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舊城改造

一、中城院CUI觀點

舊城改造（也稱市區(qū)重建或城市更新）是當(dāng)代城市發(fā)展中難以回避的問題。一方面，由于許多城市沒有重視歷史街區(qū)的保護，用一般的城市舊城拆遷改造的方式，使得很大一批歷史街區(qū)和特色建筑在經(jīng)濟發(fā)展大潮的沖擊下受到破壞。另一方面，由于舊區(qū)的居民居住的房屋多數(shù)年久失修，基本生活設(shè)施不配套，周邊環(huán)境質(zhì)量較差。多數(shù)居民有著較迫切的舊城拆遷改造的要求。

在舊城改造方面，CUI認(rèn)為：文化是靈魂，創(chuàng)意是靈魂，舊城改造以文化論輸贏。

1、舊城改造是如何使舊城“重生”的系統(tǒng)工程

新時期舊城更新改造已不是局部性問題，它決不僅僅是拆除幾棟舊房子，拓寬幾條舊馬路的事情，而是使舊城從城市功能、布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上進行調(diào)整，使舊城機能得以完善，強調(diào)中心區(qū)的綜合功能，滿足城市可持續(xù)發(fā)展的要求，真正做到社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。

2、舊城改造要從總體上對舊城區(qū)進行全面的研究

要制定一個系統(tǒng)的舊城更新改造規(guī)劃，要從宏觀和微觀兩個方面對舊城更新改造進行規(guī)劃控制，要有明確的評價體系，目標(biāo)體系及控制體系作支撐，要與總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃相銜接，這樣才能避免因規(guī)劃控制不力而造成的混亂和矛盾。

3、舊城更新改造要樹立經(jīng)濟觀念

城市土地價值和土地收益已成為舊城更新改造中需要研究的重要問題，舊城更新改造實行上是一種經(jīng)濟利益的再分配，因此，在制定舊城更新改造規(guī)劃時應(yīng)著手對城市土地進行評估和地價分級、并對城市土地增值、土地市場進行測算，使舊城更新改造規(guī)劃建立在可靠的現(xiàn)實基礎(chǔ)上，但也不能經(jīng)濟利益唯上，為城市可持續(xù)發(fā)展留下隱患。

4、舊城更新改造應(yīng)堅持保護城市歷史文化環(huán)境的原則

要將城市設(shè)計思想滲透到舊城更新改造中。城市歷史文化環(huán)境是城市的寶貴財富，更是城市現(xiàn)代化的重要內(nèi)容，它不僅可以弘揚民族文化，增加民族的凝聚力和自信心，而且對加強國際文化交流，樹立良好的國際形象有著十分深遠的意義。

5、舊城更新改造過程中還應(yīng)注重廣大市民的參與

人民城市人民建，要充分調(diào)動各方面的積極性，整體啟動舊城更新改造。對于舊城改造出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、用地結(jié)構(gòu)、交通壓力、市政設(shè)施、居住環(huán)境等問題，專業(yè)人士和城市市民要多發(fā)表意見，舊城區(qū)更新改造應(yīng)是個透明、多方吸取民意的過程。

二、服務(wù)內(nèi)容

舊城改造需要解決的問題包括：

1、改造項目現(xiàn)狀調(diào)研分析

2、功能組團分布設(shè)計及開發(fā)建議

3、舊城改造中的文化問題研究

4、舊城改造政策研究

5、舊城改造環(huán)境評估

6、改造模式個案研究

7、整體定位及規(guī)劃建議

8、經(jīng)濟效益分析與預(yù)測

三、協(xié)作團隊

1、綜合開發(fā)研究院（中國·深圳）城市經(jīng)營中心

2、深圳市城市化研究會

四、典型案例

典型案例一：深圳蛇口片區(qū)城市更新策略研究簡介

圖：蛇口明華輪

2004年4月至7月，城市經(jīng)營中心接受深圳市南山區(qū)建設(shè)局委托，和中國規(guī)劃設(shè)計院深圳分院共同開展蛇口老鎮(zhèn)的城市更新策略研究。

在深圳城市空間尺度不斷擴張和城市功能不斷提升的今天，當(dāng)我們把目光投向蛇口時，無論是蛇口老鎮(zhèn)還是蛇口工業(yè)區(qū)，昔日風(fēng)生水起的“蛇口”確實在它24年的歷史尾端強弩之末地蜷伏著，沉默，并且孤獨。同樣，今天的蛇口面臨著眾多的發(fā)展機會，CEPA、珠港澳大橋、西部通道、迪斯尼等都將為蛇口明天的發(fā)展帶來機遇。

