(shí)要對(duì)買方與賣方市場(chǎng)加以考慮，而在選擇購貨對(duì)象時(shí)，因?yàn)榈挚壑贫炔⒉辉谛∫?guī)模納稅人中實(shí)行，并且有著極大的選擇難度，在購貨環(huán)節(jié)中，一般納稅人的購貨途徑是同一般納稅人的銷售方。三是銷售過程中的企業(yè)增值稅籌劃，必須選擇合理的銷售方式，妥善處理混合、兼營兩種銷售行為的關(guān)系，代銷、折扣是兩種最基本的銷售方式。本文以折扣銷售為例，某商城市增值稅一般納稅人，主要選擇了兩種不同的促銷方法：方案一：購滿600元返100元現(xiàn)金。方案二：八折優(yōu)惠，扣除折扣后銷售額為500元。假設(shè)該商品成本為200元，問應(yīng)該采取哪種銷售方案？方案一：增值稅=600÷（1+17%）×17%-200×17%=53.18（元）方案二：增值稅=500÷（1+17%）×17%-200×17%=38.64（元）故而要選擇方案二，同時(shí)在設(shè)計(jì)稅收籌劃時(shí)要對(duì)方案二加以考慮。

四、增值稅稅務(wù)籌劃方案設(shè)計(jì)保持適度的靈活

由于企業(yè)處于不同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，再加上稅收政策和稅務(wù)籌劃的主客觀條件在不斷變化中，這便要求稅務(wù)籌劃方案設(shè)計(jì)盡量保持適度的靈活性。國家稅收制度、稅法、有關(guān)政策的變化，企業(yè)稅務(wù)籌劃過程中需要重新審查和評(píng)估稅務(wù)籌劃方案，定期更新籌劃內(nèi)容，采用有效措施降低風(fēng)險(xiǎn)，確保達(dá)到稅務(wù)籌劃目標(biāo)。稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)重要的財(cái)務(wù)決策，如果無法實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃的目標(biāo)，稅務(wù)籌劃便不會(huì)有利可圖，這樣的決策也是不科學(xué)的。適時(shí)調(diào)整稅務(wù)籌劃方案的靈活性，及時(shí)改變經(jīng)營決策，防止增值稅稅務(wù)籌劃經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

五、完善增值稅稅收籌劃環(huán)境

1.經(jīng)濟(jì)環(huán)境

稅收籌劃在開展前，企業(yè)籌劃者能夠知道生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)是在何處開展的，是在高新技術(shù)區(qū)、還是沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、或者是西部開發(fā)區(qū)。企業(yè)在某地區(qū)進(jìn)行投資時(shí)，主要對(duì)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、勞動(dòng)力價(jià)值、金融環(huán)境、外匯管制、技術(shù)條件以及原材料供應(yīng)情況等方面進(jìn)行考慮，同時(shí)也要對(duì)各地區(qū)稅制的不同進(jìn)行考慮。對(duì)于不同行業(yè)領(lǐng)域而言，稅收征收政策有著很大的不同，企業(yè)籌劃者在進(jìn)行稅收籌劃工作時(shí)，以不同的要求、行業(yè)以及政策等為籌劃前提。所以，完善增值稅稅收籌劃經(jīng)濟(jì)環(huán)境，有著十分重要的作用。

2.法律環(huán)境

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關(guān)鍵詞：旅行社；增值稅；稅收籌劃

一、旅行社增值稅稅收籌劃的必要性

由于各大旅行社旅游產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏能滿足市場(chǎng)需求的個(gè)性產(chǎn)品，降價(jià)成為了市場(chǎng)競(jìng)爭的常用手段。而這樣的競(jìng)爭方式使旅行社的利潤空間越來越小，許多旅行社為了從低微的收入中增加利潤，縮短景點(diǎn)和旅游時(shí)間，大量安排自費(fèi)項(xiàng)目、安排購物點(diǎn)，甚至強(qiáng)迫游客購物，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給游客。2016年5月全面“營改增”后，旅行社面臨著一個(gè)新的稅收環(huán)境，通過稅務(wù)籌劃減輕旅行社的稅收負(fù)擔(dān)，有利于其在激烈的競(jìng)爭中健康發(fā)展。

二、旅行社的增值稅納稅義務(wù)分析

旅游服務(wù)，是指根據(jù)旅游者的要求，組織安排交通、游覽、住宿、餐飲、購物、文娛、商務(wù)等服務(wù)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。旅行社在收取團(tuán)費(fèi)、提供旅游團(tuán)合同約定條款以外的額外接送服務(wù)、合同約定條款以外代旅客辦理簽證及通行證、銷售旅游紀(jì)念品時(shí)會(huì)分別產(chǎn)生按生活服務(wù)中的旅游服務(wù)、按交通運(yùn)輸服務(wù)、按現(xiàn)代服務(wù)中的經(jīng)濟(jì)服務(wù)、按銷售貨物繳納增值稅銷項(xiàng)稅的納稅義務(wù)；而增值稅進(jìn)項(xiàng)稅納稅義務(wù)，產(chǎn)生于購進(jìn)自身經(jīng)營所需貨物、服務(wù)和提供旅游服務(wù)兩方面。在經(jīng)營過程中，旅行社購進(jìn)汽車、人力資源服務(wù)等會(huì)發(fā)生增值稅進(jìn)項(xiàng)稅納稅義務(wù)；為旅客提供旅游服務(wù)時(shí)，購進(jìn)交通運(yùn)輸、餐飲住宿、娛樂、保險(xiǎn)、電信、貨運(yùn)客運(yùn)場(chǎng)站、租賃等服務(wù)時(shí)會(huì)發(fā)生增值稅進(jìn)項(xiàng)稅納稅義務(wù)。

三、旅行社增值稅納稅人身份的稅收籌劃

納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。一般納稅人一般情況適用一般計(jì)稅方法，特殊情況適用簡易計(jì)稅方法，增值稅小規(guī)模納稅人適用簡易計(jì)稅方法。旅行社不同的計(jì)稅方法不同應(yīng)稅行為適用不同的稅率，如表1。

旅行社不能僅就稅率高低選擇納稅人身份，應(yīng)全面考慮發(fā)生進(jìn)項(xiàng)稅額的多少、取得進(jìn)行稅額的難易程度、適用簡易計(jì)稅方法和一般計(jì)稅方法的差異大小等來選擇。例：某旅行社增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額為A，其中可取得專用發(fā)票的金額為A1。銷售額為X。若為小規(guī)模納稅人，則應(yīng)納稅額1=3%*X，若為一般納稅人，則應(yīng)納稅額2=17%*X-A1，比較應(yīng)納稅額1與應(yīng)納稅額2的大小。若應(yīng)納稅額1

四、旅行社增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的稅收籌劃

（一）票據(jù)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅

“營改增”后，旅行社一般增值稅納稅人取得的增值稅專用發(fā)票可以抵扣，如出差住宿、廣告、門市裝修、物管水電房租、辦公用品的專用發(fā)票等都可用其作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。以上可用于抵扣的發(fā)票類型僅6種：上游旅行社的發(fā)票、住宿、餐飲、交通費(fèi)、簽證費(fèi)和門票。其中，可抵扣的簽證費(fèi)發(fā)票是今年?duì)I改增后新增可抵扣的費(fèi)用類型。

若為一般納稅人，就旅行社購進(jìn)固定資產(chǎn)等取得的專用發(fā)票的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣這一點(diǎn)，旅行社購進(jìn)固定資產(chǎn)等時(shí)，應(yīng)選擇能夠開具專用發(fā)票的一般納稅人供應(yīng)商，取得可抵扣的專用發(fā)票；若為小規(guī)模納稅人，即使購進(jìn)固定資產(chǎn)等或發(fā)生以上出差的住宿費(fèi)等費(fèi)用取得了專用發(fā)票也不能抵扣，所以可選擇價(jià)格相對(duì)較低的小規(guī)模納稅人供應(yīng)商。

（二）稅收優(yōu)惠的使用――零稅率政策

《跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定》中華人民共和國境內(nèi)的單位和個(gè)人銷售的國際運(yùn)輸服務(wù)，適用增值稅零稅率，具體包括（1）在境內(nèi)載運(yùn)旅客或者貨物出境。（2）在境外載運(yùn)旅客或者貨物入境。（3）在境外載運(yùn)旅客或者貨物。

境內(nèi)的單位或個(gè)人提供程租服務(wù)，如果租賃的交通工具用于國際運(yùn)輸服務(wù)和港澳臺(tái)運(yùn)輸服務(wù)，由出租方按規(guī)定申請(qǐng)適用增值稅零稅率；境內(nèi)的單位和個(gè)人向境內(nèi)單位或個(gè)人提供期租、濕租服務(wù)，如果承租方利用租賃的交通工具向其他單位或個(gè)人提供國際運(yùn)輸服務(wù)和港澳臺(tái)運(yùn)輸服務(wù)，由承租方適用增值稅零稅率。境內(nèi)的單位或個(gè)人向境外單位或個(gè)人提供期租、濕租服務(wù)，由出租方適用增值稅零稅率；境內(nèi)單位和個(gè)人以無運(yùn)輸工具承運(yùn)方式提供的國際運(yùn)輸服務(wù)，由境內(nèi)實(shí)際承運(yùn)人適用增值稅零稅率；無運(yùn)輸工具承運(yùn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營者適用增值稅免稅政策。對(duì)于跨國、境業(yè)務(wù)，旅行社可以根據(jù)不同稅收優(yōu)惠政策，選擇最有利的交通運(yùn)輸方式。

五、旅行社增值稅銷項(xiàng)稅的稅收籌劃

（一）分開核算不同應(yīng)稅行為的銷售額

對(duì)作為一般納稅人的旅行社在提供旅行社、經(jīng)紀(jì)服務(wù)（6%稅率）的同時(shí)，也會(huì)提供一定的交通運(yùn)輸服務(wù)（11%稅率）或銷售紀(jì)念品（17%稅率），此行為屬于兼營行為。兼營行為可能涉及以下一種或幾種情況：兼有不同稅率的銷售貨物、提供勞務(wù)、服務(wù)，兼有有不同征收率的銷售貨物、提供勞務(wù)、服務(wù)，兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、提供勞務(wù)。根據(jù)規(guī)定，試點(diǎn)納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)分別核算不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算的，從高適用稅率。如某旅行社作為一般納稅人，既提供旅游服務(wù)，又銷售旅游產(chǎn)品。

稅收籌劃前：該旅行社旅游服務(wù)收入和銷售旅游產(chǎn)品收入由財(cái)務(wù)部門統(tǒng)一核算，而財(cái)務(wù)部未分開核算，旅游服務(wù)收入和旅游產(chǎn)品銷售收入一并征收增值稅，應(yīng)納稅額為（500+60）×17%=95.2（萬元）；稅收籌劃后：該旅行社將旅游產(chǎn)品銷售部門獨(dú)立出來，成立集團(tuán)的下屬子公司，子公司認(rèn)定為小規(guī)模納稅人，在會(huì)計(jì)上獨(dú)立核算。旅游服務(wù)收入應(yīng)納增值稅=500×6%=30（萬元），旅游產(chǎn)品銷售收入應(yīng)納增值稅=60×3%=1.8（萬元）。應(yīng)納稅額為30+1.8=31.8，可節(jié)稅63.4萬元?？煽闯?，分開核算對(duì)業(yè)務(wù)多元化，有銷售旅游產(chǎn)品且作為一般納稅人的旅行社尤其重要。

