導(dǎo)語：如何才能寫好一篇前期物業(yè)管理方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：煤炭企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 構(gòu)建方案 探討分析

和其他企業(yè)相比較煤炭企業(yè)有著自身發(fā)展的特點(diǎn)，比如煤炭資源的有限性、產(chǎn)業(yè)的單一性和壟斷性。在一般的投資中由于受到國家和政府的政策扶持，所以煤炭企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)比較小，這些原因都會(huì)導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部管理的不足。尤其是在財(cái)務(wù)管理上，企業(yè)的財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)只是為了企業(yè)的核算而核算，企業(yè)管理者沒有意識(shí)到財(cái)務(wù)管理的重要性，最后導(dǎo)致企業(yè)在進(jìn)行核算時(shí)不能夠及時(shí)科學(xué)的反映出企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)信息，促進(jìn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。近幾年來，隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國煤礦基本建設(shè)資金投入不斷加大，因此在煤礦的基本建設(shè)中財(cái)務(wù)管理的問題越來越突出，對(duì)煤礦財(cái)務(wù)管理的要求也越來越高。

一、財(cái)務(wù)管理與構(gòu)建存在的問題

（一）財(cái)務(wù)信息落后

在我國大部分的煤炭企業(yè)中，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理方式還是應(yīng)用傳統(tǒng)的手工模式，在進(jìn)行數(shù)據(jù)輸入時(shí)不夠及時(shí)準(zhǔn)確。企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理的信息化程度比較低，在盡心企業(yè)的財(cái)務(wù)管理時(shí)僅僅依靠人工手段無法將整個(gè)煤炭企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)管理到位，同時(shí)落后的信息水平也會(huì)導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的不準(zhǔn)確，給企業(yè)在進(jìn)行重大投資和決策時(shí)造成重大失誤。財(cái)務(wù)信息的落后也不利與企業(yè)和外部市場(chǎng)信息的交流，企業(yè)在進(jìn)行生產(chǎn)時(shí)只能夠按照企業(yè)的內(nèi)部核算信息來進(jìn)行決策，對(duì)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)不能夠及時(shí)把握，最終會(huì)導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營的失敗。

（二）財(cái)務(wù)管理不到位

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷進(jìn)步的今天，原有的煤炭企業(yè)管理模式已經(jīng)不適應(yīng)企業(yè)自身發(fā)展的需要，無法為企業(yè)的發(fā)展做出相應(yīng)的貢獻(xiàn)。企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理時(shí)一般都要遵循有關(guān)的國家規(guī)定，每一個(gè)企業(yè)單位要做好基本財(cái)務(wù)管理工作，要按照規(guī)定設(shè)置相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)或者要制定專業(yè)的負(fù)責(zé)人來負(fù)責(zé)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)的管理。在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理時(shí)管理人員要對(duì)每一項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目單獨(dú)建賬、單獨(dú)核算。但是，在實(shí)際的操作中，煤炭企業(yè)的財(cái)務(wù)管理確存在會(huì)計(jì)核算不準(zhǔn)確的問題。大部分企業(yè)將建設(shè)資金和預(yù)算經(jīng)費(fèi)一起計(jì)算，沒有將其分開獨(dú)立建賬核算，有的企業(yè)雖然建立了相關(guān)的賬目，但是浮于形式，沒有嚴(yán)格按照建賬的要求來進(jìn)行建賬。最終這些行為都導(dǎo)致了煤礦財(cái)務(wù)管理中會(huì)計(jì)核算的不準(zhǔn)確，該企業(yè)的發(fā)展帶來巨大的不利影響。

（三）財(cái)務(wù)管理人員管理意識(shí)不足

煤炭企業(yè)財(cái)務(wù)管理中，財(cái)務(wù)管理人員的管理意識(shí)不足也是內(nèi)部管理存在的一大問題。這主要表現(xiàn)為財(cái)務(wù)主體的全責(zé)不明，授權(quán)時(shí)比較隨意，管理體質(zhì)落后，從而造成企業(yè)內(nèi)部法人和財(cái)務(wù)管理存在沖突，最終不能夠充分發(fā)揮企業(yè)人力資源，企業(yè)的資金利用率比較低下?；A(chǔ)財(cái)務(wù)管理中管理意識(shí)的不足會(huì)使企業(yè)財(cái)務(wù)信息不對(duì)稱，使得企業(yè)內(nèi)部信息失去有效性，給企業(yè)的決策帶來損失。除此之外，企業(yè)的管理制度不健全，企業(yè)財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置不規(guī)范都會(huì)給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來不必要的麻煩。財(cái)務(wù)管理人員沒有改變傳統(tǒng)的管理方式，對(duì)自身的管理素質(zhì)和理念也沒有進(jìn)行提升，這就就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)管理和現(xiàn)實(shí)需要脫節(jié)，最終會(huì)影響企業(yè)的進(jìn)步和發(fā)展。除此之外，企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)差還表現(xiàn)在職業(yè)道德素質(zhì)上，他們沒有樹立正確的人生觀和價(jià)值觀，沒有相關(guān)的職業(yè)道德素質(zhì)，在工作崗位上利用職務(wù)的便利進(jìn)行。

二、財(cái)務(wù)管理和構(gòu)建的方案

（一）提高財(cái)務(wù)信息化管理水平

由于受傳統(tǒng)財(cái)務(wù)信息管理模式的影響，煤炭企業(yè)的財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)管理一般是采用人工核算的模式。雖然這一方式有一定的的好處，但是它不能夠很好的適應(yīng)當(dāng)今煤炭企業(yè)發(fā)展的需要?，F(xiàn)代煤炭企業(yè)的財(cái)務(wù)信息越來越大，在進(jìn)行相應(yīng)的人工操作時(shí)難免會(huì)出現(xiàn)數(shù)據(jù)上的錯(cuò)誤。所以企業(yè)應(yīng)該引進(jìn)會(huì)計(jì)電算化或者更加先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理軟件，這樣就能夠提高煤炭企業(yè)財(cái)務(wù)信息管理的信息化。企業(yè)在進(jìn)行管理時(shí)還應(yīng)該引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)管理人員，加快研究開發(fā)出高水平的財(cái)務(wù)管理軟件，從而能夠保證財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確性和及時(shí)性。

（二）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理

加強(qiáng)財(cái)務(wù)的管理就要不斷完善企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部的管理機(jī)構(gòu)，制定相關(guān)的財(cái)務(wù)管理制度。企業(yè)在進(jìn)行制建設(shè)時(shí)應(yīng)該根據(jù)自身企業(yè)的特點(diǎn)，用明確的條例來約束企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理人員的行為，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。同時(shí)企業(yè)還應(yīng)該建立財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制，對(duì)煤炭企業(yè)的財(cái)務(wù)動(dòng)向以及資金流動(dòng)進(jìn)行定期的審查，這樣就能夠保證資金的透明度，減少企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)象的發(fā)生。完善的財(cái)務(wù)管理制度能夠提升企業(yè)的生產(chǎn)效率，提高企業(yè)在市場(chǎng)中的競爭能力。

（三）提高財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)

煤礦企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)的高低決定了煤礦財(cái)務(wù)運(yùn)作能力的高低，所以在進(jìn)行煤礦企業(yè)建設(shè)時(shí)，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)，提高他們的專業(yè)素質(zhì)和技能。除此之外，企業(yè)還應(yīng)該提高企業(yè)員工的職業(yè)道德素質(zhì)，幫助他們樹立正確的人生觀和價(jià)值觀，這樣能夠減少企業(yè)內(nèi)部的問題，增強(qiáng)員工的責(zé)任意識(shí)。隨著財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)和道德素質(zhì)的不斷提升，煤礦企業(yè)的發(fā)展必將會(huì)越來越好。提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)還能夠增強(qiáng)企業(yè)的文化建設(shè)，提高員工的歸屬感，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力。

三、結(jié)束語

通過對(duì)煤炭企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理方案的探討和分析，能夠促進(jìn)我國煤炭企業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展。煤炭企業(yè)的發(fā)展關(guān)系著我國整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，煤炭企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高，能夠提升企業(yè)生產(chǎn)效率，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部員工的責(zé)任意識(shí)，完善企業(yè)財(cái)務(wù)的管理制度，最終會(huì)實(shí)現(xiàn)我國煤炭行業(yè)又好又快的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]呂洪雁，梁美健.煤炭企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)系統(tǒng)優(yōu)化的路徑及模式探討[J].中國煤炭，2010， 36（9）：59-60

篇2

一、前期介入的含義

物業(yè)管理的前期介入，是一個(gè)長效服務(wù)的概念，是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)以前的各個(gè)階段(項(xiàng)目可行性階段、建筑物規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段、施工階段等)就參與決策，制定出物業(yè)管理方案，并從管理和運(yùn)作的角度為開發(fā)商提出從樓宇設(shè)計(jì)、施工監(jiān)管、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、房屋租賃、工程交接等多方面有建設(shè)性的意見。物業(yè)管理服務(wù)最好是在物業(yè)開發(fā)的初期，即基礎(chǔ)工程建設(shè)開始就介入，但此時(shí)不是全面介入，通常只是由一位熟諳工程和設(shè)備的專家參與，該專家將根據(jù)物業(yè)管理的需要對(duì)有關(guān)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和設(shè)備配置等技術(shù)性問題提出專業(yè)意見，并且參與部分工程的施工監(jiān)管。同時(shí)，由于物業(yè)管理公司熟知這些問題，因而能在前期介入時(shí)就提出專業(yè)意見。

二、前期介入的必要性

要讓物業(yè)管理由“后續(xù)部隊(duì)”變成“先行官”，那么，物業(yè)管理要從圖紙?jiān)O(shè)計(jì)開始就參與房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，從管理和服務(wù)的角度提出意見和建議。物業(yè)管理的“先行官”作用有以下幾個(gè)方面：

第一，物業(yè)管理的前期介入，有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，減少返工，防止后遺癥。

物業(yè)管理公司在項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工階段，從業(yè)主和使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn)對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行審視，對(duì)不當(dāng)之處提出解決方案，從而減少物業(yè)接管后的返工，避免一些在后期工作中難以解決的問題。

第二，物業(yè)管理的前期介入，有利于提高施工質(zhì)量。

“質(zhì)量是企業(yè)的生命”，這句話同樣適用于房地產(chǎn)開發(fā)，物業(yè)管理早期介入，參與圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的修改及工程施工，了解工程進(jìn)度，加強(qiáng)對(duì)隱敝工程的驗(yàn)收，并根據(jù)日后管理、維修、保養(yǎng)、服務(wù)的需要，及時(shí)向開發(fā)商提出設(shè)想和建議，防患于未然，變“事后”為“事前”就顯得尤為重要。其次，要把一般意義上的“售后服務(wù)’’工作做好。

對(duì)房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)有效地維護(hù)、修繕與整治，并向星級(jí)物業(yè)管理看齊，不斷提高服務(wù)檔次。

第三，物業(yè)管理的前期介入，有利于加強(qiáng)對(duì)所管物業(yè)的全面了解。

物業(yè)管理公司要想做到對(duì)物業(yè)及其附屬設(shè)施、設(shè)備安裝等情況了如指掌，就得對(duì)圖紙改動(dòng)或增、減部分作出認(rèn)真記錄。例如，管線節(jié)點(diǎn)的設(shè)置往往和設(shè)計(jì)圖紙所標(biāo)位置有一定差距，如果布置管線時(shí)不在現(xiàn)場(chǎng)作記錄，在后期管理中，可能就會(huì)出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。相對(duì)來說，物業(yè)管理人員對(duì)土建結(jié)構(gòu)部分不用了解得太深，而對(duì)設(shè)備安裝、管線布置等情況則應(yīng)充分掌握，便于后期管理。

第四，物業(yè)管理的前期介入，有利于后期管理工作的進(jìn)行。

在物業(yè)管理前期工作中，就應(yīng)該設(shè)計(jì)出物業(yè)管理方案，草擬和制定各項(xiàng)規(guī)章制度，籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)，印制各類證件，安排好機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、上崗培訓(xùn)等工作，以便物業(yè)一旦移交，物業(yè)管理公司就能有序地工作。

第五，物業(yè)管理的前期介入，有利于物業(yè)管理發(fā)揮營造社區(qū)文化、引導(dǎo)消費(fèi)的作用。

提高物業(yè)管理的品位，就要建立必要的文教娛樂設(shè)施，并通過一系列的工作和舉辦各類活動(dòng)，引導(dǎo)住戶文明生活工作，讓社區(qū)充滿歡樂祥和的氣氛。因此，如果物業(yè)管理的主角作用發(fā)揮得好必會(huì)大大有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利經(jīng)營，如上海的萬科城市花園就是以物業(yè)管理有特色而立足于上海樓市的。

第六，物業(yè)管理的前期介入，有利于促進(jìn)銷售。

在房屋銷售中，許多開發(fā)商都亮出“業(yè)主至上，承諾是金”的信條，但由于房產(chǎn)銷售工作人員對(duì)房地產(chǎn)知識(shí)缺乏和對(duì)物業(yè)管理的不了解，為片面追求銷售業(yè)績，對(duì)顧客作了許多空白承諾，試圖以此來吸引顧客，以至造成了承諾的許多事項(xiàng)偏離了現(xiàn)實(shí)。

如果物業(yè)管理早期介入，那么，物業(yè)管理企業(yè)將會(huì)配合開發(fā)商在物業(yè)的建設(shè)與銷售上制訂可行性方案，并依據(jù)開發(fā)樓盤的總體規(guī)劃，拿出既可行又有新意的方法，統(tǒng)一銷售口徑，真正體現(xiàn)“以人為本，居有所值”。

