導(dǎo)語：如何才能寫好一篇論不動(dòng)產(chǎn)登記制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、不動(dòng)產(chǎn)登記官制度的比較法介紹

(一)德國

1　登記機(jī)構(gòu)組成人員

不動(dòng)產(chǎn)登記處的人員主要包括三類：登記簿法官、司法輔助人和文書官。專任的登記簿法官事實(shí)上不存在。僅在司法輔助人提出請(qǐng)示時(shí)，相關(guān)法官才會(huì)涉入；文書官主要從事材料處理和簽收的工作。因此，在德國，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)的人員主要是司法輔助人。

2　司法輔助人制度

(1)性質(zhì)與地位

在德國，司法輔助人屬于司法公務(wù)員。德國公務(wù)員職稱制度將各個(gè)公務(wù)員等級(jí)與其職務(wù)、教育水平、薪金等制度結(jié)合在一起。在司法公務(wù)員職稱系統(tǒng)中，法官為高級(jí)公務(wù)員，需大學(xué)法學(xué)畢業(yè)并通過兩次國家考試；而司法輔助人為副高級(jí)公務(wù)員，需高等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)并通過司法輔助人考試；文書官為中級(jí)公務(wù)員，僅需兩年的預(yù)備期學(xué)習(xí)。文書官任職三年后，通過一定培訓(xùn)和升級(jí)考試，也能晉升為副高級(jí)司法公務(wù)員，擔(dān)任司法輔助人。

(2)職權(quán)

司法輔助人的職能都是由法官職權(quán)中移轉(zhuǎn)過來的，包括社團(tuán)登記，婚姻共同財(cái)產(chǎn)登記，不動(dòng)產(chǎn)、船舶登記，強(qiáng)制執(zhí)行及財(cái)產(chǎn)分配，監(jiān)護(hù)或撫養(yǎng)關(guān)系，遺產(chǎn)及分配，破產(chǎn)與和解程序，訴訟費(fèi)用確定程序，刑事部分的扣押與罰金程序，提存程序等。但是，許多案件，如遺產(chǎn)分割、收養(yǎng)等，則是有保留的移轉(zhuǎn)給司法輔助人。根據(jù)《司法輔助人法》，不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)完全從登記簿法官移轉(zhuǎn)給了司法輔助人，即該事務(wù)毫無例外地由司法輔助人辦理，而不必呈送法官。根據(jù)《司法輔助人法》第5條，只有存在以下情形時(shí)，司法輔助人才必須就所處理的登記事務(wù)請(qǐng)示法官：其一，司法輔助人的決定悖于其已知的判例；其二，處理該事務(wù)時(shí)出現(xiàn)適用法律困難；其三，需要適用外國法；其四，所處理的事務(wù)與法官正在經(jīng)辦的案件有緊密聯(lián)系，而分割判決或決定并不合適。

(3)培養(yǎng)機(jī)制

成為司法輔助人的條件包括，在專門培養(yǎng)司法輔助人的高等?？茖W(xué)校(Fachhochschule)三年的預(yù)備實(shí)習(xí)期學(xué)習(xí)，并通過司法輔助人考試。《司法輔助人法》款規(guī)定，取得法官資格者(即通過第二次國家考試)也能被分派給司法輔助人的工作。已完成法學(xué)學(xué)習(xí)者(即通過第一次國家考試)轉(zhuǎn)入司法輔助人預(yù)備期學(xué)習(xí)，預(yù)備期學(xué)習(xí)縮短12個(gè)月。候補(bǔ)文官(即通過第一次國家考試，并進(jìn)入法官的預(yù)備實(shí)習(xí)期學(xué)習(xí)的)可暫時(shí)司法輔助人的工作。

(4)司法輔助人協(xié)會(huì)與在崗的學(xué)習(xí)

德國的司法輔助人自行組織了許多行業(yè)協(xié)會(huì)，如司法輔助人協(xié)會(huì)、聯(lián)邦德國司法輔助人聯(lián)盟等。行業(yè)協(xié)會(huì)定期出版刊物，介紹各地司法輔助人情況、各領(lǐng)域最新判例，從而幫助司法輔助人取得最新資訊。

(二)奧地利

在奧地利，不動(dòng)產(chǎn)登記程序?qū)儆诜窃A程序，由司法輔助人負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)。其《司法輔助人法(RpflG)》款規(guī)定，登記簿法官保留隨時(shí)負(fù)責(zé)登記事務(wù)的權(quán)力，但是實(shí)踐中法官很少負(fù)責(zé)登記事務(wù)，因?yàn)樗痉ㄝo助人只要符合法律規(guī)定的資格，就享有對(duì)登記事務(wù)的實(shí)際管轄權(quán)，他只需要服從登記簿法官的有關(guān)指令即可。因此，在奧地利，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的工作人員主要就是司法輔助人。奧地利司法輔助人的培養(yǎng)機(jī)制與德國有很多相似之處，不再贅述。

(三)日本

依據(jù)日本的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》，登記所的事務(wù)由登記官辦理。登記官是指在法務(wù)局、地方法務(wù)局、法務(wù)支局和派出所服務(wù)的且經(jīng)過法務(wù)局長(zhǎng)或地方法務(wù)局長(zhǎng)指定的法務(wù)事務(wù)官。所謂法務(wù)事務(wù)官是指所有在法務(wù)局、地方法務(wù)局、法務(wù)支局和派出所的公務(wù)員。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年日本全國的法務(wù)局、地方法務(wù)局、派出所的工作人員總數(shù)為11000人。但是，并非所有的人都是登記官，各登記所一般是根據(jù)其規(guī)模設(shè)1人至數(shù)人擔(dān)任登記官。由于日本的不動(dòng)產(chǎn)登記官屬于國家公務(wù)員，因此要成為不動(dòng)產(chǎn)登記官必須通過國家公務(wù)員考試。

日本的《法務(wù)局及地方法務(wù)局組織規(guī)則》規(guī)定，在民事行政部?jī)?nèi)必須配備首席登記官2人(東京及大阪法務(wù)局是3人)以及次席登記官(限于東京、名古屋、大阪、廣島、福岡法務(wù)局)、總括表示登記專門官、電子認(rèn)證管理官(限于東京法務(wù)局)、登記信息系統(tǒng)管理官以及民事行政調(diào)查官各1人(東京及大阪法務(wù)局的次席登記官各2人)。

(四)韓國

目前韓國共有大約200個(gè)登記所，負(fù)責(zé)登記所的領(lǐng)導(dǎo)為不動(dòng)產(chǎn)登記官，一個(gè)登記官負(fù)責(zé)一個(gè)登記所。盡管韓國的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是由法院設(shè)立的登記所，但不動(dòng)產(chǎn)登記官本身并不是法官，而是政府的公務(wù)員。在韓國要擔(dān)任不動(dòng)產(chǎn)登記官，必須通過司法行政考試(第5級(jí)公務(wù)員考試)。該考試是由司法部行政處負(fù)責(zé)，由其負(fù)責(zé)出考題。每年韓國要選拔十個(gè)第5級(jí)公務(wù)員，其中有2名為登記官，即全國每年選拔2名登記官。在韓國，不動(dòng)產(chǎn)登記官?zèng)]有級(jí)別，也沒有晉升制度，登記官都屬于國家的第5級(jí)公務(wù)員。

(五)小結(jié)

首先，從比較法來看，各國登記官的性質(zhì)主要就是兩種：法官或公務(wù)員。大多數(shù)國家的不動(dòng)產(chǎn)登記官屬于國家公務(wù)員，只有德國、奧地利比較特殊，登記官是司法輔助人。其次，對(duì)于登記官的專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)水平都有較高的要求。由于登記官從事的是不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)，而不動(dòng)產(chǎn)登記涉及到民法總論、物權(quán)法、合同法、土地法、房地產(chǎn)法、繼承法、婚姻法等多鐘法律部門。因此，登記官必須具備很高的法律素養(yǎng)，方能勝任不動(dòng)產(chǎn)登記工作。這在德國、奧地利體現(xiàn)的最為明顯。即便是在將登記官作為公務(wù)員的日本、韓國，其公務(wù)員考試中也要求必須掌握相應(yīng)的法律知識(shí)。

二、在我國建立不動(dòng)產(chǎn)登記官制度的重要意義

目前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正在致力于建立房屋登記官制度?！蛾P(guān)于做好房屋登記審核人員培訓(xùn)考核工作(試行)的通知》(建房[2009]61號(hào))明確規(guī)定：“在房屋登記機(jī)構(gòu)從事初審、復(fù)審、終審等具有房屋登記審核性質(zhì)工作的人員，應(yīng)按照《房屋登記辦法》和本《通知》的要求，通過房屋登記人員培訓(xùn)考核或確認(rèn)，取得《房屋登記官考核合格證書》后，成為房屋登記官，方可從事房屋登記審核工作”。“從2010年開始進(jìn)行房屋登記官考核的組織培訓(xùn)和實(shí)施工作，各房屋登記機(jī)構(gòu)要高度重視培訓(xùn)考核工作，積極為登記審核人員參加崗位培訓(xùn)創(chuàng)造條件。到2012年凡未取得《房屋

登記官考核合格證書》的人員，一律不得再從事房屋登記審核工作；房屋登記機(jī)構(gòu)其他工作人員也必須具備與其崗位相適應(yīng)的專業(yè)知識(shí)，否則應(yīng)調(diào)離其工作崗位”。

筆者認(rèn)為，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部推動(dòng)房屋登記官制度的努力是非常值得肯定的。因?yàn)椋粍?dòng)產(chǎn)登記官制度是不動(dòng)產(chǎn)登記活動(dòng)的內(nèi)在要求。在我國建立不動(dòng)產(chǎn)登記官制度具有重要意義，它是我國不動(dòng)產(chǎn)登記乃至整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和完善的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。具體理由如下。

首先，建立不動(dòng)產(chǎn)登記官制度有助于提高登記人員的專業(yè)素質(zhì)和知識(shí)水平。依據(jù)《物權(quán)法》等法律，不動(dòng)產(chǎn)登記在原則上是基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)之生效要件。沒有登記，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)就不發(fā)生法律效力。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有推定效力與公信效力。一旦不動(dòng)產(chǎn)登記出現(xiàn)錯(cuò)誤，很可能給當(dāng)事人的合法權(quán)益造成嚴(yán)重?fù)p害。確保不動(dòng)產(chǎn)登記的真實(shí)性與準(zhǔn)確性的一個(gè)重要環(huán)節(jié)就是，登記機(jī)構(gòu)的工作人員應(yīng)當(dāng)依法履行登記職責(zé)，盡到合理的注意義務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)登記涉及諸多的法律部門，尤其是物權(quán)法、合同法、土地法、婚姻法、繼承法等。只有經(jīng)過專門法律訓(xùn)練并經(jīng)過考試合格的人，才能依法履行登記職責(zé)并盡到合理的注意義務(wù)。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記工作本身的復(fù)雜性和專業(yè)性要求，必須建立登記官制度，確立進(jìn)入登記機(jī)構(gòu)工作的專業(yè)門檻，保證登記機(jī)構(gòu)的工作人員達(dá)到相應(yīng)的專業(yè)水準(zhǔn)。然而，我國目前不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的人員卻普遍存在法律知識(shí)欠缺、專業(yè)技能低下等一系列問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2000年以來，全國的行政案件數(shù)量增長(zhǎng)了20％，其中，房屋登記行政案件竟然增長(zhǎng)了近200％。目前，房屋登記行政案件在人民法院受理的94類行政案件中排位第二，占全部行政案件受案總數(shù)的比率高達(dá)8％。之所以出現(xiàn)這種情況，一個(gè)重要的原因就是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員的知識(shí)水平和專業(yè)素質(zhì)低下。筆者參與《房屋登記辦法》起草調(diào)研工作時(shí)發(fā)現(xiàn)，無論是發(fā)達(dá)地區(qū)還是落后地區(qū)，其房屋登記機(jī)構(gòu)的工作人員中具有大專以上學(xué)歷的比例都非常低。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)如廣州、南京等地的登記機(jī)構(gòu)中，具有大學(xué)本科學(xué)歷的比較高一些，但也只是50％左右。一些中西部地級(jí)市，這個(gè)比例甚至不足10％。

篇2

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn),物權(quán),不動(dòng)產(chǎn)登記制度

不動(dòng)產(chǎn)登記指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)國家專職部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的活動(dòng)。它能使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)得以確認(rèn)并為交易安全提供法律保障，是房地產(chǎn)管理的重要手段和現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的基礎(chǔ)。然而，我國至今尚未制定不動(dòng)產(chǎn)登記法；已制定的法律法規(guī)中雖有不少關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)范，但這些規(guī)范零散，并且相互沖突，不合法理的規(guī)定頗多。在物權(quán)立法提上議事日程之際，筆者運(yùn)用比較研究的方法，從物權(quán)立法的角度對(duì)完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度作一初步探討。

一、比較研究目前，世界各國所采用的不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要有三種類型，即契約登記制度、產(chǎn)權(quán)登記制度、托倫斯登記制度?！?

（一）契約登記制度。由于這種登記體制是由《法國民法典》創(chuàng)立，故亦稱法國法主義登記制度，其主要特色在于：第一，登記是物權(quán)變動(dòng)對(duì)抗第三人之要件；第二，采取形式審查主義，只要當(dāng)事人提出申請(qǐng)即可登記；第三，登記無公信力，即登記事項(xiàng)不成立或無效時(shí)，不得對(duì)抗善意第三人；第四，登記簿以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)而編成，采用人之編成主義（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，權(quán)利以動(dòng)態(tài)登記為主，不僅登記物權(quán)現(xiàn)狀，而且還登記物權(quán)的變動(dòng)。

（二）產(chǎn)權(quán)登記制度。這種體制為《德國民法典》所建立，并在德國《土地登記條例》、《地上權(quán)條例》以及《住宅所有權(quán)法》中有明確規(guī)定。其特點(diǎn)是：（1）登記是土地物權(quán)變動(dòng)的效力發(fā)生要件，土地物權(quán)之取得或變更須經(jīng)官方正式登記才具有法律效力；（2）實(shí)質(zhì)審查主義，登記機(jī)關(guān)對(duì)登記申請(qǐng)及權(quán)利變更要進(jìn)行詳細(xì)的合法性審查；（3）登記有公信力，即一經(jīng)登記就具有法律效力；（4）權(quán)利以靜態(tài)登記為主，登記簿不記入物權(quán)的變動(dòng)情況，只記入物權(quán)的現(xiàn)有狀態(tài)；（5）采用物之編成主義（Prin-zipdesReaifoliums），登記簿按地號(hào)順序進(jìn)行排列。

（三）托倫斯登記制度（Torenssyhem）。這種制度1955年創(chuàng)始于澳大利亞，現(xiàn)被美國多數(shù)州和英聯(lián)邦國家所采用，是對(duì)產(chǎn)權(quán)登記制度的改良。其一，采用實(shí)質(zhì)審查主義，并采用公告程序；其二，初次登記自由，其后登記則進(jìn)入強(qiáng)制狀態(tài)，即任何不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)申請(qǐng)第一次登記后，其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移和變更，不經(jīng)登記無效；其三，登記具有公信力，如果真權(quán)利人因不實(shí)登記而受損害時(shí)，國家負(fù)賠償責(zé)任；其四，人之編成主義，不考慮地號(hào)，按登記次序編排登記簿，并附土地及建筑物位置圖。

通過三種登記制度之比較，可以發(fā)現(xiàn)，首先，各國不動(dòng)產(chǎn)登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎(chǔ)，并輔之以單行的不動(dòng)產(chǎn)登記法，不僅設(shè)計(jì)合理、體系完整，而且保留著本國的立法傳統(tǒng)，體現(xiàn)出民族特色。其次，各國不動(dòng)產(chǎn)登記往往實(shí)行房地合一的登記體制。雖然各國不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)象是以土地為主，但西方國家的不動(dòng)產(chǎn)登記法理認(rèn)為建筑物與其附著的土地是緊密聯(lián)系在一起的，「2因此，這些國家的不動(dòng)產(chǎn)登記，基本上名為土地登記，實(shí)際是土地及地上附著建筑物的一并登記。再次，各國不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一管理。在許多國家，所有的土地?zé)o論在繁華的鬧市，還是人煙稀少的西部，一般都按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)由不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)辦理登記，以獲得完整的地籍資料，方便土地的宏觀管理。在我國，由于不動(dòng)產(chǎn)登記立法不健全，不動(dòng)產(chǎn)登記制度還存在著諸多問題，因此，有必要在全面考查各國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況和特點(diǎn)，促進(jìn)我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的日趨完善。

二、我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀及存在的問題我國現(xiàn)行有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修訂）、國家土地局的《土地登記規(guī)則》（1989年11月）、《城市房地產(chǎn)管理法》（1994年7月頒布）和建設(shè)部的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》（1990年12月）。其中土地登記的內(nèi)容包括：土地的性質(zhì)（主要是集體土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利）、土地權(quán)利來源、權(quán)利主體、權(quán)屬界址、土地面積、用途、使用的限制以及土地等級(jí)和價(jià)格；房屋登記的內(nèi)容有所有權(quán)人、所有權(quán)性質(zhì)、地號(hào)、房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號(hào)和他項(xiàng)權(quán)利。雖然我國不動(dòng)產(chǎn)登記事業(yè)已經(jīng)步入有法可依的歷史階段，較改革開放以前有了長(zhǎng)足地進(jìn)步，但不可否認(rèn)，我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度依然存在著不少問題有待解決。

第一，不動(dòng)產(chǎn)登記立法不完善。如上所述，我國不動(dòng)產(chǎn)登記立法主要集中在土地和房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)之中，此外《民法通則》、《擔(dān)保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產(chǎn)資源法》等也有所涉及。由于各部法律之間銜接不緊密，加之各個(gè)職能部門在立法過程中強(qiáng)調(diào)本部利益，這就造成了各部法律之間在不動(dòng)產(chǎn)登記問題上的規(guī)定相互交叉、沖突，從而使我國不動(dòng)產(chǎn)登記承現(xiàn)出房產(chǎn)和地產(chǎn)的不統(tǒng)一、登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一、登記程序的不統(tǒng)一、登記效力的不統(tǒng)一、登記權(quán)屬證書的不統(tǒng)一的狀況。在我國法律規(guī)定的應(yīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利方面，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體權(quán)利的登記范圍僅包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。而在社會(huì)生活中廣泛存在的土地租賃權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)等諸多不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體權(quán)利卻沒有被列入登記范圍，影響了土地資源的高效利用和對(duì)我國不動(dòng)產(chǎn)利用的宏觀管理。除了不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體權(quán)利登記以外，在現(xiàn)實(shí)生活中，同一不動(dòng)產(chǎn)之上可能同時(shí)存在著數(shù)個(gè)物權(quán)，因此，有必要建立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)順位登記，即不動(dòng)產(chǎn)程序權(quán)利登記制度，以保障正常的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)秩序。而在這一方面，我國不動(dòng)產(chǎn)登記立法處于空白狀態(tài)。這顯然不符合我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)的基本要求。

第二，我國不動(dòng)產(chǎn)登記存在房地分立登記的問題。依據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，約有六個(gè)部門可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)登記在建設(shè)行政管理部門，林地權(quán)登記在森林管理部門等，并且各個(gè)部門登記的內(nèi)容、程序等也有較大差別。眾所周知，不動(dòng)產(chǎn)登記的根本目的在于確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)或完成物權(quán)變動(dòng)，進(jìn)行物權(quán)公示，提供統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律基礎(chǔ)，而不僅是對(duì)土地、房屋、森林等不動(dòng)產(chǎn)的行政管理?！?分別登記恰恰違背了法律設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的初衷，一方面造成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一，引起法律法規(guī)之間的相互沖突；另一方面，造成了各個(gè)登記機(jī)關(guān)之間職責(zé)不清，機(jī)構(gòu)膨脹，部門利益相互沖突，其結(jié)果不僅增加了不動(dòng)產(chǎn)登記人的不合理負(fù)擔(dān)，也破壞了地籍資料的完整性和管理的統(tǒng)一性。

第三，不動(dòng)產(chǎn)登記城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一。我國廣大農(nóng)村的房產(chǎn)登記工作主要由村鎮(zhèn)管理部門負(fù)責(zé)。由于村鎮(zhèn)管理部門缺少從事此項(xiàng)工作的專業(yè)人員，對(duì)登記后形成的房屋產(chǎn)籍管理混亂。目前，在國家取消了對(duì)農(nóng)民房產(chǎn)登記的收費(fèi)項(xiàng)目之后，村鎮(zhèn)房產(chǎn)登記工作在大部分地區(qū)已經(jīng)趨于停頓?！?但實(shí)際上，廣大農(nóng)村中與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日益活躍，房產(chǎn)的買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押等交易活動(dòng)也日趨頻繁。農(nóng)民對(duì)他們?nèi)〉玫姆康禺a(chǎn)權(quán)利，同樣迫切地希望得到政府的保護(hù)。另外，由于城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一，使得一些城市開發(fā)區(qū)、郊區(qū)違反《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，為在城市邊緣地區(qū)的耕地上建房者發(fā)放房屋所有權(quán)證書，以逃避土地管理。

三、完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律對(duì)策一種較為完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，必須符合明確產(chǎn)權(quán)、簡(jiǎn)化手續(xù)、節(jié)省費(fèi)用和明確登記的公信力的原則?！?從我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀來看，其與完善的登記制度、保障房地產(chǎn)交易安全的要求尚有一定差距，存在著許多問題，亟待進(jìn)一步解決和完善。

（一）吸收、借鑒國外不動(dòng)產(chǎn)登記立法的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)我國不動(dòng)產(chǎn)登記立法發(fā)展西方各種類型不動(dòng)產(chǎn)登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎(chǔ)，并輔之以單行的不動(dòng)產(chǎn)登記法?？梢?，西方各國將不動(dòng)產(chǎn)登記定性為私法行為，其意義在于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示及公信，保護(hù)交易安全。目前，我國物權(quán)立法工作已經(jīng)提上日程，借鑒國外立法經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況，在將來出臺(tái)的《物權(quán)法》中明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的各項(xiàng)制度，不僅是合理保護(hù)土地資源、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的要求，也是順應(yīng)世界不動(dòng)產(chǎn)登記立法發(fā)展潮流，完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的必然選擇。在《物權(quán)法》規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記基本原則、內(nèi)容的基礎(chǔ)上，國務(wù)院也可以適時(shí)地出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》等有關(guān)法規(guī)，細(xì)化物權(quán)立法中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的原則性規(guī)定，使我國不動(dòng)產(chǎn)登記真正作到有法可依，更具有實(shí)際操作性。

（二）依據(jù)產(chǎn)權(quán)登記制度，并吸收托倫斯登記制度之優(yōu)點(diǎn)，完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記體制物權(quán)制度具有很強(qiáng)的民族性、固有性，不動(dòng)產(chǎn)登記制度也不例外。我國目前不動(dòng)產(chǎn)登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎(chǔ)在于國家干預(yù)主義，這與產(chǎn)權(quán)登記制度，即德國不動(dòng)產(chǎn)登記立法模式極其相似。此外，我國不動(dòng)產(chǎn)登記與產(chǎn)權(quán)登記制度在登記規(guī)則，如登記生效主義、物之編成主義、登記之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地產(chǎn)管理法》第60條、第61條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝！锻恋氐怯浺?guī)則》第25條規(guī)定：“不經(jīng)變更登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利的轉(zhuǎn)移，屬于非法轉(zhuǎn)讓，不具有法律效力?！憋@然，我國不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的產(chǎn)生、變更都以登記為生效要件。其次，《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》中規(guī)定，房屋登記的內(nèi)容包括有地號(hào)、使用土地面積及土地登記證號(hào)，登記簿按地號(hào)順序排列。這亦是物之編成主義典型作法。再次，我國不動(dòng)產(chǎn)登記同樣具有公信力，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)一經(jīng)登記即具有法律效

力。由此可見，在保持我國現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度民族性、固有性基礎(chǔ)上，完善不動(dòng)產(chǎn)登記體制，參照產(chǎn)權(quán)登記制度進(jìn)行，不失為一種最佳的選擇。當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)登記制度也并非完美。在完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度過程中，我們還可以借鑒托倫斯登記制度之優(yōu)點(diǎn)，如錯(cuò)誤登記賠償和強(qiáng)行登記制度等，以彌補(bǔ)產(chǎn)權(quán)登記制度之不足。

（三）統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、消除城鄉(xiāng)分別，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范化有學(xué)者認(rèn)為，我國不動(dòng)產(chǎn)登記程序、效力等不統(tǒng)一的根源在于部門利益之爭(zhēng)，解決的根本途徑是統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)?！?綜觀世界各國的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，尚無將土地與房產(chǎn)分為兩套系統(tǒng)進(jìn)行登記的先例。目前，我國一些地方政府，如廣州、深圳、上海、汕頭、廈門等，已經(jīng)意識(shí)到房地分立設(shè)置的缺陷，嘗試將兩部門合而為一，從而實(shí)現(xiàn)房地合一登記。這些大膽地探索不僅代表著設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)也為我國將來統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的改革提供寶貴經(jīng)驗(yàn)。我國98年修訂的《土地管理法》明確規(guī)定：“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國的基本國策?！倍粍?dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的城鄉(xiāng)統(tǒng)一無疑是全面保護(hù)土地資源，加強(qiáng)土地宏觀調(diào)節(jié)的有效途徑。這樣不僅使不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)有了完整的地籍資料，也不會(huì)再存在城鄉(xiāng)接壤處由誰管理之虞。

