1．實(shí)用和舒適

住宅不是藝術(shù)品，它首先是人們賴以棲身的地方，因此應(yīng)以實(shí)用和舒適為第一目標(biāo)。人每天都要在自己的住宅里活動、生活，裝修的根本目的是為人創(chuàng)造一個舒適的生活空間，讓人一進(jìn)入住宅就有家的感覺。有家的感覺似乎是很平常很一般的要求，但也恰恰是最基本最重要的要求。無論客廳、臥室、還是廚房、衛(wèi)生間，都應(yīng)從實(shí)用出發(fā)，進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)，使人感覺到方便、舒適和愉悅。好的裝修是實(shí)用和藝術(shù)的完美結(jié)合。

2．兼顧時尚

隨著裝修材料的推陳出新和裝修理念的進(jìn)步，經(jīng)常會出現(xiàn)一些新樣式、新做法，讓人有耳目一新的感覺，應(yīng)當(dāng)選擇一些為我所用。但要注意不能過度追求時尚和流行，盲目模仿。流行的可不一定是最好的。很多突然間流行起來的東西，很快又從人們的視野中消失了，標(biāo)新立異的東西新鮮感總是維持不了多久。

3．材料不是貴就一定好

裝修材料有各種檔次，價(jià)格也千差萬別。為了迎合一些人圖便宜的心理，市場上充斥了一些劣質(zhì)材料，使用這些材料除了質(zhì)量無法保證，還有可能危及健康，應(yīng)避免使用。而很多所謂高檔材料，廠家和經(jīng)銷商投入的巨額宣傳費(fèi)用最終都會轉(zhuǎn)價(jià)到消費(fèi)者身上。加上"高檔"材料的暴利，價(jià)格定得很高，讓消費(fèi)者無端化不少冤枉錢。用戶更應(yīng)該擦亮眼睛，謹(jǐn)慎選擇。對裝修材料的要求首先是綠色環(huán)保。其次是對質(zhì)量的選擇，既不能圖便宜，也不要一味追求"高檔次"，實(shí)用、耐用、好看即可。現(xiàn)在市場上出現(xiàn)了越來越多的成型材料，減少了手工制作的比例，為用戶提供了更多的選擇。

住房改造設(shè)計(jì)不同于新建住宅設(shè)計(jì)，還不同于單純的室內(nèi)設(shè)計(jì)，它受到的約束條件更加苛刻，如原有的各種管線管道、原有的結(jié)構(gòu)體系不能改動.而需改J查的各戶居民生活品味不一，生活水平不一各戶所選設(shè)備和裝飾材料等也不同，各戶均要求有自己的新意，體現(xiàn)自我，實(shí)現(xiàn)自我。這就是住宅改造設(shè)計(jì)的難點(diǎn)。它要求設(shè)計(jì)師既要有較高的住宅設(shè)計(jì)能力，又要具有改造能力，還要有深入千家萬戶了解民意實(shí)現(xiàn)民意的能力。

從民意實(shí)態(tài)調(diào)查分析:當(dāng)前居民住宅改造需求，一種是套內(nèi)格局設(shè)備不動，僅進(jìn)行裝修;另一種是改變原有的平而布量和空間組合格局.增加作更新新型設(shè)備和設(shè)施，重新裝修，而第二種需求有上升發(fā)展趨勢。第二種改造需求一般多是:①改成大廳小臥居住形態(tài)摸式。(2)擴(kuò)大衛(wèi)生問面積.擴(kuò)大完善衛(wèi)生間功能，如增加洗而、洗浴、洗衣區(qū)。③改善更新增設(shè)配套的廚用、衛(wèi)生用設(shè)備和家具，如設(shè)排煙罩、連續(xù)操作臺、廚房下柜和吊拒、熱水器、采暖器、蹲便器改坐便器、化妝合、磚砌爐灶改為煤氣臺等。(1)設(shè)置進(jìn)自前室.前室設(shè)有衣帽柜,鞋拒和雨具框。(5)增設(shè)各類物品貯存空間.潔污分存.食品物品分存，衣用品雜用品分存，如設(shè)置洗滌用品、用具柜.食品貯存間(用于嚴(yán)寒地區(qū))等。(6)把小方廳與臥室合起來形成起居廳。(7)裝修考究.情趣不一。如哈爾濱市不少居民室內(nèi)裝修;木吊頂，木制或錦緞墻而.木地板，木制花飾博古架，木制酒吧臺等。上述改造項(xiàng)目不勝枚舉。