總的來說，物業(yè)管理公司的提前介入，對(duì)于發(fā)展商來講可謂有百益而無一害，既可以豐富發(fā)展商的設(shè)計(jì)思路，節(jié)約建造成本，又可以提高市場(chǎng)競爭力，增加賣點(diǎn)。

三、物業(yè)管理前期介入的管理工作

物業(yè)管理前期介入的工作可以具體體現(xiàn)在參與物業(yè)的設(shè)計(jì)與施工。物業(yè)管理人員如果能從后期管理的角度，就物業(yè)的設(shè)計(jì)以及工程選料和安裝方法提出合理性意見，就可以通過事前參與避免一些后期工作中難以解決的問題，確保物業(yè)交付時(shí)遺漏工程大大減少。我們可以將物業(yè)施工周期分為四個(gè)階段，物業(yè)管理提前參與的工作在各個(gè)階段可表現(xiàn)如下：

1、立項(xiàng)決策階段

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地開發(fā)使用權(quán)后，要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研并對(duì)項(xiàng)目做可行性研究。一些有遠(yuǎn)見的開發(fā)商還會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理人員對(duì)其項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估分析，例如對(duì)同檔次的樓盤中的定位、未來業(yè)主的構(gòu)成及其消費(fèi)力水平如何等，并探討物業(yè)未來的服務(wù)檔次標(biāo)準(zhǔn)。除此以外，還要了解物業(yè)周邊的競爭對(duì)手的物業(yè)管理情況，估算管理成本、利潤等。如果可以的話，物業(yè)管理專家可對(duì)項(xiàng)目日后的管理提出書面咨詢報(bào)告，以便開發(fā)商在預(yù)算決策時(shí)能綜合考慮各方面的意見，減少?zèng)Q策的盲目性和主觀隨意性，同時(shí)也有效節(jié)省了項(xiàng)目后期運(yùn)作的成本。如，廣電物業(yè)管理公司總經(jīng)理方佑和提到，物業(yè)管理要在開發(fā)全過程中進(jìn)行配合，能了解開發(fā)物業(yè)的設(shè)計(jì)理念、文化內(nèi)涵、人文環(huán)境等，才能研究如何開展物業(yè)管理。

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

規(guī)劃設(shè)計(jì)是物業(yè)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素，但目前考慮得最多的是與房屋相關(guān)的一些配套設(shè)施，而往往忽略了使用人將來的需求趨勢(shì)，以及日后給物業(yè)管理造成的矛盾和遺憾。所以，物業(yè)管理的早期介入，能使建成后的物業(yè)發(fā)揮最佳效用，以最好的方式滿足業(yè)主和使用人的要求。物業(yè)管理可從用戶的角度，詮釋用戶服務(wù)要求，分析樓宇設(shè)計(jì)，審查建筑物設(shè)計(jì)圖紙，審核評(píng)估設(shè)計(jì)及施工程宇，建議一切必須改善及改良的工程，如是否考慮了足夠的停車位或車棚、車庫，是否考慮了商業(yè)配套用房和管理用房，樓盤電量設(shè)計(jì)是否足夠，空調(diào)位置有否考慮，電梯數(shù)量夠不夠，還有建筑物內(nèi)部的管線布局是否利于日后的維修養(yǎng)護(hù)等等。物業(yè)管理要堅(jiān)持以人為本的現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，在規(guī)劃布局、功能結(jié)構(gòu)、廚衛(wèi)安排、公共設(shè)施、環(huán)境綠化、采光通風(fēng)、室(內(nèi))外交通等方面把人的需要、人的方便、人的舒適放在第一位，將現(xiàn)代科技成果在經(jīng)濟(jì)可行范圍內(nèi)，盡可能地融入能提高生活質(zhì)量的住宅產(chǎn)品之中，以表現(xiàn)出完整的人情和人性。

3、施工安裝階段

在此階段，物業(yè)管理應(yīng)審查有關(guān)工程及設(shè)備的優(yōu)劣，分析物業(yè)建造的材料及安裝方法，提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)管理意見。如維修檢查通道的位置及供電量的設(shè)計(jì)，避免日后維修工作中的麻煩，降低遺漏工程，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力，或因增加設(shè)備而影響其他的運(yùn)作，以至于損害整個(gè)物業(yè)的外觀和形象。

另外，物業(yè)管理的專家也應(yīng)提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)管理意見。施工期內(nèi)對(duì)樓宇布局或用料，由管理人員從物業(yè)管理的角度提供有關(guān)意見，會(huì)令有關(guān)修改更能達(dá)到理想效果，更能直接地把以往開發(fā)中“先天不足”所造成的后果反映出來，以防患于未然。最終可使日后管理期的操作成本減少及物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益增長。

4、竣工驗(yàn)收階段

在物業(yè)交付給業(yè)主使用前，物業(yè)管理公司有責(zé)任先行對(duì)物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。一般而言，管理人員應(yīng)重點(diǎn)檢查以下部位或設(shè)施的質(zhì)量問題：

1）門窗部位。門窗是否密縫、貼合，框架是否牢固、安全、平整，門鎖有無質(zhì)量問題等；

2）供排水設(shè)施。水管、水表、水龍頭是否完好，下水道是否有堵塞，地漏、馬桶排水是否通暢，是否有注水現(xiàn)象；

3）墻面、屋頂、地板。墻面、屋頂及地板是否平整，是否有剝落或起砂現(xiàn)象，是否滲水等；

4）供電系統(tǒng)。電線、電燈、電表是否有質(zhì)量缺陷，空調(diào)是否漏水，制冷效果是否正常。若確是因施工驗(yàn)收時(shí)的疏漏而存在的質(zhì)量問題，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)通知施工單位或房地產(chǎn)開發(fā)公司盡快整修。

篇3

為進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，改善人民群眾生活質(zhì)量，提高我市城市建設(shè)管理水平，推進(jìn)“幸?！苯ㄔO(shè)，根據(jù)《省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，提出以下意見。

一、充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理的重要性

物業(yè)管理是住房商品化、社會(huì)化的產(chǎn)物。隨著我市城市化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理在城市管理中的重要作用日益突出。加強(qiáng)物業(yè)管理，對(duì)于提升城市形象、改善人居環(huán)境、增加就業(yè)崗位、建設(shè)和諧社會(huì)具有重要意義。各級(jí)政府、各有關(guān)部門要從落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、推進(jìn)城市轉(zhuǎn)型的高度，充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理工作的重要性，增強(qiáng)責(zé)任感、緊迫感，以改善居民環(huán)境、提高生活質(zhì)量、提升城市形象為目標(biāo)，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化措施，健全長效管理機(jī)制，不斷擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，推動(dòng)物業(yè)管理工作上水平。

二、理順管理體制

社區(qū)物業(yè)管理工作，要按照“區(qū)（市）政府負(fù)責(zé)，街道辦事處組織，社區(qū)居委會(huì)落實(shí)，主管部門指導(dǎo)監(jiān)督，屬地管理，條塊結(jié)合”的原則，理順管理體制，明確管理職責(zé)，落實(shí)工作責(zé)任，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，形成上下聯(lián)動(dòng)、齊抓共管的工作機(jī)制，共同推進(jìn)物業(yè)管理工作。

（一）各區(qū)（市）政府、高新區(qū)管委會(huì)對(duì)本轄區(qū)物業(yè)管理工作負(fù)總責(zé)。組織落實(shí)各項(xiàng)物業(yè)管理政策措施，全面開展社區(qū)物業(yè)管理工作；建立健全區(qū)（市）、街道、社區(qū)三級(jí)物業(yè)管理工作體系和機(jī)構(gòu)；落實(shí)物業(yè)管理責(zé)任，抓好本轄區(qū)物業(yè)管理工作的組織協(xié)調(diào)、監(jiān)督指導(dǎo)和部署檢查。

（二）街道辦事處負(fù)責(zé)組織開展本轄區(qū)物業(yè)管理工作。會(huì)同物業(yè)主管部門，界定物業(yè)管理服務(wù)范圍，科學(xué)劃定社區(qū)物業(yè)管理區(qū)域；組織指導(dǎo)本轄區(qū)各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作；組織并參與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查考評(píng)；組織開展舊住宅區(qū)的物業(yè)管理工作并予以監(jiān)督；負(fù)責(zé)建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，調(diào)解處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的糾紛和工作。

（三）社區(qū)居委會(huì)具體組織本轄區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施工作。配合街道辦事處協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)；組織業(yè)主委員會(huì)制定管理規(guī)章和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，規(guī)范業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公共行為；指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建立群眾性物業(yè)服務(wù)組織，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng)，調(diào)處管理服務(wù)中的矛盾糾紛。

（四）市房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管和指導(dǎo)。負(fù)責(zé)研究制定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃，制定相關(guān)配套政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；參與新建住宅項(xiàng)目配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)和綜合驗(yàn)收；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)審查，監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為；負(fù)責(zé)物業(yè)專項(xiàng)維修資金和物業(yè)質(zhì)量保修金的歸集管理，會(huì)同財(cái)政等部門搞好監(jiān)督管理；落實(shí)物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)制度，組織物業(yè)管理行業(yè)的檢查、考核和人員培訓(xùn)工作；牽頭組織檢查考核各區(qū)（市）、各有關(guān)部門推進(jìn)物業(yè)管理工作情況。

（五）建立健全物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)工作機(jī)制。各級(jí)住建、規(guī)劃、公安、城市管理、工商、環(huán)保、物價(jià)、民政等相關(guān)部門依據(jù)各自職責(zé)，落實(shí)好部門職能進(jìn)社區(qū)，共同抓好涉及物業(yè)管理的相關(guān)工作。各職能部門要建立違法行為投訴登記制度，公布部門職責(zé)和聯(lián)系方式，接受居民的投訴和監(jiān)督，依法查處糾正居住小區(qū)內(nèi)違章停車、違法搭建、占用綠地、無照經(jīng)營、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、污染環(huán)境以及裝飾裝修中擅自改變房屋結(jié)構(gòu)等違法行為。

三、合理確定物業(yè)管理方式和組織形式

社區(qū)物業(yè)管理實(shí)行等級(jí)或基礎(chǔ)性管理服務(wù)。根據(jù)各個(gè)社區(qū)房屋建設(shè)環(huán)境配套、居民需求、業(yè)主意愿及服務(wù)約定等情況，確定物業(yè)管理模式。

（一）新建住宅小區(qū)。嚴(yán)格遵循規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進(jìn)行建設(shè)，并通過招投標(biāo)選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施等級(jí)化物業(yè)服務(wù)。規(guī)劃、住建、房管等部門要各司其職，把好新建住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、物業(yè)管理三道關(guān)。新建住宅小區(qū)要嚴(yán)格落實(shí)綜合驗(yàn)收制度和配套設(shè)施交付使用制度。開發(fā)建設(shè)單位要按前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，建立完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實(shí)到位。業(yè)主委員會(huì)組建后，開發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉(zhuǎn)換銜接工作，確保新建住宅小區(qū)全面實(shí)行規(guī)范的等級(jí)性管理服務(wù)。

（二）老舊住宅小區(qū)。各區(qū)（市）要認(rèn)真貫徹執(zhí)行《市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造和舊住宅區(qū)整治的實(shí)施意見》，加大對(duì)轄區(qū)內(nèi)現(xiàn)有老舊住宅小區(qū)的整治力度，逐步解決現(xiàn)有住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問題。各街道辦事處和社區(qū)具體指導(dǎo)實(shí)施舊小區(qū)整治后的物業(yè)管理工作。根據(jù)居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機(jī)結(jié)合起來，以社區(qū)管轄范圍為基礎(chǔ)，界定物業(yè)服務(wù)區(qū)域；以社區(qū)居委會(huì)為基礎(chǔ)，組織召開業(yè)主大會(huì)，組建業(yè)主委員會(huì)；以物業(yè)服務(wù)企業(yè)或群眾性物業(yè)服務(wù)組織為基礎(chǔ)，開展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。對(duì)整治后具備條件的住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按等級(jí)實(shí)施物業(yè)管理；對(duì)不完全具備條件的小區(qū)，推行居委會(huì)管理與物業(yè)管理相結(jié)合的管理模式。成立“兩站一中心”（物業(yè)管理矛盾調(diào)解站、物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)站和街道物業(yè)服務(wù)中心），由社區(qū)居委會(huì)牽頭組建物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，落實(shí)以保潔、保綠、保安為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)。力爭到2014年底前，物業(yè)服務(wù)覆蓋每個(gè)老舊住宅小區(qū)社區(qū)，基本建立體系健全、政策完善、責(zé)任到位的物業(yè)管理工作機(jī)制。

(三)非住宅物業(yè)。黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、廠礦企業(yè)、商業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校等非住宅項(xiàng)目的后勤管理應(yīng)向社會(huì)化物業(yè)管理轉(zhuǎn)制，通過公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。力爭在“十二五”期間，非住宅物業(yè)基本建立起政策完善、機(jī)構(gòu)健全、責(zé)任到位的管理工作機(jī)制。