蛇口城市更新是一個難度很大的課題，它包含城中村、產(chǎn)業(yè)、歷史文化、城市活力和城市景觀特征等內(nèi)容，也包含著與招商工業(yè)區(qū)共榮的內(nèi)容。此次研究的蛇口片區(qū)面積為8.5平方公里，蛇口老鎮(zhèn)為3.4平方公里。

研究的結(jié)論主要有：

招商局、蛇口老鎮(zhèn)、華僑城都同處在深圳濱海景觀休閑帶上，與其他兩者不同的是，老鎮(zhèn)尚保存著一些東方文化、漁農(nóng)文化的風(fēng)華。漁港，現(xiàn)代都市中不可替代的資源，是蛇口“風(fēng)情”的所在。因此我們在課題的研究中首先抓住了一個字“漁”。蛇口的城市更新應(yīng)該從“漁”字入手。最后我們的研究成果提出了蛇口城市更新的四大品牌目標(biāo)、五個項目組合、一個突破點，和政府把握此次城市更新的若干政策建議。

四大品牌目標(biāo)為：

海洋門戶——打開深圳海上旅游的大門；

風(fēng)情漁港——海上觀光低成本低點；

創(chuàng)意半島——工業(yè)升級與旅游休閑相結(jié)合；

博物群落——文化產(chǎn)業(yè)與旅游休閑相結(jié)合。

五大項目組合包括海洋門戶、風(fēng)情漁港、創(chuàng)意半島、博物群落和城市客廳。

一個突破點就是要考慮到城市更新往往涉及到多方利益主體，需要建立一個類似波士頓重建局、英國LDDC的機構(gòu)來統(tǒng)籌各方利益，以城市顧客利益的最大化作為目標(biāo)取向，尋求最優(yōu)解，以城市設(shè)計導(dǎo)則來控制城市風(fēng)貌，體現(xiàn)蛇口的“東方風(fēng)情”，最終整合一系列蛇口城市更新項目，引導(dǎo)城市價值的提升。在蛇口城市更新項目的實施過程中，還需要考慮到更新時序的問題。

關(guān)于我們的研究方法，除了常用的規(guī)劃、經(jīng)濟等研究方法以外，我們更多的是采用了社會學(xué)的田野作業(yè)研究方法，多次深入股份公司、居委會、街道辦、街巷、漁港、蛇口廣場調(diào)查。最后研究結(jié)論中的幾大項目組合在空間上的布局結(jié)構(gòu)也是通過我們用腳量出來的。(課題負(fù)責(zé)人：李津逵)

經(jīng)典案例二：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為青島舊城改造提供新思路

青島市人民政府在“十一五”規(guī)劃中明確提出，青島要發(fā)展創(chuàng)意經(jīng)濟。創(chuàng)意經(jīng)濟、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)因其附加值高，融合性強，能夠?qū)⒓夹g(shù)、商業(yè)、創(chuàng)造和文化融為一體，提高城市綜合競爭力，優(yōu)化環(huán)境，將城市由制造型過渡到創(chuàng)造型，全面提升城市形象，而越來越得到社會的認(rèn)知和重視。

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)———經(jīng)濟發(fā)展的新領(lǐng)域

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)不僅是一種產(chǎn)業(yè)類別與經(jīng)濟范疇，更重要的，它是一種20世紀(jì)后末期孕育、新世紀(jì)更清晰的新思維、新工作生活方式以及新的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈；它的生存與發(fā)展，是對一國一城制度優(yōu)劣、城市利便、科技水準(zhǔn)、政府能力、教育創(chuàng)新、文化魅力與傳統(tǒng)價值的超前性檢測與考驗。

1997年，英國政府率先給出了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的解釋及13個相關(guān)行業(yè)，認(rèn)為人、組織或企業(yè)在廣告、建筑、藝術(shù)與古董市場、工藝、設(shè)計、流行設(shè)計與時尚、電影與錄音帶、休閑軟件游戲、音樂、表演藝術(shù)、出版、軟件與電腦服務(wù)業(yè)、電視與廣播十三類行業(yè)中，利用“那些源自個人創(chuàng)意、技能與才干的活動，通過知識產(chǎn)權(quán)的生成與利用，而有潛力創(chuàng)造財富和就業(yè)機會”的行為，都可稱為“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”。

