房屋轉(zhuǎn)租是指承租人在原有租賃關(guān)系的基礎(chǔ)上將租賃物出租給他人使用、收益的行為。對(duì)于房屋轉(zhuǎn)租的立法例，世界各國(guó)采用不同的法律規(guī)定加以限制。本文就這一問題進(jìn)行粗淺的探討。

一、各國(guó)對(duì)房屋轉(zhuǎn)租的立法比較

少數(shù)國(guó)家是采取放任主義的立法模式，如法國(guó)民法認(rèn)為轉(zhuǎn)租是承租人的權(quán)利，如果沒有禁止性約定、在不損害出租人利益的情況下，承租人可以轉(zhuǎn)租。多數(shù)國(guó)家采取限制主義立法模式如日本、德國(guó)等國(guó)民法規(guī)定，非經(jīng)出租人同意，承租人不得轉(zhuǎn)租。還有一些國(guó)家如意大利民法采取區(qū)別主義立法模式，即區(qū)別不同情況，采用放任主義或者限制主義。意大利民法典第1594條規(guī)定：“除有相反的約款，承租人有將出租物讓渡他人的轉(zhuǎn)租權(quán)，但未經(jīng)出租人的同意不得轉(zhuǎn)賣契約；涉及動(dòng)產(chǎn)物時(shí)，轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)有出租人授權(quán)或者與習(xí)慣相符?！钡?642條規(guī)定，產(chǎn)生孳息的物品租賃未經(jīng)出租人同意，承租人不得將租賃物轉(zhuǎn)租。

我國(guó)對(duì)于轉(zhuǎn)租采用限制主義立法模式。即規(guī)定，承租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租必須事先征得出租人的同意。《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

二、房屋轉(zhuǎn)租的法律分類

房屋轉(zhuǎn)租可分為合法轉(zhuǎn)租和非法轉(zhuǎn)租。合法轉(zhuǎn)租是指承租人征得出租人的同意，將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。非法轉(zhuǎn)租是指承租人未征得出租人的同意，擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。

基本案情]

原告：杭州市古蕩鎮(zhèn)益樂村村民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱益樂村）。

被告：浙江益愛電子發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱益愛公司）。

第三人：杭州大排大快餐有限公司（以下簡(jiǎn)稱大排大公司）。

第三人：中國(guó)建設(shè)銀行杭州市高新支行文西分理處（以下簡(jiǎn)稱文西分理處）。

第三人：杭州新時(shí)代裝飾材料市場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱新時(shí)代市場(chǎng)）。

基本案情]

原告：杭州市古蕩鎮(zhèn)益樂村村民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱益樂村）。

被告：浙江益愛電子發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱益愛公司）。

第三人：杭州大排大快餐有限公司（以下簡(jiǎn)稱大排大公司）。

第三人：中國(guó)建設(shè)銀行杭州市高新支行文西分理處（以下簡(jiǎn)稱文西分理處）。

第三人：杭州新時(shí)代裝飾材料市場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱新時(shí)代市場(chǎng)）。

基本案情]

原告：杭州市古蕩鎮(zhèn)益樂村村民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱益樂村）。

被告：浙江益愛電子發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱益愛公司）。

第三人：杭州大排大快餐有限公司（以下簡(jiǎn)稱大排大公司）。

第三人：中國(guó)建設(shè)銀行杭州市高新支行文西分理處（以下簡(jiǎn)稱文西分理處）。

第三人：杭州新時(shí)代裝飾材料市場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱新時(shí)代市場(chǎng)）。

第一條為加強(qiáng)城市房屋租賃管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，制定本辦法。

第二條本辦法適用于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的房屋租賃。

第三條房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及以合作方式與他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，均應(yīng)遵守本辦法。

承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉(zhuǎn)租。

第四條公民、法人或其它組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租。

第五條房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、互利的原則。

第一章總則

第一條為加強(qiáng)城市房屋租賃管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，制定本辦法。

第二條本辦法適用于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的房屋租賃。

第三條房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及以合作方式與他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，均應(yīng)遵守本辦法。

承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉(zhuǎn)租。

第四條公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租。

總則

第一條為加強(qiáng)城市房屋租賃管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，制定本辦法。

第二條本辦法適用于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的房屋租賃。

第三條房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及以合作方式與他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，均應(yīng)遵守本辦法。

