導(dǎo)語：虛假申請資料引致登記錯誤論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

編者按：本文主要從登記申請的法律性質(zhì)；登記申請的形式、生效與撤回；登記申請的形式、生效與撤回；虛假登記申請的民事責(zé)任進(jìn)行論述。其中，主要包括：依據(jù)物權(quán)公示原則，不動產(chǎn)物權(quán)的享有和變動應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記、顯然不能將之歸于法律行為的范疇、法律行為即指民事主體之間以意思表示為要素而依這一意思表示發(fā)生法律效果的行為、申請行為具有程序法行為的意義，這是申請行為的基本屬性、登記為物權(quán)行為的組成成分或者是物權(quán)行為的外在形式或表現(xiàn)形式、登記義務(wù)人對登記申請所表示的同意、登記同意也沒有處分的意味，但是要將其當(dāng)作處分看待、當(dāng)事人可以以口頭形式進(jìn)行也可以書面形式進(jìn)行、登記申請生效的問題還涉及到對哪些人產(chǎn)生拘束力的問題、登記申請的方式、登記申請的效力、登記機(jī)關(guān)須依法承當(dāng)損害賠償責(zé)任等，具體請?jiān)斠姟?/p>

摘要:登記申請是不動產(chǎn)登記的主要啟動機(jī)制。申請行為本質(zhì)上為有相對人的表意行為，但不屬于法律行為，具有程序法行為的特質(zhì)。登記申請應(yīng)當(dāng)實(shí)行到達(dá)生效主義，不能撤銷但可以撤回，撤回登記申請須在登記完成前進(jìn)行。登記申請的主要效力在于對登記機(jī)關(guān)的形成力、對登記程序的啟動力、對物權(quán)變動的彰顯力、對登記順位的預(yù)定力。因虛假的登記申請資料引致的登記錯誤，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對受害人承擔(dān)賠償責(zé)任，爾后向登記申請人追償。

關(guān)鍵詞:登記申請/程序法行為/到達(dá)主義/共同申請

依據(jù)物權(quán)公示原則，不動產(chǎn)物權(quán)的享有和變動應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記。我國物權(quán)法草案專門規(guī)定了不動產(chǎn)登記的主要規(guī)范；已制定的法律法規(guī)中雖有關(guān)于不動產(chǎn)登記的不少規(guī)范，但這些規(guī)范比較零散，而且不合法理者頗多。因此，基于登記作為不動產(chǎn)物權(quán)公示方式的重要地位，按照學(xué)者的普遍認(rèn)識和全國人大的立法規(guī)劃，在我國物權(quán)法頒布之后接下來就應(yīng)當(dāng)抓緊制定不動產(chǎn)登記法。不動產(chǎn)登記的啟動主要依賴于申請權(quán)人的申請，但有關(guān)不動產(chǎn)登記申請的研究在我國民法學(xué)界還未引起應(yīng)有的關(guān)注。本文擬對此進(jìn)行初步的探討。

一、登記申請的法律性質(zhì)

不動產(chǎn)登記申請，即民事主體請求登記機(jī)關(guān)做出登記的行為。關(guān)于此申請行為屬于什么性質(zhì)，學(xué)界的分歧即在于該行為是否屬于法律行為。有的學(xué)者認(rèn)為登記申請的性質(zhì)是物權(quán)行為，因?yàn)樵诔跏忌暾埖怯浿?，申請人須有要求確認(rèn)其對物有所有權(quán)的意思表示，申請變更登記中有雙方要求所有權(quán)移轉(zhuǎn)的合意，申請登記包含申請人取得所有權(quán)或移轉(zhuǎn)所有權(quán)的目的；同時(shí)，我國城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部1984年的《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》上將房地產(chǎn)變動申請登記作為物權(quán)變動的合意，該辦法第4至8、10和13條規(guī)定，證明申請登記具備了物權(quán)行為的全部成立要件，它就是一個物權(quán)合意。孫憲忠先生認(rèn)為：“登記同樣是一種法律行為，而作為法律行為，必須考量登記中的意思表示?！绷硗庖恍W(xué)者認(rèn)為，登記申請?jiān)谛再|(zhì)上屬于純粹的程序行為，因?yàn)榈聡▽W(xué)說對此有著非常清晰的界定。如《邁克勒土地登記法評論》認(rèn)為：“登記申請為純粹程序性表示。它屬于‘表示行為’，且需官署受領(lǐng)。它并非法律行為，尤非處分行為，并非實(shí)體權(quán)利變動之要件?！?/p>