四、規(guī)范運(yùn)作有關(guān)工作

（一）規(guī)范新建住宅小區(qū)的前期管理工作。凡達(dá)到規(guī)定規(guī)模的住宅小區(qū)，必須采取招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施前期物業(yè)管理。開發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)提供項(xiàng)目竣工后的物業(yè)管理方案，并落實(shí)物業(yè)管理用房和社區(qū)辦公用房，招標(biāo)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)備設(shè)施、人防工程設(shè)施設(shè)備要與新建住宅小區(qū)住宅同步交付使用。竣工交付前，建設(shè)單位要按照規(guī)定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)交接手續(xù)，將物業(yè)圖紙等資料移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要進(jìn)行查驗(yàn)，做好交接記錄，明確責(zé)任。建設(shè)單位在辦理房屋初始登記時(shí)，必須提供前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管證明和房屋單體、設(shè)備設(shè)施等單項(xiàng)驗(yàn)收合格證明。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量的跟蹤，有權(quán)提出合理化建議，發(fā)現(xiàn)擅自變更設(shè)計(jì)方案、降低建設(shè)質(zhì)量和配套標(biāo)準(zhǔn)等違法行為，要及時(shí)向物業(yè)主管部門報(bào)告。

（二）規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的組建和工作運(yùn)作。各街道辦事處要根據(jù)社區(qū)管理和業(yè)主自治相結(jié)合的原則，按照規(guī)定的程序，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組成人員，原則上從社區(qū)居委會(huì)、有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)離退休人員、熱心公益事業(yè)人員中推薦人選；推行居委會(huì)成員和業(yè)主委員會(huì)成員交叉任職模式。業(yè)主委員會(huì)主要負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會(huì)、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、監(jiān)督履行物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督實(shí)施管理公約等工作，并積極配合和支持社區(qū)居委會(huì)的工作。業(yè)主委員會(huì)成立前或集體換屆期間，由街道辦事處指定社區(qū)居委會(huì)代為履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，確保物業(yè)工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（三）規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。根據(jù)住宅的種類、特點(diǎn)及物業(yè)服務(wù)階段，住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由市價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門（市授權(quán)市價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門管理），制定本地區(qū)執(zhí)行的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，并每年向社會(huì)公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度內(nèi)約定。非普通住宅以及業(yè)主委員會(huì)成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。

（四）規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出和移交程序。業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)本著維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、保證物業(yè)管理區(qū)域基本正常秩序、實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過渡的原則，在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的具體程序和移交辦法，并接受物業(yè)管理部門、街道辦事處及社區(qū)居委會(huì)的監(jiān)督和指導(dǎo)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務(wù)企業(yè)名稱、詳細(xì)服務(wù)內(nèi)容以及收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話等進(jìn)行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督；不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用，未進(jìn)行公示的或公示不規(guī)范的項(xiàng)目，不得收取費(fèi)用。

（五）規(guī)范對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管。各級(jí)物業(yè)管理部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)不良行為記錄公示制度和量化考評(píng)制度，引導(dǎo)誠信經(jīng)營、規(guī)范經(jīng)營；建立健全物業(yè)投訴責(zé)任機(jī)制，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)中的不規(guī)范行為，切實(shí)保障業(yè)主合法權(quán)益；建立健全物業(yè)企業(yè)淘汰、退出機(jī)制，重點(diǎn)培育資質(zhì)等級(jí)高的品牌型物業(yè)企業(yè)，發(fā)揮其龍頭帶動(dòng)效應(yīng)，提升服務(wù)水平。

五、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)

（一）強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)。市政府成立市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由分管副市長任組長，市政府有關(guān)部門單位、各區(qū)（市）政府負(fù)責(zé)人為成員；領(lǐng)導(dǎo)小組實(shí)行聯(lián)席會(huì)議制度，由市住建局牽頭，定期會(huì)商重點(diǎn)工作。各區(qū)(市)也要加強(qiáng)對(duì)該項(xiàng)工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，根據(jù)轄區(qū)規(guī)模和任務(wù)建立相應(yīng)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，確保經(jīng)費(fèi)保障、推進(jìn)措施等落實(shí)到位。

（二）加強(qiáng)政策扶持。各區(qū)（市）要研究出臺(tái)扶持物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策，鼓勵(lì)和引導(dǎo)物業(yè)管理向市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)?；较虬l(fā)展，提高城市物業(yè)服務(wù)水平。人社部門要結(jié)合實(shí)施擴(kuò)大再就業(yè)工程、完善社會(huì)保障體系工程等，落實(shí)物業(yè)管理從業(yè)人員有關(guān)優(yōu)惠政策。

（三）加強(qiáng)輿論宣傳。各級(jí)、各有關(guān)部門要采取多種形式，大力宣傳《省物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)政策法規(guī)，宣傳物業(yè)管理工作的重要意義，樹立物業(yè)管理商品消費(fèi)觀念，引導(dǎo)社區(qū)居民主動(dòng)支持、參與物業(yè)管理活動(dòng)，積極維護(hù)社區(qū)良好環(huán)境。

篇4

（一）物業(yè)管理工作

一是為了落實(shí)十三屆人大三次會(huì)議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關(guān)于加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時(shí)，起草了《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》等規(guī)范性文件和政府規(guī)章，并組織各相關(guān)單位和部門人員進(jìn)行討論。

二是對(duì)我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、原創(chuàng)：經(jīng)營狀況和維修服務(wù)等進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關(guān)于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報(bào)告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實(shí)行情況，制定《住宅小區(qū)實(shí)行分級(jí)分類管理辦法》。

三是會(huì)同小區(qū)辦全力做好開展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)。目前已經(jīng)全面完成了對(duì)個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和個(gè)住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題登記造冊(cè)，建立了整改檔案，待整改后逐一消號(hào)。

（二）直管公房管理工作

⒈租金征收工作。截止月底，共完成租金征收萬元，其中：直管住宅實(shí)收萬元；機(jī)關(guān)團(tuán)體用房租金實(shí)收萬元；主輔分離房產(chǎn)租金實(shí)收萬元；自行接收房產(chǎn)租金實(shí)收萬元。

⒉公房出售工作。截止月底，共出售公有住宅萬平方米，歸集售房款萬元。其中：出售直管房產(chǎn)萬平方米，歸集購房款萬元；出售主輔分離房產(chǎn)萬平方米，歸集售房款萬元；出售自行接收房產(chǎn)萬平方米，歸集售房款萬元。

⒊房屋修繕工作。一是今年月份組織召開房屋修繕工作會(huì)議，明確今年修繕工作的任務(wù)，即：一個(gè)確保、二個(gè)重點(diǎn)、三個(gè)計(jì)劃、四個(gè)率、五個(gè)提高。二是制定《今年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標(biāo)工作方案》組織進(jìn)行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標(biāo)。

⒋房產(chǎn)經(jīng)營委托管理工作。年初，我處會(huì)同法規(guī)處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進(jìn)一步完善了直管公房委托經(jīng)營體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會(huì)議上與各受托管理單位簽署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危險(xiǎn)房屋的“三落實(shí)”工作。通過排查目前全市共有危險(xiǎn)房屋棟，建筑面積，平方米，戶；二是建立和完善防汛責(zé)任制度，制定汛期房屋防雨搶險(xiǎn)工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊(duì)伍和防汛物資儲(chǔ)備工作。

（四）樓道整治工作

一是本著先試點(diǎn)，后推廣的原則，在平區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)工作。并提出了完善樓道粉飾、設(shè)施功能試點(diǎn)工作意見。試點(diǎn)工程已于月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于月日上午在和平區(qū)召開了樓道整治工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)。

二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實(shí)施方案》、《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施意見》下發(fā)各區(qū)。同時(shí)加強(qiáng)工作調(diào)度，市一級(jí)辦公室抽調(diào)名干部，分組與各區(qū)進(jìn)行了對(duì)接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區(qū)樓道整治指導(dǎo)手冊(cè)》余冊(cè)，下發(fā)各相關(guān)單位。

三是樓道整治工作已全面啟動(dòng)實(shí)施，目前樓道整治工作全市開工量達(dá)到已近。已竣工棟、建筑面積萬平方米，竣工量達(dá)。

四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關(guān)于做好住宅樓道整治工程驗(yàn)收及移交有關(guān)工作的通知》，要求樓道整治工程驗(yàn)收合格后，各區(qū)樓道整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)將工程及時(shí)移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會(huì)優(yōu)勢(shì)，做好群眾的教育引導(dǎo)工作，真正實(shí)現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)恕钡牧夹曰?dòng)，為鞏固樓道整治成果打下堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)。

（五）景觀街路、重點(diǎn)廣場(chǎng)周邊建筑物立面粉飾工作

一是組織專業(yè)人員，依據(jù)近年來我市粉飾工程的調(diào)查結(jié)果，對(duì)粉飾工程建筑面積造價(jià)進(jìn)行了測(cè)算；二是組織人力對(duì)全市擬進(jìn)行立面粉飾的條景觀街路進(jìn)行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎(chǔ)上我局組織有關(guān)設(shè)計(jì)單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設(shè)計(jì)方案。

二、下半年工作思路

（一）物業(yè)管理方面工作

⒈出臺(tái)《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》

月底《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報(bào)市人大，力爭在月份以政府規(guī)章的形式出臺(tái)，為解決我市物業(yè)管理中的具體問題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。

⒉進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高物業(yè)服務(wù)水平

一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，原創(chuàng)：全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。

二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對(duì)不按《合同》進(jìn)行管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時(shí)在媒體上予以公布，接受社會(huì)監(jiān)督。

三是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。爭取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見》，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。

四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作。與建設(shè)部聯(lián)合開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專業(yè)性強(qiáng)、一專多能的復(fù)合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中

⒊建立新型物業(yè)管理體制

將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)中來，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、政府基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務(wù)平臺(tái)。對(duì)于暫時(shí)不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進(jìn)行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理?xiàng)l件后，再通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

篇5

（一）物業(yè)管理工作

一是為了落實(shí)十三屆人大三次會(huì)議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關(guān)于加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時(shí)，起草了《*市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》等規(guī)范性文件和政府規(guī)章，并組織各相關(guān)單位和部門人員進(jìn)行討論。

二是對(duì)我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、經(jīng)營狀況和維修服務(wù)等進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關(guān)于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報(bào)告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實(shí)行情況，制定《住宅小區(qū)實(shí)行分級(jí)分類管理辦法》。

三是會(huì)同小區(qū)辦全力做好開展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)。目前已經(jīng)全面完成了對(duì)530個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和700個(gè)住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題登記造冊(cè)，建立了整改檔案，待整改后逐一消號(hào)。

（二）直管公房管理工作

1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實(shí)收1*6萬元；機(jī)關(guān)團(tuán)體用房租金實(shí)收166.6萬元；主輔分離房產(chǎn)租金實(shí)收1*萬元；自行接收房產(chǎn)租金實(shí)收53.4萬元。

2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27萬平方米，歸集售房款6*6.6萬元。其中：出售直管房產(chǎn)16.2萬平方米，歸集購房款3662.8萬元；出售主輔分離房產(chǎn)7.3萬平方米，歸集售房款16*.7萬元；出售自行接收房產(chǎn)3.5萬平方米，歸集售房款798.1萬元。

3、房屋修繕工作。一是20*年2月份組織召開房屋修繕工作會(huì)議，明確20*年修繕工作的任務(wù)，即：一個(gè)確保、二個(gè)重點(diǎn)、三個(gè)計(jì)劃、四個(gè)率、五個(gè)提高。二是制定《20*年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標(biāo)工作方案》組織進(jìn)行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標(biāo)。

4、房產(chǎn)經(jīng)營委托管理工作。年初，我處會(huì)同法規(guī)處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進(jìn)一步完善了直管公房委托經(jīng)營體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會(huì)議上與各受托管理單位簽署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危險(xiǎn)房屋的“三落實(shí)”工作。通過排查目前全市共有危險(xiǎn)房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責(zé)任制度，制定汛期房屋防雨搶險(xiǎn)工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊(duì)伍和防汛物資儲(chǔ)備工作。

（四）樓道整治工作

一是本著先試點(diǎn)，后推廣的原則，在平區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)工作。并提出了完善樓道粉飾、設(shè)施功能試點(diǎn)工作意見。試點(diǎn)工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區(qū)召開了樓道整治工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)。

二是制定了《*市住宅樓道整治工作實(shí)施方案》、《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施意見》下發(fā)各區(qū)。同時(shí)加強(qiáng)工作調(diào)度，市一級(jí)辦公室抽調(diào)21名干部，分7組與各區(qū)進(jìn)行了對(duì)接。市樓道整治辦公室印制《*市住宅區(qū)樓道整治指導(dǎo)手冊(cè)》700余冊(cè)，下發(fā)各相關(guān)單位。

三是樓道整治工作已全面啟動(dòng)實(shí)施，目前樓道整治工作全市開工量達(dá)到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達(dá)60%。

四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關(guān)于做好住宅樓道整治工程驗(yàn)收及移交有關(guān)工作的通知》，要求樓道整治工程驗(yàn)收合格后，各區(qū)樓道整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)將工程及時(shí)移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會(huì)優(yōu)勢(shì)，做好群眾的教育引導(dǎo)工作，真正實(shí)現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)恕钡牧夹曰?dòng)，為鞏固樓道整治成果打下堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)。

（五）景觀街路、重點(diǎn)廣場(chǎng)周邊建筑物立面粉飾工作

一是組織專業(yè)人員，依據(jù)近年來我市粉飾工程的調(diào)查結(jié)果，對(duì)粉飾工程建筑面積造價(jià)進(jìn)行了測(cè)算；二是組織人力對(duì)全市擬進(jìn)行立面粉飾的17條景觀街路進(jìn)行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門提出了*市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎(chǔ)上我局組織有關(guān)設(shè)計(jì)單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設(shè)計(jì)方案。

二、下半年工作思路

（一）物業(yè)管理方面工作

1、出臺(tái)《*市物業(yè)管理規(guī)定》

6月底《*市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報(bào)市人大，力爭在9月份以政府規(guī)章的形式出臺(tái)，為解決我市物業(yè)管理中的具體問題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。

2、進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高物業(yè)服務(wù)水平

一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。

二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對(duì)不按《合同》進(jìn)行管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時(shí)在媒體上予以公布，接受社會(huì)監(jiān)督。

三是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。爭取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見》，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。

四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作。與建設(shè)部聯(lián)合開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專業(yè)性強(qiáng)、一專多能的復(fù)合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中.

