導(dǎo)語(yǔ)：未成年人房產(chǎn)審查處分管理論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

未成年人房產(chǎn)是指未成年人以自己名義享有所有權(quán)的房產(chǎn)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，家庭財(cái)產(chǎn)的迅速積累，未成年人擁有房產(chǎn)的機(jī)會(huì)越來(lái)越多，比如通過(guò)繼承、接受獎(jiǎng)勵(lì)、贈(zèng)與和遺贈(zèng)等方式擁有房產(chǎn)；或直接通過(guò)營(yíng)業(yè)和勞動(dòng)（比如演出、創(chuàng)作等）方式取得房產(chǎn)。因此，對(duì)未成年人房產(chǎn)的管理和保護(hù)問(wèn)題日益凸現(xiàn)。我國(guó)《婚姻法》第2條、《未成年人保護(hù)法》第5條、《民法通則》第18條都蘊(yùn)含了保護(hù)未成年人財(cái)產(chǎn)利益的原則。按照《未成年人保護(hù)法》第2條規(guī)定，未滿18周歲的公民都是未成年人；按照《民法通則》第11條，并非所有的未成年人都不具備完全民事行為能力，16周歲以上不滿18周歲的公民，能夠以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的，可視為完全民事行為能力人，能夠以自己的名義管理和處分其所有的房產(chǎn)。是故，只有在此范圍之外的未成年人房產(chǎn)的管理和處分才需由其監(jiān)護(hù)人代為進(jìn)行。未成年人財(cái)產(chǎn)制度是大陸法系國(guó)家親屬法中親權(quán)制度的重要內(nèi)容，我國(guó)《民法通則》沒(méi)有區(qū)分親權(quán)制度和監(jiān)護(hù)制度，而是用監(jiān)護(hù)制度吸收了親權(quán)制度，對(duì)未成年人財(cái)產(chǎn)的管理和保護(hù)規(guī)定比較簡(jiǎn)單。本文擬以未成年人房產(chǎn)的管理、處分為例，重點(diǎn)分析我國(guó)未成年人財(cái)產(chǎn)處分限制中存在的問(wèn)題。

需要指出的是，成年精神病人也屬不完全民事行為能力，其所有房產(chǎn)的管理和處分問(wèn)題與未成年人類似，本文為行文方便，僅討論未成年人房產(chǎn)的管理和處分，但相關(guān)結(jié)論可推用于成年精神病人。

一、未成年人房產(chǎn)的管理

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第10條規(guī)定監(jiān)護(hù)人負(fù)有管理和保護(hù)被監(jiān)護(hù)人財(cái)產(chǎn)的職責(zé)。監(jiān)護(hù)人對(duì)未成年人房產(chǎn)的管理主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：其一是保存行為，即為防止和避免房屋的毀損、滅失或其權(quán)利的喪失、限制等為目的，而采取措施維持房屋的現(xiàn)狀，典型的保存行為是房屋維修、加固行為。其二是改良行為，即在不改變房屋性質(zhì)的前提下，為增加房屋的經(jīng)濟(jì)價(jià)值或經(jīng)濟(jì)效益，提高房屋居住的舒適性、安全性和美觀性，而對(duì)房屋進(jìn)行加工、整理、裝飾、裝潢、美化等；其三是在不改變房屋性質(zhì)的前提下，對(duì)房屋的直接利用，比如居住、出租、提供給第三人居住等。

