論房產(chǎn)登記制度法律思考

時間:2022-03-18 02:28:00

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論房產(chǎn)登記制度法律思考

內(nèi)容摘要:不動產(chǎn)登記制度是物權(quán)法的重要組成部分,然而我國不動產(chǎn)登記存在著諸如立法不完善、房地分離登記、城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一等許多問題。目前,我國物權(quán)立法已經(jīng)提上了日程,因此,有必要就不動產(chǎn)登記制度在全面考察的基礎(chǔ)上,從立法體系、登記機關(guān)、登記規(guī)則等方面提出改進意見,以期促進我國不動產(chǎn)物權(quán)立法的完善。

關(guān)鍵詞:不動產(chǎn),物權(quán),不動產(chǎn)登記制度

不動產(chǎn)登記指經(jīng)權(quán)利人申請國家專職部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)之事項記載于不動產(chǎn)登記簿的活動。它能使不動產(chǎn)物權(quán)變動得以確認(rèn)并為交易安全提供法律保障,是房地產(chǎn)管理的重要手段和現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的基礎(chǔ)。然而,我國至今尚未制定不動產(chǎn)登記法;已制定的法律法規(guī)中雖有不少關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)范,但這些規(guī)范零散,并且相互沖突,不合法理的規(guī)定頗多。在物權(quán)立法提上議事日程之際,筆者運用比較研究的方法,從物權(quán)立法的角度對完善我國不動產(chǎn)登記制度作一初步探討。

一、比較研究目前,世界各國所采用的不動產(chǎn)登記制度主要有三種類型,即契約登記制度、產(chǎn)權(quán)登記制度、托倫斯登記制度。[1]

(一)契約登記制度。由于這種登記體制是由《法國民法典》創(chuàng)立,故亦稱法國法主義登記制度,其主要特色在于:第一,登記是物權(quán)變動對抗第三人之要件;第二,采取形式審查主義,只要當(dāng)事人提出申請即可登記;第三,登記無公信力,即登記事項不成立或無效時,不得對抗善意第三人;第四,登記簿以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)而編成,采用人之編成主義(Prinzipdesporsonenfoliuncs);第五,權(quán)利以動態(tài)登記為主,不僅登記物權(quán)現(xiàn)狀,而且還登記物權(quán)的變動。

(二)產(chǎn)權(quán)登記制度。這種體制為《德國民法典》所建立,并在德國《土地登記條例》、《地上權(quán)條例》以及《住宅所有權(quán)法》中有明確規(guī)定。其特點是:(1)登記是土地物權(quán)變動的效力發(fā)生要件,土地物權(quán)之取得或變更須經(jīng)官方正式登記才具有法律效力;(2)實質(zhì)審查主義,登記機關(guān)對登記申請及權(quán)利變更要進行詳細的合法性審查;(3)登記有公信力,即一經(jīng)登記就具有法律效力;(4)權(quán)利以靜態(tài)登記為主,登記簿不記入物權(quán)的變動情況,只記入物權(quán)的現(xiàn)有狀態(tài);(5)采用物之編成主義(Prin-zipdesReaifoliums),登記簿按地號順序進行排列。

(三)托倫斯登記制度(Torenssyhem)。這種制度1955年創(chuàng)始于澳大利亞,現(xiàn)被美國多數(shù)州和英聯(lián)邦國家所采用,是對產(chǎn)權(quán)登記制度的改良。其一,采用實質(zhì)審查主義,并采用公告程序;其二,初次登記自由,其后登記則進入強制狀態(tài),即任何不動產(chǎn)經(jīng)申請第一次登記后,其不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移和變更,不經(jīng)登記無效;其三,登記具有公信力,如果真權(quán)利人因不實登記而受損害時,國家負(fù)賠償責(zé)任;其四,人之編成主義,不考慮地號,按登記次序編排登記簿,并附土地及建筑物位置圖。

通過三種登記制度之比較,可以發(fā)現(xiàn),首先,各國不動產(chǎn)登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎(chǔ),并輔之以單行的不動產(chǎn)登記法,不僅設(shè)計合理、體系完整,而且保留著本國的立法傳統(tǒng),體現(xiàn)出民族特色。其次,各國不動產(chǎn)登記往往實行房地合一的登記體制。雖然各國不動產(chǎn)登記對象是以土地為主,但西方國家的不動產(chǎn)登記法理認(rèn)為建筑物與其附著的土地是緊密聯(lián)系在一起的,[2]因此,這些國家的不動產(chǎn)登記,基本上名為土地登記,實際是土地及地上附著建筑物的一并登記。再次,各國不動產(chǎn)登記實行城鄉(xiāng)統(tǒng)一管理。在許多國家,所有的土地?zé)o論在繁華的鬧市,還是人煙稀少的西部,一般都按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)由不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理機構(gòu)辦理登記,以獲得完整的地籍資料,方便土地的宏觀管理。在我國,由于不動產(chǎn)登記立法不健全,不動產(chǎn)登記制度還存在著諸多問題,因此,有必要在全面考查各國不動產(chǎn)登記制度的基礎(chǔ)上,結(jié)合我國不動產(chǎn)登記的實際情況和特點,促進我國不動產(chǎn)登記制度的日趨完善。

