導(dǎo)語：小產(chǎn)權(quán)房法律問題和對(duì)策一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：近年來，由于我國(guó)房?jī)r(jià)不斷上漲，我國(guó)城市和農(nóng)村的住房保障體系不夠完善以及小產(chǎn)權(quán)房低廉的價(jià)格等，小產(chǎn)權(quán)房交易現(xiàn)象與日俱增。同時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房交易中的法律問題也日益突顯，如集體土地所有權(quán)尚不明確、政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的監(jiān)督管理缺失、小產(chǎn)權(quán)房買受人面臨法律風(fēng)險(xiǎn)等。因此，針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房中的法律問題，應(yīng)通過重構(gòu)不合理的城鄉(xiāng)二元土地制度，分類處理不同類型的小產(chǎn)權(quán)房問題，并通過加強(qiáng)政府監(jiān)管來解決。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；集體土地所有權(quán)；土地流轉(zhuǎn)

小產(chǎn)權(quán)房問題涉及我國(guó)的住房問題，是關(guān)系民生的大問題。然而目前關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的法律規(guī)定仍存在模糊地帶，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房交易的監(jiān)管也存在不足的地方。如果處理不好小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)問題，很可能產(chǎn)生一些社會(huì)問題，影響社會(huì)穩(wěn)定，不利于我國(guó)社會(huì)的發(fā)展。因此對(duì)小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)法律問題與對(duì)策進(jìn)行研究很有必要。本文從小產(chǎn)權(quán)房的概念和特征出發(fā)，通過探討小產(chǎn)權(quán)房形成的原因和存在的法律問題，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)法律問題提出對(duì)策。

一、小產(chǎn)權(quán)房概述

（一）小產(chǎn)權(quán)房的概念

小產(chǎn)權(quán)房并不是一個(gè)法律概念，在我國(guó)現(xiàn)有的法律法規(guī)之中其實(shí)并沒有小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)定義。小產(chǎn)權(quán)房是相對(duì)于大產(chǎn)權(quán)房而言的，是一種不完全的產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房通常建立在集體所有的農(nóng)用地上，而不是符合我國(guó)法律規(guī)定的國(guó)有建設(shè)用地。因此，由于小產(chǎn)權(quán)房缺少法律上的支撐，沒有辦法取得房屋管理部門頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證明，在流轉(zhuǎn)的過程中會(huì)受到一定的限制和阻礙，無法像普通商品房一樣隨意流轉(zhuǎn)。此類房屋在土地利用上的不合法導(dǎo)致了房屋利用的不合法，因此稱其為小產(chǎn)權(quán)房。綜上所述，所謂的小產(chǎn)權(quán)房是指建設(shè)在非國(guó)有建設(shè)用地上，由于沒有按照規(guī)定使用土地而沒能取得國(guó)家房地產(chǎn)部門蓋章的房屋產(chǎn)權(quán)證明，在商品房交易市場(chǎng)中受到轉(zhuǎn)讓限制的房屋。

（二）小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生和發(fā)展

小產(chǎn)權(quán)房是一個(gè)具有中國(guó)特色的名詞。大概在20世紀(jì)90年代，我國(guó)就已經(jīng)出現(xiàn)了小產(chǎn)權(quán)房的建造和交易現(xiàn)象，但是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的具體時(shí)間并無記載。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生之初并沒有引起政府和社會(huì)公眾的重視，原因是其最初的數(shù)量有限且交易現(xiàn)象并不普遍。大多數(shù)的小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者并沒有將其當(dāng)作第一居所來使用。然而目前來看，雖然小產(chǎn)權(quán)房交易存在風(fēng)險(xiǎn)，但由于其價(jià)格低廉，且在全國(guó)的數(shù)量越來越多，其銷售也受到廣泛關(guān)注。近些年來，雖然國(guó)家有關(guān)部門不斷出臺(tái)相關(guān)政策對(duì)小產(chǎn)權(quán)房交易進(jìn)行規(guī)制并提醒購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)，但小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者的數(shù)量仍只增不減，老百姓通過購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房來解決住房問題似乎已經(jīng)成為一種普遍現(xiàn)象。小產(chǎn)權(quán)房問題牽扯面廣，涉及多方主體的利益，對(duì)其進(jìn)行研究具有重要意義。

