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摘要：商業(yè)銀行的貸款經(jīng)營在于獲得基于貸款的低風險、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，住房抵押貸款由于低風險和高還貸率，一直是中國各商業(yè)銀行的優(yōu)良資產(chǎn)，并日益成為商業(yè)銀行收益的重要來源。但是，由于借款者的消費行為特征及其抵押貸款合同賦予的權(quán)利，抵押貸款給商業(yè)銀行帶來的現(xiàn)金流并不夠穩(wěn)定，特別是當宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生變化時，提前還貸的數(shù)額規(guī)模將可能很大。因此，商業(yè)銀行在經(jīng)營住房抵押貸款時，有必要預(yù)測提前還貸的概率，計算預(yù)期的現(xiàn)金流變化規(guī)模，采取相應(yīng)的對策以實現(xiàn)經(jīng)營的穩(wěn)定。

關(guān)鍵詞：提前還貸；抵押貸款；預(yù)測模型

由于商業(yè)銀行對房屋抵押貸款一般采取浮動利率，因此隨著抵押貸款利率的提高，導(dǎo)致一波提前還貸高潮。商業(yè)銀行對于提前還貸行為，大多采取收取違約金的辦法，但是住房抵押貸款本身具有某種不穩(wěn)定性，商業(yè)銀行在經(jīng)營過程中，無法單純以收取違約金的方法解決問題。因此商業(yè)銀行需要分析提前還貸的原因、對銀行經(jīng)營的影響、以及預(yù)測借款人的行為，以減少對銀行經(jīng)營穩(wěn)定性的影響。

標準的抵押貸款通常是固定利率、等額償付的抵押貸款，通常計劃按周期進行等額償付：

當然，現(xiàn)在還有浮動利率抵押貸款（Variable—RateMortgages，VRMs）。浮動利率抵押貸款是一種合同利率隨著市場利率變化的抵押貸款，由貸款合同規(guī)定特定的市場指數(shù)或者參考利率，抵押貸款利率和參考利率相聯(lián)系，并規(guī)定貸款利率的變動頻率（如按月、季、半年、年等），任何個別或累積利率變動的最大額、允許按期支付變化的最大額等。浮動利率抵押貸款的市場價格取決于合同利率的變化，如果利率變化和時間數(shù)量均一致，那么貸款的市場價格在重新定價日將處于平價，否則可能高于或者低于平價。

抵押貸款通常含有期權(quán)特征，通常買權(quán)被稱為提前償付條款（PrepaymentProvision），賣權(quán)被稱為出售即到期條款（Due—on—saleClause），許多抵押貸款合同包括這兩種期權(quán)。不論是由于房屋已被出售還是由于房屋能以更低的利率重新融資，提前償付條款允許借款者在規(guī)定的到期前償還部分或者全部貸款；而出售即到期條款允許銀行在借款人者出售用于抵押的財產(chǎn)時要求借款人償還貸款，這等于取消原貸款，要求新的購買者重新申請貸款。

由于抵押貸款的種種特征，因此在利率水平和借款者自身情況發(fā)生變化時，提前還貸是經(jīng)常的，這導(dǎo)致商業(yè)銀行原本的長期抵押貸款可能在幾年之內(nèi)被償付，從而影響商業(yè)銀行的預(yù)期利息收益和資產(chǎn)種類安排。

一、提前還貸的原因

根據(jù)經(jīng)濟中可能影響抵押貸款借款人的因素，提前還貸的原因通常有三個，即再融資、再投資與房屋周轉(zhuǎn)。

1．再融資（Refinancing）。再融資的成本效應(yīng)是指當市場利率發(fā)生變化，改變抵押借款人的貸款成本，從而使得抵押借款人重新選擇貸款。通常，這種提前償還行為的發(fā)生是以貸款的固定利率為前提的，如果是浮動利率，那么貸款成本本身與市場利率保持同步變化。