承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉(zhuǎn)租。

第四條公民、法人或其它組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租。

三自行轉(zhuǎn)租的法律后果

在放任主義立法模式的國(guó)家，依其立法本意，承租人的自行轉(zhuǎn)租在未違反禁止性約定或者對(duì)于租賃物的所有人無害的前提下屬于合法行為，其法律后果當(dāng)與同意轉(zhuǎn)租相同。而承租人違反特約或轉(zhuǎn)租對(duì)租賃物所有人有害，則轉(zhuǎn)租與限制主義、區(qū)別主義立法模式中的非同意轉(zhuǎn)租法律后果相當(dāng)。因此，本文所謂的自行轉(zhuǎn)租即指此二種情形，并且，依法國(guó)、德國(guó)等國(guó)通例，承租人的家屬、傭雇人、親屬、至密的朋友對(duì)租賃物的使用，不包含在其中。

我們需要研討的第一個(gè)問題是承租人與次承租人的行為的效力問題。關(guān)于此點(diǎn)，法、德、意、日、俄等國(guó)民法及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法均無明文規(guī)定，我國(guó)《合同法》也僅規(guī)定“出租人可以解除合同”。學(xué)說上認(rèn)為，此種情形下，承租人與次承租人之間的租賃合同成立并生效，與一般租賃合同效力并無二致。[3]依合同自由原則及合同的相對(duì)性原理，似可認(rèn)為自行轉(zhuǎn)租關(guān)系僅為承租人與次承租人之間的關(guān)系，雙方合意的達(dá)成即成立合同。但是，承租人畢竟是未經(jīng)出租人的同意而再次出租租賃物，其合同的效力受到出租人意志的約束。根據(jù)我國(guó)《合同法》第224條第2款的規(guī)定，發(fā)生自行轉(zhuǎn)租時(shí)，出租人可能解除合同，也可能不解除合同。出租人不解除合同時(shí)，轉(zhuǎn)租關(guān)系仍然存續(xù)，不致受到影響；而當(dāng)出租人解除合同時(shí)，轉(zhuǎn)租合同是否亦因此而同時(shí)終止呢？答案應(yīng)當(dāng)是肯定的。由于次承租人與出租人并無直接的租賃關(guān)系，次承租人自然無權(quán)要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。至于次承租人是否可向承租人提出請(qǐng)求，則應(yīng)視次承租人是否為善意而定。次承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人未取得出租人的同意而仍與之訂立轉(zhuǎn)租合同的，應(yīng)無權(quán)要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任。只有在次承租人不知或不應(yīng)當(dāng)知道承租人未取得出租人的同意，即誤信承租人的轉(zhuǎn)租為同意轉(zhuǎn)租的，承租人才應(yīng)對(duì)次承租人負(fù)違約責(zé)任。并且，自次承租人一旦知道轉(zhuǎn)租為非同意的轉(zhuǎn)租時(shí)起，即應(yīng)賦予承租人的轉(zhuǎn)租合同解除權(quán)。

另一個(gè)問題是承租人與出租人之間的法律關(guān)系問題。承租人自行轉(zhuǎn)租，本質(zhì)上為違約行為，此時(shí)，采限制主義和區(qū)別主義立法模式的國(guó)家或地區(qū)均允許出租人解除租賃合同。（注：參見《德國(guó)民法典》第550條，《日本民法典》第612條第2項(xiàng)，我國(guó)《合同法》第224條第2款，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法第443條第2款等等。）若依嚴(yán)格主義解釋，只要承租人有自行轉(zhuǎn)租的行為存在，出租人即有權(quán)解除合同。如此，對(duì)出租人利益的保護(hù)的確十分有利。假若承租人僅以租賃物的一部分轉(zhuǎn)租，出租人是否得解除整個(gè)租賃合同？又假若出租人是在轉(zhuǎn)租關(guān)系終止后才發(fā)現(xiàn)承租人自行轉(zhuǎn)租，出租人是否仍可以解除合同？日本判例采取肯定說，而不少學(xué)者主張否定說。[3]筆者認(rèn)為，合同以誠(chéng)實(shí)信用為理念，自行轉(zhuǎn)租本身即有違背誠(chéng)實(shí)信用的嫌疑，我國(guó)的合同司法實(shí)踐宜采用日本判例的觀點(diǎn)。

