我國(guó)正在制定《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱為《物權(quán)法》),需要人人獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策,以便未來(lái)的《物權(quán)法》成為優(yōu)秀的法典。

本著這種想法,本文檢討我國(guó)現(xiàn)行法的有關(guān)規(guī)定,評(píng)論《中華人民共和國(guó)物權(quán)法征求意見稿》(以下簡(jiǎn)稱為《物權(quán)法征求意見稿》)的若干條文,就抵押權(quán)的追及效力等三個(gè)問題發(fā)表意見,既拋磚引玉,又接受批評(píng)。

未來(lái)的物權(quán)法應(yīng)當(dāng)采取抵押權(quán)追及效力的方案取代現(xiàn)行法上的相關(guān)制度;應(yīng)當(dāng)明確抵押權(quán)的次序及其處分規(guī)則;應(yīng)當(dāng)明確土地使用權(quán)抵押和房屋抵押作為共同抵押的形態(tài)、成立要件和效力協(xié)調(diào);應(yīng)當(dāng)承認(rèn)最高額抵押擔(dān)保債權(quán)的讓與性。

一、應(yīng)當(dāng)重視抵押權(quán)的追及效力,并設(shè)置相應(yīng)的規(guī)則

在抵押權(quán)的有效期間,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物,可能會(huì)使抵押權(quán)消滅或者效力減損。于此場(chǎng)合,必須設(shè)置救濟(jì)制度,以保護(hù)抵押權(quán)人的合法權(quán)益。《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》(以下簡(jiǎn)稱為《擔(dān)保法》)設(shè)計(jì)了如下救濟(jì)制度:其一,抵押人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)辦理了抵押登記的抵押物時(shí),抵押人通知抵押權(quán)人或者告知受讓人系轉(zhuǎn)讓抵押物行為的有效要件,抵押人未履行通知義務(wù)或者告知義務(wù)人的,轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效(第49條第1款)。這可簡(jiǎn)稱為“不通知或告知?jiǎng)t轉(zhuǎn)讓無(wú)效制度”。其二,轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的,抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保;抵押人不提供的,不得轉(zhuǎn)讓抵押物(第49條第2款)。我們可將其簡(jiǎn)稱為“提供相應(yīng)的擔(dān)保制度”。其三,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得價(jià)款,應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存(第49條第3款前段)。這就是“提前清償或提存制度”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱為法釋[2000]44號(hào))回避了這些制度,另辟蹊徑,以抵押權(quán)的追及效力和抵押物取得人的滌除權(quán)兩項(xiàng)制度解決抵押物的轉(zhuǎn)讓出現(xiàn)的相應(yīng)問題(第67條、第68條)?！段餀?quán)法草案征求意見稿》只采納了抵押物取得人的滌除權(quán)一項(xiàng),依然欠缺抵押權(quán)的追及效力的規(guī)定。未來(lái)的《物權(quán)法》究竟選擇什么方案呢?

