導(dǎo)語：如何才能寫好一篇樓盤推廣方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

詳細調(diào)查當?shù)貭顩r

四會市是“中國玉器之鄉(xiāng)”和“中華翡翠（玉器）“加工基地。四會的玉器商鋪已發(fā)展到近2000家，玉器加工廠800多家，玉器加工經(jīng)營戶已經(jīng)達到8000多家，從業(yè)人員超過16萬人（其中四會本地人8萬左右，福建莆田約4萬、河南南陽人約4萬），年加工玉璞量達到14000噸以上，年銷售額超過30億元。

從以上信息可以了解到，四會市的經(jīng)濟體系及人群的消費能力還是很不錯的，這些信息都可以在前期的方案策劃中起到參考的作用。

要設(shè)計活動方案，首先要進行市場分析。市場分析是制定促銷策略的依據(jù)，主要從以下幾方面來分析：

當?shù)氐哪繕讼M者特征及消費趨勢；品牌在本地的知名度、認知度、忠誠度、美譽度現(xiàn)狀以及目前的銷售狀況；了解當?shù)氐娘L(fēng)俗情況，采取有效可行的推廣方式。

在三四級市場中的促銷活動，不能固守在零售終端進行宣傳，而要向當?shù)乜射N售的區(qū)域延伸，如樓盤就是一個主要的方向，因此樓盤調(diào)研也是很重要的。樓盤調(diào)研是挖掘潛在消費者最行之有效的辦法，主要從以下幾方面來調(diào)研：

樓盤名稱、所在地點、樓盤類型（精裝/毛坯）、開盤時間、收樓時間、在售均價、主要戶型、在裝修及未裝的戶數(shù)、在售樓部或物業(yè)處弄份小區(qū)業(yè)主聯(lián)系方式。這些準備都是為活動后期進行電話和短信營銷而做準備。

再根據(jù)前期市場分析和樓盤調(diào)研結(jié)果，對活動期間的銷售額和單品價格進行設(shè)定?；顒悠陂g通過推廣活動可以提升品牌在當?shù)氐闹群兔雷u度，有助于消費者對品牌的認知度，使品牌宣傳逐漸轉(zhuǎn)為促銷信息，讓消費者更容易接受。

多樣化的活動宣傳

三四級市場做活動，大部分是很傳統(tǒng)的DM單頁發(fā)放，噴繪、戶外、條幅、宣傳車宣傳等；在銷售終端內(nèi)裝飾物料，地貼、吊旗、氣球、彩帶、價格標簽、爆炸貼等；在戶外安排帳篷、展架、紅地毯、海報、樓盤橫幅、X展架、拱門、花籃；準備吸引人氣的鞭炮、音響；產(chǎn)品配套的贈品，如購物袋、礦泉水、雨傘、刀具；其他一些銷售道具，如加濕器、報紙、木板標本等。

本次活動好太太煙灶當?shù)劁N售經(jīng)理根據(jù)四會市場情況進行了室外與室內(nèi)多種宣傳手法的宣傳配合。

室外宣傳側(cè)重于覆蓋范圍廣，宣傳方法有市區(qū)LED屏幕動態(tài)廣告、游車環(huán)城、夾報宣傳、樓盤推廣、小區(qū)噴繪（活動中根據(jù)隨機對購買顧客的詢問，均有通過以上幾種宣傳形式來購買的顧客）。

樓盤推廣：

通過幾天樓盤及周邊宣傳，儲備的潛在客戶越多，活動的業(yè)績就會越好。尤其是在活動的兩天里要安排4名促銷人員繼續(xù)小區(qū)推廣，樓盤周邊派單，全力以赴把客戶吸引到店里來。

夾報推廣：

在活動前一周選擇受眾度高的地方報紙做單頁夾報。例如：晨報、晚報。

定點推廣：

挖掘本地客戶源，在人流量較大的時間段和區(qū)域發(fā)放宣傳單頁。例如：大型超市、菜市場、步行街。最好選擇在晚17：00～21：00進行。

游車推廣：

租借普通貨車，用含有活動信息的噴繪畫包裹貨車，讓兩輛以上的貨車并行在城市主要路段及人群密集場所，用擴音器播放活動信息；組織促銷人員統(tǒng)一著裝，在市區(qū)騎車穿行為活動造勢。

室內(nèi)宣傳側(cè)重于點對點重點宣傳，宣傳方法有舞獅表演、店內(nèi)宣傳、短信推廣、電話推廣、網(wǎng)絡(luò)推廣。

短信推廣：

電話推廣前兩天，通過短信軟件群發(fā)短信，或選擇聯(lián)通、移動、電信運營商將活動信息傳遞給客戶。短信字數(shù)盡量控制在一條短信，即70字之內(nèi)。如：好太太XXX店9.23新店開業(yè)，廚電產(chǎn)品全場五折，新品買一送九，讓您十全十美過十一。地址：XX區(qū)XX街XX路，電話：186XXXXXXXX

電話推廣：

在開業(yè)前一周就開始電話營銷了。先是電話的收集，要多找途徑，其中重點是相關(guān)行業(yè)的一些客戶電話，質(zhì)量非常高，有必要至少打3遍。特別是對于新開樓盤的潛在客戶重點跟進。開業(yè)前一周如果每天的電話量為1000個，那么就有200～300個潛在客戶，后期要重點跟蹤。電話營銷人員必須是聲音有親和力、服務(wù)意識強的促銷人員。

網(wǎng)絡(luò)推廣：

針對客戶群為70年代、80年代、90后人員，此人群對網(wǎng)絡(luò)依賴性強，可利用免費的網(wǎng)絡(luò)資源進行活動宣傳。例如：當?shù)氐陌俣荣N吧和58同城貼吧。在貼吧等網(wǎng)絡(luò)資源中進行宣傳時要以一問一答，潛移默化的把活動信息發(fā)出去不能太直白，尤其是新注冊的小號，容易被版主屏蔽。舉例說明發(fā)帖者：求助各位一下，我家要裝修房子，咱們市區(qū)哪里有賣廚電產(chǎn)品的？因為我裝修房子已經(jīng)花了不少錢了，現(xiàn)在一定要買物美價廉、物超所值的產(chǎn)品，謝謝各位大蝦指點一下?；靥撸何壹覙窍掠屑液锰玐XX店開張了，我看這幾天門口都有在做宣傳，貌似全場廚電五折優(yōu)惠，還送很多禮品，樓主不妨去看看，很符合你的需求。

舞獅表演：

當?shù)厝硕枷矏畚瑾{表演，開業(yè)當天要找當?shù)匚瑾{團進行表演。舞獅表演可以吸引了不少群眾駐足圍觀，為開業(yè)營造了很好的喜慶氛圍。

活動點評

在執(zhí)行方案時要把握住推廣思路的主線，首先要提高消費者對品牌和產(chǎn)品的認知度，然后影響消費者對品牌和產(chǎn)品的態(tài)度，最后促使消費者最終購買產(chǎn)品。

在該次活動中商、經(jīng)銷商都很配合工作，經(jīng)銷商根據(jù)宣傳推廣方案進程表有條不紊的執(zhí)行了活動，在活動期間很好的在市區(qū)主要地點投放廣告，大到市區(qū)LED屏幕動態(tài)廣告，小到小區(qū)墻體噴繪。而且多種宣傳手段齊上陣，為活動做了很好的造勢，使四會市好太太專賣店為期11天的新店開張活動終于畫上了圓滿的句號。活動期間共創(chuàng)造銷售額140635元，其中廚電銷售額92110元，櫥柜銷售額48525元。

但活動中依然有不足存在。

1.樓盤推廣還需加強。經(jīng)銷商的業(yè)務(wù)人員只關(guān)心在樓盤內(nèi)拉到的生意賺取提成，不在樓盤內(nèi)發(fā)放宣傳單張，只顧眼前利益，降低了小區(qū)內(nèi)的宣傳效果。

篇2

 

xx經(jīng)過十幾年的發(fā)展，已經(jīng)在xx乃至xx有相當高的知名度，但xx裝飾有限公司xx年才進駐xx，由于進入xx市場時間不夠長，且沒有做很好的廣告宣傳，知名度還不是很高，目前在xx裝修市場上，有很多的裝修公司，其中影響力比較大的幾家分別是xxxxxxx等。目前xx裝飾行業(yè)正處于上升階段，**面臨著強大的競爭對手，如何進行“xx”的品牌建設(shè)及進行大規(guī)模的市場推廣活動以搶占xx家裝市場顯得猶為迫切。

目標消費群分析

消費群定位：xx，xx分公司在xx年將高端收入人群作為重要目標效果不是很理想。根據(jù)xx裝飾xx公司XX客戶結(jié)構(gòu)分析，工薪階層約占客戶總數(shù)的50％。綜合分析，xx裝飾主要目標消費群應(yīng)為中檔收入人群，也就是說以中端為主，兼顧高、低兩端。  

目標消費群分三類，其中第一類為中端消費群，年齡在28—35歲之間，他們是城市的主流，在人口比例中占據(jù)人數(shù)最多，是具有相對穩(wěn)定工作固定收入的人群，在裝飾選擇上追求價廉物美，所以我們要鎖定這第一類人群為重點推廣對象，在廣告宣傳上重點突出xx裝飾x式風(fēng)格（時尚、前衛(wèi)、藝術(shù)化、人性化），而且要打出高品位不等于高價位的口號。第一類是我們的主要廣告及推廣目標。

第二類為高端消費群，年齡在35—50歲之間，經(jīng)濟富裕、且有固定資產(chǎn)的外企、合資企業(yè)高級白領(lǐng)、私人企業(yè)主、國企領(lǐng)導(dǎo)、高級公務(wù)員。這一類人在經(jīng)濟上比較富裕，只要裝修的品位高，價格高一些不會太過計較。

第三類為低端消費群，是城市低收入的工薪家庭，目前xx家裝市場上此類人群也占很大比例，他們在裝修上更看重的是簡易、舒適、便宜。因此我們要做有針對性地做廣告宣傳，對這類人群中的廣告要注重對裝修價位的實價相告，價位力求比同類裝飾業(yè)都低一些，同時在裝修質(zhì)量上也要有所保證，服務(wù)的承諾上要讓消費者放心，沒有后顧之憂。

營銷策略

高端做形象，低端做市場，中端做利潤。

廣告策略

1品牌建設(shè)與市場推廣相結(jié)合，力度相當。

2將各種資源進行整合，形成一股整合的力量。

3品牌建設(shè)與市場推廣相呼應(yīng)，形成一個強大的系統(tǒng)工程。

4要有針對性的投放廣告，防止力量分散。

5廣告內(nèi)容上要突現(xiàn)出“差異化”，即突出xx裝飾的優(yōu)勢，力圖用巧妙的宣傳把xx裝飾打造成xx裝飾業(yè)的龍頭老大形象，并注重對其x派風(fēng)格做詳細描述。

6廣告風(fēng)格要大氣，具有震撼力。

媒介選擇

1、報紙軟文、硬性廣告。

2、電視專題片。

3、vcd光盤。

4、戶外廣告（包括戶外廣告牌、燈箱、臨時戶外廣告）

5、店招

6、dm單張。

7、vip會員卡。

8、社區(qū)推廣。

9、展銷活動。

根據(jù)以上廣告策略，制定以下廣告方案：

營銷方案

廣告宣傳分兩個側(cè)重點，即品牌建設(shè)和推廣活動同時進行。

一、品牌建設(shè)

方案1 報紙廣告：首先和江南xx報或xx報、xx晚報合作開辟以“新

家居·新生活”為主題的專欄，內(nèi)容為涵蓋有關(guān)家裝的方方面面。比如；回答家裝中碰到的難題，有關(guān)家裝材料的知識、家裝設(shè)計流派等等。xx專業(yè)設(shè)計師為你專門解答。同時介紹一些家居裝修與保養(yǎng)方面的知識。

與此同時做xx報紙平面廣告，主要做xx的形象廣告，主要訴求點：由xx創(chuàng)辦，是xx人的驕傲，獲得很多全國性的獎勵，以及“質(zhì)量可靠、設(shè)計獨到、服務(wù)周全、材料有保障、價位合理”等。

   方案2  店招廣告：在xx主要街道選定40個店面做招牌廣告，要求：主

要街道至少要有一到兩個店面招牌，繁華街道密度相對大于偏僻街道。啟動時間

從5月初開始。店招設(shè)計上以突出xx標志和xx口號“把裝修交給我們，您放

心上班去”。店招底色為**。

   方案3   戶外廣告：與**店招同時推出，建議在xx、xx、xx

三大板塊周邊戶外廣告。其中xx、xx板塊設(shè)置大型屋頂射燈廣告，xx板塊設(shè)置燈箱。戶外廣告能迅速樹立起xx裝飾的品牌形象。

方案4  發(fā)票廣告：一般在中高檔酒店吃飯的消費者都會有意識地索取發(fā)票，假如在發(fā)票上印有xx裝飾廣告，那將會起到意想不到的效果。發(fā)票廣告有兩個優(yōu)點：第一，它發(fā)行量大，數(shù)量多，這樣有利于擴大影響；第二，它針對性強：一般來酒店且索取發(fā)票者皆有一定的消費能力，要么是有權(quán)，要么是有錢，皆是我們的目標消費群，這樣，廣告就非常有針對性，能做到“有的放矢”。