再者，承租人自行轉(zhuǎn)租，是否構(gòu)成侵權(quán)行為，亦值得探討。王澤鑒先生認(rèn)為，當(dāng)出租人為租賃物的所有權(quán)人時(shí)，承租人的轉(zhuǎn)租構(gòu)成對(duì)出租人所有權(quán)的侵權(quán)行為。[6]上述觀點(diǎn)值得商榷。因?yàn)槌鲎馐俏镏袡?quán)人（僅討論所有人以自有物出租這種情形）通過合同將租賃物的占有、使用、收益權(quán)能移轉(zhuǎn)給承租人，而其自己僅保留處分權(quán)能并收取租金以為其他權(quán)能移轉(zhuǎn)之代價(jià)，當(dāng)承租人自行轉(zhuǎn)租時(shí)，盡管出租人與承租人之間的誠(chéng)信程度受到動(dòng)搖，租賃物的占有層次增加、受損可能性加大，但承租人應(yīng)就租賃物的損害向出租人負(fù)賠償責(zé)任。因此，出租人的所有權(quán)難說受到了侵害。因此，對(duì)于出租人的此種侵權(quán)損害賠償請(qǐng)求權(quán)不宜支持。

另外，承租人自行轉(zhuǎn)租時(shí)，其收取的租金是否為不當(dāng)?shù)美聡?guó)學(xué)說多采肯定說，[6]王澤鑒先生主張否定說。[6]筆者亦認(rèn)為否定說較為科學(xué)。出租人通過租賃合同收取租金而使承租人對(duì)租賃物為占有、使用、收益，承租人的自行轉(zhuǎn)租，其租金的收取，是其使用、收益的變相形式而已，出租人的租金并不因此而受損害?？梢姡凶馊巳〉玫淖饨鸩⒎呛翢o法律依據(jù)，同時(shí)又不損害他人利益（尤其是次承租人的利益），與不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成相去甚遠(yuǎn)。

[內(nèi)容提要]：出租人將房屋租賃給承租人后，承租人轉(zhuǎn)租后容易發(fā)生糾紛。如承租人違約不付租金，出租人要求收回房屋；次承租人以轉(zhuǎn)租無效為由拒付租金，我國(guó)現(xiàn)行《合同法》未規(guī)定次承租人的抗辯權(quán)，對(duì)轉(zhuǎn)租的規(guī)定既不科學(xué)，對(duì)次承租人也不公平。本文論證了租賃權(quán)的性質(zhì)和立法上的不足，提出完善立法的思路，即賦予租賃權(quán)人以物權(quán)的保護(hù)方法，給予租賃合同各當(dāng)事人以平等保護(hù)。

[關(guān)鍵詞]：租賃轉(zhuǎn)租效力完善

一、問題的提出

出租人甲將房屋出租給承租人乙，乙又將房屋轉(zhuǎn)租給丙，后來乙違約未交房租，甲遂要求解除租賃合同，收回房屋，丙聽甲講乙轉(zhuǎn)租房屋未告訴甲，丙遂訴至法院，要求法院判令丙與乙之間的租賃合同無效，不付租金，并要求乙賠償其損失。

本糾紛的處理關(guān)鍵在于對(duì)房屋轉(zhuǎn)租行為效力的認(rèn)定，房屋轉(zhuǎn)租是否需要出租人同意。我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)轉(zhuǎn)租合同關(guān)注較少，《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失?！薄俺凶馊宋唇?jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！边@一規(guī)定基本上沒有涉及轉(zhuǎn)承租人的權(quán)利義務(wù)，給有關(guān)案件的審理流下了一定的法律漏洞。

本文提出的問題，主要在于房屋轉(zhuǎn)租是否需要房屋所有人的同意，在房屋所有人不知道或不同意的情況下，是否應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效？要認(rèn)清轉(zhuǎn)租合同的效力，需要先對(duì)租賃權(quán)的性質(zhì)有正確的認(rèn)識(shí)。

城市房屋租賃合同

（合同編號(hào)：）

本合同雙方當(dāng)事人

出租方（甲方）：

承租方（乙方）：

根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和本市有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在自愿、平等、互利的基礎(chǔ)上，經(jīng)協(xié)商一致，就甲方將其合法擁有的房屋出租給乙方使用，乙方承租使用甲方房屋事宜，訂立本合同。