（二）選擇全額或者差額計(jì)稅方法

旅行社可選擇以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除向旅游服務(wù)購買方收取并支付給其他單位或者個(gè)人的住宿費(fèi)、餐飲 費(fèi)、交通費(fèi)、簽證費(fèi)、門票費(fèi)和支付給其他接團(tuán)旅游企業(yè)的旅游費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅銷售額；選擇此辦法的試點(diǎn)納稅人，向旅游服務(wù)購買方收取并支付的上述費(fèi)用，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。如果某旅行取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為A（假設(shè)A1適用6%，A2適用17%），向旅游服務(wù)購買方收取并支付給其他單位或者個(gè)人的住宿費(fèi)、餐飲費(fèi)、交通費(fèi)、簽證費(fèi)、門票費(fèi)和支付給其他接團(tuán)旅游企業(yè)的旅游費(fèi)用為B，購進(jìn)固定資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為C。

方案一：不采用差額征收。

應(yīng)納稅額1=A1*6%+A2*17%-B*6%-C

方案二：采用差額征收。

應(yīng)納稅額2= （A-B）*5% -C

A2=0時(shí)，應(yīng)納稅額1>應(yīng)納稅額2；A2≠0時(shí)，當(dāng)B>A1+12A2時(shí)，應(yīng)納稅額1

參考文獻(xiàn)：

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篇3

如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當(dāng)降低價(jià)格可減少增值額，從而降低土地增值稅的適用稅率，減輕稅負(fù)。因此，降低房地產(chǎn)銷售中的土地增值稅負(fù)擔(dān)的關(guān)鍵就是控制房地產(chǎn)的增值率。在足額計(jì)算扣除項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，特別注意在制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格時(shí)，對(duì)處于土地增值稅臨界點(diǎn)附近的情況。企業(yè)在遇到這種情況時(shí)，事先一定要進(jìn)行必要的籌劃。

案例：地處某省城的甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建造一棟4000m2的商品房，現(xiàn)有兩種銷售方案：

方案一：按照2000元/m2的價(jià)格出售，假設(shè)扣除項(xiàng)目金額為672萬元；企業(yè)所得稅允許稅前扣除金額同為672萬元。

方案二：按照2100元/m2的價(jià)格出售，承方案一，則扣除項(xiàng)目金額為674.2萬元〔672+4000×100÷10000×5.5%〕（根據(jù)規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)印花稅不得扣除）。

企業(yè)該采取哪種銷售方案呢？

方案一：該房地產(chǎn)取得銷售收入為2000×4000÷10000=800（萬元）；

房產(chǎn)的增值率為[（800－672）÷672]×100%=19.05%；

增值率小于20%的臨界點(diǎn)，無需繳納土地增值稅，企業(yè)的稅前利潤為128萬元。

方案二：該房地產(chǎn)取得銷售收入為2100×4000÷10000=840（萬元）；

房產(chǎn)的增值率為〔（840－674.2）÷674.2〕×100%=24.59%；

增值率大于20%，需要繳納土地增值稅165.8×30%=49.74（萬元）；

企業(yè)的稅前利潤為168－49.74=118.26（萬元）。

從方案一與方案二的比較看，方案二的銷售價(jià)格雖然提高了100元/m2，但是稅前利潤卻下降了128－118.26=9.74（萬元）。所以，企業(yè)該采取第一種銷售方案。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過20%的免征土地增值稅。實(shí)際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)首先要測(cè)算增值率，然后設(shè)法調(diào)整增值率。

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）的規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

企業(yè)是否將該代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)對(duì)于企業(yè)的增值額不會(huì)產(chǎn)生影響，但是會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)的總成本，也就會(huì)影響房地產(chǎn)的增值率，進(jìn)而影響土地增值稅的數(shù)額。企業(yè)可以利用這一規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃。

例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一套房地產(chǎn)為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得土地使用權(quán)支付費(fèi)用300萬元，土地和房產(chǎn)開發(fā)成本為800萬元，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅費(fèi)為120萬元，房地產(chǎn)出售價(jià)格為1740萬元。為當(dāng)?shù)乜h級(jí)人民政府代收各種費(fèi)用為100萬元。

方案一：如果企業(yè)將該費(fèi)用單獨(dú)收取，則：

該房地產(chǎn)可扣除費(fèi)用為300+800+（300+800）×20%+120=1440（萬元）；

增值額為1740－1440=300（萬元）；增值率為300÷1440×100%=20.83%；應(yīng)納土地增值稅300×30%=90（萬元）。

方案二：如果企業(yè)將為當(dāng)?shù)乜h級(jí)人民政府代收各種費(fèi)用100萬元費(fèi)用計(jì)入房價(jià)，則：

該房地產(chǎn)可扣除費(fèi)用為300+800+（300+800）×20%+120+100=1540（萬元）；

增值額為1740+100－1540=300（萬元）；

增值率為300÷1540×100%=19.48%，則不用繳納土地增值稅。

可見，方案二比方案一節(jié)省土地增值稅90萬元，即如果將代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)，將增加90萬元的收入（不考慮企業(yè)所得稅）。即使因取得100萬元代收費(fèi)收入，相應(yīng)增加了5.5萬元（100×5.5%）的營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加，不考慮是否獲得相應(yīng)的代收費(fèi)手續(xù)費(fèi)等額外收益，也仍可以獲得84.5萬元（90－5.5）的收益。

國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）文件規(guī)定，土地增值稅清算以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅，因此普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅可以進(jìn)行有效的免稅籌劃。目前稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目主要為5項(xiàng)：取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按前兩項(xiàng)計(jì)算的金額之和加計(jì)20%的扣除。

假設(shè)A房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年初開發(fā)B項(xiàng)目普通標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)，到2007年初已經(jīng)辦理大部分開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用結(jié)算，住宅也處于銷售階段。經(jīng)過仔細(xì)測(cè)算，B項(xiàng)目共發(fā)生成本費(fèi)用如下：取得土地使用權(quán)所支付的金額為400萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本600萬元，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的期間費(fèi)用100萬元，預(yù)計(jì)取得住宅房屋銷售收入1720萬元，應(yīng)繳納稅金及附加94.6萬元（為方便，按95萬元計(jì)算）。

依據(jù)以上數(shù)據(jù)，計(jì)算A公司應(yīng)納土地增值稅：

扣除項(xiàng)目金額之和＝400＋600＋100＋95＋（400＋600）×20%=1395（萬元）；

增值額＝1720－1395＝325（萬元）；

增值率＝325÷1395＝23%；因此，應(yīng)納土地增值稅＝325÷30%＝97.5（萬元）。

如果B項(xiàng)目尚未全部完工結(jié)算，A公司為了節(jié)稅，從美化小區(qū)環(huán)境出發(fā)，適當(dāng)再投入一些開發(fā)費(fèi)用，使增值率小于20%。

假設(shè)再投入X萬元，只要符合〔1720－（1395＋X）〕÷（1395＋X）<20%條件，就可以免征土地增值稅。計(jì)算得出X>38.33萬元。再考慮加計(jì)20%的扣除因素，38.33÷（1＋20%）=31.9（萬元）。也就是說，只要再投入不到32萬元，該項(xiàng)目的增值率就小于20%，符合免稅條件，可以不必繳納97.5萬元的土地增值稅。

假如A公司再投入35萬元改善小區(qū)環(huán)境，重新計(jì)算如下：

扣除項(xiàng)目金額之和＝400＋（600＋35）＋100＋95＋（635＋400）×20%=1437（萬元）；

增值額＝1720－1437＝283（萬元）；增值率＝283÷1437＝19.69%，小于20%。

所以，B項(xiàng)目免征土地增值稅。

篇4

[關(guān)鍵詞]營改增；建筑業(yè)；稅收籌劃；增值稅

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.02.004

[中圖分類號(hào)]F812.42；F426.92 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1673-0194（2017）02-00-02

1 稅收籌劃總目標(biāo)

自2016年5月1日起，建筑業(yè)已進(jìn)入全面“營改增”階段。認(rèn)真進(jìn)行增值稅的稅收籌劃和相關(guān)配套措施的安排，能幫助企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭中立于不敗之地。建筑業(yè)涉及行業(yè)較廣，不同類型的建筑公司應(yīng)從企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)出發(fā)，在合法或不違法的前提下，通過對(duì)增值稅涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行合理籌劃，降低企業(yè)稅負(fù)、獲取貨幣的時(shí)間價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值或股東財(cái)富最大化目標(biāo)。

2 稅收籌劃方法

2.1 稅基籌劃

稅基籌劃是指納稅人通過縮小稅基來減輕稅收負(fù)擔(dān)甚至免除納稅義務(wù)，或者使稅基遞延取得貨幣時(shí)間價(jià)值的一種稅收籌劃方法。增值稅的稅基籌劃主要包括稅基最小化與稅基遞延實(shí)現(xiàn)。在稅率一定的情況下，應(yīng)納稅額的大小與稅基大小成正比，即稅基越小，納稅人負(fù)擔(dān)的納稅義務(wù)越輕。對(duì)增值稅一般納稅人而言，可進(jìn)行抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額越多，意味著當(dāng)期應(yīng)交增值稅越少。此外，可以通過納稅義務(wù)實(shí)現(xiàn)時(shí)間的選擇，將當(dāng)期稅基遞延。以下分別介紹這兩種方法。

2.1.1 供應(yīng)商身份選擇方面的稅收籌劃

《全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）規(guī)定：一般納稅人可以開具增值稅專用發(fā)票。小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，購買方索取增值稅專用發(fā)票的，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開，按征收率3%開具。

作為一般納稅人的建筑企業(yè)向供應(yīng)商購買材料時(shí)，如果對(duì)方為一般納稅人，必須開具符合條件的增值稅專用發(fā)票；如果是小規(guī)模納稅人，必須要求其給予稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的發(fā)票，從而確保所有應(yīng)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額均可以正常抵扣。此外，應(yīng)計(jì)算出某材料從一般納稅人或小規(guī)模納稅人購入時(shí)利潤相同的價(jià)格折讓臨界點(diǎn)。主要包括以下兩個(gè)方面：①材料入賬成本的比較；②增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的比較。企業(yè)應(yīng)計(jì)算出不同增值稅稅率情況下的價(jià)格折讓臨界點(diǎn)，并以此為基準(zhǔn)。在購買同一原材料時(shí)計(jì)算出一般納稅人和小規(guī)模納稅人實(shí)際的價(jià)格比并與基準(zhǔn)進(jìn)行比較，來決定此次采購的供應(yīng)商，從而達(dá)到稅負(fù)最小、企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)。

2.1.2 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的籌劃

增值稅不同的銷售方式規(guī)定了不同的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，因此，給“營改增”企業(yè)納稅的籌劃預(yù)留出了空間。其中對(duì)于多個(gè)時(shí)間點(diǎn)都可發(fā)生納稅義務(wù)的銷售方式，可與合作企業(yè)協(xié)調(diào)拖延，使納稅義務(wù)發(fā)生在最長的時(shí)間點(diǎn)上。企業(yè)還可采用策略型拖延納稅的籌劃方法。在特殊時(shí)期拖延繳納稅款，利用稅款金額使本期資金周轉(zhuǎn)更加充足和`活，提高資金使用效率，從而達(dá)到利用貨幣時(shí)間價(jià)值的納稅籌劃效果。