基于不動產(chǎn)登記法為物權(quán)程序法的本性，登記申請雖然屬于申請人向登記機(jī)關(guān)做出的請求其履行登記行為的意思表示，但是，顯然不能將之歸于法律行為的范疇。這是因?yàn)?，依照法學(xué)界關(guān)于法律行為的通行看法，法律行為即指民事主體之間以意思表示為要素而依這一意思表示發(fā)生法律效果的行為。登記申請人的申請行為，盡管需要受領(lǐng)機(jī)關(guān)的受領(lǐng)，但是性質(zhì)上應(yīng)為單方行為，其雖然具有意思表示的要素，可受領(lǐng)該行為者為登記機(jī)關(guān)，與法律行為迥然有別。在基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動中，物權(quán)變動的當(dāng)事人在申請登記時(shí)已經(jīng)確定地就物權(quán)變動達(dá)成了合意，基于這種合意，再向登記機(jī)關(guān)做出請求登記的意思表示。登記是否具有決定這種物權(quán)變動合意的效力，則因不同的物權(quán)變動模式而有所區(qū)別。在意思主義物權(quán)變動模式下，登記之前物權(quán)變動已經(jīng)生效；在形式主義物權(quán)變動模式下，登記具有決定物權(quán)變動的合意是否生效的作用。在非基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動中，登記之前物權(quán)變動已經(jīng)生效，登記的申請不以物權(quán)變動的合意為基礎(chǔ)，但含有登記的意思表示。登記機(jī)關(guān)接受這種意思表示之后，經(jīng)過審查、記載，即可發(fā)生申請人想要發(fā)生的私法效果。然而，登記機(jī)關(guān)對于登記申請的受理或者稱為“登記許可”，屬于其履行職責(zé)的行為，“不能有私法自治的適用余地”，對于申請人符合法定條件的申請只能接受而不能基于自身利益的考量依自主意思決定接受或者不接受。此點(diǎn)與法律行為的趣旨迥異，不能不察。

我認(rèn)為，在不動產(chǎn)登記法是物權(quán)程序法的大前提下，申請行為具有程序法行為的意義，這是申請行為的基本屬性。申請?zhí)幱诘怯洺绦驒C(jī)制之中，其一旦運(yùn)行，就要引發(fā)登記機(jī)關(guān)的相應(yīng)行為，并可能涉及到其他人，如對登記提出異議抗辯的利害關(guān)系人。因而，從整體上看，申請僅僅是登記程序中的一個環(huán)節(jié)，它不能像法律行為一樣具有獨(dú)立存在的意義。從這個角度理解，申請行為與司法訴訟程序中的起訴具有相同的性質(zhì)，均是引起公共權(quán)力機(jī)關(guān)依據(jù)職權(quán)從事相應(yīng)行為的表示。登記申請是希冀登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記的意思表示，它不是法律行為中的意思表示，而僅僅是純粹的程序性行為。如此，對于申請行為，不能直接適用民法中的法律行為制度，而只能根據(jù)規(guī)范目的以及利益類型進(jìn)行類推適用。其最突出的表現(xiàn)就是登記申請不能被撤銷，即使當(dāng)事人主觀上并沒有申請登記的意愿，但只要其向登記機(jī)關(guān)遞交了登記申請以及相關(guān)文件，而且登記機(jī)關(guān)據(jù)此辦理了登記，就足以表明申請作為程序行為已經(jīng)運(yùn)行并因?yàn)樽罱K效力的產(chǎn)生而失去了意義。如果不肯定這一點(diǎn)，就將導(dǎo)致整個登記程序喪失不可逆性的基本運(yùn)作規(guī)律和特點(diǎn)，登記程序也就不足以稱為程序。誠然，正如下文所言，在登記完成之前，申請是可以被撤回的，但這與撤銷完全不同。

當(dāng)然，在物權(quán)行為理論看來，登記為物權(quán)行為的組成成分或者是物權(quán)行為的外在形式或表現(xiàn)形式。姚瑞光先生認(rèn)為：“物權(quán)行為，由物權(quán)的意思表示，與登記或交付相結(jié)合，而成立要式行為。”謝在全先生的看法是：“物權(quán)行為系物權(quán)變動之意思表示，與登記、書面或交付相結(jié)合之法律行為?！蓖鯘设b先生也認(rèn)為：“惟無論我們對物權(quán)行為采取狹義說或廣義說，依法律行為而生之物權(quán)變動，必須具備意思表示及交付（動產(chǎn)）或登記（不動產(chǎn)）二項(xiàng)要件，則無疑問?！憋@然，在學(xué)者們普遍看來，登記僅為物權(quán)行為的要件而已，不但在原因行為之外須另有物權(quán)行為，而且物權(quán)合意也與登記相區(qū)別?！拔餀?quán)行為就其固有意義而言，僅指當(dāng)事人欲使發(fā)生物權(quán)變動之意思表示”。物權(quán)合意直接決定了登記或交付行為的實(shí)施，由于交付或登記都是基于物權(quán)合意而產(chǎn)生的行為，無論是通過交付或登記設(shè)立所有權(quán)或他物權(quán)，都取決于物權(quán)合意的內(nèi)容。其實(shí)，從前面的分析可以認(rèn)為，如果存在所謂獨(dú)立的物權(quán)合意，其也就是在進(jìn)行登記申請時(shí)就推定存在的當(dāng)事人關(guān)于物權(quán)變動的合意。在原因行為之外另行存在÷個僅以登記為要件的行為尤其是還要以書面形式體現(xiàn)，實(shí)在是無法想像的。因此，．所謂的物權(quán)契約只能在登記申請時(shí)得到體現(xiàn)，舍此則無物權(quán)契約可言。換言之，所謂的物權(quán)契約只能以登記申請為載體。從這個意義上說，物權(quán)行為的解釋性意味難以完全排除。