3、建立新型物業(yè)管理體制

將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)中來，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、政府基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務(wù)平臺(tái)。對(duì)于暫時(shí)不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進(jìn)行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理?xiàng)l件后，再通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

篇6

其中會(huì)所：萬O

預(yù)計(jì)入伙時(shí)間: 年 月 日 介入期限： 年 月― 年 月 日

工 作 計(jì) 劃 進(jìn) 度

序號(hào) 工作內(nèi)容 計(jì)劃開始時(shí)間 計(jì)劃完成時(shí)間 備 注

第一階段 物業(yè)服務(wù)早期介入(初期)

1 就物業(yè)早期介入服務(wù)內(nèi)容、流程及費(fèi)用向地產(chǎn)公司提交方案

2 與地產(chǎn)就物業(yè)前期介入工作開展簽訂《服務(wù)協(xié)議》

3 組織物業(yè)前期介入人員實(shí)地考察名流印象.

4 就前期介入所需資料與地產(chǎn)公司相關(guān)部門進(jìn)行協(xié)調(diào) 項(xiàng)目施工圖紙項(xiàng)目相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)

5 根據(jù)地產(chǎn)公司所提供的相關(guān)資料,組織人員對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)度設(shè)備安裝進(jìn)行跟進(jìn)和監(jiān)督. 此項(xiàng)工作物業(yè)公司將做為前期介入服務(wù)工作重點(diǎn),并定期對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)所收集和掌握的情況以書面形式向地產(chǎn)進(jìn)行匯報(bào).

6 就物業(yè)臨時(shí)辦公地點(diǎn)與地產(chǎn)公司進(jìn)行協(xié)調(diào)并確定地點(diǎn)及裝修方案

7 完成名流印象投標(biāo)書的制作并在房管局物業(yè)辦進(jìn)行備案

8 物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)送物價(jià)局申報(bào)備案

9 就項(xiàng)目開盤的各項(xiàng)籌備工作與地產(chǎn)協(xié)商并積極配合

10 針對(duì)項(xiàng)目開盤期間顧客所提到的問題，對(duì)地產(chǎn)銷售人員進(jìn)行物業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)及交流 由物業(yè)公司制定培訓(xùn)方案,及內(nèi)容.

11 制作銷售前期需對(duì)外展示的各種物業(yè)宣傳資料.并交于地產(chǎn)公司審查. (臨時(shí)管理規(guī)約相關(guān)協(xié)議與合同) 12 印刷各類物業(yè)資料.

13 配合地產(chǎn)公司做好開盤期間的內(nèi)、外景布置及策劃等工作

14 開盤期間物業(yè)辦公設(shè)施設(shè)備的購置

15 以上準(zhǔn)備工作進(jìn)行梳理、分析及總結(jié)并對(duì)遺漏事項(xiàng)進(jìn)行追補(bǔ)

16 就項(xiàng)目開盤召開員工會(huì)議,強(qiáng)調(diào)開盤后的工作開展及要求

17 熱情迎接項(xiàng)目開盤

18 根據(jù)擬定的物業(yè)早期介入服務(wù)方案做好此階段的工作.

19 協(xié)助地產(chǎn)公司做好銷售現(xiàn)場(chǎng)接待與環(huán)境秩序營造. 此項(xiàng)工作將持續(xù)進(jìn)行,(物業(yè)咨詢看房通道（現(xiàn)場(chǎng)）環(huán)境秩序營造，準(zhǔn)客戶開發(fā)和引導(dǎo))

20 整理施工跟進(jìn)過程中發(fā)現(xiàn)的工程遺留問題并遞交地產(chǎn)公司 此項(xiàng)工作以項(xiàng)目竣工驗(yàn)收完成時(shí)間為準(zhǔn),未及時(shí)整改的工程遺留問題,物業(yè)公司將在物業(yè)接管驗(yàn)收期間提出,并及時(shí)整改.

21 對(duì)已整理出需施工方整的工程遺留問題交地產(chǎn)公司工程部落實(shí)整改工作。并做好簽章手續(xù)

22完成正式接管項(xiàng)目的機(jī)構(gòu)設(shè)置人員配置人員培訓(xùn)等各項(xiàng)準(zhǔn)備工作 在3月1日前完成各類人員的招聘及崗前培訓(xùn)

23 與地產(chǎn)公司就物業(yè)管理用房的確定及裝修方案進(jìn)行協(xié)商,并在2009.3.1日前完成物業(yè)管理用房的裝修. 由地產(chǎn)對(duì)物業(yè)管理用房進(jìn)行裝修.

24 完成正式接管項(xiàng)目所需的辦公工程保潔秩序等設(shè)備的購置. 所需設(shè)備購置明細(xì)由物業(yè)公司向地產(chǎn)公司另行呈報(bào)

26 參與地產(chǎn)公司組織的項(xiàng)目竣工驗(yàn)收,并詳細(xì)記錄驗(yàn)收時(shí)所出現(xiàn)的工程遺留問題,為物業(yè)接管驗(yàn)收做好準(zhǔn)備. 以地產(chǎn)公司通知時(shí)間為準(zhǔn)

27 確定接管驗(yàn)收小組及成員,并將擬定的接管驗(yàn)收手冊(cè)和組織機(jī)構(gòu)人員呈報(bào)地產(chǎn)公司.

28 組織相關(guān)人員對(duì)樓盤現(xiàn)場(chǎng)勘察, 為接管驗(yàn)收做好準(zhǔn)備工作

29 就接管驗(yàn)收工作的開展及后期物業(yè)管理召開員工大會(huì)

30 業(yè)主入伙手續(xù)辦理，物業(yè)日常各項(xiàng)服務(wù)、管理工作正常開展 為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)

31 完成物業(yè)接管驗(yàn)收的報(bào)告,并物管中心審核通過后報(bào)送地產(chǎn)公司，進(jìn)行簽收。

32 完成項(xiàng)目保潔開荒作業(yè)

33 與地產(chǎn)公司相關(guān)部門銜接已售房屋業(yè)主的購房情況資料

34 與地產(chǎn)公司相關(guān)部門協(xié)商確定交房流程和計(jì)劃 向地產(chǎn)公司遞交業(yè)主入伙方案

35 完成業(yè)主手冊(cè)編制及印刷 按照房屋順序編制業(yè)主入伙所交費(fèi)用一覽表

36 完成業(yè)主入伙所需文件資料、裝修資料和相關(guān)表格制定及印刷

37 入伙的資料進(jìn)行分戶裝放和編號(hào)

38 就入伙工作的流程和各部門的銜接工作進(jìn)行布置和工作安排

39 與相關(guān)業(yè)務(wù)單位聯(lián)系，及時(shí)派駐相關(guān)業(yè)務(wù)人員進(jìn)場(chǎng)辦理業(yè)務(wù) (電信裝飾電力銀行)

40 入伙流程的模擬程序

41 完成入伙現(xiàn)場(chǎng)人員的設(shè)置及環(huán)境布置 與地產(chǎn)進(jìn)行協(xié)商

42 以上準(zhǔn)備工作的梳理、分析及總結(jié)并對(duì)遺漏事項(xiàng)進(jìn)行追補(bǔ)

43 召開全體員工會(huì)議

44 熱情迎接業(yè)主入伙

第二階段 物業(yè)服務(wù)早期介入(強(qiáng)化期)

正式接管項(xiàng)目(時(shí)間暫時(shí)為:2008年 月 日―2009年 月 日)

第三階段 物業(yè)服務(wù)早期介入(完成期)

篇7

一、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控

（一）科學(xué)制定房地產(chǎn)用地供應(yīng)計(jì)劃?？h國土部門要在《陰縣城市總體規(guī)劃》和《陰縣土地利用總體規(guī)劃》確定的縣城建設(shè)用地規(guī)模內(nèi)，科學(xué)編制我縣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地五年計(jì)劃和中長期計(jì)劃，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小型普通商品住房和廉租住房等保障性住房的土地供應(yīng)。對(duì)房地產(chǎn)用地批而不建、批后緩建、閑置土地等行為和不按土地出讓合同要求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的行為進(jìn)行嚴(yán)肅查處，嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)征收土地閑置費(fèi)；情節(jié)嚴(yán)重的，堅(jiān)決依法收回土地使用權(quán)。

（二）科學(xué)編制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。由縣房產(chǎn)部門牽頭，發(fā)改、國土、規(guī)劃等相關(guān)職能部門參與，根據(jù)《陰縣城市總體規(guī)劃》和《陰縣土地利用總體規(guī)劃》，科學(xué)編制我縣房地產(chǎn)業(yè)年度發(fā)展計(jì)劃、五年發(fā)展規(guī)劃及中長期規(guī)劃，并將其納入我縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃。

（三）建立和完善住房供應(yīng)及保障體系。積極發(fā)展普通商品住房，適度建設(shè)高檔商品住房，加快建設(shè)廉租住房，嚴(yán)格規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房，合理建設(shè)安置性住房和公共租賃房，形成住房梯次供用，不斷滿足人民群眾住房需求，促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。

二、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)行為

（四）嚴(yán)禁行政企事業(yè)單位集資或變相集資建房和居民擅自新建住房。全面禁止全縣所有行政企事業(yè)單位集資建房或利用房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)變相集資建房?？h城中心城區(qū)內(nèi)，縣國土部門嚴(yán)禁向個(gè)人建房或個(gè)人合伙建房供地，杜絕自建行為。已出讓給單位、個(gè)人建房或個(gè)人合伙建房的土地，由國土部門采取回購、收儲(chǔ)、整合等辦法收回，拿出具體方案報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)。縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村村民建房，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局，統(tǒng)一在居民點(diǎn)建設(shè)。縣城中心城區(qū)內(nèi)經(jīng)鑒定確系危及人身安全的危舊房屋，不得批準(zhǔn)自拆自建，統(tǒng)一納入縣城提質(zhì)改造和土地儲(chǔ)備計(jì)劃，由縣人民政府收購后拆除。因建設(shè)需要征收集體土地上的房屋，按照《陰縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)陰縣城區(qū)集體土地上房屋拆遷安置暫行辦法的通知》（陰政辦發(fā)〔〕40號(hào)）規(guī)定，實(shí)行集中統(tǒng)一安置。

（五）嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)管理。縣房產(chǎn)部門要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，嚴(yán)厲打擊掛靠、變相掛靠等違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)行為。凡不具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的，國土、規(guī)劃等部門不得為其辦理任何審批手續(xù)。嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人在集體土地上從事或變相從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，堅(jiān)決予以打擊。

（六）強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模管理。堅(jiān)決杜絕零星房地產(chǎn)開發(fā),單個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目低于3萬平方米或用地面積小于3000平方米的，相關(guān)職能部門不得供地、立項(xiàng)、報(bào)建，應(yīng)納入成片統(tǒng)一開發(fā)范圍。確無法調(diào)整合并的，其土地用于城市綠化或其它公益事業(yè)建設(shè)。其中，用地面積大于3000平方米，而建筑面積達(dá)不到3萬平方米的特殊項(xiàng)目，該地塊只能按城市規(guī)劃要求，批準(zhǔn)建設(shè)高層建筑，嚴(yán)禁個(gè)人合伙聯(lián)建。違規(guī)合伙聯(lián)建的，由縣房產(chǎn)部門牽頭，監(jiān)察、國土、建設(shè)、規(guī)劃等職能部門參與，依法予以處罰；涉及國家公職人員參與的，依法從嚴(yán)處理。

（七）規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)。新開工的房地產(chǎn)小區(qū)，要實(shí)行功能單一化設(shè)計(jì)，從嚴(yán)控制上居下店式的商品房開發(fā)項(xiàng)目。原則上住宅小區(qū)臨街不得配建商業(yè)門面，居住區(qū)與商業(yè)區(qū)要獨(dú)立分開，營造宜居環(huán)境。臨街建筑和標(biāo)志性建筑應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目位置，結(jié)合城市風(fēng)貌規(guī)劃進(jìn)行形象設(shè)計(jì)；縣城主干道臨街面不得設(shè)置開放式陽臺(tái)，不得管網(wǎng)、空調(diào)等設(shè)備。新建商品住房必須設(shè)計(jì)空調(diào)位，空調(diào)機(jī)必須安裝在空調(diào)位內(nèi)。住宅小區(qū)的建筑設(shè)計(jì)應(yīng)包含燃?xì)狻⒔o排水等管線和排油煙的專用管道設(shè)計(jì)。新建項(xiàng)目嚴(yán)格實(shí)行雨水、污水分流，污水排放必須接入縣城排污管網(wǎng)。臨湖、臨河開發(fā)項(xiàng)目要做到不推山、不填水，切實(shí)保護(hù)生態(tài)環(huán)境。

