售后公房收費(fèi)調(diào)研報(bào)告

時間:2022-03-27 09:12:00

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售后公房收費(fèi)調(diào)研報(bào)告

物業(yè)服務(wù)行業(yè)是隨著我國住房制度改革而派生出來的現(xiàn)代服務(wù)行業(yè),作為一個行業(yè),迄今已被廣大消費(fèi)者所認(rèn)可。隨著物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi),菜單式服務(wù)的推行,使物業(yè)管理服務(wù)趨于標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化方向的發(fā)展,提升了物業(yè)的服務(wù)水平。然而,物業(yè)發(fā)展階段遺留下的售后公房問題又制約了物業(yè)整體管理水平的上升,其過低的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),不但阻礙了物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展,而且成為其生存的瓶頸。為之,盡快調(diào)整售后公房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)務(wù)之急。

一、售后公房和服務(wù)收費(fèi)的現(xiàn)狀:

現(xiàn)有居住物業(yè)約2600萬平方米(其中:售后房建筑面積約900余萬平方米),782個住宅小區(qū)(其中:商品房小區(qū)343個,售后房及直管公房小區(qū)439個),在我區(qū)注冊的物業(yè)管理企業(yè)共有223家(其中:一級資質(zhì)1家,二級資質(zhì)18家,三級以下資質(zhì)204家),已組建業(yè)主委員會539個。

以服務(wù)收費(fèi)而言,對售后公房目前依然執(zhí)行1996年政府部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。其收費(fèi)項(xiàng)目主要為:管理費(fèi)、保潔費(fèi)、保安費(fèi),合稱“三項(xiàng)費(fèi)用”,高層另加電梯水泵運(yùn)行費(fèi)。其中:電梯運(yùn)行費(fèi)為每平方米建筑面積0.55元/月,業(yè)主實(shí)際支付0.15元,其余0.40元從業(yè)主繳納的房屋維修基金中列支。

據(jù)調(diào)查,在實(shí)際執(zhí)行中,一般多層住宅一室半或一室一廳每月10.5~12元/戶;二室戶(含二室半或二室一廳)每月13~15元/戶;三室戶以上(含三室半或三室一廳)每月16~19.5元/戶。

二、現(xiàn)行售后公房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)存在問題及成因分析:

1、企業(yè)運(yùn)營成本居高不下,原標(biāo)準(zhǔn)已不適應(yīng)社會發(fā)展的要求

自1994年開始實(shí)施公有住房出售政策。作為一種公房出售的配套政策,當(dāng)初對售后房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的定價(jià)有其合理性,但售后公房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自1996年調(diào)整后執(zhí)行至今已十多年,依然維持原有標(biāo)準(zhǔn),就突現(xiàn)其不合理。在這期間,物價(jià)的上漲、勞動力成本的上升,企業(yè)人員工資增加,管理運(yùn)行成本的累年提高已是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不堪重負(fù)。讓我們看一些數(shù)據(jù),就足以說明問題。

職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)從1995年270元調(diào)整至年的750元(目前已調(diào)整為840元),按照國家規(guī)定提取的福利費(fèi)也由年38%調(diào)整為43%,年增幅達(dá)到292%(見表三)。與居民生活密切相關(guān)的水、電、煤氣等公用事業(yè)收費(fèi),已形成周期性調(diào)整態(tài)勢,且調(diào)整幅度較大。水費(fèi)由1992年的每立方0.18元調(diào)至年的每立方1.03元,漲幅達(dá)到4.7倍;電費(fèi)由每千瓦時0.21元調(diào)至每千瓦時0.61元,漲幅達(dá)到2.9倍;煤氣費(fèi)由每立方0.20元調(diào)至每立方1.05元,漲幅達(dá)到4.3倍(見表四)。