這里必須要討論登記同意與物權(quán)行為之間的關(guān)系。

所謂登記同意，是指登記義務(wù)人對登記申請所表示的同意。根據(jù)學(xué)者總結(jié)，登記同意具有以下特性：第一，它指向的對象是登記機(jī)關(guān)，是由登記機(jī)關(guān)受領(lǐng)的單方意思表示。第二，它可能是無效或者可撤銷的，但是，在實(shí)體法上意思表示沒有瑕疵，在登記完成之后，登記同意的撤銷不能改變權(quán)利狀況。第三，它是抽象的意思表示，不依賴與其關(guān)聯(lián)的權(quán)利基礎(chǔ)。比如，A以用益權(quán)無效為由，請求在登記簿中記載的用益權(quán)人N更正登記。B同意更正，使得用益權(quán)消滅。在此，即使用益權(quán)是有效的，此登記同意沒有權(quán)利基礎(chǔ)，其也具有登記程序法上的有效性。第四，即使出于無權(quán)，登記同意被提出也是被許可的。如果登記義務(wù)人是限制行為能力人、無行為能力人，登記同意必須由其法定人做出。第五，只要實(shí)體法上的意思表示不同時(shí)介入登記同意，登記同意即對實(shí)體權(quán)利狀況沒有影響，而且，登記同意也沒有處分的意味，但是要將其當(dāng)作處分看待。因此，它通過登記狀態(tài)的變動導(dǎo)致權(quán)利地位的變化，故其適用德國民法典第185條有關(guān)無權(quán)處分的規(guī)定。關(guān)于登記同意的法律性質(zhì)，德國法學(xué)界長期存在著爭論，主要有以下三種觀點(diǎn)：一是純粹的法律行為說。這種觀點(diǎn)為先前的少數(shù)說，由于其并不符合德國物權(quán)實(shí)體法與程序法的分離狀況，不能合理解釋登記同意與物權(quán)合意等實(shí)體法上意思表示的關(guān)系，顯然不妥。二是純粹的程序行為說。該說認(rèn)為，登記同意不能適用實(shí)體法中的法律行為制度，只能依據(jù)登記程序法對此進(jìn)行規(guī)制，這就使得登記同意與物權(quán)合意等實(shí)體法意思表示相互分離。這樣，登記同意與登記申請等一起構(gòu)建了物權(quán)程序行為，它們不同于法律行為。三是雙重法律屬性說。該說認(rèn)為登記同意不僅是程序行為，而且是實(shí)體處分行為。這種觀點(diǎn)是先前的主導(dǎo)說，但其模糊了法律行為和程序行為的界限，具有第一種觀點(diǎn)的缺陷。從理論上講，物權(quán)合意和登記同意具有本質(zhì)上的區(qū)別，兩者似乎不能相互替代。但是，這些差異純粹是理論分析和抽象，而在不動產(chǎn)物權(quán)變動交易實(shí)踐中，登記義務(wù)人之所以表示登記同意，愿意承受登記簿中的不利益，往往就在于其已經(jīng)與對方當(dāng)事人達(dá)成了物權(quán)合意，即登記同意能夠替代物權(quán)合意，這是通常交易規(guī)律的表現(xiàn)。換言之，物權(quán)合意同時(shí)就包括了登記同意，物權(quán)合意可以轉(zhuǎn)化為登記同意。實(shí)際上，德國法確實(shí)也采用了登記同意替代物權(quán)合意的做法，其理由就在于立法者通過生活經(jīng)驗(yàn)推斷，同意其權(quán)利在登記簿中被轉(zhuǎn)讓、設(shè)置負(fù)擔(dān)、變更或者涂銷者，必定與合同對方當(dāng)事人就實(shí)體權(quán)利基礎(chǔ)變動達(dá)成了合意。從這個角度分析，與其說是物權(quán)行為的獨(dú)立性，到不如說是登記的獨(dú)立性。

現(xiàn)在的問題是，登記申請人的登記申請合意是否當(dāng)然地內(nèi)含于不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因行為當(dāng)中。在我看來，一般情況下，登記申請合意應(yīng)當(dāng)屬于不物權(quán)變動的原因行為之中，但是，在原因行為生效后，當(dāng)事人未即時(shí)完成登記的，當(dāng)事人可以改變自己的意思。以買賣為例，此時(shí)可能出現(xiàn)三種情況：一是出賣人維持移轉(zhuǎn)不動產(chǎn)所有權(quán)的意思不變愿意辦理登記，買受人也做出接受不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的意思表示，雙方達(dá)成登記的合意，下一步即雙方做出申請登記的行為；二是出賣人做出移轉(zhuǎn)不動產(chǎn)所有權(quán)的意思表示，買受人做出不接受不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的意思表示，雙方達(dá)不成登記的合意；三是出賣人做出不移轉(zhuǎn)不動產(chǎn)所有權(quán)的意思表示，買受人做出要移轉(zhuǎn)不動產(chǎn)所有權(quán)的意思表示，雙方也達(dá)不成登記的合意。換言之，當(dāng)事人的登記申請合意與當(dāng)事人移轉(zhuǎn)所有權(quán)的義務(wù)是兩個不同的問題。

二、登記申請的形式、生效與撤回

雖然從法理而言，不動產(chǎn)登記的申請，當(dāng)事人可以以口頭形式進(jìn)行也可以書面形式進(jìn)行，但從不動產(chǎn)登記實(shí)踐看，登記申請主要采取書面形式，即提交登記申請書。申請書一般包括申請人身份、登記類型、登記原因、標(biāo)的等內(nèi)容。與此同時(shí)，申請人還必須提交身份證明、登記原因證明文書（即不動產(chǎn)物權(quán)變動原因的證明，如行政許可文件、遺囑等）、登記義務(wù)人的權(quán)利證明（即登記義務(wù)人的權(quán)利證明文書或者登記簿中的權(quán)利編號）、申請所涉及第三人的同意證明以及法律規(guī)定的其他文書。