當貸款實施固定利率時，由于新的抵押貸款利率下降，抵押借款人可能償還其原有高成本的抵押貸款，并以較低的成本進行再融資，當然，再融資涉及交易成本和重新簽訂貸款協(xié)議的成本。許多銀行對抵押貸款余額的提前償付收取違約金，存在一些與發(fā)放抵押貸款有關(guān)的評估和資信審核費用，所以抵押貸款利率的下降幅度必須達到一定程度，抵押借款人才會考慮是否進行再融資。這種關(guān)系我們可以用下面的提前還貸概率圖（圖1）表示。

該圖描述提前還貸概率、現(xiàn)行和原來抵押貸款利差之間的關(guān)系，其中Y是現(xiàn)行抵押貸款利率，r是已有抵押貸款的利率，假定為12%。

當Y＞r時，抵押貸款提前還貸的概率很小，原因是此時抵押借款人不僅不存在利率損失，而且由于市場利率高于原來貸款時利率，具有節(jié)約利率的優(yōu)勢。

當Y＜r時，抵押借款人也不一定提前還貸，而是需要具體衡量再融資的成本。如果再融資的預(yù)付費、合約簽訂費和提前支付的違約費高于現(xiàn)行利率的利息成本節(jié)約，提前還貸一般也不會發(fā)生。但是，當現(xiàn)行利率下降幅度大，提前還貸的概率可能迅速上升，原因是這時抵押借款人提前還貸節(jié)約的利息成本的現(xiàn)值已經(jīng)超過提前還貸的全部費用成本。

2．再投資（Reinvestment）。影響提前還貸的另一個因素是投資收益率與貸款利率的比較，即所謂的再投資效應(yīng)。再投資效應(yīng)通常以浮動利率為前提，當市場利率水平上升，抵押貸款人的其他投資產(chǎn)品收益率低于抵押貸款利率時，那么借款人通常會選擇提前還貸。

3．住房周轉(zhuǎn)。影響提前還貸的再一個因素是抵押貸款借款人在到期前周轉(zhuǎn)房屋的概率。周轉(zhuǎn)房屋的決定可能由多種復(fù)雜因素促成，如房屋價格水平、工作流動傾向、抵押貸款規(guī)模、一般經(jīng)濟狀況，甚至一些偶然因素。如果這種抵押貸款可以轉(zhuǎn)讓，那么這種房屋周轉(zhuǎn)對提前還貸的影響不大；如果這種抵押貸款不可以轉(zhuǎn)讓，那么房屋周轉(zhuǎn)必然導(dǎo)致提前還貸。

綜上所述，如果不考慮個人原因或者偏好等非一般經(jīng)濟原因，那么提前還貸屬于抵押貸款借款人的成本——收益權(quán)衡，大多因利率變動引起，由于利率變動，每月的償付也會發(fā)生變化，到期日也會變化。銀行無法直接改變抵押貸款人的提前償還行為，收取提前還貸的違約金等費用，只能改變抵押貸款人的成本和收益，從而影響抵押貸款人的選擇。

2005年3月，中國人民銀行提高房屋抵押貸款利率，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)規(guī)模較大的房屋抵押貸款的提前償還，對于此次提前還貸行為的原因，顯然與前面分析的提前還貸原因不同。由于目前我國商業(yè)銀行對房屋抵押貸款主要采取浮動利率，即根據(jù)市場利率每年調(diào)整一次，因此，此次大規(guī)模的提前還貸是由于預(yù)期變化所導(dǎo)致提的。表現(xiàn)在：（1）市場利率進入上升周期，使得抵押貸款人的借貸利率高于預(yù)期借貸利率。由于現(xiàn)行個人住房貸款是一種中長期貸款，其利率將隨經(jīng)濟形勢而變化，隨著未來的房價、物價走勢發(fā)生變化，房貸利率將趨于上升，使得消費者改變對未來資金價格的預(yù)期。（2）抵押貸款人的資金成本比較。目前國內(nèi)居民的投資渠道狹窄，近年來股市低迷，基金、信托等投資產(chǎn)品不夠成熟，如果這些投資產(chǎn)品的收益不超過房貸利率，具有還款能力、又沒有合適投資渠道的投資者，提前還貸必然成為理性的選擇。

