導(dǎo)語：住宅物業(yè)管理問題工作意見一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

從4月初開始，區(qū)人大常委會圍繞本區(qū)貫徹執(zhí)行《市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）中面臨的問題開展調(diào)研。通過走訪學(xué)習(xí)兄弟區(qū)物業(yè)管理工作經(jīng)驗，深入政府相關(guān)部門和物業(yè)管理企業(yè)了解實情，召開各類人員座談會和組織區(qū)人大代表視察住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀等一系列調(diào)研活動。我們認為，當(dāng)前，本區(qū)在貫徹執(zhí)行《規(guī)定》中主要面臨兩個層面上的問題，一是區(qū)級層面上的問題，我們已通過區(qū)十四屆人大常委會十三次會議對我區(qū)貫徹執(zhí)行《規(guī)定》進行了審議，督促區(qū)政府加以解決；二是涉及到法規(guī)政策方面，需要在市級層面上幫助解決的問題，也提出了解決這些問題的建議，具體情況如下：

一、面臨的主要問題

（一）關(guān)于住宅小區(qū)業(yè)委會組建、換屆和監(jiān)管難的問題

一是業(yè)委會組建、換屆難?！兑?guī)定》對住宅小區(qū)業(yè)委會的組建在時間、程序等方面雖然已有較多規(guī)范，但由于各方職責(zé)不明，程序操作性不強，組建和換屆逾期后的監(jiān)管措施缺失，再加上業(yè)主維權(quán)意識淡薄，相當(dāng)一部分業(yè)主對業(yè)委會是否組建或換屆漠不關(guān)心，參與率較低，或者業(yè)主熱心參與但受利益驅(qū)動，業(yè)主意見不一，無法形成多數(shù)等原因，使住宅小區(qū)不能按照《規(guī)定》設(shè)定的時間完成業(yè)委會的組建或換屆。二是監(jiān)管難?！兑?guī)定》對業(yè)委會沒有形成準(zhǔn)確、合理、科學(xué)的法律定位，對具有較大權(quán)力的業(yè)委會，《規(guī)定》沒有設(shè)定具有一定操作性的管理和約束條款，特別是業(yè)委會違規(guī)不違法，但造成較大經(jīng)濟損失后的經(jīng)濟責(zé)任如何追究，《規(guī)定》還有缺失，使政府相關(guān)部門在實施監(jiān)管時，常常處于無法可依的窘境。

（二）關(guān)于維修資金再籌集難的問題

調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)維修基金存在兩方面問題，一是早期部分商品房當(dāng)時沒有繳納維修基金，現(xiàn)在維修經(jīng)費面臨困難；二是相當(dāng)部分售后房的維修基金，經(jīng)過多年使用，尚存部分已基本臨近首次籌集資金總額的30％，按照《關(guān)于實施<市住宅物業(yè)管理規(guī)定>的若干意見》規(guī)定，這些住宅小區(qū)的維修基金都應(yīng)當(dāng)再次籌集，但業(yè)主主動籌集維修資金的意識淡薄，相關(guān)法規(guī)又未規(guī)定維修資金再籌集的約束性措施和可行性方案，使維修基金再籌集無法實施。

（三）關(guān)于群租整治難度大的問題

群租已逐步干擾了相關(guān)居民的正常生活。近年來，政府相關(guān)部門積極聯(lián)手，開展多次專項整治，但由于相關(guān)法規(guī)對群租沒有明確界定，執(zhí)法程序和處罰細則法規(guī)上缺失，政府相關(guān)部門責(zé)任不清，疏導(dǎo)措施不力，整治效果始終不理想，群眾反響較大。