二、我國不動產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀及存在的問題我國現(xiàn)行有關(guān)不動產(chǎn)登記制度的立法主要有《土地管理法》(1998年8月修訂)、國家土地局的《土地登記規(guī)則》(1989年11月)、《城市房地產(chǎn)管理法》(1994年7月頒布)和建設(shè)部的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》(1990年12月)。其中土地登記的內(nèi)容包括:土地的性質(zhì)(主要是集體土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)及他項權(quán)利)、土地權(quán)利來源、權(quán)利主體、權(quán)屬界址、土地面積、用途、使用的限制以及土地等級和價格;房屋登記的內(nèi)容有所有權(quán)人、所有權(quán)性質(zhì)、地號、房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號和他項權(quán)利。雖然我國不動產(chǎn)登記事業(yè)已經(jīng)步入有法可依的歷史階段,較改革開放以前有了長足地進步,但不可否認(rèn),我國不動產(chǎn)登記制度依然存在著不少問題有待解決。

第一,不動產(chǎn)登記立法不完善。如上所述,我國不動產(chǎn)登記立法主要集中在土地和房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)之中,此外《民法通則》、《擔(dān)保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產(chǎn)資源法》等也有所涉及。由于各部法律之間銜接不緊密,加之各個職能部門在立法過程中強調(diào)本部利益,這就造成了各部法律之間在不動產(chǎn)登記問題上的規(guī)定相互交叉、沖突,從而使我國不動產(chǎn)登記承現(xiàn)出房產(chǎn)和地產(chǎn)的不統(tǒng)一、登記機關(guān)的不統(tǒng)一、登記程序的不統(tǒng)一、登記效力的不統(tǒng)一、登記權(quán)屬證書的不統(tǒng)一的狀況。在我國法律規(guī)定的應(yīng)登記的不動產(chǎn)權(quán)利方面,不動產(chǎn)實體權(quán)利的登記范圍僅包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)和不動產(chǎn)抵押權(quán)。而在社會生活中廣泛存在的土地租賃權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)等諸多不動產(chǎn)實體權(quán)利卻沒有被列入登記范圍,影響了土地資源的高效利用和對我國不動產(chǎn)利用的宏觀管理。除了不動產(chǎn)實體權(quán)利登記以外,在現(xiàn)實生活中,同一不動產(chǎn)之上可能同時存在著數(shù)個物權(quán),因此,有必要建立不動產(chǎn)物權(quán)順位登記,即不動產(chǎn)程序權(quán)利登記制度,以保障正常的不動產(chǎn)物權(quán)秩序。而在這一方面,我國不動產(chǎn)登記立法處于空白狀態(tài)。這顯然不符合我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展對不動產(chǎn)權(quán)利保護的基本要求。

第二,我國不動產(chǎn)登記存在房地分立登記的問題。依據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定,約有六個部門可以進行不動產(chǎn)登記,如土地登記在土地管理部門,房屋產(chǎn)權(quán)登記在建設(shè)行政管理部門,林地權(quán)登記在森林管理部門等,并且各個部門登記的內(nèi)容、程序等也有較大差別。眾所周知,不動產(chǎn)登記的根本目的在于確認(rèn)不動產(chǎn)物權(quán)或完成物權(quán)變動,進行物權(quán)公示,提供統(tǒng)一的不動產(chǎn)物權(quán)的法律基礎(chǔ),而不僅是對土地、房屋、森林等不動產(chǎn)的行政管理。[3]分別登記恰恰違背了法律設(shè)立不動產(chǎn)登記制度的初衷,一方面造成不動產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一,引起法律法規(guī)之間的相互沖突;另一方面,造成了各個登記機關(guān)之間職責(zé)不清,機構(gòu)膨脹,部門利益相互沖突,其結(jié)果不僅增加了不動產(chǎn)登記人的不合理負(fù)擔(dān),也破壞了地籍資料的完整性和管理的統(tǒng)一性。

