導語：住宅項目開發(fā)規(guī)劃設計研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：通過形成系列、制定標準、實施推廣等有步驟的開展規(guī)劃設計產品線標準化工作，將戰(zhàn)略轉化為方法、標準并運用到項目實踐中的過程,是住宅項目開發(fā)的一個重要趨勢。

關鍵詞：規(guī)劃設計；產品線；標準化；研究

住宅項目產品開發(fā)過程中，我們經(jīng)常會遇到各種難題，比如：對產品配置決策時間過長，缺乏市場競爭力；項目的經(jīng)驗借鑒缺乏有效途徑；各開發(fā)參與方對產品性能標準缺乏統(tǒng)一理解。這些問題迫切需要通過一種工具來解決，規(guī)劃設計產品線標準化為解決上述問題提供了方案。

1規(guī)劃設計產品線標準化的意義及特點

規(guī)劃設計產品線標準化是針對不同產品系列制定產品模板及產品性能標準，供房地產開發(fā)中菜單式調用，從而達到產品快速復制的目的。規(guī)劃設計產品線標準化工作是落實房地產企業(yè)產品戰(zhàn)略、實現(xiàn)“又好又快”開發(fā)的有效途徑。標準化成果可以通過信息化手段實現(xiàn)“數(shù)字化移交”，打造地產綠色住宅產品開發(fā)的新模式。技術上，為產品開發(fā)各參與方提供統(tǒng)一接口，能夠大大提高產品開發(fā)效率、保障產品品質、降低產品成本和統(tǒng)一品牌認知，在公司快速擴大規(guī)模的過程中起著決定性的作用。據(jù)統(tǒng)計，當企業(yè)的標準化率達到40%時，產品開發(fā)成本可降低5%，開發(fā)周期可縮短2-3個月，產品利潤率增加可達7%以上。管理上，將有效開發(fā)方法和經(jīng)驗程序化、普及化，普通員工通過借鑒成熟經(jīng)驗可以創(chuàng)造出不凡的業(yè)績。規(guī)劃設計產品線標準化工作涉及內容廣泛全面，產品隨時展需要持續(xù)更新，相應的標準化成果也需要不斷完善。

2規(guī)劃設計產品線標準化的開展策略

根據(jù)標準化工作的特點，住宅項目規(guī)劃設計產品線標準化工作的開展宜采取以下策略：“分步開展，成熟先行”，“能模塊的先模塊，能標準的先標準”。首先，完成“產品系列”制定；其次，建立“制定技術標準”的工作模式，示意成果內容的廣度、深度，建立應用工具；再次，發(fā)動一線公司和各業(yè)務線條協(xié)同，逐條為規(guī)劃設計產品線建立標準；此后，結合公司管理制度制定“實施標準”，通過“信息化工具”推廣應用標準化成果，將部分成果轉化為4D模型；最后，形成建設標準化應用示范項目，通過項目后評估總結經(jīng)驗和教訓，并提出對策來充實完善標準化成果。這樣就形成了標準化工作的回環(huán)，在此過程中實現(xiàn)標準化成果質量和工作方法的螺旋上升。

3規(guī)劃設計產品線標準化的開展步驟

3.1形成系列，通過規(guī)劃設計產品線規(guī)劃落實產品戰(zhàn)略

分析標桿企業(yè)案例，梳理內部項目，制定出產品戰(zhàn)略與規(guī)劃設計產品線規(guī)劃方案。將住宅產品規(guī)劃為不同系列，并針對每個系列設計產品體系模型，明確各類項目的投資比例、數(shù)量比例、城市等級選擇、產品特征以及品牌名稱等規(guī)劃設計產品線的各類屬性，繼而實現(xiàn)現(xiàn)金流項目與高利潤項目的結構平衡，以確保資金鏈安全。

3.2制定標準，對不同規(guī)劃設計產品線分別制定產品標準、建立產品模板

內容上，既有產品開發(fā)技術標準，又有產品開發(fā)實施標準。產品開發(fā)過程中，技術上調用技術標準模塊，管理上執(zhí)行實施標準模塊，將標準化成果運用到項目實踐當中，實現(xiàn)項目的標準化。產品開發(fā)實施標準：從開發(fā)管理角度出發(fā)研究，制定住宅規(guī)劃設計產品線開發(fā)實施標準，統(tǒng)一項目開發(fā)實施過程中各關鍵環(huán)節(jié)的工作模式標準，實施標準的建立應與公司的管理制度結合。方法上，“分對象、分階段、分層次”。分對象：指標準化內容根據(jù)不同業(yè)務線條的需求制定。對象主要包括設計管理、工程管理、成本與采購、市場營銷等線條。目前的標準化工作主要針對設計線條，率先解決圖紙和做法等方面的問題。分階段：指標準化工作的開展圍繞開發(fā)的四個主要階段，即產品策劃、產品設計、產品建造、銷售運營。首要解決開發(fā)前期策劃和設計對產品的配置定位和產品雛形的問題。

3.3實施推廣，建立“信息化平臺”應用推廣產品標準，并建設示范項目檢驗完善產品標準

規(guī)劃設計產品線標準化雖然為開發(fā)各參與方提供了統(tǒng)一接口，但各參與方調用紙質文件、圖紙難以確保信息的準確性和完整性，同時對于標準化成果的反饋、監(jiān)督也缺乏有效途徑。在傳統(tǒng)紙介質規(guī)劃設計產品線技術標準化基礎上建立住宅產品研發(fā)數(shù)據(jù)平臺，最終與住宅產品數(shù)字化移交平臺整合，可以形成產品快速復制的有力工具。以信息化手段實現(xiàn)菜單式調用標準化成果，可以提高應用效率和準確率。用戶可多種方式分類瀏覽、檢索、下載、反饋。以4D形式表達標準化成果，模型附帶產品“部品”“設計”“成本”等技術信息，具有“參數(shù)化、可視化和模擬化”的特點。

4結語

在規(guī)劃設計產品線標準化開發(fā)模式下，開發(fā)技術和管理方式統(tǒng)一，無論企業(yè)有多少項目，都只相當于有幾類項目，開發(fā)一類項目就像開發(fā)一個項目一樣輕松。規(guī)劃設計產品線標準化的過程，就是將戰(zhàn)略轉化為方法標準并運用到項目實踐中的過程。通過項目實踐，再總結新的經(jīng)驗方法來修正標準。標準化工作是一個需要長期堅持的工作，需要在實踐中不斷完善。

作者:胡清旻 于小鷗 單位:北京市規(guī)劃委員會朝陽分局 國家林業(yè)局林產工業(yè)規(guī)劃設計院