自此，在相關(guān)發(fā)達國家與發(fā)展中國家中，引發(fā)了以“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”或“文化產(chǎn)業(yè)”為國家或城市發(fā)展戰(zhàn)略的新一輪競爭規(guī)劃。

當(dāng)英國宣布2001年其創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值為1125億英鎊，占GDP的5％，已超過任何制造業(yè)對GDP的貢獻時，其2003年“創(chuàng)意英國”的全球巡展活動，更表達了一個充滿創(chuàng)造性與革新精神的新英國形象。當(dāng)美國人在1998年確認(rèn)美國新經(jīng)濟的本質(zhì)就是以知識和創(chuàng)意為本的經(jīng)濟時，他們發(fā)出“資本時代已經(jīng)過去，創(chuàng)意時代已經(jīng)來臨”的預(yù)言，而比爾·蓋茨則宣稱“創(chuàng)意具有裂變效應(yīng)，一盎司創(chuàng)意能夠帶來無以數(shù)計的商業(yè)利益與商業(yè)奇跡?！?/p>

新世紀(jì)初，日本人雄心勃勃地提出了從GDP到GNC（“全民幸?？傊怠保┑膰覒?zhàn)略轉(zhuǎn)型，要以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)開始150年以來的第三次偉大轉(zhuǎn)折之路。韓國在2003年宣稱自己已是五大世界文化產(chǎn)業(yè)國之一。澳大利亞早在1994年了以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心的國家文化發(fā)展戰(zhàn)略。

國家、城市、企業(yè)與新知識者，都把目光轉(zhuǎn)向了新世紀(jì)的這塊新高地。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，一個智能化、知識化的高附加值產(chǎn)業(yè)，一個充分調(diào)動人的想象、個性、思想和技藝的身心體驗型經(jīng)濟形態(tài)，一個以知識產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)的文化化新興都市產(chǎn)業(yè)，一個體現(xiàn)國家與城市國民幸?？傊导拔幕泴嵙Φ男陆?jīng)濟領(lǐng)域，將成為國家戰(zhàn)略、城市實力、企業(yè)經(jīng)營與個人選擇的財富新天地。

麥島創(chuàng)意文化街———創(chuàng)新改造新思路

業(yè)內(nèi)人士分析，創(chuàng)意經(jīng)濟、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)將為青島的舊城改造提供新思路。負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)我市城建史上面積最大的舊城改造項目的魯能置業(yè)青島公司，是魯能置業(yè)集團公司旗下的六大區(qū)域公司之一，在青島先后開發(fā)建設(shè)了海情花園、艙口港業(yè)主碼頭、海風(fēng)花園、魯能領(lǐng)寓等優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目。該公司秉承“以人為本、創(chuàng)造生活”的價值理念，在做好企業(yè)文化各個方面的建設(shè)的同時，積極致力于學(xué)習(xí)創(chuàng)新型團隊的打造。

針對麥島居住區(qū)舊村改造項目，早在2004年，魯能置業(yè)青島公司即以敏銳的觸覺和國際領(lǐng)先的研發(fā)能力，預(yù)測到創(chuàng)意經(jīng)濟和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，在未來城市經(jīng)濟和發(fā)展中承擔(dān)重要作用。并將創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的新思維作為重要的元素引入規(guī)劃設(shè)計麥島居住區(qū)舊村改造項目中來，項目策劃公司要求堅持“創(chuàng)意文化”這一概念標(biāo)志，重新整合麥島的地域文化與傳統(tǒng)文化，在規(guī)劃方案中設(shè)置了麥島創(chuàng)意文化街。

文化街建成后，將是青島濱海社區(qū)最富人文性的國際文化商街?？蛻舳ㄎ挥趧?chuàng)意文化制造、銷售產(chǎn)業(yè)、媒體資訊產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意辦公產(chǎn)業(yè)、影視音樂制作與文化培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)、文化融資產(chǎn)業(yè)、餐飲娛樂產(chǎn)業(yè)六大集群。極富創(chuàng)意的麥島商街，不但會是麥島居住區(qū)改造項目的重大亮點，也將為青島地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供一個新的思維模式和樣板。

魯能置業(yè)青島公司精心打造的麥島新區(qū)不僅能夠提升青島經(jīng)濟發(fā)展和城市品位，同時也將為青島2008揚帆世界創(chuàng)造最具特色的國際一流泛文化社區(qū)。魯能麥島國際風(fēng)情街，將會是充滿創(chuàng)意和激情的新天地。