導(dǎo)語(yǔ)：借名買房合同性質(zhì)及效力分析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

【摘要】住房問題是民生問題中關(guān)鍵的一環(huán)，近年來我國(guó)為了遏制“炒房”現(xiàn)象，緩解人民住房壓力，在一些城市實(shí)施了限購(gòu)令。但限購(gòu)令的出臺(tái)也引發(fā)了借名買房這一現(xiàn)象，并在事后就合同效力和物權(quán)歸屬產(chǎn)生了諸多糾紛。目前法律還沒有對(duì)借名買房進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定，但公司經(jīng)營(yíng)中的隱名股東現(xiàn)象與借名買房存在一定相似之處，并且《最高人民法院關(guān)于適用〈中國(guó)人民共和國(guó)公司法〉若干問題的規(guī)定（三）》對(duì)隱名股東的合同效力歸屬進(jìn)行了解釋。就此可以根據(jù)不同情況為借名買房的合同效力歸屬提供參考。

【關(guān)鍵詞】隱名股東；借名買房；合同效力

一、案件歸納及分析

（一）涉及“借名買房”的民事案件歸類。根據(jù)借名買房的法院裁決案例，可以將借名買房行為分為購(gòu)買商品房和購(gòu)買政策性住房?jī)煞N。借名購(gòu)買政策房的原因是：為了購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、房改房等政策房。借名購(gòu)買商品房的原因可以歸類為三種：一是為了規(guī)避信貸政策，根據(jù)中國(guó)人民銀行的部門規(guī)章規(guī)定，購(gòu)買的房子套數(shù)越多，相應(yīng)需要支付的首付比例就越高。也就是說，借名買房可以規(guī)避相應(yīng)的限購(gòu)政策所帶來的首付限制，同時(shí)也可以使貸款利率得到一定程度的優(yōu)惠。二是為了購(gòu)買方便或者享有購(gòu)房?jī)?yōu)惠。某些政策性住房的購(gòu)房?jī)r(jià)存在優(yōu)惠，借名者可以借其名義購(gòu)買而享有這一優(yōu)惠。三是為免房產(chǎn)遭強(qiáng)制執(zhí)行。房子不在自己名下，當(dāng)法院依法執(zhí)行借名人財(cái)產(chǎn)時(shí)借名買的房子就可以免遭執(zhí)行。（二）“借名買房”的民事案件裁決歸類。借名購(gòu)買政策房的案例中，法院持認(rèn)可與不認(rèn)可兩種態(tài)度。法院持認(rèn)可態(tài)度的案例中，法院給出的裁判理由是：一是涉訴房產(chǎn)雖為經(jīng)濟(jì)適用房，但借名人提供了借名購(gòu)房的合理理由。二是借名人提供了存款憑條、購(gòu)房發(fā)票等購(gòu)房材料。故駁回了被借名人主張合同無(wú)效的申請(qǐng)。法院對(duì)借名購(gòu)買政策房不支持的案例中，法院給予的裁判理由是：房屋原系單位集資房，或者其他政策性住房，且借名人無(wú)法出具明確的借名合同，故駁回其申請(qǐng)。法院不認(rèn)可的原因是：政策性住房具有保障性質(zhì)，購(gòu)買方不滿足相應(yīng)政策的要求，也就是不具備相應(yīng)的專屬購(gòu)買資格；此外，借名買房損害了他人的合法權(quán)益和社會(huì)公共利益。在借名購(gòu)買商品房的相關(guān)訴訟中，法院認(rèn)可的理由與政策性住房基本相同：房屋登記不具備足夠的法律效力，不能對(duì)抗實(shí)際對(duì)房屋享有所有權(quán)人的權(quán)利。同時(shí)以房款收據(jù)，房屋的真實(shí)使用權(quán)人為判定依據(jù)，房屋真實(shí)權(quán)利人是借名人。不認(rèn)可的理由集中在：借名人不能提供明確的借名證據(jù)，或者相關(guān)款項(xiàng)并未付清。

二、借名買房與隱名股東

根據(jù)借名買房的“使用他人名義行使自己權(quán)利”這一特征，結(jié)合理論界的幾種學(xué)說，借名買房行為與隱名股東存在相似之處。隱名股東是公司實(shí)際出資人，但通過與他人協(xié)議的方式委托其持有公司股份的人。隱名股東與顯名股東之間其實(shí)存在一種合同關(guān)系，具體來說是一種雙務(wù)合同，隱名股東負(fù)有出資義務(wù)，享有資產(chǎn)實(shí)際收益的權(quán)利，顯名股東負(fù)有出借名義義務(wù)，享有收取報(bào)酬的權(quán)利。隱名股東與借名買房行為存在諸多相似之處：一是借名人與隱名股東均是使用他人名義行使自己權(quán)利，也就是真實(shí)權(quán)利人是借名人與隱名股東。二是兩種關(guān)系中均存在利益關(guān)系，借名人為了使用被借名人的名義需要付出相應(yīng)對(duì)價(jià)，隱名股東亦然。股東的法律地位：第一，由于隱名股東和顯名股東之間合法合同的存在，隱名股東具有名義上顯名股東的權(quán)利。第二，根據(jù)商業(yè)上的實(shí)踐，隱名股東已經(jīng)成為比較普遍的現(xiàn)象。因而在沒有違法的情況下，隱名股東是得到法律的支持的。在對(duì)案件裁決的梳理中，借名買房行為雖然沒有明確的法律規(guī)定，但法院持有的態(tài)度是，在沒有違反相關(guān)法律，沒有損害他人合法利益的前提下對(duì)借名行為表示認(rèn)可。這與隱名股東的法律地位也有相似之處。故隱名股東的相關(guān)司法解釋將對(duì)借名買房行為的合同效力認(rèn)定起到借鑒作用。