《擔(dān)保法》規(guī)定的上述三項(xiàng)制度,確實(shí)有利于抵押權(quán)人,但其代價(jià)高昂。“不通知或告知?jiǎng)t轉(zhuǎn)讓無(wú)效制度”實(shí)際上是“不通知?jiǎng)t轉(zhuǎn)讓無(wú)效”和“不告知?jiǎng)t轉(zhuǎn)讓無(wú)效”兩個(gè)制度的合稱。其中,“不通知?jiǎng)t轉(zhuǎn)讓無(wú)效”制度的要義是:在抵押人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)辦理了抵押登記的抵押物情況下,抵押人未將該轉(zhuǎn)讓事實(shí)通知抵押權(quán)人的,則該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。其優(yōu)點(diǎn)是:可以最大程度地降低抵押物毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn),不增加抵押權(quán)實(shí)行時(shí)的障礙。其不足表現(xiàn)為:在受讓人為善意的情況下,規(guī)定轉(zhuǎn)讓抵押物的行為無(wú)效,一是和善意取得制度產(chǎn)生了沖突,二是使善意受讓人遭受到不測(cè)之損害,不利于交易安全。盡管在抵押物系土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)等以登記為公示方式,受讓人在受讓抵押物時(shí)不易構(gòu)成善意,但在登記錯(cuò)誤等場(chǎng)合,仍然存在著受讓人善意的個(gè)案。我們能否找到一種制度,既能有利于抵押權(quán)人,或者說(shuō)能夠發(fā)揮出“不通知?jiǎng)t轉(zhuǎn)讓無(wú)效”制度的優(yōu)點(diǎn),又能克服“不通知?jiǎng)t轉(zhuǎn)讓無(wú)效”制度的缺點(diǎn)呢?回答是肯定的,主要是抵押權(quán)的追及效力。只要此次物權(quán)立法確立抵押權(quán)的追及效力,那么,不論抵押物輾轉(zhuǎn)流入何人之手,抵押權(quán)人都可以追及至抵押物之所在而主張抵押權(quán),抵押物的受讓人無(wú)權(quán)抗辯,抵押權(quán)的合法權(quán)益不因抵押物轉(zhuǎn)讓與否而受影響。并且,抵押人不履行轉(zhuǎn)讓通知義務(wù)給抵押權(quán)人造成損害時(shí),抵押權(quán)人還可以基于侵權(quán)行為請(qǐng)求抵押人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。另一方面,轉(zhuǎn)讓抵押物的行為不因抵押人是否履行了轉(zhuǎn)讓通知義務(wù)而受影響,對(duì)于善意受讓人給予足夠的保護(hù),達(dá)到保護(hù)交易安全的目的。還有,同樣重要的是,一個(gè)正常的經(jīng)濟(jì)制度下,財(cái)產(chǎn)的流通性或曰財(cái)產(chǎn)權(quán)的讓與性是健康的社會(huì)范圍的經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)所必需的,也是財(cái)產(chǎn)權(quán)名符其實(shí)甚至增值的前提和表現(xiàn)。所以,在目前,適用法律解決個(gè)案時(shí),不宜適用《擔(dān)保法》第49條第1款的規(guī)定,而應(yīng)當(dāng)適用法釋[2000]44號(hào)第67條關(guān)于“抵押權(quán)存續(xù)期間,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,如果抵押物已經(jīng)登記的,抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)”的規(guī)定,不應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓抵押物的行為無(wú)效。

內(nèi)容提要：本文闡述了土地抵押權(quán)的概念及其法律特征，著重探討土地抵押權(quán)的法律內(nèi)涵。通過(guò)對(duì)土地抵押制度的分析論證，旨在解決現(xiàn)行土地抵押權(quán)制度的不足及彌補(bǔ)措施。提出關(guān)于土地抵押權(quán)制度在運(yùn)行和實(shí)踐中存在的種種問題，其著眼點(diǎn)在于通過(guò)對(duì)土地抵押權(quán)的法律規(guī)定和法律原理，結(jié)合土地抵押權(quán)的實(shí)踐狀況，進(jìn)行理論性的解說(shuō)，為土地抵押權(quán)制度的完善提供參考。

主題詞：土地使用權(quán)抵押客體抵押權(quán)登記效力

一、土地抵押權(quán)的概念

在我國(guó)，土地抵押是指土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)，在不轉(zhuǎn)移土地占有的情況下，將土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保；當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法處分該土地使用權(quán)并由處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償。其中，提供土地使用權(quán)作為擔(dān)保的，為抵押人，接受土地使用權(quán)擔(dān)保的債權(quán)人，為抵押權(quán)人。

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對(duì)作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

從我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)看，土地抵押權(quán)是指的土地使用權(quán)抵押權(quán)，法律只允許對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，而對(duì)土地使用權(quán)以外的其他土地他項(xiàng)權(quán)利，沒有明確規(guī)定。