（四）擴(kuò)大應(yīng)登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之范圍，完善各項(xiàng)登記制度筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)、地段權(quán)和房地產(chǎn)租賃權(quán)納入不動(dòng)產(chǎn)登記范疇，擴(kuò)大應(yīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利范圍。就不動(dòng)產(chǎn)登記的具體制度而言，首先，我國房地產(chǎn)交易中的二重買賣（即不動(dòng)產(chǎn)所有人在簽訂買賣合同所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記前，又與他人訂立買賣合同并進(jìn)行了所有權(quán)登記）現(xiàn)象比較普遍，而我國立法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采用的是登記生效主義，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，特別是房屋所有權(quán)的確認(rèn)原則以登記為準(zhǔn)，未經(jīng)登記則不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)不轉(zhuǎn)移。因此，第一個(gè)買賣合同的買方只能要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任，這對(duì)他來說是極不公平的。如果不動(dòng)產(chǎn)登記立法中設(shè)立預(yù)告登記制度，即賦予債權(quán)以排他的物權(quán)效力，從而保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，則可以有效地防范二重買賣情況出現(xiàn)，維護(hù)交易安全。其次，我國現(xiàn)行民事立法中尚無完善的善意取得制度，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)也未明確登記公信力的絕對(duì)效力，使得第三人對(duì)登記的信賴得不到法律保障。因此，有必要設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)交易的善意取得制度。善意取得的要件應(yīng)包括：（1）取得必須有償；（2）除登記錯(cuò)誤外，民事法律行為本身合法有效；（3）第三人善意且無過失。再次，在不動(dòng)產(chǎn)登記立法中構(gòu)建善意取得制度時(shí)，我們還應(yīng)當(dāng)設(shè)立錯(cuò)誤賠償制度，將其作為對(duì)善意取得制度的補(bǔ)充，以加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易人的合法權(quán)益，保障交易公平、合理。

我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在著諸多問題，不但造成了不動(dòng)產(chǎn)管理的混亂，也妨礙了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在我國物權(quán)立法提上日程之際，理所當(dāng)然應(yīng)當(dāng)在未來《物權(quán)法》中完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度，使我國不動(dòng)產(chǎn)管理真正作到制度健全，有法可依。

注釋：

「1參見趙紅梅著：《房地產(chǎn)法論》，中國政法大學(xué)出版社1995年版，第249－252頁。

「2「3趙鵬越：《借鑒國際經(jīng)驗(yàn)改革我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度》，載于《改革與戰(zhàn)略》1999年第1期。

「4金紹達(dá)：《澳大利亞的產(chǎn)權(quán)登記制度對(duì)我們的啟示》，載于《中國房地產(chǎn)》1995年第10期。

篇3

一、沒有建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

長(zhǎng)期以來，我國不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)一直比較分散，主要有相應(yīng)的行政部門負(fù)責(zé)，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的屬性特點(diǎn)及各機(jī)構(gòu)職責(zé)分布在不同的行政部門。這樣既不利于提高登記機(jī)關(guān)的工作效率和登記質(zhì)量，又給當(dāng)事人之間的不動(dòng)產(chǎn)交易帶來了不小的阻礙。不僅增加了其交易時(shí)間和交易成本，損害了其合法權(quán)益，也極易引發(fā)民事糾紛，影響不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的秩序穩(wěn)定。為解決這一問題，《不動(dòng)產(chǎn)暫行登記條例》規(guī)定了由國務(wù)院國土資源管理部門統(tǒng)管全國不動(dòng)產(chǎn)登記工作。同時(shí)，《條例》在第二款中規(guī)定由縣級(jí)以上人民政府確定一個(gè)部門作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，但是并沒有具體指定由哪一個(gè)部門來負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。這就出現(xiàn)了建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)并沒有在全國范圍內(nèi)有效落實(shí)。有的地區(qū)如武漢設(shè)立了不動(dòng)產(chǎn)登記局作為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，完成了改造工作。更多的地區(qū)則限于財(cái)政等困難，還沒有完成相應(yīng)工作。

二、缺少不動(dòng)產(chǎn)登記的高素質(zhì)人才

在不動(dòng)產(chǎn)登記審查方面，我國采實(shí)質(zhì)審查主義，也就是根據(jù)不同不動(dòng)產(chǎn)的不同性質(zhì)對(duì)當(dāng)事人提交的材料進(jìn)行全面的檢查，既檢查形式完整性也檢查真實(shí)性。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記人員需要掌握多方面、多角度的專業(yè)知識(shí)。此前，由于登記機(jī)關(guān)較為分散，登記人員的知識(shí)面也較為狹窄，尤其是在農(nóng)村基層負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記的人員，其專業(yè)知識(shí)水平普遍較低。因此并不能滿足實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后的登記工作所需知識(shí)量。登記人員需要更為寬廣的知識(shí)面，因此，必須全面提高不動(dòng)產(chǎn)登記人員的工作素質(zhì)。有學(xué)者大膽建議在大專院校實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記專業(yè)。這主要是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記工作涉及的知識(shí)面十分之廣，要做好不動(dòng)產(chǎn)登記工作需要法學(xué)、管理學(xué)等多個(gè)學(xué)科和領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)，短期內(nèi)很難掌握這些專業(yè)知識(shí)。

三、沒有統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)

我國的房地產(chǎn)登記信息太過簡(jiǎn)陋，不夠具體。各部門之間的信息共享也存在各種障礙，信息的公開力度也不夠大，這給不動(dòng)產(chǎn)交易帶來了不小的阻礙。不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開是體現(xiàn)登記公信力的重要保障。但是我國目前的這項(xiàng)制度現(xiàn)在還存在不少弊端：一是不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開不足，這一方面與不動(dòng)產(chǎn)登記信息不夠全面有關(guān)，另一方面也與當(dāng)事人要求公開不動(dòng)產(chǎn)登記信息的意識(shí)薄弱及各部門的相關(guān)工作政策有關(guān)。二是登記查詢程序不夠明確，我國目前的很多立法中都存在當(dāng)事人公開查詢不動(dòng)產(chǎn)登記信息的規(guī)定，但是其大多只是籠統(tǒng)規(guī)定了當(dāng)事人可以查詢房屋權(quán)屬資料、土地資料等內(nèi)容，極少有涉及不動(dòng)產(chǎn)登記信息是具體查詢程序。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》也僅在第27條中規(guī)定了當(dāng)事人、利害關(guān)系人的不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢權(quán)。既不詳細(xì)也不規(guī)范，沒有具體規(guī)定相應(yīng)的查詢程序和賠償程序。所以說，必須構(gòu)建先進(jìn)高效的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)。為解決以上問題，完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，必須做到如下幾點(diǎn)。

（一）盡快落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記的統(tǒng)一機(jī)關(guān)當(dāng)前，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》已經(jīng)明確提出統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，提出由各地方縣級(jí)以上人民政府指定一個(gè)部門作為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)。但是在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的具體選擇上，《條例》并沒有詳細(xì)規(guī)定，而是將選擇權(quán)交給了地方。地方可以設(shè)立新的機(jī)關(guān)來統(tǒng)管不動(dòng)產(chǎn)登記工作。比如武漢就設(shè)立了不動(dòng)產(chǎn)登記局作為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)。關(guān)鍵在于全面盡快落實(shí)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》上；在這一方面，國務(wù)院國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)積極發(fā)揮作用，督促各地盡快完成統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)工作并積極跟進(jìn)，促進(jìn)我國的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作進(jìn)程。

（二）培養(yǎng)高素質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記人才。針對(duì)我國當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員的工作素質(zhì)，我認(rèn)為有必要對(duì)現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員進(jìn)行相應(yīng)的專業(yè)培訓(xùn)。由于各不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)中的工作人員具備不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)知識(shí)且至少已經(jīng)掌握其負(fù)責(zé)登記的不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)知識(shí)，因此，培訓(xùn)工作可以有針對(duì)性的傳授不同部門是的工作人員各自不足的方面，提高培訓(xùn)工作效率。同時(shí)可以考慮選擇部分院校開設(shè)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理專業(yè)，專門培養(yǎng)相關(guān)的管理人才，保證我國的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的高素質(zhì)人才隊(duì)伍可以不斷補(bǔ)充新鮮血液。

（三）構(gòu)建統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)登記在主要目的在于確權(quán)和公示，為了更好地實(shí)現(xiàn)其公示目標(biāo)，提高不動(dòng)產(chǎn)登記質(zhì)量，促進(jìn)各不動(dòng)產(chǎn)登記之間的協(xié)調(diào)。同時(shí)保證登記機(jī)關(guān)能夠及時(shí)有效的采集、儲(chǔ)存、管理不動(dòng)產(chǎn)登記信息，建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)刻不容緩。不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的整合管理以及統(tǒng)計(jì)分析，其不僅可以完善不動(dòng)產(chǎn)登記信息的管理和查詢制度，而且可以更好的實(shí)現(xiàn)信息共享?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》也提出國土資源、公安、財(cái)政、稅務(wù)等九大部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的互通共享，實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)目標(biāo)的最佳辦法就是將信息統(tǒng)一整合到不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)中。因此，本人建議構(gòu)建一個(gè)集不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證、信息查詢以及動(dòng)態(tài)監(jiān)管為一體的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)，并加強(qiáng)其電子化建設(shè)?？梢越梃b美國的做法，將云計(jì)算有效應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)之中，搭建有效、完善的不動(dòng)產(chǎn)登記信息云平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的云共享、云計(jì)算及云儲(chǔ)存等。為順利推進(jìn)我國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作提供基礎(chǔ)保障。

參考文獻(xiàn)：

[1]王利明.試論我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善（下）[J].求索，2001（5）：4752

篇4

內(nèi)容提要: 在借鑒德國和瑞士不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度來理解我國《物權(quán)法》第106條不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度構(gòu)成中的善意要件時(shí)，必須注意德、瑞兩國立法在善意要件規(guī)定上的顯著差異。德國法以區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的二元論思維和物權(quán)行為的抽象性理論為基礎(chǔ)，確立了客觀化的制度性信賴，使善意要件與注意義務(wù)相分離；而瑞士法則堅(jiān)持物權(quán)變動(dòng)效果的有因性，將善意要件的判定與注意義務(wù)緊密相連。理解我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度構(gòu)成中的善意要件也應(yīng)當(dāng)采取體系化的思考方法，以法律行為和注意義務(wù)的關(guān)系為判定善意范圍和標(biāo)準(zhǔn)的核心。從我國現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記法的規(guī)定和相關(guān)交易實(shí)踐來看，瑞士法關(guān)于注意義務(wù)的規(guī)定對(duì)于解釋我國法上的善意要件更具參考意義。

為保護(hù)從無權(quán)利人處取得不動(dòng)產(chǎn)的善意第三人，大陸法系中具有代表性的德國和瑞士民法均規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度，并對(duì)該制度構(gòu)成中的善意要件進(jìn)行了規(guī)定。不同于上述立法，《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）第106條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。該條款雖將善意規(guī)定為構(gòu)成要件，但未規(guī)定善意的范圍。善意要件是不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的核心，而善意的范圍則是該要件的重點(diǎn)，因此，如何理解善意的范圍，在《物權(quán)法》頒布后成為學(xué)者們關(guān)注的焦點(diǎn)。綜合當(dāng)前有關(guān)此問題的研究成果，可以看出，學(xué)者們?cè)谌绾卫斫馍埔獾姆秶矫?，存在兩種截然不同的標(biāo)準(zhǔn)：一種是將善意的范圍與取得人的過錯(cuò)結(jié)合在一起，此標(biāo)準(zhǔn)與瑞士法上的善意標(biāo)準(zhǔn)有相似之處；另一種是不考慮取得人的過錯(cuò)，以德國法的善意標(biāo)準(zhǔn)來解釋不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的善意要件。

不過，上述研究既未全面認(rèn)識(shí)德國、瑞士不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的重大差異，也未充分考慮善意要件與物權(quán)法及不動(dòng)產(chǎn)登記制度在體系上的緊密關(guān)聯(lián)。這難免使得這些研究成果在理論基礎(chǔ)與研究方法上陷入孤立和片面，未能很好地與我國物權(quán)法和不動(dòng)產(chǎn)登記程序法相契合，從而無法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的善意要件在體系上做出合乎邏輯的闡釋。本文擬采用體系化的研究方法，以法律行為對(duì)善意保護(hù)效果的影響為理論架構(gòu)，對(duì)德國、瑞士不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的立法特點(diǎn)、善意的范圍、善意的決定因素等進(jìn)行系統(tǒng)、深入的分析，以期為理解我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的善意要件探索出一條切實(shí)可行的研究思路。

一、德國、瑞士法關(guān)于善意要件的規(guī)定

德國和瑞士雖然均將善意規(guī)定為不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的法定要件之一，但是并沒有在立法中對(duì)善意的含義進(jìn)行界定。不過，這兩個(gè)國家的立法都明確規(guī)定了善意要件的判斷標(biāo)準(zhǔn)，并解決了關(guān)于善意的證明責(zé)任歸屬。

（一）德國法

法律不是將善意規(guī)定為不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的積極性構(gòu)成要件，而是將惡意作為排除善意保護(hù)的要件?！兜聡穹ǖ洹返?92條將善意要件表述為，取得人明知不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的除外。這一規(guī)定體現(xiàn)了《德國民法典》獨(dú)特的立法技術(shù)，即通過“除非”（es sein denn）一語，不僅從實(shí)體法上實(shí)現(xiàn)了對(duì)善意要件范圍的限定，而且在程序法上起到了善意推定的作用，從而將證明取得人為惡意的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給了持有異議的人。這種立法技術(shù)體現(xiàn)了立法者將善意作為默認(rèn)的前提條件的初衷。[1]這一立法模式簡(jiǎn)潔、明確，用一個(gè)條文同時(shí)解決了實(shí)體法上的構(gòu)成要件和程序法上的證明責(zé)任。

取得人明知不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確究竟應(yīng)表現(xiàn)為結(jié)論性的價(jià)值判斷，還是陳述性的事實(shí)判斷，在《德國民法典》的立法過程中曾有過爭(zhēng)論。最終頒布的民法典刪除了關(guān)于取得人明知導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的事實(shí)的表述，[2]只保留了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的價(jià)值判斷的規(guī)定。在司法實(shí)踐中，證明取得人明知不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確對(duì)于原權(quán)利人來說非常困難。有鑒于此，原權(quán)利人只要能夠證明取得人明知導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的事實(shí)，常常就能推導(dǎo)出取得人已明知登記簿本身不正確，法院一般也認(rèn)可此種替代性的證明途徑。類似的證明手段在《德國民法典》中也不乏其例，例如，第142條第2款規(guī)定：“明知或者可知法律行為的可撤銷性的人，在撤銷時(shí)，應(yīng)按照其已知或者可知該法律行為無效來處理。”可見，這種間接的證明方法雖然最終沒有在不動(dòng)產(chǎn)登記簿制度中得到明確規(guī)定，但其仍在實(shí)際上得到了很好的應(yīng)用。只不過，這種應(yīng)用不再體現(xiàn)為對(duì)取得人注意義務(wù)的要求，而僅表現(xiàn)為排除善意時(shí)的證明手段。這樣一來，法律進(jìn)一步降低了對(duì)取得人注意義務(wù)的要求，并將其轉(zhuǎn)化為了一種證明風(fēng)險(xiǎn)。

除了上述實(shí)體法的規(guī)定體現(xiàn)了善意要件的規(guī)范特點(diǎn)之外，不動(dòng)產(chǎn)登記程序法強(qiáng)烈的獨(dú)立性也為善意要件的簡(jiǎn)明規(guī)定提供了保障。[3]不動(dòng)產(chǎn)登記程序法的一些特別規(guī)定使得善意要件的判斷不僅與債權(quán)行為的效力無關(guān)，而且通常也不涉及物權(quán)行為的效力。這表現(xiàn)為，法律嚴(yán)格地區(qū)分了不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)體法和程序法。從實(shí)體法方面來看，盡管不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易需要以債權(quán)合同和物權(quán)合意為基礎(chǔ)，由于物權(quán)行為具有抽象性，物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果并不依賴于債權(quán)行為。就程序法方面而言，登記申請(qǐng)也僅具有程序法上的意義；除了土地所有權(quán)讓與和地上權(quán)設(shè)立的情形之外，登記同意替代物權(quán)合意成為登記審查的對(duì)象；登記同意的效力同樣不依賴于債權(quán)行為的效力。這就使得善意取得人無須關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)登記簿以外的債權(quán)行為和物權(quán)行為的效力問題，取得人信賴的客體僅表現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容，而不牽涉導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)行為、登記同意以及登記申請(qǐng)。

綜上可知，不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的特征和不動(dòng)產(chǎn)登記程序規(guī)定對(duì)善意要件的影響體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，這個(gè)取得過程以法律行為的要素為基礎(chǔ)，而不具有實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)讓性行為的內(nèi)涵，其法律效果的產(chǎn)生不依賴于當(dāng)事人的意思，而只取決于法律的規(guī)定。因此，善意要件不能用一般的法律行為中的過失標(biāo)準(zhǔn)來判斷。另一方面，物權(quán)行為的抽象性和登記同意的特征促進(jìn)了善意要件判斷上的獨(dú)立性，使其不依賴于債權(quán)行為的效力和物權(quán)行為的效力。從以上方面來看，不論是將善意取得的效力定性為原始取得還是繼受取得，皆不會(huì)對(duì)善意保護(hù)的結(jié)果產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，強(qiáng)調(diào)其原始取得特性無非是更重視法律效果的法定性，著重繼受取得則更彰顯法律行為中的意思表示特征。

（二）瑞士法

與德國法上不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的簡(jiǎn)明規(guī)定相比，瑞士法上對(duì)善意要件的規(guī)定較為復(fù)雜，涉及《瑞士民法典》中的三個(gè)條文：第973條、第974條和第3條。第973條將善意（guten Glauben）作為構(gòu)成要件，規(guī)定出于善意而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿之登記的人受到善意保護(hù)。不過，此處并沒有明確善意的范圍。這種關(guān)于善意要件的規(guī)定方式與我國《物權(quán)法》第106條不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中關(guān)于善意要件的規(guī)定非常相似。由此，為了理解第973條規(guī)定的善意要件的含義，需要借助另外兩個(gè)條文的規(guī)定。

第974條第1款是關(guān)于“惡意第三人”的規(guī)定，即物權(quán)之登記不正當(dāng)?shù)?，該登記?duì)于知悉或應(yīng)知悉該瑕疵的第三人無效。從這個(gè)條款來看，惡意就是知道或應(yīng)當(dāng)知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正當(dāng)?shù)蔫Υ?。將這個(gè)條款和第973條的規(guī)定相結(jié)合，并采用反對(duì)解釋的方法，可推知善意的范圍為，不知道或不應(yīng)當(dāng)知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記不正當(dāng)。依第974條第2款，不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正當(dāng)是指，“無法律原因或依無約束力的法律行為而完成的登記”?？梢?，第974條的兩個(gè)條款不僅確定了善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)，而且解決了善意保護(hù)與債權(quán)行為的關(guān)系。

由上述分析可知，瑞士法和德國法都承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的法律效果是法定的。不過，在債權(quán)行為與善意保護(hù)的關(guān)系上，瑞士法與德國法存在顯著不同：不僅作為登記原因的前手債權(quán)行為的效力會(huì)影響善意保護(hù)的效力，而且取得人所為的債權(quán)行為效力的瑕疵也將影響善意保護(hù)的效力。[4]這兩個(gè)國家之所以在這個(gè)問題上存在差異，原因在于，瑞士法關(guān)于物權(quán)行為的規(guī)定及債權(quán)行為與物權(quán)行為的關(guān)系與德國法有所區(qū)別。瑞士法雖然承認(rèn)債權(quán)行為與物權(quán)行為的區(qū)分，但并不承認(rèn)獨(dú)立的物權(quán)合意。這就造成在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中，具有程序法意義的不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)同時(shí)也具備了實(shí)體法上的意義。登記申請(qǐng)包含了對(duì)物的處分，被視為獨(dú)立的單方物權(quán)行為，然而，它同時(shí)也是債權(quán)行為的履行行為（Erfuellungshandlung），其效力要受到債權(quán)行為效力的影響。[5]由此，根據(jù)法律行為而為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)可分為兩個(gè)過程：債權(quán)行為和登記申請(qǐng)。由于瑞士法上物權(quán)行為的單方性和有因性，不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的判斷不像德國法那樣不受法律行為效力的影響。從第974條第1款的規(guī)定可以看出，善意要件是以物權(quán)行為的有因性原則和有效的處分為基礎(chǔ)的。[6]

第3條規(guī)定了善意的一般條款，它解決了兩個(gè)方面的問題：善意推定和注意義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。該條第1款規(guī)定：“當(dāng)本法認(rèn)為法律效果系屬于當(dāng)事人的善意的，應(yīng)推定該善意存在?！苯Y(jié)合第973條來看，不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中取得人的善意應(yīng)被推定為存在。該條第2款規(guī)定：“憑具體情勢(shì)所要求的注意判斷不構(gòu)成善意的，當(dāng)事人無權(quán)援引善意?！盵7]如將這一款與第974條聯(lián)系起來，那么取得人不應(yīng)當(dāng)知道的善意顯然應(yīng)與一定的注意義務(wù)相結(jié)合。根據(jù)善意要件與債權(quán)行為有效性之間的依存關(guān)系，注意義務(wù)的行為基礎(chǔ)應(yīng)限于債權(quán)行為。

瑞士法對(duì)善意要件的規(guī)定體現(xiàn)了兩個(gè)特色：一是對(duì)善意推定和注意義務(wù)的統(tǒng)一規(guī)定，二是善意要件對(duì)債權(quán)行為效力的依賴。如果說德國法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度善意要件的規(guī)定體現(xiàn)了以物權(quán)行為為核心的物權(quán)變動(dòng)模式的特點(diǎn)，那么瑞士法關(guān)于善意要件的規(guī)定則顯現(xiàn)了以債權(quán)行為為核心的物權(quán)變動(dòng)模式的特征。

二、善意要件的范圍

（一）研究現(xiàn)狀

我國學(xué)者關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意要件的理解可概括為不知情，即不知道。這種理解上的統(tǒng)一并不意味著學(xué)者們?cè)谏埔庖秶慕缍ㄉ线_(dá)成了一致。相反，他們關(guān)于善意范圍的理解存在重大分歧。概言之，關(guān)于“不知道”的外延可分為兩大類型：廣義說和狹義說。廣義說是指不知道或不應(yīng)當(dāng)知道說；狹義說包括了三種觀點(diǎn)：不知道且無重大過失說、不知道說和非明知說。

就廣義說來看，它包括了非明知和無重大過失的不知道兩種情形，認(rèn)為善意即不知情，或?qū)⑸埔獾韧诓恢榍覠o重大過失，并將知道或應(yīng)當(dāng)知道作為排除善意的標(biāo)準(zhǔn)。[8]就狹義說而言，三種觀點(diǎn)關(guān)于善意范圍的理解各有側(cè)重。第一種觀點(diǎn)只包括無重大過失的不知道一種情形，認(rèn)為明知屬于受讓人內(nèi)心狀態(tài)，難以舉證，因此善意應(yīng)以無重大過失的不知道為限。[9]第二種觀點(diǎn)主張有無過失在所不問，并認(rèn)為與動(dòng)產(chǎn)善意取得的善意為明知或因重大過失而不知不同，不動(dòng)產(chǎn)善意取得之善意不考慮取得人的過失，其目的在于強(qiáng)化土地登記的公信力。就取得人注意義務(wù)方面而言，取得人不負(fù)查閱義務(wù)。[10]此種觀點(diǎn)與德國法的學(xué)說最為接近。第三種觀點(diǎn)借鑒德國不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力善意要件的標(biāo)準(zhǔn)，將善意界定為非明知，與德國法不同的是，它認(rèn)為取得人只負(fù)查閱義務(wù)，不負(fù)調(diào)查義務(wù)。[11]

由上可知，我國學(xué)者關(guān)于善意范圍爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于，善意的判斷是否應(yīng)考慮取得人的過失。以下將結(jié)合德國和瑞士關(guān)于善意要件范圍的立法、判例和學(xué)說，對(duì)這一問題進(jìn)行分析。

（二）善意的范圍及對(duì)善意的理解

1．非明知

《德國民法典》第892條明確將善意表述為不知道（nicht bekannt）。按照文義解釋方法，很難得出德國法將善意規(guī)定為非明知（positive Kenntnis）的結(jié)論。對(duì)比我國學(xué)者在解釋善意范圍上的幾種觀點(diǎn)，僅從條文的字面意思來看，將德國法上的不知道做廣義或狹義理解皆不為過。那么，德國法是通過什么方法來確定善意的范圍的呢？筆者認(rèn)為，德國法運(yùn)用了兩項(xiàng)立法技術(shù)在法律條文的字面意義上排除了廣義解釋善意的可能性。一是分別規(guī)定的立法技術(shù)，即將從無權(quán)利人處取得動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的善意標(biāo)準(zhǔn)分別加以規(guī)定。從無權(quán)利人處取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，非善意是指知道（bekannt）或因重大過失而不知道（infolge grober Fahrlaessigkeit unbekannt）（《德國民法典》第932條第2款）。該條文使用了或者（oder）這種并列式的立法用語，據(jù)此，動(dòng)產(chǎn)善意要件范圍應(yīng)理解為：非明知或非因重大過失而不知道。[12]對(duì)比可知，不動(dòng)產(chǎn)善意要件的不知道并不包含因重大過失而不知道。二是關(guān)于善意表達(dá)的獨(dú)特立法技術(shù)。與我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度不同，德國法未將善意規(guī)定為構(gòu)成要件，而只是將知道作為排除善意保護(hù)的要件。根據(jù)判例和學(xué)說的一致見解，這表明不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度對(duì)善意的判斷，不需要取得人證明自己主觀為善意并無過失，并且因?yàn)樾刨嚥粍?dòng)產(chǎn)登記簿而為法律行為。取得人即使出于重大過失、間接故意而不知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確，也不影響他受到善意保護(hù)。這種消極性規(guī)定的立法技術(shù)將對(duì)善意的主觀要求降至了最低限度，取得人所有的注意義務(wù)也由此得以免除。[13]當(dāng)然，這種立法技術(shù)并不是決定善意要件范圍的根本原因，而只是對(duì)原因的一種表現(xiàn)形式，德國法決定善意要件的主要原因?qū)⒃谙挛淖髟敿?xì)分析。