由于登記申請屬于有相對人的表意行為，因此登記申請的完成，應(yīng)當(dāng)滿足三個要件：其一，申請人必須向登記機(jī)關(guān)做出登記的表示；其二，申請人必須適格，即屬于有申請權(quán)的人；其三，登記機(jī)關(guān)完成申請人登記申請表示的受領(lǐng)。

登記申請的生效問題，首先涉及到登記申請從什么時(shí)間開始生效。登記申請既然性質(zhì)上屬于申請人意思表示，那么，其生效當(dāng)然應(yīng)當(dāng)遵循意思表示生效的基本法理。關(guān)于意思表示的生效，從理論上講有完成時(shí)、發(fā)出時(shí)、到達(dá)時(shí)、了解時(shí)等時(shí)間點(diǎn)可供考慮，遂有不同的主義，而其應(yīng)用亦復(fù)有不同的立法例。由于登記申請是申請人向登記機(jī)關(guān)提出，申請發(fā)出時(shí)、完成時(shí)，登記機(jī)關(guān)都不一定知曉申請人的申請，因而不能采信；而如果將申請生效的時(shí)間確定在登記機(jī)關(guān)了解當(dāng)事人的申請時(shí)，則又難免登記機(jī)關(guān)因某種原因本已了解卻以不了解為借口使申請人的申請不能適時(shí)生效，從而可能有害于申請人；所以，登記申請應(yīng)當(dāng)自到達(dá)登記機(jī)關(guān)時(shí)生效。如果是申請人當(dāng)面提出申請，到達(dá)生效自然不存在什么問題，但假如申請人是通過信件提出申請，則依據(jù)郵政慣例，信件到達(dá)登記機(jī)關(guān)的信箱即視為達(dá)到，可此時(shí)登記機(jī)關(guān)的確尚不知道申請人的申請意思，使之生效，對登記機(jī)關(guān)而言，可能要求稍微嚴(yán)格了些。基于對當(dāng)事人利益和登記機(jī)關(guān)利益的衡量，我認(rèn)為學(xué)理和立法應(yīng)當(dāng)傾向于照顧當(dāng)事人的利益。換言之，此種情形下，采取到達(dá)主義也是可行的。其實(shí)，書信屬于非對話的意思表示形式，按照德國法學(xué)理，適用到達(dá)生效規(guī)則。依據(jù)數(shù)據(jù)電文的法理，申請人采取數(shù)據(jù)電文提出申請的，登記機(jī)關(guān)指定的特定系統(tǒng)接收數(shù)據(jù)電文的，該數(shù)據(jù)電文進(jìn)入該特定系統(tǒng)的時(shí)間，視為達(dá)到的時(shí)間；未指定特定系統(tǒng)的，該數(shù)據(jù)電文進(jìn)入登記機(jī)關(guān)任何系統(tǒng)的首次時(shí)間應(yīng)當(dāng)視為達(dá)到時(shí)間。

登記申請生效的問題還涉及到對哪些人產(chǎn)生拘束力的問題。從登記申請法律關(guān)系的構(gòu)成分析，登記申請一旦生效，首先要對登記當(dāng)事人產(chǎn)生拘束力。適格的登記申請人提出的登記申請，無論是共同申請還是單獨(dú)申請，只要在登記完成之前，申請人即可撤回申請。倘若登記申請人不適格，則其他的適格申請人即可主張申請無效。登記申請生效還對登記機(jī)關(guān)產(chǎn)生拘束力，從登記申請生效之日起，登記機(jī)關(guān)即有權(quán)開展審查等后續(xù)的工作。

依據(jù)意思表示的一般學(xué)理，撤回是在意思表示到達(dá)對方之前或者在到達(dá)對方的同時(shí)，表意人又向受領(lǐng)意思表示者發(fā)出通知以否認(rèn)前一意思表示效力的行為；而意思表示的撤銷，則是意思表示到達(dá)對方之后、對方做出答復(fù)之前，表意人又向其發(fā)出通知以否認(rèn)前一意思表示效力的行為。因此，從表面看，在登記完成之前，由于登記申請已經(jīng)生效，申請人對于自己的申請，只能撤銷而非撤回，可是，登記申請畢竟不同于法律行為中的意思表示，民法中的法律行為制度不能直接適用于登記申請等程序性行為，只能根據(jù)規(guī)范目的以及利益類型進(jìn)行類推適用，我們不能武斷地就此得出結(jié)論。登記申請?jiān)谛再|(zhì)尚十分類似于訴訟程序中的起訴，即它們均是引起國家公權(quán)力機(jī)關(guān)依據(jù)職權(quán)從事相應(yīng)行為的表示。即使當(dāng)事人主觀上并沒有申請登記的意愿，但只要其向登記機(jī)關(guān)遞交了登記申請以及相關(guān)文件，并且登記機(jī)關(guān)據(jù)此辦理了登記，就足以表明申請作為程序行為已經(jīng)運(yùn)行并因其最終效力的產(chǎn)生而失去了意義。所以，登記申請不能被撤銷。換句話說，就像起訴可以在一定條件下撤回一樣，登記申請即使已經(jīng)生效，但只要在登記完成之前，申請人都可以撤回。

