導(dǎo)語：實(shí)行貨幣拆遷　加速舊城改造一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

舊城改造

襄樊位于漢水中游，由隔漢江相望的古城襄陽和古埠樊城組成，已有2800多年的歷史，是國家第二批公布偽全國歷史文化名城。目前城市舊區(qū)面積80平方公里，市區(qū)人口70萬，是鄂、豫、川、陜毗鄰地區(qū)唯一的一座大城市。與其它城市相比，襄樊的舊城改造工作起步較晚，99年以前的舊區(qū)改造主要由房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行零星開發(fā)實(shí)施的，改造點(diǎn)少面小，效果不明顯。99年8月，市委、市政府搶抓國家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資力度兩大機(jī)遇，決定以漢江大道改造為龍頭，集中建設(shè)17項(xiàng)舊城改造重點(diǎn)工程。我們襄樊市房管局作為拆遷主管部門，積極參與、獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，大力推行貨幣拆遷，有力促進(jìn)了舊城改造工作，取得了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。兩年來，共拆除各類房屋292234平方米，改造舊區(qū)面積400公頃，改造后新建、擴(kuò)建廣場、公園等公共設(shè)施14個(gè)，新修城市道路15．8Km，提供開發(fā)用地211畝，可新建商品房屋56萬平方米。下面將我們的作法和體會(huì)作一匯報(bào)：

一、貨幣拆遷是城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，體現(xiàn)了廣大群眾的利益

我市的舊城改造之所以起步較晚，主要原因在于我市作為內(nèi)地城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，政府缺乏足夠的改造資金，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體實(shí)力不強(qiáng)，如果按照傳統(tǒng)的城市建設(shè)投資模式和思維定式，完成我市舊城改造仍將遙遙無期。面對成片危舊房屋，面對與大城市地位不相適應(yīng)的舊區(qū)市貌，面對廣大群眾要求改造的強(qiáng)烈呼聲，99年8月，市委、市政府抓住國家新增600億國債用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的有利時(shí)機(jī)，提出運(yùn)用市場機(jī)制，資金采取“借、生、還”的方式，大力實(shí)施舊城改造。所謂“借”，就是通過借貸方式籌措資金，完成拆遷補(bǔ)償、安置和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；所謂“生”和“還”，就是利用拆遷后騰出的土地和基礎(chǔ)設(shè)施投資所帶來的土地增值，通過拍賣及房地產(chǎn)開發(fā)回收資金，償還貸款。這一改造目標(biāo)和運(yùn)作模式能否順利實(shí)現(xiàn)，關(guān)鍵取決于拆遷的成本和拆遷的進(jìn)度。作為拆遷主管部門，制定拆遷具體方案的任務(wù)責(zé)無旁貸地落在我們肩上。為此，我們一方面派人赴天津、上海、大連、長沙多地考察，積極汲取外地的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，一方面組織開展市場調(diào)查，充分掌握房屋銷售、房屋建筑、建筑裝修等市場行情，同時(shí)比照現(xiàn)行的拆遷法規(guī)。政策，通過努力，在比較短的時(shí)間里提出了貨幣拆遷的政策及具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)。這一貨幣拆遷的新政策運(yùn)用到舊城改造實(shí)踐中，99年當(dāng)年即完成拆遷210戶，47000平方米，拆遷速度之快，群眾反映之好是前所未有的，而且這一政策實(shí)施兩年來沒有出現(xiàn)一起越級(jí)上訪事件，貨幣拆遷方式之所以取得這樣好的效果，我們分析主要有以下幾個(gè)方面原因：

1、貨幣化拆遷效率高。貨幣拆遷使補(bǔ)償、安置一次性完成，大大縮短了拆遷周期，減少了實(shí)物安置中過渡、建房、選房、面積的認(rèn)定、水電開戶、新房辦證等等中間環(huán)節(jié)，從而避免了由這些環(huán)節(jié)而帶來的種種矛盾和問題，這種高效率的拆遷方式適應(yīng)人們快節(jié)奏的生活和思維方式，符合市場經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律。

2、貨幣拆遷補(bǔ)償計(jì)算方式清晰明白，群眾易于將其房屋實(shí)際價(jià)值與拆遷所得利益進(jìn)行比較，補(bǔ)償合理與否一目了然。拆遷協(xié)議內(nèi)容簡單，易于操作，拆遷雙方也容易合作。

