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三、承包人法定抵押權(quán)的效力

就其效力而言，法定抵押權(quán)優(yōu)先于經(jīng)登記的約定抵押權(quán)與發(fā)包人的其他債權(quán)，此點(diǎn)殆無(wú)疑義，司法解釋對(duì)此也予以明確。問(wèn)題在于，在所建設(shè)商品房已進(jìn)行預(yù)售或銷售的情況下，承包人與購(gòu)房人之間的關(guān)系應(yīng)如何處理。我國(guó)的物權(quán)制度雖未臻完善，但物權(quán)法定的原則已經(jīng)基本確立，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為條件，與此相配套的還有商品房買賣（預(yù)售）合同的登記制度。經(jīng)登記的商品房買受人可對(duì)抗包括抵押權(quán)人在內(nèi)的其他債權(quán)人，但經(jīng)登記的商品房買受人是否可對(duì)抗承包人的法定抵押權(quán)則存有疑問(wèn)。我們認(rèn)為，經(jīng)登記的公務(wù)員之家，全國(guó)公務(wù)員共同天地公務(wù)員之家，全國(guó)公務(wù)員共同天地商品房買受人對(duì)該商品房享有的權(quán)利是一種物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，承包人法定抵押權(quán)雖可對(duì)抗抵押權(quán)及其他債權(quán)，但應(yīng)不具備對(duì)抗經(jīng)登記的買受人的效力。但未經(jīng)登記的買受人對(duì)該商品房享有的是純粹的債權(quán)，因此承包人的法定抵押權(quán)優(yōu)先于未經(jīng)登記的買受人的債權(quán)。

令人關(guān)注的是，司法解釋規(guī)定法定抵押權(quán)不能對(duì)抗已支付全部或大部分購(gòu)房款項(xiàng)的消費(fèi)者，這應(yīng)理解為基于利益衡量考慮對(duì)法條作出的限縮解釋。有學(xué)者指出，消費(fèi)者利益屬生存利益，應(yīng)優(yōu)先于承包人的經(jīng)營(yíng)利益，因此應(yīng)對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行特殊保護(hù)「梁慧星：“合同法和286條的權(quán)利性質(zhì)與適用”，載《民商法論叢》第19卷，P379」。但是，對(duì)消費(fèi)者與一般商品房購(gòu)買人的區(qū)別存在認(rèn)定上的問(wèn)題。我國(guó)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二條規(guī)定：“消費(fèi)者為生活需要而購(gòu)買、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護(hù)”?？梢?jiàn)立法是從合同簽訂的目的來(lái)判斷是否屬消費(fèi)者，非為生活需要購(gòu)買則不屬消費(fèi)者。這一點(diǎn)也是眾多法院不支持知假買假并索賠的“王海現(xiàn)象”的法律依據(jù)。從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，房地產(chǎn)作為一種重要的投資方式，有相當(dāng)數(shù)量的購(gòu)房人并不是為了生活需要而購(gòu)房，其購(gòu)房目的或是為了投資，公務(wù)員之家，全國(guó)公務(wù)員共同天地或是為了經(jīng)商需要，這種現(xiàn)象在大中城市大量存在。在此情形承包人是否可以購(gòu)房人不是消費(fèi)者為由進(jìn)行對(duì)抗呢？從《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》上述規(guī)定來(lái)看，承包人應(yīng)可進(jìn)行對(duì)抗，但在舉證方面將面臨極大困難，而且合同法第286條規(guī)定承包人行使法定抵押權(quán)時(shí)并不需要進(jìn)行訴訟，因此當(dāng)購(gòu)房人與承包人就此產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，也缺乏有效的司法救濟(jì)程序。我們認(rèn)為，對(duì)消費(fèi)者的認(rèn)定應(yīng)采取較為寬松的立場(chǎng)，購(gòu)房者只需證明其與發(fā)包人存在購(gòu)房合同且支付了全部或大部分購(gòu)房款即可，如承包人有異議，應(yīng)由承包人承擔(dān)舉證責(zé)任。但對(duì)消費(fèi)者的認(rèn)定應(yīng)有如下標(biāo)準(zhǔn)：第一，消費(fèi)者應(yīng)為自然人，非自然人不能成為法律意義上的消費(fèi)者，個(gè)體工商戶等特殊自然人也可成為消費(fèi)者。第二，消費(fèi)者所購(gòu)房屋規(guī)劃用途應(yīng)為住宅或住宅式公寓等用于居住的商品房，寫字樓、商鋪等商品房的購(gòu)買者不能認(rèn)定為消費(fèi)者。需至少兩個(gè)條件同時(shí)滿足的商品房買受人才能對(duì)抗承包人的法定抵押權(quán)。但對(duì)經(jīng)登記或已辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的商品房買受人，無(wú)論是否屬消費(fèi)者，其均可對(duì)抗承包人的法定抵押權(quán)。

承包人法定抵押權(quán)既是一種優(yōu)先受償權(quán)，在發(fā)包人破產(chǎn)時(shí)，其受償效力應(yīng)位于員工工資、福利及稅款之后，抵押權(quán)及其他債權(quán)之前。如發(fā)包人宣告破產(chǎn)于工程竣工或合同約定的工程竣工之前，由于承包人法定抵押權(quán)的產(chǎn)生系基于建設(shè)工程合同的行為，而非工程竣工的事實(shí)，因此承包人自可主張破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)。