雖然德國法將善意規(guī)定為非明知，并且法院和學(xué)界對(duì)善意要件的理解也嚴(yán)格遵循了這一規(guī)定，但由于實(shí)際交易的復(fù)雜性，關(guān)于如何理解非明知也經(jīng)歷了一個(gè)長(zhǎng)期的變化過程。這一變化主要體現(xiàn)在，取得人是否只有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿有積極的信賴時(shí)才能獲得善意保護(hù)上。也就是說，取得人的信賴與其行為之間是否應(yīng)存在因果關(guān)系。早期的判例認(rèn)為，取得人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿正確性的信賴是被推定的，而且對(duì)取得人善意的推定是可以反駁的，即如果證明取得人并非基于信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿而進(jìn)行取得，那么就可以推翻其善意。[14]例如，取得人的取得僅是因?yàn)樾刨囎屌c人的表述，或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿的不正確在取得人為取得行為時(shí)尚未發(fā)生，此時(shí)，取得人皆未基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴而取得權(quán)利，因此他不受不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的保護(hù)。[15]后來，判例的立場(chǎng)發(fā)生了變化，認(rèn)為《德國民法典》第892條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性假定和完整性假定是不可反駁的，除非登記簿的不正確可由不動(dòng)產(chǎn)登記簿自身推導(dǎo)出來或者原權(quán)利人能證明取得人對(duì)其不正確是明知的。[16]這種變化在立法技術(shù)上主要表現(xiàn)為，第892條中使用的“視為正確”（ gilt… als richtig）一語不再被理解為一種可以推翻的擬制，而是被看作一種不可推翻的擬制。在這個(gè)觀點(diǎn)確立了之后，取得人的信賴與其行為之間的因果關(guān)系被法院否認(rèn)，并最終確立了對(duì)非明知涵義的理解標(biāo)準(zhǔn)：取得人既不需要知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容并信賴該內(nèi)容，也不需要基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴而為取得行為。[17]

2．不知或不應(yīng)知

前已述及，瑞士法有三個(gè)條款涉及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力善意要件的規(guī)定，在理解善意范圍時(shí)如何運(yùn)用這三個(gè)條款，學(xué)者之間存在分歧。比較有代表性的見解可分為兩種：一種將善意的范圍界定為不知或不應(yīng)知（nicht kennensollen）。所謂不知是指不以過失因素為要件的不知（Nich-twissen），而不應(yīng)知是指包含了過失因素的不知，即未盡到必要的注意義務(wù)而不知。此種見解的法律依據(jù)是第973條、第974條和第3條第2款。另一種僅將善意的范圍界定為不應(yīng)知，其法律依據(jù)為第973條和第3條第2款。這兩種見解在如何認(rèn)識(shí)不應(yīng)知方面是一致的，即都認(rèn)為輕過失也應(yīng)排除在外；他們的根本不同在于善意是否應(yīng)包括不知，即德國法上所稱的非明知。

雖然法律并沒有對(duì)善意的涵義進(jìn)行界定，但是學(xué)者們?cè)诮庾x法律規(guī)定時(shí)總是從對(duì)善意涵義的界定出發(fā)。因此，要深入了解學(xué)者們?cè)谏埔夥秶J(rèn)識(shí)上的分歧，必須先從他們關(guān)于善意的定義談起。與德國學(xué)者一樣，多數(shù)瑞士學(xué)者也將善意理解為消極性概念，而非積極性概念。有的學(xué)者認(rèn)為，善意是不知道重要的法律情勢(shì)，即不知道權(quán)利取得或權(quán)利狀況的瑕疵。從過失的角度來看，這種善意理解方式可表述為對(duì)于不知道法律瑕疵沒有過失；與此對(duì)應(yīng)，惡意不僅指事實(shí)上知道而且包括因?yàn)檫^失而不知道法律瑕疵。根據(jù)《瑞士民法典》第974條第1款的規(guī)定，在這兩種情況下，取得人皆不得主張善意保護(hù)。[18]瑞士著名學(xué)者彼得·雅吉（Peter Jaeg-gi）則認(rèn)為，善意是指，在存在法律瑕疵（Rechtsmangel）的情況下，取得人并未意識(shí)到法律瑕疵的不法性（Unrechtsbewusstsein）。[19]這個(gè)觀點(diǎn)為取得人在法律瑕疵存在的情況下，設(shè)定了注意義務(wù)。依據(jù)這個(gè)定義，如果取得人盡到了注意義務(wù)，那么他就能夠認(rèn)識(shí)到法律瑕疵。由此推知，取得人沒有認(rèn)識(shí)到法律瑕疵應(yīng)被看作違反了注意義務(wù)，據(jù)此，不知道的涵義為應(yīng)知（ken-nensollen），而善意應(yīng)限定為不應(yīng)知。[20]雅吉關(guān)于善意的定義為當(dāng)今多數(shù)瑞士學(xué)者所接受。這些學(xué)者雖然都將此定義作為理解善意的出發(fā)點(diǎn)，然而他們卻在關(guān)于善意范圍的理解上出現(xiàn)了重大分歧。[21]

判斷瑞士法上善意范圍的關(guān)鍵為，是否應(yīng)將善意的范圍與惡意的排除聯(lián)系在一起。多數(shù)學(xué)者及法院對(duì)此持肯定態(tài)度，理由如下：第一，瑞士法也像德國法那樣，在善意要件的規(guī)定上采用了并列式的立法用語。第974條第1款將善意規(guī)定為不知道（nicht kennen）或不應(yīng)當(dāng)知道（ nicht kennen sollte ）。類似的規(guī)定在《瑞士民法典》中也不乏其例，如第202條第2款、第217條第2款、第913條第2款等。第二，雅吉對(duì)第3條第2款的解讀與第974條第1款的特別規(guī)定并不矛盾。雖然第3條第2款的解釋只適用于對(duì)應(yīng)知的說明，但這并不意味著它就將不知道排除在善意的范圍之外。例如，《瑞士債法典》第26條第1款和第29條第2款同時(shí)規(guī)定了知道或應(yīng)當(dāng)知道的情形，雅吉認(rèn)為這些規(guī)定也體現(xiàn)了第3條第2款關(guān)于應(yīng)知的涵義。[22]由此看來，在解釋具體法條時(shí)，即使是堅(jiān)持雅吉關(guān)于善意的界定，也并不必然意味著應(yīng)將善意的范圍局限于不應(yīng)知。因此，將善意界定為不應(yīng)知與非明知并不矛盾，只不過這種界定方法未能從不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的前提出發(fā)，考察取得人可能為善意的所有情形。第三，法院的判例包括了對(duì)善意理解的兩種可能性。法院在實(shí)踐中對(duì)第973條中善意含義的理解并不統(tǒng)一，只是要求應(yīng)根據(jù)具體的情況來進(jìn)行判斷。法院有時(shí)將善意理解為既非明知又非因過失而不知，[23]有時(shí)又從有無過失的角度，即是否應(yīng)知的角度來考慮不知道是否是可原諒的（entschuldbar）。[24]

通過上述德國法和瑞士法上善意范圍的分析，可以看出，這兩個(gè)國家都將善意作為取得人獲得善意保護(hù)的主觀要件。所不同的是，在德國，因重大過失、間接故意等原因不知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的，不影響取得人獲得善意保護(hù)；而在瑞士，因過失而不知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的，將不能獲得善意保護(hù)。瑞士法這樣規(guī)定的目的不是為了減輕原權(quán)利人的舉證負(fù)擔(dān)，而是從取得人角度對(duì)其提出了注意義務(wù)的要求，從一定程度上限制了取得人獲得保護(hù)的可能性。瑞士法要求取得人在一定情況下應(yīng)履行注意義務(wù)，這并不代表就將非明知排除在善意要件之外。如果取得人實(shí)際上因有意識(shí)地疏忽而未去獲悉信息，那么這種不愿了解瑕疵存在的間接故意和對(duì)瑕疵存在的明知之間沒有實(shí)質(zhì)差別。[25]從過錯(cuò)角度來看，因過失而不知的過錯(cuò)顯然要低于故意不去了解信息。因此，在前者尚不能獲得善意保護(hù)的情況下，后者當(dāng)然更無法獲得善意保護(hù)。

三、善意要件的決定因素

如果說在德國法和瑞士法區(qū)分動(dòng)產(chǎn)善意取得和不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的善意要件的過程中，權(quán)利外觀的可信賴度的強(qiáng)弱起到了決定性影響的話，[26]那么又是什么因素決定了這兩個(gè)國家不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的不同范圍呢？在前面從實(shí)證法的角度分析了善意要件的范圍之后，下面將主要從理論層面對(duì)善意要件的決定要素進(jìn)行深入剖析。

（一）道德因素與善意的關(guān)系

從學(xué)者們關(guān)于善意涵義的理解來看，是否將道德因素納入善意之中是決定德國和瑞士善意范圍的關(guān)鍵要素之一。道德因素與善意之間之所以在很多情況下具有緊密聯(lián)系，是因?yàn)闄?quán)利外觀的形成與善意之間存在因果關(guān)系。這種因果關(guān)系在德國法上體現(xiàn)為對(duì)動(dòng)產(chǎn)善意要求的可歸責(zé)性，而在瑞士法上則體現(xiàn)為產(chǎn)生注意義務(wù)的情勢(shì)與善意之間的因果關(guān)系。

善意一詞起源于羅馬法中取得時(shí)效制度的善意（bona fides），德國和瑞士從無權(quán)利人處取得制度中善意的涵義均來源于此。究竟應(yīng)如何理解源自羅馬法中的善意，德國和瑞士的法學(xué)家從倫理學(xué)和心理學(xué)層面對(duì)善意的涵義曾展開過針鋒相對(duì)的爭(zhēng)辯。認(rèn)為善意是倫理學(xué)概念的學(xué)者直接從法律意識(shí)的層面來理解善意，將善意看作缺乏不法意識(shí)（Fe-hlen des Unrechtbewusstsein），或者認(rèn)為善意是確信自己的行為是可信賴的（redlich）；而主張善意是心理學(xué)概念的學(xué)者則從認(rèn)知能力或理解力的角度來看待善意，認(rèn)為善意是一種認(rèn)識(shí)上的錯(cuò)誤，或者是不知道的狀態(tài)，這種理解堅(jiān)持善意與自己的過錯(cuò)無關(guān)。[27]如果說這些爭(zhēng)辯對(duì)于瑞士法上善意的判斷以及德國法上的動(dòng)產(chǎn)交易還具有較大意義的話，那么對(duì)于德國法上的不動(dòng)產(chǎn)登記而言，則意義甚微。就不動(dòng)產(chǎn)登記法來看，德國立法者并未將道德因素納入善意范圍之中。

關(guān)于道德因素與法政策的選擇之間的關(guān)系，在下面還要著重談到。不過，從法技術(shù)層面而言，道德義務(wù)的存在與它所依存的環(huán)境之間的因果關(guān)系密切相連。前已述及，《瑞士民法典》第3條規(guī)定了善意的一般條款，該條第2款不僅規(guī)定了一定情勢(shì)下的注意義務(wù)，還規(guī)定了這一情勢(shì)和善意之間的因果關(guān)系。[28]而德國法上動(dòng)產(chǎn)的善意取得和很多情況下的善意要件一樣，都需要考慮善意要件的可歸責(zé)性，因?yàn)閷?duì)前者而言，一定的道德義務(wù)以及決定這一道德義務(wù)的情勢(shì)與善意之間存在因果關(guān)系。這就和上面談到的善意起源中，羅馬法關(guān)于時(shí)效取得制度中善意要件的要因性有關(guān)。[29]要因性強(qiáng)調(diào)，主張自己善意的人之主觀的善意與客觀的行為之間存在關(guān)聯(lián)性，以使他沒有理由懷疑自己的善意。這要求他謹(jǐn)言慎行，必須盡到一定的注意義務(wù)，以避免使自己的善意受到懷疑和出現(xiàn)對(duì)自己不利的結(jié)果。就不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度而言，瑞士法要求取得人不僅要信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性和完整性，而且沒有理由懷疑不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記的合法性。這就要求取得人必須注意那些可能會(huì)動(dòng)搖他對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿產(chǎn)生信賴的事實(shí)。如果他懷疑不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性，或者懷疑不動(dòng)產(chǎn)登記簿之外的事實(shí)，那么他將對(duì)此負(fù)有進(jìn)一步調(diào)查的義務(wù)。[30]因此，毋寧說取得人信賴的是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容，不如說取得人信賴的對(duì)象是在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上被登記錯(cuò)誤的處分人或讓與人在物權(quán)上的正當(dāng)性。因?yàn)?，并不是不?dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容引發(fā)了取得人的善意，而是取得人缺少對(duì)違法性的意識(shí)產(chǎn)生了善意。[31]

與之相比，德國法上不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中的善意要件并不要求取得人負(fù)有任何注意義務(wù)，因?yàn)槿〉萌说纳埔馀c不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的權(quán)利外觀之間并不存在因果關(guān)系。哪怕不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確發(fā)生在取得人查閱過不動(dòng)產(chǎn)登記簿之后，或者是在登記申請(qǐng)被提交之后，皆不影響他根據(jù)這個(gè)權(quán)利外觀受到善意保護(hù)。權(quán)利外觀并不是促使他為法律行為的動(dòng)因。因此，即使他懷疑不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性或者是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的發(fā)生持間接放任的態(tài)度，或者他根本不信任不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性，也不能動(dòng)搖客觀的權(quán)利外觀。[32]德國法之所以如此規(guī)定，原因在于立法者在制定該不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度時(shí)有兩方面的考慮：一是根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的宗旨，不動(dòng)產(chǎn)法領(lǐng)域只有善意取得人才能受到保護(hù)，對(duì)此無需以道德義務(wù)作支撐。知道實(shí)際權(quán)利和登記簿記載不一致的人沒有理由要求獲得公信力的保護(hù)。二是將善意規(guī)定為消極排除條件的立法方法，使不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度不依賴于善意要件?；谏鲜隹紤]，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容對(duì)于與不動(dòng)產(chǎn)交易有關(guān)的法律關(guān)系具有決定性意義，而取得人明知內(nèi)容的不正確只作為排除要件。這種立法技術(shù)將取得人的善意看作是默認(rèn)的前提條件，而不是作為主張善意保護(hù)的要素。[33]

（二）絕對(duì)的交易保護(hù)

1．客觀善意要素與主觀善意要素

一般認(rèn)為，在德國法上的不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中，善意要件由主觀善意要素和客觀善意要素組成。前者是指取得人是否知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿的不正確，而后者指的是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的可信賴性（Verlaesslichkeit des Grundbuchs），即公信力?？陀^善意要素體現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿的設(shè)置規(guī)程上，它包括了登記機(jī)關(guān)的設(shè)置、登記簿的設(shè)置和登記范圍的確定。如前所述，取得人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的具體信賴（konkretes Vertrauen）與善意保護(hù)之間不存在因果關(guān)系，這就決定了主觀善意要素不是善意保護(hù)的必備構(gòu)成要件，而只是排除要件，取得人知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿的不正確就不能獲得保護(hù)。[34]因此，對(duì)善意持有異議的人也不能夠通過證明取得人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿不具有主觀信賴而否定其善意。這樣一來，就排除了取得人因未盡到必要注意義務(wù)而被認(rèn)定為非善意的可能性。從這個(gè)意義上來說，德國法上的善意推定可看作是一種不可反駁的法律擬制。導(dǎo)致這種具體信賴與善意保護(hù)相分離的根本原因在于德國法上物權(quán)行為的抽象性。取得人即使知道了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的基礎(chǔ)行為無效的原因，也不影響他根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿取得物權(quán)。從主觀善意要素和客觀善意要素的關(guān)系來看，客觀善意要素在善意保護(hù)中居于核心地位。由此，學(xué)者們將善意要件稱為制度性的信賴（institutionelles Vertrauen） 。[35]

瑞士法之所以規(guī)定了不同于德國法的善意要件，學(xué)者們的解釋是，德國法上不動(dòng)產(chǎn)登記具有形式上的絕對(duì)效力的做法夸大了公示思想的作用，而未充分考慮處分行為的原因。因此，對(duì)于瑞士法上的不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度而言，除了不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的客觀條件以外，取得人主觀上必須因?yàn)樾刨嚨怯浂鵀榉尚袨?。否則，對(duì)于第三人而言，根本不存在所謂的權(quán)利外觀，由權(quán)利外觀產(chǎn)生的信賴保護(hù)更無從談起。這就突出了取得人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的具體信賴的重要性。這種具體的信賴一方面體現(xiàn)為取得人應(yīng)當(dāng)相信不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性和完整性，另一方面表現(xiàn)為他沒有足夠的理由懷疑不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容。否則，他將被認(rèn)為缺乏對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的具體信賴，對(duì)他的善意的推定也將被推翻。[36]這種做法實(shí)際上強(qiáng)調(diào)了主觀善意要素的決定性作用。

2．動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的二元論

德國法上對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)善意要件的區(qū)分做法體現(xiàn)了其對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行區(qū)分的二元論（Dualismus）思想。這種動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)之間的二元論思想是繼受日耳曼法的結(jié)果。中世紀(jì)的日耳曼法認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)較之動(dòng)產(chǎn)不僅是更具經(jīng)濟(jì)價(jià)值的財(cái)產(chǎn)權(quán)利客體，而且從社會(huì)功能角度來看具有不會(huì)枯竭的財(cái)產(chǎn)價(jià)值。德國在繼受羅馬法的過程中受到了這一思想的影響。自19世紀(jì)70年代以后，動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分在德國日益明確。隨著動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分，主觀善意要素在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的重要意義日漸式微。動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分在法律上得到了充分體現(xiàn)，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定顯示出與羅馬法的重大差異，展示出動(dòng)產(chǎn)無可比擬的優(yōu)越的法律地位。德國法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行特殊保護(hù)的做法較之羅馬法在經(jīng)濟(jì)意義上具有明顯的優(yōu)勢(shì)。德國人認(rèn)為，土地及其他不動(dòng)產(chǎn)不僅是每個(gè)人生存和自由發(fā)展的基礎(chǔ)，也是人類共同生活和特殊公共利益的基礎(chǔ)。雖然它的流通能力較弱，但鑒于其巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)意義必須對(duì)其規(guī)定特殊的形式要求，以平衡由此產(chǎn)生的個(gè)人利益和公共利益的沖突。而動(dòng)產(chǎn)從功能價(jià)值上則與不動(dòng)產(chǎn)完全不同，難以從總體上對(duì)其價(jià)值進(jìn)行衡量。因此，立法者在制定民法典時(shí)便根據(jù)這種二元論的思想對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了區(qū)別性對(duì)待。[37]立法者考慮到動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)之間在功能上的差異，除了對(duì)一些具有共同性的問題進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定外（如占有、所有權(quán)的內(nèi)容、種類以及保護(hù)），對(duì)其他部分都進(jìn)行了區(qū)別性規(guī)定（如所有權(quán)與限制物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓和廢止）。[38]

動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的二元論不僅體現(xiàn)在實(shí)體法規(guī)定上，更表現(xiàn)在程序法規(guī)定方面。不動(dòng)產(chǎn)登記簿制度的建立為不動(dòng)產(chǎn)交易提供了一種客觀上值得信賴的基礎(chǔ)，由此建立起了不同于其他國家的不動(dòng)產(chǎn)登記制度體系。德國法的不動(dòng)產(chǎn)公示制度雖受到羅馬法的影響，但在糅合了日耳曼法理論之后，便呈現(xiàn)出與羅馬法完全不同的面貌。眾所周知，羅馬法上物權(quán)及其變動(dòng)為外界認(rèn)知的方式是占有交付，即使抵押權(quán)的設(shè)定也不例外。由于羅馬法沒有建立公開的、制度性的公示方式，因此，不論是動(dòng)產(chǎn)交易，還是不動(dòng)產(chǎn)交易，當(dāng)事人對(duì)物權(quán)的信賴均僅局限于對(duì)相對(duì)人個(gè)人信用的信賴。這種物權(quán)公示方式無法為大宗的和經(jīng)常性的物權(quán)變動(dòng)提供公開、便捷的安全性保障。[39]中世紀(jì)以后，德國吸收日耳曼法思想，在不動(dòng)產(chǎn)交易中要求不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和設(shè)定負(fù)擔(dān)應(yīng)當(dāng)具有公開性，因?yàn)槲ㄓ腥绱?，方能為善意第三人提供交易安全的保障。起初，不?dòng)產(chǎn)讓與交易雙方必須在法官面前表示讓與合意，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記簿制度的建立，這種讓與合意還必須進(jìn)行登記。這就要求所有與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變更有關(guān)的登記都必須制作成公開的書證。由于法院在不動(dòng)產(chǎn)交易程序中作為國家公權(quán)力的代表出現(xiàn)，因此，不動(dòng)產(chǎn)登記簿制度具有的公開性和權(quán)威性使不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序產(chǎn)生了合法性效力，這種效力逐漸演化為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力。[40]

建立不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的目的在于，通過登記給不動(dòng)產(chǎn)交易創(chuàng)造一個(gè)值得信賴的基礎(chǔ)。使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的產(chǎn)生、變更、消滅都通過不動(dòng)產(chǎn)登記來實(shí)現(xiàn)，讓不動(dòng)產(chǎn)登記成為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的實(shí)質(zhì)構(gòu)成要件。不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容成為決定法律關(guān)系的基礎(chǔ)，這就明確地切斷了主觀信賴與善意保護(hù)之間的聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的客觀信賴保護(hù)。這樣一來，每個(gè)人都可以信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿，而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴并不是他取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的構(gòu)成要件。這也為注意義務(wù)的免除提供了基礎(chǔ)，取得人既不需要因?yàn)樾刨嚥粍?dòng)產(chǎn)登記簿而為法律行為，也無須在對(duì)此持有疑問時(shí)負(fù)有調(diào)查義務(wù)。因?yàn)?，不?dòng)產(chǎn)登記簿公信力對(duì)善意第三人的保護(hù)作為法律擬制具有不可反駁性。而在不動(dòng)產(chǎn)登記簿之外使第三人負(fù)擔(dān)調(diào)查義務(wù)的做法，則違背了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的絕對(duì)性。[41]因此，德國學(xué)者將不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的善意保護(hù)稱為絕對(duì)的交易保護(hù)，因?yàn)樗幕A(chǔ)并非是個(gè)人的具體的信賴，而是客觀的、擬制的信賴。[42]

四、善意要件與注意義務(wù)

我國也有學(xué)者注意到了德國法在善意要件上以客觀信賴取代了主觀信賴，但是他認(rèn)為這是一種對(duì)善意界定的純客觀化方法。在這位學(xué)者看來，支持這種純客觀化的論據(jù)是查閱義務(wù)的免除和不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性擬制。[43]如前所言，德國和瑞士同樣規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性擬制，并且德國法上的善意要件不要求取得人負(fù)有注意義務(wù)。那么，查閱義務(wù)是否與善意要件的判斷標(biāo)準(zhǔn)存在聯(lián)系，瑞士法上注意義務(wù)的范圍包括哪些？下文將就此展開論述。

（一）查閱義務(wù)

德國法免除取得人查閱義務(wù)的原因，并不是因?yàn)闅v史上人們形成了信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的傳統(tǒng)，或是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與事實(shí)的吻合度高而值得信賴，而是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度不要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記有具體的信賴。這一方面表現(xiàn)為取得人無需知道登記簿的內(nèi)容，也不需要信賴該內(nèi)容；另一方面體現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容和權(quán)利取得之間沒有因果關(guān)系，取得人不需要基于信賴該內(nèi)容而做出取得的決定。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中的善意要件完全是一個(gè)獨(dú)立的、從不動(dòng)產(chǎn)登記簿特性中發(fā)展出來的否定性的概念。取得人不需要積極地信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿，也不需要基于這種信賴而積極地行為。由此可見，德國法上關(guān)于善意要件客觀化的理論并不是建立在取得人的信賴之上的，恰恰相反，它超越了個(gè)人的具體的信賴。主張德國法對(duì)善意界定純客觀化的學(xué)者認(rèn)為，我國大多數(shù)當(dāng)事人并不信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并認(rèn)為這是我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度和德國不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度在善意要件上的一大差別。這種看法說明他并未領(lǐng)會(huì)德國法上善意要件客觀化的真正含義。不僅如此，他也忽略了德國法上支持善意標(biāo)準(zhǔn)客觀化的制度基礎(chǔ)，而從法解釋學(xué)的角度來看，這些制度基礎(chǔ)正是查閱義務(wù)得以免除的原因。

