導(dǎo)語：郊區(qū)化下的北京舊城改造一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

舊城改造

郊區(qū)化（Suburbanization）是指人口、就業(yè)崗位和服務(wù)業(yè)在大城市由內(nèi)向外遷移的一種分散化過程。它與“郊區(qū)城鎮(zhèn)化（SuburbanUrbanization）”雖有聯(lián)系又有區(qū)別，二者不能混淆。

通過對北京人口普查資料的分析，表明北京的郊區(qū)化于1982年以后開始，但還沒有進(jìn)入普遍郊區(qū)化的時期，其主要表現(xiàn)為人口郊區(qū)化和工業(yè)郊區(qū)化。

1、舊城改造對郊區(qū)化的影響

北京的舊城改造的重點(diǎn)是危舊房改造。大片危舊房主要集中在內(nèi)城的原城墻根一帶，即東二環(huán)路的西側(cè)，西二環(huán)路東側(cè)，前三門大街南側(cè)（包括前門、大柵欄地區(qū)）；外城的壇根附近，即天壇東側(cè)和北側(cè)的法華寺、金魚池一帶，先農(nóng)壇北側(cè)的天橋、虎坊橋、南橫街一帶；以及德勝門、西直門、阜成門、朝陽門、廣安門、永定門等城外關(guān)廂地區(qū)。此外，在皇城內(nèi)外及后三海地區(qū)也有一些危舊房片。1990年北京市政府確定的北京危舊房改造的第一批危改片共37片，其中城市中心區(qū)22片，近郊區(qū)11片，遠(yuǎn)郊區(qū)4片，占地360余公頃，有危舊房160多萬平方米，5萬多戶。北京建委綜合開發(fā)辦公室確立的第二批立項(xiàng)危改項(xiàng)目共72片，其中城市中心區(qū)52片，近郊區(qū)17片，遠(yuǎn)郊區(qū)3片。兩次危改項(xiàng)目比較，城市中心區(qū)的危改項(xiàng)目不僅增加了近1.5倍，而且更深入城市中心了。

在危舊房改造過程中，許多居民搬遷到了郊區(qū)。危改區(qū)中公建、基礎(chǔ)設(shè)施的構(gòu)成越高，外遷率越高；反之亦然。充分說明了危舊房改造對人口郊區(qū)化的巨大作用。而且政策對危舊房改造的外遷有優(yōu)惠，而對回遷要求相對嚴(yán)格。

2、舊城改造對北京舊城保護(hù)的威脅

北京的舊城改造和房地產(chǎn)開發(fā)無疑給北京城市建設(shè)帶來諸多好處，例如環(huán)境改善，住宅狀況改善，交通設(shè)施改善等等。由于舊城拆遷量大、地價高昂、建筑成本高等原因，土地及房屋開發(fā)便千方百計(jì)追求容積率，拼命增加樓高，造成突破高度限制。不少高層樓房毀壞了眾多的王府和古園林，并已逐步形成高層建筑包圍四合院的態(tài)勢。有的高層建筑已深入到舊城中心部位或重要景觀線上，造成了對城市景觀的嚴(yán)重破壞。

北京是全國的政治中心和文化中心，城市中心區(qū)要體現(xiàn)其城市性質(zhì)，不是誰有資金想建什么就能建什么。出于保護(hù)歷史文化名城的需要，中心區(qū)的建設(shè)有嚴(yán)格的規(guī)劃要求，對中心區(qū)開發(fā)建設(shè)在建筑高度和建筑容積率等方面有一些限制。而開發(fā)商為了追求高回報(bào)率，千方百計(jì)地突破規(guī)劃對建筑高度和建筑容積率的限制，增大建筑密度，降低綠地率和減少停車場面積，以提高建筑面積。舊城改造的力度需要規(guī)劃建設(shè)部門認(rèn)真探討，舊城改造不是越快越好。對北京舊城中心區(qū)的大規(guī)模拆遷重建要十分謹(jǐn)慎，北京舊城應(yīng)以保護(hù)為主。

3、舊城改造的資金平衡問題

北京的危舊房改造成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于新區(qū)開發(fā)，為危舊房改造的資金平衡帶來困難。據(jù)對某舊城改造與新區(qū)開發(fā)中普通商品住宅成本價格構(gòu)成進(jìn)行對比，有這樣的特點(diǎn)，舊城改造的征地拆遷費(fèi)、大市政費(fèi)、四源費(fèi)、土地出讓金的總和約占總成本的64%，而新區(qū)開發(fā)中這四項(xiàng)費(fèi)用的總和僅占總成本的37%，由此可知，同樣的普通商品住宅，危舊房改造投資為新區(qū)開發(fā)的2.6倍。