一、意義

共同抵押權(quán)，系指為擔(dān)保同一債權(quán)，就數(shù)標(biāo)的物上所設(shè)定之抵押權(quán)，例如債務(wù)人甲為擔(dān)保所欠乙三百萬(wàn)元之債務(wù)，提供己有子、丑各值二百萬(wàn)元之二筆土地設(shè)定抵押權(quán)是?？芍餐盅簷?quán)具有下列特征：（一）擔(dān)保者系同一債權(quán)，此所謂同一債權(quán)系指?jìng)鶛?quán)發(fā)生原因相同而言（注一），例如某年月日借貸契約所生之借款債權(quán)（借款返還請(qǐng)求權(quán)），是債權(quán)人與債務(wù)人自均屬同一，給付內(nèi)容亦必屬相同。惟各抵押物擔(dān)保之債權(quán)可不必相同，例如上述設(shè)例所擔(dān)保者僅需為同一之三百萬(wàn)元借款債權(quán)，則當(dāng)事人約定子抵押物擔(dān)保二百萬(wàn)元，丑抵押物擔(dān)保一百五十萬(wàn)元，自屬無(wú)妨。（二）抵押物系復(fù)數(shù)，例如上述之子、丑兩土地是。民法第八七四條第一項(xiàng)規(guī)定之共同抵押權(quán)之標(biāo)的物，雖僅指不動(dòng)產(chǎn)，但共同抵押權(quán)之規(guī)定為權(quán)利抵押權(quán)或其它抵押權(quán)所準(zhǔn)用（八八三），故抵押物不以同種類為限，舉凡得為抵押權(quán)之標(biāo)的物者均足當(dāng)之，于土地、定著物之外，地上權(quán)（八三八）、農(nóng)用權(quán)（八四一之七）、典權(quán)（九一七）固屬之，其它依特別法得設(shè)定抵押權(quán)者亦在其內(nèi)，例如船舶（海三三）、采礦權(quán)（礦四五）、航空器（民航十九）、動(dòng)產(chǎn)（動(dòng)擔(dān)一五）均然。且不須為同一人所有?；谝晃镆粰?quán)之原則，共同抵押權(quán)之標(biāo)的物既為復(fù)數(shù)，自屬數(shù)抵押權(quán)（注二），因之，與財(cái)團(tuán)抵押集合成一財(cái)團(tuán)，成立一抵押權(quán)，以擔(dān)保同一債權(quán)者不同。（三）于未限定各個(gè)抵押物所負(fù)擔(dān)之金額時(shí)，抵押人得就各個(gè)抵押物賣得之價(jià)金，受債權(quán)全部或一部之清償（八七五參照）：共同抵押權(quán)人固得限定各個(gè)抵押物所負(fù)擔(dān)之擔(dān)保債權(quán)金額，此際就各抵押物賣得之價(jià)金，僅能按該限定之金額受償，然未為限定時(shí)，抵押權(quán)人得先后或同時(shí)就部份或全部抵押物拍賣，以賣得之價(jià)金，清償擔(dān)保債務(wù)之一部或全部。易言之，共同抵押權(quán)之?dāng)?shù)抵押物，對(duì)于所擔(dān)保之債權(quán)，各負(fù)全部之擔(dān)保責(zé)任，酷似連帶債務(wù)，學(xué)者遂又稱之為連帶抵押或物上連帶擔(dān)保。然連帶債權(quán)為人之連帶，屬于債之關(guān)系，而共同抵押權(quán)則為物之連帶，屬于物權(quán)之關(guān)系，且前者負(fù)連帶責(zé)任之人均為債務(wù)人，后者負(fù)連帶責(zé)任之物，不必限于債務(wù)人所有，第三人之物亦得為共同抵押權(quán)之標(biāo)的。兩者不同，不可不辨。是以，除有上述限定各抵押物所負(fù)擔(dān)金額之情形外，原則上各共同抵押物對(duì)于擔(dān)保債權(quán)，系負(fù)全部之擔(dān)保責(zé)任，乃共同抵押物之重要性質(zhì)。而此項(xiàng)性質(zhì)乃來(lái)自抵押權(quán)之不可分性（注三），亦即抵押物之各部擔(dān)保債權(quán)之全部，第八六八條規(guī)定之意旨即足供參照。