方案5　電梯廣告：高檔商務(wù)大廈辦公樓里上班族一般都屬于中高檔收入階層，在大樓電梯里面做電梯廣告（力求文字簡約，做工精美，畫面有沖擊力，要能第一時間吸引乘電梯者的眼球，并能長時間留下深刻印象），

方案6　行業(yè)刊物廣告：高端消費者由于工作的關(guān)系會經(jīng)常出差，出差首選的交通工具應(yīng)該是飛機，針對這一特點，在xx贈送的報紙、刊物上做xx形象廣告。也非常有針對性。

方案7  電視專題片廣告：xx裝飾作為xx家裝一線品牌，裝飾質(zhì)量一流、裝飾理念先進，企業(yè)文化非常有魅力，但這些大都不為南昌市民所了解。而這些又不是三言兩語能說清楚。為此有必要讓星藝的工程說話，讓星藝的用戶說話——建議制作系列電視專題片，分為“質(zhì)量篇”、“材料篇”、“工藝篇”、“理念篇”、“設(shè)計篇”、“綜合篇”六集，每集五分鐘共30分鐘，在電視臺非黃金時間播出。以后又將xx專題片制作成vcd，有針對性地發(fā)放。

方案8  軟文廣告：按照電視專題片的內(nèi)容在報紙不間斷刊登軟文。

方案9  dm單張廣告：和xx郵政投遞局（或與報社發(fā)行部）合作，將印

刷精美的**dm單張（上面印有xx裝飾優(yōu)惠金卡）有目的地投遞到中高檔樓盤用戶郵箱。這種廣告形式針對性也非常強。

   以上方案要協(xié)調(diào)進行，廣告宣傳上要做到品牌塑造上的統(tǒng)一性、服務(wù)承諾

上的一致性。

二、市場推廣

    市場推廣活動要做到與品牌形象建設(shè)同步進行。針對在**市場上**的

知名度不是很高的狀況，我們在樹立品牌形象的同時，也要相應(yīng)地展開有力的市

場推廣活動。

市場推廣活動要瞄準第一類目標消費群體：即中等收入家庭。此類消費群大多為上班族，有穩(wěn)定的收入，文化程度相對較高，希望在裝修過程中能夠體現(xiàn)出高品位的風(fēng)格，但裝修費又不會投入太大，因此針對此類目標消費群我們的市場推廣訴求點是“高品位不等于高價位”、“以本地家裝價格，感受粵派家裝魅力?！?/p>

第二類目標消費群：為高等收入家庭。此消費群生活富裕，在資金上不用發(fā)愁，在裝修時更看重的是豪華、時尚、突顯高品位的裝飾風(fēng)格，因此在此類消費群的廣告宣傳上訴求點是高品位、高質(zhì)量、高水準的服務(wù)，“給每一位高端業(yè)主一個五星級的家”！

第三類目標消費群：屬于低收入工薪家庭，在廣告宣傳中我們要體現(xiàn)出星藝的人文關(guān)懷，強調(diào)****，推出“工薪階層家裝解決方案”。廣告宣傳上訴求點：“大排擋的家裝消費，賓館級的家裝服務(wù)”。

以下分三個方面分開闡述：

聯(lián)合促銷

策略一  與知名品牌空調(diào)經(jīng)銷商進行合作（比如海爾空調(diào)），開展“買

海爾空調(diào)、送價值XX元xx裝飾金卡”活動，以空調(diào)的銷售旺季帶動xx裝飾的市場推廣。

   策略二 中高檔酒店、夜總會、桑拿洗浴城都是中高等收入人群的閑暇去處，與這些消費場所建立友好合作，通過這些消費場所派發(fā)xx裝飾vip金卡。

策略三 與中國移動、聯(lián)痛通信建立合作關(guān)系，向移動、聯(lián)通大客戶上門贈送xx裝飾vip優(yōu)惠金卡。

社區(qū)推廣

   在已有相當入住率的樓盤，配合社區(qū)物業(yè)管理部門做社區(qū)推廣活動，為大型市場推廣活動預(yù)造聲勢。

    推廣形式：

（1）在社區(qū)門口擺上“x”展架并向過往居民派發(fā)**宣傳單（單頁）外加一個手袋（上印有xx標志及廣告語）。

  （2）公司在每個社區(qū)活動現(xiàn)場擺上展臺進行現(xiàn)場裝修咨詢。

（3）在活動現(xiàn)場設(shè)置彩虹門、背景板、展板（樣板房展示）。

推廣時間：

以一周時間為宜。時間安排在“五·一”“十·一”大型活動中間展開，起到承前啟后的作用。

具體事項：

1、社區(qū)推廣的目的是配合大型推廣活動，所以在廣告的設(shè)計上主要突出xx裝飾的優(yōu)點，體現(xiàn)出與同行裝飾業(yè)的差異化，附帶告知xx裝飾舉辦大型推廣活動的時間地點以及具體的優(yōu)惠項目。

2、人員配置：每個社區(qū)配一位專業(yè)設(shè)計師及兩到三位工作人員協(xié)助派發(fā)宣傳單。注意人員的禮儀規(guī)范和統(tǒng)一著裝。

3、社區(qū)推廣數(shù)量：計劃做20個社區(qū)。

4、社區(qū)推廣時間：xx年x月下旬、x月、x月、x月。

新樓盤攻略

新樓盤攻略目的是對新樓盤進行xx裝飾的多方位、多層次品牌滲透。在消費者看房購房以后必然要想到裝修的問題，在他們正想“瞌睡”時突然就有人送來了“枕頭”，對xx的品牌建立和市場推廣都會起到很好的作用。

具體實施方案：

（1）   選定幾個檔次相對較高的樓盤（xxxxxx山莊等）售樓部搞合作，即向每買購買一套住房的消費者贈送價值3000元的xx裝飾vip金卡，承諾每合作做成一單家裝業(yè)務(wù)向售樓部返還3％-5％。

（2）   為新樓盤免費制作畫冊、宣傳單，前提是在該樓盤指路牌上印上xx裝飾的標志和電話。

（3）   在新樓盤開張時安置大型彩虹門，上面寫上“xx裝飾?！痢翗潜P落成典禮、順利開盤”的字樣。

（4）   在新樓盤盛大開盤時向購房者散發(fā)宣傳畫冊（折頁），體現(xiàn)xx裝飾風(fēng)格（時尚、前衛(wèi)、藝術(shù)化）。此外在送畫冊的同時，可在每個樓盤現(xiàn)場安排一位專業(yè)設(shè)計師現(xiàn)場解答居民在裝修中遇到的難題，另配置2到4個具有親和力的“xx形象小姐”身穿著印有xx裝飾標志的服飾以吸引消費者的眼球。

大型推廣及公關(guān)活動

大型推廣及公關(guān)活動是營銷方案的重頭戲。***裝飾要在xx建立起***的品牌形象離不開成功的推廣及公關(guān)活動。由于大型推廣及公關(guān)活動資金投入大，涉及到的方方面面關(guān)系比較多，實施起來難度相對較大，所以在實施之前一定要慎重籌劃好。這其中要考慮到資金的預(yù)算、人員的配置、活動的時間地點、推廣的側(cè)重點及鮮明的主題性，而最重要的是具體怎么樣來舉辦？以什么樣的形式才能最大限度的調(diào)動目標消費群的參與積極性？怎樣才可以達到預(yù)期最滿意的廣告效應(yīng)？

為了更好地達到xx裝飾在xx的品牌樹立、提升其業(yè)務(wù)量，我們準備實施多個大型活動，目的是為了使xx裝飾在xx一炮打響，最終成為xx家裝行業(yè)的領(lǐng)頭羊和常青樹。

活動一：“激情x月” xx給勞動人民一個藝術(shù)的家系列活動。

“xx”是全世界勞動人民的節(jié)日，各行各業(yè)都選擇“xx”作為營銷的重要環(huán)節(jié)，**也不例外，利用“xx”假期搞七天展銷，目的是給xx市勞動人民一個藝術(shù)的家。

時   間：x月x日至x月x日

地   點：xx廣場門口（待定）

主   題：給勞動人民一個藝術(shù)的家

現(xiàn)場布置：彩虹門、氣球、展架、音響、地毯、背景板、活動告知板等。

活動內(nèi)容：

（1）   金牌設(shè)計師現(xiàn)場咨詢。

（2）   免費參觀**樣板房。

（3）   有獎竟猜！

（4）   各種互動游戲活動！

（5）   小型文藝表演

（6）   簽約客戶大抽獎！

（7）發(fā)放xxvip會員金卡。

廣告渲染：

戶外廣告：廣場沃爾瑪南墻臨時戶外廣告。

報紙廣告：xx晚報、xx晚報、xx日報、等全部同時刊登“邀請函”（請柬）——邀請廣大業(yè)主參與系列活動。

dm單份：發(fā)放5萬份dm直郵，將“邀請函”（請柬）直接投遞到業(yè)主家中的信箱中。

廣告文案：

xx裝飾，全國家裝一線品牌，由xx人創(chuàng)辦，是xx人的驕傲。其鮮明的x派風(fēng)格，獨到的設(shè)計，一流的質(zhì)量，完美的服務(wù)令無數(shù)內(nèi)地業(yè)主傾倒。如今，她回到xx，要造福廣大xx人民。

在這一年一度的xx節(jié)——普天下勞動人民的節(jié)日，xxxx分

公司舉辦xx“給勞動人民一個藝術(shù)的家”系列活動，活動期間——

1、凡是全國勞模一概零利潤裝飾。

2、凡是省勞模一概  折優(yōu)惠。

3、凡是市勞模一概   折優(yōu)惠。

4、凡是姓名中帶“x”“x”兩個字的一概零利潤裝飾（享受全國勞模待

遇）。

5、凡是姓名中帶一個“x”字或“x”字一概   折優(yōu)惠。

6、其它所有與會者一概   折優(yōu)惠。

活動二：夢幻x月 xx杯“我想有個漂亮的家……”少兒繪畫大賽

“六·一”是全世界兒童的節(jié)日，普天下的父母們都祝愿孩子們能夠健康成長，**在“x·x”期間搞一個xx杯“我想有個漂亮的家”少兒繪畫大賽，為xx兒童有個表現(xiàn)自己才藝的機會，同時也是擴展“**”知名度的一個極佳方式。

時間：前期x月中旬在報紙上刊登此次活動詳細情況，x·x”xx節(jié)那天請報名參加者進行現(xiàn)場家裝繪畫比賽。

主    題：我想有個漂亮的家……。

地    點：xxxx

現(xiàn)場布置：彩虹門、氣球、椅子、桌子、背景板、活動告知板

評    委：與xxxx報（或其他報社）合作，以他們的名義請xx繪畫

界知名人士和各大高校權(quán)威美術(shù)教授聯(lián)合擔(dān)任。

廣告渲染：

報紙廣告：在xx報同時本次大賽詳細內(nèi)容。

網(wǎng)絡(luò)廣告：在xx熱線、今視網(wǎng)同時大賽須知。

dm單張：發(fā)放2千份dm直郵給各幼兒園、各小學(xué)。

  廣告文案：

***歡迎廣大有繪畫愛好的小朋友參加南昌**杯“我想有個漂亮的家”少兒繪畫比賽，大賽分兩個年齡段進行：第一組為兒童組（5-8歲）；第二組為少年組（9-12歲），每個組賽出前三名。

獲獎?wù)邔㈩C發(fā)榮譽證書并設(shè)置豐厚的獎品：

第一名：獎勵1000元現(xiàn)金外加零利潤裝飾。

第二名：獎勵800元現(xiàn)金外加  折優(yōu)惠裝飾卡。

第三名：獎勵500元現(xiàn)金外加  折優(yōu)惠裝飾卡。

“七·一”黨的生日、八一建軍節(jié)由于時間跨度大，節(jié)日時間比較短，這兩個月只做簡單的促銷，另外社區(qū)推廣也可集中在這兩個月做。

活動三：***“溫馨九月”、“燦爛十月”連環(huán)系列活動。

八月十五中秋節(jié)、九月十日教師節(jié)、十月一日國慶節(jié)三節(jié)接踵而至，是各類產(chǎn)品的促銷旺季。

計劃在前幾次活動的基礎(chǔ)上舉辦規(guī)模最大的一次連環(huán)系列活動活動，它主要是把幾個節(jié)日串聯(lián)起來，目的是為了把市場推廣活動推向。

活動分為三個環(huán)節(jié)展開。

第一環(huán)節(jié)：星藝杯講不完的“家”的故事大型征文活動。

八月十五中秋節(jié)，***圍繞著“家”做文章，開展星藝杯講不完的“家”的故事……大型征文活動。

廣告渲染：

報紙廣告：南昌晚報、經(jīng)濟晚報、信息晚報、江南都市報詳細有獎?wù)魑幕顒禹氈?/p>

網(wǎng)站廣告：在相關(guān)網(wǎng)站有獎?wù)魑膬?nèi)容。

dm單張：與郵局投遞單位合作在中高檔生活小區(qū)派發(fā)大賽報名表及相關(guān)活動細則。

廣告文案：

每個買了房子的業(yè)主總會有一段不同尋常的裝修的故事，在其中的酸甜苦辣只有自己明白，為了讓廣大的業(yè)主有個交流的平臺，同時也讓對文學(xué)有一種特殊喜好的人有一個表現(xiàn)的機會，星藝特舉辦主題為：作客**，講不完的“家”的故事……有獎?wù)魑谋荣悾尭嗟娜藗兎窒砟已b修的故事。