2.2 稅率籌劃

稅率籌劃是指納稅人通過降低適用稅率的方式來減輕稅收負(fù)擔(dān)的方法?！度嫱崎_營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）對(duì)兼營和混合銷售做出了新的規(guī)定。以下分別介紹這兩種納稅籌劃方法。

2.2.1 兼營業(yè)務(wù)籌劃

《全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）文規(guī)定：試點(diǎn)納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，從高適用稅率或者征收率。對(duì)建筑企業(yè)而言，應(yīng)當(dāng)完善自身會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)。對(duì)符合財(cái)稅[2016]36號(hào)規(guī)定可選用簡易征稅方法的清包工程、甲供工程和建筑工程老項(xiàng)目必須與企業(yè)的其他項(xiàng)目分別核算，從而充分應(yīng)用稅收優(yōu)惠，最大程度降低稅收負(fù)擔(dān)，達(dá)到企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)。

2.2.2 混合銷售業(yè)務(wù)籌劃

《全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）規(guī)定：一項(xiàng)銷售行為如果既涉及貨物又涉及服務(wù)，為混合銷售。建筑企業(yè)不屬于提供貨物生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶，其發(fā)生混合銷售行為應(yīng)按照銷售服務(wù)繳納增值稅。對(duì)一般納稅人而言，銷售服務(wù)增值稅稅率為11%，而單獨(dú)銷售貨物增值稅稅率為17%。因此，企業(yè)應(yīng)盡量策劃將銷售貨物的業(yè)務(wù)與提供建筑服務(wù)共同發(fā)生，從而共同適用一個(gè)較低的稅率，達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)的目標(biāo)。

2.3 納稅義務(wù)人身份籌劃

納稅義務(wù)人身份籌劃是指納稅人通過選擇納稅義務(wù)人身份的方式來降低稅負(fù)的方式。以下分別從納稅人選擇一般納稅人還是小規(guī)模納稅人和特殊情形下納稅人對(duì)簡易計(jì)稅方法的選擇兩個(gè)角度分析。

2.3.1 納稅人身份籌劃

《全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）規(guī)定：應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額超過財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)500萬元（含）的納稅人為一般納稅人，適用增值稅一般計(jì)稅方法計(jì)稅，稅率為11%。未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人，適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，征收率為3%。

一般納稅人應(yīng)納稅額=銷售額×11%-進(jìn)項(xiàng)稅額

小規(guī)模納稅人應(yīng)納稅額=銷售額×3%

兩者應(yīng)納稅額的差額=銷售額×8%-進(jìn)項(xiàng)稅額

其中：銷售額中不包含增值稅稅額

根據(jù)上述公式，可以了解到當(dāng)兩類納稅人本期銷售額相同時(shí)，其增值稅應(yīng)納稅額之差取決于銷售額×（11%-3%）與本期可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。建筑企業(yè)應(yīng)合理估計(jì)未來能夠取得進(jìn)項(xiàng)稅額是否大于銷售額的8%，可申請(qǐng)成為一般納稅人，從而降低增值稅稅負(fù)。此外，只有一般納稅人才有資格開具增值稅專用發(fā)票。如果公司主要客戶多為一般納稅人，應(yīng)盡量選擇成為一般納稅人，防止客戶資源流失。

2.3.2 靈活應(yīng)用簡易征稅方法籌劃

《全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）規(guī)定：一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，征收率為3%，銷售額以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額。因此，以清包工方式提供建筑服務(wù)適用的征收率較低，分包款可以扣除。納稅人稅負(fù)較低。建筑行業(yè)納稅人應(yīng)調(diào)整公司的整體戰(zhàn)略，多簽訂清包工合同。

一般納稅人為甲供工程和建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)，可選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。對(duì)此，建筑企業(yè)可以選擇一般計(jì)稅方法按11%計(jì)稅，也可以選擇簡易計(jì)稅方法按3%計(jì)稅。企業(yè)要正確使用稅收優(yōu)惠，符合條件項(xiàng)目選擇簡易計(jì)稅方法。因此，以甲供工方式提供建筑服務(wù)適用的征收率較低，分包款可以扣除。納稅人稅負(fù)較低。建筑行業(yè)納稅人應(yīng)調(diào)整公司的整體戰(zhàn)略，多簽訂甲供工程。此外，建筑業(yè)人工成本不得抵扣，可以通過分包的方式轉(zhuǎn)移勞動(dòng)成本。

3 建筑業(yè)應(yīng)對(duì)“營改增”的措施

3.1 提高企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算水平

建筑業(yè)加強(qiáng)自身內(nèi)部管理，提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算水平，同時(shí)自上而下全單位都要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。企業(yè)積極轉(zhuǎn)變?cè)欣砟睿瑢?shí)行精細(xì)化管理，降低企業(yè)成本。加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部控制，執(zhí)行制度化管理，完善監(jiān)督運(yùn)營體系，有助于建筑業(yè)增強(qiáng)應(yīng)對(duì)改革后的壓力。之前都是項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)采購材料支付開支，提供報(bào)銷憑證回單位報(bào)賬，“營改增”后企業(yè)應(yīng)改變傳統(tǒng)供應(yīng)商選擇模式，規(guī)范行業(yè)發(fā)展。在選擇購物時(shí)應(yīng)進(jìn)行價(jià)格質(zhì)量比較，選擇具有一般納稅人資格供應(yīng)企業(yè)，并索取增值稅發(fā)票，抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。應(yīng)和供應(yīng)商簽訂戰(zhàn)略框架協(xié)議，建立長期合作關(guān)系。由公司統(tǒng)一簽訂合同、統(tǒng)一采購付款、統(tǒng)一索取發(fā)票。發(fā)票流、資金流、物流三流合一，如果票款不一致或者三流不統(tǒng)一，不僅影響稅款的抵扣，而且加大涉稅險(xiǎn)。

3.2 合理安排合同條款進(jìn)行控稅

建筑企業(yè)應(yīng)巧簽合同降低稅負(fù)，簽訂合同用足稅收政策，通過合同改變業(yè)務(wù)流程節(jié)稅，加強(qiáng)企業(yè)合同控稅。施工企業(yè)和業(yè)主簽訂總承包合同時(shí)，不能簽訂甲供材料條款，最好簽訂包工包料合同，這樣主材可以按照17%抵扣進(jìn)項(xiàng)稅；簽訂設(shè)備租賃合同時(shí)，操作人員和設(shè)備打包租賃，可按17%抵扣進(jìn)項(xiàng)稅；簽訂大型設(shè)備或材料采購合同時(shí)，注明運(yùn)費(fèi)由銷方承擔(dān)，將運(yùn)費(fèi)加到單價(jià)中去，這樣運(yùn)費(fèi)和設(shè)備、材料可按17%進(jìn)行抵扣。另外，企業(yè)可以多用融資租賃，開具動(dòng)產(chǎn)租賃發(fā)票，抵扣17%進(jìn)項(xiàng)稅代替銀行貸款的融資方式，增加了進(jìn)項(xiàng)稅額的來源，降低了企業(yè)的成本。稅制改革企業(yè)內(nèi)控、經(jīng)營模式要隨之變化，為保障建筑業(yè)的規(guī)范發(fā)展，發(fā)揮增值稅惠民的作用，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)自身規(guī)范，支持政府政策的落實(shí)，制訂行業(yè)發(fā)展范計(jì)劃，使“營改增”作用增強(qiáng)。

主要參考文獻(xiàn)

篇5

《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的通知》（深地稅發(fā)[2005]609號(hào)）第1條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間以合同簽定時(shí)間為準(zhǔn)。對(duì)在2005年11月1日(含11月1日)后簽定房地產(chǎn)銷售合同的，在納稅人取得房地產(chǎn)銷售首期款收入時(shí)，就該房產(chǎn)銷售價(jià)款全額計(jì)算預(yù)繳土地增值稅。深圳某某花園五期銷售收入37765萬元，其中2005年11月1日以前簽定購房合同金額31636萬元，土地增值稅納稅清算時(shí)依照上述通知，申報(bào)應(yīng)稅收入為6129萬元。

二、開發(fā)商品房轉(zhuǎn)自用不再視同銷售

國家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（下稱《辦法》）第7條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋海ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的行為發(fā)生在2008年1月1日以后，不應(yīng)當(dāng)視同銷售。不難看出，開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)已經(jīng)不再按照視同銷售處理，企業(yè)需要密切關(guān)注，避免給自身增加不必要的納稅負(fù)擔(dān)。

三、選擇多元化方式處置開發(fā)產(chǎn)品

多元化方式處置開發(fā)產(chǎn)品的方式包括：銷售、出租、先出租后銷售、售后返租、股權(quán)投資、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)（開發(fā)產(chǎn)品自用自營）等。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。這標(biāo)志著長期持有型物業(yè)開發(fā)商可免交土地增值稅。而這一因素或可導(dǎo)致未來大量開發(fā)商將物業(yè)變出售為自持。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以根據(jù)自己的發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)際情況來進(jìn)行相應(yīng)的籌劃，降低土地增值稅的稅負(fù)或延遲土地增值稅的納稅時(shí)間。

將自己開發(fā)的房地產(chǎn)商品的用途改變?yōu)樽杂米誀I，即可享受不征收土地增值稅的稅收優(yōu)惠。據(jù)了解，有的公司可能計(jì)劃將一些項(xiàng)目的商鋪留在自己的手里，不租也不賣，不形成收入，這樣做既可以不超過85%以上已銷售的門檻，還可以坐享房產(chǎn)升值。這一籌劃思路首先要服從于企業(yè)經(jīng)營規(guī)劃和現(xiàn)實(shí)，不賣改自用、自營，這種情況在實(shí)際工作中可行性并不很強(qiáng)。其次要從延緩即時(shí)繳納土地增值稅的時(shí)間上考慮，因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，自用房產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)仍然要征繳土地增值稅。特別值得注意的是，這里既要考慮由此延緩即時(shí)繳納土地增值稅所獲得的資金時(shí)間價(jià)值，也要預(yù)測(cè)資金的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值，同時(shí)應(yīng)兼顧再轉(zhuǎn)讓時(shí)的房產(chǎn)市值以及舊房扣除額的收益等。至于如何利用“企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅規(guī)定”的稅收優(yōu)惠，從原理上看，應(yīng)當(dāng)仍然從屬于這一籌劃思路。

四、三項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用可以稅前扣除

《辦法》第32條允許三項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用在預(yù)提時(shí)依法稅前扣除對(duì)納稅人比較有利，也在一定程度上突破了以票控稅的機(jī)械性規(guī)定。除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。第一，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。第二，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。第三，應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

五、地下停車場(chǎng)作為公共配套設(shè)施處理

當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在地下車庫時(shí)，地下室車位面積能否計(jì)入可售面積？有的稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)計(jì)入可售面積，有的則認(rèn)為不應(yīng)計(jì)入可售面積。

有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定，地下車庫應(yīng)計(jì)入可售面積，并且該項(xiàng)地下室成本并不可以全部一次性結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，而是進(jìn)入計(jì)算可售面積單位工程成本的總成本，當(dāng)期實(shí)際銷售車位面積計(jì)入已售面積，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，與當(dāng)期實(shí)現(xiàn)的車位銷售收入形成配比。