二、作用

共同抵押權(quán)之主要作用有二：一是累積多數(shù)標(biāo)的物之交換價(jià)值，以確保債權(quán)之清償。此項(xiàng)情形大抵系因抵押人所提供一抵押物之交換價(jià)值，不能滿足擔(dān)保債權(quán)之清償，故須提供多數(shù)抵押物，累積其交換價(jià)值，以共同擔(dān)保債權(quán)。例如子、丑、寅地三筆，價(jià)值依次為二百五十萬(wàn)元、一百五十萬(wàn)元與一百萬(wàn)元，共同設(shè)定抵押權(quán)以擔(dān)保五百萬(wàn)元之債權(quán)是。二是分散抵押物之危險(xiǎn)，亦即各抵押物之價(jià)值雖已能滿足擔(dān)保債權(quán)之清償，但各標(biāo)的物常有毀損、滅失或其它因素致其價(jià)值減少，因而不能滿足擔(dān)保債權(quán)受償之情形存在，為避免此種危險(xiǎn)，遂以多數(shù)抵押物共同擔(dān)保一債權(quán)，以分散上述危險(xiǎn)。例如子、丑兩地各值三百五十萬(wàn)元與三百萬(wàn)元，共同設(shè)定抵押權(quán)以擔(dān)保三百萬(wàn)元之債權(quán)是。于此情形，抵押權(quán)人得選擇任一抵押物拍賣，以供債權(quán)全部之受償，此項(xiàng)作用實(shí)為自由選擇權(quán)能發(fā)揮功能之重要基礎(chǔ)。可見共同抵押權(quán)對(duì)抵押權(quán)人甚為有利。我國(guó)臺(tái)灣民法因?qū)⑼恋嘏c房屋當(dāng)作個(gè)別之不動(dòng)產(chǎn)，各得單獨(dú)為物權(quán)與交易之客體，而事實(shí)上房屋又須依賴土地方能存在，故以房屋或基地設(shè)定抵押權(quán)時(shí)通常均要求以房屋與土地兩者共同設(shè)定抵押權(quán)，此項(xiàng)抵押權(quán)之設(shè)定大抵系著重在前者之作用（注四）。

三、類型

共同抵押權(quán)既有累積價(jià)值及分散危險(xiǎn)之作用，為貫徹此項(xiàng)作用，自應(yīng)保障抵押權(quán)人之自由選擇權(quán)，而其結(jié)果又將造成后次序抵押權(quán)人或抵押物所有人之不利益，此實(shí)為共同抵押權(quán)制度之內(nèi)在缺陷。為求平衡此等利害關(guān)系人之利益，各國(guó)立法上遂采取各種方法，以謀兼顧，因此產(chǎn)生共同抵押權(quán)制度之各種類型。茲參酌外國(guó)立法例、學(xué)說(shuō)，并以我國(guó)臺(tái)灣民法現(xiàn)行規(guī)定及修正規(guī)定之共同抵押權(quán)為中心，就有關(guān)之共同抵押權(quán)制度類型予以探討。

[摘要]中華人民共和國(guó)《合同法》第286條規(guī)定的建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)在性質(zhì)上屬于法定抵押權(quán)。承包人法定抵押權(quán)的成立時(shí)間一般為建設(shè)工程峻工之時(shí)。該法定抵押權(quán)成立雖不必登記，但其實(shí)行要經(jīng)登記。法定抵押權(quán)的實(shí)行不受債權(quán)時(shí)效的影響。在法定抵押權(quán)與其它物的擔(dān)保競(jìng)合時(shí)，應(yīng)視具體情形定其先后順序。

[關(guān)鍵詞]建設(shè)工程，承包人，抵押權(quán)，競(jìng)合

一、建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)1我國(guó)《合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！睂?duì)于本條規(guī)定的承包人優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)，我國(guó)學(xué)界有不同認(rèn)識(shí)。

第一種觀點(diǎn)是留置權(quán)說(shuō)。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，承包人優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)為不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)。因此，如果發(fā)包人不按約定支付工程價(jià)款，承包人即可留置該工程，并以此優(yōu)先受償。（注：江平主編：《中華人民共和國(guó)合同法精解》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版，第223頁(yè)。）