（八）規(guī)范項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案評(píng)審。所有新開工房地產(chǎn)項(xiàng)目和行政企事業(yè)單位辦公用房必須有兩個(gè)以上設(shè)計(jì)單位拿出3個(gè)以上設(shè)計(jì)方案，由政府主管副縣長組織建設(shè)、房產(chǎn)、規(guī)劃、環(huán)保、人防、氣象、消防、交警等相關(guān)職能部門和有關(guān)業(yè)內(nèi)人士對(duì)方案進(jìn)行聯(lián)合初步評(píng)審。設(shè)計(jì)方案由小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、前期物業(yè)管理方案、建筑美化亮化方案、安防監(jiān)控方案、綠化方案和停車場(chǎng)位設(shè)計(jì)方案等組成。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)包含建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格、消防設(shè)施、平面布局、立面效果、建筑容積率、建筑密度、綠化率、空調(diào)位布局、防盜窗（網(wǎng)）風(fēng)格、穿墻洞孔位置、公共配套設(shè)施和項(xiàng)目整體方案符合房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況的情況說明，其中消防設(shè)施應(yīng)包含室外消防栓、消防水池等方面的布局和設(shè)計(jì)，公共配套設(shè)施方面包含垃圾收集設(shè)施、二次供水及加壓設(shè)備、風(fēng)雨活動(dòng)室、信報(bào)箱等內(nèi)容，垃圾收集設(shè)施應(yīng)明確垃圾收集點(diǎn)、收集站布局，風(fēng)雨活動(dòng)室要設(shè)計(jì)備有健身運(yùn)動(dòng)器材，小區(qū)門衛(wèi)處要設(shè)計(jì)信報(bào)箱。前期物業(yè)管理方案應(yīng)包含物業(yè)管理用房的合理配置情況、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘情況和物業(yè)管理的檔次及水平等內(nèi)容。其中物業(yè)管理用房配置標(biāo)準(zhǔn)為：3—5萬平方米的小區(qū)應(yīng)達(dá)到小區(qū)總建筑面積的5‰，5—10萬平方米的應(yīng)達(dá)到4‰，10萬平方米以上的應(yīng)達(dá)到3‰，超過10萬平方米的住宅開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)同時(shí)明確社區(qū)工作用房，所有物業(yè)管理用房和社區(qū)工作用房必須配置合理、適用。建筑美化亮化方案應(yīng)包含小區(qū)內(nèi)所有建筑的美化亮化燈飾、造型燈飾及臨街建筑的特殊美化亮化燈飾等內(nèi)容，并按照簡潔、寧靜、美觀、和諧的要求，采用三維動(dòng)畫方式進(jìn)行設(shè)計(jì)，并提供動(dòng)畫效果圖。安防監(jiān)控方案應(yīng)包含小區(qū)安防監(jiān)控設(shè)施的整體布局、攝像頭數(shù)量和位置、監(jiān)控機(jī)房設(shè)置、門衛(wèi)崗?fù)づ鋫浜蜆怯钪悄芑O(shè)計(jì)等內(nèi)容。綠化方案應(yīng)包含綠化面積、綠地布局、花卉苗木和種類、規(guī)格等內(nèi)容。停車場(chǎng)位方案要在小區(qū)人防工程或地下停車場(chǎng)設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上嚴(yán)格根據(jù)小區(qū)住戶數(shù)按不低于1：1的標(biāo)準(zhǔn)配套到位，有商業(yè)鋪面的小區(qū)還要考慮社會(huì)車輛停車需要。項(xiàng)目經(jīng)初步評(píng)審后，拿出兩個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案提交縣長辦公會(huì)議確定，形成最終設(shè)計(jì)方案。方案一經(jīng)確定，不得擅自修改。房地產(chǎn)企業(yè)須以最終審定的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)建，并向社會(huì)公示，嚴(yán)禁出現(xiàn)審定后方案與報(bào)建方案脫鉤的現(xiàn)象。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案經(jīng)評(píng)審?fù)ㄟ^后，開發(fā)建設(shè)單位1年未動(dòng)工建設(shè)的，原方案須進(jìn)行再次評(píng)審；2年未動(dòng)工建設(shè)的，堅(jiān)決依法收回土地使用權(quán)。

（九）加強(qiáng)住宅開發(fā)項(xiàng)目配套建設(shè)的監(jiān)管。凡新建、改建、擴(kuò)建的住宅小區(qū)，除應(yīng)當(dāng)按經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳規(guī)和其它相關(guān)規(guī)定配套建設(shè)物業(yè)、社區(qū)辦公用房和教育、文化、體育、環(huán)衛(wèi)、消防、電信、美化亮化、安防監(jiān)控、綠化、停車位、停車場(chǎng)等設(shè)施外，還應(yīng)根據(jù)居住區(qū)規(guī)劃和居住區(qū)人口規(guī)模，按照國家有關(guān)規(guī)定配套建設(shè)幼兒園，所有配套用房、配套設(shè)施及幼兒園等必須與主體工程同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)、同期交付使用。否則，規(guī)劃部門不得辦理規(guī)劃手續(xù)，建設(shè)部門不得辦理施工許可和進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收，房產(chǎn)部門不得辦理房屋權(quán)屬初始登記。

（十）嚴(yán)格實(shí)施商品房分戶驗(yàn)收及房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收。商品住宅工程在綜合驗(yàn)收前，建設(shè)單位應(yīng)組織施工和監(jiān)理單位進(jìn)行分戶驗(yàn)收，已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司應(yīng)參與分戶驗(yàn)收。分戶驗(yàn)收合格的，出具由建設(shè)、施工、監(jiān)理單位負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)的《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》；分戶驗(yàn)收不合格的，建設(shè)單位不得申請(qǐng)工程綜合竣工驗(yàn)收。房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后，由房產(chǎn)部門組織建設(shè)、消防、交警、人防、地稅、氣象、質(zhì)監(jiān)、政務(wù)中心、規(guī)劃、公用事業(yè)等部門，對(duì)照?qǐng)?bào)建所提交的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案逐一進(jìn)行集中現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收并簽署意見。凡夜間亮化、安防監(jiān)控、垃圾收集、綠地率等設(shè)施、設(shè)備指標(biāo)沒有按設(shè)計(jì)方案配置到位的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各相關(guān)職能部門不得簽署合格意見，不能通過綜合竣工驗(yàn)收。所有部門簽署合格意見后方可認(rèn)定為綜合驗(yàn)收合格。商品住宅在交房時(shí)，開發(fā)企業(yè)必須向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》。

（十一）推廣精裝房。引導(dǎo)和鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式新建商品房。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)投資環(huán)境

（十二）強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)建時(shí)，必須將所有報(bào)建規(guī)費(fèi)一次性繳納到位，單個(gè)項(xiàng)目建筑面積在5萬平方米以上才能申請(qǐng)分期報(bào)建。報(bào)建規(guī)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按政府有關(guān)文件執(zhí)行，不得擅自降低或提高。特殊情況確需減免部分報(bào)建規(guī)費(fèi)的，須經(jīng)縣長辦公會(huì)議議決。

（十三）完善城市基礎(chǔ)設(shè)施配套?？h文星鎮(zhèn)、建設(shè)、城建投、電力、商務(wù)、交通、公用事業(yè)、自來水公司等部門要加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，對(duì)已竣工投入使用及新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在城市次干道、供水、供電、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公交車?？空军c(diǎn)、就近入學(xué)等方面進(jìn)行完善，確保住宅小區(qū)與城市中心無縫對(duì)接。

（十四）強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持?？h財(cái)辦、人民銀行要牽頭組織縣內(nèi)各金融機(jī)構(gòu)拿出具體措施，增加房地產(chǎn)業(yè)貸款。同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)控，防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)及從業(yè)隊(duì)伍的管理和培育

（十五）嚴(yán)格房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。從事房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)必須取得相應(yīng)的企業(yè)資質(zhì)，并備案登記。從事房地產(chǎn)營銷、策劃、中介、工程建設(shè)和服務(wù)的從業(yè)人員必須持有相應(yīng)資格證書。

（十六）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)管理。完善房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，實(shí)時(shí)記錄和公示企業(yè)信譽(yù)情況，并將其作為資質(zhì)定級(jí)、晉級(jí)、年檢的重要依據(jù)。縣房產(chǎn)部門應(yīng)及時(shí)督促房地產(chǎn)企業(yè)整改不良行為，整改不到位的，給予降級(jí)或注銷其資質(zhì)。

（十七）培育房地產(chǎn)企業(yè)品牌。通過體制、機(jī)制和管理創(chuàng)新，培育和壯大房地產(chǎn)企業(yè)。鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)通過整合、兼并、入股等形式進(jìn)行聯(lián)合重組，逐步淘汰競爭力不強(qiáng)、規(guī)模效益低下的房地產(chǎn)企業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)提質(zhì)升級(jí)。

（十八）提升從業(yè)人員素質(zhì)?？h房產(chǎn)部門應(yīng)會(huì)同勞動(dòng)和社會(huì)保障部門制訂房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員和進(jìn)城務(wù)工人員培訓(xùn)計(jì)劃，明確年度培訓(xùn)任務(wù)，加大培訓(xùn)力度，確保培訓(xùn)質(zhì)量；嚴(yán)格實(shí)行房地產(chǎn)從業(yè)人員持證上崗制度，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人員信用檔案，不斷提高房地產(chǎn)從業(yè)人員的整體素質(zhì)。

（十九）切實(shí)維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益。依法支持房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營活動(dòng)，及時(shí)依法處理群眾投訴，嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人向房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)行攤派和“索、拿、卡、要”，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，依法從嚴(yán)處理。

五、提高物業(yè)管理水平

（二十）全面推行專業(yè)化物業(yè)服務(wù)。逐步推行房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離制度。住宅小區(qū)、黨政機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位房產(chǎn)應(yīng)逐步推行專業(yè)化物業(yè)管理，擴(kuò)大專業(yè)化物業(yè)管理覆蓋面，任何單位不得聘用無從業(yè)資格證書人員從事物業(yè)管理服務(wù)。房地產(chǎn)小區(qū)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格依法采取公開招標(biāo)或協(xié)議招標(biāo)的方式進(jìn)行。新建小區(qū)沒有實(shí)行前期物業(yè)管理的，工程不得驗(yàn)收。開發(fā)企業(yè)在向業(yè)主交房時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與業(yè)主簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主臨時(shí)規(guī)約。

（二十一）充分發(fā)揮社區(qū)在物業(yè)管理中的監(jiān)督、指導(dǎo)作用。物業(yè)管理納入社區(qū)工作范疇，文星鎮(zhèn)各社區(qū)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督、檢查，指導(dǎo)其搞好住宅小區(qū)的精神文明建設(shè)、計(jì)劃生育、社會(huì)治安綜合治理、公共安全等方面的工作?？h房產(chǎn)部門在指導(dǎo)成立業(yè)主委員會(huì)和辦理物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)定級(jí)、晉級(jí)、變更手續(xù)及日?？己藭r(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取社區(qū)居委會(huì)意見；要加強(qiáng)與社區(qū)居委會(huì)的協(xié)作，積極協(xié)助調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)糾紛，共同做好物業(yè)管理工作，為居民創(chuàng)造安全、舒適的居住環(huán)境。

（二十二）嚴(yán)格實(shí)行物業(yè)管理配套設(shè)施保證金制度和物業(yè)管理開辦費(fèi)制度?？h房產(chǎn)部門要分小區(qū)落實(shí)并監(jiān)管物業(yè)管理配套設(shè)施保證金和開發(fā)建設(shè)單位支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的開辦經(jīng)費(fèi)。其中，配套設(shè)施保證金按建筑面積5元/平方米繳納且全部用于配套設(shè)施建設(shè)，物業(yè)管理用房的建設(shè)投入不得在配套設(shè)施保證金中列支。

（二十三）嚴(yán)格執(zhí)行有償物業(yè)服務(wù)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對(duì)服務(wù)小區(qū)實(shí)行全方位、全天候管理服務(wù)，服務(wù)費(fèi)用應(yīng)嚴(yán)格按照約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，確需調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)按法定程序進(jìn)行。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主履行繳費(fèi)義務(wù)。

（二十四）嚴(yán)格裝飾裝修管理。業(yè)主裝修房屋，其裝修方案必須先經(jīng)房地產(chǎn)裝飾裝修管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。嚴(yán)禁不按裝修方案施工或破壞房屋結(jié)構(gòu)行為，確保房屋使用安全。原則上住宅小區(qū)建筑不準(zhǔn)安裝防盜窗（網(wǎng)）。確須安裝的，經(jīng)房地產(chǎn)裝飾裝修管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)后，安裝的防盜窗（網(wǎng)）必須內(nèi)嵌，嚴(yán)禁出現(xiàn)防盜窗（網(wǎng)）凸出墻面及改變或破壞外墻立面形象的裝修行為?？h房產(chǎn)部門要全面加強(qiáng)裝飾裝修市場(chǎng)管理，嚴(yán)格裝飾裝修施工證的發(fā)放，逐步建立健全裝飾裝修原材料市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，嚴(yán)防有害劣質(zhì)裝飾裝修材料流入市場(chǎng)；加強(qiáng)裝飾裝修質(zhì)量、環(huán)保監(jiān)測(cè)等服務(wù)，培育壯大裝飾裝修企業(yè)，查處違法違規(guī)裝修行為，營造良好的裝飾裝修市場(chǎng)環(huán)境。

六、優(yōu)化市場(chǎng)服務(wù)監(jiān)管體系

（二十五）嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)公示制和服務(wù)責(zé)任制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按要求制作房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公示牌，并在項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)公示。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)后，相關(guān)部門應(yīng)對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、竣工驗(yàn)收、交付使用等進(jìn)行全方位監(jiān)管和服務(wù)。