（1）凡是有興趣的人都可以參加，歡迎踴躍投稿。

（2）本次比賽不受年齡，職業(yè)、地區(qū)限制。

（3）大賽活動時間從農(nóng)歷八月份開始，截稿日期為八月十五中秋。

（4）大賽評出前三名，給予豐厚的獎勵：

第一名：獎金 元，并零利潤裝修。

第二名：獎金 元，并   折優(yōu)惠裝修。

第三名：獎金 元，并   折優(yōu)惠裝修。

（5）凡投稿者均有精美紀念品，享受裝修   折優(yōu)惠。

第二環(huán)節(jié)：“溫馨九月”省級優(yōu)秀教師免費游廣州活動！

廣告文案：九月十日是教師節(jié)，教師是個高尚的職業(yè)，他們?yōu)閲遗嘤龡澚褐牛?***父老的關(guān)愛，同時為辛勤勞動的園丁們奉獻一份愛心，特組織若干名江西優(yōu)秀教師在教師節(jié)期間赴廣州免費兩日游：凡教師在活動期間和***公司簽約，均享受   折優(yōu)惠！………

時   間：九月十日赴廣州，十二日晚上回昌

地   點：在**飛機場舉行歡送儀式。

主   題：熱烈歡送優(yōu)秀教師赴廣州免費游。

現(xiàn)場布置：鼓樂隊、橫幅、氣球

廣告渲染：預(yù)先在各大報刊媒體刊登新聞，到各大高校選出若干名優(yōu)秀教師派送邀請函。在歡送儀式上邀請各新聞媒體特約記者，在當天各大新聞媒體大肆炒作，以求轟動效應(yīng)。

第三環(huán)節(jié)：燦爛十月，**盛大“家”年華。

十月一日是國慶節(jié)，是舉國歡慶的日子，有七天長假，人們普遍在這幾天都會出外游玩，所以**應(yīng)該抓住機會籌劃大型活動，對于**的市場推廣會有很大作用。

時   間：國慶七天

地   點：八一禮堂或財富廣場門口

現(xiàn)場布置：展臺、背景板、地毯、臨時換衣隔間布置、音響、氣球

活動內(nèi)容：

1、***時裝秀：**特舉辦一個把**裝飾樣板房圖案印制在服飾上為

主題的別開生面的“**樣板房時裝秀”。時裝設(shè)計為：時尚篇、古典篇、簡約篇、豪華篇、細節(jié)篇、綜合篇。這種活動非常有特色，一定會在南昌引起轟動！

2、聯(lián)歡活動：***公司與業(yè)主現(xiàn)場聯(lián)歡。

3、現(xiàn)場咨詢活動。

4、其它活動。

廣告渲染：

報紙廣告：預(yù)先在南昌晚報、江南都市報、信息晚報上新聞。

戶外廣告：在八一廣場懸掛臨時布幔廣告。

dm單張：印制一萬份dm單張在各主要街道、商場派發(fā)。

大型活動就做到國慶節(jié)基本告一段落，后期的十一月、十二月、元旦主要是做一些廣告宣傳的后備信息整理工作-----密切關(guān)注廣告所產(chǎn)生的效應(yīng)，收集消費者反饋意見資料，進行市場情況調(diào)查，以評估本次策劃對品牌形象的建立和業(yè)務(wù)量提升的有效值有多少。在報紙也可一定的軟文廣告以鞏固**裝飾在人們心中的印象。

營銷效果預(yù)測

篇3

1、深入銷售第一線，在銷售現(xiàn)場了解客戶的特點和需求，掌握客戶的心理動態(tài)，找出客戶最關(guān)心的問題。

xx園xx庭，xx閣開盤期間的現(xiàn)場跟進。

xx村2、6底層商鋪銷售期間的現(xiàn)場跟進。

xxx花園ii-9,iv-3,iv-4開盤的現(xiàn)場跟進。

2、收集其他樓盤的宣傳資料和報紙廣告，掌握競爭樓盤的動向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。

收集了七月份至今各樓盤的報紙廣告并整理分類。

3、學(xué)習(xí)和觀摩其他樓盤的促銷活動，吸取別人成功的經(jīng)驗，以便為將來搞好公司的促銷策劃活動多做貢獻。 參觀了xx廣場，xx花城，xx新城的開盤促銷以及房展會的各樓盤促銷。

4、與策劃公司對接，對其提交的策劃方案根據(jù)實際情況提出修改意見供領(lǐng)導(dǎo)參考，同時把銷售部的意見與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷售部署，更加實際，更加有效。

5、參加公司的各種促銷活動，組織銷售人員在促銷現(xiàn)場開展宣傳工作，協(xié)調(diào)和溝通銷售部和策劃公司的分工合作。 參加了 九月份的房展會，xx園國慶看房專線車，xx節(jié)期間的投資貿(mào)易洽談會的展覽等促銷活動。

6、根據(jù)實際情況，對重要問題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應(yīng)的建議和方案給領(lǐng)導(dǎo)參考，做好營銷人員的參謀策劃工作。

7、參加每周銷售部主管例會，將周銷售工作總結(jié)整理好，發(fā)送給領(lǐng)導(dǎo)，讓領(lǐng)導(dǎo)及時了解銷售現(xiàn)場的動態(tài)。 從七月份進入公司開始，每周匯總各點周銷售情況上報領(lǐng)導(dǎo)

8、指導(dǎo)各銷售點做好每個月的互訪報告和每季度的市場調(diào)查報告，讓各點人員都熟悉公司其他各點的相關(guān)情況，了解市場上競爭對手的情況和動向。收集整理各點交來的互訪報告和市調(diào)報告，以備領(lǐng)導(dǎo)查閱。

9、學(xué)習(xí)銷售部綜合點人員應(yīng)該了解的基本的房地產(chǎn)銷售知識和工作程序，工作方法。 協(xié)助其他同事接待辦理產(chǎn)權(quán)證的客戶等。

篇4

1.1生態(tài)理念

隨著工業(yè)化在世界范圍內(nèi)的推廣，全球生態(tài)環(huán)境不斷惡化，人類生存不斷遭受挑戰(zhàn)，這在客觀上了要求房地產(chǎn)開發(fā)必須樹立可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)理念，這不僅是為目前的人類提供更加適宜的生存空間，也是為子孫后代的永續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

1.2科技理念

隨著日新月異的科技發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)也迅速地現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化和規(guī)?；１憩F(xiàn)為，建筑材料從傳統(tǒng)的磚瓦轉(zhuǎn)向混凝土、防水卷材、幕墻等各種新興材料；建筑技術(shù)取得了長足的進步，現(xiàn)代化施工設(shè)備得到了廣泛應(yīng)用；建筑功能走向多元化，給人們提供了更加多樣便捷的服務(wù)。

1.3投資理念

投資不動產(chǎn)愈來愈成為一種投資保值手段。特別是在我國，近年房地產(chǎn)投資更是成為投資熱點。當然樓市也存在風(fēng)險，投資需要謹慎，要時刻注意宏觀政策的調(diào)整，避免投資受損。江蘇徐州“楓林名門”項目，整體規(guī)劃緊扣流行的文化、生態(tài)理念，努力創(chuàng)造一個布局合理、環(huán)境優(yōu)雅、服務(wù)完善、生活方便、綠意盎然并具有現(xiàn)代化建設(shè)風(fēng)格的居住小區(qū)。24.5%超低建筑密度和高達31.6%的綠化率，小橋流水、花團錦簇、綠樹成蔭，共同構(gòu)建集休閑、賞景、養(yǎng)生于一體的“類自然”的生態(tài)環(huán)境，為業(yè)主精心營造一個寧靜、舒適、時尚的國際化社區(qū)生活。

2房地產(chǎn)市場營銷注意問題

房地產(chǎn)商品的非標準化，加之不正當利益的驅(qū)使，導(dǎo)致了營銷的非標準化。房地產(chǎn)開發(fā)陷入了一些誤區(qū)，以消費者需求為出發(fā)點的房地產(chǎn)營銷被嚴重扭曲[3]。因此在房地產(chǎn)市場營銷時要注意以下幾個問題：

2.1房地產(chǎn)的商品屬性

房地產(chǎn)是一種商品，開發(fā)商建設(shè)商品房的目的就是為了出售并盈利。因此，要從商品的視角去看待房地產(chǎn)，作為一種商品，其價值的實現(xiàn)必然是在市場交換的過程中，而交換得以實現(xiàn)的最關(guān)鍵因素是商品的使用價值符合消費者的需求。在做房地產(chǎn)策劃時要注意，營銷具有相對現(xiàn)實性，任何營銷策劃都必須建立在高質(zhì)量商品的基礎(chǔ)上。消費者是圓心，開發(fā)是半徑，營銷是圓弧。按照消費者意愿去開發(fā)，適當引導(dǎo)市場適應(yīng)自己開發(fā)的商品，才是房地產(chǎn)營銷的基礎(chǔ)。

2.2房地產(chǎn)市場營銷的區(qū)域關(guān)系

作為一種特殊的商品，房地產(chǎn)有其特殊的市場群體，是不完全競爭市場，需要具備營銷的前提才有可能熱銷。制約熱銷的因素很多，諸如總量因素、區(qū)域因素、社會因素、區(qū)域因素、文化因素、需求因素和購買力因素等，需求量大、實際購買力不足也是目前房地產(chǎn)市場的最大癥結(jié)。在現(xiàn)實的房地產(chǎn)營銷中經(jīng)常可以看到各種各樣的“營銷短視”，比如：價格短視，為了求得短期財務(wù)利潤最大化，忽略了房地產(chǎn)長期的增值空間；節(jié)奏短視，整個樓盤同時上市，結(jié)果剩下“死角房”無人問津；效應(yīng)短視，片面運用營銷策略，過度迷信技巧，項目有組織無計劃，前后矛盾。產(chǎn)生這些偏差的原因在于：開發(fā)商過度關(guān)注成交消費區(qū)域，忽略了客戶培養(yǎng)區(qū)域，難以產(chǎn)生恒穩(wěn)的市場效應(yīng)。為了解決這些問題，要正確處理好營銷導(dǎo)入?yún)^(qū)域、發(fā)育區(qū)域和運作區(qū)域的的關(guān)系。導(dǎo)入?yún)^(qū)域，包括廣告、包裝等對外宣傳手段，主要用來集聚人氣；有了早期較好的宣傳，可以吸引眾多的消費者，如何培育潛在的購買市場及制定怎樣的銷售方案將是營銷方案的核心；再好的方案需要專業(yè)營銷人員認真全面的執(zhí)行，這也直接影響到銷售業(yè)績。

2.3正確的認識和看待房地產(chǎn)營銷策劃

營銷策劃要注重創(chuàng)意，但是策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠于主題，切忌天馬行空。在客戶最終選擇產(chǎn)品的因素中，性價比是競爭勝出的關(guān)鍵。沒有哪一個因素是絕對第一重要的，同樣也沒有哪一個因素是可以被忽視的。這就要求策劃的各個細節(jié)環(huán)環(huán)相扣，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排，廣告、工程進展、設(shè)計優(yōu)化、物業(yè)管理、價格變動等，都要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào)、目的一致，保證營銷的整體性。適當?shù)貫樽约喊b，本無可厚非，但夸大事實，推行策劃迷信，則會使房地產(chǎn)營銷策劃誤入歧途。事實上，目前不少策劃人所做的策劃方案遠遠低于高水平營銷策劃的要求，他們推出的更多只是概念和賣點，對銷售的促進只起相對作用；另一方面，賣點的收集和增加，讓樓盤的形象有所改變和提高，同時也使樓盤的成本不斷攀升。營銷策劃雖然在市場競爭中已日趨重要，但如果片面地利用策劃替代市場的潛力開拓，認為“一策去百病”，將是一個很嚴重的認識誤區(qū)。房地產(chǎn)營銷策劃不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本，而是結(jié)合所在樓盤，貫穿市場營銷意識，尋找總結(jié)出的一種如何把握樓盤市場推廣的行為方式。高水平的營銷策劃不僅可以減少房地產(chǎn)項目在配置資源時的交易成本，而且可以有效規(guī)避營銷風(fēng)險，是一種周密而詳盡的房地產(chǎn)市場運作謀略，是房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)的恰當運用?！笆袌鋈鐟?zhàn)場，策劃如指揮”，高層次的市場競爭已成為策劃智謀的較量，稍有松懈，就會從房地產(chǎn)市場的頂峰跌入谷底。我們既要反對盲目迷信策劃，又要避免走上“策劃無用”的片面思維。

2.4營銷策劃與銷售

營銷策劃與銷售緊密呼應(yīng)，營銷策劃的最后工作就是銷售策劃，銷售情況是驗證前期所有策劃工作效果的標準。因此，應(yīng)該將銷售納入統(tǒng)一的總體策劃思路中。策劃的目的是為了促進項目成交，優(yōu)化項目品牌。要想提高策劃對項目銷售的幫助程度，必須強調(diào)銷售對策劃的反饋，強調(diào)銷售對策劃思路的理解與配合。市場與信息的變化是永恒的，策劃與銷售二者互為表里，彼此修正，相輔相成，這才是真正高效且科學(xué)的營銷思維方式。

3房地產(chǎn)策劃發(fā)展方向

篇5

二十一世紀的網(wǎng)絡(luò)營銷將會繼上世紀網(wǎng)絡(luò)興起而深遠地發(fā)展下去，這將會對房地產(chǎn)業(yè)的營銷行為帶來一種怎樣的變革?作為開發(fā)商，又應(yīng)如何做好“波瀾未動帆先動”的應(yīng)對方略?