第二種觀點(diǎn)是優(yōu)先權(quán)說(shuō)。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)在性質(zhì)上既不是留置權(quán)也不是抵押權(quán)。因?yàn)榱糁脵?quán)的標(biāo)的物是動(dòng)產(chǎn)，而不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)以登記為生效要件。承包人的優(yōu)先受償權(quán)在性質(zhì)上應(yīng)為優(yōu)先權(quán)。（注：徐杰、趙景文著：《合同法教程》，法律出版社2000年版，第486頁(yè)。）

第三種觀點(diǎn)是抵押權(quán)說(shuō)。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，承包人的優(yōu)先受償權(quán)既不是不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)，也不是不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先權(quán)。它符合抵押權(quán)的主要特征，與一般抵押權(quán)的區(qū)別僅在于成立原因：一般的抵押權(quán)為意定擔(dān)保物權(quán)，由當(dāng)事人以合同方式自由設(shè)定；承包人優(yōu)先受償權(quán)因具備法定要件而當(dāng)然成立。所以，可以說(shuō)，承包人優(yōu)先受償權(quán)是一種法律直接規(guī)定的抵押權(quán)。（注：張學(xué)文：《建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)若干問題探討》，載《法商研究》2000年第3期，第102頁(yè)。）

論文摘要

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對(duì)作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

土地抵押權(quán)的法律特征：

1、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和土地它項(xiàng)權(quán)利雙重性質(zhì)；2、土地抵押權(quán)的標(biāo)的為土地使用權(quán)；3、土地抵押附屬于土地使用權(quán)；4、土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為；5、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的功用和效力。

土地抵押權(quán)的客體范圍：

1、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)；2、出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)；3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物戰(zhàn)勝范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

立抵押契約人張三（以下簡(jiǎn)稱甲方）李四（以下簡(jiǎn)稱乙方），因抵押借款事，雙方議定條款如下：

一、乙方將坐落xx面積xx平方米工地及其地上建筑物即xxx號(hào)平房一棟，設(shè)定抵押權(quán)與甲方，向甲方借款人民幣xx萬(wàn)元。

二、利息按月利率x分計(jì)算，于每月一日支付。

三、本借款期限二年，即自xxxx年7月1日起，至xxxx年6月30日止，期滿應(yīng)一次還清。但如果乙方不按第二款規(guī)定按時(shí)付息累積達(dá)兩期的，甲方于期限屆滿前，可請(qǐng)求返還借款。

四、本契約簽訂之日，乙方應(yīng)將抵押物有關(guān)的所有權(quán)書及其他有關(guān)文件交付甲方收?qǐng)?zhí)，并協(xié)同辦理抵押權(quán)登記。

五、抵押期限內(nèi)抵押物應(yīng)付的一切稅捐，應(yīng)由乙方依法按期繳納。

論文關(guān)鍵詞:抵押權(quán);追及效力;善意取得

論文摘要:為了探究抵押權(quán)追及效力制度之設(shè)計(jì),運(yùn)用比較分析法、文獻(xiàn)分析法等方法,對(duì)大陸法系與我國(guó)抵押權(quán)追及效力制度進(jìn)行比較分析,并對(duì)與該制度設(shè)計(jì)有關(guān)的幾個(gè)問題——抵押人能否轉(zhuǎn)讓抵押物、動(dòng)產(chǎn)抵押?jiǎn)栴}、代價(jià)清償和滌除權(quán)、物上代位權(quán)等進(jìn)行剖析。研究表明:我國(guó)抵押權(quán)追及效力制度,應(yīng)在承認(rèn)抵押人有權(quán)轉(zhuǎn)讓抵押物前提下,將抵押物分為已登記的不動(dòng)產(chǎn)、準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)和未登記的其他動(dòng)產(chǎn),合理運(yùn)用善意取得制度,在賦予抵押權(quán)人追及權(quán)和買受人一定限度取得所有權(quán)的同時(shí),以最大限度求得各方利益平衡。