（三）小產(chǎn)權(quán)房的分類

按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，小產(chǎn)權(quán)房可以分為不同的類型。首先，按照小產(chǎn)權(quán)房的用途分，可以分為投資型小產(chǎn)權(quán)房、別墅型小產(chǎn)權(quán)房和普通住房型小產(chǎn)權(quán)房。投資型小產(chǎn)權(quán)房是指購(gòu)買者為了實(shí)現(xiàn)資本的升值而購(gòu)買的小產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)買者的目的不是自己居住，也不是滿足精神上的享受需要。此類小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量較少，大多處于城鄉(xiāng)結(jié)合部。別墅型小產(chǎn)權(quán)房是指一些購(gòu)買者為了實(shí)現(xiàn)精神上的享受而購(gòu)買的，通常來說住房面積較大、附近自然風(fēng)光較好。此類小產(chǎn)權(quán)房在現(xiàn)實(shí)中比較常見。普通型小產(chǎn)權(quán)房是指購(gòu)買者為了滿足自己一般的住房需要而購(gòu)買的，通常來說是價(jià)格較低的小產(chǎn)權(quán)房。普通型小產(chǎn)權(quán)房在三類小產(chǎn)權(quán)房中數(shù)量最多、最常見，其購(gòu)買者通常是一些中低收入的人群。其次，按照小產(chǎn)權(quán)房所占土地的性質(zhì)分，可以分為建造在村民宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房、建造在建設(shè)用地和可轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地的土地上的小產(chǎn)權(quán)房以及建造在耕地上的小產(chǎn)權(quán)房。目前來看，建造在農(nóng)村宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量最多，建造在建設(shè)用地和可轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的土地上的小產(chǎn)權(quán)房次之，建造在耕地上的最少。由于我國(guó)對(duì)不同類型土地的相關(guān)規(guī)定差異較大，因此，應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待不同類型的小產(chǎn)權(quán)房，采取不同的處理措施，以更好解決小產(chǎn)權(quán)房中的糾紛和矛盾，促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定與發(fā)展。

二、小產(chǎn)權(quán)房的特征

（一）小產(chǎn)權(quán)房是建造在農(nóng)民集體所有的土地上的房屋

普通商品房通常建造在符合我國(guó)法律規(guī)定的國(guó)有建設(shè)用地上，而小產(chǎn)權(quán)房一般來說則是建造在農(nóng)民集體所有的土地上。農(nóng)民集體所有的土地包括農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地和農(nóng)用地。小產(chǎn)權(quán)房是指在建設(shè)和開發(fā)房屋過程中，無償占有和使用農(nóng)民集體所有土地的房屋。

（二）小產(chǎn)權(quán)房缺少房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證

由于小產(chǎn)權(quán)房沒有按照國(guó)家法律的規(guī)定走合法的土地使用審批流程，所以開發(fā)商不能取得國(guó)家頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書。相對(duì)于普通商品房而言，小產(chǎn)權(quán)房沒有取得國(guó)有土地使用權(quán)證，也沒有取得房屋所有權(quán)證。雖然有一小部分小產(chǎn)權(quán)房可以取得鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者村（居）委員會(huì)頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證，但它依然是一種不完全產(chǎn)權(quán)房或部分產(chǎn)權(quán)房。

（三）小產(chǎn)權(quán)房出售給的是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人

普通商品房對(duì)于售賣的對(duì)象并沒有特殊的要求，既可以出售給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以內(nèi)的人，也可以出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人。但是大多數(shù)人建造小產(chǎn)權(quán)房并不是為了滿足自己的居住需要，而是為了獲得利益，因而小產(chǎn)權(quán)房一般會(huì)出售給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人。