《辦法》第32條：企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

六、選擇有利的增值額核算方式

一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目既建有普通住宅，又建有商業(yè)用房，從房地產(chǎn)開發(fā)成本核算上講，通常是以單棟樓為核算對(duì)象或者以一個(gè)建筑商所承攬的建筑工程為核算對(duì)象。如何計(jì)算土地增值稅，在稅收實(shí)踐中有不同的理解。由于計(jì)算扣除項(xiàng)目的復(fù)雜性，計(jì)算方法有先按基本核算項(xiàng)目計(jì)算再按收入或面積分?jǐn)偪鄢?xiàng)目的方法，還有先按面積分?jǐn)偪鄢?xiàng)目再按規(guī)定計(jì)算的方法，而且不同的計(jì)算方法會(huì)產(chǎn)生迥然不同的結(jié)果。計(jì)算方法一：住宅和商業(yè)用房分別計(jì)算土地增值稅；計(jì)算方法二：住宅和商業(yè)用房合并計(jì)算土地增值稅。

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號(hào)）中規(guī)定：對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定（即納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超出扣除項(xiàng)目金額20%的，免征增值稅）。

該文件要求分別核算增值額，但怎樣核算并未做出具體要求。現(xiàn)實(shí)工作中沒有一個(gè)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員在帳務(wù)處理上是分層核算成本費(fèi)用的。計(jì)算方法一是分別核算，確切地講是分?jǐn)偤怂?，符合?cái)稅字[1995]048號(hào)文件的精神；而方法二是以核算對(duì)象整棟樓為單位進(jìn)行的核算。

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（下稱《實(shí)施細(xì)則》）第8條規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。這一規(guī)定與計(jì)算方法二計(jì)算土地增值稅的方法相吻合，從法律位階來講，稅收法規(guī)要高于稅收規(guī)章和規(guī)范性文件，因此計(jì)算方法二是可取的。需要注意的是，如果納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，按方法二計(jì)算出的增值率未超過20%的，應(yīng)對(duì)其非普通住宅的部分按稅法的規(guī)定分?jǐn)偝杀举M(fèi)用計(jì)算相應(yīng)的土地增值稅。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作的通知》第1條規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算，其核算項(xiàng)目或核算對(duì)象是指房地產(chǎn)主管部門審批的開發(fā)項(xiàng)目。土地增值稅原則上按納稅人開發(fā)的不同類型房地產(chǎn)分別清算”。這里所講的“清算”就是先按核算對(duì)象即方法二計(jì)算出增值率判定土地增值稅稅率，確定征免對(duì)象，然后在不同類型房地產(chǎn)之間分?jǐn)傁嚓P(guān)成本費(fèi)用，分別清算應(yīng)繳納稅款。

七、充分運(yùn)用加計(jì)扣除政策

《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。

土地增值稅扣除項(xiàng)目中開發(fā)間接費(fèi)用的歸集是企業(yè)籌劃時(shí)值得關(guān)注的一個(gè)點(diǎn)。開發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等?！秾?shí)施細(xì)則》規(guī)定開發(fā)間接費(fèi)用屬于開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)全額計(jì)入扣除項(xiàng)目金額中，在計(jì)算土地增值稅時(shí)有效地扣除；同時(shí)還規(guī)定這部分費(fèi)用房地產(chǎn)企業(yè)可以享受20%的加計(jì)扣除。這些內(nèi)容由于界線不是很明確，會(huì)計(jì)賬務(wù)處理時(shí)容易把這項(xiàng)費(fèi)用的一部分計(jì)入管理費(fèi)用或銷售費(fèi)用?！秾?shí)施細(xì)則》規(guī)定管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用在土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除（或財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用在土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除）。如果管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用總和超過了此限額，管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用的開發(fā)間接費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)就不能全額扣除，會(huì)多交土地增值稅。這些費(fèi)用如果正確歸集到開發(fā)間接費(fèi)用中，不僅可以全額扣除，還能享受20%加計(jì)扣除。所以企業(yè)對(duì)開發(fā)間接費(fèi)用歸集時(shí)要謹(jǐn)慎,用足、用好稅收政策。

八、巧用特殊扣除項(xiàng)目規(guī)定

《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，“財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

在實(shí)際操作中，以上兩種方法計(jì)算的“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”必然存在差異。因?yàn)榈谝环N方法中允許“據(jù)實(shí)扣除”的利息和第二種方法中“合計(jì)數(shù)”的5%（即因包括利息費(fèi)用而增加的部分）不一定相等。如果企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，就要比較這兩者的高低，選擇其中扣除利息較高者對(duì)應(yīng)的方法，作為企業(yè)的最后選擇。如果允許“據(jù)實(shí)扣除”的利息費(fèi)用較高，應(yīng)選用第一種方法，單獨(dú)計(jì)算利息支出；否則，應(yīng)選用后一種方法，按“合計(jì)數(shù)”的10%扣除全部費(fèi)用。

是否提供金融機(jī)構(gòu)證明，關(guān)鍵在于所發(fā)生的能夠扣除的利息支出占稅法規(guī)定開發(fā)成本的比例，如果超過5%，則提供證明比較有利；如果沒有超過5%，則不提供證明比較有利。據(jù)此，若企業(yè)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用占的比例較大，應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，將利息費(fèi)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。反之，若主要依靠權(quán)益資本籌資，則可利用另外一種方法。

九、選擇有利的地價(jià)成本分配方法

根據(jù)《辦法》第30條,企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。

例：某某商都開發(fā)用地面積136500平方米(一期88600平方米,二期47900平方米),地價(jià)費(fèi)用12549萬元,一期攤銷地價(jià)金額9914萬元,二期地價(jià)費(fèi)用分配計(jì)算方法可作以下選擇：

A.按一期減余面積、費(fèi)用計(jì)算攤銷的單位土地成本(余數(shù)攤銷)

(12549萬元-9914萬元)/47900平方米=550. 10元/平方米

B.按實(shí)際面積分別計(jì)算攤銷的單位土地成本(平均攤銷)

12549萬元/136500平方米×47900平方米=919. 34元/平方米

C.兩種地價(jià)費(fèi)用分配計(jì)算方法的單位土地成本差異

篇6

摘要：我國土地增值稅一直被視為影響房地產(chǎn)收益的主要稅種。房地產(chǎn)企業(yè)可以從收入和扣除項(xiàng)目兩個(gè)角度來對(duì)其土地增值稅進(jìn)行全面的稅收籌劃。從收入角度來看，可以采用分散收入、合理定價(jià)等方法進(jìn)行稅收籌劃；而從扣除項(xiàng)目角度來看，則可以進(jìn)行土地取得成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本、利息支出和代收費(fèi)用相關(guān)的稅收籌劃。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；籌劃

一、土地增值稅的清算制背景

土地增值稅是針對(duì)單位或個(gè)人有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，所取得增值額征收的一種稅。自1994年開始實(shí)施以來，土地增值稅一直被視為影響房地產(chǎn)企業(yè)收益的主要稅種。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興起，國家稅務(wù)總局為了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施有效的宏觀調(diào)控，于2006年12月了相關(guān)文件，明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅自2007年2月1日起由預(yù)征制變更為清算制。伴隨著2010年新國十條的，關(guān)于土地增值稅清算的一系列文件也相應(yīng)出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)土地增值稅的清算事項(xiàng)再次受到廣泛關(guān)注。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)重大支出，在清算制的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)更加重視土地增值稅，做好相關(guān)的稅收籌劃工作，從整體層面提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)可以從收入和扣除項(xiàng)目兩個(gè)角度來對(duì)其土地增值稅進(jìn)行全面的稅收籌劃。

二、從收入角度進(jìn)行稅收籌劃

1.分散收入籌劃法

土地增值稅按次征收，根據(jù)每次清算時(shí)的增值率來確定稅率，增值率越高，計(jì)算土地增值稅時(shí)所采用的稅率就越高。增值率共有四個(gè)臨界線，20%是第一個(gè)臨界線，房地產(chǎn)企業(yè)所建設(shè)的普通住宅在出售時(shí)，如果增值率在20%以內(nèi)，那么就免征土地增值稅。第二個(gè)臨界線是50%，超過20%但未超過50%的增值部分適用30%的稅率。第三個(gè)臨界線是100%，超過50%但未超過100%的增值部分適用40%的稅率。最后一個(gè)臨界線是200%，超過100%但未超過200%的增值部分按照50%的稅率進(jìn)行征收，而超過200%的增值部分則按照60%的稅率進(jìn)行征收。由此可見，合理分解房地產(chǎn)銷售收入，使計(jì)算土地增值稅的收入項(xiàng)目金額降低，是減少土地增值稅支出的一個(gè)有效方法。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)房屋的過程中，涉及的工序和業(yè)務(wù)眾多。對(duì)于一些能夠獨(dú)立核算的工序和業(yè)務(wù)，企業(yè)可以根據(jù)其性質(zhì)及適用的稅收政策加以分解或加以組合。首先，能夠不作為土地增值稅收入項(xiàng)目的應(yīng)當(dāng)完全剝離開來。為此，企業(yè)需要認(rèn)真研讀土地增值稅收入項(xiàng)目的相關(guān)內(nèi)容，深入了解收入項(xiàng)目的審核標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而結(jié)合企業(yè)自身的收入來源找出剝離對(duì)象，以降低計(jì)算土地增值稅時(shí)的收入項(xiàng)目金額。其次，各個(gè)分散的工序和業(yè)務(wù)往往具有不同的組合方式，通常都存在一個(gè)合理降低稅收支出的最佳組合方式。房地產(chǎn)企業(yè)可以將所有收入支出項(xiàng)目進(jìn)行分解，然后系統(tǒng)性地計(jì)算各種組合方式的實(shí)際稅收支出，從而找出能夠合理降低稅負(fù)的方法。

2.合理定價(jià)籌劃法

計(jì)算土地增值稅時(shí)的收入項(xiàng)目金額直接與房屋的售價(jià)相關(guān)，因而房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)策略是對(duì)土地增值稅支出金額起決定性作用的重要因素之一。企業(yè)對(duì)其稅收進(jìn)行籌劃，最終的目的是實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)，而不僅僅是減少其稅收的支出。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)其土地增值稅進(jìn)行籌劃時(shí)，不能僅考慮稅收支出，而應(yīng)該從企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)出發(fā)，進(jìn)行全面的籌劃。在為其待出售房屋進(jìn)行定價(jià)時(shí)，將稅收考慮在內(nèi)，以特定的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行合理定價(jià)，是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃的有效方式。如果企業(yè)目前的經(jīng)營目標(biāo)是利潤最大化，那么就可以據(jù)此來計(jì)算有效的定價(jià)區(qū)間。土地增值稅的稅率共有五個(gè)，分別是0，30%，40%，50%和60%，對(duì)應(yīng)著20%，50%，100%和200%的房地產(chǎn)增值率。企業(yè)首先根據(jù)增值率的四個(gè)臨界點(diǎn)以及相關(guān)稅收政策計(jì)算出相應(yīng)的最高定價(jià)系數(shù)，然后根據(jù)利潤最大化原則計(jì)算出最低定價(jià)系數(shù)，從而確定有效的定價(jià)區(qū)間。最后，企業(yè)只需要根據(jù)扣除項(xiàng)目金額即成本來選擇不同的定價(jià)區(qū)間，再參考市場(chǎng)銷售情況以及同行業(yè)類似房屋的銷售價(jià)格確定最終的房屋出售價(jià)格。