%、醫(yī)療保險(xiǎn)12%、失業(yè)保險(xiǎn)2%、生育保險(xiǎn)0.5%、工傷保險(xiǎn)0.5%、住房公積金:7%

36%包括:養(yǎng)老金按管理人員年平均工資總額的25%計(jì)提、醫(yī)療保險(xiǎn)、住房公積金等費(fèi)用按11%計(jì)提。(滬價(jià)房[96]第157號)

而目前售后公房物業(yè)管理費(fèi)平均每平方米只有0.23元,僅為商品房平均物業(yè)收費(fèi)0.8元的28.8%。企業(yè)職工工資的調(diào)整、管理費(fèi)用的不斷上升,企業(yè)運(yùn)營成本居高不下。使原本捉襟見肘的物業(yè)公司背上了沉重的包袱。物業(yè)公司的經(jīng)營管理舉步維艱。

2、后公房管理費(fèi)入不敷出,導(dǎo)致管理服務(wù)上的缺位:

售后公房管理費(fèi)低,而物業(yè)人員的收入、辦公費(fèi)用等則在提高,加上物業(yè)行風(fēng)建設(shè)、實(shí)事工程、舊住房綜合整治等額外項(xiàng)目的增多,物業(yè)公司管理費(fèi)入不敷出的矛盾十分突出,只能通過多種經(jīng)營所得的利潤,來彌補(bǔ)管理費(fèi)的不足。不少物業(yè)公司幾年前還能靠收取停車費(fèi)、出租非居住房屋等多種經(jīng)營收入來彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足,而從去年開始,單靠打“擦邊球”獲取的收入已很難抵充虧損,售后公房小區(qū)普遍出現(xiàn)了收不抵支,而且缺口越來越大。

我們先以《市一九九六年度商品房物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)及高層住宅電梯、水泵運(yùn)行費(fèi)理論成本測算口徑》表測算作為參考,以五萬平方米住宅為核算單位(一般情況下達(dá)不到上述面積)為依據(jù),管理的成本大致在為平方米每月0.36元,而售后住宅以平均每套6元,再加保潔保安費(fèi)為每套10元計(jì),也以五萬平方米住宅為核算單位(一般情況下售后住宅達(dá)不到上述面積)為依據(jù),平均每套45平方米為單位,其每平方米每月0.36元左右,與十一年前公布的商品房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基本持平。

如以全國物業(yè)管理行業(yè)出版的年某物業(yè)公司的費(fèi)用測算分析,結(jié)合的實(shí)際情況,年也依據(jù)上例五萬平方米住宅為核算單位,管理該小區(qū)的實(shí)際費(fèi)用如下(表五):

即十一年后管理費(fèi)用是原來標(biāo)準(zhǔn)的2.81倍,(與市政府最低保障工資線增幅基本持平)。

從上述表格可以看出,十幾年來物業(yè)管理的成本已大幅度上升,以60.80萬元年收入管理5萬平方米小區(qū)為單位平均分?jǐn)?,每平方米建筑面積管理成本要達(dá)到1元,若扣除保潔保安費(fèi)12元/月,以45平方米建筑面積為一單元,則售后公房的管理費(fèi)要平均達(dá)到每月每戶33元,與現(xiàn)在的每月6元相比相差甚遠(yuǎn)。

3、管理費(fèi)收繳難度增大,在物業(yè)管理上難有實(shí)質(zhì)性突破

由于售后公房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)長期來游離于市場水平之外,低廉的收費(fèi)與業(yè)主日益高漲的服務(wù)要求嚴(yán)重背離,不少業(yè)主以服務(wù)不到位、管理措施跟不上為由拒付管理費(fèi),導(dǎo)致管理費(fèi)的收繳率逐年下降,有的小區(qū)甚至不到50%。低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和低收繳率嚴(yán)重影響企業(yè)的生存和發(fā)展。況且這些售后房小區(qū)大都建造年代較久,房屋及設(shè)備設(shè)施老化,在維修養(yǎng)護(hù)方面每年要投入大量的資金,這對企業(yè)來說是個沉重的負(fù)擔(dān)。