抵押權(quán)的物上追及力,是指抵押權(quán)所具有的使抵押權(quán)人得跟蹤抵押財(cái)產(chǎn)而行使抵押權(quán)的法律效力。抵押權(quán)的追及效力涉及抵押物的轉(zhuǎn)讓和出租兩個(gè)問題,其本旨乃在于對(duì)抵押權(quán)人利益的保護(hù)。本文限于篇幅只討論抵押物轉(zhuǎn)讓時(shí)抵押權(quán)的追及效力。在抵押權(quán)追及效力制度的設(shè)計(jì)過(guò)程中,涉及到三種權(quán)利(抵押人轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)人追及權(quán)、買受人所有權(quán))和三方當(dāng)事人的利益(抵押人、抵押權(quán)人、買受人),可以說(shuō)是一個(gè)三難選擇。如果一味地選擇只保護(hù)抵押權(quán)人的追及權(quán),則這種制度難謂合理。抵押權(quán)追及效力制度的立法價(jià)值應(yīng)定位在最大限度地平衡三方利益上。2007年3月16日通過(guò)的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》)第191條并沒有很好地解決抵押人、抵押權(quán)人和受讓人三者之間的利益平衡。學(xué)界提出了很多解決辦法,諸如抵押登記、代價(jià)清償、滌除權(quán)、擴(kuò)大物上代位性適用范圍等措施。筆者通過(guò)對(duì)抵押權(quán)追及效力的比較研究,在澄清與抵押權(quán)追及效力相關(guān)的幾個(gè)問題的基礎(chǔ)上,指出《物權(quán)法》第191條的缺陷,并提出相應(yīng)對(duì)策。

一、抵押權(quán)追及效力制度的比較研究

在抵押權(quán)追及效力制度的構(gòu)建上,大陸法系各國(guó)的做法略有不同。日本民法仿意大利民法設(shè)有代價(jià)清償制度,仿法國(guó)民法設(shè)有滌除制度。代價(jià)清償制度是一項(xiàng)以抵押權(quán)人為主動(dòng)方的制度,第三買受人不能依據(jù)自己的需要來(lái)除去抵押權(quán),這是代價(jià)清償制度行之極少的根本原因所在。滌除制度是以買受人為主動(dòng)方的,抵押權(quán)人追及到買受人時(shí),買受人可以要求行使滌除權(quán)。如果抵押權(quán)人拒絕接受滌除金額時(shí),就必須申請(qǐng)?jiān)鰞r(jià)拍賣,當(dāng)無(wú)人應(yīng)買時(shí),則須以該價(jià)格自行買下抵押物。由于滌除制度被惡意濫用,2003年7月25日,日本國(guó)會(huì)通過(guò)了擔(dān)保物權(quán)法修正案,其中對(duì)日本民法上的滌除制度作了較大的修改,修正的核心是廢除增價(jià)拍賣制度。此外,為保護(hù)抵押權(quán)人的期限利益,規(guī)定滌除請(qǐng)求必須于抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)到期后方能提出,而抵押權(quán)人準(zhǔn)備實(shí)行抵押權(quán)時(shí),亦無(wú)須通知滌除權(quán)人。同時(shí),取得抵押不動(dòng)產(chǎn)的地上權(quán)、永佃權(quán)者被排斥于滌除權(quán)人范圍之外。動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押后,在日本法上,一方面無(wú)登記亦得對(duì)抗惡意第三人,另一方面雖為登記,不妨害第三人善意取得。然為預(yù)防第三人善意取得,所有人為抵押動(dòng)產(chǎn)之讓與或供其他債務(wù)之擔(dān)保時(shí),并有告知其抵押權(quán)標(biāo)的于相對(duì)人的義務(wù),否則應(yīng)受處罰。瑞士民法在其第828~830條規(guī)定了滌除權(quán)制度。德國(guó)民法未采用滌除制度,它有完善的登記制度,第三人在購(gòu)買該不動(dòng)產(chǎn)時(shí),自然可以發(fā)現(xiàn)物上存在的抵押權(quán)負(fù)擔(dān),作為理性人,他會(huì)要求出讓人先清除抵押權(quán),然后購(gòu)買無(wú)負(fù)擔(dān)的不動(dòng)產(chǎn)。如果購(gòu)買了有抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的不動(dòng)產(chǎn),第三人有替代清償?shù)臋?quán)利,即替代抵押債務(wù)人向抵押權(quán)人清償,由此取得抵押權(quán)及其相應(yīng)債權(quán),表現(xiàn)為憑清償可以要求交付抵押權(quán)證書和其他證書,然后憑證書可以要求更正土地登記簿或者注銷抵押權(quán)。臺(tái)灣地區(qū)民法則規(guī)定:第三取得人可以依權(quán)利瑕疵擔(dān)保規(guī)定,請(qǐng)求出賣人除去抵押權(quán),或者清償債務(wù)以使抵押權(quán)消滅而代位行使其債權(quán),或于拍賣時(shí)為應(yīng)買人,以保持其所有權(quán)。在動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押后,抵押人轉(zhuǎn)讓該動(dòng)產(chǎn),按照臺(tái)灣《動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保交易法》第5條的規(guī)定,抵押權(quán)如未經(jīng)登記,則不得對(duì)抗善意第三人,抵押權(quán)已經(jīng)登記的,則可以對(duì)抗善意第三人。