（二十六）建立行政執(zhí)法聯(lián)合查處機(jī)制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單一違法行為，由相關(guān)職能部門查處；涉及多個(gè)部門的，由縣政府分管副縣長組織規(guī)劃、建設(shè)、國土、房產(chǎn)、環(huán)保、消防、質(zhì)監(jiān)、國稅、地稅、交警、文星鎮(zhèn)等部門單位聯(lián)合查處，形成打擊合力，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)違法違規(guī)行為。

（二十七）加強(qiáng)商品房銷售和價(jià)格管理?？h房產(chǎn)部門要建立健全新建商品房交易合同網(wǎng)上備案制度和預(yù)售款監(jiān)管制度，防范房地產(chǎn)企業(yè)抽逃資金風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得預(yù)售，也不得以認(rèn)購（包括認(rèn)訂、登記、選號(hào)等）、收取預(yù)定款性質(zhì)的費(fèi)用等形式變相預(yù)售商品房。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，依法從嚴(yán)查處。辦理預(yù)售許可證時(shí)，要如實(shí)申報(bào)銷售價(jià)格。已取得預(yù)售許可的，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售?？h房產(chǎn)部門要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易指導(dǎo)價(jià)的編制工作，杜絕房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等價(jià)格不實(shí)現(xiàn)象，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序。同時(shí)，逐步推行二手房交易網(wǎng)上備案和二手房交易資金監(jiān)管制度。

（二十八）規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金、預(yù)售款和維修資金管理。項(xiàng)目資本金、預(yù)售款和維修資金必須嚴(yán)格按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳存，任何單位和個(gè)人不得侵占和挪用。

篇8

一、供應(yīng)鏈管理與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本

(一)供應(yīng)鏈管理的概念。供應(yīng)鏈管理(簡稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務(wù)水平的條件下，為了使整個(gè)供應(yīng)鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)(組織)有效地組織在一起來進(jìn)行的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷售及服務(wù)的管理方法。從供應(yīng)鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn)，出于對(duì)成本的考量，無疑是供應(yīng)鏈管理的出發(fā)點(diǎn)和實(shí)質(zhì)。

(二)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目主要包括項(xiàng)目開發(fā)成本和期間費(fèi)用兩大類。項(xiàng)目開發(fā)成本包括六大項(xiàng)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。

在供應(yīng)鏈思想下，房地產(chǎn)企業(yè)上述所有成本費(fèi)用在由上下游所組成的業(yè)務(wù)鏈條中則以供應(yīng)鏈成本的形態(tài)存在，并可以運(yùn)用供應(yīng)鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的，供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成和形態(tài)取決于具體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈的具體結(jié)構(gòu)。

二、X房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制存在的問題

(一)土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在做征地方案可行性論證時(shí)，僅僅從靜態(tài)上基于對(duì)各項(xiàng)成本及預(yù)計(jì)商品房售價(jià)來測(cè)算整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性，而缺乏對(duì)項(xiàng)目后續(xù)各環(huán)節(jié)實(shí)際運(yùn)作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉(zhuǎn)讓金，但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位，導(dǎo)致項(xiàng)目計(jì)劃嚴(yán)重拖延，僅占用的土地轉(zhuǎn)讓金資金利息一年就400多萬元，這無形中增加了該項(xiàng)目的整體成本。

(二)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問題有：

1、設(shè)計(jì)人員由于專業(yè)素質(zhì)及經(jīng)濟(jì)意識(shí)的欠缺，產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺陷及后續(xù)設(shè)計(jì)變更較多，造成后期窩工、返工和工期延誤等。

2、設(shè)計(jì)手段較落后，工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案缺乏有效結(jié)合，導(dǎo)致工程造價(jià)控制不力。

(三)政府報(bào)建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問題是：各項(xiàng)政府報(bào)建手續(xù)進(jìn)展緩慢，從而嚴(yán)重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié)，尤其是導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間推遲，這樣一方面大額土地款占用資金，另一方面預(yù)售款回籠時(shí)間推后又變相地增加了資金的機(jī)會(huì)成本。

(四)施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)

1、在進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)過分依賴絕對(duì)低價(jià)選擇中標(biāo)單位，結(jié)果日后經(jīng)常導(dǎo)致索賠、變更及質(zhì)量問題。

2、沒有確定一批具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的供應(yīng)商，導(dǎo)致在施工及材料的質(zhì)量和價(jià)格方面控制力不強(qiáng)。

3、在施工過程中，對(duì)工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理較盲目，比如變更程序及決策機(jī)制不完善。

(五)銷售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)的銷售由本公司成立的營銷團(tuán)隊(duì)來進(jìn)行，該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問題有：

1、銷售與工程施工節(jié)奏不一致，導(dǎo)致存貨過大，造成大量資金占用成本。

2、各項(xiàng)銷售政策的制定和執(zhí)行較隨意，銷售禮品等管理較混亂。

(六)物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來管理，該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質(zhì)量存在設(shè)計(jì)、施工等質(zhì)量問題，從而導(dǎo)致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)與開發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加，更重要的一點(diǎn)在于公司的品牌形象受到了損壞。

三、X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建

(一)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的供應(yīng)鏈成本劃分為上游成本、房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本和下游成本。具體結(jié)構(gòu)見圖1：X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型。(圖1)結(jié)合X房地產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)，其供應(yīng)鏈中的上游成本包括土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，政府綜合報(bào)建費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等;開發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等;下游成本包括銷售費(fèi)用、前期物業(yè)管理費(fèi)、保修期內(nèi)維修費(fèi)用等。

(二)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建。針對(duì)上述X房地產(chǎn)開發(fā)公司在成本控制方面存在的問題，引入供應(yīng)鏈的思想，建立從前期土地取得，到物業(yè)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本體系，從而達(dá)到在時(shí)間、成本、質(zhì)量等方面為業(yè)主提供綜合性價(jià)比最佳的產(chǎn)品與服務(wù)。

1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經(jīng)分析，X房地產(chǎn)開發(fā)公司土地成本占項(xiàng)目開發(fā)成本比例約為15%左右，可見土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式，地價(jià)的可控性較差。因此，該環(huán)節(jié)的土地控制重點(diǎn)應(yīng)放在控制土地閑置資金占用成本上面，具體要考慮：

(1)在做土地征用可行性方案論證時(shí)，系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售整個(gè)供應(yīng)鏈的時(shí)間，減少土地款占用的資金利息成本。

(2)運(yùn)用價(jià)值工程等技術(shù)手段，提高土地使用效益，降低單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻杀尽?/p>

(3)規(guī)避土地閑置費(fèi)的繳納。

2、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關(guān)資料分析，在初步設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度為65%，施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度為25%~35%。而施工階段對(duì)造價(jià)的影響一般僅為5%~12%，這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階成本控制要做到如下幾點(diǎn)：

(1)提高設(shè)計(jì)人員素質(zhì)，加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)意識(shí)。

(2)引入競爭機(jī)制，

實(shí)行設(shè)計(jì)方案招標(biāo)、方案競賽，可以對(duì)同一個(gè)工程進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，并應(yīng)用價(jià)值工程最優(yōu)方案。

(3)引入目標(biāo)成本理論，推行限額設(shè)計(jì)。也就是在保證工程實(shí)體功能的前提下按分解的目標(biāo)成本嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖變更，保證項(xiàng)目成本及分解的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不被突破。

(4)運(yùn)用價(jià)值工程的原理，進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較，推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)，在保證項(xiàng)目市場(chǎng)定位和品質(zhì)的同時(shí)，有效控制工程造價(jià)。

(5)提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，減少或避免施工時(shí)的變更造成的浪費(fèi)以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是，讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

(6)推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，以此減少開發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。

3、政府報(bào)建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)是加緊辦理項(xiàng)目“五證”，及早進(jìn)入項(xiàng)目預(yù)售回籠資金，降低資金使用成本。

4、融資活動(dòng)成本控制。不同的融資渠道，其利率水平差異較大，分析X房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道，利率水平由低到高分別是銀行項(xiàng)目開發(fā)貸款、個(gè)人委托貸款、第三方公司拆借、集團(tuán)公司內(nèi)部拆借款、股權(quán)合作等。這樣，公司在安排融資方案時(shí)，就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外，在此基礎(chǔ)上，還要權(quán)衡不同融資模式的風(fēng)險(xiǎn)水平高低，對(duì)成本和風(fēng)險(xiǎn)加以平衡，設(shè)計(jì)公司最佳融資結(jié)構(gòu)。

5、施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制

(1)招標(biāo)階段堅(jiān)持“合理低價(jià)”原則。推行工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，做好資格預(yù)審，選擇有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)參與投標(biāo)，在此基礎(chǔ)上采取合理低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)方以低于成本價(jià)進(jìn)行惡意競爭。同設(shè)計(jì)階段一樣，讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

(2)嚴(yán)格控制工程變更。建立工程變更的相關(guān)流程和制度，工程設(shè)計(jì)和合同簽訂階段要盡可能考慮周全，防止人為疏漏造成的后期變更，做到事前預(yù)防。在發(fā)生工程變更時(shí)，嚴(yán)格審核工程變更，從對(duì)總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟(jì)美觀等多角度確定變更的必要性。

(3)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證的審查，減少現(xiàn)場(chǎng)簽證的盲目性?，F(xiàn)場(chǎng)簽證是施工過程中一項(xiàng)不可避免的工作，是甲、乙雙方認(rèn)可的工程實(shí)際變更記錄，是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴(yán)肅性，必須嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理制度。

(4)推行三級(jí)收料及限額領(lǐng)料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關(guān)鍵。對(duì)施工主要材料實(shí)行限額發(fā)料，按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算，節(jié)約時(shí)給予獎(jiǎng)勵(lì)，超出時(shí)由施工作業(yè)隊(duì)自行承擔(dān)，從施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算金額中扣除，這樣施工作業(yè)隊(duì)將會(huì)更合理地使用材料，從而減少浪費(fèi)損失。

(5)組織材料合理進(jìn)出場(chǎng)。一個(gè)項(xiàng)目往往有上百種材料，所以合理安排材料進(jìn)出場(chǎng)的時(shí)間特別重要。首先，應(yīng)根據(jù)定額和施工進(jìn)度編制材料計(jì)劃，并確定好材料的進(jìn)出場(chǎng)時(shí)間;其次，應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān)，降低材料損耗率。

6、銷售環(huán)節(jié)成本控制

(1)引入資金成本概念，合理設(shè)計(jì)各項(xiàng)銷售方案，在銷售價(jià)格及銷售回款上做一平衡，尋求綜合成本最低方案。

(2)嚴(yán)控各項(xiàng)銷售費(fèi)用，做好各種促銷禮品的采購、發(fā)放管理，合理選取廣告宣傳媒介，提高廣告宣傳的投放效果，使各項(xiàng)銷售費(fèi)用產(chǎn)生實(shí)效。

7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制

(1)物業(yè)管理前置到設(shè)計(jì)階段及招標(biāo)環(huán)節(jié)，參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案論證及關(guān)鍵物資的招標(biāo)等活動(dòng)。由于物業(yè)管理是直接面向業(yè)主的末端環(huán)節(jié)，對(duì)業(yè)主在物業(yè)實(shí)際使用中反饋的各類產(chǎn)品缺陷最具發(fā)言權(quán)，此項(xiàng)安排可以減少由于設(shè)計(jì)缺陷、“絕對(duì)低價(jià)”招標(biāo)等而導(dǎo)致的后期質(zhì)量成本的發(fā)生。

(2)做好備品備件的采購、保管、領(lǐng)用管理，提高實(shí)物使用率，減少物料浪費(fèi)。

篇9

成都市房產(chǎn)管理局 編制

特別提示：

一、根據(jù)建設(shè)部、國家工商行政管理局關(guān)于推行使用《物業(yè)管理合同（示范文本）》的通知（建設(shè)部[1997]263號(hào)）和《成都市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定》第十六條的要求，印制本合同文本。

二、根據(jù)成都市房產(chǎn)管理局《關(guān)于加強(qiáng)前期物業(yè)管理有關(guān)問題的通知》（成房物[XX]第2號(hào)）的規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在合同訂立之日起15日內(nèi)，向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門備案。

三、請(qǐng)物業(yè)管理公司詳細(xì)閱讀合同中備案表說明。 前期物業(yè)管理服務(wù)合同（示范文本）說明

1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，受托方應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門咨詢。

2、本合同文本所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。

本合同文本所稱空置房是指在一個(gè)物業(yè)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非自用和出租尚未售出的房屋。

本合同文本所稱空關(guān)房是指購房人已購但未使用的房屋。

3、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項(xiàng)為優(yōu)先。

5、本合同文本適用于開發(fā)建設(shè)單位與其選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。

6、對(duì)合同文本[]中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。[]中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或委托雙方不作約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打X，以示刪除。

7、在簽訂合同前，受托方應(yīng)當(dāng)向委托方出示應(yīng)當(dāng)由受托方提供的有關(guān)證書、證明文件。

8、本合同文本條款由成都市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

前期物業(yè)管理服務(wù)合同備案表

合同備案號(hào)：（ ）

一、合同雙方當(dāng)事人：

委托方（以下簡稱甲方）

（簽章）

聯(lián)系人：

聯(lián)系電話：

受托方（以下簡稱乙方）

（簽章）

物業(yè)管理負(fù)責(zé)人：

聯(lián)系電話：

二、物業(yè)基本狀況：

物業(yè)名稱：

物業(yè)類型：

物業(yè)座落：

物業(yè)總建筑面積：______方米，其中：已竣工建筑面積______平方米，尚在建的______平方米；按物業(yè)類型劃分，具體是：①住宅建筑面積，總計(jì)______平方米；獨(dú)立式住宅______幢______套，計(jì)______平方米；多層住宅______ 幢______單元______套，計(jì)______平方米；8～9層住宅______幢______套，計(jì)______平方米；10～20層住宅______幢______套，計(jì)______平方米；21～30層住宅______幢______套，計(jì)______平方米；31層以上住宅______幢______套，計(jì)______平方米；②商務(wù)辦公用房______幢，層數(shù)______，套（間）數(shù)______，建筑面積總計(jì)______平方米；③商業(yè)用房______幢，層數(shù)______，套（間）數(shù)______，建筑面積總計(jì)______平方米；④工業(yè)用房______幢，建筑面積總計(jì)______平方米；⑤機(jī)動(dòng)車場(chǎng)（庫）建筑面積總計(jì)______平方米，停車位______個(gè)；地面停車庫______個(gè)，建筑面積______平方米，地面停車位______個(gè)；⑥其他用房______處，建筑面積計(jì)______平方米。