監(jiān)護(hù)人基于監(jiān)護(hù)權(quán)，有權(quán)占有并管理未成年人房產(chǎn)，作為監(jiān)護(hù)職責(zé)的應(yīng)有之義，對(duì)未成年人房產(chǎn)進(jìn)行管理和保護(hù)也是監(jiān)護(hù)人應(yīng)盡之義務(wù)。在未成年人房產(chǎn)受到第三人不法侵占或妨害的情況下，監(jiān)護(hù)人既可以未成年人的法定人身份，以未成年人的名義請(qǐng)求第三人返還房屋或排除妨礙、恢復(fù)原狀、消除危險(xiǎn)等；也可以自己的名義，基于自己對(duì)被監(jiān)護(hù)人所有的房產(chǎn)擁有財(cái)產(chǎn)管理權(quán)而請(qǐng)求排除第三人的不法侵害，重新將房屋置于自己的管理和控制之下。監(jiān)護(hù)人管理時(shí)負(fù)有一定的注意義務(wù)，應(yīng)像管理自己所有的房產(chǎn)那樣去管理未成年人房產(chǎn)，不得侵害或妨害未成年人房產(chǎn)；當(dāng)未成年人房產(chǎn)受到不法侵害時(shí)，應(yīng)積極尋求救濟(jì)，排除侵害，使未成年人的所有權(quán)回復(fù)圓滿狀態(tài)，維護(hù)未成年人的利益。如果監(jiān)護(hù)人沒(méi)有履行上述義務(wù)，致使未成年人利益受損的，應(yīng)對(duì)未成年人承擔(dān)損失賠償責(zé)任；如果監(jiān)護(hù)人的行為從根本上危及到未成年人的房屋所有權(quán)時(shí)，法院可以根據(jù)利害關(guān)系人的申請(qǐng)，撤銷(xiāo)監(jiān)護(hù)人的監(jiān)護(hù)資格。

二、未成年人房產(chǎn)的用益

用益權(quán)是指在不毀壞未成年人房產(chǎn)的實(shí)體情況下，使用該房屋并收取孶息的權(quán)利。按照一般觀點(diǎn)，未成年人房產(chǎn)的用益權(quán)由監(jiān)護(hù)人享有，如此，可以彌補(bǔ)監(jiān)護(hù)人保護(hù)、教育未成年人以及對(duì)未成年人房產(chǎn)進(jìn)行保存行為、改良行為以及其他管理行為而支出的合理費(fèi)用。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法、法國(guó)民法等都規(guī)定了親權(quán)人依其親權(quán)對(duì)未成年人財(cái)產(chǎn)有用益權(quán)。按民法通則司法解釋的規(guī)定，“保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的身體健康，照顧被監(jiān)護(hù)人的生活，管理和保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)，對(duì)被監(jiān)護(hù)人進(jìn)行管理和教育，在被監(jiān)護(hù)人合法權(quán)益受到侵害或與人發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，其進(jìn)行訴訟”，均系監(jiān)護(hù)人之法定職責(zé)。監(jiān)護(hù)人履行上述法定職責(zé)必然需要支出相關(guān)費(fèi)用，在未成年人房產(chǎn)有收益的情況下，該費(fèi)用可先由該收益充抵，如該收益所得收入尚不夠充抵履行監(jiān)護(hù)職責(zé)所需支出的，剩余部分應(yīng)由監(jiān)護(hù)人支付。如果該收益所得收入充抵履行監(jiān)護(hù)職責(zé)所需支出仍有剩余的，剩余部分可歸監(jiān)護(hù)人所有，以利于合理平衡監(jiān)護(hù)人之權(quán)利義務(wù)關(guān)系，增進(jìn)良好和諧的監(jiān)護(hù)關(guān)系。另一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，國(guó)外也有立法例否定監(jiān)護(hù)人對(duì)未成年人財(cái)產(chǎn)收益充抵履行監(jiān)護(hù)職責(zé)所需費(fèi)用后剩余部分享有所有權(quán)，而是認(rèn)為收益剩余應(yīng)歸屬于未成年人所有，比如德國(guó)民法第1649條、瑞士民法第319條。