上世紀突如其來的非典疫情，使房地產(chǎn)業(yè)所有傳統(tǒng)營銷渠道受阻，此時房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的優(yōu)勢就逐漸顯現(xiàn)出來，在非常時期為發(fā)展商尋求突圍的同時，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷其自身的真正價值得到了人們的重新認識，從此上網(wǎng)開展網(wǎng)絡(luò)營銷成為房地產(chǎn)樓盤推廣的首選。

一、房地產(chǎn)企業(yè)上網(wǎng)宣傳需求分析

1、既是消費者的需要也是開發(fā)商的義務(wù)

互聯(lián)網(wǎng)正以迅雷不及掩耳之勢進入到各行各業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)，這一關(guān)系到消費者切身利益——衣、食、住、行的行業(yè)，當然也不例外。小區(qū)智能化、小區(qū)局域網(wǎng)、項目網(wǎng)站、開發(fā)商網(wǎng)站、專業(yè)門戶網(wǎng)等的紛紛出現(xiàn)，充分體現(xiàn)出房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)或者網(wǎng)絡(luò)的有機結(jié)合已經(jīng)是大勢所趨。房地產(chǎn)項目上網(wǎng)，結(jié)合樓盤的特點，配合樓盤的銷售策劃工作，可以利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在網(wǎng)上進行互動式營銷，突出設(shè)計樓盤的賣點，及時介紹工程進展情況，配合現(xiàn)場熱賣進行網(wǎng)上互動、預(yù)售情況介紹、按揭情況介紹、網(wǎng)上預(yù)售、網(wǎng)上咨詢等服務(wù)，這是對消費者的一項便民服務(wù)，能為消費者提供更多的參考信息。

2、既是快速傳遞需要也是提升企業(yè)形象需求

房地產(chǎn)企業(yè)上網(wǎng)，可充分發(fā)揮現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)優(yōu)勢，突破地理空間和時間局限，及時企業(yè)樓盤動態(tài)、房產(chǎn)信息、宣傳企業(yè)形象并可在網(wǎng)上完成動態(tài)營銷業(yè)務(wù)。作為房地產(chǎn)企業(yè)，在互聯(lián)網(wǎng)上宣傳樓盤，能迅速建立起旗下項目在網(wǎng)上的知名度和美譽度，同時也能利用圖文并視形式吸引消費者目光，又可作為開發(fā)商的品牌宣傳，為公司后續(xù)開發(fā)項目的宣傳推廣奠定基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的優(yōu)勢分析

房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷由于其介質(zhì)自身的特點，隨著網(wǎng)絡(luò)的快速發(fā)展，使其擁有了與其他媒體無法比擬的優(yōu)勢。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷具有以下七大優(yōu)勢：

1、有較為確定的目標消費群，營銷的命中率高

與報紙、廣播、電視等傳統(tǒng)媒體相比，傳統(tǒng)媒體的受眾雖然多，但是分布過于廣泛，年齡、收入等參數(shù)的差距較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)營銷的實際命中率很低，廣告的效能不高。而新的網(wǎng)絡(luò)營銷，卻由于上網(wǎng)人員的特征，使得目標消費群較為集中。

中國互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息中心（CNNIC）在京《第21次中國互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展狀況統(tǒng)計報告》。截至2007年12月31日，我國網(wǎng)民總?cè)藬?shù)達到2.1億人，僅以500萬人之差次于美國，居世界第二，預(yù)計在2008年初我國將成為全球網(wǎng)民規(guī)模最大的國家。上網(wǎng)的主力年齡是28—35歲。而在未來幾年內(nèi)，28—35歲的人群也將是房地產(chǎn)的主力消費群。

銅川房產(chǎn)網(wǎng)作為銅川的地方門戶,在目標消費群相對集中的情況下，保證了廣告的命中率，廣告的投放才能做到“有的放矢”，實現(xiàn)真正的高效營銷。

2、低成本投入

下面以某知名報紙為例：其一個整版彩色廣告的價格為224000元人民幣，其全國發(fā)行量為65萬份，其是日報，假設(shè)其持續(xù)影響期限為3天，則廣告成本為：0．12元／人／天；某網(wǎng)站首頁頂端旗幟廣告價格為60000元／月，首頁頁面下載量為22．5萬頁／天，則開發(fā)商成本為：0．0089元／人/天，該報紙的人均成本為某網(wǎng)站的13倍。再加上報紙的讀者群非常寬泛。20個閱讀者之中大約只有1個有購房意向，而據(jù)調(diào)查某網(wǎng)站的瀏覽者之中83％的人有明確的住宅需求。如果該項目沒有特別的突出賣點(如超低價位、特別設(shè)計等)，其廣告創(chuàng)意為中等水平，則其在三天之內(nèi)大約會有50個來電來訪，則其成本為4480元／個；經(jīng)過測試，某網(wǎng)站網(wǎng)絡(luò)廣告一個月內(nèi)大約有270個來電來訪，其成本為222元／個，只有報紙的二十分之一。而且，隨著房地產(chǎn)項目的不斷開發(fā)，報紙上房地產(chǎn)廣告正日漸增多，人們對每個廣告的關(guān)注度日益下降。由此可見，網(wǎng)絡(luò)廣告與傳統(tǒng)廣告相比，不單止高效，而且低價。

3、多媒體展示

傳統(tǒng)的媒體表現(xiàn)手法單一，而網(wǎng)絡(luò)媒體則通過網(wǎng)絡(luò)，運用視頻展示、電子地圖、語音解說等技術(shù)向購房者展示項目的所有信息，信息量大而翔實，不受地域的限制，有的甚至超越了現(xiàn)場售樓人員講解的效果24小時不間斷，沒有時間和天氣的局限，讓購房者的選購有更大的自主性。

據(jù)不完全統(tǒng)計，購房者從決定買到最后簽約，平均到售樓處、現(xiàn)場看房的次數(shù)在3—5次左右。而網(wǎng)上大信息量的提供，就能讓購房者在家也能看到所關(guān)心的信息，從而大大提高了看房的現(xiàn)場成交率，也相應(yīng)降低了售樓現(xiàn)場的運作成本。

4、主動性與互動性強

與傳統(tǒng)營銷相比，它更強調(diào)互動式的信息交流，由強勢促銷轉(zhuǎn)為軟促銷。消費者可以通過網(wǎng)絡(luò)主動查詢分散在各處的、感興趣的房地產(chǎn)的價格、地理位置、品牌、咨詢有關(guān)信息。通過BBS提問并及時得到解答，房地產(chǎn)企業(yè)與消費者保持密集的雙向溝通和交流，大大提高了營銷過程中消費者的地位。企業(yè)也可以通過有效的溝通，充分了解消費者的需求，樹立企業(yè)及產(chǎn)品在消費者心目中的地位。有的網(wǎng)站或網(wǎng)頁還進行了鏈接，為購房者提供及時的購房、貸款方面的法律咨詢。

5、提高附加值

許多人知道，買房子不僅是買鋼筋和水泥。買的還有環(huán)境、物業(yè)管理、社區(qū)文化等等。這一切也就是項目的附加值。項目的附加值越高，項目的保值、增值能力就越強，在市場上就越有競爭力，越受消費者歡迎。因此，發(fā)展商要贏得市場就要千方百計地提高項目的附加值，例如優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境、體貼的物業(yè)服務(wù)、和諧的社區(qū)文化等方式。但發(fā)展到現(xiàn)階段，僅僅這些已不能滿足市場的要求。為項目建立自己的網(wǎng)站，為消費者提供個性化、互動化、有針對性的24小時網(wǎng)上服務(wù)，也正是一個全新體現(xiàn)項目附加值的方向。業(yè)主可以利用樓盤內(nèi)部網(wǎng)連接網(wǎng)站，隨時與外界保持緊密的聯(lián)系，進行商務(wù)、生活、娛樂等各方面的活動。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和互聯(lián)網(wǎng)的不斷應(yīng)用，房地產(chǎn)項目網(wǎng)站將會日益成為優(yōu)秀房地產(chǎn)項目的必備硬件之一，這方面只要上銅川房產(chǎn)網(wǎng)，項目網(wǎng)站也就立即開通。

6、定向性強

按照購房者的具體IP地址、地理區(qū)域、城市等進行精確定向查看，或按照時間、計算機平臺或瀏覽器類型進行定向分析得出：對于房地產(chǎn)地方門戶性來講，來訪者十有八九是看房的，所以對銅川地區(qū)的房地產(chǎn)項目，選擇銅川房產(chǎn)網(wǎng)是較為理想的，精準投放，效果顯著，定向性極強。

7、快捷性

由于網(wǎng)絡(luò)信息傳播的快捷性與“所見即所得”的制作特點，從材料的提交到，只需要數(shù)小時或更短的時間就能把信息出去。

三、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃方案

對房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的研究要從其運作的機理談起。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷相比，最大的特點在于其本質(zhì)上是一種互動營銷，即樓盤的開發(fā)商利用互聯(lián)網(wǎng)，通過對樓盤展示平臺,結(jié)合視頻系統(tǒng)、廣告管理系統(tǒng)、專題新聞系統(tǒng)、項目網(wǎng)站、置業(yè)顧問欄目、在線交流系統(tǒng)的綜合應(yīng)用，分別對目標消費群、業(yè)主等群體發(fā)生相互的信息交流。其信息流向是雙向而并非單向的。

我們以《銅川房產(chǎn)網(wǎng)》為例來說明房地產(chǎn)企業(yè)如何在網(wǎng)上展示樓盤項目，讓更多的潛在客戶成為您的真正消費者，其基本策劃方案如下：

1、樓盤展示平臺向客戶全方位展示

樓盤展示平臺主要為商品樓預(yù)售、開盤促銷、商業(yè)市場招商、商鋪租售等的網(wǎng)上促銷推廣,按客戶要求制作上網(wǎng),并在銅川房產(chǎn)門戶首頁圖片推薦。宣傳內(nèi)容包括：開發(fā)商簡介、企業(yè)專題報道、“全景圖”、“樣板間”、“戶型圖”板塊可以按要求顯示多幅圖片，每幅圖片配有標題文字說明、銷售熱線和其他消費者需要的資料。

2、視頻看房系統(tǒng)讓客戶有身臨其境的感覺

網(wǎng)絡(luò)視頻廣告既具有平面媒體的信息承載量大的特點，又具有電波媒體的視、聽覺效果，可謂圖文并茂、聲像俱全。而且，廣告不需印刷，節(jié)省紙張，不受時間、版面限制，顧客只要需要點擊即可。嶄新的視頻時代已到來，我們力求幫助您把平面媒體滾動起來，實現(xiàn)立體動態(tài)，有線無線領(lǐng)域全方位展示！視頻看房系統(tǒng)為貴公司建立網(wǎng)上全景展示房屋和周邊環(huán)境的平臺，降低帶客戶看房的成本，增加您的客戶，并為您的客戶提供最好的服務(wù)。

3、動感橫幅廣告其藝術(shù)效果讓你過目不忘

房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)通過自身建立的網(wǎng)站，或者通過其他網(wǎng)站廣告等手段，對產(chǎn)品進行廣告宣傳。這是繼報紙、廣播、電視后，進行房地產(chǎn)廣告投放的第四個媒體。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告有其自身的特點和優(yōu)勢，這一點在銅川房產(chǎn)網(wǎng)上全面實現(xiàn)，如此藝術(shù)的廣告讓你不看都覺得可惜。

4、專題新聞讓更多的客戶認可

利用銅川房產(chǎn)網(wǎng)或?qū)ｉT設(shè)計的網(wǎng)頁，進行項目相關(guān)信息的，例如項目的建設(shè)進度、最新的房產(chǎn)快報、樓盤的促銷信息，項目某些方案的意見征集等都可以迅速地出去。與傳統(tǒng)的信息媒介相比，網(wǎng)絡(luò)營銷的信息平臺不但可以信息，而且可以通過評論、在線留言等及時地獲得信息反饋，例如購房者與業(yè)主既可及時得知開發(fā)企業(yè)的決策方案，又能及時地對諸如房型設(shè)計、裝修標準等提出自己的意見，實現(xiàn)真正的互動營銷。在信息交換的基礎(chǔ)上，建立了業(yè)主與業(yè)主之間的交流平臺，即所謂的網(wǎng)上社區(qū)，以促進小區(qū)文化的形成。

5、項目網(wǎng)站全程為項目建設(shè)宣傳服務(wù)

銅川房產(chǎn)網(wǎng)具有功能強大的智能項目網(wǎng)站功能，開通企業(yè)項目網(wǎng)站的將會為企業(yè)內(nèi)部管理帶來一種全新的模式，可自行管理。通過項目網(wǎng)站可以及時自主樣板房、樓盤快報、招聘信息等，對提升企業(yè)形象具有重大意義，從而使企業(yè)上網(wǎng)宣傳效果達到最優(yōu)化。