第三,不動產(chǎn)登記城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一。我國廣大農(nóng)村的房產(chǎn)登記工作主要由村鎮(zhèn)管理部門負(fù)責(zé)。由于村鎮(zhèn)管理部門缺少從事此項工作的專業(yè)人員,對登記后形成的房屋產(chǎn)籍管理混亂。目前,在國家取消了對農(nóng)民房產(chǎn)登記的收費項目之后,村鎮(zhèn)房產(chǎn)登記工作在大部分地區(qū)已經(jīng)趨于停頓。[4]但實際上,廣大農(nóng)村中與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟活動日益活躍,房產(chǎn)的買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押等交易活動也日趨頻繁。農(nóng)民對他們?nèi)〉玫姆康禺a(chǎn)權(quán)利,同樣迫切地希望得到政府的保護。另外,由于城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一,使得一些城市開發(fā)區(qū)、郊區(qū)違反《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,為在城市邊緣地區(qū)的耕地上建房者發(fā)放房屋所有權(quán)證書,以逃避土地管理。

三、完善我國不動產(chǎn)登記制度的法律對策一種較為完善的不動產(chǎn)登記制度,必須符合明確產(chǎn)權(quán)、簡化手續(xù)、節(jié)省費用和明確登記的公信力的原則。[5]從我國不動產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀來看,其與完善的登記制度、保障房地產(chǎn)交易安全的要求尚有一定差距,存在著許多問題,亟待進一步解決和完善。

(一)吸收、借鑒國外不動產(chǎn)登記立法的先進經(jīng)驗,推動我國不動產(chǎn)登記立法發(fā)展西方各種類型不動產(chǎn)登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎(chǔ),并輔之以單行的不動產(chǎn)登記法。可見,西方各國將不動產(chǎn)登記定性為私法行為,其意義在于不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示及公信,保護交易安全。目前,我國物權(quán)立法工作已經(jīng)提上日程,借鑒國外立法經(jīng)驗,結(jié)合我國不動產(chǎn)登記的實際情況,在將來出臺的《物權(quán)法》中明確規(guī)定不動產(chǎn)登記的各項制度,不僅是合理保護土地資源、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟的要求,也是順應(yīng)世界不動產(chǎn)登記立法發(fā)展潮流,完善我國不動產(chǎn)登記制度的必然選擇。在《物權(quán)法》規(guī)定不動產(chǎn)登記基本原則、內(nèi)容的基礎(chǔ)上,國務(wù)院也可以適時地出臺《不動產(chǎn)登記條例》等有關(guān)法規(guī),細化物權(quán)立法中關(guān)于不動產(chǎn)登記的原則性規(guī)定,使我國不動產(chǎn)登記真正作到有法可依,更具有實際操作性。

(二)依據(jù)產(chǎn)權(quán)登記制度,并吸收托倫斯登記制度之優(yōu)點,完善我國不動產(chǎn)登記體制物權(quán)制度具有很強的民族性、固有性,不動產(chǎn)登記制度也不例外。我國目前不動產(chǎn)登記制度具有明顯的行政管理傾向,其制度基礎(chǔ)在于國家干預(yù)主義,這與產(chǎn)權(quán)登記制度,即德國不動產(chǎn)登記立法模式極其相似。此外,我國不動產(chǎn)登記與產(chǎn)權(quán)登記制度在登記規(guī)則,如登記生效主義、物之編成主義、登記之公信力等方面,也基本一致。首先,《城市房地產(chǎn)管理法》第60條、第61條規(guī)定,房地產(chǎn)權(quán)利變動應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝!锻恋氐怯浺?guī)則》第25條規(guī)定:“不經(jīng)變更登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)及他項權(quán)利的轉(zhuǎn)移,屬于非法轉(zhuǎn)讓,不具有法律效力?!憋@然,我國不動產(chǎn)權(quán)利的產(chǎn)生、變更都以登記為生效要件。其次,《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》中規(guī)定,房屋登記的內(nèi)容包括有地號、使用土地面積及土地登記證號,登記簿按地號順序排列。這亦是物之編成主義典型作法。再次,我國不動產(chǎn)登記同樣具有公信力,不動產(chǎn)物權(quán)一經(jīng)登記即具有法律效力。由此可見,在保持我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度民族性、固有性基礎(chǔ)上,完善不動產(chǎn)登記體制,參照產(chǎn)權(quán)登記制度進行,不失為一種最佳的選擇。當(dāng)然,產(chǎn)權(quán)登記制度也并非完美。在完善我國不動產(chǎn)登記制度過程中,我們還可以借鑒托倫斯登記制度之優(yōu)點,如錯誤登記賠償和強行登記制度等,以彌補產(chǎn)權(quán)登記制度之不足。