三、從扣除項(xiàng)目角度進(jìn)行稅收籌劃

1.土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)籌劃

土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說是兩項(xiàng)最大的成本，同時(shí)也是土地增值稅的扣除項(xiàng)目中金額較大的兩項(xiàng)。因而，在制定稅收籌劃方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本給予足夠的重視。與此相關(guān)的稅收籌劃主要從企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃層面入手，具體體現(xiàn)在開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃和選擇上，這也是一種事前籌劃的思想。在計(jì)劃開發(fā)項(xiàng)目的前期，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)當(dāng)具有稅收籌劃的意識(shí)，在比較各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本的同時(shí)，也要充分考慮其對(duì)土地增值稅的影響。雖然此時(shí)各種信息都還不充分，內(nèi)外部環(huán)境也還存在較大的不確定性，但還是需要在事前做一份大致的預(yù)算。土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的兩大主要成本，往往可以根據(jù)現(xiàn)有信息和以往的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)做出一個(gè)初略的估計(jì)。在做初步預(yù)算時(shí)，只要將土地增值稅考慮其中，不僅關(guān)注土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本本身對(duì)企業(yè)利潤的影響，還充分考慮其對(duì)土地增值稅的影響，那么就能夠?qū)?xiàng)目的盈利性做出更加準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，使企業(yè)的選擇更加合理。

2.利息支出相關(guān)籌劃

根據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的過程中所發(fā)生的利息支出，在計(jì)算土地增值稅時(shí)有兩種扣除方式。第一種是將其利息支出予以據(jù)實(shí)扣除，但不得超過按照商業(yè)銀行的同類同期貸款利率所計(jì)算出的金額。除此之外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按照取得對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)所支付的金額和房產(chǎn)開發(fā)所付出成本的金額之和的5%以內(nèi)予以計(jì)算并扣除。其適用條件是房地產(chǎn)企業(yè)的該利息支出能夠按照所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅⑶夷軌蛱峁┫嚓P(guān)金融機(jī)構(gòu)的貸款證明。第二種是利息支出連帶其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用一并作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按照取得對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)所支付的金額與房產(chǎn)開發(fā)所付出成本的金額之和的10%以內(nèi)予以計(jì)算并扣除。其適用條件是房地產(chǎn)企業(yè)不能夠按照所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算并分?jǐn)傁鄳?yīng)的利息支出，或者不能夠提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的貸款證明。由此可以看出，雖然兩種扣除方式的適用條件不同，但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說是具有一定選擇性的，特別是當(dāng)企業(yè)能夠按照不同的房產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)其利息支出進(jìn)行恰當(dāng)?shù)挠?jì)算分?jǐn)偛⒛軌蛱峁┫嚓P(guān)金融機(jī)構(gòu)的貸款證明時(shí)，企業(yè)可以在兩種扣除方式之間進(jìn)行自由的選擇。經(jīng)過初步分析就可以發(fā)現(xiàn)，利息支出如果在所有開發(fā)費(fèi)用中占比較大，那么采用第一種據(jù)實(shí)扣除的方式將更有利，而當(dāng)利息支出在所有開發(fā)費(fèi)用中占比較小時(shí)，則采用第二種一并扣除的方式會(huì)更好。

3.代收費(fèi)用相關(guān)籌劃

房地產(chǎn)的開發(fā)及銷售往往涉及眾多業(yè)務(wù)和事項(xiàng)，房地產(chǎn)企業(yè)在此過程中經(jīng)常會(huì)代其他單位或個(gè)人向客戶收取一些費(fèi)用，比如維修費(fèi)用、城建配套費(fèi)用等。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，目前此類代收費(fèi)用有兩種核算方式。第一種是作為房屋售價(jià)的一部分向客戶收取，進(jìn)而視作房屋銷售收入的一部分。第二種是向客戶單獨(dú)收取，不作為房屋銷售收入。由此可以看出，兩種方式下的土地增值稅收入項(xiàng)目金額和扣除項(xiàng)目金額會(huì)有所不同，因而房地產(chǎn)企業(yè)可以據(jù)此來對(duì)土地增值稅進(jìn)行相關(guān)的籌劃。一般來說，只要符合相關(guān)規(guī)定，滿足適用條件，按照第二種方式收取的代收費(fèi)用，因未計(jì)入房屋售價(jià)，從而在計(jì)算土地增值稅時(shí)不作為收入項(xiàng)目金額，相應(yīng)地，其支付的成本也不作為扣除項(xiàng)目金額。第一種方式則恰好相反，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，與代收費(fèi)用相關(guān)的收入和支出應(yīng)當(dāng)計(jì)入收入項(xiàng)目金額和扣除項(xiàng)目金額。而代收費(fèi)用是確定的，因而主要考慮的應(yīng)當(dāng)是其對(duì)扣除項(xiàng)目金額的影響。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確計(jì)算出兩種方式下的扣除項(xiàng)目金額，再結(jié)合相應(yīng)的稅率計(jì)算出稅收支出，從而判斷哪種方式對(duì)企業(yè)更加有利。如果將代收費(fèi)用納入收入項(xiàng)目金額能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來更多的扣除項(xiàng)目金額，進(jìn)而節(jié)約土地增值稅支出，那么就應(yīng)當(dāng)采用第一種方式來核算為其他單位或個(gè)人代收的費(fèi)用。

土地增值稅的金額主要取決于收入和扣除項(xiàng)目。因而，房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合稅法的相關(guān)規(guī)定從收入和扣除項(xiàng)目兩個(gè)角度來對(duì)其土地增值稅進(jìn)行全面的稅收籌劃。從收入角度來看，可以采用分散收入、合理定價(jià)等方法進(jìn)行稅收籌劃；從扣除項(xiàng)目角度來看，則可以進(jìn)行土地取得成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本、利息支出和代收費(fèi)用相關(guān)的稅收籌劃。不同的稅收籌劃方式最終的目的都是促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)，因此房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅在清算中的稅收籌劃應(yīng)當(dāng)盡可能地從企業(yè)整體層面的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)出發(fā)，從而制定出更加有利于企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的稅收籌劃方案。

參考文獻(xiàn)

[1]李曉愫.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃研究[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2014(02).

篇7

一、建立房屋售價(jià)籌劃方程式

我國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算，房屋售價(jià)籌劃也應(yīng)以核算項(xiàng)目為單位來進(jìn)行。增值額=銷售收入總額-扣除項(xiàng)目金額，土地增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%，速算扣除數(shù)額=扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。

第一，當(dāng)銷售額未超過除銷售稅金及附加以外的扣除項(xiàng)目金額的1.2848倍時(shí)，企業(yè)既享受免稅優(yōu)惠又獲得較高價(jià)位。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，免征土地增值稅，增值額超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。假定開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)為X，營業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%，除營業(yè)稅金及附加外的扣除項(xiàng)目金額為K，則全部扣除項(xiàng)目金額為=K+5%X（1+7%+3%）=K+5.5%X，[X-（K+5.5%X）]/（K+5.5%X）

第二，增值率在20%～50%之間，稅率30%，開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)越接近1.6349K，現(xiàn)金流入就越多。假定房屋定價(jià)提高到X+X1（即1.2848K+X1），相應(yīng)的銷售稅金及附加提高了5.5%X1，則允許扣除項(xiàng)目金額=K+5.5%X+5.5%X1，應(yīng)納土地增值稅=[（X+X1）-（K+5.5%X+5.5%X1）]30%=30%X+30%X1-30%K-30%5.5%X-5.5%X1=6.42408%K+28.35%X1，其中X是增值率為20%的定價(jià)，此時(shí)增值率略高于20%，適用稅率30%，若納稅人欲通過提高定價(jià)達(dá)到增加收益，就必須使X1>（6.42408%K+28.35%X1）+5.5%X1，解得X1>0.0971K此時(shí)開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)下限為1.2848K+0.0971K=1.3819K，售價(jià)上限為[X-（K+5.5%X）]÷（K+5.5%X）=50%，X=（1+50%）（K+5.5%X），解得X=1.6389K。

第三，增值率在50%～100%之間，稅率在40%，開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)越接近2.2472K，現(xiàn)金流入越多。假定房屋定價(jià)提高到X+X2時(shí)，其中X是增值率為50%的售價(jià)，此時(shí)增值率高于50%，但低于100%，適用稅率40%， ［X-（K+5.5%X）］÷（K+5.5%X）=100%，X=（1+100%）（K+5.5%

X），此時(shí)提高售價(jià)上限解為X=2.2472K，則增值率在50%～100%之間，稅率為40%，開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)下限為1.6389K，售價(jià)上限為2.2472K。

第四，增值率在100%～200%之間，稅率在50%，開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)越接近3.5928K，現(xiàn)金流入越多。假定房屋售價(jià)提高到X+X3時(shí)，其中X是增值率為100%的售價(jià)，此時(shí)增值率高于100%，但低于200%，適用稅率50%， ［X-（K+5.5%X）］÷（K+5.5%X）=200%，X=（1+200%）（K+5.5%X），解得X=3.5928K，則增值率在100%～200%之間，稅率為50%，開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)下限為2.2472K，售價(jià)上限為3.5928K。

第五，增值率只要略高于200%，稅率為60%，開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)下限在3.5928K。

二、建立開發(fā)產(chǎn)品定價(jià)籌劃模型

創(chuàng)建“房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)籌劃模型”工作表，把工作表中sheet1命名為“房地產(chǎn)企業(yè)售價(jià)籌劃模型” 把房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)籌劃文本錄入相應(yīng)的單元格內(nèi)。然后，定義單元公式，建立開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)籌劃數(shù)學(xué)關(guān)系式。 具體如下：

第一，增值額與扣除項(xiàng)目金額比率不超過20%普通住宅定價(jià)上限售價(jià)籌劃方程式。C5=500（假設(shè)除營業(yè)稅及附加外的扣除項(xiàng)目已達(dá)到合法合理最大化列支），D5=C5，E5=D5，F(xiàn)5=E5，G5=F5，C6=G6，輸入5.5%， C7=20%， D7=50%， E7=50%， F7=100%， G7=200%，C8=

（C4-C5-C4×C6）/（C5+C4×C6），C9=IF（C8

40%， IF（C8

5%， IF（C9=50%， 15%， IF（C9=60%，35%）））） ，C11 =C4-C5-C4×

C6，C12=（C4-C5-C4×C6）×C9-（C5+C4×C10）×C10，C13=IF（（C4

-C5-C4×C6）/（C5+C4×C6）

C6）/（C5+C4×C6）

C12）），15=（C7+1）/（1-C6-C6×C7），C16 =C5×C15，C17 =C16-C5

-C16× C6，C18=C16-C17，C19 =C17/C18， C20 =C17×C9-（C5+C16

×C6）×C10，C21=IF（C19

-（C20-C21），C25=C23-C24， C4=C16-0.0001。

第二，增值額與扣除項(xiàng)目金額比率不超過20%～50%定價(jià)下限售價(jià)籌劃方程式。利用自動(dòng)填充功能，選中C8～C14單元格，按住C14單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至G14，系統(tǒng)根據(jù)這7個(gè)單元格默認(rèn)的公式，在拖拽到的單元格內(nèi)一次填充有規(guī)律的數(shù)據(jù)。D15=C15+（C15×D9-C15×D9×D6-D9）/（1-D9-D6+D9×D6），選中C16～C25單元格，按住C25單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至D25，系統(tǒng)根據(jù)這10個(gè)單元格默認(rèn)的公式，在拖拽到的單元格內(nèi)一次填充有規(guī)律的數(shù)據(jù)。