我國(guó)關(guān)于抵押權(quán)追及效力制度的設(shè)計(jì)有四次:第一次是1988年《民通意見》第115條,該條要求抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物須經(jīng)抵押權(quán)人同意。第二次是《擔(dān)保法》第49條,該條規(guī)定抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的,應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人,否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。第三次是《擔(dān)保法解釋》第67條,該條規(guī)定:“抵押權(quán)存續(xù)期間,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,如果抵押物已經(jīng)登記的,抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán);取得抵押物所有權(quán)的受讓人,可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù),使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。如果抵押物未經(jīng)登記的,抵押權(quán)不得對(duì)抗受讓人,因此給抵押權(quán)人造成損失的,由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任?！钡谒拇问恰段餀?quán)法》第191條,該條規(guī)定:“抵押期間,抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！?/p>

內(nèi)容提要：本文闡述了土地抵押權(quán)的概念及其法律特征，著重探討土地抵押權(quán)的法律內(nèi)涵。通過(guò)對(duì)土地抵押制度的分析論證，旨在解決現(xiàn)行土地抵押權(quán)制度的不足及彌補(bǔ)措施。提出關(guān)于土地抵押權(quán)制度在運(yùn)行和實(shí)踐中存在的種種問題，其著眼點(diǎn)在于通過(guò)對(duì)土地抵押權(quán)的法律規(guī)定和法律原理，結(jié)合土地抵押權(quán)的實(shí)踐狀況，進(jìn)行理論性的解說(shuō)，為土地抵押權(quán)制度的完善提供參考。

主題詞：土地使用權(quán)抵押客體抵押權(quán)登記效力

一、土地抵押權(quán)的概念

在我國(guó)，土地抵押是指土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)，在不轉(zhuǎn)移土地占有的情況下，將土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保；當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法處分該土地使用權(quán)并由處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償。其中，提供土地使用權(quán)作為擔(dān)保的，為抵押人，接受土地使用權(quán)擔(dān)保的債權(quán)人，為抵押權(quán)人。

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對(duì)作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

從我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)看，土地抵押權(quán)是指的土地使用權(quán)抵押權(quán)，法律只允許對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，而對(duì)土地使用權(quán)以外的其他土地他項(xiàng)權(quán)利，沒有明確規(guī)定。

摘要

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對(duì)作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

土地抵押權(quán)的法律特征：

1、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和土地它項(xiàng)權(quán)利雙重性質(zhì)；2、土地抵押權(quán)的標(biāo)的為土地使用權(quán)；3、土地抵押附屬于土地使用權(quán)；4、土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為；5、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的功用和效力。

土地抵押權(quán)的客體范圍：

1、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)；2、出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)；3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物戰(zhàn)勝范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

摘要

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對(duì)作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

土地抵押權(quán)的法律特征：

1、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和土地它項(xiàng)權(quán)利雙重性質(zhì)；2、土地抵押權(quán)的標(biāo)的為土地使用權(quán)；3、土地抵押附屬于土地使用權(quán)；4、土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為；5、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的功用和效力。

土地抵押權(quán)的客體范圍：

1、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)；2、出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)；3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物戰(zhàn)勝范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。