三、未成年人房產(chǎn)的處分

為保護(hù)未成年人的財(cái)產(chǎn)利益，國(guó)外有法律規(guī)定，監(jiān)護(hù)人代為處分未成年人房產(chǎn)應(yīng)得到專門(mén)機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)并受其監(jiān)督。比如德國(guó)民法典規(guī)定，非依法律規(guī)定監(jiān)護(hù)人不得未成年人贈(zèng)與；監(jiān)護(hù)人以未成年人名義開(kāi)始的新的經(jīng)營(yíng)事務(wù)、拒絕遺產(chǎn)或遺贈(zèng)、對(duì)債權(quán)和有價(jià)證券的處分、訂立合同和實(shí)施單方法律行為必須經(jīng)家庭法院批準(zhǔn)才可實(shí)施。我國(guó)《民法通則》第18條第一款則籠統(tǒng)規(guī)定，除為被監(jiān)護(hù)人利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。至于由誰(shuí)來(lái)衡量處分行為是否為未成年人的利益，現(xiàn)行法律法規(guī)語(yǔ)焉不詳，缺乏一個(gè)中立的、統(tǒng)一的、權(quán)威的機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)判監(jiān)護(hù)人的處分行為是否為未成年人利益。實(shí)踐中，對(duì)于動(dòng)產(chǎn)的處分基本沒(méi)有有效的限制和監(jiān)督措施；對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的處分，往往由權(quán)屬登記管理部門(mén)來(lái)充當(dāng)裁判者的角色。

一般而言，權(quán)屬登記機(jī)關(guān)判斷是否為未成年人利益時(shí)主要從以下方面著手：一是，監(jiān)護(hù)人承諾處分未成年人房產(chǎn)是為了未成年人的利益；二是，學(xué)校、醫(yī)院、街道辦事處等部門(mén)證明為了維護(hù)未成年人利益，確需大筆費(fèi)用；三是，公證機(jī)關(guān)對(duì)監(jiān)護(hù)人的處分行為以及監(jiān)護(hù)資格進(jìn)行公證；四是，進(jìn)行公告。當(dāng)然各地具體做法存有差異。根據(jù)廣州市國(guó)土房管部門(mén)的有關(guān)規(guī)定，未成年人的監(jiān)護(hù)人出售未成年人的房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)由有關(guān)單位或團(tuán)體出具關(guān)于監(jiān)護(hù)人資格和監(jiān)護(hù)人出售未成年人的房產(chǎn)是為了未成年人利益的證明；所有同一順序監(jiān)護(hù)人應(yīng)書(shū)面承諾出售未成年人的房產(chǎn)是為了未成年人的利益及承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任；受理后還需要進(jìn)行為期7天的公告。武漢市規(guī)定，未成年人房產(chǎn)若需要轉(zhuǎn)移或抵押登記時(shí)，監(jiān)護(hù)人應(yīng)辦理公證手續(xù)并承諾對(duì)其被監(jiān)護(hù)人房產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押后應(yīng)承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局規(guī)定，權(quán)利人無(wú)完全民事行為能力的，需要轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的，應(yīng)提交監(jiān)護(hù)公證書(shū)及所有監(jiān)護(hù)人的身份證明。寧波市規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓被監(jiān)護(hù)人的房產(chǎn)應(yīng)具備下列基本條件：

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓目的是為了維護(hù)被監(jiān)護(hù)人的正當(dāng)利益，并有書(shū)面申請(qǐng)和當(dāng)?shù)亟值擂k事處證明；（二）監(jiān)護(hù)人須提供自己和被監(jiān)護(hù)人的身份證件、監(jiān)護(hù)關(guān)系公證文書(shū)和房地產(chǎn)權(quán)屬證件”。

筆者認(rèn)為，由權(quán)屬登記機(jī)關(guān)來(lái)判斷某一處分行為是否為未成年人利益未盡合理，理由如下：

首先，由于行政行為的可訴性，加大了登記機(jī)關(guān)的被訴風(fēng)險(xiǎn)和潛在的賠償責(zé)任，由此導(dǎo)致了個(gè)別地方登記機(jī)關(guān)為了規(guī)避可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)而拒絕對(duì)未成年人房產(chǎn)的處分行為進(jìn)行登記。