德國法之所以不要求取得人查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，主要原因在于善意推定和不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開性。《德國民法典》第892條不僅規(guī)定了善意推定，而且規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的善意保護(hù)效果只能對(duì)取得人有利。基于善意推定，取得人無需知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容也能夠獲得信賴保護(hù)。這一條文還有一個(gè)功能，那就是將取得人根據(jù)生活經(jīng)驗(yàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿內(nèi)容的信賴視為不可推翻的假定，這就是前面提到的將取得人的善意作為默認(rèn)的前提條件。因此，不論取得人是否事先查閱了不動(dòng)產(chǎn)登記簿，對(duì)他來說，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容作為客觀的權(quán)利外觀只會(huì)產(chǎn)生對(duì)他有利的法律后果。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有公開性，這一原則一方面構(gòu)成了公信力的基礎(chǔ)，即不動(dòng)產(chǎn)登記簿形式上是公開的，有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)交易當(dāng)事人可查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿；另一方面使取得人保有其所獲得的權(quán)利。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)取得行為只能依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿所表明的主觀和客觀權(quán)利狀況來進(jìn)行，即， ， 使取得人沒有查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容也被視為對(duì)其是已知的并且對(duì)其有效。這就促使取得人實(shí)際上必須要去查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，因?yàn)槿〉萌瞬坏靡詻]有查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿為理由作為主張不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力保護(hù)的抗辯。因此，取得人無需查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿構(gòu)成了客觀信賴的表現(xiàn)形式，但并不是客觀信賴產(chǎn)生的原因。

在瑞士，取得人無需查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿的原因與德國法類似，同樣是基于善意推定和不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開性。只不過，在立法技術(shù)上，這兩個(gè)方面不是通過不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度規(guī)定的，而是分別在《瑞士民法典》第3條第1款的善意推定條款和第970條不動(dòng)產(chǎn)登記簿的查閱條款中規(guī)定的。對(duì)取得人而言，善意推定的好處在于，法律假定不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度要求的前提條件都已經(jīng)具備?；谏埔馔贫?，取得人可以認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記是正確的和完整的，他不必通過查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿的憑證來核對(duì)債權(quán)行為是否有效，也不用證明自己對(duì)登記簿內(nèi)容的明知。這種推定完全符合第970條關(guān)于登記簿查閱的規(guī)定，取得人不必表示他實(shí)際上查閱了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的各個(gè)組成部分，因?yàn)榈怯洸镜膬?nèi)容原則上被視為是已知的。雖然第973條要求取得人“出于善意信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記”，但是結(jié)合善意推定和登記簿的公開性來看，這樣規(guī)定顯然假定取得人已經(jīng)知道了登記的內(nèi)容，并對(duì)其善意進(jìn)行保護(hù)—即便他實(shí)際上并不真正知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容。為了防止這種做法帶來的不利后果，第970條第3款也要求任何人不得提出其不知不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記的抗辯，此外，如果原權(quán)利人能證明他有理由懷疑取得人的善意，那么這種善意推定將被推翻。[44]

應(yīng)當(dāng)指出的是，雖然瑞士法也基于善意推定和不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開性免除了取得人的查閱義務(wù)，但是由于瑞士法要求取得人必須信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿并且強(qiáng)調(diào)信賴和善意保護(hù)之間的因果關(guān)系，因此，它并沒有像德國法那樣實(shí)現(xiàn)信賴保護(hù)的客觀化，而是對(duì)取得人提出了注意義務(wù)的要求。由德國法和瑞士法對(duì)查閱義務(wù)的規(guī)定可以看出，善意要件無論在德國法還是瑞士法上都不是作為積極要件出現(xiàn)的，而是從法律技術(shù)角度被推定的。這種推定的技術(shù)在免除了取得人對(duì)善意的證明責(zé)任的同時(shí)，也達(dá)到了免除其查閱義務(wù)的效果。由此來看，善意推定、不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開性以及不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度三者之間存在密不可分的關(guān)聯(lián)，它們之間通過立法技術(shù)的方式實(shí)現(xiàn)了邏輯上的銜接。總的看來，這兩個(gè)國家對(duì)取得人的信賴進(jìn)行保護(hù)的基礎(chǔ)均建立在善意推定的規(guī)定之上，而不是建立在取得人實(shí)際的查閱行為和查閱結(jié)果之上。所不同的是，瑞士法仍然強(qiáng)調(diào)取得人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的具體的、個(gè)人化的信賴，強(qiáng)調(diào)個(gè)人的行為（包括了注意義務(wù)的履行）與善意保護(hù)之間的因果關(guān)系；而德國法所突出的是一種對(duì)潛在信賴的保護(hù)，強(qiáng)調(diào)的是不動(dòng)產(chǎn)登記簿內(nèi)容的可靠性、可信賴性，不要求個(gè)人的行為與善意保護(hù)之間存在因果關(guān)系，也因此免除了所有的注意義務(wù)。

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（二）調(diào)查義務(wù)

瑞士學(xué)者認(rèn)為，要證明取得人明知或應(yīng)知不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確，明顯過于困難。因此，法律只要求，如果取得人盡到一定情勢(shì)所要求的注意義務(wù)，那么就應(yīng)該能認(rèn)識(shí)到不動(dòng)產(chǎn)登記簿的不正確。注意義務(wù)的依據(jù)是《瑞士民法典》第3條第2款。雖然從字面意義來看，該條款可以解釋成善意應(yīng)當(dāng)排除輕過失，但法院并沒有用過錯(cuò)作為善意的衡量標(biāo)準(zhǔn)，也沒有采取嚴(yán)格的過失劃分標(biāo)準(zhǔn)。學(xué)界和司法界普遍主張，應(yīng)以客觀化標(biāo)準(zhǔn)來衡量注意義務(wù)，而不應(yīng)直接采取無過失標(biāo)準(zhǔn)來界定善意的范圍。其原因在于：有時(shí)只要行為明確地偏離了一般的行為標(biāo)準(zhǔn)，就可以排除善意，并不要求行為人有重大過失；而在另一些情況下，行為人只有在具有重大過失時(shí)，才能被排除善意。這說明，過失程度與善意要件之間缺乏規(guī)律性的聯(lián)系。實(shí)踐中，法院一般也是根據(jù)具體情況靈活掌握輕過失和重過失的程度，而沒有對(duì)注意義務(wù)的程度做出嚴(yán)格區(qū)分。學(xué)界和司法界公認(rèn)的衡量注意義務(wù)的客觀化標(biāo)準(zhǔn)為，在特定的情況下經(jīng)常采用的一般標(biāo)準(zhǔn)（ Durchschnittsmass ），其常根據(jù)生活經(jīng)驗(yàn)和專家意見來確定。它要求行為人具有通常的理解力和勤勉程度，其行為符合一個(gè)正常的、并且是正直的人在這種情況下對(duì)待他人利益的方式。[45]

根據(jù)學(xué)術(shù)界對(duì)客觀化標(biāo)準(zhǔn)的理解，司法界通過判例確立了注意義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)：如果取得人獲悉了一個(gè)事實(shí)，而這個(gè)事實(shí)足以引起一個(gè)具有通常的智力和注意程度的人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿正確性的懷疑，那么此時(shí)取得人應(yīng)負(fù)有對(duì)這一事實(shí)進(jìn)一步調(diào)查的義務(wù)。取得人履行調(diào)查義務(wù)的目的，在于消除自己對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的懷疑，并由此確立對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴。那么，他的調(diào)查義務(wù)應(yīng)當(dāng)涉及哪些內(nèi)容呢？學(xué)術(shù)界的看法是，調(diào)查的范圍不應(yīng)當(dāng)僅局限于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的主簿（Hauptbuch）所記載的內(nèi)容，還應(yīng)當(dāng)包括其他可能導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿之登記不正當(dāng)?shù)膽{證、登記日志，必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行實(shí)地察看。進(jìn)行實(shí)地察看的依據(jù)是《瑞士民法典》第676條第3款規(guī)定的自然公示（natuerliche Publizitaet）。[46]雖然這一條款本來的適用范圍是外在的管道，但對(duì)這一條款的適用范圍可以進(jìn)行擴(kuò)展，使其也適用于不動(dòng)產(chǎn)的外在物理狀況。依據(jù)自然公示的法理，與不動(dòng)產(chǎn)外在狀況有關(guān)一些情況可能在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中并未被登記為物權(quán)，但這些情況的存在可能會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)造成重要影響。取得人如果沒有通過調(diào)查去查知這些不動(dòng)產(chǎn)的外在狀況，那么他不能主張自己是善意的。此外，還有一些問題并不適用自然公示的法理，因?yàn)檫@些情況的存在與不動(dòng)產(chǎn)本身并無直接關(guān)系，但有可能構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)周圍重要的環(huán)境，例如過道、圍墻等外圍設(shè)施，這些設(shè)施的存在無法運(yùn)用自然公示來確定其物權(quán)歸屬。如果根據(jù)一般交易習(xí)慣的要求，這些設(shè)施的存在可能對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易產(chǎn)生重要影響的，那么取得人也應(yīng)當(dāng)盡到相應(yīng)的調(diào)查和詢問義務(wù)。否則，取得人不得主張自己為善意。[47]

取得人不僅要關(guān)注與不動(dòng)產(chǎn)登記簿有關(guān)的登記材料和不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際狀況，還應(yīng)當(dāng)對(duì)與不動(dòng)產(chǎn)交易有關(guān)的其他登記簿（如商事登記簿）的登記有充分的了解。此外，對(duì)于夫妻一方處分共同財(cái)產(chǎn)的問題，取得人也應(yīng)履行一定的調(diào)查義務(wù)。[48]《瑞士民法典》第228條第2款規(guī)定，只要第三人不知或理應(yīng)不知（wissen sollte）缺少另一方處分共同財(cái)產(chǎn)的同意，允許其以該同意為先決條件。從這一條款的規(guī)定來看，取得人雖然可以假定另一方已經(jīng)同意對(duì)共同財(cái)產(chǎn)的處分，但他必須對(duì)此盡到應(yīng)有的注意義務(wù)。

五、關(guān)于我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意要件的體系性思考

從德國、瑞士法不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的規(guī)定來看，善意要件最終的決定因素是物權(quán)變動(dòng)模式和不動(dòng)產(chǎn)登記程序法的規(guī)定。這些法政策選擇背后既有經(jīng)濟(jì)和道德因素，也有一定的交易習(xí)慣和法律文化背景。以下將對(duì)我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意要件進(jìn)行系統(tǒng)分析。

（一）物權(quán)變動(dòng)模式

關(guān)于我國物權(quán)法規(guī)定的物權(quán)變動(dòng)模式，有兩種代表性學(xué)說：債權(quán)形式主義說和物權(quán)形式主義說。兩者的共同之處在于，將登記機(jī)關(guān)的登記行為看作不動(dòng)產(chǎn)登記效果發(fā)生的生效要件。區(qū)別之處在于，債權(quán)形式主義否認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記是履行債權(quán)意思的結(jié)果；而物權(quán)形式主義則認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記的結(jié)果是履行物權(quán)意思的效果，承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性和抽象性。

這兩種學(xué)說均系舶來品，前者以奧地利法為藍(lán)本，后者以德國法為淵源。這兩種立法模式的爭(zhēng)議在我國由來已久，在《物權(quán)法》頒布之后仍然沒有達(dá)成一致意見。筆者認(rèn)為，我國學(xué)者對(duì)奧地利和德國法上物權(quán)變動(dòng)模式的理解不夠全面，主要體現(xiàn)在對(duì)登記行為性質(zhì)的認(rèn)定上。在我國學(xué)者看來，這兩種學(xué)說都將登記效果看作是實(shí)體法上的意思表示（債權(quán)意思或物權(quán)意思）加登記行為的結(jié)果，然而，這種解讀方式忽視了不動(dòng)產(chǎn)登記程序的獨(dú)立性。這兩種學(xué)說都將不動(dòng)產(chǎn)登記過程看作是當(dāng)事人的法律行為與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的登記行為共同作用的結(jié)果，卻未對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記過程中當(dāng)事人登記申請(qǐng)行為的性質(zhì)給予足夠關(guān)注。換言之，在這兩種物權(quán)變動(dòng)模式中，登記機(jī)關(guān)的登記記載行為替代了當(dāng)事人在登記過程中可能的意思表示行為。

由前面對(duì)德國和瑞士不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的分析可以看出，德國法上的不動(dòng)產(chǎn)登記過程為登記申請(qǐng)（程序行為）＋物權(quán)合意（或登記同意）＋登記記載，而在瑞士法和奧地利法上，不動(dòng)產(chǎn)登記過程可概括為債權(quán)行為＋登記申請(qǐng)（或登記同意）＋登記記載，而登記申請(qǐng)（或登記同意）被視為單方物權(quán)行為J49]瑞士法和奧地利法并非不承認(rèn)（單方）物權(quán)行為的獨(dú)立性，只不過它們均不認(rèn)可物權(quán)合意的獨(dú)立性，而使得物權(quán)變動(dòng)效果仍然依賴于債權(quán)行為的效力。遺憾的是，我國的兩種學(xué)說都沒有注意到德國法、瑞士法和奧地利法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記程序中登記申請(qǐng)或登記同意的規(guī)定。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)行為

關(guān)于登記行為的性質(zhì)，我國學(xué)者主要有三種見解：債權(quán)行為外在形式說、行政行為說和物權(quán)合意外在形式說。債權(quán)行為外在形式說和行政行為說的基礎(chǔ)都是物權(quán)變動(dòng)模式上的債權(quán)形式主義。這兩種學(xué)說均認(rèn)為，物權(quán)變動(dòng)以“債權(quán)行為加登記（交付）生效主義”為特征，否認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性。不同的是，債權(quán)行為外在形式說只是將登記行為看作債權(quán)行為的外在形式，未對(duì)其作進(jìn)一步的定性。[50]而行政行為說則認(rèn)為，登記行為是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的依法而為的公法行為，并非民事行為。[51]物權(quán)合意外在形式說認(rèn)為，物權(quán)法采取的是物權(quán)合意加登記行為的物權(quán)變動(dòng)模式，登記行為是物權(quán)合意的外在形式，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)視為民事司法機(jī)關(guān)，登記行為應(yīng)看作民事行為。[52]

這三種學(xué)說皆以不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為主體來分析登記行為的性質(zhì)。這種做法雖關(guān)注了登記結(jié)果，卻忽視了登記申請(qǐng)人的申請(qǐng)行為。前已述及，與物權(quán)變動(dòng)模式直接相關(guān)的是登記申請(qǐng)人申請(qǐng)行為的性質(zhì)。根據(jù)我國不動(dòng)產(chǎn)登記程序法，登記申請(qǐng)以雙方共同申請(qǐng)為原則，以單方申請(qǐng)為例外。就不動(dòng)產(chǎn)善意取得而言，主要涉及雙方登記申請(qǐng)的情形。此時(shí)，雙方當(dāng)事人必須到場(chǎng)，在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)面前就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分達(dá)成一致意思，并共同填寫書面的登記申請(qǐng)書。以《北京市房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書》為例，該申請(qǐng)書共分三個(gè)部分：一是房屋位置、權(quán)屬證書號(hào)以及房屋狀況；二是房屋買賣有關(guān)的價(jià)款、契稅、購房時(shí)間；三是雙方申請(qǐng)人的信息及簽名。如何認(rèn)定登記申請(qǐng)書的性質(zhì)，成為認(rèn)定登記申請(qǐng)行為性質(zhì)的關(guān)鍵。登記申請(qǐng)書雖然形式上是雙方為了辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記而向登記機(jī)關(guān)提交的格式文件，但從法律關(guān)系來看，其實(shí)際上構(gòu)成了對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的處分行為。根據(jù)登記申請(qǐng)書直接發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更和消滅的法律效果，而不是產(chǎn)生債權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記所依據(jù)的正是不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書。因此，在共同申請(qǐng)登記的情況下，登記申請(qǐng)書應(yīng)視為雙方當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分的物權(quán)合意。

不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)?jiān)诘聡腿鹗糠ㄉ暇詥畏叫袨槌霈F(xiàn)，且德國法上僅具有程序法意義，與之相比，我國關(guān)于雙方登記申請(qǐng)行為的規(guī)定具有獨(dú)特性。不過，從要求提交的登記申請(qǐng)材料來看，我國不動(dòng)產(chǎn)登記的效果仍依賴于債權(quán)行為的效力。申請(qǐng)人在提交不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)時(shí)需要提供權(quán)屬證明和債權(quán)合同。不少地方不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施細(xì)則和登記收件辦法等也將債權(quán)合同列為必備申請(qǐng)材料。不僅如此，多數(shù)法院在審理不動(dòng)產(chǎn)善意取得案件時(shí)，也以合同的有效性作為判定不動(dòng)產(chǎn)善意取得的基礎(chǔ)。這充分說明，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的法律效果雖源于法律規(guī)定，但其仍受到債權(quán)合同效力和前手登記行為瑕疵的影響。這一點(diǎn)集中地體現(xiàn)在對(duì)取得人注意義務(wù)的要求上。

（三）關(guān)于注意義務(wù)的規(guī)定

從《物權(quán)法》和不動(dòng)產(chǎn)登記程序法的規(guī)定來看，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，取得人必須盡到一定的注意義務(wù)，這體現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)物理狀況、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況和不動(dòng)產(chǎn)實(shí)地調(diào)查三個(gè)方面。

就不動(dòng)產(chǎn)物理狀況而言，申請(qǐng)人應(yīng)提交與不動(dòng)產(chǎn)物理狀況有關(guān)的證明材料，如地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)、房屋平面圖、房屋勘測(cè)報(bào)告等。[53]這些屬于與土地登記密切相關(guān)的其他證明材料，或者現(xiàn)場(chǎng)勘查材料。這間接地體現(xiàn)了取得人在進(jìn)行土地登記時(shí)應(yīng)履行的注意義務(wù)。

登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行詢問體現(xiàn)了對(duì)處分權(quán)限的審查。不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有權(quán)利推定效力，處分人的處分權(quán)無需通過詢問程序加以確認(rèn)。但是，不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)范性文件均將對(duì)處分權(quán)的詢問列為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的職權(quán)。[54]根據(jù)《珠海市房地產(chǎn)登記詢問表填寫說明》的規(guī)定，申請(qǐng)人需對(duì)與其處分權(quán)有關(guān)的問題進(jìn)行回答，如是否存在其他共有人、申請(qǐng)登記的房地產(chǎn)是否不存在產(chǎn)權(quán)糾紛、不存在查封或者預(yù)查封等權(quán)利限制等。若存在這些權(quán)利限制情形的，登記機(jī)關(guān)可不予受理。

由于我國沒有關(guān)于善意推定的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的詢問程序顯然暗含了要求取得人盡到查閱義務(wù)的意義。與不動(dòng)產(chǎn)處分權(quán)有關(guān)的事項(xiàng)屬于實(shí)體權(quán)利狀況，取得人在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)是否知道這些情況，并不應(yīng)構(gòu)成取得人善意取得的前提。只要取得人信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載，就應(yīng)該受到善意保護(hù)。關(guān)于詢問和查閱義務(wù)的上述規(guī)定，起到了進(jìn)一步確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀況，從而保證登記權(quán)利與實(shí)體權(quán)利一致的目的。這些規(guī)定的實(shí)際目的在于，“規(guī)避因當(dāng)事人提供虛假、隱瞞真實(shí)情況所引發(fā)的行政及法律風(fēng)險(xiǎn)”（《珠海市房地產(chǎn)登記詢問表填寫說明》二、表格制定目的）。這些規(guī)定在一定意義上起到了將一般交易中的查閱義務(wù)等注意義務(wù)法定化的作用，登記機(jī)關(guān)扮演了督促、協(xié)助申請(qǐng)人履行注意義務(wù)的角色。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)還具有實(shí)地查看的職權(quán)，其目的仍是為了保證登記權(quán)利與實(shí)體權(quán)利的一致性，而這在一定程度上也幫助當(dāng)事人履行了注意義務(wù)。

我國之所以在注意義務(wù)方面做出了不同于德國和瑞士法的規(guī)定，是出于以下原因：第一，我國土地實(shí)行國有制和集體所有制，因此不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)不能完全視為是與公共利益無關(guān)的私法行為。至少就土地權(quán)利而言，土地是否存在閑置、是否應(yīng)當(dāng)收回等不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)質(zhì)合法性在一定程度上關(guān)系到國家和集體的利益。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為了保證實(shí)質(zhì)合法性而規(guī)定這些審查程序，實(shí)際上超越了登記機(jī)關(guān)的中立地位，在一定程度上保留了以往的行政管理職能。第二，我國房、地分離登記的二元制的登記體制決定了不動(dòng)產(chǎn)交易主體必須履行更多的注意義務(wù)，例如查閱、核實(shí)房屋和土地權(quán)屬證書、登記簿等，以規(guī)避登記體制本身帶來的風(fēng)險(xiǎn)。第三，交易習(xí)慣使然。農(nóng)村的房屋長(zhǎng)期不進(jìn)行登記，家庭共有、夫妻共有的房屋常常登記在一人名下，這些現(xiàn)象非常普遍，也屬于基本的交易常識(shí)。這就要求取得人在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮到我國的實(shí)際情況，而不是閉目塞聽，對(duì)可能是共有的房屋不進(jìn)行查證。這事實(shí)上對(duì)真正的權(quán)屬狀況的不知起到了間接放任的作用。

（四）關(guān)于借鑒瑞士法關(guān)于善意規(guī)定的意見（代結(jié)語）

不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度兼具了依法律行為和依法律規(guī)定發(fā)生物權(quán)變動(dòng)這兩種方式的特征。該制度法律效果的法定性通常會(huì)排擠其在法律行為方面的特征。從形式上看，善意要件的判定與善意推定、不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性擬制密不可分，就實(shí)質(zhì)上而言，善意要件的確定始終以物權(quán)行為的抽象性或有因性為根基。在善意要件賴以存在的法律行為中，與善意要件相伴生的注意義務(wù)體現(xiàn)的正是法律行為所具有的特征。只不過，在法政策的選擇上，德國法采取了不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的二元論思想和物權(quán)行為的抽象性理論，實(shí)現(xiàn)了善意要件和注意義務(wù)的分離；而在瑞士，物權(quán)變動(dòng)效果始終與債權(quán)行為的效力相聯(lián)系，這就使得善意要件的判定與注意義務(wù)緊密相連。

由于我國并未明確規(guī)定善意推定和不動(dòng)產(chǎn)登記簿正確性的擬制，因此，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意要件的判定必須以法律行為（不動(dòng)產(chǎn)交易行為）作為切入點(diǎn)。結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)交易程序法和不動(dòng)產(chǎn)交易的習(xí)慣來看，不動(dòng)產(chǎn)登記程序法關(guān)于雙方登記申請(qǐng)和登記申請(qǐng)材料等相關(guān)規(guī)定體現(xiàn)了物權(quán)行為的有因性和對(duì)注意義務(wù)的要求。綜上所述，在理解我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的善意要件時(shí)，應(yīng)結(jié)合法律行為和注意義務(wù)進(jìn)行系統(tǒng)性思考。可適當(dāng)借鑒瑞士法不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度關(guān)于善意要件的規(guī)定，來進(jìn)一步明確我國法關(guān)于善意的范圍和判斷標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

注釋:

[1]Vgl. Reinhold Johow， Sachenrecht， Teil 1，Allgemeine Bestimmungen， Besitz und Eigentum， Walter deGruyter＆Co. ， Berlin， New York ，1982 ， S. 361.

[2]Vgl. Staudinger/Karl Kober， Band III， Sachenrecht， 3. /4. neubearb. Aufl.，J. Schweitzer Verlag，Muenchen，1907，S.160.

[3]參見（德）鮑爾／施蒂爾納：《德國物權(quán)法》（上冊(cè)），張雙根譯，法律出版社2004年版，頁275。

[4]Vgl. Astrid Stadler， Gestaltungsfreiheit und Verkehrsschutz durch Abstraktion， Mohr， Tubingen， 1996， S.513.

[5]Vgl. Heinz Rey， Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum， 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.Aufl. ， Staempfli Verlag AG Bern， 2007， S. 98，439，441.

[6]Vgl. Basler Kommentar ZGB/Juerg Schmid， Ⅱ， 3. Aufl.，Helbing＆Lichtenhahn Verlag， Basel， 2007，S. 2371.

[7]《瑞士民法典》，殷生根、王燕譯，中國政法大學(xué)出版社1999年版，頁3。

[8]參見王利明：《物權(quán)法研究》（上卷），中國人民大學(xué)出版社2007年版，頁451 -452；梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社2007年版，頁102。

[9]參見崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)法》，中國人民大學(xué)出版社2009年版，頁86。

[10]參見王澤鑒：《民法物權(quán)》（第一冊(cè)），中國政法大學(xué)出版社2001年版，頁124。

[11]參見程嘯：“論不動(dòng)產(chǎn)善意取得之構(gòu)成要件—《中華人民共和國物權(quán)法》第106條釋義”，《法商研究》2010年第5期，頁79-80；程嘯：“論不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得的區(qū)分”，《中外法學(xué)》2010年第4期，頁537-538。

[12]Vgl. Soergel/Henssler， Band 14，13. Aufl. ， Verlag W. Kohlhammer， Stuttgart， 2002， S. 511.

[13] Vgl. MuenchKomm/ Wacke ， Band 6，4. Auf. ， C. H. Beck Verlag， Muenchen， 2004 ， S. 308 ; Staudinger/Gursky，§ § 883-902， Seiller de-Gruyter， Berlin， 2008 ， S. 437，512.