(三)統(tǒng)一登記機關(guān)、消除城鄉(xiāng)分別,實現(xiàn)不動產(chǎn)登記規(guī)范化有學(xué)者認(rèn)為,我國不動產(chǎn)登記程序、效力等不統(tǒng)一的根源在于部門利益之爭,解決的根本途徑是統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機關(guān)。[6]綜觀世界各國的不動產(chǎn)登記機構(gòu),尚無將土地與房產(chǎn)分為兩套系統(tǒng)進行登記的先例。目前,我國一些地方政府,如廣州、深圳、上海、汕頭、廈門等,已經(jīng)意識到房地分立設(shè)置的缺陷,嘗試將兩部門合而為一,從而實現(xiàn)房地合一登記。這些大膽地探索不僅代表著設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān)的發(fā)展趨勢,同時也為我國將來統(tǒng)一登記機關(guān)的改革提供寶貴經(jīng)驗。我國98年修訂的《土地管理法》明確規(guī)定:“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策?!倍粍赢a(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的城鄉(xiāng)統(tǒng)一無疑是全面保護土地資源,加強土地宏觀調(diào)節(jié)的有效途徑。這樣不僅使不動產(chǎn)登記機構(gòu)有了完整的地籍資料,也不會再存在城鄉(xiāng)接壤處由誰管理之虞。

(四)擴大應(yīng)登記不動產(chǎn)權(quán)利之范圍,完善各項登記制度筆者認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)將承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)、地段權(quán)和房地產(chǎn)租賃權(quán)納入不動產(chǎn)登記范疇,擴大應(yīng)登記的不動產(chǎn)權(quán)利范圍。就不動產(chǎn)登記的具體制度而言,首先,我國房地產(chǎn)交易中的二重買賣(即不動產(chǎn)所有人在簽訂買賣合同所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記前,又與他人訂立買賣合同并進行了所有權(quán)登記)現(xiàn)象比較普遍,而我國立法對不動產(chǎn)物權(quán)變動采用的是登記生效主義,對不動產(chǎn)物權(quán),特別是房屋所有權(quán)的確認(rèn)原則以登記為準(zhǔn),未經(jīng)登記則不動產(chǎn)所有權(quán)不轉(zhuǎn)移。因此,第一個買賣合同的買方只能要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任,這對他來說是極不公平的。如果不動產(chǎn)登記立法中設(shè)立預(yù)告登記制度,即賦予債權(quán)以排他的物權(quán)效力,從而保障債權(quán)的實現(xiàn),則可以有效地防范二重買賣情況出現(xiàn),維護交易安全。其次,我國現(xiàn)行民事立法中尚無完善的善意取得制度,有關(guān)不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)也未明確登記公信力的絕對效力,使得第三人對登記的信賴得不到法律保障。因此,有必要設(shè)立不動產(chǎn)交易的善意取得制度。善意取得的要件應(yīng)包括:(1)取得必須有償;(2)除登記錯誤外,民事法律行為本身合法有效;(3)第三人善意且無過失。再次,在不動產(chǎn)登記立法中構(gòu)建善意取得制度時,我們還應(yīng)當(dāng)設(shè)立錯誤賠償制度,將其作為對善意取得制度的補充,以加強不動產(chǎn)登記機關(guān)的責(zé)任,維護不動產(chǎn)交易人的合法權(quán)益,保障交易公平、合理。

我國不動產(chǎn)登記制度存在著諸多問題,不但造成了不動產(chǎn)管理的混亂,也妨礙了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展。在我國物權(quán)立法提上日程之際,理所當(dāng)然應(yīng)當(dāng)在未來《物權(quán)法》中完善不動產(chǎn)物權(quán)登記制度,使我國不動產(chǎn)管理真正作到制度健全,有法可依。

注釋:

[1]參見趙紅梅著:《房地產(chǎn)法論》,中國政法大學(xué)出版社1995年版,第249-252頁。

[2][3]趙鵬越:《借鑒國際經(jīng)驗改革我國不動產(chǎn)登記制度》,載于《改革與戰(zhàn)略》1999年第1期。

[4]金紹達:《澳大利亞的產(chǎn)權(quán)登記制度對我們的啟示》,載于《中國房地產(chǎn)》1995年第10期。

[5]黃健雄:《試論我國房地產(chǎn)登記法律制度的完善》,載于《廈門大學(xué)學(xué)報》1997年第1期。

[6]王洪亮:《不動產(chǎn)物權(quán)登記立法研究》,載于《法律科學(xué)》2000年第2期。