三、物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（請(qǐng)分類填寫）

四、物業(yè)管理期限：______年______月______日______時(shí)至______年______月______日______時(shí)

五、乙方向甲方出示的證件：

1、企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，編號(hào)：

2、企業(yè)的物業(yè)管理資質(zhì)證書，編號(hào)：

3、其他有關(guān)業(yè)績證明文件：

六、備案時(shí)間與備案機(jī)關(guān)：

備案機(jī)關(guān)：

（蓋章）

備案時(shí)間：______年______月______日

說明：

1、乙方持本合同備案表和合同原件及相關(guān)證件到物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門進(jìn)行合同備案。

2、經(jīng)備案機(jī)關(guān)備案的本合同備案表由乙方收?qǐng)?zhí)，在進(jìn)行企業(yè)資質(zhì)年審、企業(yè)資質(zhì)換級(jí)時(shí)，應(yīng)連同合同正式文本一并（均為復(fù)印件）向物業(yè)管理主管部門提交。

3、本合同備案表與合同文本的相關(guān)內(nèi)容應(yīng)保持一致。

4、業(yè)主可向物業(yè)管理主管部門查詢合同備案信息。

前期物業(yè)管理服務(wù)合同

第一章 總則

第一條 本合同當(dāng)事人

委托方（以下簡稱甲方）

單位名稱：

法定代表人：

注冊(cè)地址：

聯(lián)系電話：

受托方（以下簡稱乙方）

企業(yè)名稱：

法定代表人：

注冊(cè)地址：

聯(lián)系電話：

前期物業(yè)管理是指：自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選定的物業(yè)管理

企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將______（物業(yè)名稱）委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條 物業(yè)基本狀況

物業(yè)名稱：

物業(yè)類型：

座落位置：______區(qū)（市）縣______路（街道）______號(hào)

四至：東______南______西______北______

占地面積：______平方米

建筑面積：______平方米

委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見附件一。

第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人；乙方參與本物業(yè)的竣工驗(yàn)收，并在物業(yè)移交接管時(shí)，與甲方辦理物業(yè)管理書面交接手續(xù)；本物業(yè)交付使用后的質(zhì)量責(zé)任，按國家《建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等規(guī)定承擔(dān)。

第二章 委托管理服務(wù)事項(xiàng)

第四條 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、______.

第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中央監(jiān)控設(shè)備、建筑物防雷設(shè)施、______.

第六條 附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場(chǎng)、______.

第七條 共用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理、______.

第八條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂場(chǎng)所、______.

第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)、______.

第十條 交通與車輛停放秩序的管理、______.

本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域的公共場(chǎng)地停放車輛，停放人應(yīng)與乙方簽訂專項(xiàng)合同。

第十一條 維護(hù)公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、______.

前款約定的事項(xiàng)不含業(yè)主、使用人的人身與財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任，乙方與業(yè)主、使用人另行簽訂合同的除外。

第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料、______.

第十三條 協(xié)助組織開展社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。

第十四條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方原則上應(yīng)接受委托，但收費(fèi)由當(dāng)事人雙方協(xié)商。

第十五條 對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時(shí)公約或物業(yè)使用守則的行為，針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重采取報(bào)告、規(guī)勸、制止、______等措施。

第十六條 其它委托事項(xiàng)：

1、在本物業(yè)保修期內(nèi)代為保修的，費(fèi)用由保修責(zé)任人承擔(dān)；

2、________________________________________________；

3、________________________________________________ .

第三章 委托管理服務(wù)期限

第十七條 委托管理期限暫定為________年（不超過3年）自________年________月________日________時(shí)起至________年________月________日________時(shí)止。合同期滿或業(yè)主委員會(huì)成立與業(yè)主大會(huì)所聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)，本合同自然終止。

第四章 雙方權(quán)利義務(wù)

第十八條 甲方權(quán)利義務(wù)

1、在業(yè)主委員會(huì)成立之前，負(fù)責(zé)制定《業(yè)主臨時(shí)公約》，讓購房人訂立物業(yè)買賣合同時(shí)，對(duì)業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾，并在與購房人訂立的買賣合同中有包含本合同的內(nèi)容；或負(fù)責(zé)讓購房人與乙方簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》及其附件《物業(yè)使用守則》和《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，并將其作為房屋租售合同的附件；物業(yè)竣工交付使用時(shí)，負(fù)責(zé)向購房人提供房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說明書；

2、審定乙方擬定的物業(yè)管理方案；

3、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況并每年進(jìn)行一次考核評(píng)定；并將管理情況報(bào)物業(yè)管理主管部門備案；

4、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算報(bào)告；

5、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求；

在保修責(zé)任內(nèi)，如存在質(zhì)量問題，按以下第________種方式處

理：

[1]甲方負(fù)責(zé)返修；

[2]委托乙方返修，支出全部費(fèi)用；

[3] ________________________ .

6、在合同生效之日起________日內(nèi)向乙方提供________平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米________元租用，其租用收入用于________________________________ ；

7、在合同生效之日起________日內(nèi)向乙方提供________平方米建筑面積的管理用房（產(chǎn)權(quán)屬甲方），由乙方按下列第________項(xiàng)執(zhí)行；

[1]無償使用；

[2]按建筑面積每月每平方米________元租用，其租金收入用于________ ；

8、在物業(yè)管理交接驗(yàn)收時(shí)，負(fù)責(zé)向乙方移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

9、為實(shí)現(xiàn)本合同約定的物業(yè)管理服務(wù)要求而發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，除由業(yè)主、使用人按規(guī)定繳納外，不足部分由甲方承擔(dān)。

10、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：

（1）________________________________________；

（2）________________________________________.

11、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)；

12、及時(shí)繳納空置房的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)；依法提供物業(yè)維修專項(xiàng)資金；

13、甲方有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)，對(duì)本合同約定的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)收支狀況進(jìn)行審計(jì)；

14、________________________________________.

第十九條 乙方權(quán)利義務(wù)

1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案；自主開展物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)活動(dòng)；

2、制定年度開支預(yù)算，測(cè)算物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

3、對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工提供管理方面的整改和完善建議；

4、配備工作人員參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備調(diào)試、驗(yàn)收和交接，并制定合理的工程保修、維養(yǎng)計(jì)劃；

5、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門處理；

6、按本合同第十五條的約定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時(shí)公約或物業(yè)使用守則及相關(guān)管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止和處理；

7、可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；

8、負(fù)責(zé)編制房屋及其附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施；

9、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)注意事項(xiàng)和禁止行為，訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；

10、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃，資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告，并于每年________月以________方式向甲方提出這些計(jì)劃和報(bào)告；經(jīng)甲方審定后組織實(shí)施；

11、每________月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用收支帳目；并將物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示；

12、對(duì)本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或改善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施；不得擅自改變房屋共用部位的用途；

13、建立、妥善保管和正確使用本物業(yè)的管理檔案，并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況。

14、本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交甲方提供的全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理全部檔案資料；

15、接受業(yè)主、使用人、甲方和物業(yè)管理主管部門等的監(jiān)督，不斷完善管理服務(wù)，定期向甲方報(bào)告本合同履行情況；

16、________________________________________.

第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

第二十條 乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理：

1、房屋外觀；2、設(shè)備運(yùn)行；3、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)；4、公共環(huán)境；5、綠化；6、交通秩序；7、公共秩序維護(hù)與協(xié)助消防；8、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的急修、小修；9、業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的滿意率達(dá)到：________.

上述1～8項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不低于物業(yè)管理服務(wù)的行業(yè)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，具體見附件二。

第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

第二十一條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

1、本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)用執(zhí)行國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的相關(guān)規(guī)定；

2、本物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米________元向乙方交納；非住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米________元向乙方交納，具體是________.

3、本物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)每________ [月]/[季]/[半年]）交納一次，每次交納費(fèi)用時(shí)間為________.

4、空置、空關(guān)房屋的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，分別由________按其擁有建筑面積每月每平方米________元向乙方交納。

5、本物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按________調(diào)整。

6、業(yè)主出租其擁有的物業(yè)，其應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)由業(yè)主交納，業(yè)主與承租人另有約定的，從其約定，但業(yè)主應(yīng)將此約定送乙方備案并負(fù)連帶繳納責(zé)任。

7、業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，須交清轉(zhuǎn)讓之前該業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)；

篇10

第一章總則

第一條

本合同當(dāng)事人

委托方(以下簡稱甲方)

企業(yè)名稱：

法定代表人：

注冊(cè)地址：

聯(lián)系電話：

受委托方(以下簡稱乙方)

企業(yè)名稱：

法定代表人：

注冊(cè)地址：

聯(lián)系電話：

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的有關(guān)約定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將___________(物業(yè)名稱)委托乙方實(shí)行前期物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條 物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：

座落位置：________市________區(qū)________路(街道)________號(hào)。

管理界限：東至________;南至：________ ;

西至________;北至：________ .

占地面積：________平方米。

建筑面積：________平方米。

委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見附表。

第三條 本合同生效時(shí)，本物業(yè)的開發(fā)建設(shè)現(xiàn)狀是：規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)入________階段，工程施工進(jìn)度及竣工狀況________，是否已通過綜合驗(yàn)收________，入住狀況________.

第二章委托管理事項(xiàng)

第四條 根據(jù)本合同生效時(shí)本物業(yè)的開發(fā)建設(shè)現(xiàn)狀，乙方參與下列事項(xiàng)管理：

(一)參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)，負(fù)責(zé)________.

(二)參與工程質(zhì)量監(jiān)督，負(fù)責(zé)________.

(三)參與竣工驗(yàn)收，負(fù)責(zé)________.

第五條 根據(jù)規(guī)定核實(shí)物業(yè)管理辦公用房和經(jīng)營用房的位置和面積。

第六條 制定《物業(yè)使用守則》，與業(yè)主、使用人辦理物業(yè)交接驗(yàn)收和入住手續(xù)，收取有關(guān)費(fèi)用及住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

第七條 負(fù)責(zé)保修期滿后的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

房屋共用部位包括：房屋承重結(jié)構(gòu)部位(基穿承重墻體、梁、柱、樓板、屋面)、專用房間、樓梯間、走廊通道及外墻面、________、________.

共用設(shè)備包括：上下水管道、落水管、電梯、避雷裝置、公共照明、安全監(jiān)控、消防設(shè)施、郵政信箱、天線、二次加壓水泵及水箱、________、________.

共用設(shè)施包括：非市政道路及路燈、化糞池、自行車棚、垃圾房、庭院燈、停車場(chǎng)。

第八條 其它委托管理事項(xiàng)

(一)按《住宅質(zhì)量保證書》中甲、乙雙方的約定提供維修服務(wù)。

(二)附屬配套建筑和設(shè)施及構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)與管理。包括：物業(yè)管理辦公經(jīng)營用房、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂場(chǎng)所等。

(三)公共綠地、花木、建筑小品的養(yǎng)護(hù)與管理。

(四)公共環(huán)境衛(wèi)生，包括：公共場(chǎng)所、場(chǎng)地、房屋共用部位、非市政道路、________ 的清掃保潔及垃圾的收集。

(五)實(shí)行封閉物業(yè)管理住宅區(qū)內(nèi)的停車位，由乙方負(fù)責(zé)管理。對(duì)未參加車輛保險(xiǎn)的有效制止停放。

(六)維護(hù)社區(qū)公共秩序，包括：安全監(jiān)控、值班、巡視、________.發(fā)生刑事案件依照法律規(guī)定報(bào)公安部門處理。

(七)與房屋及附屬建筑物改建裝修相關(guān)的垃圾清運(yùn)、________、 ________、________ 等的管理。

(八)物業(yè)檔案管理。包括物業(yè)工程圖紙、竣工驗(yàn)收資料、產(chǎn)權(quán)資料、業(yè)主和物業(yè)使用人檔案、維修檔案、________.

(九)負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)，經(jīng)委托可代收電費(fèi)、水費(fèi)、煤氣費(fèi)、房租、采暖費(fèi)、________、________.