第三，增值額與扣除項(xiàng)目金額比率超過50%～100%下限、100%～200%下限、200%下限售價(jià)方程式。E15 =（E7+1）/（1-E6-E6×E7），選中D16～D25單元格，按住D25單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至E25，系統(tǒng)根據(jù)這個(gè)單元格默認(rèn)的公式，在拖拽到的單元格內(nèi)一次填充有規(guī)律的數(shù)據(jù)，又選中E15～E25單元格，按住E25單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至G25，系統(tǒng)根據(jù)這11單元格默認(rèn)的公式，在拖拽到的單元格內(nèi)一次填充有規(guī)律的數(shù)據(jù)。

第四，D4=E16-0.0001，選中D4單元格，按住D4單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至F4，系統(tǒng)根據(jù)這個(gè)單元格默認(rèn)的公式，在拖拽到的單元格內(nèi)一次填充有規(guī)律的數(shù)據(jù)，此時(shí)，增值額與扣除項(xiàng)目金額比率超過50%～100%售價(jià)下限、100%～200%售價(jià)下限自動(dòng)生成， G4只要錄入數(shù)據(jù)超過1747、4072萬元，，假設(shè)為5000萬元。

上述模型已經(jīng)形成，任何一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用該模型時(shí)，不需要設(shè)計(jì)公式、不需要編程，只要在模型的單元格C5輸入自身開發(fā)產(chǎn)品中除營業(yè)稅金及附加外的扣除項(xiàng)目金額后，模型中不同檔次的接近最佳定價(jià)的銷售收入就自動(dòng)顯示出來。如圖1所示。

參考文獻(xiàn)：

篇8

增值稅稅收籌劃是納稅人在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)通過對(duì)投資、經(jīng)營、理財(cái)?shù)然顒?dòng)的事先籌劃與安排，盡可能地取得節(jié)稅利益。增值稅稅收籌劃的實(shí)質(zhì)是在不損害國家利益的前提下提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，具有綜合性、事先性、合法性、目的性等特征。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的日益完善，增值稅稅收籌劃逐漸將成為企業(yè)尤其是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理不可或缺的組成部分。在目前的政策下，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源受到限制，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)壁壘的打破和市場(chǎng)化程度的提高，房地產(chǎn)未來的發(fā)展將向規(guī)范化、規(guī)?；?、品牌建立的方向發(fā)展，企業(yè)的并購更加頻繁，現(xiàn)金流量成為企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要指標(biāo)和保障，因此，如何在日趨殘酷的競(jìng)爭中不被淘汰出局，充分完全利用現(xiàn)有資源，在管理中合理利用資金，合理的進(jìn)行增值稅稅收籌劃，節(jié)省資金，創(chuàng)造節(jié)稅收益，是房地產(chǎn)企業(yè)制勝的重要法寶。

房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅收籌劃有很多方式，其中利用土地增值稅進(jìn)行納增值稅稅收籌劃是其主要方式，下面我們重點(diǎn)介紹土地增值稅稅收籌劃。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃簡介

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。下面筆者從土地增值稅的自身特點(diǎn)出發(fā)，結(jié)合相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，并綜合考慮納稅人的整體利益，對(duì)土地增值稅的籌劃進(jìn)行闡述。

1.納稅人

土地增值稅的納稅人是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、土地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。

2.稅率的計(jì)算

土地增值稅按照增值額超過應(yīng)扣除項(xiàng)目的比率，采取四級(jí)超率累進(jìn)稅率形式，增值額與應(yīng)扣除項(xiàng)目的比率越大，適用的稅率越高，應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅負(fù)越重。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，四級(jí)超率累進(jìn)稅率額分別是：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；超過扣除項(xiàng)目金額50%但是未超過100%的部分，稅率為40%；超過扣除項(xiàng)目金額100%但未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%及以上的部分，稅率為60%。

3.應(yīng)稅項(xiàng)目和扣除項(xiàng)目的確定

應(yīng)稅收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入等。應(yīng)扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的稅金、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格以及其他扣除項(xiàng)目等。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收優(yōu)惠政策

國家相繼出臺(tái)了一系列的稅收優(yōu)惠政策，具體如下：

(1)根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額為未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；超過應(yīng)扣除項(xiàng)目金額的，應(yīng)按其全部增值額計(jì)稅

同時(shí)對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額和應(yīng)稅金額。

(2)因國家建設(shè)需要依法征用、回收的房產(chǎn)，免征土地增值稅。

(3)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

(4)合作建房中一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的主要方式

(一)利用避免進(jìn)入征稅范圍節(jié)稅籌劃

1.利用合作建房節(jié)稅

合作建房方式指一方出土地，一方出資金，雙方合作建房的行為?！敦?cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中規(guī)定：“對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！备鶕?jù)以上稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行增值稅稅收籌劃。

合作建房雙方分得的房產(chǎn)均不含有土地增值稅，可大大降低房產(chǎn)的成本，這樣可實(shí)現(xiàn)出資方和出地方的雙贏。一般情況下，合作建房中的一方通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的使用權(quán)，但是卻產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅的義務(wù)；而另一方因轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)而發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅的義務(wù)。若兩企業(yè)協(xié)商采取土地使用權(quán)和房屋使用權(quán)相互交換的方式合作建房，此時(shí)，對(duì)合營企業(yè)提供土地使用權(quán)的行為將視為投資入股，而稅法中規(guī)定：“以無形資產(chǎn)投資入股，參加投資方的分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”，因此，就會(huì)只對(duì)企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅，雙方分得的利潤不征收營業(yè)稅，這樣，合營企業(yè)雙方都不多交營業(yè)稅，均獲得了節(jié)稅收益。

2.利用代建房方式節(jié)稅

代建房方式是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，在開發(fā)完成后向客戶收取一定比例的代建費(fèi)用的行為。代建房的整個(gè)經(jīng)濟(jì)行為中，雖然企業(yè)取得了收入，但是不涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)，其收入也就只屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，所以不在土地增值稅納稅范圍之內(nèi)，僅依據(jù)稅法中有關(guān)營業(yè)稅的規(guī)定依法繳納營業(yè)稅。采用代建房方式，不僅可以在一定程度上減輕營業(yè)稅負(fù)擔(dān)，還可以不用繳納土地增值稅，大幅降低了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以利用代建房方式，在開發(fā)之初就確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免了開發(fā)后再銷售時(shí)繳納土地增值稅，大大減輕了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

3.改出售為出租節(jié)稅

稅法規(guī)定的土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)完成后，可以以出租的形式收回資金，由于沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，企業(yè)只需交納出租房產(chǎn)稅，這樣大大節(jié)省了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，為企業(yè)創(chuàng)造了節(jié)稅收益。

4.改出售為投資聯(lián)營節(jié)稅

按照稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不繳營業(yè)稅和土地增值稅，而且以不動(dòng)產(chǎn)投資入股以后轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)也不需要補(bǔ)交營業(yè)稅。這些規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展增值稅稅收籌劃提供了空間。如果具備一定條件的企業(yè)或公司作為房地產(chǎn)的購買方，可以考慮先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再以向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)達(dá)到銷售房地產(chǎn)的目的，從而為企業(yè)獲得節(jié)稅收益。

(二)利用增加可抵扣項(xiàng)目進(jìn)行節(jié)稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行增值稅稅收籌劃時(shí)可通過增加合理的利息支出等扣除項(xiàng)目金額以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中關(guān)于利息支出扣除項(xiàng)目之規(guī)定：“現(xiàn)行相關(guān)土地增值稅稅法對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除項(xiàng)目中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額?！薄胺康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除?！边@些選擇性條款為企業(yè)提供了一個(gè)新的增值稅稅收籌劃空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，都會(huì)發(fā)生大量的借款，不可避免的會(huì)有大量的利息支出，而依據(jù)上述規(guī)定利息支出的不同扣除方法會(huì)對(duì)企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅產(chǎn)生很大的影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅稅收籌劃中要注意的問題

增值稅稅收籌劃能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來節(jié)稅收益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤的增加和企業(yè)價(jià)值的提升。但是，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行增值稅稅收籌劃時(shí)也有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，因此，企業(yè)還要注意以下問題：新晨

(一)增值稅稅收籌劃應(yīng)以合理合法為前提

增值稅稅收籌劃不可盲目的鉆法律的空子，在進(jìn)行增值稅稅收籌劃時(shí)應(yīng)堅(jiān)持依法原則，在不違背國家的各項(xiàng)法律、法規(guī)的前提下，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)際情況進(jìn)行籌劃，才能達(dá)到預(yù)期的效果和目標(biāo)。

(二)增值稅稅收籌劃應(yīng)注重戰(zhàn)略籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅收籌劃納稅過程更重要的是公司管理層的決策過程，企業(yè)在決策時(shí)要注重規(guī)范性、戰(zhàn)略性的籌劃。有的房地產(chǎn)企業(yè)片面的認(rèn)為，納稅籌劃就是鉆稅法的空子，只對(duì)單個(gè)項(xiàng)目，單筆交易或者單個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行籌劃，而忽略了項(xiàng)目對(duì)企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營成本上的影響，單純地追求通過稅費(fèi)籌劃來增加企業(yè)的節(jié)稅收益卻增加了開發(fā)成本或經(jīng)營成本，最終對(duì)企業(yè)產(chǎn)生了消極的影響。

因此，企業(yè)進(jìn)行增值稅稅收籌劃，管理層和財(cái)務(wù)部門不僅要關(guān)注財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的事項(xiàng)，也要關(guān)注企業(yè)日常經(jīng)營的各個(gè)方面，不僅需要財(cái)務(wù)部門的工作人員的合作，還要得到企業(yè)內(nèi)部其他部門的配合，才能充分取得增值稅稅收籌劃節(jié)稅效益的最優(yōu)額度。

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；策略

稅收籌劃（英文TaxPlanning）,稅收籌劃是指，納稅人在一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生以前，在遵守法律的前提下，運(yùn)用相應(yīng)的稅收法律法規(guī)，以節(jié)稅為目的，對(duì)其進(jìn)行事先的籌劃，以達(dá)減少納稅、延期納稅的目的。隨著我國稅收法律制度的不斷完善與進(jìn)步的同時(shí)，政府為了更進(jìn)一步的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擺脫經(jīng)濟(jì)下行壓力，不斷的出臺(tái)相應(yīng)稅收優(yōu)惠政策，為企業(yè)提供稅收籌劃的政策上的支持；另一方面，金稅三期、四期的不斷完善、稅收征管體系的日臻健全，進(jìn)一步地規(guī)范了稅收征納關(guān)系，并因此而堵住了稅收征管方面的漏洞，使得納稅違法行為無處遁形?？梢哉f，未來的稅收籌劃工作具有雙重目的，既要節(jié)約納稅成本，又要有效地降低納稅風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，營改增以后，增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅等稅種都有相應(yīng)的稅收籌劃空間，但是客觀地講，土地增值稅的稅收籌劃空間更大。原因在于，一方面，土地增值稅實(shí)施四級(jí)超率累進(jìn)稅率，其稅負(fù)率較高；另一方面，土地增值稅的納稅籌劃貫穿于開發(fā)項(xiàng)目的始終，納稅籌劃時(shí)間較長、納稅籌劃環(huán)節(jié)較多，其技術(shù)性也是最強(qiáng)的。因而，做好土地增值稅籌劃工作，可以有效的降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合納稅成本，并能夠有效地規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃概述