（四）關(guān)于物業(yè)管理費合理調(diào)節(jié)機制與收費體制還不夠完善的問題

一是缺乏物業(yè)管理費合理調(diào)節(jié)機制，目前物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)14年不變，與市場價值嚴(yán)重背離，但物業(yè)管理費合理調(diào)節(jié)機制又沒有形成。二是收費體制還不夠完善，缺乏提高收繳率的有效手段和措施，一些售后房物業(yè)管理費收繳率僅為40％左右。三是部分物管企業(yè)承擔(dān)社會責(zé)任較重，政府對離休干部、烈軍屬、貧困及低保戶等實行減免租金政策，但減免費用一直由物管企業(yè)承擔(dān)。這些都無法保障物管企業(yè)實現(xiàn)基本的經(jīng)濟利益，嚴(yán)重影響了《規(guī)定》要求物管企業(yè)職責(zé)的實現(xiàn)。也是部分物管企業(yè)撤離住宅小區(qū)，造成住宅小區(qū)處于無人管理局面的主要因素。

同時，《市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費管理暫行辦法》于年頒布實施，主要通過政府指導(dǎo)定價的方式規(guī)范商品房物業(yè)管理收費。但當(dāng)時制定的分等收費標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)在的經(jīng)濟發(fā)展水平及消費水平已存在一定差距，政府指導(dǎo)定價顯現(xiàn)其局限性。

（五）關(guān)于行業(yè)管理手段存在不合理的問題

一是政府監(jiān)管缺少抓手。目前我區(qū)注冊的223家物管企業(yè)中，一級資質(zhì)只有1家，絕大部分都是三級及暫定資質(zhì)，整體呈現(xiàn)小、多、雜局面。而對這些物管企業(yè)實施有效管理，促其整合做強做大缺乏有效的抓手?，F(xiàn)行的資質(zhì)管理辦法按照注冊資金、從業(yè)人員技術(shù)職稱以及管理小區(qū)面積來核定企業(yè)資質(zhì)等級，無法起到促進作用。二是行風(fēng)測評項目設(shè)置的科學(xué)合理性有待提高。目前使用的行風(fēng)測評標(biāo)準(zhǔn)未分層次，測評分類指標(biāo)涉及面較寬泛，內(nèi)容不夠合理，未能真實反映企業(yè)管理水平、服務(wù)質(zhì)量等狀況，對提高物管企業(yè)服務(wù)水平作用不明顯。

二、相關(guān)建議

（一）進一步完善相關(guān)法規(guī)

1、在《規(guī)定》中細化并明確房地主管部門、街道（鎮(zhèn)）辦事處、物管企業(yè)、房屋建設(shè)單位、業(yè)主在業(yè)委會組建、換屆工作中的職責(zé)、法律責(zé)任和相互關(guān)系。進一步優(yōu)化和細化業(yè)委會組建、換屆的程序。

2、《規(guī)定》應(yīng)對業(yè)委會的法律地位、業(yè)委會違規(guī)后的刑事和民事責(zé)任追究的主管單位和追究程序、渠道等加以明確。

3、在《規(guī)定》的基礎(chǔ)上，制定一些補充細則，對業(yè)委會日常運作程序、監(jiān)管考核手段、處罰措施加以細化。

4、一是在《規(guī)定》的基礎(chǔ)上，增加維修資金再次籌集的強制措施和實施細則；二是在第三十七條中增設(shè)條款，規(guī)定小區(qū)因無法正常使用維修資金實施設(shè)施設(shè)備更新、改造和維修，而危害公共安全時，可以通過法律授權(quán)相關(guān)部門或單位強制應(yīng)急使用維修資金。

5、在《規(guī)定》的第四章中，明確對群租的界定；制定對群租行為的處罰細則；明確工商、治安、城管、房地等相關(guān)部門對群租行為的具體管理職責(zé)。