[14]RGZ86，356.

[15]RGZ61，195;RGZ74，420.

[16]RGZ86，356.

[17] BGHZ NJW 1980 2414.

[18]Vgl. August Egger， Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch， Band 1，Einleitung Art. 1-10.Das Personenrecht， Art.11-89，2.，umgearb. Aufl.，Schulthess， Zuerich， 1930， S. 82f; Franz Jenny， Deroffentliche Glaube des Grundbuches nach dem schweizenschen ZGB， Stampfli， Bern ，1926 ， S. 50f.

[19]Vgl. Peter Jaeggi， Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht， Einleitung， Art. 1-1OZGB， VerlagStaempfli＆CIE. ， Bern ，1962 ， S. 388.

[20]Vgl. Peter Jaeggi， Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht， Einleitung， Art. 1-10ZGB， VerlagStaempfli＆CIE. ， Bern， 1962 ， S. 406.

[21] Vgl. Henri Deschenaux， Das Grundbuch， SPR， V/3， II， Helbing＆Lichtenhahn Verlag， Basel u. Frankfurtam Main，1989，S. 788， 792; Dieter Zobl， Grundbuchrecht， 2.，ergaenzte u. nachgefuehrte Aufl.，Schulthess， Zue-rich， Basel， Genf， 2004， S. 81.

[22]Vgl. Peter Jaeggi， Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht， Einleitung， Art. 1-10ZGB， VerlagStaempfli＆CIE.，Bern.1962 ， S. 388，414.

[23] Vgl. Basler Kommentar ZGB/Juerg Schmid， II ， 3. Aufl. ， Helbing＆Lichtenhahn Verlag， Basel， 2007， S.2367，2372.

[24]Der gute Glaube im Immobiliarsachenrecht，in Das ZGB Lehren，Hrsg. von Alexandra Rumo-Jungo， Jo-erg Schmid， Peter Gauch， Universitaetsverlag Freiburg Schweiz， 2001．

[25]Vgl. August Egger， Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch， Band I，Einleitung Art. 1－10. Das Personenrecht， Art. 11-89，2.，umgearb. Aufl.，Schulthess，Zuerich，1930，S.83.

[26]鮑爾／施蒂爾納，見前注[3]，頁500。

[27]Vgl. Peter Jaeggi，Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht， Einleitung， Art. 1-10ZGB，Verlag Staempfli＆CIE.，Bern， 1962，S. 387；August Egger， Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch，Band 1，Einleitung Art. 1-10. Das Personenrecht， Art. 11-89，2.，umgearb. Aufl.，Schulthess，Zuerich，1930，S. 82.

[28]Vgl. Peter Jaeggi， Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht，Einleitung，Art. 1-10ZGB， VerlagStaempfli＆CIE. ， Bern， 1962 ， S. 406.

[29]參見徐國棟：“論取得時(shí)效制度在人身關(guān)系法和公法上的適用”，《中國法學(xué)》2005年第4期。

[30]Vgl. Heinz Rey， Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum， 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.Aufl. ， Staempfli Verlag AG， Bern， 2007， S. 389-390.

[31]Vgl. Dieter Zobl， Crundbuchrecht， 2.，ergaenzte u. nachgefuehrte Aufl.，Schulthess， Zuerich， Basel，Genf， 2004， S. 81；Peter Jaeggi， Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht， Einleitung， Art. 1-1OZGB， Ver-lag Staempfli＆CIE. ， Bern ，1962 ， S. 388.

[32]Vgl. MuenchKomm/Wacke，Band 6，4. Auf. ，C. H. Beck Verlag，Muenchen，2004，S.308;Staudinger/Gur-sky，Ⅲ， § § 883-902， Neubearbeitung 2008， Sellier-de Gruyter，Berlin ， 2008 ， S. 439 .

[33]Vgl. Reinhold Johow， Sachenrecht， Teil 1，Allgemeine Bestimmungen， Besitz und Eigentum， Walter deGruyter＆Co. ， Berlin， New York ，1982 ， S. 360-361.

[34]BGHZ NJW 1980 2414.

[35]Vgl. Hermann Eichler， Die Rechtslehre vom Vertrauen， Pnvatrechtliche Untersuchungen ueber denSchutz des Vertrauens，J. C. B. Mohr( Paul Siebeck） ，Tuebingen，1950，S. 97-98.

[36]Vgl. Oskar Leumann， Rechtsschein und Offenkundigkeitsgedanke im schweizerischen Recht， Druck vonHuber＆Co.. AG， Frauenfeld， 1933，S. 45-46.

[37] Vgl. Carl Butz， Der Bute Glaube auf dem Gebiete des Liegenschaftsrecbts， Universitaets-Buchdruckereivon J. Hoerning， Heidelberg， 1906，S. 24-25 ;Juergen F. Baur， Rolf Stuerner， Sachenrecht，18.，neu bearb. Aufl.，Verlag C. H. Beek， Muenchen， 2009， S. 9-10.

[38]Vgl. Juergen F. Baur， Rolf Stuerner， Sachenrecht， 18.，neu bearb. Aufl. ， Verlag C. H. Beck， Muenchen，2009，S.10.

[39]Vgl. Ludwig Kuhlenbeck， Von den Pandekten zum Btirgerlichen Gesetzbuch， Band 2，Carl Heymann Ver-lag， Berlin， 1899， S. 477-480.

[40]Vgl. Carl Butz， Der gute Glaube auf dem Gebiete des Lbegenschaftsrechts， Universitaets-Buchdruckereivon J. Hoerning， Heidelberg， 1906， S. 24-25.

[41]Vgl. Hermann Eichler， Die Rechtslehre vom Vertrauen，Privatrechtliche Untersuchungen ueber den Schutzdes Vertrauens，J. C. B. Mohr（Paul Siebeck] ，Tuebingen，1950，S.97-98.

[42]Vgl. Marcus Lutter， Die Grenzen des sogenannten Gutglaubensschutzes im Grundbuch， ACP164， S. 124，166.

[43]程嘯，見前注[11]，頁79。

[44] Vgl. Heinz Rey， Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum， 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.Aufl. ， Staempfli Verlag AG Bern，2007，S.388；Henri Deschenaux， Das Grundbuch， SPR ， V/3 ， II， Helbing＆Lichten-hahn Verlag， Basel u. Frankfurt am Main， 1989， S. 790.

[45]Vgl. Peter Jaeggi， Bemer Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht， Einleitung， Art. 1-10ZGB， VerlagStaempfli＆CIE. ， Bern， 1962 ， S. 411f; Rudolf Pfister， Der Schutz des oeffentlichen Glaubens im schweizerischen Sa-chenrecht， Verlag Schulthess＆Co. AG，Zuerich，1969，S.68f.

[46]該款規(guī)定：“前款的地役權(quán)，如管道未暴露于地面的，依不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記產(chǎn)生；其他情形，依該管道的安置而產(chǎn)生?！?/p>

[47] Vgl. Basler Kommentar ZGB/Juerg Schmid， Ⅱ，3. Aufl. ， Helbing＆Lichtenhahn Verlag， Basel， 2007， S.2368.

[48] Vgl. Heinz Rey， Die Grundlagen des Sachenrechts and das Eigentum， 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.Aufl. ， Staempfli Verlag AG， Bern， 2007， S. 390.

[49]參見常鵬翱：“另一種物權(quán)行為理論—以瑞士法為考察對(duì)象”，《環(huán)球法律評(píng)論》2010年第2期，頁101 ; Bernhard Eccher， Kurzkommentar zum ABGB， hrsg. von Helmut Koziol， Peter Bydlinski， Raimund Bollenberg-er，2. ueberarb. u. erweiterte Aufl.，Springer， Wien， New York， 2007，S. 389，S. 405；Franz Bydilinski， Rechtsge-schaeftliche Voraussetzungen der Eingentumsuebertragung， in Festschrift fuer Karl Larenz， Hrsg. Von Gotthard Pan-lus， C. H. Beck'sche Verlagsbuchhandlung， Muenchen，1973 ， S. 1028.

[50]參見梁慧星：“對(duì)物權(quán)法草案（第四次審議稿）的修改意見”，載吳漢東、陳小君主編：《私法研究》（第6卷），法律出版社2008年版，頁75；崔建遠(yuǎn)，見前注[9]，頁49 。

[51]參見王澤鑒，見前注[10]，頁79；王利明，見前注[8]，頁262，這位學(xué)者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記行為的性質(zhì)和物權(quán)變動(dòng)模式的理解前后有不一致之處。在同一本書的頁305，他認(rèn)為登記有民事行為屬性。在此書的頁255-256，他贊同不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)形式主義說，而在頁305，他又認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)之實(shí)體法上法律效果發(fā)生的根本原因在于當(dāng)事人之間的物權(quán)合意，而非登記機(jī)關(guān)的登記行為。

[52]參見孫憲忠：“我國物權(quán)法中物權(quán)變動(dòng)規(guī)則的法理評(píng)述”，《法學(xué)研究》2008年第3期；孫憲忠：《中國物權(quán)法總論》（第二版），法律出版社2009年版，頁334。

篇5

（一）契約登記制度。由于這種登記體制是由《法國民法典》創(chuàng)立，故亦稱法國法主義登記制度，其主要特色在于：第一，登記是物權(quán)變動(dòng)對(duì)抗第三人之要件；第二，采取形式審查主義，只要當(dāng)事人提出申請(qǐng)即可登記；第三，登記無公信力，即登記事項(xiàng)不成立或無效時(shí)，不得對(duì)抗善意第三人；第四，登記簿以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)而編成，采用人之編成主義（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，權(quán)利以動(dòng)態(tài)登記為主，不僅登記物權(quán)現(xiàn)狀，而且還登記物權(quán)的變動(dòng)。

（二）產(chǎn)權(quán)登記制度。這種體制為《德國民法典》所建立，并在德國《土地登記條例》、《地上權(quán)條例》以及《住宅所有權(quán)法》中有明確規(guī)定。其特點(diǎn)是：（1）登記是土地物權(quán)變動(dòng)的效力發(fā)生要件，土地物權(quán)之取得或變更須經(jīng)官方正式登記才具有法律效力；（2）實(shí)質(zhì)審查主義，登記機(jī)關(guān)對(duì)登記申請(qǐng)及權(quán)利變更要進(jìn)行詳細(xì)的合法性審查；（3）登記有公信力，即一經(jīng)登記就具有法律效力；（4）權(quán)利以靜態(tài)登記為主，登記簿不記入物權(quán)的變動(dòng)情況，只記入物權(quán)的現(xiàn)有狀態(tài)；（5）采用物之編成主義（Prin-zipdesReaifoliums），登記簿按地號(hào)順序進(jìn)行排列。

（三）托倫斯登記制度（Torenssyhem）。這種制度1955年創(chuàng)始于澳大利亞，現(xiàn)被美國多數(shù)州和英聯(lián)邦國家所采用，是對(duì)產(chǎn)權(quán)登記制度的改良。其一，采用實(shí)質(zhì)審查主義，并采用公告程序；其二，初次登記自由，其后登記則進(jìn)入強(qiáng)制狀態(tài)，即任何不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)申請(qǐng)第一次登記后，其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移和變更，不經(jīng)登記無效；其三，登記具有公信力，如果真權(quán)利人因不實(shí)登記而受損害時(shí)，國家負(fù)賠償責(zé)任；其四，人之編成主義，不考慮地號(hào)，按登記次序編排登記簿，并附土地及建筑物位置圖。

通過三種登記制度之比較，可以發(fā)現(xiàn)，首先，各國不動(dòng)產(chǎn)登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎(chǔ)，并輔之以單行的不動(dòng)產(chǎn)登記法，不僅設(shè)計(jì)合理、體系完整，而且保留著本國的立法傳統(tǒng)，體現(xiàn)出民族特色。其次，各國不動(dòng)產(chǎn)登記往往實(shí)行房地合一的登記體制。雖然各國不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)象是以土地為主，但西方國家的不動(dòng)產(chǎn)登記法理認(rèn)為建筑物與其附著的土地是緊密聯(lián)系在一起的，[2]因此，這些國家的不動(dòng)產(chǎn)登記，基本上名為土地登記，實(shí)際是土地及地上附著建筑物的一并登記。再次，各國不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一管理。在許多國家，所有的土地?zé)o論在繁華的鬧市，還是人煙稀少的西部，一般都按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)由不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)辦理登記，以獲得完整的地籍資料，方便土地的宏觀管理。在我國，由于不動(dòng)產(chǎn)登記立法不健全，不動(dòng)產(chǎn)登記制度還存在著諸多問題，因此，有必要在全面考查各國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況和特點(diǎn)，促進(jìn)我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的日趨完善。

二、我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀及存在的問題我國現(xiàn)行有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修訂）、國家土地局的《土地登記規(guī)則》（1989年11月）、《城市房地產(chǎn)管理法》（1994年7月頒布）和建設(shè)部的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》（1990年12月）。其中土地登記的內(nèi)容包括：土地的性質(zhì)（主要是集體土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利）、土地權(quán)利來源、權(quán)利主體、權(quán)屬界址、土地面積、用途、使用的限制以及土地等級(jí)和價(jià)格；房屋登記的內(nèi)容有所有權(quán)人、所有權(quán)性質(zhì)、地號(hào)、房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號(hào)和他項(xiàng)權(quán)利。雖然我國不動(dòng)產(chǎn)登記事業(yè)已經(jīng)步入有法可依的歷史階段，較改革開放以前有了長(zhǎng)足地進(jìn)步，但不可否認(rèn)，我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度依然存在著不少問題有待解決。

第一，不動(dòng)產(chǎn)登記立法不完善。如上所述，我國不動(dòng)產(chǎn)登記立法主要集中在土地和房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)之中，此外《民法通則》、《擔(dān)保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產(chǎn)資源法》等也有所涉及。由于各部法律之間銜接不緊密，加之各個(gè)職能部門在立法過程中強(qiáng)調(diào)本部利益，這就造成了各部法律之間在不動(dòng)產(chǎn)登記問題上的規(guī)定相互交叉、沖突，從而使我國不動(dòng)產(chǎn)登記承現(xiàn)出房產(chǎn)和地產(chǎn)的不統(tǒng)

一、登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)

一、登記程序的不統(tǒng)

一、登記效力的不統(tǒng)

一、登記權(quán)屬證書的不統(tǒng)一的狀況。在我國法律規(guī)定的應(yīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利方面，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體權(quán)利的登記范圍僅包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。而在社會(huì)生活中廣泛存在的土地租賃權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)等諸多不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體權(quán)利卻沒有被列入登記范圍，影響了土地資源的高效利用和對(duì)我國不動(dòng)產(chǎn)利用的宏觀管理。除了不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體權(quán)利登記以外，在現(xiàn)實(shí)生活中，同一不動(dòng)產(chǎn)之上可能同時(shí)存在著數(shù)個(gè)物權(quán)，因此，有必要建立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)順位登記，即不動(dòng)產(chǎn)程序權(quán)利登記制度，以保障正常的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)秩序。而在這一方面，我國不動(dòng)產(chǎn)登記立法處于空白狀態(tài)。這顯然不符合我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)的基本要求。

第二，我國不動(dòng)產(chǎn)登記存在房地分立登記的問題。依據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，約有六個(gè)部門可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)登記在建設(shè)行政管理部門，林地權(quán)登記在森林管理部門等，并且各個(gè)部門登記的內(nèi)容、程序等也有較大差別。眾所周知，不動(dòng)產(chǎn)登記的根本目的在于確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)或完成物權(quán)變動(dòng)，進(jìn)行物權(quán)公示，提供統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律基礎(chǔ)，而不僅是對(duì)土地、房屋、森林等不動(dòng)產(chǎn)的行政管理。[3]分別登記恰恰違背了法律設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的初衷，一方面造成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一，引起法律法規(guī)之間的相互沖突；另一方面，造成了各個(gè)登記機(jī)關(guān)之間職責(zé)不清，機(jī)構(gòu)膨脹，部門利益相互沖突，其結(jié)果不僅增加了不動(dòng)產(chǎn)登記人的不合理負(fù)擔(dān)，也破壞了地籍資料的完整性和管理的統(tǒng)一性。

第三，不動(dòng)產(chǎn)登記城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一。我國廣大農(nóng)村的房產(chǎn)登記工作主要由村鎮(zhèn)管理部門負(fù)責(zé)。由于村鎮(zhèn)管理部門缺少從事此項(xiàng)工作的專業(yè)人員，對(duì)登記后形成的房屋產(chǎn)籍管理混亂。目前，在國家取消了對(duì)農(nóng)民房產(chǎn)登記的收費(fèi)項(xiàng)目之后，村鎮(zhèn)房產(chǎn)登記工作在大部分地區(qū)已經(jīng)趨于停頓。[4]但實(shí)際上，廣大農(nóng)村中與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日益活躍，房產(chǎn)的買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押等交易活動(dòng)也日趨頻繁。農(nóng)民對(duì)他們?nèi)〉玫姆康禺a(chǎn)權(quán)利，同樣迫切地希望得到政府的保護(hù)。另外，由于城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一，使得一些城市開發(fā)區(qū)、郊區(qū)違反《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，為在城市邊緣地區(qū)的耕地上建房者發(fā)放房屋所有權(quán)證書，以逃避土地管理。

三、完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律對(duì)策一種較為完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，必須符合明確產(chǎn)權(quán)、簡(jiǎn)化手續(xù)、節(jié)省費(fèi)用和明確登記的公信力的原則。[5]從我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀來看，其與完善的登記制度、保障房地產(chǎn)交易安全的要求尚有一定差距，存在著許多問題，亟待進(jìn)一步解決和完善。

（一）吸收、借鑒國外不動(dòng)產(chǎn)登記立法的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)我國不動(dòng)產(chǎn)登記立法發(fā)展西方各種類型不動(dòng)產(chǎn)登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎(chǔ)，并輔之以單行的不動(dòng)產(chǎn)登記法?？梢?，西方各國將不動(dòng)產(chǎn)登記定性為私法行為，其意義在于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示及公信，保護(hù)交易安全。目前，我國物權(quán)立法工作已經(jīng)提上日程，借鑒國外立法經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況，在將來出臺(tái)的《物權(quán)法》中明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的各項(xiàng)制度，不僅是合理保護(hù)土地資源、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的要求，也是順應(yīng)世界不動(dòng)產(chǎn)登記立法發(fā)展潮流，完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的必然選擇。在《物權(quán)法》規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記基本原則、內(nèi)容的基礎(chǔ)上，國務(wù)院也可以適時(shí)地出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》等有關(guān)法規(guī)，細(xì)化物權(quán)立法中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的原則性規(guī)定，使我國不動(dòng)產(chǎn)登記真正作到有法可依，更具有實(shí)際操作性。

（二）依據(jù)產(chǎn)權(quán)登記制度，并吸收托倫斯登記制度之優(yōu)點(diǎn)，完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記體制物權(quán)制度具有很強(qiáng)的民族性、固有性，不動(dòng)產(chǎn)登記制度也不例外。我國目前不動(dòng)產(chǎn)登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎(chǔ)在于國家干預(yù)主義，這與產(chǎn)權(quán)登記制度，即德國不動(dòng)產(chǎn)登記立法模式極其相似。此外，我國不動(dòng)產(chǎn)登記與產(chǎn)權(quán)登記制度在登記規(guī)則，如登記生效主義、物之編成主義、登記之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地產(chǎn)管理法》第60條、第61條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)應(yīng)當(dāng)?shù)怯??！锻恋氐怯浺?guī)則》第25條規(guī)定：“不經(jīng)變更登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利的轉(zhuǎn)移，屬于非法轉(zhuǎn)讓，不具有法律效力。”顯然，我國不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的產(chǎn)生、變更都以登記為生效要件。其次，《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》中規(guī)定，房屋登記的內(nèi)容包括有地號(hào)、使用土地面積及土地登記證號(hào)，登記簿按地號(hào)順序排列。這亦是物之編成主義典型作法。再次，我國不動(dòng)產(chǎn)登記同樣具有公信力，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)一經(jīng)登記即具有法律效力。由此可見，在保持我國現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度民族性、固有性基礎(chǔ)上，完善不動(dòng)產(chǎn)登記體制，參照產(chǎn)權(quán)登記制度進(jìn)行，不失為一種最佳的選擇。當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)登記制度也并非完美。在完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度過程中，我們還可以借鑒托倫斯登記制度之優(yōu)點(diǎn)，如錯(cuò)誤登記賠償和強(qiáng)行登記制度等，以彌補(bǔ)產(chǎn)權(quán)登記制度之不足。

（三）統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、消除城鄉(xiāng)分別，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范化有學(xué)者認(rèn)為，我國不動(dòng)產(chǎn)登記程序、效力等不統(tǒng)一的根源在于部門利益之爭(zhēng)，解決的根本途徑是統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。[6]綜觀世界各國的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，尚無將土地與房產(chǎn)分為兩套系統(tǒng)進(jìn)行登記的先例。目前，我國一些地方政府，如廣州、深圳、上海、汕頭、廈門等，已經(jīng)意識(shí)到房地分立設(shè)置的缺陷，嘗試將兩部門合而為一，從而實(shí)現(xiàn)房地合一登記。這些大膽地探索不僅代表著設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)也為我國將來統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的改革提供寶貴經(jīng)驗(yàn)。我國98年修訂的《土地管理法》明確規(guī)定：“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國的基本國策?！倍粍?dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的城鄉(xiāng)統(tǒng)一無疑是全面保護(hù)土地資源，加強(qiáng)土地宏觀調(diào)節(jié)的有效途徑。這樣不僅使不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)有了完整的地籍資料，也不會(huì)再存在城鄉(xiāng)接壤處由誰管理之虞。

（四）擴(kuò)大應(yīng)登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之范圍，完善各項(xiàng)登記制度筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)、地段權(quán)和房地產(chǎn)租賃權(quán)納入不動(dòng)產(chǎn)登記范疇，擴(kuò)大應(yīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利范圍。就不動(dòng)產(chǎn)登記的具體制度而言，首先，我國房地產(chǎn)交易中的二重買賣（即不動(dòng)產(chǎn)所有人在簽訂買賣合同所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記前，又與他人訂立買賣合同并進(jìn)行了所有權(quán)登記）現(xiàn)象比較普遍，而我國立法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采用的是登記生效主義，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，特別是房屋所有權(quán)的確認(rèn)原則以登記為準(zhǔn)，未經(jīng)登記則不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)不轉(zhuǎn)移。因此，第一個(gè)買賣合同的買方只能要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任，這對(duì)他來說是極不公平的。如果不動(dòng)產(chǎn)登記立法中設(shè)立預(yù)告登記制度，即賦予債權(quán)以排他的物權(quán)效力，從而保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，則可以有效地防范二重買賣情況出現(xiàn)，維護(hù)交易安全。其次，我國現(xiàn)行民事立法中尚無完善的善意取得制度，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)也未明確登記公信力的絕對(duì)效力，使得第三人對(duì)登記的信賴得不到法律保障。因此，有必要設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)交易的善意取得制度。善意取得的要件應(yīng)包括：（1）取得必須有償；（2）除登記錯(cuò)誤外，民事法律行為本身合法有效；（3）第三人善意且無過失。再次，在不動(dòng)產(chǎn)登記立法中構(gòu)建善意取得制度時(shí)，我們還應(yīng)當(dāng)設(shè)立錯(cuò)誤賠償制度，將其作為對(duì)善意取得制度的補(bǔ)充，以加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易人的合法權(quán)益，保障交易公平、合理。

我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在著諸多問題，不但造成了不動(dòng)產(chǎn)管理的混亂，也妨礙了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在我國物權(quán)立法提上日程之際，理所當(dāng)然應(yīng)當(dāng)在未來《物權(quán)法》中完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度，使我國不動(dòng)產(chǎn)管理真正作到制度健全，有法可依。

注釋：

[1]參見趙紅梅著：《房地產(chǎn)法論》，中國政法大學(xué)出版社1995年版，第249－252頁。

[2][3]趙鵬越：《借鑒國際經(jīng)驗(yàn)改革我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度》，載于《改革與戰(zhàn)略》1999年第1期。

[4]金紹達(dá)：《澳大利亞的產(chǎn)權(quán)登記制度對(duì)我們的啟示》，載于《中國房地產(chǎn)》1995年第10期。

[5]黃健雄：《試論我國房地產(chǎn)登記法律制度的完善》，載于《廈門大學(xué)學(xué)報(bào)》1997年第1期。

[6]王洪亮：《不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記立法研究》，載于《法律科學(xué)》2000年第2期。

篇6

一、我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度法律責(zé)任制度的缺陷

1.法律責(zé)任范圍不明晰

不動(dòng)產(chǎn)登記過程中，因不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)造成的登記錯(cuò)誤給權(quán)利人造成損害的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任；不動(dòng)產(chǎn)登記相對(duì)人在申請(qǐng)行政登記時(shí)，如果提交虛假材料騙取行政登記或者惡意串通進(jìn)行虛假行政登記，從而損害權(quán)利人權(quán)益的，相對(duì)人要對(duì)權(quán)利人承擔(dān)法律賠償責(zé)任。那么，在以上兩種責(zé)任主體承擔(dān)法律賠償責(zé)任時(shí)，我國法律規(guī)定對(duì)于賠償范圍并未明確。

2.法律責(zé)任性質(zhì)不明確

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記法律責(zé)任的法律規(guī)范中，相關(guān)法律只規(guī)定了行為主體在不同情形下承擔(dān)不同類型的法律責(zé)任，如民事賠償責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任，卻沒有一部統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法來確定不動(dòng)產(chǎn)登記的法律責(zé)任。