由于撤回登記申請是申請人的一項(xiàng)權(quán)利，故在原則上，只要在登記完成之前，申請人撤回申請的，登記機(jī)關(guān)就應(yīng)當(dāng)尊重申請人的意志，同意申請人撤回申請。不過，在共同申請中，全體申請人提出撤回申請的，即按上述原則辦理；倘若只有部分申請人提出撤回申請的，則應(yīng)由登記機(jī)關(guān)對撤回申請予以評判，主要是看登記申請的撤回是否可能損害社會公共利益或者損害其他利害關(guān)系人的利益，如果是肯定判斷則不得準(zhǔn)許撤回登記申請。比如，在共同繼承登記中，一個繼承人撤回登記申請不能影響他人的登記申請，登記機(jī)關(guān)應(yīng)該準(zhǔn)許這種撤回，但其他人的登記申請仍然要發(fā)生法律效力。又比如，在因買賣而導(dǎo)致的所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記情況中，只有一方申請人提出撤回申請，而另一方不同意撤回的，為了平衡當(dāng)事人的利益，登記機(jī)關(guān)就不能準(zhǔn)許撤回。在這種情況下，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)中止登記程序，在當(dāng)事人共同同意撤回申請、不再撤回申請或者法院、仲裁機(jī)關(guān)確認(rèn)權(quán)利歸屬時(shí)，再做出同意撤回申請或者繼續(xù)登記的決定

應(yīng)當(dāng)指出的是，登記申請人撤回登記申請同樣應(yīng)當(dāng)采用書面形式，其中需要有明確的撤回申請的意思表示，但無需陳述撤回申請的理由。在共同申請的情形下，撤回登記申請的書面表示應(yīng)當(dāng)由共同申請人共同向登記機(jī)關(guān)做出；在申請登記的情形下，申請人可以親自做出撤回登記申請的意思表示，也可以由人代為申請撤回，但此時(shí)人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)出具申請人撤回登記申請的授權(quán)文書。如果撤回申請的表示不符合上述形式要求，應(yīng)當(dāng)視為申請沒有撤回，登記機(jī)關(guān)仍然應(yīng)繼續(xù)完成登記。

三、登記申請的方式與效力

（一）登記申請的方式

關(guān)于不動產(chǎn)登記的申請方式，依理可以由當(dāng)事人自己申請也可以由當(dāng)事人的人申請。至于是一方當(dāng)事人單獨(dú)申請還是全體當(dāng)事人共同申請，從德、日等國的法制來看，以共同申請為原則，以單獨(dú)申請為例外，立法一般只對單獨(dú)申請做出特別規(guī)定。我國臺灣地區(qū)《土地登記規(guī)則》采用概括性規(guī)定的方式確認(rèn)共同申請?jiān)瓌t。該規(guī)則第27條規(guī)定：“土地登記，除本規(guī)則另有規(guī)定外，應(yīng)由權(quán)利人及義務(wù)人會同申請之。”然而，我國大陸各地的不動產(chǎn)登記法規(guī)、規(guī)章對于共同申請往往采取例舉式外加兜底條款進(jìn)行規(guī)定。根據(jù)這些地方立法，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行共同申請的情形主要基于民事法律行為發(fā)生的物權(quán)變動，具體而言，包括：（1）買賣；（2）交換；（3）贈與（不含遺贈）；（4）抵押；（5）典當(dāng)；（6）分割；（7）合并；（8）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。湖南省還在這些情形外增加了國有房產(chǎn)劃撥，投資入股、聯(lián)營、兼并、分立，已經(jīng)發(fā)生法律效力的人民法院的判決、裁定、調(diào)解，已經(jīng)發(fā)生法律效力的仲裁機(jī)構(gòu)的裁決、調(diào)解等。從法理上分析，既然共同申請為原則、單獨(dú)申請為例外，那么，立法就沒有必要對共同申請加以明文規(guī)定。我國地方立法之所以這么做，其根本原因還在于法治化水平不高。

對于共有的情形，我國臺灣地區(qū)《土地登記規(guī)則》第32條規(guī)定：“公同共有之土地，公同共有人中之一人或數(shù)人，為全體公同共有人之利益，得就公同共有土地之全部，申請為公同共有之登記。登記機(jī)關(guān)于登記完畢后，應(yīng)將登記結(jié)果通知他共有人?！币涝撘?guī)則的規(guī)定，公同共有（即我國大陸的共同共有）的土地可以由共有人之一單方申請，因?yàn)榇藭r(shí)可能會因共有人眾多，無法全體會同申請登記。而按份共有則應(yīng)適用一般規(guī)則，采用共同申請的方式。而我國大陸對于共有的房屋或者房地產(chǎn)的登記申請，則因地區(qū)不同而有差異，有的地方?jīng)]有區(qū)分按份共有和共同共有，統(tǒng)一規(guī)定實(shí)行共同申請規(guī)則；有的地方則規(guī)定，共同共有實(shí)行共同申請，按份共有實(shí)行單獨(dú)申請。