更重要的是，網(wǎng)絡(luò)的海量資訊，讓您想告訴消費者的品牌理念可以毫無保留地告訴，其中信息平臺與交流平臺既服務(wù)于目標消費群又服務(wù)于業(yè)主，這說明了小區(qū)的信息將會有很大的交互性，購房者不但可以從廣告宣傳中了解樓盤，而且可以從業(yè)主的口碑中了解，因此，對想了解樓盤的客戶會有目的地來了解更多信息。

四、整合互補，網(wǎng)絡(luò)營銷的成長之道

篇6

“集中營”一詞的本意是“用來關(guān)押或監(jiān)禁犯人、戰(zhàn)俘或其他人員的場所”，并帶有一定的貶義色彩。

但我們在將這個詞進行了演化后，不僅把它用在一個住宅項目的促銷活動中充當了主角，而且取得了非常出色的銷售業(yè)績。 一、項目概況及市場背景

（一）、項目概況

魯賢家苑，位于濟南市市中區(qū)濟微路70號，總建筑面積約5萬平方米，由7棟多層住宅組成，銷售均價1990元/㎡；無論規(guī)?；蚴袌龆ㄎ辉跐隙紝儆谥袡n樓盤，該項目由我天驕智業(yè)營銷策劃公司獨家銷售。

在前期的銷售進程中，我公司在綜合比較競爭樓盤優(yōu)劣、深度發(fā)掘樓盤品質(zhì)的基礎(chǔ)上，運用純熟的銷售技巧和合理的引導(dǎo)性銷售說詞，用“實惠才是硬道理”、“超值搶購月”等促銷攻勢打動了一批又一批消費者，掀起了一個又一個銷售，在不到1年的時間里，在激烈的市場紛爭中累計銷售了3萬余平方米，這是周邊多個樓盤無法企及的成績。

（二）、市場背景

·在小環(huán)境來看，魯賢家苑所處區(qū)域競爭激烈，500范圍內(nèi)在售項目6個，離我們的售樓中心50米處既有一個競爭樓盤的售樓處；而且這幾個樓盤的定位非常雷同，區(qū)域環(huán)境、配套設(shè)施也沒有很大區(qū)別，爭奪是完全相同的客戶群；

·從大環(huán)境來看，濟南消費群體十分特殊且總體購買力不強，是一個由有少量高端、大量低端、微量中端客戶群體組成的特殊市場，這就決定了濟南消費群對中高檔樓盤的消化能力有限；

·濟南市1999—2001三年，年均房屋銷售面積約120萬平方米；2002年初步統(tǒng)計總銷售約220萬平方米；

·定位過于雷同，尤其表現(xiàn)在2000-4000元左右的中高檔房產(chǎn)范圍內(nèi)，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴重，已出現(xiàn)部分積壓、滯銷現(xiàn)象； 2002年濟南市在售住宅項目總計約240余個（包括手續(xù)不全的‘黑’樓盤），而幾個超大型樓盤更對這容量有限的市場開始了巨大的沖擊，陽光舜城、偉東新都、陽光100、中潤世紀城等項目都是100萬平米以上的航母級規(guī)模，競爭日益激烈；對于一個普通項目而言，每年能達到3萬㎡的消化量已屬‘佳績’；

·2003年的開工面積、開盤數(shù)量更多，競爭更激烈。

（三）、消費者簡析：

·濟南人的消費習(xí)慣比較傳統(tǒng)，喜歡實實在在的東西，消費心理及消費行為相對保守，呈內(nèi)斂方式；

·購房心理處于初級向中級發(fā)展的過渡階段，尚不成熟，有一定的從眾心理。一般的購房周期為2個月左右，消費者會反復(fù)比較各項因素以區(qū)別項目優(yōu)劣；但購房周期呈現(xiàn)遞減趨勢；

·價格（第一因素）、位置環(huán)境、戶型仍然是購房者考慮的首要三大因素。 二、“尾盤集中贏”全程記錄

時間進入到2002年10月，濟南房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)旺季已經(jīng)到來，我們知道在魯賢家苑現(xiàn)有的情況下，絕不能放過這樣一個難得的良機，必須推出強有力的促銷措施，力爭通過在這個銷售季的強力促銷，消化掉大量房源。

（一）、市場不利因素

·在魯賢家苑項目北側(cè)約1.5公里處有一個大型項目將在2003年初開盤，基礎(chǔ)正待開工、工地廣告圍板已經(jīng)豎起，吸引了部分目標客戶持幣觀望；

·因前期銷控工作略微失誤及部分特殊情況導(dǎo)致剩余房源大部分是120平米左右的大戶型，單價及總價均較高；剩余房源約180套，總計約2萬平方米；

·周邊競爭項目紛紛出臺促銷計劃，折扣優(yōu)惠、送地下室、送電器等各種方式都有，折合到房屋單價中，優(yōu)惠幅度在50—120元/㎡之間；

（二）、對策分析

濟南房地產(chǎn)營銷界的習(xí)慣是：在項目剩余15%左右時，才公開說自己進入清盤階段，而我們對“尾盤”的認識是——該項目達到了利潤目標后的所剩房源就是尾盤。

1. 尾盤的操作其實是一個對樓盤再定位的過程，需要重新定位目標消費者。我們通過分析近期來客區(qū)域，制定了“抓大放小”的推廣策略，即以項目為圓心1公里范圍內(nèi)的長住居民為重點目標客戶，將絕大部分介紹、追蹤、談判的精力投入到爭取這部分客戶的工作上來。

2. 分析客戶的購房心理，有兩條重要收獲：第一、他們希望在離原居住地最近的地方購房置業(yè)，給孩子或老人準備，這是區(qū)域內(nèi)客戶的一個重要特點。老濟南人在一個地方住了很多年之后，已習(xí)慣了區(qū)域環(huán)境和其中的生活氛圍，同時也希望家人之間住近一點相互照顧，因此再買房力求越近越好；第二、當周邊可選擇的項目較多時，他們必定選擇銷售進度最快、可以盡快入住、物業(yè)管理盡快到位的房子。在這個時候，哪個項目能夠營造出最熱的銷售氣氛，能夠最大地加快銷售步伐，誰就能贏得客戶、獲得成功。

在對目標消費者有了明確的了解后，我們知道應(yīng)該學(xué)一學(xué)家電產(chǎn)品，在小區(qū)域內(nèi)來一場房地產(chǎn)價格戰(zhàn)了。但首先要說服我們的合作伙伴，‘孩子總看著自己的好’，大多數(shù)開發(fā)商都有這樣的問題。

對開發(fā)企業(yè)來說，項目的尾盤運作其實是對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的一次調(diào)整。因為我們的合作伙伴下一步亦有新的開發(fā)項目，如果魯賢家苑項目已達到預(yù)期目標，就應(yīng)該增加資金回流速度，減輕2003年度的銷售壓力，并把更多的精力投入到能給企業(yè)帶來更大利潤的新項目上去。而且在競爭這樣激烈的情況下，誰動作快誰就能贏得市場。在聽過我們的分析論述后，我們提出的“打一場價格戰(zhàn)”的促銷方案徹底通過。

（三）、方案制定

在對競爭項目的促銷方式和優(yōu)惠力度有了充分認識后，我們當即決定用最為犀利和最能讓消費者感到實惠的價格武器進行強力促銷，一定要遠遠超過所有競爭對手的優(yōu)惠額度。

我們有針對性的選擇存量最少的樓層作為讓利最大的房源，這樣既能增加促銷力度，又能降低促銷成本。于是最大的讓利出現(xiàn)在僅剩兩套房子的某棟樓閣樓，降價達240元/㎡，其他每棟樓的每一層都有完全不同的讓利幅度，最少的讓利是60元/㎡。

可這次促銷活動的推廣主題和廣告語卻一下把我們難住了。市場化以來，濟南房地產(chǎn)市場上先后出現(xiàn)過五百多個住宅項目，2002年里，以讓利、折扣、送家電、送裝修、送陽臺等為主題的房地產(chǎn)促銷廣告幾乎天天見，花樣頻出的促銷活動消費者也見多了，從任何角度看，再重復(fù)出現(xiàn)類似的詞匯都沒有新意了，極易被淹沒在旺季的廣告海洋中，很難達到最佳的傳播效果。而我們又恰恰是最簡單的價格促銷，所以更需要有個性創(chuàng)意的促銷主題概念。

“尾盤”兩字最先被敲定，主動提出尾盤概念，加大緊迫感，“迫使”前期老客戶抓緊下定簽單。經(jīng)過反思斟酌、推敲， “尾盤集中贏”正式出爐。“集中贏”在濟南還是前所未有?。?/p>

在這整個的促銷方案中，我們本著盡可能為開發(fā)商省錢的角度，制定了如下推廣內(nèi)容：

·制作“尾盤集中贏”促銷主題傳單3.5萬份（傳單單價為0.15元/份，總計5250元），集中銷售人員在項目1公里范圍內(nèi)進行覆蓋式派發(fā)，所有住戶（根據(jù)統(tǒng)計約7000余戶）必須達到兩次以上的收單率；但我們嚴格要求銷售人員，不能盲目追求派單量，求量更要求‘質(zhì)’，制定了15秒、30秒和2分鐘標準銷講詞，在派單的同時進行講解，‘聲’、‘圖’并茂，加強傳播力度；

·參加2002年11月8日在濟南國際會展中心舉行的濟南秋季房展會（預(yù)定一個3×3m的標準展位，8000元）；因為所有標準展位價格都是相同的，在考察完展會現(xiàn)場后，我們立刻選定了二樓扶梯口正對的58號展位；就是這個位置絕佳但起初其他參展者都沒有注意到的普通展位，為我們在展會上吸引目光、出盡風(fēng)頭，做下了鋪墊；

·制作4.5×10m的巨型布幅3條（總計450元），在濟微路沿途樓體上懸掛，充當臨時戶外廣告，向路人傳遞信息；

·制作展板、小型布幅等裝飾售樓中心，增加銷售氛圍（約400元）；其中有一塊“倒計板”懸掛在售樓中心里，上面寫著“您還剩個選擇機會，只剩天可以享受優(yōu)惠”，每天修改一次，很多客戶購房的積極情緒就這樣被那些一天天減少的數(shù)字調(diào)動起來；

·為營造出紅紅火火的銷售氛圍、達到最好的傳播效果，我們將紅色運用到所有的傳播載體上，從傳單、促銷期間的專用名片、布幅、展板、倒計板、展位背景、導(dǎo)引牌、綬帶、地毯等，全是醒目的大紅；

·我們的計劃是在02年10月中旬到03年1月底的時間段里，完成120套的銷售目標。

后來，本著推廣企業(yè)形象的目的，我們的合作伙伴主動提出在濟南的兩大平面媒體分別刊登報紙廣告各一次。我們都選擇了套紅的1/4版為投放版面。不出所料，這兩期NP的對銷售促進意義不大，但對開發(fā)企業(yè)的影響作用卻是十分顯著的，一時成為風(fēng)云公司，業(yè)內(nèi)人士都在評論魯賢房地產(chǎn)和“尾盤集中贏”。

（四）、房展會上出風(fēng)頭

2002年11月8日，濟南國際會展中心，濟南秋季房展會現(xiàn)場。

所有乘扶梯來到二樓展廳的來賓，都會被在扶梯口收到的一張鮮紅的小傳單所吸引，在整整的一個頁面上只有“尾盤集中贏”幾個大字，它的尺寸很小（26×18.5㎝），但吸引力卻強過比它大幾倍、厚幾倍的各種宣傳材料。

進而吸引他們的是近在咫尺、鮮艷奪目的紅色展位和熱情有禮、百問不厭的銷售人員。

更出人意料的是，我們安排銷售人員手舉“請速到58號展位”、“尾盤集中贏”的導(dǎo)引牌在人群中不停游走，吸引了所有來客的目光，更讓其他參展項目的工作人員自嘆不如、后悔不迭。

我們在展會上制定的工作方針是：簡要介紹項目、突出讓利幅度，每組客戶的接待時間控制在4分鐘之內(nèi)；為節(jié)省空間及加強對客戶的把握，意向較明顯客戶均由免費看樓車接到項目現(xiàn)場和售樓中心進行詳細講解。

參展三天內(nèi)，我們總計發(fā)放宣傳材料2萬多份，接待客戶咨詢3500多人，3部看樓車接送300多位消費者到售樓中心詳細咨詢，簽定購房意向書60多份，簽定正式購房合同17份。

（五）、實效促銷見真功

房展會上的成功為我們的促銷戰(zhàn)役開了個好頭，極大鼓舞了銷售人員的士氣和開發(fā)商的信心。

隨著宣傳單頁的不斷派發(fā)和懸掛起的巨型布幅不斷闖入路人的視線，“尾盤集中贏”極大的引起了濟微路附近居民的關(guān)注。

在“尾盤集中贏”的活動期內(nèi)，眾多持幣觀望者和前期看過房子的客戶紛紛堅定了購買信心，果斷地下定交款。

最后，我們在4個月時間里總計銷售96-124㎡的住宅145套，月均36.25套，成交面積1.7萬余平方米，總計3670余萬元；其中，2002年11月份銷量最高達66套，2003年1月銷量最低是18套（因春節(jié)將至，大部分人已無心購房）?！拔脖P集中贏”圓滿完成任務(wù)并合理超出即定目標。