二、提前還貸對商業(yè)銀行經(jīng)營的影響

提前還貸對銀行經(jīng)營存在正、負兩方面的影響。

1．從正面影響分析。首先，較低的市場收益率降低了任何抵押貸款現(xiàn)金流量的折現(xiàn)率，并增加任何給定現(xiàn)金流的現(xiàn)值，對于銀行持有的其他固定債券資產(chǎn)的收益具有正面影響；其次，較低的收益率導(dǎo)致抵押貸款本金的提前償付，而不用等到抵押貸款期限結(jié)束就能全部收回本金，使本金收回比抵押貸款期限早。

2．從負面影響分析。負面影響主要是對抵押貸款利息的影響，首先，因為提前還貸最終支付的利息較少，所以無法在原有貸款期限中收到穩(wěn)定的利息支付，當本金余額提前償還后，抵押貸款借款人對已經(jīng)償還的抵押貸款余額不再繼續(xù)支付利息；其次，由于利率下降引致的提前還貸導(dǎo)致的較快現(xiàn)金流量，商業(yè)銀行收到提前償還的貸款后只能以較低利率進行再投資，導(dǎo)致商業(yè)銀行利息收入的減少。

三、提前還貸的預(yù)測方法

1．經(jīng)驗?zāi)Ｐ?。銀行通常根據(jù)經(jīng)驗建立每月的提前償付模型。在建立經(jīng)驗?zāi)Ｐ蜁r，銀行首先觀察或者評價特定時期內(nèi)相似抵押貸款人的提前償付經(jīng)驗，估計一個提前償付函數(shù)。每月的有條件的提前償付概率通常是如下經(jīng)濟變量的函數(shù)：其中Pi是提前償付的概率，r是抵押貸款的利差，T抵押貸款已過時間，M是附屬擔保，Z是地理因素，?茲是耗盡系數(shù)（觀察月份之前抵押貸款提前償付占整個抵押貸款的比例）。

這個模型考慮抵押貸款已過時間和耗盡系數(shù)等特異因素，也考慮抵押貸款的利差等總體上影響提前償付的市場因素。如果能夠估計Pi的概率分布，銀行就能夠計算抵押貸款的預(yù)期現(xiàn)金流量，并估測提前償付條件下抵押貸款的客觀收益。圖2是提前償付的概率分布。

在眾多的經(jīng)驗?zāi)Ｐ椭校容^成熟的是美國公眾證券協(xié)會提前償付模型（publicsecuritiesassociation，PSA）。該模型假設(shè)一系列的CPR，第一個月為0.2%，以后每月增加0.2%，直到原始發(fā)行期的第30個月，從第31個月開始,CPR就固定為6%不變，即：

PSA提前償付模型如圖3所示。

如果各銀行在應(yīng)用該模型時，確定本銀行抵押貸款提前償付與PSA假設(shè)的提前償付率存在偏離，那么可以根據(jù)偏離的程度進行相應(yīng)調(diào)整，如圖4示。

2．期權(quán)評價模型方法。由于抵押貸款合同所賦有的期權(quán)特性，提前還貸可以基于貸款成本變動幅度進行預(yù)測，而影響貸款成本的無非是利率水平的變動?？紤]到提前償付違約金和其他再融資成本，借款人只有在抵押貸款利率下降到一定程度才會開始提前償付。如果銀行預(yù)測一段時期年利率變動的最大幅度，如1%，而利率變動符合二項分布，銀行可以作抵押貸款利率變動情況圖（圖5）。

在存在抵押貸款提前償付的情況下，任何年份中現(xiàn)金流入量或者是承諾支付的數(shù)額，或者是承諾支付加上剩余本金的提前償還，或者是零（所有抵押貸款在到期前全部償付）。假設(shè)抵押貸款利率下降到7%時，可能發(fā)生提前還貸，那么根據(jù)銀行的利率預(yù)測，第一年不會發(fā)生提前還貸，銀行將收到承諾的支付；第二年貸款利率下降到7%的概率是25%，那么銀行可能收到承諾的支付加上第二年末的本金余額，根據(jù)兩種情況各自發(fā)生的概率，銀行可以估計第二年年末期望的現(xiàn)金流量，同樣可以估計以后年份里銀行可能收到的現(xiàn)金流量。