筆者認(rèn)為住房改造設(shè)汁應(yīng)重視如下幾個!司題。

1.目前的改新設(shè)計(jì)多是向功能專一化方向發(fā)展。故設(shè)計(jì)中挖掘空間潛力，充分利用空問，量人而出.精打細(xì)算，那怕是1cm也要算

計(jì)到，使得各功能區(qū)區(qū)域恰當(dāng)合宜。如圖2中的鞋柜，熱水器用的汽化缸位置，洗澡用品空間、書柜空間、洗衣機(jī)空間都是精心計(jì)算安排得來的。

2.優(yōu)化組合.在改造設(shè)計(jì)中，一般原有結(jié)構(gòu)體系、管路系統(tǒng)不允許改變。除此之外，根據(jù)用戶的需求，在相同的面積條件下，可以作出多種布局方案，某一種格局組合都有其長處，也有其短處，這一長一短，在戶主的心里取舍不一，設(shè)計(jì)中應(yīng)盡力完善不同的方案。如

住宅裝修管理協(xié)議

（示范文本）



甲方（住宅裝修管理方）：__________________

資質(zhì)證書號：_____________________________

法定代表人：_________委托人：_________

摘要：本文以長沙地區(qū)一棟六層住宅為對象，對該住宅采取節(jié)能措施前后進(jìn)行了技術(shù)比較；認(rèn)為在湖南地區(qū)推廣使用節(jié)能住宅具有很好的經(jīng)濟(jì)性，對湖南地區(qū)節(jié)約能源、保護(hù)環(huán)境具有重要的意義。

關(guān)鍵詞：節(jié)能住宅耗冷量耗熱量經(jīng)濟(jì)性

1引言

根據(jù)我國的建筑熱工設(shè)計(jì)分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，湖南全部位于夏熱冬冷地區(qū)，該地區(qū)最熱月平均溫度25℃—30℃，最冷月平均溫度0℃—10℃。夏季悶熱，氣溫高于35℃的天數(shù)有15—30天，最高溫度可達(dá)40℃以上，包括長沙在內(nèi)的“四大火爐城市”便位于該地區(qū)。冬季濕冷，日照偏少，氣溫低于5℃的天數(shù)達(dá)60—80天。近年來，夏熱冬冷地區(qū)夏季空調(diào)和冬季采暖所消耗的能源急劇增長。就長沙地區(qū)來說，夏季空調(diào)和冬季采暖的時間一般超過6個月，許多住宅建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的隔熱保溫性能很差，空調(diào)采暖設(shè)備的能效比不高，住宅建筑能耗越來越大。在夏季用電高峰時期，空調(diào)用電約占城市總用電的1／3，住宅空調(diào)用電占空調(diào)用電的1／2以上。每年夏天的高溫時期，城市電網(wǎng)不堪重負(fù)，跳閘斷電、拉閘限電的現(xiàn)象時有發(fā)生。在湖南地區(qū)推廣節(jié)能住宅，不僅可以節(jié)約能源，削低用電高峰，還可以減少燃煤發(fā)電所排放的污染物（湖南主要使用火電）。本文對湖南地區(qū)節(jié)能住宅與普通住宅進(jìn)行了技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，并了節(jié)能住宅在湖南地區(qū)的前景。

2條件

以位于長沙市的一棟比較典型的六層住宅為計(jì)算對象，分別考慮該住宅采取節(jié)能措施和未采取節(jié)能措施兩種情況。根據(jù)2001年頒布實(shí)施的《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡稱節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)），按該地區(qū)住宅傳統(tǒng)的圍護(hù)結(jié)構(gòu)（如表1左邊所示），在保證居室夏天26℃、冬天18℃的條件下，冬季用能效比為1的電暖器采暖，夏季用能效比為2.2的空調(diào)器降溫，計(jì)算出一個全年空調(diào)采暖能耗，作為住宅的基礎(chǔ)能耗值。而該地區(qū)的節(jié)能住宅必須達(dá)到全年空調(diào)采暖能耗在基礎(chǔ)能耗值的基礎(chǔ)上節(jié)能50％的指標(biāo)。要達(dá)到這個目標(biāo)，除了改善圍護(hù)結(jié)構(gòu)的隔熱保溫性能外，還須使用高效率的空調(diào)采暖設(shè)備，改善圍護(hù)結(jié)構(gòu)和使用高效率設(shè)備對住宅節(jié)能的貢獻(xiàn)均為25％左右。