單獨(dú)申請的情形，依理應(yīng)當(dāng)明文規(guī)定。瑞士民法典第665條第2項(xiàng)即規(guī)定：“在先占、繼承、征收、強(qiáng)制執(zhí)行或法院判決等情況下，取得人得自行請求登記?！蔽覈_灣地區(qū)《土地登記規(guī)則》第28條規(guī)定：單獨(dú)申請的具體情形有土地總登記、建筑物所有權(quán)第一次登記、因繼承取得土地權(quán)利的登記、因法院拍定或判決確定的登記、依臺灣地區(qū)土地法第69條規(guī)定為更正登記、依臺灣地區(qū)土地法第12條第2項(xiàng)規(guī)定為回復(fù)所有權(quán)的登記、依臺灣地區(qū)民法第769條或第770條或第772條規(guī)定因時(shí)效完成所為的登記、依臺灣地區(qū)土地法第133條規(guī)定為取得耕作權(quán)或所有權(quán)之登記、標(biāo)示變更登記、更名或住址變更登記、消滅登記、依臺灣地區(qū)民法第1185條規(guī)定應(yīng)屬國庫的土地登記、預(yù)告登記或其涂銷登記、法定抵押權(quán)或法定地上權(quán)的登記、其他依法律得單獨(dú)申請登記的等15種。我國大陸地區(qū)上海、深圳、珠海、山西等地規(guī)定，單獨(dú)申請的情形主要有：土地使用權(quán)或建筑物、附著物所有權(quán)的初始登記，以劃撥或者出讓、租賃等方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)取得集體所有的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)，因繼承或遺贈取得房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記，因人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定和調(diào)解而取得房地產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)登記，仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的裁決、調(diào)解，名稱、地址或者房地產(chǎn)用途等的變更登記，因土地使用年限屆滿的、未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的房屋所有權(quán)的注銷登記，因房地產(chǎn)權(quán)利證書滅失、破損而重新申領(lǐng)、換領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)利證書，辦理預(yù)購商品房或者未預(yù)售的在建商品房所有權(quán)預(yù)告登記等等?？梢姡瑔为?dú)申請的情形主要為初始登記（如建筑物所有權(quán)的第一次登記）、基于民事法律行為以外的原因如法院判決、仲裁機(jī)構(gòu)的裁決、繼承等產(chǎn)生的物權(quán)變動情況以及特定的變更登記、注銷登記、預(yù)告登記等。

由上分析可以得出的結(jié)論是，我國大陸地區(qū)由于沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法，各省市房地產(chǎn)登記、城市房屋權(quán)屬登記立法在登記的申請方面存在不少的區(qū)別，形成了在一個法制統(tǒng)一的國家中不動產(chǎn)登記程序不統(tǒng)一的局面，而這種狀況顯然有悖于我國建設(shè)社會主義法治國家的目標(biāo)，也十分不利于不動產(chǎn)登記法制的統(tǒng)一和科學(xué)化。因此，在物權(quán)法頒布后必須盡快制定一部統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法。我國物權(quán)法草案第10條第2款第一句“國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”就顯得非常必要和正確。

代位申請是不動產(chǎn)登記申請中的一種重要的申請類型，是指登記權(quán)利人怠于申請登記時(shí)，與其有利害關(guān)系之人為了保全自己利益，以自己的名義向登記機(jī)關(guān)申請登記。日本和我國臺灣地區(qū)的不動產(chǎn)登記法都規(guī)定了代位申請制度。日本不動產(chǎn)登記法第46條之2規(guī)定：債權(quán)人可以依民法典第423條的規(guī)定代位債務(wù)人申請登記，申請時(shí)，應(yīng)于申請書中記載債權(quán)及債務(wù)人的姓名或者名稱、住所或事務(wù)所及代位原因，并附具證明代位原因的文件。依據(jù)日本不動產(chǎn)登記法93條之2的規(guī)定，第46條之2的規(guī)定還準(zhǔn)用于區(qū)分建筑物標(biāo)示登記的申請。我國臺灣地區(qū)《土地登記規(guī)則》第33條規(guī)定了建物滅失時(shí)由利害相關(guān)人代位進(jìn)行的消滅登記。此外，我國臺灣地區(qū)土地法第34條還規(guī)定了共有人的代位申請，強(qiáng)制執(zhí)行法第11條也規(guī)定了經(jīng)法院核準(zhǔn)或裁判而進(jìn)行的代位登記。反觀我國合同法第73條關(guān)于債權(quán)人代位權(quán)的規(guī)定，可以認(rèn)為，我國合同法上債權(quán)人的代位權(quán)僅限于債權(quán)，范圍比較窄，為全面保障債權(quán)人的合法權(quán)益，我國未來的不動產(chǎn)登記法應(yīng)當(dāng)像日本不動產(chǎn)登記法那樣，賦予債權(quán)人可以依合同法第73條的規(guī)定代位債務(wù)人申請不動產(chǎn)登記。

（二）登記申請的效力

關(guān)于不動產(chǎn)登記申請的效力，有學(xué)者將其概括為兩個方面：（1）形式效力方面，包括啟動登記機(jī)關(guān)的登記行為、決定登記機(jī)關(guān)的行為范圍；（2）實(shí)體效力方面，包括決定登記完成的順序、影響不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得、產(chǎn)生期待權(quán)、強(qiáng)化物權(quán)變動意思表示的約束力、排斥時(shí)間在后的所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記申請等。這一看法比較全面地概括了不動產(chǎn)登記申請的效力，應(yīng)當(dāng)說是很有見地的，但在我看來，不動產(chǎn)登記申請的主要效力在于以下四個方面：