（四）小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格低廉、地域性明顯、買受主體的特征性明顯

因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房占用的是集體所有的土地，所以不需要繳納許多無關(guān)的費(fèi)用，如不需要繳納征地費(fèi)用和土地出讓金，也不需要繳納有關(guān)稅費(fèi)，所以小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格十分低廉，這也是人們更愿意購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的原因之一。小產(chǎn)權(quán)房雖然是建造在集體所有土地上的房屋，但并不是所有的集體土地都能建造小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房主要建造在城中村或者城市近郊的農(nóng)村，因而小產(chǎn)權(quán)房具有非常明顯的地域性。小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買者中雖然也有高收入甚至超高收入的人群，但其只占少數(shù)，大部分購(gòu)買者是那些城市中的中低收入人群。這部分人群比中國(guó)農(nóng)村大多數(shù)的農(nóng)民要富足些，由于城市的普通商品房房?jī)r(jià)過高而選擇購(gòu)買價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房。

三、小產(chǎn)權(quán)房形成的原因

（一）法律對(duì)農(nóng)村集體所有土地流轉(zhuǎn)的限制是小產(chǎn)權(quán)房形成的根源

小產(chǎn)權(quán)房之所以會(huì)廣泛存在，其根源在于我國(guó)法律對(duì)農(nóng)村集體所有土地流轉(zhuǎn)的限制?！吨腥A人民共和國(guó)憲法》第十條明確規(guī)定“城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定由國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！鄙鲜鰲l文表明我國(guó)實(shí)行的是城鄉(xiāng)二元土地所有制，即一部分土地歸國(guó)家所有，另一部分土地則歸集體所有。此外，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中規(guī)定了“房地一體原則”，即轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的也必須轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。城市的土地可以用來開發(fā)建設(shè)，農(nóng)村的土地則被限制流轉(zhuǎn)。我國(guó)由此形成了不平等的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而導(dǎo)致農(nóng)民或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為了消解這種不平等而建造并出售小產(chǎn)權(quán)房。

（二）經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使是形成小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)原因

逐利是人的天性，小產(chǎn)權(quán)房形成的重要原因之一就是小產(chǎn)權(quán)房的建造和出售能給多方主體帶來經(jīng)濟(jì)利益，如小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買者、出售者、開發(fā)商等。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買者，也就是那些中低收入人群來說，城市中普通商品房的房?jī)r(jià)過于高昂，令他們難以負(fù)擔(dān)，價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房則給他們帶來了巨大的吸引力，因此一部分中低收入人群會(huì)選擇購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的出售者而言，在自家土地上種植農(nóng)作物產(chǎn)生的收益遠(yuǎn)沒有建造房屋并出售產(chǎn)生的收益大，因而許多農(nóng)民會(huì)選擇在自家耕地上建造并出售房屋，以實(shí)現(xiàn)自身利益的最大化。最后，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)商來說，在集體所有的土地上建造開發(fā)房屋，無需繳納相關(guān)的稅費(fèi)，與普通商品房相比開發(fā)成本較低，且不需要大量煩瑣復(fù)雜的審批手續(xù)，是一項(xiàng)劃算的買賣。因此，許多開發(fā)商都投身于小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)與建造之中。