摘要：智能大樓的浪潮漸趨平靜之時，智能住宅小區(qū)又掀新潮，形成了住宅的新賣點(diǎn)。智能住宅、小區(qū)是住宅、小區(qū)發(fā)展的方向，美國、日本、新加坡都有根據(jù)這些標(biāo)準(zhǔn)建立的智能住宅和小區(qū)的示范工程。住戶是推動智能化工程得以實(shí)用化和持續(xù)發(fā)展的決定因素。

關(guān)鍵詞：智能住宅智能化功能需求的依據(jù)

一、前言

在智能大樓的浪潮漸趨平靜之時，智能住宅小區(qū)又撳新潮，形成了住宅的新賣點(diǎn)。智能住宅和小區(qū)通過媒體的宣傳，為人們描述了夢幻般的理想新生活。通過計(jì)算機(jī)通信網(wǎng)絡(luò)，人在家中坐，購物，教育，娛樂，醫(yī)療，人們聊天交往等等一切生活的需要都能解決，且保證住宅環(huán)境舒適，而且節(jié)能……。然而，1999年中國首次網(wǎng)絡(luò)生存測試的結(jié)果，表明了當(dāng)今中國的現(xiàn)實(shí)：我們憧憬的、國外來宣傳的，還并不是我們真正需要的或能得到的；技術(shù)上能做到的，在社會上并不就可普遍推廣的，當(dāng)今的購房者中很多似乎并不對住宅的“智能”給予熱情的響應(yīng)，他們首先還是考慮價(jià)格和住宅是否能提供最基本的生活需要，如：戶型、環(huán)境、交通條件、面積等等。有些智智能住宅小區(qū)的先行者花了大力氣開發(fā)了網(wǎng)上信息服務(wù)，不好用，故很少人用。但可喜的是，我們也見到有的小區(qū)，堅(jiān)定不移地終于走出了一條路，E社區(qū)正在深入人心，健康發(fā)展。這些現(xiàn)象都說明了新技術(shù)應(yīng)用到家庭是不可能一蹴而就的。但是新技術(shù)深入家庭是歷史的必然。本文作者希望將自己在從事住宅小區(qū)智能化工程的一些思考陳述于后，供同行們參考，更希求得指正。

二、智能住宅、小區(qū)是住宅、小區(qū)發(fā)展的方向

智能建筑是建筑與信息技術(shù)結(jié)合的產(chǎn)物，這已是眾所周知的事實(shí)。智能建筑并非僅指大樓和樓群，它有著更廣的涵義。而智能住宅、小區(qū)并不是智能大樓在規(guī)模上簡單的縮型，也不是智能大樓的發(fā)展在空間上時間上的延伸。

一、當(dāng)前小戶型存在的問題

目前市場上的小戶型物業(yè)主要有以下幾類問題：

（一）房型不合理，居住功能差?，F(xiàn)在，小戶型住宅中大多是賓館標(biāo)房式的一室戶房型，無獨(dú)立廚房、無日常起居的活動空間，往往只具有通常集體宿舍的功能和旅店暫住的功能，而缺乏日常居家生活的功能。這類標(biāo)房式房型，實(shí)際上就降低了作為居住物業(yè)的使用價(jià)值，因?yàn)榧词故蔷频晔阶≌?，其畢竟還是供人居住生活的“住宅”，而非“酒店”。

除了這些標(biāo)房式房型外，小戶型中還有不少三角形、斜邊形、不規(guī)則多邊形的怪異房型，且只有一面能采光，一旦分隔，便形成暗室暗間，無任何自然通風(fēng)采光，這種不合理是顯而易見的。這也是小戶型住宅的通病。嚴(yán)格地說，這類小戶型房型可謂是市場的無效供應(yīng)，是社會資源的浪費(fèi)。