（二）進一步完善相關(guān)政策措施

1、進一步規(guī)范和引導(dǎo)物業(yè)行業(yè)的建設(shè)，形成優(yōu)勝劣汰的競爭機制。一是加快推廣和不斷完善物業(yè)服務(wù)規(guī)范化管理獎懲機制，鼓勵和扶持一些資質(zhì)較好、規(guī)模較大、服務(wù)水平較高的企業(yè)做強、做大，形成規(guī)模效益；二是建立和試行物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入機制和退出機制，淘汰一批資質(zhì)差、規(guī)模小、服務(wù)水平低的企業(yè)，形成優(yōu)勝劣汰的競爭機制；三是切實把物業(yè)行風(fēng)滿意度考核評估落到實處，在合理設(shè)置考核內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，通過測評、監(jiān)督、考核，將物業(yè)管理社會公眾滿意度與物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)評定、物業(yè)項目評優(yōu)、投標(biāo)單位準(zhǔn)入結(jié)合起來，發(fā)揮綜合效應(yīng)。

2、加快建立和完善物業(yè)管理費合理調(diào)節(jié)機制。一是盡快調(diào)整售后房物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)價相符。可先選定一些條件較好的小區(qū)進行試點，然后逐步推廣；二是出臺相關(guān)政策，引導(dǎo)商品房物業(yè)管理費進入市場化運作，通過市場競爭促其良性循環(huán)；三是制定物業(yè)企業(yè)星級行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對企業(yè)的保安、保潔、保綠、維修等服務(wù)項目，按照等級劃分制定具體要求和考核標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理費提高的同時，讓居民相應(yīng)享受到更好的物業(yè)服務(wù)。四是在新的物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)出臺前，政府應(yīng)出臺臨時性物業(yè)管理費補貼政策，重點幫助售后房物管企業(yè)渡過難關(guān)。

3、盡快清理一些不合理的政策，減輕物管企業(yè)的負擔(dān)。如把租金政策性減免列入政府財政或民政福利部門專項費支出等。

4、盡快建立物業(yè)管理費有效收繳機制。建議市相關(guān)部門針對當(dāng)前物業(yè)管理費收繳率較低的問題，積極探索多種形式相結(jié)合的物業(yè)管理費收繳體制，解決售后房物業(yè)管理費收繳率較低的問題，如：建立對生活困難家庭實行政府減免補貼保障機制；建立法院簡易程序?qū)徟泻笸ㄟ^銀行劃帳的強制執(zhí)行機制；建立居委會參與協(xié)調(diào)收費的輔助機制等。

5、建立物業(yè)糾紛協(xié)調(diào)體系。一是成立物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會，在街道或居委設(shè)日常機構(gòu)調(diào)解工作室，負責(zé)開展物業(yè)糾紛調(diào)解，可聘請具有一定專業(yè)知識的人士參與；二是建立物業(yè)糾紛仲裁委員會，可由房地、司法等部門負責(zé)仲裁工作；三是簡化物業(yè)糾紛訴訟程序，設(shè)立業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)管理企業(yè)三者間糾紛訴訟簡易法庭，為化解物業(yè)糾紛暢通司法途徑。

6、支持探索售后房多種物業(yè)管理模式。售后房小區(qū)情況多種多樣，既有規(guī)模較大、設(shè)施等條件較好的售后房小區(qū)，又有老城區(qū)弄堂和規(guī)模較小、設(shè)施等條件較差的售后房小區(qū)。由于這些小區(qū)居民對物業(yè)管理服務(wù)的不同需求，出現(xiàn)了多種住宅物業(yè)管理模式，如我區(qū)湖南街道探索推行的老城區(qū)弄管會模式；長橋等街道個別規(guī)模較小、設(shè)施等條件較差的售后房小區(qū)實行的業(yè)委會自管模式；還有斜土街道個別規(guī)模較小、設(shè)施等條件較差的售后房小區(qū)的物業(yè)管理由居委會代管的模式等。針對這些不同情況，希望市相關(guān)部門積極調(diào)研，支持鼓勵適合實際情況的不同物業(yè)管理模式的試行，并適時加以總結(jié)推廣。