企業(yè)為了提升競爭能力,適應(yīng)越來越激烈的市場競爭,必然要摔“包袱”,要調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),進(jìn)行資源整合。這種長期處于虧損經(jīng)營的小區(qū),遲早要被調(diào)整,企業(yè)必將退出小區(qū)的管理服務(wù)。一旦企業(yè)退出小區(qū)的管理服務(wù),使小區(qū)處于“真空”狀態(tài),不但使小區(qū)的住戶和業(yè)主受損,還將影響到我們的社會穩(wěn)定與和諧發(fā)展。

三、探尋問題的根結(jié)

1、物業(yè)管理政策的滯后性,落后于物業(yè)發(fā)展的需求

在物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的短短20多年里,隨著房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展日趨市場化、社會化,而政策法規(guī)的不完善,影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)范發(fā)展。現(xiàn)行的售后公房物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為十年前所制定,多年來一成不變,相悖市場規(guī)律。盡管政府有關(guān)部門對此也作過多次醞釀,但懸而未決已使過低的售后公房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)成為突現(xiàn)的瓶頸問題,這一問題的長年沉積,不僅對我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不利,而且對我們的社會穩(wěn)定與和諧發(fā)展帶來隱患。

2、物業(yè)管理的商品消費(fèi)觀念尚未建立

居民的思想觀念有待進(jìn)一步轉(zhuǎn)變。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下,職工的住房由國家統(tǒng)包、統(tǒng)管,房屋的維修也由房管部門負(fù)責(zé)。這種傳統(tǒng)的模式在人們的觀念中根深蒂固。再加上福利性分房制度,使不少業(yè)主尚未建立物業(yè)服務(wù)的商品消費(fèi)觀念,對相對較高的物業(yè)管理費(fèi)難以接受,既受益于福利分房,又依然想受益于低廉的售后公房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。作為一個小區(qū)的業(yè)主,只意識到住房是自己的,謀求最小的支出得到最好的服務(wù),而未意識自己是小區(qū)共有的一分子。當(dāng)然,這從中也存在個別業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力問題。但這種傳統(tǒng)的觀念使不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)虧本運(yùn)行,且管理面積越大,虧損越大,企業(yè)經(jīng)營的良性循環(huán)機(jī)制無法建立,極大地阻礙了物業(yè)行業(yè)的發(fā)展。

四、對策與建議

近年來房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展,為物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間,物業(yè)市場越來越趨于成熟。但現(xiàn)行的售后公房管理服務(wù)價(jià)格體系,已經(jīng)嚴(yán)重?fù)p害了企業(yè)和業(yè)主的利益。應(yīng)該盡快建立與物業(yè)市場發(fā)展相適應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并充分發(fā)揮市場化價(jià)格管理對物業(yè)市場的調(diào)節(jié)作用。

最近,市政府通過了《市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動計(jì)劃》的通知指出“要加強(qiáng)公房和售后公房管理”,“明確售后公房住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),逐步推行售后公房‘菜單式’分等收費(fèi)管理模式,借此契機(jī),針對目前售后公房收費(fèi)過低的現(xiàn)狀,擬著力以幾方面為抓手:

1、應(yīng)盡快調(diào)整售后公房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

售后公房物業(yè)收費(fèi)嚴(yán)重偏離市場標(biāo)準(zhǔn),與形勢發(fā)展、居民居住需求不相適應(yīng)。任其自流,負(fù)面效應(yīng)會更大。如以上述測算標(biāo)準(zhǔn),建議以45平方米建筑面積為一單元,售后公房的服務(wù)費(fèi)調(diào)整為33元,實(shí)行分部到位,第一年調(diào)整33元的60%,第二年再調(diào)整40%,以后每三年根據(jù)CPI指數(shù),勞動力成本等微幅調(diào)整一次,從而改變售后公房物業(yè)服務(wù)費(fèi)收不抵支、入不敷出的現(xiàn)狀,使售后公房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)走上良性軌道,推動物業(yè)管理水平的整體上升。