據(jù)統(tǒng)計(jì)，稅收我國整體財(cái)政收入的90%以上?？梢哉f，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國防建設(shè)、醫(yī)療衛(wèi)生、教育事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都方面都離不開稅收作為支持。同時(shí)，新時(shí)期下，隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的愈發(fā)完善，我國政府已經(jīng)基本上摒棄了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代利用行政手段來干預(yù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方式，逐步變成了運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿來調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)。而稅收杠桿作為重要的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段，起到了至關(guān)重要的作用。國家可以利用稅收杠桿來調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，從而優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，受到國家宏觀政策的影響，其各類成本日益提升，鑒于此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過土地增值稅優(yōu)惠政策開展稅收籌劃，能夠有效的節(jié)約納稅成本。

1.土地增值稅及納稅籌劃的概述土地增值稅概述。納稅人在轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)過程中，就取得的相關(guān)收入（貨幣、非貨幣）減去稅收法規(guī)規(guī)定可以扣除部分后的增值額就繳納的稅金。土地增值稅的關(guān)鍵在于有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)。土地增值稅納稅籌劃概述。土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所繳納稅種中稅負(fù)率較高的，其最高稅率將達(dá)到增值額的60%。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開展土地增值稅的稅收籌劃，將起到節(jié)約一大部分納稅成本的作用。土地增值稅納稅籌劃的方法較多，總結(jié)起來包括：收入分散、適當(dāng)?shù)睦⒖鄢?、增加扣除?xiàng)目金額、合理的延后土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)。其中：收入分散，對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行分拆，在總價(jià)不變的情況下，適度提高高增值物業(yè)的成本，根據(jù)部分城市政策，按毛坯房取得預(yù)售證產(chǎn)品的精裝修業(yè)務(wù)和地下無單獨(dú)產(chǎn)權(quán)車位不納入清算范圍。在這種精裝業(yè)務(wù)或車位銷售等業(yè)務(wù)中，將銷售毛坯房與出售家電、家具和裝修工程分開簽訂合同，這樣土增稅將僅就銷售毛坯房征收；利息扣除，關(guān)于利息扣除問題，土地增值稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，凡符合規(guī)定的貸款利息（亦即能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的）可以按利息+（土地出讓金+開發(fā)成本）X5%之內(nèi)扣除，凡不符合規(guī)定的貸款利息則按（土地出讓金+開發(fā)成本）x10%以內(nèi)扣除，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，可以很好的運(yùn)用上述兩點(diǎn)來自我掌握利息扣除方式；增加扣除項(xiàng)目金額，首先要明確的一點(diǎn)是增加扣除項(xiàng)目不等于虛開發(fā)票沖抵成本，而是指開發(fā)商可以適當(dāng)?shù)膶?duì)于小區(qū)內(nèi)的一些公共配套設(shè)施，如，綠地、植樹、園林、道路等方面加大投資，以取得加計(jì)20%的扣除優(yōu)惠；合理延后土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)。如區(qū)域內(nèi)有未彌補(bǔ)虧損公司的，用原公司摘牌獲取新項(xiàng)目，在涉及補(bǔ)繳的情況下可以與稅務(wù)爭取原開發(fā)項(xiàng)目土增稅延期清算。對(duì)于能實(shí)行以預(yù)征代清算的項(xiàng)目，應(yīng)主動(dòng)爭取以預(yù)征代清算。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃意義有效提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的最終目的是實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。對(duì)于企業(yè)來說，如何能夠通過不斷的經(jīng)營管理、降低各類成本費(fèi)用從而實(shí)現(xiàn)利潤的最大化，是每個(gè)地產(chǎn)企業(yè)管理層、財(cái)務(wù)人員都要考慮的問題。以萬科為例，該公司2019年整體稅負(fù)率6.83%，亦即100元收入，需要繳納稅費(fèi)為6.83元，而當(dāng)年的凈利潤率不到15%，客觀地講，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率還是較高的。而房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅屬于價(jià)內(nèi)稅，即所繳納的土地增值稅稅金將計(jì)入“稅金及附加”會(huì)計(jì)科目，并直接沖減本年利潤。因而，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，加強(qiáng)土地增值稅的納稅籌劃，將會(huì)為企業(yè)創(chuàng)造更大的利潤。提升企業(yè)財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平。新時(shí)期下，隨著稅制改革的不斷深入，要求企業(yè)財(cái)務(wù)人員具備較為過硬的業(yè)務(wù)水平及高水平的綜合業(yè)務(wù)能力。土地增值稅所涉及的內(nèi)容較多，其基本上涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)過程中，與企業(yè)所得稅有許多近似之處。與此同時(shí)，土地增值稅還涉及到稅負(fù)臨界點(diǎn)、稅收優(yōu)惠政策等方面，這就要求企業(yè)的財(cái)務(wù)人員在充分了解企業(yè)自身經(jīng)營狀況的前提下，還要對(duì)于稅收制度、稅收優(yōu)惠政策有所了解。以上的要求，自然需要財(cái)務(wù)人員提升自身的業(yè)務(wù)水平才能實(shí)現(xiàn)。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地增值稅稅收籌劃的著眼點(diǎn)稅收優(yōu)惠政策角度。稅收優(yōu)惠政策的使用對(duì)于土地增值稅的稅收籌劃工作將起到重要作用。原因在一地，稅收優(yōu)惠政策是稅收法規(guī)所給定的，允許納稅人合法利用的政策，也是最為安全的。土地增值稅中對(duì)于建筑標(biāo)準(zhǔn)普通住宅出售且增值額超過扣除項(xiàng)目低于20%的免于繳納土地增值稅。然而，標(biāo)準(zhǔn)普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)是由各省、市、自治區(qū)確定的。因而，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，若想合理的應(yīng)用該稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行土地增值稅的納稅籌劃，應(yīng)該以充分了解開發(fā)項(xiàng)目所在地的地方規(guī)定以后進(jìn)行。收入角度。收入是土地增值稅發(fā)生的源頭，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，如何能夠合理的謀劃收入，顯得十分重要。首先，可根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)適度調(diào)節(jié)普通住宅的價(jià)格，以滿足普通住房土地增值稅的免稅條件。其次，對(duì)有銷售或渠道銷售模式的，可要求渠道費(fèi)用和費(fèi)用不得開進(jìn)購房款發(fā)票中，做為其它業(yè)務(wù)收入或非房收入，減少可售部分增值率，繼續(xù)降低土地增值稅。開發(fā)成本角度。除了收入以外，開發(fā)成本的高低也將決定著土地增值額的多少。開發(fā)成本不僅可以直接抵減收入，更為重要的是能夠?yàn)橄乱徊降?0%加計(jì)扣除、三項(xiàng)期間費(fèi)用的扣除標(biāo)準(zhǔn)提供計(jì)算依據(jù)。因而，應(yīng)該重視開發(fā)成本的核算與支出。比如產(chǎn)業(yè)性拿地時(shí)，盡可能與政府和國土部門溝通，在總土地價(jià)格不變的情況下，將產(chǎn)業(yè)用地和可售部分土地成本進(jìn)行區(qū)分。產(chǎn)業(yè)用地土地成本低，可售部分土地成本高，降低可售部分的增值率，繼而降土地增值稅。或者從提升小區(qū)品質(zhì)的角度出發(fā)，通過加大公共配套設(shè)施的投入，加大綠化、植被、園區(qū)方面的投入力度，來增加開發(fā)成本。還可以將一些可以計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用的成本支出，按照建筑面積法分?jǐn)偦蛑苯託w集法計(jì)算，以最有利的方法有效增加開發(fā)成本。另外，還可以通過合理增加關(guān)聯(lián)方定價(jià)的方式增加一些成本。然而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加的開發(fā)成本應(yīng)該是本著客觀、真實(shí)的原則進(jìn)行，切不可為了增加成本而盲目的加大投入，而不計(jì)整體成本。同時(shí)，對(duì)于房開企業(yè)來說，更不能以稅收籌劃為由虛開發(fā)票，落入偷稅陷井。利息支出角度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，項(xiàng)目開發(fā)過程中，尤其是項(xiàng)目開發(fā)前期需要資金作為支撐，許多企業(yè)選擇債務(wù)性融資方式融入資金。土地增值稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除的標(biāo)準(zhǔn)有二：一方面，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利息支出能夠準(zhǔn)確計(jì)算分?jǐn)傞_發(fā)項(xiàng)目，并能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明，同時(shí)利率不超過同期商業(yè)銀行貸款利率的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息支出+（土地價(jià)款+開發(fā)成本）x5%，另一方面，如果利息支出無法滿足上述規(guī)定，則房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（土地價(jià)款+開發(fā)成本）x10%。因而，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，應(yīng)該根據(jù)上述稅收制度規(guī)定，負(fù)債融資方式盡量提供金額機(jī)構(gòu)證明，權(quán)益資本籌資，可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偫?，達(dá)到多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的目的。合作方式角度。合作建房不屬于土地增值稅征收范圍，一般來講，合作雙方，一方出地、一方出錢，雙方合作建設(shè)房屋，然后按比例分配房屋。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，可以結(jié)合公司實(shí)際運(yùn)營狀況選擇合作建房。另外，關(guān)于合作建房的問題，許多地產(chǎn)企業(yè)也在不同程度的應(yīng)用，之所以其可以不征收土地增值稅，是因?yàn)槠渌盏降氖杖霝閯趧?wù)收入，不屬于土增稅征稅范圍。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃中的風(fēng)險(xiǎn)

1.稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足“意識(shí)決定行為，行為導(dǎo)致結(jié)果”。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，自2016年5月營改增稅制改革以來，由于增值稅的特性關(guān)系，許多房地開發(fā)企業(yè)將稅收籌劃工作的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至土地增值稅方面?？梢哉f對(duì)于，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地增值稅的稅收籌劃是具備一定技術(shù)含量的，若能夠成功其獲利空間還是較大的。然而，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展土地增值稅稅收籌劃過程中，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)認(rèn)識(shí)不足，沒有將稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制在可控范疇內(nèi)；部分地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然在稅收籌劃過程中注重了風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，但是沒有將其常態(tài)化、系統(tǒng)化，僅停留在就事論事。總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于對(duì)土地增值稅稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)沒有加以關(guān)注，為后期的土增稅清算及未來的稅收稽查埋下了隱患，從而導(dǎo)致稅收風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