(十)房屋自用部位、自用設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，若產(chǎn)權(quán)人委托乙方維修時(shí)，乙方可以接受委托并合理收費(fèi)。

第三章委托管理期限

第九條 委托管理期限自本合同生效之日起至本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理委托合同》生效之日止。

第四章雙方權(quán)利和義務(wù)

第十條 甲方權(quán)利和義務(wù)

(一)甲方權(quán)利

1、審定乙方前期物業(yè)管理方案和規(guī)章制度;

2、審核乙方有關(guān)前期物業(yè)管理的財(cái)務(wù)預(yù)算，批準(zhǔn)決算;

3、檢查、監(jiān)督乙方前期物業(yè)管理的實(shí)施情況，提出整改意見;

4、監(jiān)督乙方物業(yè)管理辦公用房、經(jīng)營用房使用情況。

(二)甲方義務(wù)

1、為乙方實(shí)施前期物業(yè)管理提供條件，協(xié)助乙方實(shí)施前期物業(yè)管理方案，協(xié)調(diào)好施工單位、監(jiān)理單位與乙方的關(guān)系。

2、征求乙方對(duì)本物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、竣工驗(yàn)收等方面的意見，并組織有關(guān)單位落實(shí)整改。

3、執(zhí)行《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度，負(fù)責(zé)落實(shí)保修責(zé)任。

4、承擔(dān)相關(guān)的前期物業(yè)管理費(fèi)用。

5、按規(guī)定向乙方提供全部工程技術(shù)檔案資料。

6、按《濟(jì)南市住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理暫行辦法》及其配套文件規(guī)定代收維修基金。

7、按有關(guān)規(guī)定提供建筑面積________平方米的物業(yè)辦公用房(產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有)，應(yīng)于通過竣工綜合驗(yàn)收之日起________日內(nèi)，交由乙方使用。

8、按物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積________的比例，向乙方提供________平方米經(jīng)營用房(產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有 )，應(yīng)于通過竣工綜合驗(yàn)收之日起________日內(nèi)交由乙方使用。

9、負(fù)責(zé)處理有關(guān)工程建設(shè)遺留問題。

第十一條 乙方的權(quán)利和義務(wù)

(一)乙方權(quán)利

1、根據(jù)甲方委托和有關(guān)法律法規(guī)制定前期物業(yè)管理實(shí)施辦法、方案和規(guī)章制度并實(shí)施管理。

2、依據(jù)本合同委托管理事項(xiàng)，向甲方及有關(guān)單位提出整改意見和建議。

3、提出維修資金年度使用計(jì)劃并對(duì)委托物業(yè)實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)和管理。

4、規(guī)勸、制止業(yè)主或使用人違反《物業(yè)使用守則》和《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的行為。

5、有權(quán)使用物業(yè)管理辦公用房和經(jīng)營用房。

6、依據(jù)《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的約定，向業(yè)主或使用人收取物業(yè)管理費(fèi)用及其他費(fèi)用。

7、選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)工程業(yè)務(wù)，但不得將整體物業(yè)管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三人。

8、當(dāng)業(yè)主、使用人裝修物業(yè)時(shí)，與其簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，并按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理。

9、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》中約定的甲方轉(zhuǎn)讓給乙方的權(quán)利。

(二)乙方義務(wù)

1、履行本合同并依法經(jīng)營管理，自覺維護(hù)甲方及產(chǎn)權(quán)人或使用人的權(quán)益。

2、主動(dòng)接受甲方的監(jiān)督。

3、接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)。

4、對(duì)保修期滿后房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備按有關(guān)規(guī)定實(shí)施維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

5、按照有關(guān)規(guī)定使用維修基金利息。

6、每半年向業(yè)主、使用人公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況。每年1月份向業(yè)主公布全年維修基金利息收支情況。

7、本合同終止之日起7日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交甲方所提供的全部物業(yè)管理檔案資料、有關(guān)財(cái)務(wù)賬冊(cè)和物業(yè)辦公用房、經(jīng)營用房及本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)等。

8、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》中約定的甲方轉(zhuǎn)讓給乙方的義務(wù)。

9、________________________ .

第五章前期物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

第十二條 竣工綜合驗(yàn)收前的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)由甲、乙雙方按約定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;竣工綜合驗(yàn)收后的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及《濟(jì)南市物業(yè)管理辦法》、《濟(jì)南市住宅小區(qū)物業(yè)管理等級(jí)服務(wù)評(píng)定(試行)標(biāo)準(zhǔn)》制定，具體內(nèi)容如下：

(一)房屋及維修管理

1、房屋外觀完好、整潔，無臟損和妨礙市容觀瞻現(xiàn)象。

2、房屋行政街號(hào)、幢號(hào)、單元號(hào)有明顯標(biāo)志，設(shè)有引導(dǎo)方向平面圖。

3、封閉陽臺(tái)、空調(diào)外安裝、抽油煙機(jī)排氣孔等統(tǒng)一有序，房屋立面無吊欄等懸掛物。

4、一樓護(hù)欄無探出墻面現(xiàn)象，二樓以上無護(hù)欄。

5、房屋完好率98%以上。

6、房屋大中修有完整的開工報(bào)告及工程預(yù)算書，履行安全技術(shù)交底手續(xù)，工程質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)齊全，決算書經(jīng)過有關(guān)部門審計(jì)，有完整的竣工報(bào)告并建立有關(guān)保修制度，工程資料存檔備查。

7、房屋小修、急修及時(shí)率________%以上，合格率達(dá)________%，險(xiǎn)情排除及時(shí)率達(dá)________%，有維修記錄和回訪記錄。

8、房屋檔案資料管理完善，按幢、戶立檔。

(二)共用設(shè)備管理

1、設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，設(shè)備臺(tái)帳記錄清晰，管理完善，隨時(shí)查閱。

2、專業(yè)技術(shù)人員、維修操作人員嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，按要求經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗。

3、設(shè)備良好，運(yùn)行正常，有設(shè)備運(yùn)行記錄。有專門的保養(yǎng)檢修制度，無事故隱患。

4、小區(qū)內(nèi)生活用水(高壓水泵、水池、水箱)有嚴(yán)密的管理措施，有二次供水衛(wèi)生許可證和操作人員健康許可證。水質(zhì)檢驗(yàn)合格。

5、電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，電梯廂清潔衛(wèi)生，通風(fēng)、照明良好。

6、電梯有專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng)，安全運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù)規(guī)章制度健全，運(yùn)行養(yǎng)護(hù)有記錄。

7、負(fù)責(zé)鍋爐供暖的，嚴(yán)格遵守鍋爐供暖各項(xiàng)規(guī)章制度，運(yùn)行正常，并有運(yùn)行記錄。供暖期間，居室內(nèi)溫度應(yīng)為18℃，不低于16℃。

(三)共用設(shè)施管理

1、小區(qū)內(nèi)公共配套服務(wù)設(shè)施完好，并按原設(shè)計(jì)用途使用。

2、公共照明設(shè)施設(shè)備齊全，運(yùn)行正常。

3、道路暢通，路面平坦無損壞。

4、污水排放暢通，溝道無積水。

5、危險(xiǎn)部位標(biāo)志明顯，有防范措施。

(四)綠化及養(yǎng)護(hù)管理

1、公共綠地、庭院綠化布局合理，花草、樹木、建筑小品配置得當(dāng)。

2、綠化有專人養(yǎng)護(hù)和管理，無損壞、踐踏現(xiàn)象，無病蟲害及枯死現(xiàn)象。對(duì)綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪、清除枯葉。

(五)環(huán)境衛(wèi)生管理

1、小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完善，設(shè)有果皮箱、垃圾房等保潔設(shè)施。

2、小區(qū)內(nèi)實(shí)行垃圾袋裝化，日產(chǎn)日清。

3、樓梯間、通道、走廊的地面、墻面和樓梯扶手、窗臺(tái)無灰塵，窗戶明亮。樓道內(nèi)無亂堆亂放現(xiàn)象。設(shè)備間清潔衛(wèi)生，通風(fēng)照明良好。

4、道路、庭院、綠地、公用場(chǎng)地?zé)o雜物，保持清潔。

5、雪后及時(shí)掃凈小區(qū)內(nèi)道路和樓間積雪;雨后及時(shí)清理污水。

6、小區(qū)內(nèi)馬路無攤點(diǎn)、市場(chǎng)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)牌匾美觀整齊、管理有序。

7、小區(qū)內(nèi)無違章臨時(shí)建筑。

8、小區(qū)內(nèi)無亂堆、亂放、亂貼、亂畫、亂刻和亂掛現(xiàn)象。

9、共用場(chǎng)地定期清潔地面無油漬等污染現(xiàn)象。

(六)社區(qū)秩序維護(hù)

1、小區(qū)內(nèi)實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制度。

2、值班人員有明顯標(biāo)志，熟悉轄區(qū)情況，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，有值班巡邏記錄，各項(xiàng)管理措施落實(shí)。

(七)停車場(chǎng)及車輛停放管理

1、甲方委托乙方經(jīng)營管理的停車場(chǎng)，車輛停放有序，場(chǎng)地清潔衛(wèi)生無污染、無破損，車輛管理制度完善。

2、________________________________.

3、________________________________.

(八)消防

1、消防系統(tǒng)標(biāo)志明顯，設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用。

2、配備專職或兼職消防管理人員。

3、消防通道暢通無阻。

4、________________________________.

5、________________________________.

(九)按《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》實(shí)施裝修管理。

(十)________________________________ .

第六章前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用

第十三條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

(一)業(yè)主未辦理入住手續(xù)前，由甲方按________標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

(二)本合同有效期內(nèi)未交付使用物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由甲方按下列標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付。住宅房屋建筑面積每月每平方米________元，非住宅房屋建筑面積每月每平方米________元。付費(fèi)時(shí)間________.

(三)本合同有效期內(nèi)已交付使用物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由乙方根據(jù)《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的約定，按下列標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主或使用人收全住宅房屋建筑面積每月每平方米________元，非住宅房屋建筑面積每月每平方米________元，收費(fèi)時(shí)間________ .

(四)合同有效期內(nèi)，若物價(jià)部門批準(zhǔn)調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從批準(zhǔn)執(zhí)行之日起，乙方按調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)向甲方、業(yè)主、使用人收________

(五)甲方、業(yè)主、使用人逾期交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，從逾期之日起，按照應(yīng)交金額的________%按日交納滯納金。

(六)業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，須交清轉(zhuǎn)讓前的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。

第十四條 保修期內(nèi)物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由甲方承擔(dān)保修責(zé)任。也可委托乙方實(shí)施保修，保修費(fèi)用由甲方支付，具體支付方式為：。

第十五條 保修期滿后發(fā)生的房屋公共部位、共用設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)更新，按《濟(jì)南市住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理暫行辦法》及其配套文件執(zhí)行。

第十六條 乙方根據(jù)有關(guān)委托，按政府定價(jià)向業(yè)主、使用人代收水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、房租、等。

第十七條 業(yè)主或使用人委托乙方對(duì)房屋自用部位、自用設(shè)備實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)及其他服務(wù)時(shí)，乙方可按約定標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主或使用人收取服務(wù)費(fèi)。

第十八條 電梯運(yùn)行費(fèi)按下列約定執(zhí)行：________________________________.

第十九條 在實(shí)行封閉物業(yè)管理住宅區(qū)內(nèi)的停車車位，由乙方對(duì)停放車輛的業(yè)主、使用人實(shí)行委托服務(wù)，按物價(jià)部門規(guī)定收取車位費(fèi)。車位費(fèi)收入扣除經(jīng)營管理成本后的結(jié)余部分，主要用于1、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修;2、綠地養(yǎng)護(hù);3、彌補(bǔ)減免的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);4、便民服務(wù)費(fèi)用，5、業(yè)主委員會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)。

第七章違約責(zé)任

第二十條 甲方違反本合同第十一條第(二)項(xiàng)有關(guān)約定，使乙方不便或無法實(shí)施前期物業(yè)管理的，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同;造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)予賠償。

第二十一條 乙方違反本合同第十二條第(二)項(xiàng)有關(guān)約定，未盡職責(zé)、未履行義務(wù)的，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期不整改的，甲方有權(quán)終止合同，造成經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)予賠償。

第二十二條 乙方違反本合同第二章和第五章的約定，未按物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)管理物業(yè)，給甲方經(jīng)濟(jì)上和聲譽(yù)上造成損失和不利影響的，甲方有權(quán)解除合同，給甲方造成的經(jīng)濟(jì)損失，由乙方賠償。

第二十三條 物業(yè)交付使用后，發(fā)生重大質(zhì)量事故時(shí)，甲乙雙方應(yīng)提請(qǐng)政府主管部門并組織其他相關(guān)單位，共同分析查明原因。屬設(shè)計(jì)、施工、材料原因由甲方負(fù)責(zé)處理，屬使用不當(dāng)、管理不善原因由乙方負(fù)責(zé)處理。

第二十四條 因業(yè)主、使用人使用不當(dāng)發(fā)生的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用，由相關(guān)的業(yè)主、使用人承擔(dān)。

第二十五條 影響物業(yè)結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，由甲方在約定期限解決。影響相鄰房屋安全問題，由甲方處理。因施工原因造成的質(zhì)量問題，由甲方組織施工單位負(fù)責(zé)解決。對(duì)于不影響物業(yè)結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，由甲方在約定期限________日內(nèi)負(fù)責(zé)修繕，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償辦法，由乙方負(fù)責(zé)處理。

第二十六條 甲乙雙方任何一方無法律依據(jù)和正當(dāng)理由提前終止合同的，違約方應(yīng)賠償對(duì)方________元的違約金;造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)給予賠償。

第八章附則

第二十七條 雙方可以對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第二十八條 本合同附件均為合同有效組成部分。本合同及附件內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第二十九條 本合同正本連同附件________頁，一式3份。甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門(備案)各執(zhí)1份，具有同等法律效力。

第三十條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

第三十一條 本合同在執(zhí)行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報(bào)請(qǐng)物業(yè)管理行政主管部門進(jìn)行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意：

(一)由濟(jì)南市仲裁委員會(huì)仲裁。

(二)向人民法院起訴。

第三十二條 本合同自簽訂之日起生效。

甲方簽章： 乙方簽章：

代表人： 代表人：