3.法律責(zé)任審查模式不明晰

在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中，相對(duì)人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)要對(duì)申請(qǐng)的材料和其他事項(xiàng)進(jìn)行審查核實(shí)，那么，登記機(jī)關(guān)采用形式審查模式還是實(shí)質(zhì)審查模式，我國相關(guān)法律并沒有明確規(guī)定。而采用不同的審查模式，登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)不相同，登記機(jī)關(guān)承擔(dān)法律責(zé)任的條件也有所區(qū)別。

4.法律責(zé)任構(gòu)成要件不明確

不動(dòng)產(chǎn)登記法律責(zé)任的構(gòu)成要件，是指不動(dòng)產(chǎn)登記過程中登記機(jī)關(guān)或相對(duì)人承擔(dān)損害賠償責(zé)任的條件。一般賠償責(zé)任的構(gòu)成要件包括違法行為、損害結(jié)果、主觀過錯(cuò)和因果關(guān)系四個(gè)構(gòu)成要件，但是我國行政法律規(guī)范中卻沒有明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記法律責(zé)任的構(gòu)成要件。

5.法律責(zé)任的風(fēng)控機(jī)制不明晰

為了解決賠償責(zé)任的財(cái)政負(fù)擔(dān)問題，國際上有一些國家建立了不動(dòng)產(chǎn)登記法律責(zé)任保險(xiǎn)賠償機(jī)制，有的國家選擇建立專項(xiàng)賠償基金，有的選擇建立保險(xiǎn)賠償機(jī)制，在實(shí)踐中兩種機(jī)制都取得了很好的效果。目前，我國尚處于發(fā)展中階段，國家各方面的財(cái)政壓力都非常之大，確實(shí)很難負(fù)擔(dān)高額的不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記損害賠償，但是我國尚未建立不動(dòng)產(chǎn)登記法律責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，也沒有其他的有效措施解決不動(dòng)產(chǎn)行政登記的賠償責(zé)任問題。

6.法律責(zé)任的歸責(zé)原則不明確

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》與《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，由于登記錯(cuò)誤或者提供虛假材料進(jìn)行登記所造成的損失，由責(zé)任主體（不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、虛假材料提供者等）承擔(dān)賠償責(zé)任，然而對(duì)于具體的歸責(zé)原則相關(guān)法律并沒有做出明確的規(guī)定。

二、我國不動(dòng)產(chǎn)法律責(zé)任登記制度的完善策略

1.明確法律責(zé)任的賠償范圍

不動(dòng)產(chǎn)登記法律責(zé)任中的民事賠償責(zé)任范圍，就是指不動(dòng)產(chǎn)登記的當(dāng)事人就其所受的損害進(jìn)行請(qǐng)求賠償界限。不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人的損失可以分為兩種，即人身權(quán)損害和財(cái)產(chǎn)權(quán)損害。人身權(quán)損害包括財(cái)產(chǎn)損失費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)、住宿費(fèi)、餐費(fèi)、必要的營養(yǎng)費(fèi)等；侵害財(cái)產(chǎn)權(quán)的賠償范圍一般包括直接損失與間接損失，前者指現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)的減少，后者指受害人主人權(quán)利所支付的費(fèi)用。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記中的民事賠償責(zé)任的范圍，有“限制賠償范圍”和“設(shè)定最高額賠償限額”兩種。“限制賠償額”可以減輕不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任，在賠償范圍內(nèi)無論當(dāng)事人的損失有多少，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)都予以賠償；“最高額賠償額”則不同，只要在最高賠償額范圍之內(nèi)，無論是直接損失還是間接損失，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)都要予以賠償。

2.明確登記機(jī)關(guān)的法律責(zé)任

不動(dòng)產(chǎn)登記法律責(zé)任承擔(dān)的前提是不當(dāng)?shù)牡怯泴?dǎo)致?lián)p害的發(fā)生，損害是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)工作人員、相對(duì)人或者其他第三人所致，因此登記機(jī)關(guān)工作人員或第三人是直接的行為人，那么相應(yīng)的這些行為人也應(yīng)該直接或間接承擔(dān)法律責(zé)任，他們承擔(dān)法律責(zé)任的模式大致有兩種：第一，依據(jù)未實(shí)行國家賠償?shù)耐袀愃狗ǎ虻怯涘e(cuò)誤、登記遺漏或虛假登記而利益受損的權(quán)利人，應(yīng)當(dāng)先向有過失或過錯(cuò)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)工作人或者登記承辦人請(qǐng)求賠償。第二，在其他實(shí)施國家賠償制度國家，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)作為國家權(quán)力機(jī)關(guān)，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記過程中，因?yàn)槠涞怯浶袨椴划?dāng)而利益受損者，可以直接向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)請(qǐng)求賠償。在我國，由于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)屬于國家權(quán)力機(jī)關(guān)，因此當(dāng)錯(cuò)誤登記發(fā)生時(shí)，受損的當(dāng)事人應(yīng)通過訴訟來得到賠償，這就要求登記機(jī)關(guān)的法律責(zé)任必須要進(jìn)行明確。

3.明確法律責(zé)任的審查模式

我國采取的實(shí)際上是形式主義審查標(biāo)準(zhǔn)為主，實(shí)質(zhì)主義審查標(biāo)準(zhǔn)為輔的審查模式。在交易安全方面實(shí)質(zhì)性審查優(yōu)于形式性審查，而在工作效率方面、可操作性、法律責(zé)任方面形式性審查標(biāo)準(zhǔn)卻優(yōu)于實(shí)質(zhì)性審查標(biāo)準(zhǔn)。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行首次登記的情況下可以進(jìn)行實(shí)地查看，即進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查。目前，有的學(xué)者主張根據(jù)我國實(shí)際情況建立“在公證制度基礎(chǔ)之上的形式主義審查登記”，該主張雖然能夠在一定程度上彌補(bǔ)我國不動(dòng)產(chǎn)登記法律責(zé)任機(jī)制的不足，但是我國不動(dòng)產(chǎn)登記法律責(zé)任制度完善的道路上依然要堅(jiān)持形式審查為主、實(shí)質(zhì)審查為輔的標(biāo)準(zhǔn)。

4.明確法律責(zé)任的構(gòu)成要件

在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中，行為主體的行為侵害權(quán)利人的利益時(shí)，只有滿足一定的條件才需要做出賠償，這就是所謂的不動(dòng)產(chǎn)登記法律責(zé)任的構(gòu)成要件。我國行政法律規(guī)范并沒有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記法律責(zé)任的構(gòu)成要件明確規(guī)定，結(jié)合我國《侵權(quán)責(zé)任法》的相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記法律賠償責(zé)任的構(gòu)成要件可以歸納為以下四條：其一，行為主體在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中存在違法行為；其二，登記過程中，給權(quán)利人造成了損害；其三，違法的行為與損害之間存在因果關(guān)系；其四，行為主體存在主觀過錯(cuò)。

5.建立法律責(zé)任的風(fēng)控機(jī)制

在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任的資金來源上，我國應(yīng)當(dāng)成立專項(xiàng)登記賠償基金來彌補(bǔ)可能造成真正權(quán)利人利益的損害，不動(dòng)產(chǎn)登記的儲(chǔ)備基金最初是來源于登記申請(qǐng)人繳納的費(fèi)用，但是建立基金儲(chǔ)備金之前可以請(qǐng)求政府提供部分貸款，從而解決不動(dòng)產(chǎn)登記法律責(zé)任前期的賠償請(qǐng)求。為了分散不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償風(fēng)險(xiǎn)、保障賠償基金數(shù)額的充足和減輕不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任的負(fù)擔(dān)，我國不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)可以向有關(guān)保險(xiǎn)機(jī)關(guān)投保不動(dòng)產(chǎn)登記法律責(zé)任的責(zé)任險(xiǎn)。

6.明確法律責(zé)任的歸責(zé)原則

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)（國家權(quán)力機(jī)關(guān)）應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因登記錯(cuò)誤而給當(dāng)事人造成損失，為了使不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的行為與權(quán)力得到監(jiān)督和制約，就要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的法律責(zé)任進(jìn)行追究，為了更好地保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益并及限制國家機(jī)關(guān)的權(quán)利，必須要明確對(duì)責(zé)任主體的歸責(zé)原則。

三、結(jié)束語

不動(dòng)產(chǎn)法律責(zé)任登記制度的確立能夠明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系、促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)交易、確定不動(dòng)產(chǎn)歸屬，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的管理具有十分重要的意義?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的頒布，完善了我國不動(dòng)產(chǎn)法律責(zé)任登記的立法，然而其對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)法律責(zé)任各方面的規(guī)定并不是十分明確，使得我國不動(dòng)產(chǎn)法律責(zé)任登記制度存在諸多缺陷，因此其施行并不意味著相關(guān)研究的終止，而恰恰只是開始。要建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記法律責(zé)任制度首先要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)責(zé)任登記法律責(zé)任的構(gòu)成要件、賠償范圍、歸責(zé)原則、審查模式等進(jìn)行明確，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)制度的權(quán)責(zé)統(tǒng)一以及法律主體的公平正義。雖然我國當(dāng)前的不動(dòng)產(chǎn)登記法律責(zé)任制度還存在一定的缺陷，但是隨著相關(guān)立法及理論研究的不斷推進(jìn)，相信我國的不動(dòng)產(chǎn)登記法律責(zé)任制度一定會(huì)日趨完善。

參考文獻(xiàn)：

1.齊眉.論我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺陷和完善.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息.2014.8

篇7

本文從權(quán)利外觀理論出發(fā)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的否定說與肯定說進(jìn)行評(píng)介，認(rèn)為在現(xiàn)代社會(huì)，不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得較動(dòng)產(chǎn)有更多的依據(jù)。并通過考察先進(jìn)國家的立法，認(rèn)為法國、日本等未承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，實(shí)與其不動(dòng)產(chǎn)登記的形式審查主義有關(guān)。我國乃實(shí)行實(shí)質(zhì)審查主義，因此不動(dòng)產(chǎn)善意取得在我國有其制度基礎(chǔ)。

善意取得制度，是近代以來民法法系的一項(xiàng)重要制度，對(duì)于保護(hù)善意取得財(cái)產(chǎn)的第三人的合法權(quán)益，維護(hù)交易活動(dòng)的動(dòng)態(tài)安全，具有重要的意義。保護(hù)由所謂無權(quán)利者善意取得動(dòng)產(chǎn)的制度乃是伴隨著財(cái)貨流通的擴(kuò)大，因應(yīng)流通安全的經(jīng)濟(jì)要求，而生成和發(fā)展起來的。⑴由經(jīng)濟(jì)生活塑造而成的善意取得制度，源起于古代日耳曼法中的手護(hù)手原則，歷經(jīng)了由古代，中世紀(jì)而近代乃至現(xiàn)代的漫長(zhǎng)歲月，其制度創(chuàng)造、判例、學(xué)說屢經(jīng)變遷，在諸多市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家確立起來，發(fā)揮著保障流通安全的功能。⑵然而，善意取得制度是否亦適用于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，各國立法規(guī)定不一，并且在理論研究方面，學(xué)者亦存不同見解。

一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的理論爭(zhēng)鳴及評(píng)析

⒈否定說。目前我國學(xué)者一般認(rèn)為善意取得制度僅適用于動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，認(rèn)為所謂善意取得，即指“無權(quán)處分他人動(dòng)產(chǎn)的讓與人，于不法將其占有的他人交付于買受人后，若買受人于取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)系出于善意，即取得該動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，原動(dòng)產(chǎn)所有人不得要求買受人返還?！雹侵劣诓粍?dòng)產(chǎn)，“因以登記為其公示方法，交易中不致誤認(rèn)占有人為所有人”，⑷“因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記制度的建立，第三人若再以不知不動(dòng)產(chǎn)之權(quán)利狀態(tài)為理由予以抗辯已不可能?！雹晒试诮⒉粍?dòng)產(chǎn)登記制度后，“善意取得的原理以及規(guī)則在不動(dòng)產(chǎn)法領(lǐng)域已經(jīng)無法適用。”⑹即使存在“不動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)用動(dòng)產(chǎn)善意取得的必要，也僅在違章建筑等極少數(shù)未進(jìn)行保存登記的不動(dòng)產(chǎn)之上?！雹藢?duì)于“已登記的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生登記錯(cuò)誤，應(yīng)通過公信原則或登記更正程序來解決，不適用善意取得。”⑻

⒉肯定說。持肯定觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得。他們認(rèn)為我國《最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條關(guān)于共同共有財(cái)產(chǎn)善意取得的規(guī)定，就包括了共同共有不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。認(rèn)為“如果買受人在買受該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)為善意無過失，則采犧牲其他共有人的利益，而維護(hù)交易秩序和交易規(guī)則的立場(chǎng)，確認(rèn)買賣關(guān)系有效。⑼并且，在現(xiàn)代社會(huì)中，“無論現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記制度多么獨(dú)立、完善，仍不能完全避免登記權(quán)利內(nèi)容與實(shí)際權(quán)利狀態(tài)不一致的情況發(fā)生”，⑽因而存在不動(dòng)產(chǎn)無權(quán)處分的可能。所以，僅以“交易方不會(huì)誤信不動(dòng)產(chǎn)占有人為有權(quán)處分人而與之交易”為理由，一概排斥不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度之適用是缺乏根據(jù)的，對(duì)于相信登記公示力而自無權(quán)處分人處取得不動(dòng)產(chǎn)的善意第三人而言，也有失公允。⑾

否定說雖然都反對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，但其各自反對(duì)的理由并不相同。否定說中有兩種代表觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)以梁慧星先生為代表，他們認(rèn)為，“基于物權(quán)登記的公信力，即使登記錯(cuò)誤或有遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護(hù)?！雹幸来擞^點(diǎn)，善意第三人因信賴不動(dòng)產(chǎn)的登記而與登記名義人為不動(dòng)產(chǎn)交易，即使登記名義人非為真實(shí)權(quán)利人，亦取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。但是他們卻否認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得，這顯然是不符合邏輯的。在善意取得制度的理論基礎(chǔ)問題上，梁慧星先生曾言：“鄭玉波先生將善意取得制度存在的理論根據(jù)解為法律的特別規(guī)定，不啻為正確之解釋”，但同時(shí)又認(rèn)為“謂善意取得制度是一項(xiàng)基于占有的公信效力而產(chǎn)生的制度，并無不妥?！雹颜加械墓判Я?，即依物權(quán)變動(dòng)的公示效力，凡占有動(dòng)產(chǎn)的人即應(yīng)推定為該動(dòng)產(chǎn)的所有人。由此看來，梁慧星先生贊同法律賦權(quán)說，亦贊同權(quán)利外觀說。從權(quán)利外觀理論出發(fā)，往往容易得出不動(dòng)產(chǎn)亦可適用善意取得的結(jié)論，而法律賦權(quán)說卻極可能得出相反的結(jié)論。如此似可解釋否定說的第一種觀點(diǎn)在理論上實(shí)際已承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的同時(shí)又否認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得的自相矛盾。但是在不動(dòng)產(chǎn)善意取得的問題上，他們卻又堅(jiān)決堅(jiān)持法律賦權(quán)說的觀點(diǎn)，對(duì)此持否定的觀點(diǎn)。然而，倘若簡(jiǎn)單的說善意取得制度僅適用于動(dòng)產(chǎn)，而不適用于不動(dòng)產(chǎn)，是出于法律的特別規(guī)定，這顯然有違法律制度內(nèi)部的邏輯，無益于我國物權(quán)法的應(yīng)然研究。

否定說的第二種觀點(diǎn)以孫憲忠先生為代表，他們認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記制度的存在，又因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記簿具有對(duì)一切人公開的性質(zhì)，因而任何人無法在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)提出自己不知或不應(yīng)知交易瑕疵的善意抗辯。這種觀點(diǎn)將物權(quán)的公示公信原則與不動(dòng)產(chǎn)善意取得完全對(duì)立起來。他們認(rèn)為，依公示公信原則，即使公示與權(quán)利關(guān)系不一致，標(biāo)的物出讓人無處分權(quán)時(shí)，善意信賴公示的受讓人仍能取得物權(quán)。事實(shí)上公示的推定力已經(jīng)具有了確定當(dāng)事人主觀心理狀態(tài)的意義，登記名義人或占有人推定為真正權(quán)利人，那么信賴該登記或占有的第三人便被推定為善意無過失。⒁公示公信原則的標(biāo)準(zhǔn)為客觀標(biāo)準(zhǔn)，而善意取得的標(biāo)準(zhǔn)為主觀標(biāo)準(zhǔn)，因而在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，由于不動(dòng)產(chǎn)以登記作為公示方法，第三人以其不知或不應(yīng)知權(quán)利的真實(shí)狀態(tài)予以抗辯已為不可能。因此公示公信原則可以適用于不動(dòng)產(chǎn)，而善意取得制度則不適用于不動(dòng)產(chǎn)。然而，在現(xiàn)實(shí)生活中，發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利內(nèi)容與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不一致的情況非常復(fù)雜，概括起來，導(dǎo)致這種不一致的情況發(fā)生的原因主要有：（1）因登記機(jī)關(guān)的過錯(cuò)而造成錯(cuò)誤登記或錯(cuò)誤涂銷；（2）登記以外的法律變動(dòng)，如表見繼承人取得遺產(chǎn)或繼承人取得應(yīng)繼份額以外的不動(dòng)產(chǎn)并為繼承登記；（3）買賣合同無效或被撤銷，但登記尚未涂銷；（4）依法律規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如征收土地，但尚未辦理登記；（5）不動(dòng)產(chǎn)共同共有關(guān)系中，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)僅登記在一個(gè)或部分共有人名義下的。在上述情形，第三人往往難以知道真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)。第三人如不知或不應(yīng)知真實(shí)權(quán)利狀態(tài)，信賴不動(dòng)產(chǎn)的登記而與登記名義人為不動(dòng)產(chǎn)交易，應(yīng)為善意。此時(shí)如否定不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，顯然不利于善意第三人的利益的保護(hù)。由此看來，此種觀點(diǎn)的缺陷乃在于其對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中已經(jīng)存在并將繼續(xù)發(fā)生的錯(cuò)誤登記等情況視而不見。

持肯定說的學(xué)者雖然都肯認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，但其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的依據(jù)存在分歧。有學(xué)者認(rèn)為,“由于不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)的公示方式是登記，因而，在不動(dòng)產(chǎn)交易中，雙方當(dāng)事人必須依照規(guī)定，變更所有權(quán)登記，因而不存在物所有權(quán)人或者無處分權(quán)人人處分不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的可能性，也就不存在適用善意取得制度的必要前提?！雹杂纱丝梢姡淇险J(rèn)共同共有不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，乃屬善意取得適用的例外。有學(xué)者則認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)善意取得的前提，即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符，是“因?yàn)楝F(xiàn)今世界各國的登記審查都僅須為形式審查”。⒄筆者雖亦持肯定的觀點(diǎn)，但對(duì)上述觀點(diǎn)大不以為然。本文認(rèn)為在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行實(shí)質(zhì)審查的我國，不動(dòng)產(chǎn)善意取得不僅適用于共同共有的不動(dòng)產(chǎn)，而應(yīng)適用于所有已登記的不動(dòng)產(chǎn)。

二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的理論基礎(chǔ)

善意取得制度淵源于古日耳曼法的“以手護(hù)手”原則。依據(jù)該原則，占有是物權(quán)的外形，占有動(dòng)產(chǎn)者，即推定其為動(dòng)產(chǎn)占有人，而對(duì)動(dòng)產(chǎn)有權(quán)利者，也須通過占有標(biāo)的物而加以表現(xiàn)。因此，有權(quán)利者未占有其物時(shí)，其權(quán)利之效力便因此而減弱。任意將自己的動(dòng)產(chǎn)交付與他人者，僅能向相對(duì)人請(qǐng)求返還，若該相對(duì)人將動(dòng)產(chǎn)讓與第三人時(shí)，則僅可向相對(duì)人請(qǐng)求損害賠償，而不得向第三人請(qǐng)求返還其動(dòng)產(chǎn)。“以手護(hù)手”原則注重權(quán)利的外觀，并以權(quán)利的外觀視為權(quán)利的表征。這雖然是與古日耳曼法時(shí)觀念的所有權(quán)并未生成發(fā)展起來具有密切的關(guān)系，但它卻適應(yīng)了商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和保護(hù)交易安全的客觀需要，因而顯示了其極強(qiáng)的生命力。后世的德國民法、瑞士民法等基本上采用于“以手護(hù)手”原則的權(quán)利的外觀標(biāo)準(zhǔn)，把不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)的占有作為物權(quán)的法定公示形式，以蓋然性的推定方式來判斷物權(quán)的正確性，而不是從客觀真實(shí)的角度來界定的正確性。⒅“以手護(hù)手”原則雖然并未蘊(yùn)含交易安全的理念，但權(quán)利外觀理論在吸收其占有為權(quán)利之“外衣”的觀念的基礎(chǔ)上，并吸納羅馬法的“善意”要件，逐漸生成發(fā)展起來，并成為占主流地位的學(xué)說。

日耳曼法的物追及制度及其限制基礎(chǔ)深深地根植于日耳曼固有的公示思想里，這個(gè)思想的現(xiàn)代表現(xiàn)就是善意取得制度。（19）按照物權(quán)的公示原則，物權(quán)正確性的實(shí)質(zhì)通過法律認(rèn)可的形式反映出來，即不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和動(dòng)產(chǎn)占有的事實(shí)表征的物權(quán)是正確的物權(quán)，這就是物權(quán)公示所具有的權(quán)利正確性推定效力。根據(jù)該推定效力，善意第三人信賴不動(dòng)產(chǎn)的登記或動(dòng)產(chǎn)占有的表征，而與不動(dòng)產(chǎn)登記名義人或動(dòng)產(chǎn)占有人為交易時(shí)，縱使其表征與實(shí)質(zhì)的權(quán)利不符，對(duì)于信賴此表征的善意第三人亦不生任何影響，該善意第三人取得的物權(quán)受法律保護(hù)。權(quán)利外觀理論是為了因應(yīng)近代資本主義經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)交易安全之保護(hù)要求而誕生的，它將當(dāng)事人內(nèi)部諸要素切斷，是當(dāng)事人之間的內(nèi)部情勢(shì)不致外溢，而影響、害及第三人，把權(quán)利及法律關(guān)系的外相形態(tài)作為相對(duì)人利益的保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。（20）

善意取得制度的前提是觀念的所有權(quán)的產(chǎn)生。由于占有與本權(quán)分離現(xiàn)象的存在，始有善意取得制度存在的現(xiàn)實(shí)根據(jù)和意義。若占有人與所有人合而為一，則根本無善意取得制度適用的余地。觀念所有權(quán)的發(fā)展，使得占有與本權(quán)分離的現(xiàn)象增多，從而為保護(hù)善意第三人之正當(dāng)利益以保護(hù)交易安全，而發(fā)展出善意取得制度。近代各國物權(quán)公示方法的統(tǒng)一為善意取得制度的適用提供了基礎(chǔ)。德國民法理由書曾言“在動(dòng)產(chǎn)交易里，對(duì)善意取得者確保取得的安全甚為重要。在不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)登記簿公正之信賴予以法的保護(hù)。在動(dòng)產(chǎn)，代替登記簿者乃讓與人的所持與占有，它們構(gòu)成了應(yīng)受保護(hù)的善意的基礎(chǔ)?！庇纱丝梢?，占有與登記都具有表征本權(quán)的功能。占有之所以具有表征本權(quán)的功能，乃在于占有“外觀之狀態(tài)與實(shí)際之情形，一般而言系八九不離十。”因此,“基于此項(xiàng)概然性，占有即具有事實(shí)支配標(biāo)的物之外觀，自應(yīng)具有本權(quán)。”然而，隨著現(xiàn)代社會(huì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，觀念的所有權(quán)得到了進(jìn)一步的發(fā)展，從而致使占有與本權(quán)分離的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，使得近代以來占有通常表征本權(quán)的命題受到挑戰(zhàn)。占有與本權(quán)的時(shí)常分離，使得占有作為動(dòng)產(chǎn)的公示方法就不再充分，不能當(dāng)然地推定對(duì)動(dòng)產(chǎn)實(shí)行實(shí)際支配的占有人即為該動(dòng)產(chǎn)的所有人，尤其在所有權(quán)保留和讓與擔(dān)保的場(chǎng)合，以占有人的占有這樣的權(quán)利外觀認(rèn)定其為動(dòng)產(chǎn)的所有人，更顯得可疑。這就使得善意取得制度賴以存在的基礎(chǔ)發(fā)生了動(dòng)搖。觀念的所有權(quán)通過一定外形加以明示的公示原則，在動(dòng)產(chǎn)物權(quán)于事實(shí)上被放棄，從而外形再也無法肩任表明物權(quán)存在的機(jī)能。這樣由公示原則導(dǎo)出的公信原則便失卻了其前提。在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，則不存在上述情形。由于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立和完備，不動(dòng)產(chǎn)的登記由官方統(tǒng)一進(jìn)行，使不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)保持一致有著較高的保障，因而社會(huì)公眾可以信賴登記簿上所記載的權(quán)利即為真實(shí)的權(quán)利。既然動(dòng)產(chǎn)占有因其概然性可生公信力，以登記為公示方法的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生登記與實(shí)際權(quán)利不符的情形遠(yuǎn)較動(dòng)產(chǎn)為少，因而具有更高的概然性，從而更具有公信力。因此，善意第三人因信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載而與登記名義人為交易時(shí)，即使存在登記與本權(quán)分離的情形，善意第三人亦可獲其利益，除非有他人向登記機(jī)關(guān)提出異議并已記載于登記簿上的情形。