三、隱名股東的合同效力

2010年12月6日，最高人民法院通過了《公司法》的司法解釋三，對(duì)隱名股東的相關(guān)問題做出了規(guī)定。《解釋三》第25條第1款規(guī)定“有限責(zé)任公司的實(shí)際出資人與名義出資人訂立合同，約定由實(shí)際出資人出資并享有投資權(quán)益，以名義出資人為名義股東，實(shí)際出資人與名義股東對(duì)該合同效力發(fā)生爭(zhēng)議的，如無(wú)合同法第52條規(guī)定的情形，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同有效?！雹佟督忉屓返?5條第2款規(guī)定“前款規(guī)定的實(shí)際出資人與名義股東因投資權(quán)益的歸屬發(fā)生爭(zhēng)議，實(shí)際出資人以其實(shí)際履行了出資義務(wù)為由向名義股東主張權(quán)利的，人民法院應(yīng)予支持。名義股東以公司股東名冊(cè)記載、公司登記機(jī)關(guān)登記為由否認(rèn)實(shí)際出資人權(quán)利的，人民法院不予支持。”②從這兩款可以看出，隱名股東的身份界定為公司的外部人，只是對(duì)其基于與顯名股東的合同的股份具有投資收益的權(quán)利。相關(guān)的判決案例中，隱名股東負(fù)舉證責(zé)任，與顯名股東簽訂的書面合同是判斷隱名股東身份是否得到法律支持的關(guān)鍵，如果有相關(guān)證據(jù)的話，顯名股東不能以名義上的持股來抗辯。

四、借名買房的合同效力類比

《解釋三》第25款第1條對(duì)實(shí)際出資人的界定，對(duì)涉訴房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)認(rèn)定也應(yīng)該基于實(shí)際出資，即：房產(chǎn)的登記持有人與實(shí)際持有人訂立合同，約定由實(shí)際持有人出資并享有對(duì)房產(chǎn)的所有權(quán)，以登記持有人為名義產(chǎn)權(quán)所有人，實(shí)際持有人與登記持有人對(duì)該合同效力發(fā)生爭(zhēng)議的，如無(wú)違反合同法52條情形，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同有效。司法實(shí)務(wù)中的判例基本也是遵循這一原則，如借名合同不存在欺詐、脅迫；不存在惡意串通，損害第三人利益及國(guó)家利益；不存在以合法形式掩蓋非法行為；不存在損害社會(huì)公眾利益的目的，法院即應(yīng)認(rèn)定為有效。具體來說，在相關(guān)的法院裁定中，借名購(gòu)買政策房相較于借名購(gòu)買商品房更不易被法院認(rèn)可，因?yàn)檎咝宰》勘旧砭褪腔谝欢ǖ膬?yōu)惠性政策，以緩解特定人群的住房壓力的住房，借名行為會(huì)損害他人合法利益。同時(shí)，以免遭強(qiáng)制執(zhí)行和轉(zhuǎn)移債務(wù)為目的借名買房的行為也不被法院認(rèn)可，這種行為屬于以合法形式掩蓋非法行為。而除以上行為之外的一般的借名行為，法院是應(yīng)當(dāng)給予認(rèn)可的，因?yàn)榻杳烁冻隽藢?shí)際對(duì)價(jià)，被借名人僅有名義上的權(quán)利，若將產(chǎn)權(quán)歸屬于被借名人，則會(huì)大大損害借名人的利益，并使被借名人獲取不當(dāng)?shù)睦?。類比《解釋三》?5款第2條，當(dāng)借名人與被借名人因房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬發(fā)生爭(zhēng)議的，借名人以其實(shí)際出資為由向被借名人主張權(quán)利的，法院應(yīng)給予支持。被借名人以房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記為由否認(rèn)實(shí)際出資權(quán)利的，法院不予支持。同樣，借名人也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任，借名人與被借名人簽訂的書面協(xié)議是關(guān)鍵，在相關(guān)案例中借名人的申請(qǐng)被駁回的情況大多是當(dāng)初僅口頭做出了借名的意思表示，并沒有明確的證據(jù)證明借名合同的成立，因此法院不能予以支持。

五、結(jié)語(yǔ)

根據(jù)借名合同性質(zhì)的分析以及類比隱名股東的合同效力，認(rèn)定借名合同的合法性是立法者應(yīng)當(dāng)考慮的。從誠(chéng)實(shí)信用原則來看，被借名人因房?jī)r(jià)快速上漲而違反借名約定是一種違反誠(chéng)信的行為，從法律的作用角度來看不應(yīng)當(dāng)提倡這種利用名義權(quán)利去損害他人利益的行為。盡快完善借名合同的合同效力認(rèn)定的相關(guān)法律是應(yīng)當(dāng)且必要的。

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作者:趙俊粟 單位:對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院