3、貨幣拆遷騰出土地是凈地，易于規(guī)劃、拍賣和施工，體現(xiàn)了級(jí)差地租的升值，可以充分實(shí)現(xiàn)“借、生、還”的舊城改造目標(biāo)，同時(shí)也促進(jìn)了商品房屋的銷售，帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場的繁榮。

4、使群眾得到更合理安置。不同被拆遷人的家庭結(jié)構(gòu)、收入水平以及入學(xué)點(diǎn)、就業(yè)點(diǎn)等各不相同，對住房的要求也迥然不同，實(shí)物安置必然在安置地點(diǎn)、房屋面積、房屋戶型等方百有諸多局限，很難滿足不同被拆遷人的要求，實(shí)行貨幣拆遷，群眾拿到補(bǔ)償款后可以根據(jù)自身情況，自由選擇購買安置房屋，甚至可以暫時(shí)租住房屋，將錢用于其它投資，因此，貨幣拆遷符合以人為本的思想，體現(xiàn)了被拆遷群眾的利益。

二、我市貨幣拆遷的作法

我市制定貨幣拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)主要把握了兩大原則，一是合法性，二是合理性。所謂合法性，即是指符合國務(wù)院現(xiàn)行拆遷條例規(guī)定的拆遷補(bǔ)償以重置價(jià)為基礎(chǔ)的原則，省政府關(guān)于放棄產(chǎn)權(quán)給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)的政策，以及房地產(chǎn)法、土地管理法對于產(chǎn)權(quán)認(rèn)定、土地補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定；所謂合理性，就是補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)適應(yīng)當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)的客觀要求，與房屋實(shí)際價(jià)值相符，偏高則改造投資增大，偏低則群眾不能接受，兩者都不利于舊城改造工作的推動(dòng)。為此我們比照市場實(shí)際交易價(jià)格，進(jìn)行反復(fù)測算，確定了我市貨幣拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)對房改房、無證房、營業(yè)用房等貨幣拆遷難點(diǎn)問題也都提出了相應(yīng)的補(bǔ)償辦法，具體內(nèi)容是：

（一）持有房屋所有權(quán)證的合法住宅房屋的補(bǔ)償辦法：

這類房屋拆遷補(bǔ)償包括三個(gè)部分，一是房屋重置價(jià)格，二是根據(jù)不同地段等級(jí)的土地補(bǔ)償，三是拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)，公式為：

貨幣補(bǔ)償款=房屋建筑面積×房屋重置價(jià)×[1+50％（安置費(fèi)）+地段調(diào)節(jié)系數(shù)]

其中：地段調(diào)節(jié)系數(shù)根據(jù)不同地段等級(jí)分別為：一類50％，二類35％，三類20％，四類及以下為0。據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)，一類地段磚混結(jié)構(gòu)甲等房屋補(bǔ)償單價(jià)為1040元／平方米，這個(gè)價(jià)格與同類地段商品房價(jià)格差價(jià)不足100。一類地段磚木甲、乙、丙、丁等級(jí)房屋補(bǔ)償價(jià)分別為860元/平方米、630元/平方米、586元/平方米和528元/平方米，均與同類房屋市場實(shí)際交易價(jià)格基本相當(dāng)。對于房改住房，按上述標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算后，根據(jù)職工與單位實(shí)際產(chǎn)權(quán)比例，分別補(bǔ)償給職工和單位。