三、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的制度基礎(chǔ)

考察先進(jìn)國家的立法，各國對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得規(guī)定不一?！斗▏穹ǖ洹返?279條規(guī)定：“涉及動(dòng)產(chǎn)物品時(shí)，占有即等于所有權(quán)證書。”由此條可知，法國法的善意取得僅適用于動(dòng)產(chǎn)，這是因?yàn)椋ㄓ袆?dòng)產(chǎn)適用于占有和根據(jù)占有對(duì)之作權(quán)利歸屬?！兜聡穹ǖ洹返?32條規(guī)定：“物即使不屬于出讓人，受讓人也可以因第929條規(guī)定的讓與成為所有權(quán)人，但在其根據(jù)上述規(guī)定取得所有權(quán)的當(dāng)時(shí)非出于善意的除外。”第929條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)需有所有權(quán)人將物交付于受讓人，并就所有權(quán)的轉(zhuǎn)移由雙方成立合意。受讓人以占有該物的，僅需轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合意即可?！薄兜聡穹ǖ洹返?32條雖然未明確指出善意取得只適用動(dòng)產(chǎn)，但其所指向的第929條則明確將物限定為動(dòng)產(chǎn)，而且第932條規(guī)定與“動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的去的和喪失”之下?！度毡久穹ǖ洹返?92條第192條，《瑞士民法典》第714條，我國臺(tái)灣民法第801條，1952年《美國統(tǒng)一商法典》第2403條均有類似規(guī)定，將善意取得之適用限定為動(dòng)產(chǎn)。因此，我國有學(xué)者斷言：“各國民事立法都規(guī)定只對(duì)動(dòng)產(chǎn)交易依善意取得制度予以保護(hù)，而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易不適用善意取得制度?！?/p>

但是，《德國民法典》第892條又規(guī)定了可以基于相信土地登記公信力而取得土地上的權(quán)利，事實(shí)上突破了善意取得僅限于動(dòng)產(chǎn)的限制，將善意取得的適用范圍擴(kuò)大至不動(dòng)產(chǎn)。瑞士則將善意取得制度適用于所有已登記的不動(dòng)產(chǎn)?！度鹗棵穹ǖ洹返?73條第1款規(guī)定：“出于善意而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記，因而取得所有權(quán)或其他權(quán)利的人，均受保護(hù)?！迸_(tái)灣《土地法》第43條亦規(guī)定：“依本法所為之登記，有絕對(duì)效力。”登記有絕對(duì)效力，系為保護(hù)第三人，將登記事項(xiàng)賦予絕對(duì)真實(shí)之公信力，俾第三人因信賴登記而取得土地權(quán)利時(shí)，縱令其登記原因無效或得撤銷，真正權(quán)利人亦不得以之對(duì)抗該第三人。并且，臺(tái)灣地區(qū)經(jīng)多年全面的檢討，于1999年3月完成《民法物權(quán)編部分修文草案》，與原有條文210條，增訂75條，刪除15條，修正127條，變動(dòng)幅度甚大。在物權(quán)變動(dòng)方面，為確保善意第三人的權(quán)益，以維護(hù)交易安全，明定不動(dòng)產(chǎn)善意取得，于第759條第二項(xiàng)規(guī)定：“因信賴不動(dòng)產(chǎn)登記之善意第三人，已依法律行為為物權(quán)變動(dòng)之登記者，其變動(dòng)之效力，不因原登記有無效或撤銷之原因而受影響?！笨梢姡鲊P(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的立法規(guī)定，并非如有的學(xué)者所斷言。

然為何各國立法對(duì)善意取得是否適用于不動(dòng)產(chǎn)存有如是差異？究其原因，主要在于各國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度不同。法國、日本以及美國的大多數(shù)州對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行契據(jù)登記制度，該登記制度具有如下特點(diǎn)：（1）形式審查主義。登記官吏對(duì)于登記的申請(qǐng)，只進(jìn)行形式上的審查，至于契據(jù)上所載權(quán)利事項(xiàng)有無瑕疵，則不予過問。（2）登記無公信力。已登記的權(quán)利事項(xiàng)，公眾不可信賴其為真實(shí)的權(quán)利狀況。德國、瑞士等國的不動(dòng)產(chǎn)登記，實(shí)行權(quán)利登記制度，該登記制度的特點(diǎn)有：（1）實(shí)質(zhì)審查主義。(2)登記具有公信力。我國臺(tái)灣民法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之變動(dòng)，非經(jīng)登記不生效力或不得為處分。至于登記，對(duì)于第三取得人之關(guān)系如何，以之讓與登記法，未為明文規(guī)定。依臺(tái)灣“土地登記規(guī)則”第49條、50條之規(guī)定，登記機(jī)關(guān)接受申請(qǐng)案件后，應(yīng)即依法審查，如有瑕疵，應(yīng)通知補(bǔ)正。由此可見，我國臺(tái)灣的土地登記制度亦實(shí)行實(shí)質(zhì)審查主義。德國雖實(shí)行形式審查主義，但其采“窗口的審查”的同時(shí)，采取了公證制度。這樣，公證人便首先對(duì)內(nèi)容進(jìn)行審查。由于有此審查，登記管理縱只作形式的審查，也可保障登記的正確性。因而德國的形式審查實(shí)可起到實(shí)質(zhì)審查同樣的效果。只有正確的公示，公眾才有理由相信不動(dòng)產(chǎn)登記有正確的權(quán)利歸屬，才能賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以公信力。在實(shí)行形式審查主義的國家，由于登記機(jī)關(guān)對(duì)登記事項(xiàng)有無瑕疵不予過問，因此經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)登記外觀狀態(tài)與實(shí)際情形不相一致。因不動(dòng)產(chǎn)的登記缺乏公信力，善意取得制度也無法獲得其存在的基礎(chǔ)。并且，此時(shí)如將善意取得制度適用于不動(dòng)產(chǎn)，則顯然不利于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的正當(dāng)利益。善意取得制度的目的雖然在于保護(hù)交易安全，但從其產(chǎn)生發(fā)展的歷史背景來看，其意亦在于在當(dāng)時(shí)片面強(qiáng)調(diào)靜的安全的社會(huì)現(xiàn)實(shí)中，保護(hù)動(dòng)的安全，以適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)富增長(zhǎng)的需要，平衡善意第三人與權(quán)利人之間的利益。因此，在設(shè)計(jì)善意取得制度時(shí)，不能片面的追求動(dòng)的安全，而忽視了善意第三人與權(quán)利人之間的平衡。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行形式審查主義的國家未將善意取得制度適用于不動(dòng)產(chǎn)，皆因如此將可能摧毀近百年來精心構(gòu)建起來的所有權(quán)的法秩序。

我國對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行實(shí)質(zhì)審查主義，[29]賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以公信力。依公示公信原則，只要無異議登記，即使登記所記載的權(quán)利與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不符，因相信登記正確而與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護(hù)。我國雖然在《民法通則》中沒有確定不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，但《最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條明確規(guī)定了共同共有財(cái)產(chǎn)的善意取得。此條解釋中的“共有財(cái)產(chǎn)”顯然既包括動(dòng)產(chǎn)也包括不動(dòng)產(chǎn)，而且就此司法解釋演變生成的歷程而言，其“實(shí)質(zhì)是指共同共有的不動(dòng)產(chǎn)，而且主要是指共同共有的房屋?！庇纱丝梢?，我國實(shí)際上已經(jīng)承認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。

我國有學(xué)者反對(duì)目前在我國建立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，理由在于“我國因國情所限，尚未建立起健全的不動(dòng)產(chǎn)登記體系?！惫P者認(rèn)為上述理由是缺乏依據(jù)的。我國目前“尚未建立起健全的不動(dòng)產(chǎn)登記體系”，確屬真實(shí)，但這并不影響我國建立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。不動(dòng)產(chǎn)公示登記的方法，為各國通例。不動(dòng)產(chǎn)善意取得系借助登記的公信力原則來達(dá)到維護(hù)交易安全的目的。善意第三人因信賴登記而與登記名義人進(jìn)行交易，縱使存在登記與本權(quán)分離的現(xiàn)象，善意第三人亦因其信賴登記的公信力而獲其利益。如不動(dòng)產(chǎn)未予登記，即因缺乏登記的公信力，而第三人仍與無權(quán)處分人進(jìn)行交易，則可推定第三人存在過失，不能適用善意取得。我國尚未建立起健全的不動(dòng)產(chǎn)登記體系，主要指存在大量應(yīng)登記而未登記的不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)象。但因未登記的不動(dòng)產(chǎn)不能依公示公信原則而適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得，那么我國尚未健全的不動(dòng)產(chǎn)登記體系對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度并無實(shí)質(zhì)影響。況且，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。此規(guī)定排除了未登記的房地產(chǎn)適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得的可能。因此，筆者認(rèn)為，我國尚未健全的不動(dòng)產(chǎn)登記體系并不影響不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度存在的根基。

【注釋】

（1）〔日〕安永正昭：《動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度的考察》，轉(zhuǎn)引自肖厚國：《動(dòng)產(chǎn)善意取得制度研究》，載梁慧星：《民商法論叢》,第13卷，法律出版社，2000年版，第33頁

（2）肖厚國：前引，第33頁

（3）梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社，1997年版，第181頁

（4）梁慧星、陳華彬：前引，第185頁

（5）于海涌：《物權(quán)變動(dòng)中第三人保護(hù)的基本原則》，載《法律科學(xué)》，2001年第4期

（6）孫憲忠：《物權(quán)法基本范疇及主要制度的反思》（下），載《中國法學(xué)》，1999年第6期

（7）王利明、王軼：《動(dòng)產(chǎn)善意取得制度研究》，載《現(xiàn)代法學(xué)》1997年第5期

（8）王利明：《試論我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善》（上），載《求索》，2001年第5期

（9）楊立新：《共同共有不動(dòng)產(chǎn)交易中的善意取得》，載《法學(xué)研究》，1997年第19卷第4期

（10）李建偉：《不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度初探》，載《中央政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)》，2000年第3期

（11）李曉云：《亂花漸欲迷人眼—追問不動(dòng)產(chǎn)善意取得》，/reseach/academy/details.asp?lid=3047

(12)梁慧星、陳華彬：前引，第75頁

（13）梁慧星：《中國物權(quán)法研究》，法律出版社，1998年版，第489、490頁

（14）于海涌：前引

（15）李建偉：前引

（16）楊立新：前引

（17）李曉云：前引

（18）孫憲忠、常鵬翱：《論法律物權(quán)和事實(shí)物權(quán)的區(qū)分》，載《法學(xué)研究》，2001年第5期

（19）〔日〕安永正昭：前引，第53頁

（20）肖厚國：前引，第54頁

（21）謝在全：《民法物權(quán)論》（下），中國政法大學(xué)出版社，1999年版，第939頁

（22）肖厚國：前引，第57頁

（23）尹田：《法國物權(quán)法》，法律出版社，1998年版，第203頁

（24）楊立新：前引

（25）王澤鑒：《民法物權(quán)•通則•所有權(quán)》，中國政法大學(xué)出版社，2001年版，第97頁（25）王軼：《物權(quán)變動(dòng)論》，中國人民大學(xué)出版社，2001年版，第155、157頁

（26）王軼：《物權(quán)變動(dòng)論》，中國人民大學(xué)出版社，2001年版，第157頁

（27）史尚寬：《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社，2000年版，第48頁

（28）陳華彬則：《物權(quán)法研究》，金橋文化出版有限公司，2001年版，第301頁

（29）王利明認(rèn)為我國目前實(shí)行形式審查主義，《物權(quán)法專題研究》，吉林人民出版社，2002年版第37頁。梁慧星認(rèn)為是實(shí)質(zhì)審查主義（抵押登記），《中國物權(quán)法研究》（下），法律出版社，1998年版，第827頁。筆者對(duì)此采后說，一則為行文方便，二則無論我國目前實(shí)行實(shí)質(zhì)審查主義還是形式審查主義，都無礙于本文的討論，因?yàn)榧词刮覈壳皩?shí)行形式審查，由于實(shí)質(zhì)審查主義的優(yōu)點(diǎn)及學(xué)界的立倡，我國也將在不遠(yuǎn)的將來采實(shí)質(zhì)審查主義。

篇8

關(guān)鍵詞：《物權(quán)法》；不動(dòng)產(chǎn)；善意取得；構(gòu)成要件

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1008-4428（2012）05-117 -01

我國《物權(quán)法》第一百零六條確立了善意取得制度，并且將其統(tǒng)一適用于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)以及其他物權(quán)的取得，為不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的適用提供了基本的法律依據(jù)。既有的研究大多圍繞動(dòng)產(chǎn)的善意取得展開，而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及其他物權(quán)善意取得沒有太多重視。本文擬對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的構(gòu)成要件進(jìn)行探討，以對(duì)實(shí)務(wù)界有所裨益。

一、抵押人無權(quán)處分不動(dòng)產(chǎn)

抵押人無權(quán)處分不動(dòng)產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得適用的前提。所謂無權(quán)處分，是指沒有處分權(quán)而處分他人的財(cái)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)的無權(quán)處分，不僅包括處分人沒有處分權(quán)而處分財(cái)產(chǎn)，還包括登記權(quán)利人明知登記錯(cuò)誤存在而處分財(cái)產(chǎn)。從實(shí)踐來看，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的無權(quán)處分主要是發(fā)生在登記錯(cuò)誤的情形下，登記權(quán)利人將其不動(dòng)產(chǎn)抵押給他人。雖然《物權(quán)法》中規(guī)定了權(quán)利推定規(guī)則，但不應(yīng)適用于登記權(quán)利人和抵押權(quán)人的交易中，而應(yīng)當(dāng)依據(jù)真實(shí)的權(quán)利狀況來判斷登記權(quán)利人是否構(gòu)成無權(quán)處分。登記權(quán)利人雖然記載的是抵押人的名字，但是，他明知該登記錯(cuò)誤的存在，而仍然處分他人的財(cái)產(chǎn)，從其處分行為而言，是已經(jīng)意識(shí)到自己的行為構(gòu)成無權(quán)處分。

二、抵押權(quán)人已對(duì)不動(dòng)產(chǎn)辦理登記

即抵押雙方已就抵押行為依照法律規(guī)定辦理了登記，并將抵押事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上?！段餀?quán)法》第九條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡怯洸派?，是物權(quán)公示所生公信力的內(nèi)容之一。就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而言，主債權(quán)人基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿所登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的信賴，與登記權(quán)利人以該不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的，設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)時(shí)，須完成兩個(gè)行為：一是法律行為，即設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)的合意行為；二是不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)的登記，若沒有登記，當(dāng)事人之間僅產(chǎn)生債的關(guān)系，擔(dān)保物權(quán)不會(huì)生效。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一種，其設(shè)立必須經(jīng)依法登記才發(fā)生效力。

三、抵押權(quán)人向抵押人支付合理對(duì)價(jià)

《物權(quán)法》規(guī)定受讓人以合理價(jià)格受讓不動(dòng)產(chǎn)的，才能構(gòu)成善意取得。善意取得制度是為了保護(hù)交易安全而設(shè)定的，只有在抵押權(quán)人與抵押人之間存在交易行為時(shí)，并且抵押權(quán)人支付了合理對(duì)價(jià)時(shí)，法律才有保護(hù)的必要，也才存在善意取得的問題。抵押權(quán)人向抵押人支付合理對(duì)價(jià)，不僅可以使抵押人與抵押權(quán)人之間的利益不至于過分懸殊，也符合善意取得“利益平衡”的原則。抵押權(quán)人支付的對(duì)價(jià)是否合理主要是以交易時(shí)的市場(chǎng)價(jià)為判斷依據(jù)。

四、抵押權(quán)人取得不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)是善意的

所謂“善意”是指抵押權(quán)人客觀上不知道抵押人無抵押不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或處分權(quán)的事實(shí)，且不知道抵押人是為逃避債務(wù)以及司法凍結(jié)而設(shè)定抵押的事實(shí)?！段餀?quán)法》第六條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記”；第十六條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”；第十七條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明”。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的存在與變動(dòng)必須以一定形式公開表現(xiàn)出來并能被特定當(dāng)事人之外的第三人所知悉，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)必須以登記為公示，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)處于交易之外的第三人提供了“消極的信賴?yán)妗保础爸灰獩]有公示就沒有物權(quán)變動(dòng)”。不動(dòng)產(chǎn)登記有國家信譽(yù)的支持，具有相當(dāng)高的公信力，第三人有理由相信不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書及登記簿上記載的物權(quán)狀態(tài)就是真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)。因此，只要抵押權(quán)人信賴登記，就是善意的，除非其明知登記錯(cuò)誤或有異議登記存在，而無需像動(dòng)產(chǎn)的情況那樣考慮交易中的眾多客觀因素，就可以基于這種信賴獲得保護(hù)，抵押權(quán)人信賴不動(dòng)產(chǎn)登記就可以構(gòu)成關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)的“善意”。

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[5]彭芳林.論不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件[J].法治與社會(huì)，2011，（09）（中）.

篇9

    在此情形，乙除擁有債法上的請(qǐng)求權(quán)外，并無排斥第三人的權(quán)利，原則上僅能依債務(wù)不履行的規(guī)定向甲請(qǐng)求損害賠償。此種狀況，對(duì)乙甚為不利。我國現(xiàn)行法除了違約救濟(jì)，對(duì)于保護(hù)債權(quán)人實(shí)現(xiàn)所期待的權(quán)利是無能為力，債權(quán)人無法獲得債務(wù)人的實(shí)際履行。鑒于此，在法律利益的選擇和衡量的基礎(chǔ)上，設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，對(duì)債權(quán)人以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為標(biāo)的之債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以保全，以防范交易目的的落空。

    一、預(yù)告登記制度理論概述

    （一）預(yù)告登記的概念

    所謂預(yù)告登記，就是為保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行的登記。①它將債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以登記，使其具有對(duì)抗第三人的效力，使妨害其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)所為的處分無效，以保障將來本登記的實(shí)現(xiàn)。預(yù)告登記是與本登記相對(duì)應(yīng)的一項(xiàng)登記制度。本登記是已經(jīng)完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記，是現(xiàn)實(shí)物權(quán)的登記，實(shí)質(zhì)是終局登記，當(dāng)事人所期待的物權(quán)變動(dòng)效果得以實(shí)現(xiàn)。預(yù)告登記是相對(duì)于本登記而言，它所登記的不是現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，它是在確定的財(cái)產(chǎn)權(quán)登記條件還不具備時(shí)，為了保全將來財(cái)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)能夠順利進(jìn)行而就與此相關(guān)的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行的登記。我國臺(tái)灣地區(qū)的民法稱其為預(yù)告登記制度，日本法中的假登記制度中的保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的假登記與德國、臺(tái)灣所指的預(yù)告登記為同一制度。

    （二） 預(yù)告登記的性質(zhì)

    預(yù)告登記具有使妨害其將來不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記的請(qǐng)求權(quán)所為處分無效的效力，其法律性質(zhì)，究為一種物權(quán)或僅為一種債權(quán)保全的手段，甚有爭(zhēng)論。從各國法律規(guī)定來看，預(yù)告登記使登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)具備了對(duì)抗第三人的效力，即具備了一定的物權(quán)效力。因此，從預(yù)告登記的性質(zhì)上說，預(yù)告登記是債權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)。所謂債權(quán)物權(quán)化，是指?jìng)鶛?quán)具備了物權(quán)的某些效力。從各國法律的規(guī)定來看，預(yù)告登記的對(duì)象基本上限于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。這種請(qǐng)求權(quán)是基于當(dāng)事人之間的法律行為而產(chǎn)生的，權(quán)利人雖有權(quán)請(qǐng)求義務(wù)人將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移給權(quán)利人，但并不能完全阻止義務(wù)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)再行處分。因此，這種請(qǐng)求權(quán)應(yīng)屬于債權(quán)的性質(zhì)。但是，如果不對(duì)義務(wù)人的這種行為予以限制，則權(quán)利人的權(quán)利就很難得到保障。因此，權(quán)利人籍預(yù)告登記制度來預(yù)防這種危險(xiǎn)，使得違反預(yù)告登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的處分無效。這種無效使預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)具備了對(duì)抗第三人的效力，從而使得這種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具備了物權(quán)的排他效力?？梢?，預(yù)告登記使得債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具備了物權(quán)的性質(zhì)，形成了債權(quán)物權(quán)化的現(xiàn)象②。

    （三）預(yù)告登記的制度價(jià)值

    在一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)交易中，例如，對(duì)房屋的買賣，買賣契約的簽訂到契約履行房屋登記，這項(xiàng)交易最后完成。其中，債權(quán)契約的做成和不動(dòng)產(chǎn)的登記之間常因各種原因而存在一定的時(shí)間差。而在這期間如出賣人將房屋再賣于第三人并做了登記，則買受人無法獲得房屋，而只能依債權(quán)法救濟(jì)。雖然在債權(quán)行為成立后，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人有未來移轉(zhuǎn)所有權(quán)或他物權(quán)的義務(wù)，但債權(quán)具有平等性和相對(duì)性，債權(quán)人僅享有請(qǐng)求債務(wù)人為移轉(zhuǎn)登記的權(quán)利，他不能阻止債務(wù)人違背自己承擔(dān)的義務(wù)而對(duì)他的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)作其他的處分。債權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)也無對(duì)抗第三人的效力。在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人違約，將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)給第三人并登記的這種情況下， 在同一不動(dòng)產(chǎn)上既有物權(quán)，又有債權(quán)，依物權(quán)優(yōu)先原則，第三人將取得該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)。此種情形，請(qǐng)求權(quán)人可以追究不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的違約責(zé)任，對(duì)其債權(quán)予以救濟(jì)，這種法律狀態(tài)是民法所認(rèn)可的。民法是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的直接體現(xiàn)，肯認(rèn)和尊重競(jìng)爭(zhēng)；市民尊奉私法自治理念去參與生活，把理性判斷作為交往的心理前提，他必須自己承受自己料事失誤的風(fēng)險(xiǎn)，自己責(zé)任。鑒于此，債權(quán)人取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的目的將落空，無法獲得自己預(yù)期想要的房屋。物權(quán)法只保護(hù)現(xiàn)實(shí)的所有權(quán)人。債權(quán)法的救濟(jì)對(duì)于要取得交易的實(shí)物的債權(quán)人來說，乃無奈之選擇。債權(quán)人如何在這種情形下仍能實(shí)現(xiàn)交易目的呢？特別是對(duì)于住房權(quán)這種生存權(quán)即基本人權(quán)來說，需要在現(xiàn)有的制度體系下尋找一個(gè)法律空間來保護(hù)債權(quán)人的利益，保護(hù)交易的安全。預(yù)告登記制度正是針對(duì)這種問題的解決手段。通過對(duì)將來不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的登記， 依物權(quán)的公示公信準(zhǔn)則，使該債權(quán)經(jīng)過公示程序后有了公信的排它效力，足以抗拒后序的物權(quán)變動(dòng)，而使該請(qǐng)求權(quán)的效力得以保全。這樣穩(wěn)定了不動(dòng)產(chǎn)交易秩序；同時(shí)平衡不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)各方當(dāng)事人的利益。

    二、在我國創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度的必要性

    我們認(rèn)為，為建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，全面保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的當(dāng)事人合法權(quán)益，有必要?jiǎng)?chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度。

    首先，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度是我國不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的客觀需要。自我國實(shí)行改革開放以來，土地使用權(quán)及房屋不僅為生活所必需，而且成為不可或缺的生產(chǎn)要素，原先被視為禁區(qū)的許多不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易，導(dǎo)致和促進(jìn)了土地二級(jí)交易市場(chǎng)的建立及房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。作為不動(dòng)產(chǎn)登記制度之一的預(yù)告登記，具有服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)交易的功能，因此，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度有利于保障請(qǐng)求權(quán)人的權(quán)利，有利于保護(hù)交易中的第三人，有利于我國不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)健康的有序發(fā)展。

    其次，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度是現(xiàn)實(shí)生活的迫切需要。隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，買賣房屋已成為普通百姓的常見行為，但普通百姓作為消費(fèi)者購買預(yù)售的房屋，其只能根據(jù)與預(yù)售人訂立的預(yù)售合同享有債權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)，并不能具有排他的效力。雖然我國不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)有了巨大的發(fā)展，但由于信用在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的缺失，使得在現(xiàn)實(shí)生活中（尤其是在商品房預(yù)售中）經(jīng)常發(fā)生不守誠實(shí)信用強(qiáng)行撕毀合同的情形，出現(xiàn)了大量的一房?jī)少u（甚至數(shù)賣）的糾紛。但撕毀合同的一方往往是經(jīng)濟(jì)上的強(qiáng)者，而相對(duì)人常常是弱者，購房人無法防止預(yù)售人將房屋以更高的價(jià)格出賣給他人，這就使得處于弱勢(shì)地位的購房人無法取得指定的房屋，只能以對(duì)方違約為由請(qǐng)求損害賠償，其權(quán)益難以得到有效的保護(hù)。但是，通過預(yù)告登記制度，購房人將其請(qǐng)求權(quán)納入預(yù)告登記，使其請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的排他效力，確認(rèn)預(yù)售人一方違背預(yù)告登記內(nèi)容的處分行為歸于無效，就可以確保購房人獲得所購買的房屋?？梢哉f，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度有利于對(duì)經(jīng)濟(jì)上弱者的保護(hù)，這也符合當(dāng)今法律注重保護(hù)弱者的價(jià)值趨向。