舊城改造資金平衡的困難還不止這些。人口密度大是舊城的最大特點(diǎn)之一，拆遷工作量多，拆安比（拆遷面積和安置面積的比例）和拆建比（拆遷面積和建筑面積）高，且呈逐年上升的趨勢。所以舊城改造的資金平衡非常困難。

危改項(xiàng)目的資金一般靠銷售收入來平衡。銷售收入中，單位面積收益最高的是公建，其次是商品房，最低的為回遷房。資金平衡的重點(diǎn)是爭取更多的公建和商品房，盡量減少回遷用房。因此開發(fā)公司對居民的外遷積極性非常高。

鑒于此種原因，許多位于繁華地段、人口和建筑密度較低的舊城區(qū)，開發(fā)前景誘人，往往被搶先改造。而地處僻街背巷，住房困難戶和危房戶最為集中的真正需要改造的地段，則成為無人問津的棄兒。

4、舊城保護(hù)的規(guī)劃需要在更高層次上實(shí)施

北京城是中國古老文明的象征，是地球上僅有的幾座最古老最珍貴的城市之一。世界文明古都北京由兩大部分組成，第一部分是紫禁城和一批昔日的皇家園林；第二部分是北京的居民區(qū)，它的成片胡同、四合院和由胡同組成的棋盤式的結(jié)構(gòu)。沒有整體的胡同和平房四合院（起碼在二環(huán)以內(nèi)），北京就不能叫做“北京”了。舊城保護(hù)的呼吁和方案已有很多，聲勢和力度不可謂不大。

因此建議：①由國務(wù)院出面組織國內(nèi)甚至國際上的專家教授對北京市城市的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行充分論證；②對領(lǐng)導(dǎo)違法、法人違法、執(zhí)行部門違法一律依法懲處；③國家要嚴(yán)格控制北京舊城區(qū)，特別是最敏感最精華的舊城中心區(qū)的改造。明令規(guī)定，沒有國務(wù)院批準(zhǔn)的在該地區(qū)的大規(guī)模拆遷重建必須停止。

5、為舊城保護(hù)尋求舊城改造和新區(qū)開發(fā)相結(jié)合的系統(tǒng)資金平衡

保護(hù)北京舊城的關(guān)鍵在于保持水平城市的特點(diǎn)。按照城市布局的一般規(guī)律，土地價值由市中心向外逐漸降低，市中心的土地價值最高，應(yīng)該具有各類完善的設(shè)施，集中的信息流、商品流、資金流，便利的交通和較多的就業(yè)機(jī)會，表現(xiàn)在建筑上應(yīng)該是高度最高、容積率最高的區(qū)位。而北京實(shí)際規(guī)劃的城市中心區(qū)的建筑容積率、老北京所具有的現(xiàn)實(shí)容積率與此規(guī)律相差甚遠(yuǎn)。因此舊城保護(hù)受到巨大經(jīng)濟(jì)利益的頑強(qiáng)抵抗，城市中心區(qū)的高投入高產(chǎn)出的客觀發(fā)展規(guī)律，受到舊城保護(hù)的壓制，實(shí)際上就是壓低了中心區(qū)支持高人口密度和高建筑密度的能力。所以舊城保護(hù)的關(guān)鍵是如何補(bǔ)償舊城改造部門在中心區(qū)按客觀規(guī)律可獲取的利益。

我們建議，北京舊城改造，特別是危舊房改造應(yīng)根據(jù)情況可以不就地平衡資金，應(yīng)將郊區(qū)開發(fā)與舊城改造結(jié)合成一個系統(tǒng)，真正體現(xiàn)危舊房改造與住宅新區(qū)開發(fā)相結(jié)合的精神。

相應(yīng)地，以區(qū)為單位進(jìn)行舊城改造的模式也應(yīng)該得到改進(jìn)，要由市政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行。中心4區(qū)已經(jīng)沒有發(fā)展用地，舊城改造勢必造成資金平衡困難。雖然中心區(qū)和郊區(qū)客觀上存在著合作和競爭的關(guān)系，由于它們屬于同級政府，北京市政府出面協(xié)調(diào)其關(guān)系更有利于處理局部利益和全局利益、短期利益和長遠(yuǎn)利益的關(guān)系。

與此同時，要注意兩種情況：一是郊區(qū)新區(qū)開發(fā)、舊城改造的順序問題，不能享受到了新區(qū)開發(fā)補(bǔ)償，而放棄、拖延了危舊房改造；二是有些舊城改造項(xiàng)目就地可以平衡資金，獲取收益，就不應(yīng)再獲得補(bǔ)償。