2、售后公房服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可現(xiàn)行試點(diǎn)

《市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動計(jì)劃)》已明確“逐步推行售后公房菜單式分等收費(fèi)管理模式”,這是標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的發(fā)展方向。隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生活水平的不斷提高,居民對物業(yè)管理要求也越來越高。我們可遵循“合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相一致”的原則,逐步建立和完善“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。盡快制訂售后公房服務(wù)分等收費(fèi)辦法??筛鶕?jù)售后公房所處的地段、建造年份、服務(wù)等級的不同,實(shí)施不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

建議:先行試點(diǎn),逐步推廣。試點(diǎn)的關(guān)鍵是物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)管理質(zhì)量相一致??上却_定一些條件比較好的小區(qū),進(jìn)行物業(yè)管理費(fèi)的調(diào)整,確保這些小區(qū)的物業(yè)管理水平上一個檔次,使其發(fā)揮先發(fā)效應(yīng)。政府也可予以在稅收上適當(dāng)優(yōu)惠與傾斜或無息貸款,讓物業(yè)公司改善小區(qū)硬件設(shè)施,提高軟件上的服務(wù)質(zhì)量,使居民直接感受到調(diào)整收費(fèi)后,物業(yè)管理明顯的帶來的不同??涩F(xiàn)行試點(diǎn)3至5家,以點(diǎn)帶面,發(fā)揮聯(lián)動效應(yīng)。當(dāng)然,還需要充分估計(jì)困難,比如,業(yè)委會成立的小區(qū)對小區(qū)提升服務(wù)、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主大會不通過怎么辦?包括解決混合型小區(qū)同等服務(wù)不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的問題,這同樣需要有規(guī)劃措施。

3、要充分考慮業(yè)主和企業(yè)雙方的承受能力。

物業(yè)收費(fèi)涉及千家萬戶,社會影響大,雖然物業(yè)服務(wù)收費(fèi)日趨規(guī)范,但由于業(yè)主層次、素質(zhì)不同、經(jīng)濟(jì)收入的參差不齊,直接會影響到小區(qū)的服務(wù)與管理。只有充分考慮社會承受能力,同時制定相關(guān)的政策,才能使措施的落實(shí)恰到好處,這需要區(qū)政府、街道的參與。在制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時,基于原來售后公房收費(fèi)較低,應(yīng)針對不同對象加以細(xì)分,作一些政策規(guī)定。對于那些對革命做出重大貢獻(xiàn)的老干部,可采取津貼式(補(bǔ)貼式);對月收入低于本市民政部門規(guī)定的城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn),且符合特困條件的家庭,一是減免其部分物業(yè)收費(fèi);二是政府有關(guān)部門按月對其發(fā)放適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)補(bǔ)貼或由街道政府或由相關(guān)部門直接撥款物業(yè)服務(wù)企業(yè)為特定人員支付。從現(xiàn)實(shí)情況看,面積大的售后公房小區(qū),每年上百萬資金的注入維持,也只能是國有企業(yè)所為。如此暗貼不如明補(bǔ)。這對調(diào)整售后公房服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),推動售后公房服務(wù)發(fā)展想必會減少阻力。

4、加強(qiáng)售后公房政策出臺的宣傳

售后公房的服務(wù)企業(yè)步履艱難,見于報(bào)端的難有一見。坦率說,呼吁一多,且難以解決,自然負(fù)面影響更大。然而,不宣傳,為以后的政策出臺同樣不利。所以,還是需要讓百姓了解目前售后公房服務(wù)企業(yè)的困境,還是需要不斷地加以宣傳,讓百姓有個逐漸接受的過程。隨著人們生活水平的不斷提高,業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的要求同樣在增強(qiáng)。

建造一個溫馨的居住環(huán)境、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的生活小區(qū),對我們構(gòu)建和諧社會相得益彰。