（二）無證房屋的補(bǔ)償。私有無證房屋多是我市舊城改造的一個(gè)特點(diǎn)。由于我市舊城改造起步較晚，同時(shí)規(guī)劃部門對舊城區(qū)房屋改建一直控制較嚴(yán)，多年來一部分私房戶為改善其住房條件，未經(jīng)批準(zhǔn)便陸續(xù)在房屋周圍及樓頂建筑了許多房屋。嚴(yán)格地講對這部分房屋如能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，并進(jìn)行了處罰，就可確認(rèn)為違章建筑，不予補(bǔ)償。事實(shí)上這類房屋真正得到處罰的只是少數(shù)，大部分房屋建成多年未經(jīng)處理。依據(jù)《行政處罰法》的規(guī)定，違法行為兩年內(nèi)未被發(fā)現(xiàn)的不再予以處罰，但這部分房屋由于手續(xù)不全，又辦不到房產(chǎn)證，對這類房屋如何定性，成為貨幣拆遷的一個(gè)難點(diǎn)。經(jīng)過調(diào)查研究，結(jié)合有關(guān)政策法規(guī)，我們針對不同情況，作出如下規(guī)定：（1）對于規(guī)劃部門確認(rèn)下達(dá)《違法建筑通知》的違法建筑，不予補(bǔ)償；（2）對于違反建設(shè)批準(zhǔn)程序，但房屋本身不違反規(guī)劃要求的，限期由被拆遷人申請補(bǔ)辦手續(xù)后，按合法房屋給予全額補(bǔ)償；（3）經(jīng)有關(guān)部門審核不予補(bǔ)辦手續(xù)的，如果被拆遷人持有房屋的《土地使用權(quán)證》，只在房屋重置價(jià)基礎(chǔ)上增加地段調(diào)節(jié)系數(shù)，不增補(bǔ)50％的安置補(bǔ)助費(fèi)；（4）不能補(bǔ)辦手續(xù)，又無土地使用權(quán)證件的，只按重置價(jià)給予補(bǔ)償，不增加任何系數(shù)。上述規(guī)定既維護(hù)了國家法律、法規(guī)的嚴(yán)肅性，又照顧了被拆遷群眾的實(shí)際情況，得到政府及被拆遷群眾的一致認(rèn)同，使拆遷工作得以順利實(shí)施。

（三）營業(yè)房屋補(bǔ)償。營業(yè)房拆遷歷來是拆遷工作的難點(diǎn)，其主要癥結(jié)在于拆遷涉及到被拆遷人由土地級(jí)差收益而帶來的可觀的既得利益，而土地級(jí)差收益是城市經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展，特別是政府基礎(chǔ)設(shè)施投資而產(chǎn)生的，顯然將這部分土地收益全部交給被拆遷人是不合理的，但如果絲毫不考慮被拆遷人作為土地使用權(quán)人的利益也是不可取的。營業(yè)房拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際上是對土地收益如何分配的問題，具體到舊城改造中實(shí)際是國家與集體、個(gè)人，土地所有權(quán)人與土地使用權(quán)人之間如何分配土地收益的問題，綜合考慮上述情況，我市規(guī)定營業(yè)用房貨幣補(bǔ)償在住宅房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同商業(yè)區(qū)位，經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估后另外增加補(bǔ)償，具體增補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)為：一類區(qū)位增加1500—2000元/平方米，二類區(qū)位增加1000一1500元/平方米，三類區(qū)位增加500—1000元/平方米，四類及以下區(qū)位增加250—500元/平方米。據(jù)此核算，一類區(qū)位商業(yè)用房的補(bǔ)償價(jià)格相當(dāng)于同類區(qū)位新建營業(yè)房售價(jià)的60—70％，扣除新開發(fā)土地增值因素，這個(gè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)基本與被拆遷房屋實(shí)際市場價(jià)值相當(dāng)。

貨幣拆遷給我市舊城改造帶來了生機(jī)與活力，使“借、生、還”的舊城改造運(yùn)作模式得以順利實(shí)施。通過兩年的集中改造，我市的舊城面貌發(fā)生了巨大變化，新建成的漢江大道起步區(qū)被國家建設(shè)部評(píng)為“全國城市建設(shè)新景觀”，拆遷后的市區(qū)土地也呈大幅增值趨勢，原定的80萬/畝的漢江大道改造土地也增值到100萬/畝，而且市區(qū)中心商業(yè)區(qū)位地價(jià)已核定為150萬/畝，有的土地尚未拆遷已被外地開發(fā)商預(yù)定。與此同時(shí)，舊城區(qū)群眾的居住環(huán)境和住房條件也大幅改善。目前國務(wù)院新的拆遷條例已經(jīng)出臺(tái)，使貨幣化拆遷有了法律依據(jù)，可以肯定，新條例的實(shí)施，必將對城市舊區(qū)改造產(chǎn)生更大的促進(jìn)作用。