（二）得房率低，走道過長。如今，小戶型住宅的得房率普遍遠(yuǎn)低于常規(guī)住宅，大多在70％左右，有的甚至只有60％，如“新銀座”60％，“東方新地”64％等。這與通常新建住宅80％以上的得房率相比，實(shí)在是相差懸殊。對于日趨理性與精明的購房者來說，這一過低的得房率，顯然會影響他們購房的抉擇（尤其是當(dāng)市場上出現(xiàn)了更高得房率的小戶型時）。

過低的得房率，實(shí)際上就縮小了套內(nèi)的使用面積，或者說實(shí)際上增加了套內(nèi)使用面積的折合單價(jià)，其不實(shí)惠、不合算是不言而喻的。

一、合成高分子防水卷材屋面滲漏

（一）原因分析

1.選用材料不當(dāng)，防水層構(gòu)造不合理。

2.防水材料變質(zhì)失效。

3.屋面基層不平，防水層表面積水，使卷材發(fā)生腐爛。

4.細(xì)部構(gòu)造及卷材收頭有問題。

本文作者：柳易林工作單位：長沙學(xué)院旅游管理系物業(yè)管理教研室

住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題

1、房屋工程質(zhì)量問題多，配套設(shè)施不完善近些年來，有關(guān)物業(yè)服務(wù)糾紛的投訴一直居高不下，而物業(yè)服務(wù)糾紛中突出的便是房屋工程質(zhì)量問題，如屋頂、陽臺滲漏水及開裂等，業(yè)主發(fā)現(xiàn)這些問題，一般都到物業(yè)公司反映或備案。這些大都是開發(fā)商的遺留問題，即使開發(fā)商愿意解決問題，拖的時間也比較長，這樣不僅給業(yè)主帶來很多煩惱，也激化了業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾。另外，一些住宅項(xiàng)目，開發(fā)商片面追求經(jīng)濟(jì)效益，盡量壓縮或拖延配套設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，給入住后的業(yè)主帶來諸多不便，也增加了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾。2、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)難據(jù)統(tǒng)計(jì)，整個物業(yè)行業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率不足80%。目前，我國城市居住物業(yè)的物業(yè)管理屬于微利性行業(yè)，除了一些大型的、品牌的物業(yè)管理企業(yè)及政府樹立的典型小區(qū)（物業(yè)服務(wù)好，物業(yè)費(fèi)低），物業(yè)費(fèi)的收繳率較高之外，大部分小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收繳率不高，造成大多數(shù)物業(yè)企業(yè)處于微利經(jīng)營、保本經(jīng)營，甚至虧本經(jīng)營狀態(tài)。究其原因，一是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，認(rèn)為收費(fèi)不透明，且服務(wù)質(zhì)量不高；二是部分業(yè)主服務(wù)消費(fèi)意識不強(qiáng)；三是相關(guān)的法律法規(guī)缺乏可操作性，對惡意拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主缺乏相應(yīng)的約束機(jī)制。3、專業(yè)人才缺乏，從業(yè)人員服務(wù)意識差根據(jù)2008年的調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，被調(diào)查企業(yè)中管理人員具有高級職稱的僅占5.56%，中級職稱的占26.96%，操作人員中高級技工占2.89%，中級技工占7.14%。究其原因，一是物業(yè)行業(yè)還處在初級發(fā)展階段，人才儲備嚴(yán)重不足；二是物業(yè)行業(yè)的薪酬競爭力很低，無法吸引高素質(zhì)人才。4、業(yè)主素質(zhì)有待提高，合理維權(quán)意識有待加強(qiáng)當(dāng)前一些業(yè)主公共意識不強(qiáng)，守約觀念淡薄。往往片面強(qiáng)調(diào)個人維權(quán)，把物業(yè)服務(wù)企業(yè)放在對立面，不遵守規(guī)約，不服從管理，甚至故意刁難物業(yè)服務(wù)人員。部分業(yè)主的服務(wù)消費(fèi)觀念不強(qiáng)，還有部分業(yè)主認(rèn)為自己交了物業(yè)費(fèi)，就可以對從業(yè)人員頤指氣使，遇到什么事情都找物管，包括不在物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的事情，造成業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾不斷。此外，業(yè)主大會制度落實(shí)不力，運(yùn)作程序可操作性不強(qiáng)，也造成業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間溝通不力。