同期，根據(jù)我們多方面“偵察”得到的數(shù)據(jù)，附近的幾個競爭樓盤中銷售最好的一個項目、銷售最好的一個月才賣了11套，不及我們的最低銷售月，而最少的則被剃了光頭。 三、收獲與思考

“尾盤集中贏”順利實施完成后，我們有很多的收獲和思考，現(xiàn)在寫出來與大家分享和討論：

1、 真正的策劃就是要“大家都贏”，如果某個策劃案實施完成后既有贏家、又有輸家，那這樣的策劃是失敗的策劃和可恥的策劃；在我們的企業(yè)理念里，尤其是我們在做房地產(chǎn)項目的策劃時，最終目標就是“三贏”——開發(fā)商順利、迅速的售磬樓盤、回收資金、豎立企業(yè)品牌；消費者買到最適合自己且性價比最高的房子；通過我們的精心策劃讓客戶和消費者皆大歡喜后，我們自身的價值也就同時實現(xiàn)了；

2、 并不是有了一個新穎、個性的促銷主題就會贏得好業(yè)績，關(guān)鍵在于促銷中的實際內(nèi)容，若不是有強大和巧妙的價格優(yōu)惠突破了消費者的心理價格，單靠“尾盤集中贏”的文字演繹是絕對不可能產(chǎn)生如此好的效果的；而且通過我們的諸多實戰(zhàn)案例，我們發(fā)現(xiàn)，對于中小規(guī)模、中低檔次的住宅而言，“價格戰(zhàn)”的運用在大多情況下是成敗的關(guān)鍵；

3、 宣傳推廣只是一部分，能否成交的關(guān)鍵在銷售現(xiàn)場。若沒有專業(yè)、訓(xùn)練有素的銷售人員，36套/月的銷量也是不可能完成的任務(wù)；

4、 大規(guī)模的促銷活動，不見得一定要投入很多的廣告費用，關(guān)鍵是要把信息準確的傳遞到每個目標消費者的手中；如果不是我們的目標客戶群，知道的人再多也沒有任何意義；

5、 對宣傳工作的評估驗證，不能簡單計算每天有多少個咨詢電話打進來，也不能簡單計算來客總量，而要看“反饋質(zhì)量”；比如在我們的“講解式派單”下，來電咨詢或登門看房的客戶都是品質(zhì)極高、意向極準的客戶；

6、 在小區(qū)域內(nèi)競爭對手眾多的情況下，在大家的產(chǎn)品品質(zhì)都相差不大、自己又沒有非常突出特點時，在大眾媒體投放的廣告其實不是給自己做的，是給大家做的；消費者會在廣告的指引下，把己樓盤和周邊樓盤看個遍；在這個角度上看，大眾媒體或許還比不上“小眾信息載體”；

7、 人員的充分準備。在活動前，我們預(yù)計到看房的客戶人數(shù)必定大大超過正常的來客量，于是就提前在其他案場抽調(diào)了部分人員進行突擊培訓(xùn)，補充入了魯賢家苑售樓中心，將銷售人員的人數(shù)增加了一倍；他們的到達，減輕了銷售壓力，提高了待客數(shù)量，是完成總?cè)蝿?wù)的法寶；

8、 銷售說詞的準備。關(guān)鍵之一，要向目標客戶說清楚降價的原因，不能讓他們認為是房子賣不動了才降價。我們對他們的解釋是：因為廣大客戶的厚愛，魯賢家苑項目銷售火爆，在總體銷售任務(wù)已經(jīng)完成的情況下，這次既是實實在在的給您讓利，也是要抓緊賣完，好開新項目；關(guān)鍵之二，讓老客戶明白他買的房子沒有貶值。我們對老客戶的解釋是：您買的房子是戶型最好的、樓層是最便宜的，是性價比最高的，您的房子已經(jīng)升值不少了，他們買的是您挑剩下的，不能簡單的和他們比價格；再說，只有加快進度、提高入住率才能完善物業(yè)管理，也是為您好。果然，充分的準備說詞將眾多新客戶的顧慮和老客戶的不滿輕輕松松消除了；

篇7

【關(guān)鍵詞】制度 策劃 設(shè)計 選材 成本 營銷 后評估

中圖分類號：S611文獻標識碼： A 文章編號：

1項目概況

項目用地面積6.48公頃，總建筑面積23萬平方米，容積率3.0，建筑密度17.8%，綠地率38.8%，該項目共分兩期開發(fā)，一期總建筑面積11.6萬平方米，二期總建筑面積11.7萬平方米，建設(shè)期3年，預(yù)計總投資額10.7億元。

2管理重點及難點

管理難點：項目管理粗放、不注重細節(jié)。

管理重點：從建章建制、樓盤策劃、樓盤設(shè)計、選材與施工管理、成本管理、營銷與服務(wù)、后評估七個方面，提升項目精細化管理水平。

3管理策劃及創(chuàng)新特點

創(chuàng)新構(gòu)建工程項目管理體制，是一項系統(tǒng)工程，也是提高企業(yè)發(fā)展整體競爭能力的迫切需要。為本著積極慎重、大膽穩(wěn)妥、重點突破、逐步推進的思路，結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展實際，制定了以下幾項管理措施：

1、建章建制，規(guī)范管理

2、強化樓盤策劃的精細化管理

3、強化樓盤設(shè)計的精細化管理

4、強化選材與施工管理的精細化管理

5、強化成本管理的精細化管理

6、強化營銷與服務(wù)的精細化管理

7、強化后評估的精細化管理

4管理措施和風(fēng)險控制

1、建章建制，規(guī)范管理

項目管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的基點，項目管理的成敗，決定了企業(yè)管理的成??；項目管理的水平，體現(xiàn)了企業(yè)管理的水平。針對項目管理制度不規(guī)范、不健全的情況，應(yīng)當要一方面緊抓項目管理的建章建制工作，新制定、修訂完善各項管理制度，夯實項目管理基礎(chǔ)；另一方面狠抓各項規(guī)章制度的執(zhí)行，強化檢查、考核力度，逐步規(guī)范項目管理。建章建制，規(guī)范管理，為創(chuàng)新構(gòu)建工程項目管理體制打下了堅實的基礎(chǔ)。

2、樓盤策劃的精細化

策劃是樓盤開發(fā)的龍頭，只有策劃優(yōu)秀，才能開發(fā)出優(yōu)秀的樓盤，才能讓客戶買得稱心、住得舒心。在策劃階段尤其要注重對客戶的分析，并合理地進行客戶細分。共分為三個階段：第一階段的客戶細分變量包括：地理因素、社會因素、心理因素和人口因素，通過不同的客戶細分變量來進行典型的或者有代表性的細目分類，從而將客戶細分為不同細目的客戶區(qū)隔，進行精確的定位；第二階段客戶價值定位：在客戶細分之后，需要進行價值定位，分辨高價值和低價值的客戶細分區(qū)隔?？蛻魞r值定位變量包括：客戶響應(yīng)率、客戶銷售收入、客戶利潤貢獻、忠誠度、推薦成交量等，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的不同點通過不同的變量對客戶細分區(qū)隔進行價值定位，選定最有價值的細分客戶；第三階段客戶共同需求：圍繞客戶細分和客戶價值定位，選定最有價值的客戶細分作為目標客戶細分，提煉他們的共同需求，以客戶需求為導(dǎo)向精確定義企業(yè)的運營流程，為每個目標細分市場提供差異化的營銷組合?？蛻艏毞值淖兞恳夭皇庆o態(tài)的、一成不變的，應(yīng)根據(jù)市場環(huán)境和客戶響應(yīng)情況等等及時進行動態(tài)調(diào)整和優(yōu)化。

3、樓盤設(shè)計的精細化

優(yōu)秀的樓盤設(shè)計以節(jié)約成本和對業(yè)主的人性化關(guān)懷為核心，是保證工期、質(zhì)量和成本控制的關(guān)鍵。通過組織策劃、設(shè)計單位等召開項目設(shè)計專題會，認真研究項目的特質(zhì)，能夠很好地把握整體造型、建筑風(fēng)格、戶型結(jié)構(gòu)以及建筑細節(jié)等，實現(xiàn)了房產(chǎn)品的最大化價值。

同時也可將競爭機制運用到樓盤設(shè)計階段。要有多個設(shè)計單位投標從中擇優(yōu)選定最佳的設(shè)計方案，并吸收未中標單位好的設(shè)計要點，取各家之長，達到優(yōu)化設(shè)計方案的目的，而且有利于項目成本的控制，使中標的設(shè)計方案能夠達到預(yù)定的成本控制目標。推行限額設(shè)計，在概算確定后明確地對設(shè)計單位提出限額要求，如每平方米用鋼量、含砼量、砼標號等，設(shè)計總負責(zé)人按安全、可靠、實用、經(jīng)濟的建設(shè)方針將概算按單位工程，分工種、按專業(yè)分解，并要求設(shè)計人員采用新技術(shù)、新工藝反復(fù)優(yōu)化設(shè)計方案，達到安全可靠、經(jīng)濟合理的要求。

4、選材與施工管理的精細化

施工工藝和建筑用材對產(chǎn)品的品質(zhì)至關(guān)重要。要以建造品質(zhì)優(yōu)良的樓盤為目標，嚴格把好選材關(guān)、施工管理關(guān)，施工質(zhì)量追求高標準，造精品、創(chuàng)品牌，建造百年建筑，讓樓盤建筑成為城市凝固的、永恒的藝術(shù)。

通過建立供應(yīng)商、承包商信息庫，考察、選擇擬邀標單位，建立戰(zhàn)略合作供應(yīng)商，爭取獲得比招標采購更低的價格。并通過公開公正的招標采購程序，選擇服務(wù)好價格低的供應(yīng)商，降低采購成本。并且，及時了解當?shù)夭牧蟽r格，了解有關(guān)新工藝、新材料、積累廣泛的市場信息。采購時通過招投標，貨比三家，壓低采購價格。

5、成本管理的精細化

房地產(chǎn)企業(yè)的成本包括直接成本和間接成本。直接成本中有土地成本、設(shè)計成本、貸款利息支出、銷售成本等；間接成本中有管理成本、機會成本等。機會成本、貸款利息支出等對項目的影響非常大，所以在考慮成本時必須綜合來考慮，大處著眼，而在控制成本時要從細節(jié)下手。單純考慮單個任務(wù)的成本往往會產(chǎn)生完全相反的結(jié)果。因此可采用動態(tài)控制法，也就是動態(tài)成本法進行控制，它與目前市場上的動態(tài)成本法是不同的，這種方法需要建立一種模型，把各個任務(wù)之間的關(guān)聯(lián)及相互影響考慮在內(nèi)，只要任何一個任務(wù)的成本發(fā)生了變化，那么由該模型自動得到該項目的總的預(yù)測成本，通過與項目的目標成本的比較可以得到結(jié)論：當前的項目是否在成本控制范圍內(nèi)。

通過合同管理為主線，貫穿項目開發(fā)建設(shè)的始終。嚴格合同管理，簽證環(huán)節(jié)嚴格把關(guān)。組織圖紙設(shè)計評審，成本管理人員也應(yīng)當參與項目現(xiàn)場工程例會，及時了解現(xiàn)場情況，分析影響成本變動因素，就現(xiàn)場發(fā)生的成本增減問題提出專業(yè)意見。在項目實施過程中應(yīng)當認真地學(xué)習(xí)和研究合同，特別是有關(guān)索賠、變更簽證確認、合同計價條件等方面要認真的研究，要及時提出索賠及相應(yīng)的反制措施，以確保企業(yè)的經(jīng)濟利益免于受制于人。

6、營銷與服務(wù)的精細化

營銷精細化要以提高顧客滿意度和忠誠度為核心，重點做了以下工作：充分了解顧客的需求、認真分析新消費趨勢、制定完善的日常營銷管理制度、加強對營銷人員的業(yè)務(wù)知識和服務(wù)水平培訓(xùn)、做好售樓中心的陳列以及對銷售成本的有效監(jiān)控等。銷售成本是用于和銷售推廣有關(guān)的銷售中心、樣板房、現(xiàn)場包裝、廣告宣傳、銷售資料、推廣活動等的所有費用，控制好銷售費用非常重要，因為這不但關(guān)系到花錢的多少，項目成本的高低，還影響樓盤的銷售，控制不好，錢花了，預(yù)期效果沒達到，成本上升，資金回籠又不理想，形成惡性循環(huán)；而銷售推廣費用使用得當，則會起到一兩撥千斤的作用。

7、后評估的精細化

篇8

但進小區(qū)也不能盲目的進，要講究方式和方法。

先在圈內(nèi)打出知名度

現(xiàn)在，與家裝相關(guān)的各行各業(yè)都在做小區(qū)營銷，裝修的業(yè)主可能就會問其他行業(yè)跑小區(qū)的人，你覺得歐必德怎么樣？如果一提起歐必德集成熱水器，其他行業(yè)或品牌的人都說不知道，沒有聽說過，可能用戶就會忽略掉你這個品牌。特別是，在濟南市內(nèi)跑小區(qū)的一批人相對是比較固定，所以，郝總首先是與行業(yè)跑小區(qū)的人進行廣泛接觸，讓其他的品類或品牌也知道歐必德集成熱水器，先在濟南市跑小區(qū)的圈子中把品牌口碑建立起來。