（三）我國(guó)城市和農(nóng)村的保障體系不夠完善是小產(chǎn)權(quán)房形成的社會(huì)原因

除了制度和經(jīng)濟(jì)上的原因，小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)形成的社會(huì)原因是我國(guó)城市和農(nóng)村的保障體系尚不完善。從城市來看，針對(duì)低收入人群的住房問題，我國(guó)雖然有相應(yīng)的制度保障，如經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等，但在施行過程中產(chǎn)生了低效率、規(guī)定不準(zhǔn)、執(zhí)行不嚴(yán)等各種問題，未能很好地解決低收入家庭的居住問題。同時(shí)，城市商品房的房?jī)r(jià)不斷上漲也促使中低收入者轉(zhuǎn)而購(gòu)買具有巨大價(jià)格優(yōu)勢(shì)的小產(chǎn)權(quán)房。從農(nóng)村來看，我國(guó)目前并沒有建立起一個(gè)十分完善的農(nóng)村社會(huì)保障體系，還存在一些問題。比如，各個(gè)地區(qū)的社會(huì)保障嚴(yán)重不平衡，沒能對(duì)社會(huì)保障資金統(tǒng)一進(jìn)行管理和規(guī)劃，對(duì)社會(huì)保障資金缺少監(jiān)管等。由于農(nóng)村保障體系并不完善，土地對(duì)于農(nóng)民具有重要的意義，在農(nóng)村保障中仍占據(jù)著重要地位，因此，對(duì)農(nóng)民來說，在農(nóng)村集體所有的土地上建造并出售小產(chǎn)權(quán)房無疑更利于其獲取收益，保障自己的利益。

四、小產(chǎn)權(quán)房中存在的法律問題

（一）和小產(chǎn)權(quán)房有關(guān)的法律規(guī)定

《中華人民共和國(guó)憲法》規(guī)定，國(guó)家依照法律保護(hù)農(nóng)民的土地所有權(quán)和其他生產(chǎn)資料所有權(quán)。我國(guó)的《物權(quán)法》也規(guī)定，對(duì)于國(guó)家、集體和個(gè)人的物權(quán)實(shí)行平等的保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。這表明國(guó)家對(duì)城市和農(nóng)村的土地實(shí)行平等的保護(hù)。但關(guān)于農(nóng)村集體土地特別是宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題，并沒有具體或直接的規(guī)定，對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓沒有直接的允許或者禁止的規(guī)定。雖然我國(guó)的中央政策對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)做出了禁止性規(guī)定，但部分效力較低的地方性法規(guī)和政策等卻在一定程度上允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。

（二）小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力在司法實(shí)踐中存在著較大爭(zhēng)議，不同地方的法院對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛的判決不同，甚至同一地方上、下級(jí)法院的判決也不同。有的地方法院在會(huì)議紀(jì)要中規(guī)定：關(guān)于農(nóng)村私有房屋的買賣，只要雙方自愿訂立房屋買賣合同，買房支付了房款并實(shí)際占有、使用了該房屋，那么雙方的房屋買賣合同即為有效，但應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。而有的地方法院會(huì)議紀(jì)要中規(guī)定的卻是：一般來說小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是無效的，但在個(gè)別情況下合同有效。對(duì)此，我國(guó)的法律法規(guī)也沒有做出明確的規(guī)定，各地的法院在審理小產(chǎn)權(quán)房案件時(shí)也只能參照和援引土地管理的相關(guān)法律。

（三）小產(chǎn)權(quán)房買受人面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)

和普通商品房的買受人相比，小產(chǎn)權(quán)房的買受人在房屋交易中面臨著更大的交易風(fēng)險(xiǎn)。首先，由于小產(chǎn)權(quán)房并沒有取得國(guó)家房地產(chǎn)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證明，小產(chǎn)權(quán)房買受人可能面臨小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)無法轉(zhuǎn)移的法律風(fēng)險(xiǎn)。其次，小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者的交易安全可能無法得到充分保障，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)并不受國(guó)家法律保護(hù)，所以在房屋交易中可能無法進(jìn)行正常的轉(zhuǎn)讓、處分等。最后，小產(chǎn)權(quán)房買受人難以得到房屋拆遷后的補(bǔ)償。如果開發(fā)建造小產(chǎn)權(quán)房和國(guó)家的政策規(guī)定相沖突或者被確認(rèn)為違法建筑，小產(chǎn)房將會(huì)被拆除。而房屋拆除后的補(bǔ)償金則會(huì)發(fā)給集體土地原來的農(nóng)民，而非小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買者。