合同法第286條并未規(guī)定承包人債權(quán)的范圍，只規(guī)定為“價(jià)款”。前述司法解釋將價(jià)款作了不同于擔(dān)保法關(guān)于抵押權(quán)受償范圍的狹義解釋，僅包括為承包人為建設(shè)工程應(yīng)付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出費(fèi)用，包括其付墊資工程費(fèi)用，但不得包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。該司法解釋的出發(fā)點(diǎn)可能是出于對(duì)發(fā)包人其他債權(quán)人利益的保護(hù)，但其是否完全符合合同法的立法本意，則頗值商榷。本文在此無(wú)意就此深入討論，但該司法解釋在概念上至少不夠周延，在操作層面上不夠嚴(yán)謹(jǐn)。建設(shè)工程合同約定的價(jià)款除承包人實(shí)際支出的工作人員報(bào)酬及材料款外，還包括承包人應(yīng)得利潤(rùn)，而司法解釋并未明確承包人是否可就該部分主張優(yōu)先受償。此外，由于合同法規(guī)定承包人行使法定抵押權(quán)不需經(jīng)過(guò)訴訟程序，因此承包人的實(shí)際支出費(fèi)用數(shù)額的認(rèn)定也存在一定的困難，對(duì)其他債權(quán)人可能不利。我們認(rèn)為，即便對(duì)價(jià)款作狹義解釋，也應(yīng)包括承包人應(yīng)得利潤(rùn)。如因發(fā)包人未按時(shí)支付價(jià)款而致工程未能在合同約定的工期完工，則承包人只能就其實(shí)際支出費(fèi)用主張優(yōu)先受償權(quán)尚在情理之中，在建設(shè)工程已完工的情況下，還要求承包人只能就實(shí)際支出費(fèi)用主張優(yōu)先受償則似與合同法立法本意相悖，此時(shí)承包人理應(yīng)可就建設(shè)工程合同約定的價(jià)款主張優(yōu)先受償權(quán)。

四、承包人法定抵押權(quán)的行使方式

合同法第286條規(guī)定承包人行使法定抵押權(quán)有兩種方式，一為與發(fā)包人協(xié)議折價(jià)，二為向法院申請(qǐng)拍賣。與發(fā)包人協(xié)議折價(jià)的方式基于當(dāng)事人意思自治，與擔(dān)保法規(guī)定并無(wú)不同，但向法院申請(qǐng)拍賣的方式則完全不同于擔(dān)保法關(guān)于抵押權(quán)行使的規(guī)定。依擔(dān)保法，在未能協(xié)商一致的情況下，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)須通過(guò)訴訟方式為之，而合同法第286條的規(guī)定則無(wú)需經(jīng)過(guò)訴訟，承包人可直接申請(qǐng)法院進(jìn)行拍賣。這一規(guī)定與擔(dān)保法關(guān)于留置權(quán)行使的方式相同。我們理解，該規(guī)定的出發(fā)點(diǎn)應(yīng)為簡(jiǎn)化承包人行使權(quán)利的程序，避免因曠日持久的訴訟而致承包人損失擴(kuò)大。因此，在立法未對(duì)此程序進(jìn)行專門規(guī)定前，承包人可直接適用民事訴訟法規(guī)定的執(zhí)行程序請(qǐng)求法院拍賣建設(shè)工程，但此規(guī)定在充分保障了承包人權(quán)利的同時(shí)也使得發(fā)包人的權(quán)利缺乏法律程序上的救濟(jì)。建設(shè)工程與一般的留置物不同，通常其價(jià)值較大，而且雙方債權(quán)債務(wù)的確定也較復(fù)雜，缺乏有效的司法程序的救濟(jì)，的確存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)，如何才能在保障實(shí)體公正的同時(shí)保障程序公正，是立法及司法機(jī)關(guān)應(yīng)予慎重考慮的問(wèn)題。我們認(rèn)為，法院在執(zhí)行程序中，應(yīng)充分保障各方當(dāng)事人的知情權(quán)與抗辯權(quán)，如應(yīng)及時(shí)通知、進(jìn)行公告，舉行必要的聽(tīng)證會(huì)。對(duì)已簽署購(gòu)房合同但未經(jīng)登記的買受人，應(yīng)界定是否消費(fèi)者，以便確定拍賣標(biāo)的物的范圍，對(duì)各方爭(zhēng)議應(yīng)以裁定方式進(jìn)行處理，但對(duì)發(fā)包人主張承包人法定抵押權(quán)不成立的異議，應(yīng)裁定終止執(zhí)行程序，由承包人另行提起確認(rèn)之訴。在拍賣時(shí)，建設(shè)工程可分割進(jìn)行拍賣的，應(yīng)在確定不屬于承包人優(yōu)先受償權(quán)標(biāo)的物的基礎(chǔ)上進(jìn)行拍賣，對(duì)不可分割的建設(shè)工程，應(yīng)進(jìn)行整體拍賣。對(duì)拍賣所得，如拍賣標(biāo)的物全部或部分設(shè)定有抵押權(quán)，在保障承包人的優(yōu)先受償權(quán)后，應(yīng)保證其他抵押權(quán)人在承包人之后的優(yōu)先權(quán)。