完善住宅小區(qū)物業(yè)管理的對策分析

1、加強(qiáng)前期物業(yè)管理服務(wù)，分清開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)的責(zé)任針對目前房屋質(zhì)量突出的問題，物業(yè)企業(yè)應(yīng)首先加強(qiáng)承接查驗(yàn)工作，盡量做到防患于未然，把完好的物業(yè)交到業(yè)主手中。其次，應(yīng)做好業(yè)主和開發(fā)商之間的橋梁，幫助他們相互溝通，積極解決問題，爭取得到業(yè)主的支持。再次，耐心做好對業(yè)主的解釋工作，爭取得到他們的諒解。2、加強(qiáng)行業(yè)培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì)目前物業(yè)管理專業(yè)人才極度缺乏，加強(qiáng)行業(yè)培訓(xùn)工作已迫在眉睫。這方面可以借鑒美國的經(jīng)驗(yàn)，一是推廣物業(yè)管理師考證制度，二是開展物業(yè)管理師繼續(xù)教育工作。要求從業(yè)人員持證上崗，同時，每年應(yīng)參加一定學(xué)時的繼續(xù)教育，保證從業(yè)人員與時俱進(jìn)，不斷提高自身素質(zhì)。當(dāng)前，興辦物業(yè)管理專業(yè)的高校也越來越多。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會可以聯(lián)合高校，做好從業(yè)人員的培訓(xùn)工作。3、加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，已不能滿足業(yè)主的需求，這就需要不斷創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，拓展物業(yè)服務(wù)的業(yè)務(wù)范圍。既能滿足業(yè)主不斷發(fā)展的需求，也增加了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入。同時，可以制訂細(xì)化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。4、加強(qiáng)行業(yè)宣傳工作，提高業(yè)主的認(rèn)同度針對目前物業(yè)管理行業(yè)社會地位不高的情況，應(yīng)加強(qiáng)行業(yè)宣傳工作。利用多種渠道廣為宣傳，改變物業(yè)行業(yè)在人們心中的形象。一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做好公關(guān)工作，與媒體建立良好的關(guān)系；二是發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，在政府、企業(yè)和業(yè)主之間架起一座橋梁，做好相互之間的溝通、協(xié)調(diào)工作；三是切實(shí)提高服務(wù)質(zhì)量，提高業(yè)主的認(rèn)同度。

1、住宅工廠化裝修是家庭信息化發(fā)展的必然

隨著現(xiàn)代科技的進(jìn)步及互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)的普及，智能化、信息化產(chǎn)品已開始進(jìn)入社會和家庭。目前，世界上一些大公司正競相開發(fā)功能各異的家庭智能化、信息化產(chǎn)品。因此，家庭智能化、信息化產(chǎn)品在21世紀(jì)將成為現(xiàn)代社會和家庭的新寵。不久的將來，我們的家庭就可通過一個網(wǎng)絡(luò)技術(shù)平臺與信息海洋相連。家庭智能化、信息化主要包括：

①智能控制——通過遠(yuǎn)程的電腦（在辦公室中的臺式機(jī)或下班路上帶著的筆記本電腦），或者電話、手機(jī)，便可以對家中的電器進(jìn)行操作；

②家庭緊急求助——家里有突發(fā)性疾病的人，可以通過緊急按鈕給自己的親人或社區(qū)保健站發(fā)出求救信號，便于及時救治；

③家庭資源的優(yōu)化——網(wǎng)絡(luò)家電能夠按照家用電器負(fù)荷量的大小，合理分配用電時間，使大電流的家電分時供電；

④家電功能網(wǎng)上升級——家電網(wǎng)絡(luò)升級，可以讓用戶花較少的錢，享受更多、更新的功能，更新的研究成果，通過網(wǎng)絡(luò)，使自己家里的家用電器隨著世界家電技術(shù)的進(jìn)步不斷升級；

一、合成高分子防水卷材屋面滲漏

（一）原因分析

1.選用材料不當(dāng)，防水層構(gòu)造不合理。

2.防水材料變質(zhì)失效。

3.屋面基層不平，防水層表面積水，使卷材發(fā)生腐爛。

4.細(xì)部構(gòu)造及卷材收頭有問題。