五、解決小產(chǎn)權(quán)房中法律問題的對(duì)策

（一）逐步轉(zhuǎn)型不合理的城鄉(xiāng)二元土地制度

不合理的城鄉(xiāng)二元土地制度是小產(chǎn)權(quán)房問題產(chǎn)生的本質(zhì)原因。應(yīng)當(dāng)改革不合理的城鄉(xiāng)二元土地制度，使其逐漸轉(zhuǎn)型，構(gòu)建一元土地制度。具體而言，可以從以下幾個(gè)方面展開：首先，應(yīng)當(dāng)明確集體土地所有權(quán)的主體，允許農(nóng)村集體土地自由流轉(zhuǎn)，使農(nóng)村集體土地和國(guó)有土地具有同等的地位。其次，國(guó)家要大力支持農(nóng)村土地的開發(fā)經(jīng)營(yíng)，保障農(nóng)民的生產(chǎn)生活和糧食安全。最后，賦予農(nóng)民占有、使用、經(jīng)營(yíng)和轉(zhuǎn)讓土地的權(quán)利，使其在符合法律規(guī)定的情況下可以自主決定所擁有土地的運(yùn)作方式。

（二）分類處理不同類型的小產(chǎn)權(quán)房

我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的種類多樣，類型復(fù)雜。對(duì)于不同類型的小產(chǎn)權(quán)房，我們應(yīng)當(dāng)具體問題具體分析，針對(duì)其不同的特點(diǎn)采取不同的處置措施。首先是在農(nóng)村宅基地上建造的小產(chǎn)權(quán)房，也就是在宅基地上建造的用來自己居住或者出售的房屋。此類小產(chǎn)權(quán)房的建造，只要符合我國(guó)的建設(shè)規(guī)劃和相關(guān)法律規(guī)定，其建造行為并不違法。但是，我國(guó)的宅基地是對(duì)本村集體成員的一種社會(huì)保障，如果宅基地上的房屋沒有出售給集體組織的成員，而是出售給集體組織以外的成員，這種損害公共利益的行為將會(huì)導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)合同的無效。在司法層面上應(yīng)否認(rèn)宅基地型小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的合法性。其次是根本性違法的小產(chǎn)權(quán)房，即違反國(guó)家土地和建設(shè)規(guī)劃建造在耕地或基本農(nóng)田上的小產(chǎn)權(quán)房。此類小產(chǎn)權(quán)房明顯違反了我國(guó)的農(nóng)用地政策和相關(guān)法律法規(guī)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為違法建筑物并予以拆除。

（三）加強(qiáng)政府監(jiān)管，加大執(zhí)法和懲戒力度

小產(chǎn)權(quán)房的問題沒有得到解決，在一定程度上與政府有關(guān)部門監(jiān)管不力和職能不清也有關(guān)系。首先，政府應(yīng)當(dāng)加大宣傳力度，讓人民群眾知道小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)和買賣的違法性。其次，要厘清政府各部門的職能，健全政府的監(jiān)督管理機(jī)制，多個(gè)部門相互配合解決小產(chǎn)權(quán)房糾紛。最后，對(duì)違反法律法規(guī)建造和買賣小產(chǎn)權(quán)房的行為，要加大執(zhí)法和懲戒力度，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房違法買受者和開發(fā)商等實(shí)行嚴(yán)格的懲罰。結(jié)語近些年來，小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量越來越多，小產(chǎn)權(quán)房問題也逐漸成為熱點(diǎn)問題。小產(chǎn)權(quán)房問題涉及我國(guó)的土地制度，特別是農(nóng)村集體土地制度，對(duì)它的研究具有重要的理論意義，也關(guān)系著我國(guó)的民生和社會(huì)的穩(wěn)定。但目前法律對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)定還處于空白階段，因此在實(shí)踐中和理論上產(chǎn)生了許多爭(zhēng)議。筆者首先從小產(chǎn)權(quán)房的概念、分類和特征出發(fā)，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行了簡(jiǎn)單的介紹；其次又著重分析了小產(chǎn)權(quán)房問題產(chǎn)生的原因，即法律對(duì)農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的限制、經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使和保障體系不夠完善；最后針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房存在的法律問題，提出了相應(yīng)的對(duì)策，以期更好地解決小產(chǎn)權(quán)房問題。

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作者：俞冰清