1．對登記機(jī)關(guān)的形成力

登記申請的形成力，是指登記申請人的申請行為具有能使登記法律關(guān)系發(fā)生的效力，即能形成具體的登記法律關(guān)系狀態(tài)。換言之，它是登記申請人的單方行為所產(chǎn)生的、要求行政主體為一定行為的效力。登記申請人依法做出的這類行為不是乞求，而是以一定法律后果為保障的要求，因而能對登記機(jī)關(guān)形成特定約束。登記機(jī)關(guān)必須對當(dāng)事人的申請有所表示或者行為，即對申請進(jìn)行審查，在審查后做出登記或者不登記的決定。同時(shí)，登記機(jī)關(guān)不能存在任何無視申請、脫離申請或者超越申請的登記行為，在審查申請和辦理登記時(shí)，必須依據(jù)申請的內(nèi)容范圍進(jìn)行操作；在解釋申請時(shí)，必須尊重申請書的原意。

此外，登記申請的這種形成力還體現(xiàn)為憑借法律的強(qiáng)制力對登記機(jī)關(guān)產(chǎn)生強(qiáng)制執(zhí)行力。登記申請人的行為單獨(dú)不能對登記機(jī)關(guān)產(chǎn)生直接強(qiáng)制力，但該行為可以啟動并借助有關(guān)國家機(jī)關(guān)的監(jiān)督權(quán)力而形成對登記機(jī)關(guān)的強(qiáng)制力。如果登記機(jī)關(guān)在登記申請生效后不作為，則登記申請人可借助司法機(jī)關(guān)的司法審查權(quán)強(qiáng)制登記機(jī)關(guān)按照登記申請人的申請內(nèi)容積極行為。

2．對登記程序的啟動力

登記申請人的登記意思是登記機(jī)關(guān)從事登記行為的動因，沒有申請，就沒有登記機(jī)關(guān)的登記行為。換言之，登記申請人的申請和登記機(jī)關(guān)的登記行為在邏輯上屬于因果關(guān)系。

3．物權(quán)變動的彰顯力

如前所述，在德國法上，登記申請一旦做出即表明當(dāng)事人形成了登記同意，而登記同意往往就表征著物權(quán)合意。即使在實(shí)行登記對抗主義的法國、日本，當(dāng)事人一旦申請登記，即表明其物權(quán)變動具有穩(wěn)固性，當(dāng)事人不會就已經(jīng)發(fā)生的物權(quán)變動存在任何的反悔。因此，登記申請實(shí)際上還給所有權(quán)人的處分權(quán)施加了限制，所有權(quán)人不能輕易實(shí)現(xiàn)“一物二賣”。也就是說，登記申請一旦生效，即對后來的所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記申請產(chǎn)生阻斷作用。

4．對登記順位的預(yù)定力

所謂順位，就是某個具體的不動產(chǎn)物權(quán)在不動產(chǎn)登記簿所記載的一系列權(quán)利所構(gòu)成的順序中占有的位置。任何不動產(chǎn)均可以承擔(dān)性質(zhì)各不相同的多個物權(quán)，如所有權(quán)、用益物權(quán)、抵押權(quán)等。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)功能的多樣性使得這些權(quán)利可以同時(shí)存在于不動產(chǎn)登記簿上，這些權(quán)利的實(shí)現(xiàn)必然存在著競爭，解決不動產(chǎn)物權(quán)競爭的矛盾的方法，就是依法確定這些權(quán)利實(shí)現(xiàn)的先后順序。而順位的建立首要的是登記在先原則，由于申請?jiān)谙燃吹怯浽谙?，德國土地登記簿法?7條即規(guī)定“對同一個權(quán)利申請數(shù)個登記的，在先提出的申請運(yùn)行完結(jié)之前，不得為提出時(shí)間在后的申請辦理登記”，因此，在先的登記申請即使得申請人預(yù)定了一個登記的順位。誠然，登記順位的最終確定還得依實(shí)際的登記而不是登記申請。

四、虛假登記申請的民事責(zé)任

按照國際上的普遍做法，登記機(jī)關(guān)的登記錯誤致人以損害的，登記機(jī)關(guān)須依法承當(dāng)損害賠償責(zé)任?；诘怯浬暾埲颂峁┑奶摷偕暾堎Y料而導(dǎo)致錯誤登記的，雖然申請人的虛假申請資料是登記錯誤的重要原因，但是，錯誤登記畢竟是登記官員有過錯的行為造成的，因此，登記機(jī)關(guān)依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。此種情形下，登記機(jī)關(guān)的過錯主要是過失，即：（1）登記申請人提供虛假的登記申請資料，登記機(jī)關(guān)未能盡到合理的審查義務(wù)而導(dǎo)致錯誤登記；（2）登記申請人提供虛假的登記申請資料，登記機(jī)關(guān)雖然盡到合理的審查義務(wù)但由于業(yè)務(wù)能力欠缺而未能發(fā)現(xiàn)并予以登記。