2.稅收政策掌握不透相關(guān)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃中，首要遵循的原則便是合法性原則，合法性原則缺失的稅收籌劃基本上可以視同為偷稅。然而，實(shí)務(wù)中許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃過程中，參與籌劃的人員雖然具備了一定的專業(yè)財(cái)稅知識(shí)，在處理一般性業(yè)務(wù)過程中，能夠予以應(yīng)對(duì)。但是，若進(jìn)行深度的、綜合性的稅收籌劃工作則有些力不從心，其問題出在對(duì)于稅收政策掌握的不到位上。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與稅收籌劃人員若不能非常深入、透徹的研究土地增值稅政策，也容易在具體的日常財(cái)務(wù)核算、稅務(wù)處理過程中引發(fā)政策性風(fēng)險(xiǎn)，將給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.稅收籌劃思路不清晰房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃過程中，稅收籌劃思路的不清晰，是導(dǎo)致該業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的另一重要因素。原因在于，在進(jìn)行該稅種的稅收籌劃來說，無論是收入方面還是成本費(fèi)用方面都是具有較強(qiáng)的操作性的。納稅籌劃一定要從“業(yè)務(wù)經(jīng)營流程”入手來做前瞻性規(guī)劃而不是單純的從“財(cái)務(wù)處理環(huán)節(jié)”來做事后諸葛亮。但是，相關(guān)人員在具體操作過程中，由于其思路不清晰，介入時(shí)點(diǎn)延后，無形中給稅收籌劃增加了一定的難度。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

1.提升相關(guān)人員稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)目前，我國的稅收征管體系日臻健全，企業(yè)在開展稅收籌劃過程中，若不能很好的提升稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，將會(huì)為其帶來無盡的納稅風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)施土地增值稅稅收籌劃過程中，同樣應(yīng)該提升相關(guān)人員的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，以不至于因?yàn)槎愂栈I劃工作而平添不必要的麻煩。具體來說，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身所處的行業(yè)特點(diǎn)，并在充分了解自身項(xiàng)目開發(fā)狀況的基礎(chǔ)上，搜尋所能夠利用的優(yōu)惠政策，為其所用。另一方面，可以成立稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制部門，配備一些具有稅收籌劃經(jīng)驗(yàn)的人員，也可以定期聘請(qǐng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師來企業(yè)指導(dǎo)，以期達(dá)到有效規(guī)避土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)、增強(qiáng)稅收風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)之目的。

2.進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)于政策法規(guī)的研究土地增值稅納稅籌劃首先離不開對(duì)于稅收政策法規(guī)的研究，如果離開了對(duì)于相關(guān)稅收政策的研究，稅收籌劃工作很容易偏離軌道。如，營改增以后，要求房地產(chǎn)企業(yè)所取得的涉及開發(fā)成本的發(fā)票，要求其在備注項(xiàng)寫明項(xiàng)目名稱、所在地區(qū)，否則不可以作為土地增值稅扣除依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在從事該稅種的稅收籌劃過程中，要對(duì)于土地增值稅及其所關(guān)聯(lián)財(cái)稅政策進(jìn)行相應(yīng)的研究?？梢酝ㄟ^網(wǎng)絡(luò)、與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通、聘請(qǐng)專業(yè)人員講解方式進(jìn)行。同時(shí)，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于其所制訂的稅收籌劃方案，聘請(qǐng)一些專家給予評(píng)價(jià)，以確保其具備合法性、合理性及可操作性。以期實(shí)現(xiàn)降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的目的。

篇10

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅現(xiàn)有籌劃問題

（一）對(duì)于宏觀政策的重視不夠

在近幾年里，國家出臺(tái)了大量的房地產(chǎn)調(diào)控制度，主要有：“國八條”、“國十一條”等等，同時(shí)也從財(cái)政、稅收等多個(gè)方面加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理控制。面對(duì)這么多的宏觀調(diào)控政策，只有少部分的房地產(chǎn)企業(yè)注意并重視了起來，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都沒有對(duì)宏觀的政策引起足夠的重視。特別是對(duì)于房地產(chǎn)高層的管理人員來說，因?yàn)樗麄冸y以轉(zhuǎn)變固有的管理思維，沒有清楚的掌握了解國家的政策，導(dǎo)致他們?cè)谥卮鬀Q策的時(shí)候往往會(huì)忽視到已有的國家政策，沒有及時(shí)的抓住利用優(yōu)惠政策或者做出了一些違反國家政策的行為，從而造成了房地產(chǎn)企業(yè)的損失。并且，因?yàn)闆]有足夠的引起重視，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不能夠針對(duì)新的政策作出及時(shí)的調(diào)整，這嚴(yán)重的影響了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作，增加了企業(yè)的稅負(fù)壓力，加大了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）沒有明確的稅收籌劃目標(biāo)

在現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的工作過程中，只有極少部分的企業(yè)將稅收籌劃落實(shí)到了實(shí)際的工作當(dāng)中；然而大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作都僅僅是停留在表面上，而沒有真正的落實(shí)。相對(duì)于其他的一些工作來說，企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作有一定的難度，它不僅需要各種人員有足夠的稅收籌劃能力，還需要它能夠精確的掌握了解相關(guān)的稅收政策、制度并且還能夠很好的判斷國家的經(jīng)濟(jì)走向。在實(shí)際的房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃的工作當(dāng)中，往往沒有一個(gè)明確的稅收籌劃目標(biāo)，在開展工作時(shí)缺少詳細(xì)的籌劃思路，稅收籌劃的內(nèi)容、對(duì)象等都不明確；至于那少部分的企業(yè)，雖然落實(shí)了稅收籌劃，但是涉及的籌劃內(nèi)容很片面，只注意到了增值稅點(diǎn)上的籌劃，沒有一個(gè)長遠(yuǎn)的稅收規(guī)劃，缺乏明確的稅收目標(biāo)。

（三）稅收籌劃方法掌握不夠，缺乏稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

我國房地產(chǎn)企業(yè)目前還處于發(fā)展的階段，所以企業(yè)在會(huì)計(jì)方面的培養(yǎng)上還存在許多的欠缺，特別是在土地增值稅稅收籌劃方面的會(huì)計(jì)人才更是稀少。相對(duì)其他的稅收籌劃來說，土地增值稅稅收籌劃的難度更高。所以對(duì)于籌劃人員的能力有了更高的要求，但是目前的稅收人員的能力遠(yuǎn)不能夠完全的滿足籌劃工作的需求，特別是在籌劃方法的掌握上，大多數(shù)的工作人員連詳細(xì)的了解都沒做到更別談是熟練的掌握應(yīng)用?；I劃人員對(duì)于稅收籌劃工作的認(rèn)識(shí)不夠，所以在實(shí)際的工作當(dāng)中很少有人能夠?qū)⒍愂栈I劃真正的應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅當(dāng)中去。另外，部分的房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槎愂栈I劃經(jīng)驗(yàn)的缺乏，導(dǎo)致籌劃人員不能夠準(zhǔn)確的找到稅收籌劃的切入點(diǎn)，不能夠根據(jù)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展需求做出適當(dāng)?shù)亩愂栈I劃。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅收籌劃工作中還缺乏稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，這常常導(dǎo)致企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加，增大了企業(yè)的稅負(fù)壓力，阻礙企業(yè)的發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃改進(jìn)完善措施

（一）重視國家的宏觀調(diào)控政策

在我國現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的競(jìng)爭壓力越來越大，不僅國家的管控變得越來越嚴(yán)格，在其發(fā)展的過程當(dāng)中還出現(xiàn)了許多麻煩的問題，這都是阻礙企業(yè)發(fā)展的主要因素。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)想要在這不斷變化的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中生存并發(fā)展下去，就需要積極的關(guān)注國家的宏觀調(diào)控政策，特別是對(duì)于企業(yè)的管理者來說，要及時(shí)的掌握了解已有的宏觀政策，將政策充分的體現(xiàn)到自己企業(yè)的決策當(dāng)中，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行科學(xué)合理的土地增值稅稅收籌劃工作。另外，企業(yè)還應(yīng)該對(duì)未出臺(tái)的宏觀政策要有一定的預(yù)測(cè)性，通過提前可靠的預(yù)測(cè)，提早的進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，在國家正式出臺(tái)后能夠更早的抓住機(jī)遇，為企業(yè)帶來更多的效益。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要積極的開展稅收籌劃工作，要充分的意識(shí)到稅收籌劃的重要性，將稅收籌劃落實(shí)到實(shí)際的工作當(dāng)中去，而不是停留在表面上。

（二）明確稅收籌劃目標(biāo)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作來說，企業(yè)應(yīng)該在項(xiàng)目處理設(shè)計(jì)的初階段就明確好稅收籌劃的目標(biāo)；土地增值稅稅收籌劃的工作應(yīng)該要有事前規(guī)劃的特點(diǎn)，在實(shí)際的稅收工作當(dāng)中，有部分的房地產(chǎn)企業(yè)往往是在項(xiàng)目正式開工之后才開始進(jìn)行籌劃目標(biāo)的確定的。在這時(shí)企業(yè)已經(jīng)錯(cuò)過了最佳的稅收籌劃時(shí)間，籌劃空間較之前縮小了許多，有的籌劃空間甚至不能夠達(dá)到籌劃的目標(biāo)。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作當(dāng)中，要有著明確的稅收籌劃目標(biāo)，最好是在項(xiàng)目設(shè)計(jì)之前，并且完成項(xiàng)目的整個(gè)過程都應(yīng)該涉及到稅收籌劃，這樣才能夠更加全面的更加系統(tǒng)的完成籌劃工作；這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的增大，是企業(yè)

順利完成稅收籌劃目標(biāo)的重要保障。

（三）加強(qiáng)籌劃人員的素質(zhì)建設(shè)，提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

就目前的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃來看，現(xiàn)有的大部分籌劃工作人員已經(jīng)不能夠滿足現(xiàn)有稅收籌劃工作的需求。一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃上的經(jīng)驗(yàn)還不是很完善，所以在人員的招聘以及政策的使用上還存在一定的缺陷；另一方面是因?yàn)橥恋卦鲋刀惗愂栈I劃工作的難度較大，需要籌劃人員熟練的掌握相關(guān)的政策以及籌劃技巧等方面的知識(shí)，同時(shí)還要對(duì)國家新的政策有一定的預(yù)見能力。所以，為了滿足現(xiàn)有企業(yè)稅收籌劃工作的需求，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)稅收籌劃人員的素質(zhì)建設(shè)。主要表現(xiàn)為：在進(jìn)行新成員招聘時(shí)盡可能的選擇已經(jīng)能夠滿足條件的人員，其次對(duì)已有的籌劃人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，讓其的能力可以滿足工作的需求。企業(yè)管理者應(yīng)該調(diào)整思想觀念，樹立符合新時(shí)代的管理觀念，落實(shí)稅收籌劃工作。

房地產(chǎn)企業(yè)要想長遠(yuǎn)穩(wěn)定的發(fā)展下去，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范是在所難免的。面對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展市場(chǎng)，因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性以及新稅務(wù)政策的不確定性，導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到很大的提高，這對(duì)于企業(yè)的稅務(wù)管理工作是很不利的。所以，在企業(yè)之后進(jìn)行稅收籌劃工作時(shí)要提高風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的建設(shè)，并且根據(jù)企業(yè)的發(fā)展需求，設(shè)立專門的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)因素的管控；明?_稅務(wù)管理工作相關(guān)人員的職責(zé)，建立完善獎(jiǎng)懲機(jī)制。還可以成立專門的風(fēng)險(xiǎn)防范小組，可以利用企業(yè)已有的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)歷建立風(fēng)險(xiǎn)資料庫，風(fēng)險(xiǎn)探討企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)歷，預(yù)測(cè)企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)并且提出相應(yīng)的解決措施以便于在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)能夠及時(shí)的解決，降低企業(yè)的稅負(fù)壓力。