    再次，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度是健全我國不動(dòng)產(chǎn)登記法律制度的需要。我國《民法通則》第72條及《合同法》第133條規(guī)定，所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起移轉(zhuǎn)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)屬法律另有規(guī)定的情形，我國一些法律僅就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)粗略地規(guī)定了應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，否則不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，但并未建立健全的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。在國外，大多數(shù)國家規(guī)定了預(yù)告登記、異議登記及更正登記等，與不動(dòng)產(chǎn)的本登記構(gòu)成了完備的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。我國未來民事立法應(yīng)當(dāng)借鑒國外立法經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度，以架構(gòu)完備的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

    最后，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度是地方立法上升為國家立法的需要。基于預(yù)告登記的重要作用，我國一些地方立法已經(jīng)對(duì)預(yù)告登記制度進(jìn)行了有益的嘗試。例如，2002年實(shí)施的《南京市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》對(duì)預(yù)告登記作了明確規(guī)定；將于2003年5月實(shí)施的《上海市房地產(chǎn)登記條例》新增設(shè)了臨時(shí)登記、預(yù)告登記及異議登記等。我們認(rèn)為，當(dāng)?shù)胤搅⒎ū蛔C明是行之有效的經(jīng)驗(yàn)并發(fā)展成熟時(shí)，就應(yīng)當(dāng)將其上升為國家立法。這也是我國立法上的一條重要經(jīng)驗(yàn)，如公司法的制定就是以地方立法為先導(dǎo)的。為此，我國民法立法應(yīng)當(dāng)吸收地方立法的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度，并對(duì)其內(nèi)容加以具體、明確的規(guī)定。

    三、預(yù)告登記制度的立法設(shè)計(jì)

    （一）我國應(yīng)采取的立法例

    預(yù)告登記制度自近代在普魯士法上形成以來，基于其保障所登記請(qǐng)求權(quán)的重要作用，逐漸為大陸法系各國所繼受，成為不動(dòng)產(chǎn)登記中的一項(xiàng)重要制度。綜觀各國關(guān)于預(yù)告登記的立法，主要有以下兩種立法例：其一，法典式

    ——在民法典中對(duì)預(yù)告登記進(jìn)行規(guī)定，采取此種立法例的有德國、瑞士。其二，特別法式——在不動(dòng)產(chǎn)登記法、土地法等特別法中規(guī)定預(yù)告登記，采取此種立法例的有日本、我國臺(tái)灣地區(qū)等。日本在《不動(dòng)產(chǎn)登記法》中對(duì)假登記作了規(guī)定，而我國臺(tái)灣地區(qū)則在“土地法”中規(guī)定了預(yù)告登記，并且在“土地登記規(guī)則”中對(duì)預(yù)告登記的實(shí)施予以細(xì)化。

    上述兩種立法例各有其利弊。將預(yù)告登記在民法典中明確規(guī)定，可以強(qiáng)調(diào)預(yù)告登記制度的重要性，也使其在法律地位上處于較高的位階上，但民法典不可能對(duì)預(yù)告登記作出詳盡的規(guī)定，只能對(duì)其申請(qǐng)、效力等作原則性的規(guī)定，這不可避免地會(huì)影響預(yù)告登記的可操作性。而將預(yù)告登記在特別法中詳盡規(guī)定，雖可以解決預(yù)告登記的操作問題，但由于預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的重要一環(huán)，在民法典中的付諸闕如總會(huì)給人一種與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)脫節(jié)之感。因此，我們很難說法典式與特別法式立法例孰優(yōu)孰劣，或許只是各國立法時(shí)適應(yīng)本國社會(huì)狀況的一種取舍。

    我國創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度選擇何種立法例，應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國的現(xiàn)實(shí)國情與本土資源作出決定。我們認(rèn)為，既然我們希望制訂一部完整的民法典，就不應(yīng)該遺漏預(yù)告登記制度，應(yīng)在民法典中給予預(yù)告登記以一定的地位。當(dāng)然，限于民法典的規(guī)模所限，我們也不應(yīng)奢望預(yù)告登記在民法典中得到“包羅萬象”的規(guī)定。為此，在民法典中對(duì)預(yù)告登記作出概括性規(guī)定的同時(shí)，我們還可以借鑒日本、臺(tái)灣地區(qū)在特別法中規(guī)定預(yù)告登記的經(jīng)驗(yàn)，在有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律或法規(guī)中對(duì)預(yù)告登記作出詳盡的規(guī)定，采取一種綜合式的立法模式——既在民法典中對(duì)預(yù)告登記進(jìn)行原則規(guī)定，又在特別法中詳細(xì)規(guī)定的立法。

    （二）預(yù)告登記的制度設(shè)計(jì)

    在借鑒國外法律資源的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國的具體國情，構(gòu)建預(yù)告登記制度，具體可以從如下四個(gè)方面入手：

    第一， 關(guān)于預(yù)告登記的適用范圍

    從各國關(guān)于預(yù)告登記的適用范圍來看，由于物權(quán)變動(dòng)模式存在的差異，除日本的預(yù)告登記適用于保全物權(quán)和保全債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)外，德國、瑞士及我國臺(tái)灣地區(qū)的預(yù)告登記只適用于保全債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。在我國，關(guān)于物權(quán)變動(dòng)應(yīng)采取模式，盡管理論上有不同的看法，但學(xué)者們均不主張采取單純的意思主義。因此，我國創(chuàng)設(shè)的預(yù)告登記制度，其范圍自不適用于保全物權(quán)，而只能適用于保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。據(jù)此，預(yù)告登記應(yīng)適用于下列情形：（1）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅的請(qǐng)求權(quán)；（2）附條件或者附期限的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)；（3）有關(guān)的特殊不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)等?？紤]到我國社會(huì)主義公有制的性質(zhì)及土地所有權(quán)歸國家與集體所有的現(xiàn)狀，對(duì)國有土地使用權(quán)與農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅，也可以適用預(yù)告登記。

    第二，關(guān)于預(yù)告登記的發(fā)生

    預(yù)告登記的申請(qǐng)必須由具有資格的人提出，同時(shí)還須具備一定的條件。在預(yù)告登記中，應(yīng)以所保全的請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利人為預(yù)告登記權(quán)利人，以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人為預(yù)告登記的義務(wù)人。有學(xué)者認(rèn)為，預(yù)告登記可以由債權(quán)人和債務(wù)人共同申請(qǐng)，也可以由債權(quán)人或債務(wù)人根據(jù)當(dāng)事人雙方訂立的合同單獨(dú)申請(qǐng)，也可以根據(jù)法院的裁判提起預(yù)告登記的申請(qǐng)③。我們認(rèn)為，預(yù)告登記只能由預(yù)告登記權(quán)利人申請(qǐng)，義務(wù)人有義務(wù)協(xié)助進(jìn)行，應(yīng)當(dāng)出具預(yù)告登記申請(qǐng)所需的書面同意書；當(dāng)義務(wù)人拒絕協(xié)助時(shí)，預(yù)告登記權(quán)利人可以向法院提出申請(qǐng)，由法院依照非訟程序作出裁定，權(quán)利人可以持此裁定向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。為此，需要民事訴訟法對(duì)這種程序作出規(guī)定。

    第三，關(guān)于預(yù)告登記的效力

    預(yù)告登記的效力是預(yù)告登記制度的中心問題，借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)，綜合學(xué)者的意見，我國未來的民事立法應(yīng)規(guī)定如下預(yù)告登記的效力：

    1、權(quán)利保全效力。即預(yù)告登記后，義務(wù)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的處分在妨害預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的范圍內(nèi)，處分行為無效，但義務(wù)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的處分采取的應(yīng)為相對(duì)無效的原則。

    2、權(quán)利順位保全效力。即當(dāng)預(yù)告登記推進(jìn)到本登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的順位不是依本登記的日期確定，而是以預(yù)告登記的日期為準(zhǔn)加以確定。換句話說，預(yù)告登記具有保全日后本登記順位的效力。由于預(yù)告登記本身并無獨(dú)立的效力，只是在本登記時(shí)，預(yù)告登記才具有意義。

    3、破產(chǎn)保護(hù)效力。即在相對(duì)人破產(chǎn)，但請(qǐng)求權(quán)的履行期限尚未屆至或者履行條件并未成就時(shí)，權(quán)利人可以將作為請(qǐng)求權(quán)標(biāo)的的不動(dòng)產(chǎn)不列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，使請(qǐng)求權(quán)發(fā)生指定的效果。

    第四，關(guān)于預(yù)告登記的失效

    預(yù)告登記使登記的請(qǐng)求權(quán)具備了一定的物權(quán)效力，能夠防止登記后不利于被保全的請(qǐng)求權(quán)的任何物權(quán)變動(dòng)發(fā)生。但要發(fā)生請(qǐng)求權(quán)所指向的物權(quán)變動(dòng)，請(qǐng)求權(quán)人還必須在約定或者規(guī)定的時(shí)間行使其請(qǐng)求權(quán)，并以自己的行為實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)。否則，請(qǐng)求權(quán)人屆時(shí)不積極行使自己的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)原來希望發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)持消極的態(tài)度，法律沒有必要保護(hù)權(quán)利上的睡眠者，應(yīng)當(dāng)使該權(quán)利消滅，以促使請(qǐng)求權(quán)人積極行使請(qǐng)求權(quán)。筆者認(rèn)為，出現(xiàn)以下情況時(shí)預(yù)告登記失效：1、有關(guān)利害關(guān)系人申請(qǐng)注銷預(yù)告登記；2、達(dá)到法定期間權(quán)利人不申請(qǐng)本登記的；3、權(quán)利人的拋棄行為。當(dāng)然，在正常狀態(tài)下，當(dāng)預(yù)告登記推進(jìn)到本登記后，預(yù)告登記自然失效。

    注釋：

    ①孫憲忠，《中國物權(quán)法總論》，法律出版社，2003年版，第231頁。

    ②房紹坤

    呂杰，《創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度的幾個(gè)問題》，《法學(xué)家》，2003年第4期，第64頁。

    ③余能斌主編，《現(xiàn)代物權(quán)法專論》，法律出版社2002年版，第404頁。

    參考書目：

    1、王軼，《物權(quán)變動(dòng)論》，中國人民大學(xué)出版社，2001年7月第1版。

    2、王澤鑒 《民法物權(quán)（一）》中國政法大學(xué)出版社，2001年10月第1版。

    3、曼弗雷德。沃而夫，《物權(quán)法》，吳越、李大雪譯，法律出版社，2002年9月第1版。

    4、梁慧星，《中國物權(quán)法草案建議稿》，法律出版社，2001年出版。

    5、謝在全，《民法物權(quán)論》（上下冊(cè)），中國政法大學(xué)出版社，1999年1月第1版。

篇10

產(chǎn)。

3 結(jié)論：

從以上的分析中可以看出，當(dāng)?shù)谌藶樯埔鈺r(shí)，第三人都能取得不動(dòng)產(chǎn)，無論不動(dòng)產(chǎn)登記采生效主義還是采對(duì)抗主義，都是同樣地保護(hù)交易安全和第三人利益的。而當(dāng)?shù)谌藶閻阂鈺r(shí)，在不動(dòng)產(chǎn)登記采對(duì)抗主義的情況下，惡意第三人不能取得不動(dòng)產(chǎn)；但是，在不動(dòng)產(chǎn)登記為生效要件的情況下，惡意第三人卻能夠取得不動(dòng)產(chǎn)，從交易安全方面考慮，筆者認(rèn)為，交易安全應(yīng)當(dāng)包括兩方面，以本案例分析，一方面是受讓人乙的交易安全；另一方面是第三人丙的交易安全，一般而言，當(dāng)事人之間在有關(guān)物權(quán)變動(dòng)的意思表示達(dá)成一致后，到辦理物權(quán)登記之前，總有一段時(shí)間間隔，如果不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)變動(dòng)之生效要件，則在此段時(shí)間間隔中，物權(quán)變動(dòng)不生效，原不動(dòng)產(chǎn)所有人甲仍是不動(dòng)產(chǎn)的有權(quán)處分人，他為了獲得更好的交易價(jià)格，或者處于其他方面利益的考慮，不管第三人丙是善意還是惡意，甲的這種有違商業(yè)道德的行徑都將得逞，這樣的法律規(guī)則，對(duì)于受讓乙而言，就沒有交易安全的公平正義如果說不動(dòng)產(chǎn)登記的生效主義有利于保護(hù)第三人利益的話，那就是它連惡意第三人都保護(hù)另外，有學(xué)者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記采對(duì)抗主義制度本身自相矛盾，理由是，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)依當(dāng)事人的意思表示一致可以生效，但是該“生效”的物權(quán)不能對(duì)抗第三人，即該“物權(quán)”沒有公認(rèn)的物權(quán)的對(duì)世權(quán)的性質(zhì)，若其不能對(duì)抗第三人，他的設(shè)立又怎么能“生效”，所以，該“物權(quán)”就不可能成為真正的物權(quán)，是沒有意義的物權(quán)。筆者認(rèn)為，登記對(duì)抗主義中意思一致而取得的物權(quán)在性質(zhì)上，屬于負(fù)解除條件的物權(quán)，在沒有善意第三人時(shí)，物權(quán)變動(dòng)生效，出現(xiàn)善意第三人的情況后，物權(quán)變動(dòng)的效力不能對(duì)抗第三人。另外，物權(quán)發(fā)展到現(xiàn)代，已經(jīng)是有限制的絕對(duì)權(quán)，在善意取得制度中，為了保護(hù)交易安全和善意第三人的利益，真正權(quán)利人的物權(quán)都不能對(duì)抗第三人，所以，如果我們認(rèn)為只要有第三人的對(duì)抗，物權(quán)就不是真正的物權(quán)的話，那么現(xiàn)在所有的物權(quán)都不是真正的物權(quán)，之所以得出這個(gè)錯(cuò)誤的結(jié)論，問題在于沒有正確把握現(xiàn)代物權(quán)的性質(zhì)。

（2）不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)采形式審查制

登記的實(shí)質(zhì)審查制，即登記機(jī)關(guān)對(duì)于登記之申請(qǐng)，除須審查登記條件是否在形式上完備外，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)之原因與事實(shí)是否相符、有無瑕疵，也須詳細(xì)審查，經(jīng)確定后方予登記。而登記的形式審查制與此恰恰相反，登記機(jī)關(guān)對(duì)于登記的申請(qǐng)，只進(jìn)行形式上審查，而對(duì)于契約上所載的權(quán)利事項(xiàng)，在實(shí)質(zhì)上是否真實(shí)，有無瑕疵，在所不問。

實(shí)質(zhì)審查制有以下兩個(gè)主要弊端：

第一、由于進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，審查的范圍和力度都相當(dāng)大，登記機(jī)關(guān)的審查費(fèi)用很高而且手續(xù)繁冗，需要花費(fèi)當(dāng)事人大量的金錢和精力，使得交易費(fèi)用和成本驟升，人為地設(shè)置了市場(chǎng)調(diào)配資源機(jī)制的障礙，同時(shí)，在登記時(shí)實(shí)質(zhì)審查的時(shí)間比較長(zhǎng)，完全不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高速運(yùn)轉(zhuǎn)的需要，而且，現(xiàn)實(shí)中不動(dòng)產(chǎn)登記種類繁雜，數(shù)量龐大，每件登記都要進(jìn)行全面的實(shí)質(zhì)審查，必將耗費(fèi)登記機(jī)關(guān)大量的人力和物力，所以，從經(jīng)濟(jì)效益和效率的角度而言，實(shí)質(zhì)審查是不足取的。

有人提出，根據(jù)德國法中關(guān)于物權(quán)行為的理論，民事法律行為分為物權(quán)行為和債權(quán)行為，這兩種行為有著本質(zhì)的不同，如果采用物權(quán)行為無因性理論，即物權(quán)行為在其法律效力和法律結(jié)果上必須與其原有行為的有效性相分離，不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)之際，登記官吏的審查范圍也就僅限于審查直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)行為。筆者認(rèn)為，首先，我國大多數(shù)學(xué)者都認(rèn)為物權(quán)行為理論是“概念法學(xué)的幽靈”而不主張物權(quán)行為的無因性理論，其次，如果登記中僅審查直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)行為，那其實(shí)與形式審查制一般無異。

第二、堅(jiān)持實(shí)質(zhì)審查制的學(xué)者經(jīng)常提出實(shí)質(zhì)審查的最大優(yōu)點(diǎn)，即利用登記機(jī)關(guān)行政權(quán)力的高效、權(quán)威性使物權(quán)得以公示并獲得公信力，而且，采取嚴(yán)格的公示態(tài)度可使物權(quán)變動(dòng)完全處于國家的管理和控制之下，便于國家有關(guān)部門進(jìn)行管理和監(jiān)督，法律的社會(huì)保護(hù)功能得到充分發(fā)揮。但是，筆者認(rèn)為，在我國的當(dāng)前公權(quán)力缺乏有效制約的國情下，實(shí)質(zhì)審查制非常容易導(dǎo)致國家公權(quán)力對(duì)私權(quán)力侵?jǐn)_和過度干預(yù)的問題。

首先，在實(shí)質(zhì)審查制中，登記機(jī)關(guān)需要對(duì)合同的實(shí)質(zhì)性條款進(jìn)行審查，以確定物權(quán)變動(dòng)之原因與事實(shí)是否相符。如果登記機(jī)關(guān)是行政機(jī)關(guān)的話，根據(jù)契約自由原則，合同的訂立應(yīng)由當(dāng)事人之間私法自治，如果登記時(shí)登記機(jī)關(guān)都要對(duì)于合同實(shí)質(zhì)條款進(jìn)行審查，實(shí)際上等于扮演了司法機(jī)關(guān)的角色，不動(dòng)產(chǎn)登記幾乎就變成了向司法機(jī)關(guān)提起的合同效力確認(rèn)之訴，背離了不動(dòng)產(chǎn)登記的初衷，同時(shí)也是對(duì)當(dāng)事人意思自治的過分干預(yù)。

實(shí)質(zhì)審查的登記具有公信的效力，有的學(xué)者稱之為公信原則。公信原則系指依公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)縱不存在或有異，但對(duì)于信賴此項(xiàng)公示方法所表示之物權(quán)、而為物權(quán)交易之人，法律仍承認(rèn)具有與真實(shí)物權(quán)存在相同法律效果，以為保護(hù)的原則。一旦實(shí)行登記的實(shí)質(zhì)審查制，登記具有強(qiáng)大的法律效力-公信力，登記機(jī)關(guān)就必然需要為此承擔(dān)相應(yīng)強(qiáng)度的法律責(zé)任，對(duì)于真實(shí)權(quán)利人所受損害予以補(bǔ)償。在登記如有錯(cuò)誤、遺漏、虛偽而致權(quán)利人于損害時(shí)，在德國登記制中，由國家負(fù)責(zé)賠償，在托倫斯登記制中，登記機(jī)關(guān)自己設(shè)置賠償基金承擔(dān)責(zé)任，不動(dòng)產(chǎn)登記種類繁多，數(shù)量巨大，實(shí)質(zhì)審查對(duì)于登記機(jī)關(guān)而言是一個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)，對(duì)于登記機(jī)關(guān)的人員素質(zhì)和辦公設(shè)備有相當(dāng)高的要求，登記機(jī)關(guān)不易執(zhí)行。

其次，通過登記的手段來加強(qiáng)國家對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的管理和控制，筆者以為是一個(gè)不足取的辦法。我國建國以來一直實(shí)行高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，對(duì)社會(huì)的各種資源惟恐管理和控制得不緊，對(duì)于社會(huì)生活各方面“統(tǒng)得過死，統(tǒng)得過嚴(yán)”，反而阻礙了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

登記實(shí)行形式審查制的最大弊端是登記缺乏公信力，物權(quán)變動(dòng)的法律關(guān)系不明朗，物權(quán)歸屬情況不明晰，從而不利于交易安全。

筆者認(rèn)為，形式審查制的這一弊端可以通過不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的方法予以解決。在托倫斯登記制中，雖然實(shí)行登記的實(shí)質(zhì)審查制，但是并不強(qiáng)制一切土地必須申請(qǐng)所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)力登記，即采任意登記主義，在這種情況下，由于可登記可不登記，因此，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律關(guān)系也不是很明朗。為了解決這個(gè)問題，托倫斯登記制度中使用交付產(chǎn)權(quán)證書的方式來明晰物權(quán)的歸屬情況，保障交易安全和經(jīng)濟(jì)信用。這種方法，一方面達(dá)到了保障交易安全和經(jīng)濟(jì)信用的目的，另一方面，物權(quán)變動(dòng)中交付產(chǎn)權(quán)證書，尊重了當(dāng)事人在私法領(lǐng)域中的意思自治原則，節(jié)省了大量的登記費(fèi)用，克服了實(shí)質(zhì)審查制的重大弊端。就我國而言，早在五十年代就已經(jīng)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記發(fā)證制度，歷史上和現(xiàn)在一直實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)的登記發(fā)證制度，我們已經(jīng)在心理上和事實(shí)中普遍認(rèn)可產(chǎn)權(quán)證書制度，所以，以發(fā)放產(chǎn)權(quán)證書的方法來彌補(bǔ)形式審查的弊端，具有現(xiàn)實(shí)的制度基礎(chǔ)，因而可行性甚強(qiáng)，這樣一來，形式審查既保證了交易安全，又有利于經(jīng)濟(jì)效率，理應(yīng)是立法最佳選擇。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記制度的“五個(gè)統(tǒng)一”原則

目前，我國不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是“多頭執(zhí)政”，而且其依據(jù)的法律也不同。這種混亂的狀況不符合法理，也與世界各國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度不兼容。我國在制定物權(quán)法或者專門的不動(dòng)產(chǎn)登記法時(shí)，有必要加以改善，具體而言，需要注意“五個(gè)統(tǒng)一”的原則：

第一，統(tǒng)一法理依據(jù)。我

國目前的不動(dòng)產(chǎn)登記的法律依據(jù)“政出多門”，而且，已經(jīng)制定的法律、法規(guī)中雖有關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)范，但這些規(guī)范比較零散，而且不合理者頗多，相互之間也存在大量矛盾的情況。更要害的問題是，目前大量的不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容仍然是按照計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的要求制定的，這些制度是為了滿足對(duì)土地、房屋進(jìn)行行政管理的需要，而不能滿足不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)交易的需要。所以，必須制定一部滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求，邏輯嚴(yán)密、內(nèi)容統(tǒng)一的適應(yīng)我國國情的不動(dòng)產(chǎn)登記法。

第二、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)?？疾焓澜绺鲊牟粍?dòng)產(chǎn)登記制度可以發(fā)現(xiàn)關(guān)于登記機(jī)關(guān)的兩個(gè)規(guī)則性特點(diǎn)：一是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)多為司法機(jī)關(guān)。如：德國是屬于地方普通法院系統(tǒng)的土地登記局；日本是司法行政機(jī)關(guān)法務(wù)局、地方法務(wù)局及其派出所；瑞士是各州的地方法院；我國舊民法制定之時(shí)，也是采用地方法院統(tǒng)一登記的做法，但后來由于民國原司法混亂而改為由不屬于行政機(jī)關(guān)的獨(dú)立部門-地政局統(tǒng)一負(fù)責(zé)。二是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性。為維護(hù)在不動(dòng)產(chǎn)登記上司法統(tǒng)一性，同時(shí)也因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)在自然聯(lián)系上的緊密性，國家法律均規(guī)定一國之內(nèi)或一個(gè)統(tǒng)一司法區(qū)域內(nèi)實(shí)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，即不論土地，房屋還是其他不動(dòng)產(chǎn)，也不論是何種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，均由統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)。

目前，我國不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)都是有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的行政管理部門。之所以世界各國都以司法機(jī)關(guān)為登記機(jī)關(guān)，是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記直接或者間接地決定權(quán)利人的實(shí)體權(quán)利，故登記制度應(yīng)與司法部門建立直接的關(guān)系。由于在登記時(shí)需要進(jìn)行審查，就我國國情而言，行政機(jī)關(guān)無專門的相關(guān)人員和設(shè)備，難以擔(dān)當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記的重任，同時(shí)，行政機(jī)關(guān)由于負(fù)有行政管理職能，容易使登記變成行政管理的性質(zhì)。另一方面，我國司法機(jī)關(guān)配有專門的法律人才和相關(guān)司法設(shè)備，同時(shí)，為了尊重當(dāng)事人的意愿和保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，已經(jīng)發(fā)展了一整套比較成熟的符合程序正義的訟訟原則和制度，例如辯論原則、訴訟證據(jù)制度等，而且，司法機(jī)關(guān)具有相對(duì)的獨(dú)立性，有利于登記的公正性。另外，一旦有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的登記發(fā)生爭(zhēng)議，就可以直接進(jìn)入訴訟程序，當(dāng)事人不必經(jīng)過起訴階段，而是直接向上級(jí)法院上訴，這樣既方便當(dāng)事人獲得法律救濟(jì)，又可以節(jié)省有限的訴訟資源。所以，筆者認(rèn)為，我國應(yīng)當(dāng)順應(yīng)國國際規(guī)則，以司法機(jī)關(guān)為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為宜，具體而言，可以由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民法院統(tǒng)一管理。

第三、統(tǒng)一登記效力，根據(jù)本文的分析，筆者主張不動(dòng)產(chǎn)登記法應(yīng)采登記對(duì)抗主義，實(shí)行形式主義登記的原則。這不僅符合法理的要求，更是適應(yīng)我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。