值得進(jìn)一步研討的問題是，對于這種民事責(zé)任，究竟采用什么樣的歸責(zé)原則。瑞士民法典第955條1款規(guī)定：“各州對因不動產(chǎn)登記簿的制作而產(chǎn)生的一切損害，負(fù)賠償責(zé)任。”我國臺灣地區(qū)土地法第68條也規(guī)定：“因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機(jī)關(guān)負(fù)損害賠償責(zé)任。但該地政機(jī)關(guān)證明其原因應(yīng)歸責(zé)于受害人時(shí)，不在此限。前項(xiàng)損害賠償不得超過受損害時(shí)之價(jià)值?！彼瓶烧J(rèn)為二者采用的是嚴(yán)格責(zé)任原則。《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第59條關(guān)于“登記機(jī)關(guān)及其工作人員因不當(dāng)核準(zhǔn)登記，造成權(quán)利人損失的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任，賠償費(fèi)從賠償基金中列支”的規(guī)定，在解釋上亦應(yīng)屬于嚴(yán)格責(zé)任。但是，我國《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》和更多的地方立法采用的是過錯責(zé)任原則?！冻鞘蟹课輽?quán)屬登記管理辦法》第37條規(guī)定：“因登記機(jī)關(guān)工作人員工作過失導(dǎo)致登記不當(dāng)，致使權(quán)利人受到經(jīng)濟(jì)損失的，登記機(jī)關(guān)對當(dāng)事人的直接經(jīng)濟(jì)損失負(fù)賠償責(zé)任。”《重慶市土地房屋權(quán)屬登記條例》第57條規(guī)定：“因土地房屋行政主管部門或其委托的土地房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)及其工作人員的過錯，致使土地房屋權(quán)屬登記錯誤，給權(quán)利人或他人造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！钡?9條規(guī)定：“申請人提交錯誤、虛假的申請登記資料，給有關(guān)權(quán)利人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。”《湖南省城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理?xiàng)l例》第35條規(guī)定：“因申請房屋產(chǎn)權(quán)登記的當(dāng)事人提交錯誤、虛假的申請登記資料而產(chǎn)生的后果，當(dāng)事人承擔(dān)有關(guān)責(zé)任?！薄耙蚍课莓a(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門工作人員的過錯，導(dǎo)致核準(zhǔn)房屋產(chǎn)權(quán)登記不當(dāng)或者房屋產(chǎn)權(quán)登記記載有誤，給房屋權(quán)利人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門依法賠償?！睂?shí)際上，我國物權(quán)法的專家建議稿也傾向于采取過錯責(zé)任原則。中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所梁慧星教授主持起草的《中國物權(quán)法草案建議稿》第30條建議：“因登記機(jī)關(guān)的過錯，致不動產(chǎn)登記發(fā)生錯誤，且因該錯誤登記致當(dāng)事人或者利害關(guān)系人遭受損害的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)依照國家賠償法的相應(yīng)規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任?！敝袊嗣翊髮W(xué)王利明教授主持起草的《中國物權(quán)法草案建議稿》第33條建議：“因下列情況而給當(dāng)事人造成重大損害的，受害人有權(quán)要求登記機(jī)關(guān)予以賠償：

（一）因登記機(jī)關(guān)的重大過失造成登記錯誤；

（二）無正當(dāng)理由拖延登記時(shí)間；

（三）無故拒絕有關(guān)當(dāng)事人的正當(dāng)?shù)牟樵兊怯浀恼埱??！钡?4條建議：“登記申請人與登記機(jī)關(guān)惡意串通，損害第三人合法利益的，第三人有權(quán)請求申請人、登記機(jī)關(guān)或者其工作人員給予賠償?！痹谖铱磥?，采用過錯責(zé)任的主張是妥當(dāng)?shù)?，不僅可以兼顧登記機(jī)關(guān)和受害人利益，最大限度地保護(hù)受害人的求償機(jī)會和權(quán)利，同時(shí)也有利于對有過錯的登記機(jī)關(guān)及其登記官員予以教育。

基于登記申請的虛假申請資料而發(fā)生的登記錯誤致人損害的，應(yīng)當(dāng)屬于共同侵權(quán)。而共同侵權(quán)民事責(zé)任的承擔(dān)，學(xué)說上有連帶責(zé)任說、追償責(zé)任說和補(bǔ)充責(zé)任說。連帶責(zé)任的承擔(dān)不需要劃分各個加害人之間的過錯，能夠使得受害人獲得全面的賠償，這正是侵權(quán)法的基本原則之一?？墒牵谶B帶責(zé)任的情況下，有負(fù)擔(dān)能力的被告卻又成為一個承擔(dān)責(zé)任的“深口袋（deeppocket）”，甚至可能為1％的過錯要承擔(dān)100％的責(zé)任。在基于登記申請資料的虛假而造成登記錯誤的侵權(quán)責(zé)任中，我認(rèn)為實(shí)行追償責(zé)任制度是比較科學(xué)的。這是因?yàn)椋浩湟唬怯涘e誤的形成，實(shí)際的行為人其實(shí)是登記機(jī)關(guān)，虛假的登記申請僅僅是登記錯誤的原因之一。其二，無論是德國式法院登記體制還是我國現(xiàn)行的行政機(jī)關(guān)登記體制，因錯誤登記而引致的損害賠償，其費(fèi)用都能夠得到確保，因而，受害人也就不存在責(zé)任人無賠償能力的危險(xiǎn)。其三，登記機(jī)關(guān)在承擔(dān)賠償責(zé)任后，對于提供虛假登記資料的登記申請人，可以實(shí)行追償，從而達(dá)到公平，實(shí)現(xiàn)正義。所以，前述幾個地方關(guān)于不動產(chǎn)登記錯誤的賠償責(zé)任的立法，都不甚嚴(yán)謹(jǐn)，使人不能明了登記錯誤發(fā)生后，登記申請人和登記機(jī)關(guān)之間怎樣承擔(dān)責(zé)任，相反，物權(quán)法草案第22條的規(guī)定卻是比較到位的：“當(dāng)事人提供虛假的權(quán)屬證書等證明材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！薄耙虻怯涘e誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的責(zé)任人追償?！?/p>