其次，我國(guó)現(xiàn)行的登記體制，決定了登記機(jī)關(guān)有限的審查力度不足以履行實(shí)質(zhì)性審查職能。

其三，超越了登記機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍。登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移進(jìn)行登記，審查的范圍包括物權(quán)行為的真實(shí)性以及作為物權(quán)變動(dòng)原因的債權(quán)行為的真實(shí)性，而判斷處分行為是否為未成年人利益——屬于引起債權(quán)行為發(fā)生的原因——不在上述范圍之內(nèi)。

其四，房屋權(quán)屬登記部門(mén)要求監(jiān)護(hù)人提供學(xué)校、醫(yī)院、街道辦事處等有關(guān)部門(mén)出具證明，但上述部門(mén)認(rèn)為自己無(wú)此義務(wù)而拒絕出具———事實(shí)上，上述部門(mén)既沒(méi)有能力也沒(méi)有資格做出處分房產(chǎn)是否出于維護(hù)未成年人利益的價(jià)值判斷。退一步，即使這些部門(mén)出具了證明，其內(nèi)容大多限于一個(gè)事實(shí)，既為了未成年人利益需要支付大筆費(fèi)用，只能證明處分行為的可能性，并不能證明該處分行為的必要性，因?yàn)橥耆梢酝ㄟ^(guò)其他方式籌集此費(fèi)用。換言之，監(jiān)護(hù)人即使獲得了上述證明也不意味著該處分行為是必須的和必要的，權(quán)屬登記機(jī)關(guān)還面臨一座繞不過(guò)去的山——需要履行事實(shí)上不能的實(shí)質(zhì)審查職責(zé)。

此外，按照《民法通則》第133條第二款的規(guī)定，“有財(cái)產(chǎn)的無(wú)民事行為能力的人、限制民事行為能力的人造成他人損害的，從本人財(cái)產(chǎn)中支付賠償費(fèi)用。

不足部分，由監(jiān)護(hù)人適當(dāng)賠償，但單位擔(dān)任監(jiān)護(hù)人的除外。”也就是說(shuō)，有財(cái)產(chǎn)（房產(chǎn)當(dāng)然包括在內(nèi)）的未成年人實(shí)施侵權(quán)行為給他人造成損害的，應(yīng)首先由其所有的財(cái)產(chǎn)賠償，那么在這種情況下，監(jiān)護(hù)人是否可以處分未成年人的房產(chǎn)？這種處分行為是否為了未成年人的利益？以筆者之見(jiàn)，監(jiān)護(hù)人可以處分——這種處分行為雖然很必要，很合理，但很難以是否符合未成年人利益來(lái)判斷。

總之，筆者認(rèn)為判斷是否為未成年人利益本質(zhì)上屬于司法權(quán)的范疇，不應(yīng)由權(quán)屬登記機(jī)關(guān)承擔(dān)——事實(shí)上權(quán)屬登記機(jī)關(guān)的審查并不足以充分維護(hù)未成年人的利益——應(yīng)像國(guó)外一樣交由法院或?qū)ｉT(mén)機(jī)構(gòu)裁定而不適合由作為行政機(jī)關(guān)的權(quán)屬登記機(jī)關(guān)裁判，而且判斷的標(biāo)準(zhǔn)也不必完全拘泥于為未成年人利益標(biāo)準(zhǔn)，只要是合理的、必要的處分行為都應(yīng)認(rèn)可。我國(guó)現(xiàn)行的關(guān)于未成年人財(cái)產(chǎn)保護(hù)制度的規(guī)定，既與國(guó)外慣例相違，也過(guò)于簡(jiǎn)單化，不利于實(shí)踐操作?，F(xiàn)行法律確定的判斷原則也過(guò)于僵化缺乏必要的靈活性，因此，今后的立法應(yīng)對(duì)未成年人財(cái)產(chǎn)保護(hù)制度的完善予以足夠的關(guān)注，建議盡快設(shè)立專門(mén)機(jī)構(gòu)監(jiān)督監(jiān)護(hù)人的行為，以保護(hù)未成年人利益。