提供最適應(yīng)產(chǎn)品的解決方案

對于小型商來講，做小區(qū)不能分散，必須要集中精力?，F(xiàn)在的小區(qū)一般都規(guī)模比較大，如果一個小區(qū)只有一兩個業(yè)務(wù)員，需要很長的時間把一個小區(qū)所有的情況摸清楚。所以，首先是分析哪些業(yè)主會對產(chǎn)品感興趣，哪些戶型最適合你的產(chǎn)品，再結(jié)合戶型做出相應(yīng)的解決方案。

新建小區(qū)的消費者接觸的各類產(chǎn)品比較多，如果說是賣熱水器的，可能他們根本不愿意多談，多數(shù)設(shè)計公司一般不會出衛(wèi)生間含熱水器的設(shè)計效果圖。所以，郝總進小區(qū)的定位不是從賣產(chǎn)品的角度，而是為業(yè)主提供一套熱水解決方案的角度來做小區(qū)銷售。針對不同戶型，為業(yè)主提供衛(wèi)生間的效果圖，讓業(yè)主的衛(wèi)生間裝修更美觀，空間利用更合理，受到業(yè)主的歡迎。

品類聯(lián)盟降低進小區(qū)的成本

剛開始做小區(qū)銷售時，基于成本上的考慮，發(fā)起了異業(yè)聯(lián)盟。郝總說，這些商家相互比較熟，以前也做過這種聯(lián)盟，但沒形成系統(tǒng)，最初他提出的是舒適家居體驗館的概念，想租門面房做展示，但成本太高。就選擇小區(qū)一樓的住房作為展廳，業(yè)主可以在展廳看到家裝中涉及的各類產(chǎn)品。房租成本各家分攤，每個月只需要幾百元就可以。

聯(lián)合入駐小區(qū)除了可降低成本以外，掃樓時也是各家共同來做，信息共享。每家出2個業(yè)務(wù)員，幾家匯總之后就是十幾個人，統(tǒng)一定制宣傳冊，設(shè)計優(yōu)惠套餐等，發(fā)到每位業(yè)主家中，所有產(chǎn)品信息一并傳遞到業(yè)主，還可以到展廳看實物，傳播快捷、高效、低成本。

這樣，在跑小區(qū)時，每家的業(yè)務(wù)員就不是只賣自己的產(chǎn)品，展廳中所有的產(chǎn)品都可以銷售，信息共享形成連帶銷售。比如說賣磚的，可能客戶已經(jīng)從其他地方定了瓷磚，這時候，業(yè)務(wù)員就可以推薦其他的產(chǎn)品，只要是業(yè)務(wù)談成了，同樣可以獲得銷售提成，業(yè)務(wù)員也有動力。周一、周二是休息時間和統(tǒng)一培訓(xùn)時間，各品牌輪流做培訓(xùn)，加之各家的業(yè)務(wù)員都在一個小區(qū)中跑，平時相互交流探討的機會多，慢慢對各家的產(chǎn)品就都熟悉，業(yè)務(wù)員也都發(fā)展成了多面手。

郝總說，各聯(lián)盟商家的老板要經(jīng)常在一起聚會，如果不經(jīng)常聚彼此就會生疏，慢慢聯(lián)盟就松散了?，F(xiàn)在，他組織的幾個聯(lián)盟商家，當遇有要新樓盤開盤時，幾家老板就相互溝通，對此樓盤進行分析，看消費水平、戶型結(jié)構(gòu)等，是不是對大部分品牌合適，確定是否要做等，已經(jīng)形成了一個相對固定的小區(qū)聯(lián)盟商家圈。

自建業(yè)主群做好社群營銷

跑小區(qū)不只是掃樓，還要配合電話營銷、業(yè)主群營銷、QQ群營銷等多種方式相互穿行，效果更好。通常首次與客戶接觸之后，到最后成交，至少要經(jīng)過3～4輪的接觸溝通，否則不會成交。畢竟集成熱水器是一個新產(chǎn)品，需要讓用戶對產(chǎn)品進行多點接觸，而對一個新品牌如果與消費者沒有30～50次的見面，消費者會認為是不知名的品牌，見面的多了才能夠認為你是一個品牌。所以，在與業(yè)主溝通時，對于現(xiàn)場表示有意向的客戶就要加微信，每天發(fā)產(chǎn)品知識和實際安裝的案例，讓這些潛在客戶每天都要看見歐必德。

郝總認為，業(yè)主群經(jīng)營配合小區(qū)推廣效果非常好，宣傳面會進一步擴大。因為，拿著宣傳單頁一家一家去發(fā)，并不是所有的業(yè)主就都在小區(qū)內(nèi)，但在網(wǎng)上交流就不存在這個問題。通常業(yè)主買房之后，會建業(yè)主群。雖然現(xiàn)在微信很火，而且微信也有群，但微信的群除非是公眾號，業(yè)主否則無法搜到。反而是QQ群更好一些，開通VIP之后，可以有2000人加入，一般的小區(qū)都可以滿足。

通過QQ群做營銷非常不錯，但在別人建的群里做營銷，要與群主進行溝通，否則不允許在里面做廣告。所以，2015年在業(yè)主群的營銷方面郝總做的鋪墊比較多，針對新開發(fā)的樓盤自己設(shè)QQ群，成為群管理員和群主，現(xiàn)在有幾個群已經(jīng)成為濟南市最大的業(yè)主群。而且QQ群還可以進行點對點溝通，可以把方案發(fā)到文件夾中，也可以給QQ郵箱中發(fā)活動方案、產(chǎn)品的介紹等，使自身融入這個群中。所以，自己建群，管理QQ群，如果不從頭到尾盯的話，效果也不會太好，最好是由專人打理。目前，自己管理群，每天關(guān)注群里發(fā)的一些信息，回答業(yè)主提出的一些疑問，時常在群里發(fā)發(fā)紅包等?，F(xiàn)在很多樓盤都不是一次工，會有二期、三期的樓盤，對于這些樓盤的業(yè)主群就更是重點維護。例如，在名輝豪庭的業(yè)主QQ群中，只要郝總在里面一說話，后邊就有很多的業(yè)主跟他互動，在到小區(qū)做宣傳時，一說歐必德，好多業(yè)主都說知道知道，經(jīng)常在網(wǎng)上溝通。

穩(wěn)扎穩(wěn)打做出亮點

郝總認為，集成是趨勢，未來的市場前景廣闊。但家電商這個行業(yè)比較辛苦，不可能一個品牌一年二年就賺錢。2015年自己的目標很明確，通過跑小區(qū)，先熟悉這個行業(yè)。而2016年，郝總的工作重點就不僅是小區(qū)，將重點從三塊進行拓展。

一是要做亮點，即在一個小區(qū)的占有率要做出亮點來，比如一個小區(qū)有1000戶業(yè)主，如果能夠做到10%以上的占有率，亮點就做出來了，就做出了影響，再去跑別的小區(qū)跑，就會讓業(yè)主對集成熱水器產(chǎn)品有信心。

二是建渠道，濟南的下縣市場還沒有進行開發(fā)，2016年渠道拓展也是一大重點。

篇9

我與2014年2月進入公司經(jīng)紀工作，任總經(jīng)理助理，這個期間我主要做好了以下幾方面工作：

1、揮參謀助手作用，協(xié)助總經(jīng)理制定、貫徹、落實各項公司發(fā)展戰(zhàn)略、計劃，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營管理目標。

2協(xié)助總經(jīng)理制定、貫徹、落實公司內(nèi)部各項管理制度、績效考核制度，協(xié)助各部門經(jīng)理提高各項制度的執(zhí)行力。二是改完善了案場管理制度、外銷團隊帶看規(guī)范、并監(jiān)督各項管理制度的落實，提高各項制度的執(zhí)行效力；二是幫助制定并優(yōu)化績效考核制度，協(xié)助總經(jīng)理對公司運作情況與各職能部門進行管理、協(xié)調(diào)內(nèi)部各部門關(guān)系及對各案場及銷售隊伍進行日常管理。對案場銷售人員的接待、說辭的規(guī)范化進行監(jiān)督管理，為有效積累好客戶奠定基礎(chǔ)；宣傳貫徹公司的各項規(guī)章制度并組織實施案場人員學(xué)習(xí)，監(jiān)督銷售人員實行。三是針對部門本年的銷售任務(wù)重的現(xiàn)狀，整理各項有效書面資料，協(xié)助培訓(xùn)部加強了對案場銷售人員的培訓(xùn)工作：包括平時的接待規(guī)范要求；項目銷售講義的培訓(xùn)；開盤流程培訓(xùn)；預(yù)售合同培訓(xùn)等各方面的內(nèi)容。在公司各部門的積極配合下，對三次開盤作好了充足的準備工作，圓滿完成了銷售任務(wù)。同時在銷售人員之間進行了良好的溝通工作，創(chuàng)造了良好的銷售氛圍，案場整體面貌煥然一新。

3、助總經(jīng)理處理外部公共關(guān)系（集團其他關(guān)聯(lián)公司、重要客戶等）；協(xié)助處理各項客戶投訴、并將合理投訴有效反饋給相關(guān)部門，并落實處理結(jié)果；參與外接項目-華東食品城新年合同的洽談、擬定，并處理好與對方負責(zé)人的關(guān)系；與集團內(nèi)其他部門進行對口聯(lián)絡(luò)，增加溝通效率。

4、好公司文書及調(diào)研工作。一是做好起草公司各階段工作總結(jié)和其他正式文件；及時撰寫和跟進落實公司高層會議、專題研討會議等公司會議紀要；參與集團內(nèi)與公司內(nèi)各項會議，做好會議紀要，上傳下達，并監(jiān)督會議精神的落實。二是積極做好項目市調(diào)工作。在每次開盤前，對松江周邊競爭樓盤進行市場調(diào)查，包括：《佘山假日半島》、《山語原墅》、《綠地21城》、《佘山天地休閑廣場》、《開元地中?！?、《同潤菲詩艾倫》等樓盤，充分了解市場動態(tài)為銷售方案及定價作了充足的準備。三是扎實做好銷售建議及定價方案工作：

在本年度，主要的工作樓盤的銷售，積極參與了《四季花城（玉蘭苑）》四期及《商業(yè)廣場》一至三期的定價討論；同時全程參與了《商業(yè)廣場》整盤銷售策劃及銷售控制，對《商業(yè)廣場》的銷售計劃、VIP卡方案、銷售流程、開盤流程等提供了一定的方案，與公司各部門進行了討論，通過各部門的努力和配合，順利完成了銷售任務(wù)。

5、極參與公司組織的銷售促銷活動。在公司安排下，我參加了上海各類的房展會，如：《上海之春》房展會、《五一》房展會、《十一》房展會、《十二月》房展會，進行了項目推廣，積累了大量的客戶。在領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷下，有幸能全程參與《四季花城玉蘭苑》《商業(yè)廣場》的策劃與銷售，并取得了比較良好的成績。這些經(jīng)歷對于我來說真的很重要，讓我從各方面都得到了很大的鍛煉和提升，我將會非常珍惜這個榮幸和經(jīng)歷，并且把這些經(jīng)驗運用到以后的工作當中，爭取把接下來的尾盤銷售工作做好，并從各方面去充實和豐富自己，為明年的銷售工作做好前期準備。

2014年9月調(diào)到公司任前期開發(fā)部經(jīng)理，我主要做好了以下幾方面工作。

1、做好與政府有關(guān)部門、社會團體、咨詢單位、科研機構(gòu)等非業(yè)務(wù)關(guān)系間的遠外層協(xié)調(diào)

2、負責(zé)協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)開發(fā)前期主管部門，完善各種具體手續(xù)，配合開發(fā)計劃順利實施；

3、負責(zé)協(xié)調(diào)與政府有關(guān)部門關(guān)系，使市政配套設(shè)施符合公司開發(fā)項目的需要；

篇10

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)營銷 營銷策劃 問題與對策

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),近幾年發(fā)展迅猛,在拉動經(jīng)濟增長中扮演著重要的角色。隨著房地產(chǎn)市場激烈競爭的加劇,房地產(chǎn)營銷策劃越來越受到重視,成為關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成敗的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)營銷策劃的含義

房地產(chǎn)營銷策劃是在對房地產(chǎn)項目內(nèi)外環(huán)境予以準確分析,并有效運用經(jīng)營資源的基礎(chǔ)上,對一定時間內(nèi)營銷活動的行為方針、目標、戰(zhàn)略以及實施方案進行設(shè)計和謀劃?；蛘哒f,它是一個謀劃達成房地產(chǎn)項目營銷成功的先發(fā)設(shè)想及其思維的過程,也是一項計劃活動、決策活動之前的構(gòu)思、探索和設(shè)計的過程。

房地產(chǎn)營銷策劃是一項系統(tǒng)工程,需要運用整合營銷概念,對開發(fā)商的建設(shè)項目,從觀念、設(shè)計、區(qū)位、環(huán)境、房型、價格、品牌、包裝、推廣上進行整合,合理確定房地產(chǎn)目標市場的實際需求,以開發(fā)商、消費者、社會三方共同利益為中心,通過市場調(diào)查、項目定位、推廣策劃、銷售執(zhí)行等營銷過程的分析、計劃、組織和控制,在深刻了解潛在消費者深層次及未來需求的基礎(chǔ)上,為開發(fā)商規(guī)劃出合理的建設(shè)取向,從而使產(chǎn)品及服務(wù)完全符合消費者的需要而形成產(chǎn)品的自我銷售,并通過消費者的滿意使開發(fā)商獲得利益的過程。

二、房地產(chǎn)營銷策劃發(fā)展中存在的問題

房地產(chǎn)營銷策劃為開發(fā)商贏得了市場,促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。中國房地產(chǎn)營銷業(yè)已從單一化趨向全面化,營銷服務(wù)已從注重表面趨向追求內(nèi)涵,營銷推廣已從雜亂無章趨向規(guī)范有序,但縱觀現(xiàn)今樓市營銷策劃,也暴露了房地產(chǎn)營銷策劃一些問題:

1.低價定局論

價格是市場最為敏感的因素,合理調(diào)整價格是市場營銷所必須把握的部分,但如何理解、把握物業(yè)售價,確是一個較為復(fù)雜、關(guān)鍵的部分。樓市出現(xiàn)的降價風(fēng)應(yīng)該分兩種,一種是一些設(shè)計落后的老產(chǎn)品,失去了市場競爭力,必須要降低售價來促進銷售;另一種是完全有可能進行推廣的新產(chǎn)品,完全沒有必要一味來降低售價迎合低價搶市風(fēng)。房地產(chǎn)業(yè)不可能是福利業(yè),沒有市場利益就不會驅(qū)動產(chǎn)業(yè)進步。營銷業(yè)是培育房地產(chǎn)市場的一個分支行業(yè),我們強調(diào)營銷策劃,就是要以合理的售價讓物業(yè)兌現(xiàn),當然要盡力地實現(xiàn)房產(chǎn)的最大利潤化,這并非是說恢復(fù)行業(yè)的暴利時代。

2.承諾堆積論

營銷策劃手段五花八門地出現(xiàn),在樓市中,其中以承諾形式的廣告有增無減。有人認為,承諾越多,客戶越多。所謂市場營銷關(guān)鍵的一點是要讓客戶對物業(yè)有信心,通過承諾來實現(xiàn)客戶導(dǎo)入,這就是市場的客戶承諾堆積。幾乎沒有一個行業(yè)象房地產(chǎn)銷售業(yè)一樣,來隨意夸大物業(yè)特征,向客戶進行花色承諾。 “五星級的家”、“保質(zhì)量、保增值”、“年回報利潤20%”、“綠色家園、世紀生活”等等的廣告語不斷出現(xiàn)在樓市,房地產(chǎn)營銷中承諾的內(nèi)容從定量的質(zhì)量承諾、環(huán)境承諾、交房期承諾、用料承諾、設(shè)備承諾、公建承諾、收費承諾到物管承諾、增值保值承諾等多達幾十種,但大多是一時為了增加客戶量,增加銷售率,承諾過頭,承諾難以兌現(xiàn)而引發(fā)了許多矛盾。

3.炒作制勝論

房地產(chǎn)營銷也有兩個大缺陷,第一是在沒有把營銷分離出來時硬要剝離出來,第二是本質(zhì)意義忽略產(chǎn)品本身去營銷。這種缺陷直接表現(xiàn)出了一個字“炒”。直接的辦法就是制造新聞、擴大事實、擴大新聞效應(yīng),就是利用較有信任度的媒體去騙取客戶的信任。企業(yè)可以出資買斷版面,包下電視時段,來隨意用廣告形式運作,或稱“文字廣告”,或曰“新聞廣告”。這種走捷徑和臨時通道的方式,不稱為真正的營銷策劃。

另外一種就是“炒現(xiàn)場”。沒錢開發(fā)的企業(yè)只要有錢去搞現(xiàn)場售樓處,越大越好,越高檔越好?，F(xiàn)場銷售中心從20平方米發(fā)展到上千平方米,從看板、燈箱、樣本、模型發(fā)展到越來越多的實物房,樣板房,而又有一種風(fēng)行方向:即動用一切手段去“炒”物業(yè)。

4.風(fēng)式銷售論

“風(fēng)式銷售”,就是針對某一物業(yè)特色過分渲染,如近年出現(xiàn)在樓市的外型“歐陸風(fēng)”,物管“新加坡風(fēng)”,房型“錯層風(fēng)”等,還有一陣陣“小高層風(fēng)”“綠色環(huán)境風(fēng)”等等,不少營銷商認為,只要物業(yè)內(nèi)涵中可以夸張的部分可以全面夸張,套之以“模式”,即可有市場效應(yīng),這種風(fēng)式銷售導(dǎo)致了開發(fā)商隨意復(fù)制、翻版物業(yè),有的甚至“將錯就錯”,將缺點改為優(yōu)點,實現(xiàn)所謂的房產(chǎn)特色銷售。房地產(chǎn)競爭已經(jīng)從原先的單一要素競爭進入全面的質(zhì)量競爭時期,依靠某簡單要素去爭取客戶面已經(jīng)被淘汰。許多購房者曾經(jīng)為一些“風(fēng)式銷售”動心過,但后期卻為所購物業(yè)所困惑,失去了口碑市場。

5.經(jīng)驗決定論

目前,全國范圍內(nèi)少見從理論上解析房產(chǎn)營銷的專著出現(xiàn),大量出版物均以實例分析為主,或運作例子堆積。一是房地產(chǎn)營銷理論研究基礎(chǔ)較差,二是缺少專業(yè)研究的人員及條件,三是缺少研究的風(fēng)氣,經(jīng)驗型運作者忽略市場信息的挖掘,缺少研究市場、獲取信息、加工信息的能力和手段,這也在一定程度上制約了房地產(chǎn)營銷策劃水平的再提高。

三、現(xiàn)階段房地產(chǎn)營銷策劃面對的新形勢

近十年來,我國樓市和房價一直處于增長周期。1999年第四季度,全國房屋銷售價格指數(shù)同比由負增長扭轉(zhuǎn)為正增長,并一直持續(xù)至今。從增幅看,2004年一季度至2005年二季度,增幅平均8%以上,其后有所回落,2007年三季度至2008年二季度重新躍上8%。然而,2008年美國次貸危機引發(fā)了全球性經(jīng)濟衰退,我國經(jīng)濟的整體運行環(huán)境也愈發(fā)錯綜復(fù)雜。國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境的愈發(fā)嚴峻,股市的一路狂瀉、購買能力下降和消費者信心指數(shù)的連月走低,大大壓制了房地產(chǎn)的市場交易量 ,2008年三季度房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)漲幅大幅回落,幅度之大歷史罕見?，F(xiàn)階段,經(jīng)濟下滑、房地產(chǎn)市場觀望氛圍濃重,整體房地產(chǎn)市場走勢的漸弱,使開發(fā)商開發(fā)資金受到了市場銷售進度的影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新形勢下,必須認清形勢,積極采取措施應(yīng)對市場調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好應(yīng)對較長時期市場低迷的準備,調(diào)整企業(yè)開發(fā)策、經(jīng)營策略、銷售策略、尋求資金支持、降價促銷、加強管理。資金壓力、競爭壓力,使迅速提升開發(fā)運營能力顯得十分重要和迫切,此時,房地產(chǎn)營銷策劃對于開發(fā)商來講顯得比任何時候都尤為重要。

四、新形勢下房地產(chǎn)營銷策劃的對策

房地產(chǎn)營銷一直就在房地產(chǎn)的發(fā)展過程擔(dān)任重要的角色,它能夠以獨特的主題策劃為中心,綜合利用何種營銷手段,在消費者和開發(fā)商之間建立起必不可少的聯(lián)系,使得產(chǎn)品能夠快速,準確地直達消費者。當市場淪為買房市場、需求以剛性需求為主的的時候,開發(fā)商就要挖空心思,不計成本地利用各種營銷手段,重新尋回自己想要的市場。

1.深刻洞悉市場

政府宏觀調(diào)控到救市政策,消費者從搶房倒持幣觀望,房地產(chǎn)價格從高漲到降價退房,房地產(chǎn)行業(yè)變化之巨,方向之多,令人較難全面把握。在房地產(chǎn)市場中買方市場形成后,客戶可選擇的余地增大,競爭愈加激烈,為適應(yīng)這一形勢,房地產(chǎn)企業(yè)須轉(zhuǎn)變觀念,把客戶的價值需求作為企業(yè)的核心價值,“以市場為導(dǎo)向、以客戶為中心”。須知特定的產(chǎn)品有特定的購買群體,他們的年齡、性格、家庭構(gòu)成、文化程度、工作經(jīng)歷、愛好等形成的一定共性未必和策劃人或開發(fā)商的相應(yīng)體驗與表現(xiàn)相同。所以惟有在搞好市場調(diào)查的基礎(chǔ)上,從客戶出發(fā),綜合分析,投其所好,才能打動他們,奪得更多的市場。想通過營銷策劃獲得預(yù)期收益,必須隨時對時機、空間、市場和價格進行透徹的分析和評判,關(guān)注消費者的心理需求,把創(chuàng)新性的營銷理念納入營銷體系。

2.真實需求下的精確定位

在市場低迷的狀態(tài)下,購房人以自主需求為主,因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在認真分析市場的基礎(chǔ)上,要做好目標市場細分,認識顧客群、精心設(shè)計產(chǎn)品、同時結(jié)合自身競爭優(yōu)勢,選擇房地產(chǎn)目標市場,以消費的真實需求為導(dǎo)向,做好真實需求下的精確定位。開發(fā)商必須提前做好對“賣給誰”和“建什么產(chǎn)品”的思考,分析項目競爭優(yōu)勢、客戶定位、產(chǎn)品定位、價格定位、開發(fā)策略、規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想、經(jīng)濟測算,對營銷方案等細加研究,慎重制定。目標客戶的定位在于有的放矢進行目標客戶的準確定位是后續(xù)廣告推廣、活動推廣的重要前提。

3.誠信營銷是營銷策劃之魂

盡管剛性需求階段,對于房產(chǎn)價格相對敏感,但是,當開發(fā)商在售房價格上“玩貓膩”、在位置表述上閃爍其詞以及配套承諾遙遙無期時,就無法有效地吸引消費者。為此,開發(fā)商必須樹立誠信營銷的經(jīng)理理念,塑造出開發(fā)商的良好社會形象。選擇有品牌、業(yè)界口碑好的發(fā)展商不但有保障,樓價也不易下跌。雖然這些發(fā)展商開發(fā)的樓盤價格一般比其他樓盤貴,但在產(chǎn)品質(zhì)量、配套設(shè)施方面有保證,即使是二手樓盤,價格也比其他同區(qū)域的樓盤高。

因此,此類樓盤保值抗跌性較強。老百姓購房意識的不斷成熟,也會鞭策開發(fā)商以冷靜頭腦、理性判斷去遵循住宅商品的開發(fā)規(guī)律,實實在在地關(guān)注產(chǎn)品的質(zhì)量。能讓老百姓明明白白購房、買房買得心情舒暢的樓盤,才能在市場上領(lǐng)先對手。

4.貫穿以人文本的策劃理念

現(xiàn)代的房產(chǎn)營銷策劃注重人文、文化的居住理念,把策劃等同于對居住理念與建筑藝術(shù)的追求升華成以人為本、人與自然相融的和諧過程。人本思想的追求是人類自身居住條件達到一定階段后的需要。這就需要營銷策劃不斷跟上時代的節(jié)奏,充分挖掘人性內(nèi)在的需要。營銷策劃既要考慮住宅觀念的變化、環(huán)境氛圍的營造 、物業(yè)管理的完善。 營銷策劃要求不僅以消費者為起點(信息反饋、市場需要調(diào)研、購買行為研究等),而且還要以消費者為終點(為消費者提供售后跟蹤配套服務(wù))。從市場看,房地產(chǎn)業(yè)已進入一種“質(zhì)”的發(fā)展,這個“質(zhì)”不是一種單純的建筑質(zhì)量、設(shè)計質(zhì)量等,而是一種創(chuàng)意組合后的質(zhì)量。這個質(zhì)量主要的是它的總體概念,是透過小區(qū)、建筑單體表象化背后的人文、文化內(nèi)涵,這也是不動產(chǎn)個性化發(fā)展的體現(xiàn)。

5.做好企業(yè)品牌形象策劃

對于樓盤營銷來說,降價不是根本出路,不如提高樓盤的性價比,進行產(chǎn)品升級,有發(fā)展?jié)摿Φ墓灸軌蛟谑袌龊袑W(xué)會“節(jié)衣縮食”, 同時用樓盤品質(zhì)和價格的綜合優(yōu)勢來打動消費者,這才是樓盤營銷的解決之道。進行一流的規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計,提供一流的配套和物業(yè)服務(wù),制定系統(tǒng)、科學(xué)的品牌戰(zhàn)略,構(gòu)建良好的品牌形象,形成開發(fā)商和產(chǎn)品的良好市場口碑,從而為未來的房地產(chǎn)市場競爭打下堅實的平臺。

在房地產(chǎn)市場低迷時期,房地產(chǎn)企業(yè)迫切的需要房地產(chǎn)營銷策劃的運作,增加交易量,回收資金,創(chuàng)造效益?，F(xiàn)階段,只要房地產(chǎn)企業(yè)認清形勢,房地產(chǎn)策劃能有效地整合房地產(chǎn)項目資源,充分發(fā)揮它的特長,增強項目的競爭能力,最終將贏得主動地位。

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